公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472
見学予約（LIFULL HOME'S）：https://www.homes.co.jp/inquire/visit/mansion/b-16004900000066
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）
間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)
【物件概要を追記しました。2023/06/26】
[スレ作成日時]2023-06-24 15:04:06
>>166 評判気になるさん
ちなみに今、ザ・パークハウス板橋大山で売りに出続けてる物件
7880万円
3LDK ・72.99m2
3階/RC13階建（角部屋）
管理費 2万2190円／月
修繕積立金 1万590円／月
2021年3月完成（築2年9ヶ月）
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜
9980万円
2LDK ・74.79m2
2階/RC14階
管理費 2万2290円／月
修繕積立金 9350円／月
現実的にはこれらや、後発マンションや賃貸と比較するしかない
ここに住もうと検討してるのですが、だいたい35～40年の残存期間がある状態で売却するとなった場合、いくらぐらいで売れるでしょうか？
借地権付きだと相場が想像つきづらいです。
>>176 名無しさん
相場がわからなすぎて想像つきませんが皮算用だと以下ですかねえ。あきらかに雑計算ですがあたりをつけるという意味で
賃貸で生み出せるキャッシュフローを大山の3LDK築古 18くらいと仮定 空室率0.9かけて16.2修繕積立積んで15。その他opexを甘めに割愛
割引率を政府の目標物価上昇率2%と仮定して40年の期限つきcf現在価値だと4000万くらいですかね
割引率を不動産の一般的なキャップレート4%で考えたら3000万弱ですかね
借地権付きのマンションだと、長い目で見たときの評価がわかりにくいなぁって感じられますよね。
将来的にどうなっていくのか。
必ず返却することは決定しているので、
評価の下がり幅がかなりあるのかとか。
大規模修繕、どれくらい気合を入れていくのかも見通しが立ちにくいかも？
ただ最後の最後、所有権と違って建て直すかどうかでもめないところはいいと感じます。
保育園があるのが良いですね
>>179 匿名さん
壊すことが決まっていれば、修繕もやらなくていい部分が増えてきますよね。通常だと年数経過に合わせて修繕費が上がっていくけど、ここは途中から据え置きもしくは下がるのかな？
何戸ぐらい契約済みなのでしょうか？
お分かりになる方がいればご教示ください。
再開発で大山全体の地価が上がりそうですね。
ここの価値も上がるのでしょうか。
子育て世帯の方には保育園のような施設があるといいと思いますが
優先とかないとのことなので、マンションの魅力のひとつみたいに記載されているのはよくないかな。
マンションに他の住民の出入りがあるのは怖いかなぁ。
むしろ逆で、保育園が併設されることで、子供の声を騒音と感じるような住民を排除できるという点で安心感ありますよ。
都内のマンションとしては価格はだいぶ抑えられてて、スペックもそこまで高望みしていないので全然許容範囲だったのですが、定借なので管理費等（解体費/地代/修繕積立金）がどうしても高くなってしまうのが悩みどころ…。。初期で5万前後で26年後は7万近くになる計算に…。。皆さんは特に気になりませんでしたでしょうか？
>>192 マンション比較中さん
同じくランニングコストが最初から5万近くかかるのは気になりました。大山の再開発を見込んでか新築マンションが同時に何ヶ所も建設されていますね。(レーベン、シティタワーズ、バウスなど)将来的に売りたくなった時に同じ築年数のマンションであれば所有権の方が売りやすいのかななんて思ってしまって。その時に借地権のジオは不利になりそうでそこが気がかりです。レーベンも借地権ですが。
定借権じゃなくても、周辺の所有権マンションの場合、大楠のランニングコストは1年目にして3万。30年後も5～6万になる見込みでしょう。
