エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

>>200 口コミ知りたいさん
ここも駅遠ですが面白い方ですね。

>>201 口コミ知りたいさん

10分くらいなら許容範囲ですよ、そう考えると奏中古は最強だなあ。

奏の杜住民です。
私は街ができた頃からの住民です。通りがかりです。
小学校問題等習志野市の対応や、当初の商業地予定のほとんどがマンションになってしまい、結果として、南口の飲食店が物足りないことや、ベルクや角上などのスーパーが人で溢れかえっている事への不満は多少あります。が、それを補って余りある利便性と気持ちよさがあると思ってます。私は奏の杜大好きです。ここで、あーだこーだ言っている皆様も一度街を歩いてみることをおすすめします。

>>203 通りがかりさん
千葉県の総武快速線停車駅からほど近い場所で奏の杜のように整然としていて空が広く感じるエリアはないですよね。
新船橋の森のシティは雰囲気は近いと思うのですが、船橋駅からの駅距離が少しありますよね。もっとも船橋駅に近いエリアでも13分位はかかるのかなと思います。

>>204 マンション検討中さん

だから、この価格ても売れるのでしょうね。
駅前タワマンとは違う価値があると思います

このマンションは、奏を気に入った人たちが購入されるので、それで良いかと思います。

私もこの街の整った美しさが好きです。
船橋の利便性や将来性の方が高い、と言われれば、その通りだと思いますが、
その分景観はこちらの方が素晴らしいと思います。

千葉県なのに、習志野市なのに、津田沼なのに、高い！という気持ちもあるのですが（地元の相場感として）、
三極化する不動産市場の中、下落の道を辿っていないことは、かえってそれなりの評価がある街なのだと思います。
そして現状の首都圏の新築の相場でいくと決して高くないと思います。※船橋、千葉、海浜幕張はその点割安感がありますね。

また、コストを削減するためにスペックの低いマンションにするよりも、
設備仕様はケチらないこのマンションの方が個人的には好きです。

平均坪270万だったタワーが完売後の津田沼南側物件は駅遠にも関わらず坪300万台に突入し、ここは坪350万超えと非常に割高。専有部の仕様だけは頑張ってるみたいですが、構造の仕様はどうなんだろう。駅までの道のりも登り坂で大変そう。

設備仕様に金をかけるなら、コンクリートスラブ約200mmの二重床でなく、コンクリートスラブ250mmの二重床やボイドスラブ300mmの二重床にしてほしかったです。

>>207 通りがかりさん
タワーが今建ってたら幾らになった事やら。

>208

音は入居してみないとわからないってことで最初にコストダウンされる。そして、モデルルームで宣伝できる表向きだけつくろう。

住宅性能評価でも音評価は選択項目なので選択するデベって皆無。

坪単価からすると、今現在の中古でも津田沼ザ・タワーを買った方が安いし、資産価値もあるように思えるけれど、
ザ・タワーを買わずに、ここを買う人は、その理由は何なんだろうか。

>>211 通りがかりさん
津田沼ザタワーは天井高が低く（確か2.45mだったか？）設備仕様も抑えめで新築販売当時も駅距離以外はあまり評価が高くなかった記憶がある。ここを検討している人は駅からの距離よりも綺麗で整然と広々とした街並みを気に入っているので、津田沼ザタワーはそれほど魅力的には映らないのではないか。

>>212 匿名さん

住環境を意識したお金持ちが住むところのようですね！
（嫌味でもなく、少なくともザ・タワーが買えるくらいお金がある人たち、ってことなので）

>>212 匿名さん
ここの天井高は何mあるんですか？
どこにも書いてなさそうだったので。

>>212 匿名さん
タワーの天井高は2.5～2.7m、設備仕様は特段高くも低くもなく普通ですね。
タワーの販売は2018年始め頃で5年以上も前であり、買わずにここを今検討している人は単純に時期が合わなかっただけかと。仮にタワーも検討したのに結局買ってない人がいたとしたら何やってたんだという他ありませんが。

タワーの仕様はタワマンとしてはいまいちで板マンレベル、所詮津田沼って評価だった。

>>215 評判気になるさん
現在のタワーの中古と新築のこことの比較なのでタワーの新築時は関係ないですね。
タワーは駅近の魅力で販売していましたが、設備仕様は至っては普通でタワマンとしては低かった印象があり、当時マンションマニアさんもベイパークのほうが設備仕様は高いと言っていたように思います。

タワー高くて買えないんでここを検討しています。
各階ゴミ置き場や共用施設は魅力的ですが。
奏の中古も高いですよね。

ザタワーの方が坪単価は安いと思いますよ。
ザタワーが欲しいのなら、ザタワーを狙った方が絶対いいと思います！
再開発でまたタワーマンションが建つ頃には、
一時的にザタワーの価格は落ちると思いますが、
その頃にはもっと市場が上がっているかもしれませんし、ザタワーを今のうちに取得した方がいいと思いますよ。

今はタワーの方が良いかもしれませんが
1回目の大規模修繕後の修繕費の値上げを加味すると、パークフロントの方が管理費も修繕費も安いので将来的には暮らしやすいかもしれないですね。

タワーのような大規模マンションと、
このパークフロントのような中小規模の購入層はバッティングしないと思いますが、
もし大規模マンションよりも小規模マンションを好む方であれば、パークナード津田沼も検討されてみても良いかもしれません。
パークナードも新築になるので、坪単価はタワーと張るかもしれませんが。

