パークナード津田沼ってどうですか？

285戸の賃貸って凄いですね…
なぜ分譲にしなかったんだろう。。、

>120

詳細を知りたかったらモデルルームに来てねってことで初期には出さないのが通例。なので、周辺環境とかの動画をぱらぱらと送って場つなぎ。

>>122 eマンションさん
ようわからんですね。再開発やめて大きな賃貸マンションひとつ。京成グループは沿線開発がどうしようも無くヘタ。

すべて想像ですが、大規模再開発となるとメリットもあるが、行政や他の地権者との調整などで手間も時間もかかる。もともとすでに区画整理済のエリアだから、再開発で無くともさほど不都合は生じない。新京成では大規模の分譲だと自社の手に余るし、コロナの影響であまり資金をかけず日銭を稼ぎたい。といった流れかなーと。

分譲でしたら、
北口なので価格も南口より抑えられていそうですし、期待して待つのですが。。
賃貸とは。残念です。

元の再開発計画でも賃貸予定だったのかな。そうであれば、他の場所は公園の移設とか建て替えとか大変なのでここだけ先行したとか？ないかな。

公式ホームページですが、今後設備・仕様は公開する予定なのでしょうか。
非公開のコンテンツが『クオリティ』と『モデルルーム』のみで『設備・仕様』自体が見当たらないようです。
それともこちらの場合クオリティが設備・仕様に当たるんでしょうか？

クオリティが設備・仕様に当たりますよ！

先程、現地を見て来たのですが、
他の方がおっしゃっていたように、
歩道がなく、狭い道なのに、
車通りが多かったです。。
なぜエントランスを車通りの多い側にしたのか疑問に思いました。

>>129 口コミ知りたいさん
前のパナ社宅時代は、西の脇道側にエントランス、薬局となりに駐車場への通路がありました。（今もグーグルストリートビューで見ることが出来ます。）
脇道側は狭いので両方を配置するのは無理があるんでしょうかね。

ここは車が多くて歩道が無くて本当に歩きにくいところです。せめて１．５メートルくらい前を開けてくれたらなと願っています。

129です。

残念ながら大人でも危なく、
結局病院側の歩道を進むしかできませんでした。

子どもがこの歩道のない道を通るのは危険ですし、
ましてベビーカーを押していたとしたら、
どうやってエントランスへ入ったら良いのかな、
と思ってしまいました。

Googleストリートビューで拝見しました。
もともとのエントランスの位置の方が
まだ車通りが多くなく、安全で良さそうですね。

完成予想CGをみても、
セットバックしている感じはないので、
エントランスを出たらすぐ前面に
車の多く通る道路になってしまいます。

車の出入り口を、
人も車も使うようになりそうですね。

モリシア再開発後は動線変わるかもしれませんが、今のところJR駅方面へは脇道の方からザ・タワーのエスカレーターを上がってモリシア横を抜けるのが一般的になると思うのでみんな裏から出入りかな。スーパーもこっちの方だし、京成利用者以外はメインエントランス使う意味がなくなりそう。

1階のサイクルスペースは素敵ですが、
植栽があって見えにくい挙句、
すぐ道路に飛び出す形になるので
かなり危険ではないかと思います。
絶対に事故にならないように、
何か対策が取れるのならいいですが。

https://www.sumu-log.com/archives/55107/

マンションマニアさんからの
パークナード津田沼について資産性や居住性でのアドバイスは是非聞きたかったところです。

その他おすすめ物件が、
ズバリの「ザ・パークハウス津田沼奏の杜 」
一択だったのが意外でした。

>>134 マンション検討中さん
確かにパークナード津田沼についてのコメントは聞いてみたかったですね。ただ、築10年のパークハウス奏の杜の中古が坪単価298万円で「資産性も手堅い」という評価になる市況なのだとすると、パークナード津田沼はそれなりの値段で売り出されるよなぁ…と思いました。

>>131 口コミ知りたいさん
以前住んでいたマンションは駐車場入り口が駅に近くほとんど裏から出入りしていました。エレベーターとポストがあるのでメインドアのすぐ手前までは行くのですが、そこから外に出るのは月一あるかないか。
立派なメインエントランス（？）を利用しないのはもったいない気もしますが、慣れてしまえば気にもなりません。ただ裏口は所詮裏口なので、余分な段差があったり狭くて傘が差しにくかったりもあり得ます。特にお子様連れには負担ですので構造をよく確認しておくことをお勧めします。