ランニングコストが気になるようであればご近所レーベンも候補になるかもしれませんね。ジオのように共用施設もそこまでなさそうですし、普通借地権なので地代もこちらより安いといいのですが。
最後壊すのに大楠より高いのか
大楠は金かけた分70年後も良い味が出たビンテージマンションになるのかな
>>196 匿名さん
大楠がヴィンテージと言われるものになるかはわからないけど、最終的に壊すのに大楠より高いのかよ感はある。しかも、定期借地ということは住宅ローンの選択肢も狭まるし。
現実大楠の中古は1億前後の相場になります。ジオ70年分の地代と解体準備金を上乗せしても、おつりがでるくらいです。
住宅ローンが通りにくいのは40年以上マンション全般共通です。
保育園による収入が地代や管理費に充当されるようです。なので実質はランニングコストは4万ぐらいでしょうか。
借地権のメリットをすぐに一般の人々にわかってもらうのは難しい気がする。取り壊しで揉める築古マンションが明らかに増え始めたり、修繕積立金が高額で毎月支払いに苦しむ人々が増えて社会現象として認知されてきた時に初めて借地権の方がいいよねとなる可能性はある。
築70年経ってボロボロなのに建て替えできない限界マンションたくさんありますよね。特に土地が安いと厳しい。更地と違って、上物の取り壊し費用がむしろマイナスになるから。
>>203 匿名さん
人気エリアだと最近は築50年近いマンションでも安いとは思えない値で売られていてしかも売れているようなので驚きます。今50年近いマンションがあと10年20年経つと問題が明るみに出てきそうですね。
>>201 ご近所さん
私も気になるのですが、他の方に質問されていたおつりってどの位の金額をおっしゃられてますか？築古だと管理費・維持費がかなり高額になる想定でマイナスとのことですが、建替の手段があります。こちらの場合は取り壊して立ち退き、他を買う選択肢になると思いますが、同条件(新築マンション)なものを買う場合は後者の方が費用負担が多くなるように感じますが、いかがでしょうか。ご教示いただきたく存じます。
ここ坪単価320～330位ですよね？
土地所有権なら今の相場感で400位と仮定すると、ここ安くないですか？
>>205 マンション検討中さん
個人的の見解になります。ジオ板橋大山の販売価格が約6500万（専有面積68㎡の場合）、解体準備金と地代は月約3万、定借期間70年分で2500万、トータルの費用はざっくり9000万の計算です。
大山近辺同条件の所有権新築マンションは初期費用だけで1億前後と予想しております。将来建替えの選択はありますが、3/4以上所有者の同意が必須、それに相続問題が絡む可能性もあります。厳しい条件の上、70年後に建替（解体費用+建替費用、建設期間中のお引越しなど）は必ずしもまた新築を買うよりお得か、なんとも言えないと思います。長文失礼しました。
定借の考え方ってなかなか難しいですよね…
結局、損も得もしないと言ったところでしょうか。
子供に資産を残したいなら所有権が良いと思いますが、例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいいんじゃないですかね？あなたの資産、死後に全然知らない親族に啄まれるの嫌じゃないすか。
確かに借地権の方が得ってことはなさそう。投資にそこまで興味ない人や老後の面倒ごとを少しでも減らしたい人には向いてるのかな。老後までずっと大山で暮らしたい人には良いけど、人生の途中で売って老後は他の地域で暮らしたい人は所有権の新築か築浅中古の方がいい気もする。
結局、東側には何が立つのかね？
>209
>子供に資産を残したいなら所有権が良いと思いますが、例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいいんじゃないですかね？
>あなたの資産、死後に全然知らない親族に啄まれるの嫌じゃないすか。
同意見ですね。
自分の長い人生で、また引っ越しをしたいと考える時が来るかもしれませんし
家族に・・というのがないのであれば、所有権うんぬんよりも住みやすいところがいいかな。