二重床って実際どうなんでしょうか…
足音が反響しやすいって書いてあったりしてるんですが…

スムログの記事で、マンションマニアさんは、
「二重床だから遮音性が高いということは一切ないです。（中略）現実としてはスラブ厚のほうが重要(ボイドなのかどうかにもよりますが)です」というコメントをしています。
また、「二重床のほうが基本コストかかりますからエリア内で高単価となるなら二重床を採用してくれていたほうがちゃんとつくっている感は出ますし、評価はしやすいです。」と直床より二重床を評価しつつも、結局は、上下左右、斜めに住まう方次第だ、とおっしゃっています。

同じ隣人で、直床と二重床を比べられたら良いと思いますが、そんなことはできないですので、運に任せるしかなさそうです。

>>222 マンション掲示板さん

だから新築なら事前に分かる床のスラブの厚さやボイドスラブかどうかを調べるのが大事です。
同じスムログのこちらの記事では、同じ条件の厚さなら直床の方が遮音性がやや上ということが書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/5947/

あと隣戸との戸境壁の厚さも大事です。よく見る厚さが220mm、200mm、180mmです。
こちらも厚い方がいいです。

騒音は隣接住民のマナーもあるので、その意味では運に任せるしかないのは確かです。

ホームページのトップ画面に
ファミリータイプ
4,900万円台～（予定）
とありましたが、
このファミリータイプとは何平米をさすのでしょうか。60平米程度で考えても坪277万程度となり、かなり価格が抑えられているので気になっております。

>>224 マンション検討中さん
確かなのはモデルルームに問い合わせされることだと思いますが、ホームページのルームプランに2LDK Dタイプ43.44㎡が載っています。この広さをファミリータイプと呼ぶかといえば甚だ疑問ですが、一応2LDKということなのでこちらの可能性もゼではないと思いました。
他の2LDKは53.4㎡と58.78㎡ですが、広さではなく2LDKという括りでファミリータイプとしているかもしれません（こちらのマンションは１LDKもあるので２LDKをファミリータイプと称している？）。
もしそうならこれまた恐ろしく高い坪単価になると思いますがどうなんでしょうか。

>>225 匿名さん

43.44平米はファミリータイプと言いがたいですが、
確かに、2LDKの50平米以上は、あり得そうですね。。
いくらなんでも、坪300万以下でしたら、
エクセレントシティ津田沼奏の杜2の借地権のものと同じくらいの価格になってしまうので、ありえなさそうですね。

>221

直床と二重床で音の問題を言う人がいるけど、222さん、223さんがコメントしているようにスラブ構造、スラブ面積が関係するんで比較は難しい。

二重床だと中空の部分で音が反響する問題があるんだけど、これは施工が影響する部分もあったりする。

住宅性能評価で音の項目もあるんだけど任意なので評価するケースってないんだよね。

ちなみに直床と二重床の比較だと、配管のメインテナンス性と間取り変更の自由度では圧倒的に直床は不利。

チラシでプラン見ましたが
Lrタイプすごいブランですね。
玄関、廊下でキッチン。。
キッチンの巾がネックで家具が入るかなぁと思ってしまいました。。

>>228 eマンションさん

確かに。。

廊下が少なく効率的で、玄関もL字で良いと思いますけれど。
でも、設計する以上、ある程度の大型家具でも入れられる設計にしているんじゃないですかね。
もしくは1階の方に断りを経て、バルコニーから搬入するって感じでしょうか。

悩んだら営業さんに聞いてみるといいですよ。
とても親切でした。

>>229 名無しさん
厳しそうなものだとソファぐらいでしょうかね。

>>229 名無しさん
厳しそうなものだとソファぐらいでしょうかね。

HPやチラシで高台立地の海抜約15.7mとあってやけに高いような？と思って調べたら奏の杜２丁目のものらしいですね(実際の計測地点はオレンジロードの公園前あたり？)

https://www.hyoukou-ichiran.com/122160006002-2/

国土地理院のサイトでマンション予定地あたりをみると標高10mちょっとのようでした。

>>232 匿名さん
それいいのか？

大手ですらいろいろやらかす業界ですから、千葉の中小業者のやることなんて、全て疑ってみた方がいいですよ

やばそうだな

細かいことだけど、奏の杜エリアの線引きも厳密に言うと異なってる。
1丁目の北西方向、住所は谷津6丁目だけど奏の杜として開発されて、自治会もパートナーズに入ってる戸建てが何件かあるし、
3丁目の南方向は住所は奏の杜だけど、区画整理外の場所も含まれてる。
エクセレントⅠの時からずっと気になってたんだよね。この会社何にも知らないんだろうな、って。ちなみにフジタが絡んでた物件は正しい奏の杜エリアの線引きがされてたし、奏の杜パートナーズのサイトで地図は確認できるんだけどね。

ここ売れてるの？

沖有人氏曰く
「売れ行きはマンションの第一期に売り出された戸数の割合から判断できる」とし、
「総戸数が100戸未満は49％」
それを下回っていれば、苦戦していると判断できるらしい。

パークフロントは第1期1次と2次で50戸。
第1期3次があるのか分からないですが
現状で53%なので、素晴らしく売れているわけでもないけれど、苦戦しているわけでもない、という位置付けかと。

