パークホームズ市川真間ってどうですか？

駅近とはいえ、シンボルタワーでもなく、小規模でエントランスもショボくしかも医院併用、設備もこの程度じゃ、いくら１００㎡超えでも１億３,000万円超だと買う人は少ないんじゃない
本八幡のタワマンの中古を買うんじゃないのかな

・号室　タイプ（100.13平米）　13,390万円⇒10,890万円
・号室　タイプ（100.13平米）　13,690万円⇒10,690万円
・号室　タイプ（108.57平米）　13,690万円⇒11,190万円
・号室　タイプ（108.57平米）　13,990万円⇒11,490万円

これぐらいの価格が適正だと思うけどな

>>131 匿名さん
ないない笑
向ヶ丘遊園で400超えてんのに、市川であり得ない。
自分の払える水準なだけじゃないですか笑

>>131 匿名さん

津田沼12分のマンションかな？

そう考えると、3、4年前のプラウドマークス、ルフォン、パークハウスの坪300位が安く見える。当時は高いと言われていたけど。たしかに地価が浦安に次いで千葉県2位の市川が船橋や松戸より安いことは無い訳ですからね。

この調子じゃ京葉ガス跡地の単価も400超えそうですね。誰が買うのか知らんけど

津田沼徒歩12分のエクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、88.8平米で1億399万円で売り出された時、とんでもない価格だと思いましたが、結果、すぐ売れました。しかも抽選でした。。
プレミアムフロアを狙う地元のお金持ちのニーズは高いんでしょうね。
こちらの金額にも驚愕ですが、そのようなお金持ちにすぐ売れそうな気がします。

>>136 マンション掲示板さん
このマンションは金持ち受けする物件じゃないよ
どんなマンションでも買える金持ちは駅に近ければ何でもいいわけじゃないからね

>>137 マンション掲示板さん

誰だよ笑
素人が何言ってんだよ。
三井不動産が売ってんだよ。売れると踏んでお金掛けて売り出してるんだよ。全然売れなくて三井が困ってるマンション教えてくれ。

>>138 通りがかりさん

市川で安くないか？

千葉県なのにどこも高騰しまくりだね。

>>138 通りがかりさん
パークホームズ東陽町は予定価格が出た時点でマンクラを始め多くの人に高いと言われていて、三井は第１期販売価格を予定価格から大幅に下げてきました。
ここはどうなるでしょうね。

全体を含めると管理費・修繕積立が相当割高。全体といっても住居以外は１，２階のクリニック。クリニック様に貢ぐ形かな。三井って時々テナントのためにってのがある。

東側はお墓だね。

>112
>113

三井のハイスペックブランドはパークコートとパークマンション。

ちなみにパークタワーとパークシティはそれぞれタワーと大規模ってカテゴリなので玉石混交。

>142

全体があるということは管理組合は、住戸、テナント、全体の構成かな。テナント１つのためにめんどくさいことする。

病院の人ってちょっとガメつくないですか？土地を高く売り、全体管理費まで住民に請求するんですよね。病院の部分くらいは自分達で直せよって思います。

>>144 匿名さん

三井はパークマンションが最上級で他ブランド含めても最高級のマンションで購入者が選ばれるマンション、それでパークコートがその次のランクの一般的な上級マンションだよね

たまにパークタワーがパークホームズより上だと勘違いしてる人いるけど
パークホームズのタワマン版がパークタワーで、パークホームズの大規模街開発版がパークシティで、パークホームズ同様に仕様は物件によるからこの３つには上下関係なくて形式の違いだけなんだよね

＞病院の部分くらいは自分達で直せよ

区分所有法で管理費、修繕積立の負担は”原則”、所有割合に応じてってなってるんだけど、ここはそれから外れてる。ちゃんと説明すべきなんだけどね。全体なんて仕組みでごまかしてる。

病院の専有部分の修繕は病院が費用負担するんじゃないの？全体共用部分の修繕は全体で負担するのはどこのマンションでもやっていることじゃないの？ここは所有割合じゃないならどういう割合なの？

住戸だけだと管理組合は一つ（複数棟物件で棟ごとの管理組合ってケースはあるけど）。テナントがある物件でテナントの管理組合が別の時、住戸とテナントで区分できない共用部分の管理と修繕を全体で賄う。

それからすると全体の額が大きすぎるんだよねここ。

でもその全体共用部分の修繕費用は住民とテナントが床面積割合で負担するんでしょ？だったら不公平ではないですよね？普通のマンションでも、1階に植えている植栽であっても1階の住人だけじゃなくて全ての住民が床面積割合で負担しますよね。

住戸部分全体の管理と修繕は管理費と修繕積立で賄うんだけど、この額だけで一般的な金額。それに近い額を全体管理費、全体修繕積立として徴収するのが不自然。

三井は某物件（テナントと住戸の管理組合が分かれていないケース）で管理費が高い理由をテナントがあるから警備員を通常より増やしていると説明していた。ここもそんな感じで怪しい設定。

話は横道にそれるけど、所有割合を持分割合ってのはどうなのかな。タワマン節税対策で高層階の評価額を増やすようにしたけど、その論理だと所有割合も評価額で応分とするのが妥当なような。

>>152 匿名さん

住戸部分の共用部分と全体共用部分がある以上、別々に徴収されて当然じゃないの？全体共用部分の管理修繕費用は病院も負担しているんでしょ？

あと共用部分の費用負担割合は共有物の共有持分割合によるんだから、相続税法上の評価額なんか関係ないでしょ。

かみ合わないと思ったら、共有持分割合によって原則なので、原則でない設定もできる。そこが怪しいんだけど。

旧地権者の協力のおかげで、デベはマンション建設できるので旧地権者を優遇するケースがあったりする。入居してからは一区分所有者に過ぎないんだけど。

その辺はしっかり確認。

>>155 匿名さん

あなた、148で「区分所有法で管理費、修繕積立の負担は”原則”、所有割合に応じてってなってるんだけど、ここはそれから外れてる。」って言い切ってましたよね。急に「怪しい」にトーンダウンして逃げてるんじゃないよ。