当方は、
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの南向きと同程度の坪単価と
予想しています（坪単価360万前後）。
パークフロントは、こちらよりも5分歩きますが
床暖房が2面（リビングと隣の部屋）や顔認証システム導入、ZEH‐M Oriented認定のため、
あくまでも予想ですが、こちらより仕様は良さそうに思います。

その代わり、こちらは
駅近＋土地取得コスト無し。

いずれにせよ、そろそろモデルルームがオープンされますよね。
価格と仕様を待つのみです…。

>>137 マンション検討中さん
そこまで高くいけるのかな？
エクセレントは奏の杜ブランドだし、南向きは目の前開けています。南以外は微妙ですが
300から330のあいだくらい

土地の仕入れコストもないですし、
あり得そうですが、そうなった場合、
築10年のザパークハウス津田沼奏の杜の
坪298万円を狙った方が
資産価値があるのか？と悩みますね…
マンマニさん、教えて欲しい…

マンションナビですと
坪333～355万で予想されてますね。

350↑でしょうね
皆さんが思っている以上に相場が上がっているのが現実です
弱気で来るような要素が無いですし55戸程度ならなら多少チャレンジ価格で出しても入居までにうれるでしょう
370超えもあるかもしれませんね

北口で駅から遠いがサンクレイドルは坪220あたり。
近隣だとバウスやパークホームズより坪100近く上がりますか？

本当なら奏やタワーの中古もつられてさらに上がりそうですが、今のところ動きは鈍いし、値下げ物件が増えているよう。

どうなるんでしょうかね。。

ただ、奏のエクセレントパークフロントが、
坪387万の億越えの部屋を出し、
1期1次の早々のタイミングで抽選となっているので
新築価格が高騰しているのはわかります。。
私は320～360万で予想します。

船橋も駅南側の本町あたりは高値でも順調に売れているけど、北のジオ船橋夏見は300オーバーの強気設定が不人気でやや苦戦中の模様。エリアとかちょっとしたセールスポイントの違いで明暗分かれるからマンション価格はわからない。

津田沼南口はバウスとパークホームズが安売りしすぎましたね

>>145 通りがかりさん
当時の掲示板をチラ見しましたが、どちらも当初は高いと言う声が多かったが売れ行きは好調だったようですね。ただ2-3年経った今、新築はともかく中古は在庫が増えて値下げ物件も多い状況。今、中古で売り出し価格プラス諸経費でマイナスにならない価格では売れなさそうで、そう安値だったとも思えない
ここも新築なら350で売れても、中古でタワーや奏より高値は厳しいと思う。

坪350万だとすると、
タワーの中古の方が安いですね
中古なら住宅ローン減税対象ですし

予想を超えて安いか（300～330万とか）、
もしくは住宅ローン減税対象となる省エネ住宅であって欲しいです。

なんか、すべての条件が中間的で予測が難しいような気がしました。
駅徒歩7分、総戸数55戸、6階建て、平米数38.40㎡～81.94㎡、間取り1LDK～3LDK、南西南東向き・・・
どれをとっても高くなる理由も安くなる理由も見つけられない感じというか。
どちらにでもなりそうな。
地価は2年間で106%上昇しているとのことですが、それってすごいことなのですか？
資産価値は高くなっていくのでしょうか。

ジオ船橋夏見の営業さんにチラッと聞いたらここだいぶ高そうでしたね

私もジオで予想価格聞きました（>>149 さんと同じ人かもねｗ）
両方東急リバブルだから信憑性あるのかなと思ったり思わなかったり

ジオと同等かちょい高い程度ならこちらの方が売れそうですが……

ジオ船橋夏見は、平均坪単価310万くらいで認識しています。
ジオよりもだいぶ高い、ということでも
350万くらいでは？と思うのですが
それであれば想定内ではないでしょうか。
さすがに380万までくると想定外ですが。。。