ゲストルームはやはり有料になるのですかね。それからワークスペースの個別ブースは予約システムがあるのか、有料なのか気になります。
>>209さん
>>例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいい
たしかに、この考えかたはわかります。老後だと賃貸も借りにくくなるだろうし。
2098年7月31日までと考えると、あと70年はあるので、どれだけ長生きしても寿命分くらいは住んでいられるのかとも思いました。
ジオとご近所レーベンとで迷います。レーベンの方が駅から少し遠いのでジオより安く出てくることもあるかな？と思い。ジオは共用スペースが充実していて惹かれます。ですが元々戸数少なめの方が好みなので内廊下でこじんまりしてるレーベンも捨てがたいです。
>>214 匿名さん
ゲストルームは無料です。ただし、住民全員で180日くらいに抑える必要があります。宿泊法？が関連してるみたいです。ワークスペースの予約システムはなかったかな。
東棟の4階以上は未発売のようです、日当たり問題で価格は上下するでしょうけど、間が12m以上離れているので、日当たりゼロはないと思います。
しかも何建つかわからないからまだ販売してないんですっとか言っておきながら2階までは売ってるの意味不
本当は売れてないんだろうなきっと
なんか変な人が湧いてますね笑
他社の営業の方かな？
1階に保育園が入る予定なんですね、、
うるさそう
何が建つかわからないって誰が言ってるの？
そもそも取り壊しの計画さえまだ具体的に出てないと思うんだけど
まあ将来何か建つ可能性は考えないとね
隣の普通借地権の営業が焦っているかな…
価格発表前に、競合のネガキャンして、客の流失を防ごうということかね…
敷地が広いから離隔も取るでしょうし、陽当たりの心配はそんなに無いと思います。
阪急阪神不、定借の「大山」が好発進
https://www.re-port.net/article/news/0000075261/
・販売開始から3ヵ月で約100戸の契約
・平均販売価格は6,900万円台
・エントリー数1,700件超。9月のモデルルーム500組超が来場
・契約者の4割は地元板橋区在住。隣接の豊島区が1割
建設中のこのスケール感がいいですね。
定借ってやっぱり微妙なんだね、、
>>237 匿名さん
ジオ板橋大山は定借じゃなかったら、こ立地でこの値段じゃ買えないと思います。
所有権マンションは変なやつ1人でも入居したらアウトです。ジオの貸主が御茶ノ水女子大学、変なやつ(騒音、極端に異臭する方、ゴミ屋敷の家など)はシャットアウト可能なので、安心だと思います。
駐車場はいくら位になるのでしょうか？
設備仕様は高いようですね。
バカ売れしてるみたいですね…
さすがジオブランド
>>242 マンション検討中さん
ヤフー不動産の物件概要によりますが、駐車場 : 81台（機械式69台、平置き5台、福祉対応用1台、来客・宅配用3台、来客用3台）（予定） 22,000円～35,000円 のようです。
みんなすごいですよね。いくら目先の物件価格が安いからと言って地代、解体積立金だけで２万から３万毎月かかって将来不安もあるのに。ご年配の方もしくは相続が必要ない方たちが多いのですか？
ここの地代は高いわ
毎月1万円越えはありえんわ
>>246 マンコミュファンさん
説明聞いた時の営業さんにも同じこと言われましたが、今固定資産税の優遇措置あるので全くトントンにならないし、何よりせっかく賃貸から離れる為に購入するのに結局借り物にお金払う不安がありました。
競合の営業さん、一人芝居ご苦労さん
ほぼ営業マン確定みたいですね。ここって業者も見ているのか冷めるな。ここで営業トークするほど暇なのかな
阪急ならこっちの東急みたいなもんでしょ
借地権は土地を借りる、建物は自分が所有する
ここが消化できないならば、借地権マンションには手を出さぬが吉と思う
それと固定資産税優遇は期限があったかな？
関西の阪急ブランドは絶大。贈り物も阪急の包み紙が最上だし。
大山は周辺環境も良いし、やはりこの立地と値段は魅力が高い。
土地分の固定資産税が年額いくらか、営業さんからの説明はあったの？
それを聞かないとトントンかどうかわからんよね。