ゲタ部分がスーパーや商業施設だったら恩恵は大きいから全体管理費や全体修繕費負担は仕方ないと思うけど、病院ならあまり恩恵を感じない。なんで負担しなきゃならないのって思う人は多いのでは。この辺は丁寧で納得出来る説明が必要ですね。

クリニックとの関係の説明もだけど、一般的な管理費、修繕積立の平米単価と比較すると倍近い根拠も確認しないと。修繕積立はストックだから少ないより多い方が安全だけど、管理費は管理会社のぼったくりなんて可能性も。

いずれにしても、地権者が大きな顔をしている小規模マンションは避けた方がいいね
建築会社もよくわからない地元会社だけど、この会社も地権者なのかな
分譲マンションの実績あるのかな？

>160

会社のHPに施工実績があるけど分譲マンションはあるみたい。ただ、大手デベ物件はなさそう。三井クオリティ守れるかな。

>>160 通りがかりさん

市川駅北口のラブホテルの建て替えをやってますね。

分譲マンションって一般的にはデベが土地を仕入れて、プランニング、設計してうえで施工会社に外注ってパターンなんだけど、施工会社が土地を仕入れて、プランニング、設計したうえでデベに持ち込むってパターンもある。

ここは旧地権者が地元の施工会社に話をもっていって、最後に三井が加わったってパターンかもね。だとすると旧地権者の影響力は絶大。

某物件で入居説明会の時、旧地権者の代表が壇上に上がってあとから来た皆さんとぶち上げた話が過去にはある。再来かも。

>>163 匿名さん

知ったかしなくていいよ。恥ずかしいから。

市川で買いたいですが、この価格設定だと都内東部の方が安くなりそうなので、市川マストな人向けですね。70平米台の設定自体ですが先行き厳しそうです

地権者云々の妄想でディスってんのは全部同じ人かな？外野が何を言っても市川の一番いいところだしすぐ売れそう。

163は事実です
あなたの方が知ったかだよ

>163

であれば施工会社持ち込み物件の実情は調べておいた方がいいかもね。長谷工プラウドとか前例がある。

管理費は全体・住宅合わせて平米325円です。これは小規模なら妥当な金額です。全体と住宅なんて分けるから不明瞭になってしまう。分けることでのメリットデメリットは住人、地権者の病院、どちらにあるのでしょうか。

小規模でもディスポーザーなしで管理費平米単価300円越えは割高な印象。さらに全体も合わせた修繕積立が相当割高。

>>169 評判気になるさん

メリットデメリットではなくて、外構など全体で共有している部分と、マンション共用設備など住民のみで共有している部分（病院が使ってはいけない部分）がある以上、別々に財布を作って別々に分担するのはごく自然なことだと思いますよ。下駄付きマンションでは通常の扱いと思います。

>>171 マンション検討中さん
分担するのは通常の扱いですが負担割合は議論になるケースがありますね。
商業部でしか使わない施設が住民部の負担になってたり。
最近話題になったのはドレッセタワー新綱島ですね。

>>172 名無しさん

日本に何百ある下駄付きマンションの1つ、しかも他社の例を一般化されても･･･
このマンションだと具体的にどの部分が問題なんですか？

テナントが複数なら、商業部の問題はそっちで議論してもらってでいいと思うけど、テナントが一つなら住民の管理組合にテナントが参加してもらってで十分のような。少なくとも分けると住民は住戸の管理組合と全体の管理組合の２つに参加しなくてはいけない。

>171

下駄付きでも分けてないケース結構あるよ。

>>174 匿名さん

そうするとテナント側の修繕や管理も住民が一部を負担することになりますよ。

三井が下駄付きマンションすべてで分けてるんなら、それが三井のやり方さなんだろうけどそうではないので一つのテナントのためになぜここはとなる。

>159

修繕積立はストックならではの難しさもある。銀行に預金しても利子は雀の涙ほど、インフレが続いたら目減りする一方。さらに、この規模でも入居時の一時金はトータルするとペイオフ対象となる金額。

>>174 匿名さん

同じ日の連続した時間にやるでしょ。しょうもないいちゃもんばっかり付けてるなよ

真南を向いているなら、結局中部屋の70Bの中層階以上が一番人気になりそう。市川が良いけど高過ぎるのはという人には合ってくる。まだプランが出ないのは何故だろう。

販売開始が12月中旬に早まりました。不人気で延びることが多い中、なかなか人気がありそうですね。

予定が早まるのって、あまり聞いたことがないので、ちょっと驚きました。総戸数38戸なので、竣工よりずっと早く完売する勢いでしょうか。

1戸先着順がありますが、1億円超のお部屋なんですね。これは一般人には買えないと思うので、売れるタイミングというのがあるのだろうなと思います。南向きの素敵なプランに思えましたが、トイレがもっとゆとりがあっても良かったかなと思いました。

3LDKはそれなりに引き合いはあるでしょうね。もちろん売れるか売れないかは価格次第だとは思いますが。モデルルームは無さそうですから、その分安くしてほしい。

物件概要によるとこちらの管理員の勤務形態は巡回となっていますが詳細を聞かれた方はいらっしゃいますか？
マンションのサービスの質を高める為コンシェルジュサービスつき（常駐）が増える中巡回方式は珍しい体制だと思いました。