ジオは自分のところが高め設定強気の売り出しで苦戦気味だから他も高いですよーと言っていそうです。
船橋も津田沼も南が高くて北が安い。南の中でも船橋本町や津田沼奏にプレミアム感があり、それ以外とは少し差があるという同じ駅周辺でもいろいろなので値付けも難しそうです。
先週末現地あらためて見ましたが、前の歩道無し道路をはじめ、周辺環境は奏より見劣りします。二駅に近い利便性は有りますが、奏並みの高値で行くと苦戦しそうです。

>>152 名無しさん

たしかに、ジオの営業さんはそう言いそうですね。
そして、本当に立地のわずかな違いで、
売れたり売れなかったりすると思います。

ただ、気になるのが、この物件、
「Yahoo！不動産 千葉県資料請求数・アクセス数第1位」
とありますので、
もしかすると、奏並みもしくは奏以上の
強気の価格もあり得るのかもしれない、
と思ってしまいます。

>>153 マンション検討中さん
Yahooの第一位って全体のデータ公開されているんでしょうかね。
毎月その月の新規物件が人気集めるでしょうしどれほどの重みがあるのかな。
まあ不人気で無いのは確かなんでしょうけど。

エクセ公園前は人気の奏エリアでこれ以上の新築物件はこの先ほぼ永遠に無い（そうなりそうな用地が残っていない）のが高値でもいけてる大きな要素のよう。
津田沼全体でもモリシア野村やパルコ三井は何年も先ですし今の相場が続けばさらに異次元の高値になりそう。
となると、ここもあまり駅遠でない新築の希少性で奏ブランド無しでも結構戦えるのかな。
個人的には300超えたあたりの弱気予想していますが。

借地のエクセレント津田沼奏の杜II 徒歩13分が
坪平均坪単価260～270万で捌けましたし、
いま建設中の同じく借地の
ブランズ奏の杜二丁目（仮）徒歩12分が
坪300万なのか？と囁かれているので、
もしこちらが坪300万なら
競争率がとても高くなりそうですし、
私個人的には、350万予想です。

もしここが坪300万だったら、
奏ブランドに驚愕です…

強気で出して苦戦しても55戸なら余裕で捌けますよね

いやあ高値予想のほうが優勢のようですね。
思っている以上に相場が上昇傾向なのか。
まあ、住み替え検討組としては相場が上昇傾向のほうが
中古を売り易くて助かりますが。

>>155 マンション検討中さん
地価でみても奏の杜は津田沼や谷津より2割くらい高いですからね。
奏ブランド恐るべしです。

ただ駅遠定期借地のブランズと同じ価格なら私はこっち選びたいですね。

>>158 マンション検討中さん

同感です。
ブランズと同じなら断然こちらです。
ただ、奏のパークフロントと同じ場合、
駅近のこちらか、
駅遠の奏か、悩みます。
間をとって（？）
奏のパークフロント東棟か西棟が320万も
視野に入れているところです。

中古でも奏ブランド効果は恐らくあるので（定期借地は別として）そのうち住み替えするつもりなら奏の方がいいかも。永住なら好きな方で。

パークナードの北側の駐車場が結構広い土地なので
マンションにならないか気になりますが
北側ですし、気にしなくて良いですかね。

>>161 匿名さん
いずれ何か建つのは覚悟しておかないとダメですね。
裏側なのでさほど影響与えるとは思いませんが。

>>162 さん

そうですよね。
日当たりが悪くなるわけではないので
覚悟しつつも気にしないでおきます。

みなさまがおっしゃるように、
エントランスの使用が難しいとなると、
ベビーカーも裏口（車と自転車用の出入り口）から
入れるのかどうか（通路の広さや段差がないのか等）は、
営業さんに確認しないとですね。

Webサイトトップに並ぶ条件を見ると、ほどよく好条件が揃っているなという印象を受けました。
アクセス、向き、間取り、等々。
これでお値段がお手頃ならコスパの良いマンションということになるのかな。
規模的には小さめで6階建ての55戸だから、好みは別れる感じかもしれませんが。
間取りは1LDK～3LDKまであって、広さも選べるので多様な世帯に検討されそうに思います。