昨日から2次が始まってるみたいなのでどれくらいで埋まるかですね。

2次は9戸の販売なんでしょうか。
それとも売れてしまってあと9戸が2次分なのかな。
いずれにしてもこれで過半数売れているということなのであれば、まあまあのペース？
駅までちょっと距離はあるけど
津田沼だったら始発もあるし、
それでもニーズありそうですよね。

2次スタート当初は15戸と表示されていたので、
間違ったのか、売れたのか分かりませんね。。

今現在、津田沼で1番坪単価が高いマンションなのにも関わらず売れているのは、
駅遠でも立地が良いと認識されているのでしょうか。

3次のお知らせきましたね。
パークナード見て比較しようかと思ってましたがそれだと遅いですかね。

>>242 マンコミュファンさん

本当ですね。
早くないですか…？

私もパークナードと比較しようと思っていました。
パークナードは7月下旬からの発売ですよね。
そろそろパークナードのモデルルームオープンの案内が
来るような気がするのですが
販売開始予定も、予定ですし、遅れた場合には
パークフロントと検討はできない可能性もありますね。
私はこちらに決めようかと思っているところです。

>>243 マンション掲示板さん
順調に売れてるならあと半分ぐらいしか残ってないですもんね。
待ってる間に売れちゃったりしたら一生後悔しそうです。

>>244 名無しさん

3次ということは、
たぶん1次と2次で50戸は売れてしまっている状況かと思いますので、残り43戸かなと思います。

パークナードが多少こちらよりも安く出たとしても、
駅からの距離以外のすべての住環境は
夫婦ともにこちらの方に軍配が上がりそうなため、
こちらにしたいと思いました。

パークナードの前の道が、
せめて歩道があったら、迷いに迷うでしょうけれど
パークナードにしたかもしれません。

>>245 検討板ユーザーさん
パークナードが多少安い程度ならこっち購入しますよね。
徒歩12分も、正直全然気にならなかったです。

津田沼駅まで徒歩12分と、ちょっと距離はあるかなとは思います。
でも、管理費や修繕積立金がかなり安いのはうれしいなと思いました。
いずれ上がっていくのはわかりますが、子育て世帯にとっては教育資金が嵩むので
少しでも月額が抑えられるのは魅力ですよね。

津田沼駅南口再開発の50階程度のタワーマンションはえげつない価格になりそうですね。その時には、ここもまだ安かったとなるんでしょうかね。

南口の再開発後はまた一段と盛り上がるでしょうね。楽しみです！
習志野市長、習志野市議員、（このような掲示板なんて見ないでしょうけれど）どうかどうかおしゃれ過ぎる開発をお願いします！！！
津田沼が活気あふれる街になりますように…

次の第1期3次で大半を売り切りたいのか
ずいぶん多くの間取りが出ていますね。

デザインがシックというか大人な感じというか、特にバルコニー手摺が透明とかブルーがかってたりとか半透明の白系とかが一般的だと思うんですが、こちらの場合はブラウンカラーの半透明ガラス手すりとルーバー手すりを採用しているとのこと。外観全体も落ち着いた感じに見えるんだろうなと思います。半透明だと室内の住人にとっても外を歩く人にとっても配慮されている気がします。

北側と東側に畑がありますよね？
こちらにも同じようなマンションが建つものと考えていいんでしょうか。

>>252 マンション検討中さん

北側も東側も畑なので将来的には建つと思いますが
東側は敷地の形が細長かったり（共同住宅なら、西向きになるかと）、
北側は三角のような形だったり（しかも南側はパークフロント）、
建つにしても、戸建用の分譲か、アパートかなと思います。
あくまでも私見的ですが。。

>>253 マンション掲示板さん
そう考えると東側って結構リスクありますね
南側は開けてるし西側は既に建ってますし

>>254 マンション掲示板さん

東側の棟は、どの部屋も角部屋なので窓が多く、
バルコニーが広めの間取りが素敵ですよね。

4方接道なので、建物が建っても壁ドンではないですし
敷地面積的にも、3階建くらいな気がします。

駅まで１２分、そこまで遠いとは感じないですね。
大きな公園があったり、教育施設も近くて子育て環境も良さそうなイメージ。
修繕積立金など他物件よりも安いなと感じました。
ファミリー層が多いマンションとなりそうかなぁ。

3次の販売が7月下旬から8月下旬に変更になってますね。

2次発売から3次の発表が早かったので
1ヶ月遅れても気になりませんが
パークナード津田沼と比べたい人には
パークナードが予定通り7月末から発売となれば
比較が出来て良いかもしれませんね。

物件概要を見ましたが確かに修繕金安いですね。戸数が多いからでしょうか？
ただここは浄水システム使用料が入ってくるので長い目で見るとトントンになってくるかもしれません。
あとは修繕費がどれだけ上がるかですね。
第1期3次の販売時期変更はどうしてなんでしょうか？購入が少々遅くなっても入居日などには変更はありませんか？

3LDK 4900万円台の部屋は
一体どこなのか気になります！
西棟のどこかだと思いますが破格ですね！！

>>260 マンション検討中さん
そんな部屋があるなら大幅な値下げしてますね

5月の段階からすでに4900万円台の部屋はホームページに告知されていますよ。
南棟一択だったので、他の棟の価格は見ていませんが、やはり西棟かと思われます。

借地のエクセレントシティ津田沼奏の杜2が
3LDK 64.48m2南東 1階 新築時価格4,898万円
だったので、
こちらは西向きとは言え借地でないし、
（西向きじゃないかもしれませんが）
本当に安いですね。
その金額の部屋は最後に抽選ですかね。

私が見た時は3Lはどこも6000万台だったので2Lじゃないですかね?