先着順一つってことは３つ売れたってことですかね。さすがですね。それは売れますよね。需要溜まってますね。

>>186 マンション検討中さん
先着順は2戸ですよ。2戸しか売れなかったってことです。

ここ、管理が巡回なんてビックリです。ゴミ出しの日だけ来て、少し掃除して帰って、他のマンションに行くんです。ディスポーザー無し、外廊下、巡回で管理費平米328円は昨今のインフレを考えても相当高い。市川とはいえ、ここは千葉です。高級感を謳うなら管理は日勤にするべきでしょ。天下の三井レジも落ちたな。

>>187 評判気になるさん
なおさら、プレミアムが二つも売れたのは、順調すぎるでしょ。様子見した人もいて、売れるのも時間の問題ですね。

>>188 口コミ知りたいさん
プレミアム住戸は11階と最上階の12階で合計4戸あり、最上階の2戸が売れて11階の2戸が残っている状態みたいですね。
11階と最上階では最上階のほうが多少高いみたいですがプレミアム住戸を買うような人なら、その差は誤差の範囲でしょう。なので最上階のプレミアム住戸2戸が売れたからといって11階のプレミアム住戸2戸もすんなり売れるかどうかはわからないように思いました。
ところで10階以下の一般住戸の価格はプレミアム住戸とどの程度値差があるのでしょうかね。

>>189 匿名さん
最近は千葉でもプレミアム住戸から売れますからね。
ただプレミアム住戸があるのは通常はランドマークになりそうな物件に限りますが。
格差の広がりを感じますね。

プレミアム住戸があっさり半数売れている辺り、ここの管理費を高いと感じる人はターゲットではないんでしょうね。
広域から人を寄せ集めないといけない大規模マンションと違って、ここは小規模マンションなので、この価格で問題ない人が住戸数居ればあっさり完売するでしょうね。

二極化でいくらでもいいっている人はいる。マス層が管理費負担できるかだね。

>>192 匿名さん
100㎡以上と70㎡以下の住戸に２極化してしまうのも良さそう。

東陽町もなんだかんだ売れてて、細かい仕様とか管理人がどうとか、大半の人には関係ないんだよね。三井不動産の新築マンションであることで、買う人間がどれだけいるかってことですね。ここも時間の問題だなーあー欲しい。

売り側は来場者の反応を確認して売れる見込みのところを販売している。半分も売れたではなく半分しか売れなかったんだけどね。

三井はグランオーオーソって富裕層向けの会員組織もあるんだけど。

>>195 匿名さん

自分も半分しか売れなかったんだと思いました。
1期1次の販売は普通、完売御礼にできるように売れる見込みのあるところを売るイメージでしたから。

最初は先着順1戸で出てたのに2戸に増えたのも気になります。

何か避けたくなる事情でもあるのか、、、

久々の市川1丁目の物件で楽しみにしていただけに残念です。

>196

登録してから重要事項説明、契約って順だから、その過程で何かあったのかもね。長期修繕計画の詳細も重要事項説明の時だし。

>>197 匿名さん

何か地権者に忖度した事項がなければ良いですが、条件の良い部屋がキャンセルとなると、邪推してしまいます。

登録から契約までって１週間くらいしかない。モデルルーム行ったら重要事項説明書を早めに提示してもらって、じっくり確認しておくのがいいかも。

高額プレミアムの部屋を登録するからには事前審査は通しているはずですから、ローンの問題では無さそう。重説を聞いてキャンセルという事でしょうね。下駄履きマンションは重説などを確認した方が良いかもしれませんね。マンションは皆なの共有物ですから地権者優先では入居後に後悔します。多分細かくは説明しないでしょうし、しっかりと聞いて質問をしないと理解もあまりしないです。納得してマンションは買いたいですね。

>200

念のためコメントしておくとローンの場合、登録には事前審査通しておく必要がある。事前審査に1週間くらい必要だから、モデルルームには早めに行く必要がある。

本広告に、源泉徴収票持参ってあるけど、以前なら登録機関１週間以上あるから登録の初日に行けばギリ間に合ったかもしれないけど、最近登録期間１日とか２日ってある。そういうケースって事前審査が条件ですって記載しないとまずいような気が・・・。

高い割に色々気になる点は多いですね。
線路が近いので相当うるさいのはありますし、高めの物件なのに駐車場、駐輪場が屋外。Googleの評判が良くない医院（流石に2.2は低いかなと）、リビングの広さに対するソファの割合が悪い、お風呂の広さ、部屋の間取り、キッチンの配置など少々難ありな印象を受けます。
設備公開はまだですが、流石に標準的な設備はあるとしても一癖二癖はあんるじゃないかなと。

202さんのご意見はなかなか厳しい感じもしますが、なるほどなと思える点も多々ある感じもします。
自分が感じたのは先着順の1億超の2部屋に関してですが、これだけの専有面積にしては収納が思ったより少ないなという感じがしました。
部屋の広さがあるので好きな収納家具を置けば良いだけですが、作り付けの収納だと室内がすっきりして良いだろうなと思うのです。
植栽が万葉集をテーマとしているというのは面白いなと思いました。

まもなく販売開始なのに設備公開されないんですかね？70㎡のお部屋の間取りもまだですね。

市川駅近と外観イメージで売り抜けるという自信があるのかなと思いました。

このエリアは築浅物件が複数があるので新築に拘りがなければそれらと冷静に比較検討したほうがよさそうですね。

テナントに入るクリニックの件ですが、いわゆる地主さんという事なんですよね。
Googleの口コミがよろしくないそうですが、中には嫌がらせやいたずらで投稿する方もいて正当な評価がされていない場合も多いみたいですよ。