奏ほどではないけど人気の津田沼南口だし、よっぽど値付けに失敗しない限り、飛ぶように売れそうと思っています

>>165 住民さん2さん

人気なのを見越して、高値をつけて、
じっくり売る作戦にならないか…と思ってしまいます。

奏のように、近隣のお金持ちだけでなく、
こちらは駅近なので、広域のお金持ちが狙えそうです。

>>166 評判気になるさん
某大手S不動産みたいでしょうか。

ここの業者がどんな売り方するのかあんまり実例が無いのでよくわかりませんが、そう大きな物件でもないのでそこそこのスピードで遅くても竣工前完売は目指すのではと。根拠ありませんが^_^

いよいよ土曜からオンライン個別相談が始まりますが、エントリーをしても、資料は届かないのですが、みなさんも届いていないですよね？
相談会の前に資料が届かないのは初めてだったのですが、そういうマンションもあるんですね。

物件のホームページを見ているのですが、資料請求のボタンが見つかりません。かわりに物件エントリーというのがありました。168さんはエントリーされたということなのでしょうけど、資料はもしかしたら「物件エントリー者様限定ページ」というところにログインして見る感じになるのでは？いまとのころ限定間取りが公開されているようですけど。

どなたかオンライン個別相談会をされた方がいらっしゃりましたら、金額感を教えていただけたら嬉しいです！

>>170 eマンションさん
じぶんでいけばいいのにw

>>169 匿名さん

今までのマンションは、エントリーしたら、
カタログやチラシが郵送されてきたのです。
ただ、WEBで載せているものの出力程度なら要らないので、省エネで良いのかもしれません。

1区画に複数台駐輪可能な屋根付きサイクルポートはいいなと思いましたが、よくよく見ると8区画のみですか。
こちらはどのような方法で枠を決めるのでしょう？
抽選？それとも先着順ですか？

>>173 匿名さん
まあ普通は抽選ですね。余ったら先着順はあっても、こうした設備で最初から先着順はないでしょ。
最初から駐車場優先使用権付きは別として。

施工会社の筆頭株主がパチンコ屋なのが気になる。考えすぎでしょうか。

>>175 マンション検討中さん
何を考えたのでしょうか。お聞かせ下さい

>>176 評判気になるさん
エントランスにパチンコ台を置かれるとか。

>>177 マンション検討中さん
それはだいぶネガティブ笑

駐車場が抽選はよくあることですが
サイクルポートまで抽選で決まるのですね。

単身の方は少ないでしょうし、
それなら全てサイクルポートにしてくれればよかったのに・・。

>>179 匿名さん

サイクルポートがついていないのは、
GとHの3部屋ですが、
接道していないので仕方がなかったのだと思います。

ただ、
サイクルポートに屋根がついているわけではないので
（1階狙いじゃないので直接聞いていませんが、
　図面で見る限り）、自転車は軒下に入れると思うと、
普通の1階と変わらないですが、
テラスに出入り口がついているのは素敵だと思います。

他の方も記載されているように、
この出入り口のすぐ目の前が、歩道のない道路のため
そこだけ注意ですかね。
Agの部屋なら、すぐ脇道に入れるので、
サイクルポート狙いなら、この部屋かな、と思います。

サイクルポートはとても魅力的だと思います！
（この際、屋根がついてなくても）

ひとつ気になっているのは、
サイクルポートの出入り口から出たとして
出入り口の鍵をかける場合、自転車を止めなくても鍵がかけられる仕組みなら良いのですが
自転車を停めて鍵をかけなければならない場合、車道にはみ出さずに自転車を停められるのでしょうか。植栽と側溝の幅でなんとか停められるかな…。

サイクルポートは自転車が何台置けて利用料金はいくらになるのでしょう。
ファミリー世帯は自転車を複数台持つことになるのでできれば1区画に収めたいですよね…
1階のテラスつきなら自転車も置き放題でしょうけど。