チラシには3LDKと記載されているので、
広さは不明ですが、3LDKなんだと思います。
極狭の3LDKかもしれませんが。。

3LDKなら狭くても65㎡ぐらいだったので安すぎますね。
高くて諦めてましたがそこ狙いでもう一度行ってみようかな。

西棟ではなく東棟や南棟の可能性もありますが、
いずれにせよ、謎です。
1次と2次で売り出された価格を見ても
1階の東棟と西棟の価格は、
約6400万と6700万でした。
南棟はさらに高い7000万円台～って感じです。

2LDKの部屋を3LDKに改造するのか（こんなことはしないですかね。。西棟の53平米の広さならそのくらいの価格まで下げるのは分かるのですが）

現地のモデルルームなどに使って、
早々に今のモデルルームを引き上げて
4900万円台にする利益を稼ぐのか…？とか？
モデルルームにするなら、南棟かもしれないですね。

いずれにせよ、破格だと思います。

こういうのって同じ間取りでも自分は6700万で買ったけどお隣さんは5000万で買いましたってことですよね。
トラブルになったりしないのかなーと思いますね。

トラブルまではならないかもしれませんが、
いい気分はしないですよね。

半地下のような立地のパンダ部屋ならともかく
格段に条件が悪い部屋が
このマンションには見当たらないので
何か特別なマイナスの条件でもつかない限り
心が狭いのでしょうけれど
不公平感が否めません。。

即転売すれば、他の3LDKと同じ価格で売れるのでしょうし。

昨日まで4900万円台でしたが、
本日アクセスしたら5600万円台に変更されてました…。

本当ですね。
しかも公園向き住戸という表現に変わってますので3LDKではないということですね。
変に期待させないでほしいところです。

パンダ部屋が無い方が
精神衛生上は良いので、
どの部屋も普通に売って欲しいです。

どうしてコロコロ情報が変わるのか

パンダ部屋を作る必要が無くなったのかも。

5600万台でも、南向きのパークビューであれば
1番小さな部屋でも56平米なので
南向きとしては、安いのではないでしょうか。
たぶんエントランスの上の2階あたりが
2LDKの56平米、58平米なので、
そこをパンダ部屋にしたのかもしれませんね。
8月下旬の販売開始に向けて、
状況によってはまた値段を上げるかもしれませんが。

坪330～340ってところでしょうか。

こちらのマンション契約された方いらっしゃれば床とかドアの色どれにしましたか。
モデルルームの色が一番落ち着いているかなと感じましたが。

>>277 マンション検討中さん

当方は、モデルルームの色にしました！
床が白いアッシュプレシャスと悩みましたが。

>>278 名無しさん
そうですか！
ドアが茶色いやつは高級感がありますが全体的に部屋が重たくなりそうだなと思いました。
モデルルームのやつは欲を言えばキッチンが白じゃなければよかったなと思ってます。

>>279 検討板ユーザーさん

キッチンの高さまで選べるので、
色も選べたら良かったですよね。
でも、白いキッチンも清潔感があって爽やかで好きです。

>>280 マンコミュファンさん
そうですよね。
まあモデルルーム見た時はそんなに違和感なかったので私もモデルルームの色にしましたが。

マンション価格はまだまだ高騰しているので

６０００万円台でファミリー向け物件を購入できるのは良いなと思いましたが

駅から距離があることと間取りの狭さから考えると、妥当なのかもしれません。

新浦安でも徒歩20分の新築マンションが7000～1億円では？と言われているくらいですし、
「今期から建築費の上昇負担が本格的に反映されてくる」と7月の記事で見ましたので、新築は当面、価格に転嫁されるかと思います。

とは言え、価格は据え置きで良いので、もう少し広いと良かったなと思います。

部屋の広さは平米数に比例して修繕費が高くなるし、広すぎるのもランニングコストが大変になるので、適度な狭さ（笑）でいいですよ。
個人的には、オートロック顔認証システムなどの設備が導入されているし、ケチった新築よりも断然良いと感じます。

設備面では申し分ないかなと思ってます。
ワーキングスペースは今はどこでも付いてるんですか？
仕事なら部屋でやればいいのではと思いますが何か事情がある人が使うことになるのでしょうか。

電気代が節約できる

職場にも在宅できる人が、わざわざ出社してきたりします。家に子どもや妻や夫などが居ると気になってしまうようです。
集中したい人や、仕事とプライベートを切り分けたい人には良いスペースだと思いますよ。

パークナード津田沼の販売開始予定も、7月下旬から2023年9月下旬と2ヶ月遅れることになりましたね。

ここより前に世間に金額を開示したく無いのか？
そんなワケないか。
モデルルームでの案内は開始してるから、価格の比較をしたいならモデルルームに行かないとわからないね。