>>187 評判気になるさん

この条件で管理費328円は高過ぎですね、びっくりしましたよ。高くても250円前後妥当かと。。

販売時期が延びました。年末年始ということはあっても１ヶ月以上の延期は要望書が少ないのではと思ってしまう。ＭＲに訪問すれば予定価格は教えてくれるだろうから、要望書を出さないなど、客の反応が悪かったんだろう。第一期の売れ残りもなかなか売れないし、スタートダッシュとは行って無いでしょうか。

利上げの噂、東京都の高校無償化発表、湾岸タワマン人気もあって東京からほど近い千葉の小規模物件って今のタイミングでは値付け難しそうです

こちらのマンションは2024年10月中旬竣工予定なので多少の遅延があっても影響は少ないかもしれませんが、契約者さんは気になってしまいそうですね。
それから公式サイトで非公開の設備・仕様はいつ頃公開されるのでしょう。

都内の魅力が増したってことですか？とはいえまだまだ都内の価格と千葉の価格では差が大きいのでは？東京から近いとさほどの差が無いのかしら？専有面積的にも千葉の方が広めだと認識しているのですが。先着順の2戸はいずれも1億超のお部屋なので、どう判断して良いのかまったくわかりませんが、同程度のお部屋を都内で考えるとしたらこのお値段では買えないだろうなとは思います。

>>206 マンション検討中さん
巡回管理、外廊下、ディスポーザーなし、小規模を鑑みても合計で250円前後が妥当ですね。管理会社も儲けさせる気満々なのでしょうか。

>>211 マンション検討中さん

何がどうであろうと、あの酷かった東陽町が売り切れ間近なんだよね。それが全てだよ。買いたい人数名、数十名探すだけ。

>>高い割に色々気になる点は多いですね。
近年、マンション価格は高騰しているので仕方ないのかなと思いつつも
立地や設備のことを考えると、どうなのかなと確かに思う点は多いように思います。
ただ、音は気になるとはいえ駅に近い立地なのが、ココの売りなのかなと感じました。
電車通勤は駅に近いに越したことないですからね。

10階より下はいくらで売るのかな

再延期はなさそう？

現状で2戸先着分が出ているんですね。
値段が高いので
売れていくのもゆっくりっていうかんじなのか…
駅まで近いし、市川市は不動産が全体的に高いと聞いたことがあるのは
状況的に仕方はないのかもしれないけど。
もう少し抑え気味だと嬉しい。

販売開始が2月中旬に延びた？

モデルルームに行った訳ではないので正確には分からないが、予定価格が予想以上に高くて、要望書がなかなか入らないのではないかと思います。延ばせば延ばすほど、不人気だと邪推されるので、少しづつでも出したほうが良い。

予定価格はいくら位なんですかね。ＭＲに行った方教えて下さい。

>>206 マンション検討中さん

タワマンじゃないんだから、
どうして高いの？

>>206 マンション検討中さん

建材資材が3割高くなってるからかな？

>>218 名無しさん

１億くらいかしら？

>>220 口コミ知りたいさん

管理費は関係ないです。人件費の上昇分を考えても高い気がしますね。高級マンションを謳ってるのに巡回管理ですから。この規模でも日勤にするべきです。

3LDKで探してます。
3LDKってまだ残っていますか？

>>223 マンション検討中さん
100㎡超えの部屋が先着順販売中
それ以外は未販売で2月販売予定です
販売2回延期されているのでまた延びるかもしれませんが

>>223 マンション検討中さん

まだって、プレミアム２部屋しか売れてませんよ。延期延期でこれからです。

>>207 マンション掲示板さん

販売時期のばして、値上げするの見え見え

>>225 匿名さん

延期するなら他に行くからいいよ～

これから他もどんどん上がりそうだから延期は妥当なのかな。

先着順を売ってからであれば価格の正当性が出てくる。逆に先着順がいつまでも売れなかったら価格が高過ぎるという市場の判断となる。プレミアム先着順を売り切ってから次を出したいというのがデベの本音でしょう。ただ、もし仮に要望書を入れてもなかなか売り出さなかったら他に行かれてしまう。安くして早期完売を目指すか、高くしていつまでも販売を続けるのか。いつ、いくらで売り出すかは大変難しい。

>>229 匿名さん

後続のマンションが想定より高くなり出しているので、現在分譲されている今となっては安価に思えるマンションがなくなれば他に行こうにも行けるマンションがどれだけあるか謎です。
蘇我のオハナの価格を聞くに、安く分譲される時代は郊外でも終わりを迎え出したのかと思いました。

>>230 匿名さん
そうですね。
サラリーマンでは郊外でも新築マンション買えない時代に突入しそうな気配です。

市川の地価もかなりあがってきていますね。都内や千葉の奥の方へのアクセスも良いし、外環もできて高速道路でどこへでもすぐ行ける距離なのが魅力的で引越し検討中です。ここの棟は隣に大きな賃貸住戸もできると聞いていますが、周りに立ち並ぶビルやマンションも多いため高い階数でも住む住戸によってはによっては日陰になると聞きましたがそんなに囲まれている土地なのでしょうか？
また、一般住戸での最上階10階は9000万近いと噂を聞きましたが本当なのでしょうか？

>>232 マンコミュファンさん
現地に行くとわかりますが、隣の賃貸マンションの影になるので日照は期待しない方が良いです。
東側角部屋なら、下が墓地なので午前中の日当たりは期待できますが。

>>233 周辺住民さん
やはりそうなのですね。
わたしは市川駅近で新中古物件を検討していて、ここが久しぶりの市川での新築と聞いて気になっていたのですが、ディスポーザーもないみたいだし、標準仕様の設備が割と普通という噂？なのに高いから悩ましいなぁと思っていました。。。
市川駅周辺ではやっぱプラウド系列が1番高級感あって仕様も標準でカッコ良いという噂。