[NO.258～本レスまで、情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
贈り物の包み紙が最上は笑う。そんなランクで家選ばんわ
ジオの販売代理は伊藤忠ハウジングです。
ジオ板橋販売の営業が伊藤忠ですら知らない、全然興味のない人間に言われると
やはり信憑性に欠けるですね。
そうね、検討する価値がある情報ではないね
くだらない
定借でいいって人がここを買えば良い
どっちが良いかは自分で考えれば良い
私はアディオス
逆に東急は関西で知名度が低い。東急がなぜ人気かを関西の人に説明するときは「関西でいう阪急みたいなもの」というと伝わる。
大山実際に住んだこともないような人が多そうですが。
商店街が活気ある反面、住む場所としてGとネズミの多さって気にしたことあります？駅前のマックの脇のところでも夜に見てみるとよくわかります。
>>271 マンション検討中さん
私は東京何か所か住んだことがあり大山経験もありますが、結局Gやネズミはどこでもいて、特に飲食店が立ち並ぶところは多いように思います。
一時期ツイッターでも動画出てましたが、渋谷とかわりとおしゃれなイメージあるところでもがっつりネズミやGは当たり前ですが存在します。
そのためＧやネズミを通勤時等にみてしまうことを気にされる方はそもそも大山はもちろんのこと、その他人気エリアもかなりな程度対象から外さざるを得ないと思います（最も良いのは気候的にいない地域に住むこと。つまり北海道。ただ最近は北海道でも出るらしいですが・・・）
他方で住居内にいるいないが気になるレベルなら、町中にいようが住居内設備がどれだけ洗練されているかの話なので、あまり気にする必要はないのかなと。
最近はどこも衛生設備が整ってきているから、都内でGやネズミを多く見かけるのは下水処理場の近くの公園とか一部だけなんじゃないかな？この辺にはそんなにいないですよ。
駅前の大山町は飲み屋とスーパーが多いから、Gとミッキーがでても仕方ないと思います。
大山はG多くないですよ。Gの心配するなら下水処理場の側の物件とかの方がG多いです。
ここは借地代が高いからないな
C1タイプのリビングヤバくない？ww
家具置かない前提か？
東京はどこでもＧとネズミたくさんいます
大山が特別なんてことはないです
どこでもでます はいおわり
保育園入るからうるさそう
>>285 マンション検討中さん
共用部はそれなりに荒れそうですね
保育園がうるさい分、自分の子供が少しうるさくしても気にしなくて良くて気が楽な気もします
私的にはマイナスではないです
逆に保育園がうるさいと感じる神経質な人が入って来ないので、プラスポイントだと思います。
ここの立地なら日当たり問題ないですよ。
[No.277～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
近所の石神井川の花見スポットがステキ。
中板橋駅からも意外と近いし、物価が安くてびっくりしました。
住めば住むほど売却できなくなるのが欠点
>>299 匿名さん
住めば住むほどって仰いますが築40年以上の所有権マンションだって余程の立地じゃなければ売るのは大変だと思いますが、、、
その分予算を下げて利便性が高い街に住む方が理にかなってる方も多いんじゃないですか？
住友のタワーもかなり高いみたいですし。
進捗もかなり良いと聞いてますので、購入した身としては嬉しい限りです。
近辺の相場より若干安いとはいえ、このマンションを購入できる方は、世帯年収が1000万前後は必要でしょう、定借権を含め、総合的条件を納得する方が購入する部件だと思います。
価格と立地などの条件を棚に上げて、定借権のみで検討する人はさすがにレベル低すぎでしょう。
鉄筋コンクリートの建物も、50-70年経てば劣化も進み性能も落ちて建て替えになります。その時に土地が残るかどうかの違いはありますが、土地が残っても区分所有者の土地持分なんて僅かですし、建て替えの合意形成には多大なコストが掛かります。そのような面倒な土地を相続するぐらいなら他の資産を残した方が良い気もします。
ここの2LDKの部屋を検討してるのですがどれくらい残っているのでしょうか。もう売れてしまっているのなら他を探すことになりますがさすがにまだありますよね