このマンションの坪単価が仮に坪単価300万円(3ldk 66m^2 6000万円)だった場合、購入を検討しますか？

>>290 匿名さん

その金額で南向きの部屋でしたら
即完売ですよ。。

>>290 匿名さん
向きと階数による。
南なら即決。
それ以外なら検討。

実際、このマンションに
1番安い部屋でも坪300万で購入できる部屋はなかったと思います。

報道で見たのですが、最近はテレワークを採用する企業の数がすごく減ってきているということなので、
ワーキングスペースの利用は以前ほどは多くなくなるかもですね。

ただ資格試験の勉強をしたり、
子供さんが勉強をしたり、と活用されることは多いかと。
家の中だと他の家族がテレビを見る音や、生活音が気になる、
ついつい他のことをしてしまうということもあるでしょうが、
テレワークブースだとそういうこともないでしょうし。

それにランニングコストがかからない設備なので、あっても特に悪いことはないかなと。

利用料はかかりますが個室もあるみたいですね。

ワーキングスペースはどれくらいの需要があるのか今後は読めないような気がしますが、使用目的が様々ならば利用する人もそれなりにいるのではないかとも思います。個人的には部屋で読書ができないタイプなので、カフェとかこういうスペースなら読めそうです。将来的に無駄になる可能性もあるかもしれませんが、子供たちの勉強には使えるのではとも思います。

小学生などの溜まり場にならないことを祈ります。

インターネット管理システムで宅配ボックスや来客用駐車場、車の充電などが予約できるシステムが導入されているので
ネットからすべて管理できるのは楽ですし、トラブル回避にはとてもいいシステムだと思います。
特に来客用駐車場に関してはこういった予約システムがないと、平気で何時間も駐車してしまう方もいるそうです。
こういった予約システムがあれば、トラブルが少なく利用できるんじゃないでしょうか。

>>299 マンション掲示板さん
悲しい書き込み

>>300 検討板ユーザーさん

299さんは、駅遠のマンションを励ましているんですよ。
ここだけではなく、ジオ船橋夏見や、ザ・ガーデンズ稲毛海岸、メイツ船橋行田公園、ザ・パークハウス船橋本町にも投稿されていました。

船橋本町は、駅遠ではないと思いますし、
プラウド新浦安パークマリーナ も励ましてほしいところです。

そろそろ3次始まりますね。
パークナードの金額見た人が集まるのか離れるのか。

三次今日からのようです。
15戸販売。

もう第2期1次ですか。
相変わらず早い。

>>305 通りがかりさん

まだ1期3次が始まったばかりですよね。

第2期ということは、
価格変更をしたりするんですかね。

>>307 通りがかりさん
どうでしょうか。
HPを見ると残り28戸との情報もありますね。

>>308 名無しさん

ホントですね。残り28戸なんですね。
1期3次の案内のホームページの時には
南向き5600万円台～予定、となっていたのが
次回の2期1次は5700万台～予定、に変更されているのですが、パンダ部屋だけ値上げしたのかもしれませんね。

>309

どうだろうね。販売対象が違うのでそれだけで値上げとは判断できないような。

たしかにそうですね。
ただ、1期3次が8月31日にスタートして
9月末から2期1次スタートとは、
あまりにも早いサイクルに感じてしまいました。
パークナードからの検討者が流れてきたりしたんでしょうか。

複数棟物件で棟ごとの販売で期を分けてるケース以外、期と次の違いってないと思うけど。

1期でモデルルームに行ったときに、
営業さんから、
第1期で販売した部屋の反応が良好であれば、
第2期以降の販売価格を高くするかもしれないし、
もちろん反対に、第1期で販売した部屋の反応が芳しくなければ、第2期以降の販売価格を低くすることもあります、
との説明をしていただいたので、1期4次にせず、2期1次にしたので、価格改定かな、と思った次第でした。
2期1次がスタートすれば単なる期分けだったのかもしれない、となるだけかもしれませんが。

>>313 マンコミュファンさん
このペースなら2期2次が最終なんですかね。
11月の説明会前には完売させる予定なのか。

駅からかなり離れているなというイメージがありましたが
近くの公園は広くて自然を感じられる環境。
子育てするのにもいいし、住むにはこれくらい静かな環境が良いのかもしれませんね。

公園から見る夕焼けはとても美しいですよ。
高層階でなくとも、公園のおかげで広い空が見られるので、環境はとても良いと思います。
駅まであと5分近かったらパーフェクトだったのですが、歩道にはベンチもありますし、
歩いていて気持ちのいい道です。

Google bardで
奏の杜で資産価値が高いマンションは？
と検索すると
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント
ザ・レジデンス津田沼奏の杜
ザ・パークハウス津田沼奏の杜
と出てきます。

特に、エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、JR総武線津田沼駅徒歩12分という駅近の立地に加え、谷津奏の杜公園に面した南向き中心の住戸、充実した設備と仕様、良好な周辺環境を備えており、資産価値が高いと評価されています。

と補足説明もつけてくれました。
Google bard は全くアテにはなりませんが
それでもなんだか嬉しい結果でした。笑

恥ずかしながらGoogle bardが何であるか存じ上げませんでしたがAIの検索サービスなんですね！
興味があったので私も同じ質問をしてみたところ、317さんと同じマンションに津田沼ザ・タワーとスカイレジデンス津田沼も加えられていました（笑）