>>223 マンション検討中さん

それはこれから販売する住戸ですよ。
モデルルーム見に行きましたが、思ったより結構高かった、、、、

>>223 さん

それはこれから販売する住戸ですよ。
モデルルーム見に行きましたが価格帯は
みなさんきっと驚くと思います。

>>236 マンション検討中さん

ということは価格が高過ぎるので、要望書がなかなか入らず、販売延期延期なんでしょうかね。まぁ、立地は特別ですから、次が安く出ない以上、何年もかければ売れるでしょうけど。

他も驚きの価格が出始めてますからね。
予算厳しい人は中古にも目を向けたほうが良いですよ。

>>238 eマンションさん

ブリリアタワー千葉ですでに価格についての心構えはできているんじゃないですかね。
プレミアムフロアもそれほど高くなく感じてきましたし。

先週？ルフォンの空き物件の内覧会を当日旗を立てて大々的に宣伝していましたけど、見に行った方いますか？笑
あれで購入される場合とか本当にあるのかなぁ笑

>>237 マンション掲示板さん

そうなんですかねぇ。
市川の中古も高くなってるなぁと思ってましたがお手頃価格に見えてきますよね。設備もそっちのが良いなら全然検討ありですね。気になってたプラウド市川マークス見てこようかな。

築7年以内の築浅の中古はやめた方がいい
プラウド市川マークスなんかも新築時の価格より数百万は高く売り出してるし
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_ichikawa/nc_73583678/
買うなら多少無理して新築を買わないとね

>>242 マンション検討中さん

それどころか、新築時6530万円ですから1500万以上乗せてます。さすがにこれでは売れないチャレンジ価格だと思いますが、パークホームズがこれ以上なら設備仕様が上のプラウドを築浅中古で買った方が良いとなります。

>>243 通りがかりさん

確かにパークホームズのが高くて設備仕様が低いなら圧倒的に良さそうな気もしますね。上の見る限りなんか色々オプションつけてる？ような感じが見えるし。
確か、パークホームズはプレミアム住戸以外はプラウドのような大理石のキッチンなどもなく、オプション不可で、変えられるのは壁紙のみらしいですし。
同じような価格帯出してるルフォンの中古よりかは断然良さそう。花火見えるって書いてあるし。

最近は中古も値上がってるから仕方ないですね。プラウド船橋なんて新築当時よりも2000万以上超えて中古販売されても即売れするほどですし。

上層階は平米数が広いのでプレミアムな住戸になっているのが良いです。
ワンフロアの数も少ないので広々とした空間になっていると感じます

１階と２階は病院になっていますが、いろんな科のクリニックが入るのでしょうか？だとしたら
安心して暮らせること間違いないですね。

>>246 匿名さん

どこのマンションも上層階はプレミアムだし、広く作られてるところ多いのでここが特別な感じはさほど。

駅近のマンションであれば病院は他にもたくさんあるので別に特別感はないのでは？
それより設備と価格帯だと思いますよ

1.2階の病院は昔からある個人病院ですよ。
ちなみに地元民ですが、自分の周りでお世話になっている人はいないですかねぇ。。。なので病院の良し悪しの情報はわかりません。が、駅近には様々な分野に特化した病院があるので困ることはないと思います。
資産価値があるマンション選びに必要なのは個人の意見ですが、
駅近であることはもちろんですが、
数ある駅近物件の中でもブランド力のあるマンションはやはり設備仕様も整っていてある程度築年数が経っていても人気があるように思います。パークホームズ市川真間の価格帯はいつ頃一般公開されるんでしょうかね。いまはモデルルームを見に行ったら方だけが知れるんですよね？

モデルルーム見てきました！！
8000万以上との噂は聞いていましたが、想像を超える高級価格のマンションでした！笑
オプションがプレミアム階しか変更できないみたいで一般住戸は標準仕様のみのようですね。71平米のお部屋でしたが、備え付けてある収納やキッチンの色味とかはグレードを上げた仕様みたいなので実際は収納も小さめでキッチンも白基調の板みたいです。
立地は抜群に良いのは資産価値がありそうな予ていますが、同じように2路線駅近マンションは中古でも存在しますもんね、、、、新築好きだけど、予算考えると築浅中古も視野にいれるかなぁ～～～、、、、、

>>249 マンション掲示板さん

何平米がいくらだったんでしょうか。

>>249 マンション掲示板さん
築浅中古争奪戦が始まるのかな。笑

てか、市川の地価もあがってきてるし、駅近築浅マンションに住んでるなら手放すの本当勿体無いと思う。資産価値あるし。

また2月下旬に延びた。待っても先着順は売れないと思うよ。他の方が言っているように単純に高くて要望書が入って無いだけみたいですね。大丈夫か？三井レジ。

>>253 評判気になるさん

要望書が入らないから延期する意味ってなんですか？？
価格を下げられないから、地価があがるのを待つため、とかですか？

>>254 名無しさん


デベは検討者に要望書を出させて、売れそうな部屋だけを売って、今期完売御礼と表記しようとします。沢山売り出したのに先着順として多く残ってしまったら不人気マンションと評価されてしまいますので。
もちろん本当の理由はわ分かりませんが、1つの理由として要望書が入って無いからなかなか売り出せないと推測できます。売ってくれ売ってくれという人が多ければ、他に行かれないように早めに売るのが定石です。

激しく売れていくことも考えにくいので、価格落ち着くまで様子見です(金利も上がりそうなので、、)

ホームページには教育施設に日出学園が記載されていましたね。ここは私立で公立ではないのでお受験しないと入学できないですし、倍率も高そう。
日出学園は偏差値も割と高いようなので、教育に力を入れたいなら幼稚園もしくは小学校から入学できれば高校まで日出学園で過ごせるというのは
通学の面では安心ですね。