定期借地物件なんか買ったら後悔するわ
個人的にですが定借なら賃貸で住んでてもいいじゃんって思ってしまいますね。賃貸ではなく定借にあるメリットがあればどなたか教えてください。
ここって大楠ノ杜と販売価格変わらない？
C1タイプの2LDKはリビングの形使いづらそうですね、、
賃貸でここと同じぐらいの物件住もうと思ったら賃料1.5倍ぐらいするのでは？毎月のキャッシュアウトは定借の方が間違いなく安く済みます。
私は、将来的にマンション解体するのにパーティルームやゲストルームの修繕費を出すのが理解できず検討をやめました。
>332
修繕期間の長期化の動きはあるけど１５年くらいおきに修繕して維持していかないと雨漏りとかして住めなくなっちゃう。
ただ、いずれ取り壊すのだからということで、ある程度の期間が過ぎると修繕する必要はないって意見も出てきて、それが通ってしまうと７０年持たないって可能性もある。定期借地権の制度ができてから、借地期限を迎える物件ってまだ前例はない。
コンクリは余程のことがなければ結構保ててしまうけど、排管とかコーキングがやられるんですよね。一般の分譲なら維持か建替えの検討になりそうだけど、定借は「どうせ壊すから考えない」人が割合い多くなりそうなのがなんとも不安。
最終的に取り壊すからと修繕費をケチる人はどうかしてると思いますけど
ここ結構気に入ったかも。正直陰キャなのでパーティラウンジとかはいらないんですけどね。その分、眺めのいいワークラウンジにしてほしかったです。そこが惜しい
南向き棟に避難階段はありますか?
隣棟とのエキスパンションジョイントが地震で切れたら、避難が難しくなります。
上板橋で同じこと聞いてらっしゃいますね
>>349 ご近所さん
管理費 ブリリアシティ300円/m、ジオ218円/m、結局74円/mジオのが高いんですね。まあ、そこまで目くじらを立てるレベルじゃないかもしれないですね。どうなんでしょうか。
共用部分に魅力を感じている人ってどれくらいいるんでしょうかね。個人的には必要最低限のものでいいと思ってます。
あるものを使わない、ないから使えない、の違いかな。共有部、設備は簡単に変更できないもの。
見栄っ張りと言われれたらそれまでだが、折角なら贅沢したいな。
共有部ってメンテナンス費用含めて住民持ちだから割高なんですよね。プールのある物件とか維持費が悲惨でリセールも悪いですよ。
プール付きって湾岸の立地の悪い物件が客寄せで付けるだけで、住民はほとんど使ってなかったりしますよ。安い物件でも普通に付いてる。
>>357 匿名さん
プールがあるから管理費高い&リセール悪い、ではなくシンプルに立地悪いババ抜きマンションということでは。
管理費めちゃ高いが、立地よし、外観よし、内廊下、駐車場あり、さらにプール付きの湾岸マンション！だったら高リセールかと
ブリ西は坪400ちょいなんで、新築なら坪420くらいか。ここは坪330でランコス435万分を乗せて坪350として、70㎡でブリ西より約1500万くらい安い感じになる。立地差含めてめちゃ高い訳ではないが、定借なんで新築にプレミア感じないなら周辺中古へどうぞっていうマンマニブログのとおりなのでしょうか。
解体費用が７０年で一千万以上。姉のマンションが借地権で、10年後には期限となるので延長するか、解体して土地を返却するかの議論を始めるということで解体費用の見積もりも資料にあったけどここはその数倍。２％の物価上昇を見込んで70年って計算なのかな。
来客用と兼用だけど宅配用駐車場があるのはいいかな。郵便や宅配の車を止めるところがなくて路駐ってマンションあるある。ただ、荷捌きスペースが無いのと車寄せの裏の奥なので外部の人が使ってくれるか。配慮してるのかしてないのか。
住民のみんなでBBQしましょうとかなったら陰キャからすると辛いのでやはりこういう大型で共用スペースが充実してるところは避けてしまう。大山で陰キャ向けのマンションってどこですかね
大規模の方が関わらなくていいかもよ。ジオ板橋大山285邸とバウス70邸だから1邸の割合は4分の1になる。根拠はない。
理事ってそんなにやりたくない？自分が住むマンションの内情を細かく把握する良い機会だと思ってるんだが。