>>182 匿名さん

サイクルポートは、1階の接道しているお部屋についているものです。
サイクルポートがあるお部屋は8戸（月額使用料 : 未定）

通常の駐輪場は100台です。
（上段35台、下段スライド式52台、平置き13台）
利用料金はどこのマンションも同じくらいの、1台数100円だと思います。

このマンションの南側１階は個人的に絶対NG
前面道路の交通量、と歩行者。住む上で絶対気になりますよ。
サイクルポートとかほんとに危ないし。

このマンションだけでも、
あと1メートルくらいセットバックしてくれたら、
まだ良かったのですが、
図面を見る限り、すぐに道路ですよね…。

7月下旬の販売開始時期ですが
モデルルームの案内は来ていないですよね。

いよいよかなと思っていますが
なかなか販売開始されないですね。

モデルルームはすでにオープンしていますよ！

販売開始が2ヶ月延びたんですね。

販売時期が9月下旬になってますね。

引き渡しも遅れてますかね

ディスポーザーのキッチンでしょうか？
マンション情報に載ってなくて。

>>192 さん

設備面は、売り出す9月下旬より前にネットに出すことはないでしょうから、モデルルームでお聞きになった方がいいですよ。
55戸だと微妙ですよね。。
パークホームズ市川真間もディスポーザー無しのようですから、価格重視だと無い可能性はありますね。

自分は、直床とタンク付きトイレは嫌ですが、
ディスポーザーは無くても良いかなと思います。

周りにいくつかのマンションができましたが、ダントツでこのマンションの建設現場がうるさいです。向かいには入院病棟もあるのに、取り壊しも建設もすごい地響きと騒音。
もとは松下電工の落ち着いた社宅でした。パナソニックさんがこうした建設をする業者に土地を売却して、マンション売却にも関与するとは驚きです。

１９２さん
ディスポーザーだけでなく、まだ詳しい設備が掲載されていないですよね。
間取りだけでなくどんな設備があるのかもう少し知りたいところです。
ただ、ディスポーザーは大規模マンション以外、なかなかついていないところが多いと思います。
ついていな可能性が高いかもしれませんね。

こちらの坪単価や設備仕様にもよりますが、
築浅の中古と比較すると、中古の方が良くないですか？
　中古の一例ですが、
　ブランズシティ津田沼奏の杜　坪315万
　ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス　坪298万
　津田沼ザ・タワー　坪337万
　プレイズ津田沼奏の杜　坪272万
ここよりも駅近で、
お安く出回っているような気がします。
歩道も問題なく整備されていますし。

これらの中古が新築だった頃の金額を考えると
跳ね上がっていて（悔しいので）、
それなら新築にしたいと思っていましたが、考え直そうかと思っているところです。
こちらの魅力って、新築以外にありますかね。。

どうしても谷津小がいいとか。
同じ谷津小の奏パークフロントよりも安くないと売れないでしょうが。

勝手な想像ですが、
奏の中古より気持ち高い程度の、
坪310～330万程度で出してくるのでは、と踏んでいます。
それくらいでしたら、新築なので省エネ対応マンションでなくても（住宅ローン減税無しでも）
売れるような気がします。

私は、住宅ローン控除なしであれば、
中古の方が良いです。
中古なら10年間の控除ができますので。。

パナソニック ホームズでは、
標準仕様が長期優良住宅に対応している、と謳っていますので、このマンションも、
長期優良住宅もしくは低炭素住宅かもしれませんよ！注文住宅だけなんですかね？

結局ここの人達はオンライン説明会にも参加していないことが露呈されましたねえ。
オンライン説明会参加してればある程度の価格や設備、事前案内会でモデルルームも見れたのに…。
なんなんだろうこの人達は…。検討もしていないというより興味本位の人達ばかりなんでしょうか？

>>201 マンション検討中さん

ですね。笑
近隣に住んでいて、ここの売れ行きが気になる人か
ここは複数の候補の１つに過ぎない（ほぼ買わない）人
なんじゃないですかね。

>>201 マンション検討中さん
オンライン説明会やってるんですね…
1ヶ月ほど前にエントリーしたのですが、限定サイトのパスワードとアンケートが来たきり、音沙汰がないです。自分の希望が本物件にマッチしなかったのかなと諦めています…

当方は、だいぶ前にエントリーしましたが、
諸々の通知は遅かったです。
※明らかにみなさまがすでに視聴していたであろう動画などの配信も。。
オンライン説明会の対応期間も短く（7/8～7/23）
仕事の都合で参加できなかったです。
モデルルームの案内は来るかなと思っていましたが、何の案内もなく。。

総戸数が少ないので、対応の規模も小さめなのかもしれませんね。
今は夏季休暇で対応していないらしいので、
アンケートに回答していれば、8月末くらいになれば、オンライン説明会もしくはモデルルームの案内が来るかな、と思っています。