周辺に偏差値が高めの学校があるので周辺の小中学校もそれなりに学力は高いのでしょうか。

ここは戸数が42戸のマンションだから42世帯買う人見つければいいので、待っても安くならないと思いますね。
三井は景気いいので、焦って売る必要もないですし。
これが資金力に弱いデベロッパーや微妙な駅や駅遠なら安くなると思いますが、これから建設費がどんどん上がってマンション価格も上がるので、ここも相対的に安くなるか普通になるでしょう。

>>258 マンション掲示板さん
そうですね。
3年くらいしたらあそこ安かったよね、となるでしょうね。

>>258 マンション掲示板さん

ブリリアタワー千葉と小岩のタワーが高値で出るから、自ずと安く見えちゃいますからね。

>>260 eマンションさん

タワマンと比較するのはナンセンスかと。設備仕様、管理など住んでからも含め長い目で見て比較するべきです。

マンション価格は今後も上昇を続けるのでしょうか？
新築に連動するように価格高騰していた中古マンションの価格は緩やかに下落しているようですが、新築の価格は下がる気配がありませんか？

新築はデベの言い値のため、今の市況を見る限り更に値上がりする可能性が高いようです。少なくとも、購入者が出てくる限りは下がらないでしょうね。
(逆に言うと、あまりにも売れないと下がる可能性はある？)

中古は成約価格は未だに右肩上がりで、在庫価格が下がりつつある状況です。これをどう解釈するかは意見が分かれそうです。

概要出ました。かなり高いのは予想してましたので驚きはありません。完売するか先着順が残るか注目です。

販売する部屋番号や価格等、詳細を載せてくれていのは大変良心的です。他は戸数と価格の範囲だけで詳細は来ないと教えてくれません。
市川も高くなったなというのが正直な感想だけど、天下の三井レジが決めた価格なのだから、何だかんだでいつかは完売するのでしょうね。

めちゃくちゃ相場並ですね。
千葉も小岩も平井も400だし、当然市川も400。普通に売れちゃうな。
73A　3LDK　73.69㎡　管理費(月額)24,170円　修繕積立金(月額)13,640円
6階　8930万円　坪単価400万円
7階　9090万円　坪単価407万円
10階　9590万円　坪単価430万円

70B　3LDK　70.39㎡　管理費(月額)23,090円　修繕積立金(月額)13,020円
6階　8470万円　坪単価397万円
7階　8570万円　坪単価402万円
8階　8690万円　坪単価408万円

82D　3LDK　82.96㎡　管理費(月額)27,210円　修繕積立金(月額)15,340円
8階　9720万円　坪単価387万円
9階　9850万円　坪単価392万円
10階　9990万円　坪単価398万円

モモレジさんの評価は微妙ですね。価格、設備仕様、前建ちなど、デメリットを的確に指摘してくれてます。先着順も少し残り、やはり時間が掛かるでしょうか。

>>267 評判気になるさん
モモレジさんのレポートを読みました。オブラートに包んでいて特に辛辣な言い方ではなく言葉を選んでいるように思いましたが、一言でいうと高いという評価ですね。
ところで最近のマンションマニアさんは、デべに寄り添う姿勢が強く甘口のコメントが多いように感じていますが、彼はこの物件に対してどのような評価を下すのか楽しみです（まだレポート未発表ですよね？）。

>>268 匿名さん
ボロクソに言い過ぎて読者の購入熱が下がるとご自身の商売にも影響あるでしょうからね。
大きな金額は中古の売買手数料でしょうけど、新築への住替えなどが減ると中古売買自体も減るでしょうからね。

建設会社の大城組って真間にあるんですね！
地元だから変な仕事はしないでしょうしアフターサービスも対応が早そうな気がします。

>>270 匿名さん

真間の従業員55名の小さい会社ですね。天下の三井レジデンシャルが使うのは何か違和感があります。少なくとも中堅どころを使って欲しかったかも。

>>271 口コミ知りたいさん
たぶん地権者絡みとか地元ならではの柵みがあるのでしょう。
大城組は分譲マンションの実績があるとはいえ微妙なデベの物件ばかりで財閥系はおろかメジャー7とは初めてだと思います。
ママ銀座の突き当たりの豪邸敷地内が本社ですよね。いざという時に駆けつけてくれるかどうかは不明です。

すみません。

×ママ銀座
〇真間銀座

2期順調に販売終わったみたいですね！
100平米台も残り1部屋ですし、何だかんだ売れますね。

>>274 契約者1さん

順調に先着順が残ってます。そこまで不人気でも無いが、人気物件では無い。ここまでの販売延期実績をみると竣工前完売は微妙でしょうか。

隣接賃貸のホームページ出てますね。
https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/ichikawa/

思わずママ銀座に噴き出してしまいました(^^)
話が逸れて恐縮です。
大城組の公式サイトで施工実績を確認すると、ウィローズやデュオベールなどでマンションの建設実績もあるようですね。

素人なんで教えて頂きたいのですが、なぜ船橋よりも市川の方が高いのでしょうか？
個人的には船橋駅近の方が断然魅力的に感じてしまいます

>>278 匿名さん
千葉県内では街が発展してるかどうかはあまり評価されず、どれだけ東京に近いかが価格に現れる傾向にありますね。
それが顕著に出てるのが千葉駅でしょうか。
駅ビルオフィスビルや周辺の飲食店など相当なものがあり地価も高いですがマンション価格はイマイチですね。