>>318 匿名さん

追加された２物件、どちらも「奏の杜で」に当てはまりません。
いずれにしても、このマンションの評価は高いようですね。

>>317 マンコミュファンさん

Google bardで
奏の杜で資産価値が低いマンションは？
と検索しても
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントが出てきましたよ。

ちなみに説明↓

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、JR総武線津田沼駅から徒歩12分の駅から離れたマンションです。また、2023年に竣工した築年数の新しいマンションですが、周辺環境が劣悪で、共用施設も充実していないとされています。

まあ、昨年から駅徒歩の表示方法も厳しくなったし、うちは夫婦そろっての在宅出社ミックスなので、駅までの距離は丁度いいかな。
駅近マンションより駐車場も安いし。

>>321 検討板ユーザーさん
欲を言えばもう少し駐車場欲しかったですかね。
抽選だろうとも言われましたし。

確かに駐車場は46台と約50％の設置率なので不足しそうですね。
抽選から外れてしまったら駐車場を自分で探す事になりますか？
マンションの駐車場料金と比べ価格差があれば割り切れないでしょうね。

>>323 匿名さん

ここは駅から離れているので、月極だとしても
かえって若干安く借りられるかもしれません。
もちろん、数千円安いかどうかなら、
マンション内に駐車場があった方が便利で良いですが。

>>324 通りがかりさん
値段よりも近くにあるかどうか
徒歩5分以内はきついかも

>>325 マンコミュファンさん
調べてみましたが公園の近くに数台であとはかなり遠くになるかもしれないです。

奏の杜全般やタワーなど駐車場空き無しマンションが多いので溢れた車で周辺駐車場も常に混んでいますね
しばらく無駄に賃料払うの覚悟で早めに空き待ち出来るところの列に並んだ方がいいかも

東棟の囲いが外れてお披露目されていますね。
なんだかワクワクします。

>>328 通りがかりさん
ほんとですね。
楽しみです。

東棟の方はそろそろ外観が見えてきていますか？
もしよろしければお写真をアップしていただけると嬉しいです。
公式サイトによればバルコニーは半透明ガラスとルーバーになるようですが、モダンなデザインになりそうで楽しみですね。

>>330 匿名さん
一部、工事用の足場などが外されたけど、思ったより道路と近くてややガッカリ。植栽とか入れば良くなると思うが。

>>330 匿名さん
こんな感じでした。

南棟のお披露目を楽しみにしています。
谷津奏の杜公園の風景の一部になるので
素敵なマンションに仕上げてくれることを期待しています！

電柱地中化とか全体的に街の景観への影響を考えているかんじは
いいことだなぁ、と感じています。
やっぱり、見た目も大切。
特にここの場合は、街の雰囲気も明るくなるし、おそらく治安の良さにも寄与するのではないでしょうか。

＞工事用の足場などが外され

完成在庫へのカウントダウンも。駅徒歩10分超えでこの価格ではきつかったかな。

駅遠なのに高いですよね！
パークナード津田沼程度の坪単価だったら良かったのに、と思います。
ですが津田沼界隈でこの眺望は唯一無二なので、
ここに決めました！

>>335 匿名さん
チラシを見ていると西側の1LDKが苦戦してそうですね。
それ以外は全く問題なさそう。

>>337 評判気になるさん
最近になって1LDK掲載のチラシが入ってましたね！3LDKに目処がついてきたから次期は1LDKメインの販売になるということですかね。

1LDKを購入するような単身の方は奏の杜に魅力を感じるのでしょうか。

奏の杜は千葉県で1番住宅地価の高い、いわばブランドアドレスですからね。そもそも街の雰囲気がとっても良くて治安面も安心できます。

こちらで聞いていいのかわかりませんがインテリアオプションは外部にお願いしますか？
見積りを取ると圧倒的に外部の方が安かったので皆さんはどうするのか気になりまして。

>>341 マンション検討中さん

当方は、外部にお願いすることにしました！

>>340 評判気になるさん
奏の杜は住宅地の中では千葉県で最も地価が高いところかもしれませんが、もっと地価が高い近隣商業地や商業地などに建つマンションも多数あるのでマンションの建つ場所の地価が高い低いということを論じてもあまり意味がないのかなと思いました。

インテリアオプションって結局あとから出来るもんですからね。入居してからじっくり考えてもいいものなら、ちょっと面倒でも他に頼む

提携？のオプション業者から話をきき参考にしながら外部で依頼するのがコスパ良いと思いました！

>339

単身で１LDKを購入っておひとり様宣言するようなものだからね。どれだけ需要あるか。駅近なら投資ってのもありうるけどここだと・・・。

＞３４４

オプションとしての対応は、まとめて発注してってのがあるから入居までのはず。ただ、同じようなことしたいのならほかでもできる。

キッチンとか面材合わせたかったらメーカーと型番を営業に確認して、依頼するところに伝えれば対応してくれるはず。

西棟も一部お披露目されてましたね。
南棟のお披露目が楽しみです。

パークナードよりなぜこんなに高い？
駅距離からしたら普通逆。パークナードが安すぎ？
公園ビューだから高い？公園ビューじゃない部屋でもパークナードの方が安くない？
奏アドレスだからだけで500万高くて駅からも離れる？

パークナード津田沼よりも
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの方が高い理由を比較すると、
※クォリティブックでの比較になります