55戸ということなので、あまり戸数は多くはないですよね。
その割に、ここは駐輪場のバリエーションがかなりあるので、
その点はとても面白いなと思いました。
これはファミリーを想定して設定しているのだろうなという印象です。
子供用の自転車も置けそうなサイクルスペースも少しだけど設置されるそうで。

ディスポーザーは浄化槽の設置が必要で大規模でないと維持費用がペイしない。維持費を気にしない高級物件は別として。

ディスポーザー必須なら奏の杜の大規模物件かザタワーの中古かな。

>201

ここってオンライン説明会パスするとその後のモデルルームの案内もないんだよね。

>>207 匿名さん

たぶん、そうだと思います。
案内が一向に来ないので。

>>202 評判気になるさん

何度も近隣住民をバカにする書き込みしてる人ですか、やめてくださいよ。
あと歩道のためにコンビニと薬局にひっこんでほしいとかあそこは２軒とも昔からオーナーが住んでるんです、文句があるならデベロッパーに言いなよ。

遠方からの引っ越しを検討しています。
パークナード津田沼の坪単価って大体いくらくらいなんでしょうか。
詳しい方教えていただけると嬉しいです。

>>210 マンション検討中さん

恐らくオンライン説明会に参加すると価格帯教えて貰えるんじゃないですかね

>>210 マンション検討中さん
モデルルームで価格教えてもらえますよ！

いよいよ今月末から販売開始ですね。
カキコミをみていると、検討している人が多いのかな～。
アウトポール設計で柱の出っ張りがなくて、部屋が広く使えそうだなと感じます。

竣工時期と入居時期が遅れるようなのが気になるのですが、
何かトラブルでもあったのでしょうか？

>213

竣工してから内覧会して契約者へのお披露目と受入検査、その指摘事項の対応してから引き渡しだから1か月くらい空くのは普通。

指摘事項の対応後に確認会なんだけど、その時に対応がNGだったり、新たな指摘事項を見つけてしまうと再度確認会って時間が無いから入居までに対応しておいてになってしまう。もう少し開けたほうがいいと思うんだけど。

ちなみに入居前の一か月って内覧会に確認会、入居説明会、引き渡しと結構あわただしい。

>213

両面アウトフレームの場合、共用廊下側に柱が出っ張って廊下が狭いなんてケースもある。廊下の幅も確認。

竣工時期 2024年8月中旬（予定）
入居時期 2024年9月下旬（予定）
だったのが、
竣工時期 2024年11月中旬（予定）
入居時期 2024年12月中旬（予定）
になったんですね。

3ヶ月ずつズレていますね。
遅れても不備なく建てられる方がいいと思うので、きちんと建てていただきたいです。

このマンションは1階のテラスにサイクルスペースがあって、外から入口があるのがいいなと思います。
元気のいい男の子だと、LDKから庭に出て遊びに行ったりするのかなとか。あと、庭からおともだちが遊びに来ることもあるのかなとか。。。

テラスでバーベキューとかプール遊びを推奨しているのが気になりますね。
救急車の音とか子供の騒ぎ声とか騒音が心配。

>218

水遊びなんてさせたら子供は歓声あげるだろうから迷惑行為に該当すると思うけど。禁止行為をモデルルームでディスプレイしちゃってるケースが結構あるけど売る側の良識が問われる。

そうなんですよね。
マンションのモデルルームや公式サイトのCGではバルコニーに家具を設置したり、テラスでホームパーティーのイメージが使用されていたりして戸惑ってしまいます。
水遊びは戸建てでは良くても集合住宅では迷惑になる場合がありますね。

通りすがりですが、専用庭でのプール遊びとかパーティーとか、椅子セットをおくことが禁止されているマンションなんてあるんですかね？私の所ではこれらは規則上禁止されていませんし、むしろ幼児用のビニールプールとか基礎工事を伴わないブランコの設置は許可される行為として明示されています（煙を発生させる行為はダメなので、バーベキューは基本的に不可です）。

もちろん常識の範囲内で周囲にも気を遣いながらやる必要がありますが、およそ子供が庭で遊んだらダメ、声を出したらダメという考えの人はファミリータイプのマンションに向かないと思いますよ。