>>279 評判気になるさん

本八幡が高いのもそのためですね。
ご丁寧に有難うございました！

街力が高いかどうかは関係なく、現状は必要最小限の買い物利便性さえ確保できれていればそれ以上の部分はどれだけあっても評価は同一で、あとは都内にどれだけ近いかが評価ポイントになっているのだと思いますが、テレワークや週休3日という勤務形態を取り入れる企業も増えている中でもこの傾向は今後も変わらないのでしょうかね。

>>279 評判気になるさん

地元の人がメインターゲットになるか、都内通勤者がメインターゲットになるかの違いでしょうね。
都内近郊が高くなって押し出される形でより郊外へと向かって、地元民向けの郊外のマンション価格が高くなる流れに。

>>278 匿名さん
市川駅周辺の住民は街の発展を希望していない。良い例が京成菅野駅。駅前のロータリー建設を住民の反対で取りやめました。街の発展を希望している人は本八幡や船橋に行きますかね。市川駅は良い意味で住民の質が違います。

>>283 通りがかりさん
なるほど！名門私立学校もありますしね。
住民の質、、、
船橋市民なのでグサッときましたが確かに品がいい訳ではないかもしれません笑

マンマニさんの記事出ましたね。最近はあまり悪く書かないことが多い中、酷評に近いです。笑いながらですが。ここで話題になっているように立地だけが良くて、価格、設備仕様、管理、はダメという評価です。三井さん、やってしまった感があります。

>>285 名無しさん
新築の時に教祖様に酷評されてなかなか売れなかったパークホームズ千葉も中古になってキッチリ価格上がってるので問題無いですよ。

>>285 名無しさん
いつまでも売れ残ってる三井の物件ってこの世に存在してる？立地が全てってお母さんに教えてもらわなかったの？

販売対象住戸は38戸ですからね
そんなもんです

修繕積立金と全体修繕積立金って別物？
管理費などもわかれてるしややこしい感じなのでしょうか
見たことありません

修繕積立基金：引渡時一括 584,000円～860,000円
全体修繕積立基金：引渡時一括 507,200円～747,200円

>>288 マンション掲示板さん
現時点で築20年以降の30戸程度のマンションの管理費積立金見てると50戸以下のマンションを販売するのはどうかと思いますね。
築古になる前に大脱出が始まる。

>>289 マンション掲示板さん

月額の修繕積立金も、
2つ金額が書かれていますね。
修繕積立金（月額）7,300円～10,750円、全体修繕積立金 : 6,340円～9,340円

これは、2つの金額を払うのでしょうか？

>>285 名無しさん
マンションマニアの記事を読みました。
仰る通り最近のマンションマニアはすっかりデべ寄りの立場からのご意見番となり、ダメだしもなく当たり障りのない記事で誤魔化すことが多い印象ですが、それでもこの物件に関しては言い方はそこまできつくはないがスパイスを効かせた辛口のレポートと感じました。
三井はここのような小規模物件の場合にはいくら価格が高くても販売戸数分だけの少数の購入者を集めればよいので、割高でも売り切れるとみているのでしょうか。あるいはスミフと同じように、今後市況が一段上昇するので今の販売価格に相場が追いつくと考えているのでしょうか。

>>286 さん

マンションの設備仕様は一般人はさほど気にせず、マンション好きで色んなマンションを見て目が肥えている人と乖離してるのではと正直思います。
一般人が気にするのは立地とブランドの方が強いのではと思います。

>>289 マンション掲示板さん

店舗付きや敷地内に何棟もある団地風マンションだと、複数に管理修繕費用が分かれているのよくありますよ。

>>293 名無しさん
その一般人の感覚が中古価格を決めますからね。

購入者の書き込みが急に増えました。

>>296 匿名さん
ここを買えるような人は掲示板なんて見ませんよ

>>297 匿名さん
そしたら都内のマンション検討板は閑散としてそうですね。

>>294 マンコミュファンさん
店舗といってもこのレベルの店舗、規模数で別れてるところなんてなくないですか？
最近はハルミフラッグではありましたね

店舗の修繕管理を住民にも負担させる気満々じゃないですか
地権者の権力が相当強いのかな

>>299 評判気になるさん

強いでしょ。最上階が非分譲の物件に億の金を突っ込む人の気が知れません。

正直、ここは地権者の意向が強く働いているように思う。設備仕様（ミストサウナ・ディスポーザーは要りません）、全体・住宅別の管理費や修繕費、施工会社まで。マンマニ氏の見立て通り、なんか違和感を感じます。
立地がスペシャルなんだから設備仕様も上げて、とことん高値追及しても良かったかな。まぁ、この価格でも充分高値ですが。

>>301 匿名さん
三井もさんざんやり込められたり
最初に話してた条件と違うみたいなグレーなことやられたのかな？
その意趣返しとして目の前に賃貸マンションとか？笑

>>301 匿名さん
真間とか菅野は古くからの別荘地＆住宅地なので気むずかしい（偉そうな）地主は多いですよ。購入者へのしわ寄せはきっとあるんじゃないかと思います。

管理費は住居部分の管理費で、全体管理費はクリニックを含んだ全体の管理費もしくは隣の賃貸物件と一体管理になってその分の管理費かも。
両方合計するとやたら高いですし地主分まで負担させられるんじゃないかと懸念しています。

管理費のことが気になったので、AIにチラッと聞いてみました。
パークホームズ市川真間は借地権付きマンションではないので、地主さんというのはもともと土地の一部を持っていて土地を売ったかわりに部屋を所有する人？という意味で良いですか？
もしそうだとしたら、その人も区分所有者ということになり、管理費や修繕積立金はマンションを買った人と同じように払う義務があるとのことです。
また、マンション内のテナントの分は、原則としてテナントを運営する事業者が負担するとのことでもあります。