パークナード津田沼
・自社の社宅の跡地（土地代が安い）
・ディスポーザー無し
・床暖房1面
・断熱等級4
・Tebraキー
・浴室ミストサウナ無し

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント
・土地は買い上げ
・ディスポーザー有り
・床暖房2面
・断熱等級5（ZEH）
・顔認証システム
・浴室ミストサウナ有り
・tes 給湯器エコジョーズ
・Low-E複層ガラス　
・遮音サッシ

になります。
Low-E複層ガラスや遮音サッシについては、
パークナード津田沼のクォリティブックには
記載されていなかったので、
パークナード津田沼の仕様には無いと思います。
※営業さんに直接問い合わせてはいないです。
給湯器も、パークナード津田沼には、「tes 熱源機24号」としか記載されていませんでした。

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、上記に加えて、
・奏の杜エリアの人気（街並みの美しさ、歩道の広さ、防犯カメラの設置）
・4方がすべて接道しているため圧迫感が少ない
・公園の隣り
の良さがあると思います。

以上が5分も駅近のパークナード津田沼より
500万高い理由になるのかは素人には分かりませんが、高い要素はあるのかなと思います。

すみません350です。
土地についてですが、
社宅跡地か、地主からの買い上げか
の違いは、もちろんクォリティブックには記載されておりません。。

>>349 マンション検討中さん
南棟を買える人はパークナードは検討してないでしょうね。
東棟または西棟はパークナードとほとんど同じ価格なので比較対象になるかもですが。
ただ入居に約1年の差がありますので、すぐに欲しい人は奏一択になるんでしょうかね。

ここの東棟と西棟
パークナード津田沼
奏の杜の中古
が、ほぼ同じような価格帯のため、
甲乙つけがたいのかもしれません。

私は実際に歩いてみて駅の遠さが気にならなかったのでこちらのマンションにしました。
パークナード津田沼よりも駅が遠いだけでそれ以外は圧倒的にこちらの方が良かったので。

>>353 検討板ユーザーさん
パークナードは戸数がここの半分近い。
永住目的だと将来的な維持費にどれくらいの差が出るのか気になりますね。

>>355 eマンションさん

2棟55戸と3棟93戸、そこまで大差つくとも思えないですね。
こちらが1棟93戸なら差がつきそうですが。

>>356 名無しさん
なるほど。維持費は棟辺りの戸数で考えたほうが良いんですね。ありがとうございます。

>>356 名無しさん

そうなんですね。知りませんでした。
パークナード津田沼は、不思議なくらい修繕積立金や修繕積立基金が安いのが気になりました。
積立金は1平米あたり70円です。
こちらも安く1平米あたり90円くらいですが。

植栽や共用施設に関しては単純に戸数が多い方が有利ですが、大規模修繕工事等は棟数が増えると足場作ったりする手間が棟ごとに増えます。
だから長方形なりのシンプルな形状の1棟で戸数多いマンションが維持費は安くなります。

ここは谷津小学区になりますか？

>>360 マンコミュファンさん

１００戸未満なので谷津小学校ですね。

谷津小学区なので奏の杜の中でも乗り換える人がいるみたいですね。

こちらのマンション
現在の売れ行きわかる方いらっしゃいますか？
もうすぐ最終期がはじまるのでしょうか。

>>363 マンション検討中さん
公式HPでは残り28戸です。
明日から始まる第2期1次では9戸販売となっていますので残り19戸でしょうか。

>>364 マンコミュファンさん
仮に第2期1次の9戸が販売目途が立っていたとして残りは19戸で全体の2割ですね。
この数字を多いとみるか少ないとみるかは人それぞれだと思いますが、竣工前の完売は難しそうな感じがします。それでもデべさんにとっては予定通りで善戦なんでしょうね。

ありがとうございます。
仮に竣工後売れ残っていた場合はどうなるのでしょうか。
値下げ等あるのでしょうか。

とても魅力的な物件ですが、予算的に難しく悩んでおります...

マンション検討中さん
値段は強気ですが妥当だと思います。
きっと今後また、資材、人件費の高騰で値段は上がって
いくのではないでしょうか？
売れ残らなそう

>>366 マンション検討中さん

特に目の前が公園(日照りが良い)であることや南向きは大きいです。(他の間取りも接道なので広く感じる)
今後、マンションの建設が少なくなる中、特に開発余力が少ない奏の杜を逃すべきではないと思います。
特にお子さんがおられればこの期を逃すべきではないかと…(谷津小学校行けるかも)

>>367 マンコミュファンさん
ありがとうございます。
建物自体の価格も上がっていきますもんね。
それも踏まえて検討していきます。

>>368 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
おっしゃるとおり、奏の杜エリアで谷津小は魅力的ですよね。参考にさせていただきます。

エクセレントシティ津田沼前原は、
11月に竣工後、8月に完売しましたが、
竣工後であっても値引きせずに完売を迎えました。
そのため、こちらも竣工後に売れ残りがあっても値引きはしないような気がします。。

今の時代竣工後1年経過は別として、値引きなんかしないでしょ。発売戸数が減っててそもそも新築マンション自体が希少だから、竣工までに売り切らなければ経営が危うい企業以外は安売りする必要がない。高くたって需要はあって現に売れているわけで