>>304 匿名さん
だとしたら全体管理費や全体修繕費とはなんなんでしょうね。
大規模な公開空地があるわけでもないし。

本来であれば全体、住宅の管理費修繕費を分けるのは店舗の分は住民に負担させないための制度なんですよね。店舗の分は店舗で負担して下さいということです。でも、ここは両方合わせるとすごく高くなるので、店舗の分まで負担しているように感じてしまい、何か損した気になってしまいます。小規模ですと高くなるのは分かりますが、ちょっと高いですよね。その分、設備や管理が良ければ納得ですが、ディスポーザー無しの外廊下で、管理も巡回ですからね。

>>306 名無しさん
下駄に商業がある建物の場合は、住宅部と商業部に別れるケースが多いですね。
商業部はテナントのみが負担、住宅とテナントで共有するエスカレーターなどがある場合に全体部が出てきます。

全体部があるのは大規模タワマンなどがほとんどです。ここは全体部で何を管理するのでしょうか。

ザ・パークハウス市川二丁目のが良く見える

>>308 口コミ知りたいさん
マンマニさんの記事見る限り市川二丁目は坪平均300万です。70平米換算で2100万も違います。立地の差を鑑みても、設備仕様などは二丁目の方が上のようだし、そこまでの差は無いように思われます。正直相場はそこまで上がってますかね。まぁ、最終的に売れれば良い話ですが。

1億台売れちゃった？

>>310 マンション掲示板さん
売れないんで賃貸に出すことにしました。ｂｙ三井

隣接賃貸ってパークアクシスって言うんですね。分譲が高いので賃貸で凌ぐのも手ですね…エントリーした方いれば賃料とか教えてください！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/ichikawa/?sscd=goog...

>>312 匿名さん

ここの分譲よりも共有施設も充実しているように見えますね。

>>308 口コミ知りたいさん

あそこも見晴らし墓地でどうなんでしょうね。笑

>>314 マンション検討中さん
そっか、墓地ビューだから安かったのね

>>315 匿名さん

ここはお墓ビューなのに安くない。

市川駅近で三井が分譲。広めの80m2もあるじゃん！やった！って思ったら、賃貸棟が目の前で壁に。。。
東向きにもバルコニーあると思ったら、墓地ビュー。。。
それで9000万円超は払いたくない。
ディスポーザー無し（後から変えられない）、機械式ターンテーブルマストはキツイ。
正直、室内の仕様が低いのは別に許容できる。変えれば良いから。

条件良くて80m2、1億なら喜んで出すが、
悪条件で9000万円は出したくない。
それが郊外における1億予算層の思考。
（都心であれば1億はもちろん低予算層）

>>317 マンション検討中さん

それで、買えなくて今に至る。
その悪条件しか検討できないって、ことですよね。
好条件の9,000万円ってどこのマンションですか？

>>318 マンション検討中さん

幕張ベイパーク

>>318 マンション検討中さん
むむむ？何故そうなるww
よく読み取ってください。
良いものには（1億でも、仮に1.1億でも）お金を出すが
悪条件のものには（9000万でも）出したくないと言う意味。

1億前後を検討できるのは（郊外では）「そこそこの人」。
そこそこの人は良いものなら予算ジャンプアップ（1億予算だか、例えば抜け感あり平置Pなら1.1億でもだすよ）するよってこと。＋1000万＝＋約2.5万／月。
（1.0億）25万→（1.1億）27.5万／月。
誤差の世界。

つまり1億予算の人は1.1億でもよいから良いものが欲しいってこと。

>>320 マンコミュファンさん

今年検討を始めたばかりならタイミング悪かったね。
以前の相場感と価格の釣り合いが取れる新築はなかなかないと思う。
予算上げられるなら、柏の葉キャンパスのタワマン狙ったら？

>>318 マンション検討中さん

同じく。笑
そしてやむなし中古で近辺みてて、ルフォン、プラウド、パークハウス二丁目あたりりを検討して迷ってたら次々売れていってしまって、出遅れた、、、笑

こちらは管理員の勤務形態が巡回だそうですが、常駐と違い管理人さんがマンションに来る日が週に何回かになるという意味ですか？
あるいは毎日来るけど数時間になるのか…どのようなシフトになっているのか気になりますね。

それなのにこの管理費なんですね
全体管理費なるものもあるので、テナント含めて24時間警備でもするのかと思ってました

>>323 匿名さん
ゴミを出す日に数時間いるだけです。ゴミ出して、掃除して、帰ります。小規模マンションは管理費が高いですが、ここはちょっと高過ぎです。

管理費：月額 14,220円～16,010円
全体管理費：月額 9,950円～11,200円

管理費以外にも修繕積立金も修繕積立基金も通常の分と全体の分と分けて記載されてるんですね。
こういう例は他で見たことがないんですが、一般的には両方合わせた金額で記載されてるってことなんでしょうか？
それにしても全体管理費を合わせるとたしかに負担が大きいなと思いました。

あと、管理員と清掃する人は別のような気がします。

>>326 匿名さん
普通はないですね。

ハルミフラッグみたいに街に足湯があったり水遊び場や公園があって住民全体で街の整備をやっていこう（その代わり住民がマンションの管理費に加えて街の管理費も負担する）、てきな感じだと全体と別れてるケースがありますね。
マンションの管理者と街の管理者が違うので別けて集金するみたい。

ここはマンションとは別に全体で何を管理するんですかね？(笑)
それこそ本来テナント(商業部)が負担すべき費用を体よく住民に負担させてるとか？

マンションの管理費に疑問があれば管理会社の変更もできると聞いた覚えがあります。
ただ、管理会社を変更するまでには理事会での決議、住人への説明、総会審議などやるべき事がありすぎて理事会役員さんの負担が大きいみたいですよね。

ここって三井だから第三者管理でしょ
理事会ないんじゃないの