>>372 マンション検討中さん

去年、竣工一年経ってないのに大商談会やってるマンションもあったよ。

どなたか値上がりしているか分かる方いらっしゃいますか？

>>374 通りがかりさん

Kは残念ながら値上がりしています。
Fは前の価格を知らないので判断できませんが。

375ですが、
Fは値上げしていない？ようにも見えますし、
かえって、平米数の微妙に違うだけのGやJと比べると安く見えます。（ただ先述した通り初期の価格を知らないので安くしたのかどうかは不明です）
公園の広がり方から、南棟でも東寄りが人気ですので、GからKの東寄りの南棟は値上げ対象なのかもしれません。

やはり値下げはないですよね。
7000万程度は我が家には高すぎて高望みでした。。

堅実な方なんですね。
当方は、5000～6000万で検討していました。
市場がどんどん値上がりし、5500～6500万で検討しなおしましたが、こちらの住環境の良さから、結局こちらに決めてしまいました。

世帯年収1500万くらいの人がメインターゲットでしょうね。

1億円近い価格なんですか
確か千葉県でもこのエリアが地価高騰してるとか

パークナードは最近販売始まって半分以上もう売れてるよ。ここより人気あることは売れ行きみれば一目瞭然。マンションで駅から10分超えるとさすがに。

こちらも1期1次は35戸販売しているので、パークナード津田沼の31戸と変わりません。
こちらは駅遠ではありますし、パークナード津田沼の方が断然価格も安いので、こちらとパークナードを悩まれるならパークナードを選んだ方が良いように思います。
安くない分、こちらへこだわっている人しか、こちらには住みません。

>>371 マンコミュファンさん
購入者ですがガンガン値引きしてましたよ笑

それなら、こちらも売れ残った場合には値下げするかもですね。

お値段、けっこうするなと思いました。
そのわりに管理費（月額）修繕積立金（月額）がさほどではないのが意外です。

1LDK庭付きって珍しい気がするんですが、テラスも広めでなんだか良いなと思いました。
一人暮らしでも鉢植えとか置きたい人とかちょっとしたガーデニングを楽しみたい人もいるでしょうから。

外に出るのが楽な一階ということもあり、高齢者にも庭付きは好まれそうに思います。
ただ、洋室の細長さが気になるばかり。

>>385 匿名さん

リビングの隣の洋室は1LDKだけではなく、
他のタイプの部屋も、
細長かったり（Kタイプ等）や
狭かったり（Fタイプ等）します。
良いところは、この部屋にも床暖房がついているということですかね。

基本的にはウォールドアは開けて
ホテルの1室のようにして、
お客様が来た時にだけウォールドアが活躍する、
というのを想像しています。

第2期1次も完売して残り19戸のようですね。

北口のプラウド（築6年・徒歩8分）が坪260万の中、南口で新築とはいえ徒歩12分で坪90万も高いとは高騰していますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_72114998/

条件の近い物件があまりないので比較しにくいですが、南口は北口に比べて中古でも新築でもだいたい２－３割相場が高い状況が続いています。
人気の奏はもう新築余地がほとんどないので、さらにプレミアつけた感じ。

と思っていましたがパークナードもそこそこの価格のようで。
金利上昇とかの向かい風はありますが、マンション相場はまだまだ強気のようで。

>>389 購入経験者さん

なるほど、有り難うございます。北口も場所次第で、上のプラウドはイオン隣接の住宅エリアで別に悪くないと思いましたが、そこはやはり南口全体としてのブランドですかね。

ここは周辺物件の多くが築10年前後でまだ中古が大量に出回る年数じゃないのでしばらくは中古価格も高止まりするかも知れませんが、10年後に皆が子育て終わって同時に売りに出し始めたら中古価格が大きく下がりそうで、今買うのはちょっと高値づかみリスクがありそうと思ってしまいます。

10年後は南口の再開発も落ち着いているんでしょうね。
確かに高づかみかもしれませんし、10年後は金利も上がってもっと購入しにくいかもしれませんし、どうなってるのか分かりませんが、
私は住み替えができるか分からないので終の住処になっても良いという気持ちで購入することにしました。

>>391 名無しさん
未来のことは誰にもわかりませんが、でも確かに終の住処になっても良いと思えるくらいのよい環境ではありますよね。

>>391 名無しさん

終の棲家であれば、良い環境には違いないですよね。失礼しました。そこまで予算が伸びるのはうらやましい限りです。

皆様は引越しは幹事会社にお願いしますか？

一応、希望日日時は回答しましたよ。

>>395 名無しさん
日時は幹事さんで決めるんですもんね。

津田沼南口は今後も人気を保てるのではと個人的には思っています。
モリシア再開発も期待できそうですし、鷺沼は第二の奏の杜を目指しそうですが幕張本郷エリアですし本家の人気は揺るがないかと。
あとは北口、新津田沼の再開発を頑張ってくれると津田沼全体が良くなるんですがね。
新京成が京成に吸収されるのですが、京成本体も大規模商業施設とかのノウハウはあんまりないし、グループとしては京成津田沼が表玄関でそっちの方が重要そうだし、何か期待できそうにないな。
三井でも野村でもイオンでもいいけど頼れる相手とがっちり手を組むか、いっそのことそこに売却しちゃったほうが嬉しいんだけど。

南棟もお披露目ですね！
残すところエントランス部分だけ隠れていますが
なかなか素敵です。

公園側から各部屋の中が丸見えですよ・・・。

>>399 ご近所さん
よかったら写真がみたいです！