リビオ北品川リバーサイドテラスについての情報を希望しています。
品川駅にも近くて商店街も近いのでいいなと思っています。
生活しやすそうですね！
所在地：東京都品川区北品川二丁目51番12、52番2、12、13（地番）
交通：京急本線「新馬場」駅徒歩6分、JR線「品川」駅徒歩19分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.87平米～68.00平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：山田建設株式会社
管理会社： 株式会社日鉄コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-12-19 16:59:29
少しだけ気になるとするなら近くに臓物卸屋があって少し匂いが気になるかな
誤差みたいなもんだけど
仕様、ブランド、立地、間取り、特に強みもないけど、品川駅には近いから資産としては大きな上昇は見込めないけど堅い感じですか？
品川駅の海側は嫌悪施設が多いし関係無さそう。リビオの強みは北品川アドレスで、埋立地ではなく昔からの陸地であること。
あと旧東海道前だからたまにお祭りとかイベントしてるからそーゆーのが好きな人は向いてるかもしれませんね
逆にうるさいのが嫌だとやめたほうがいいかもしれないと思いました
全戸南向きで１フロア３～４戸。
割と良い条件が揃っているかなと思ったのですが
いずれのプランもとても縦長な設計ですね。
キューブ型が無理だとしても、もう少し良い部屋の配置なかったのかなと感じました。
皆さんが妥当だと考える坪単価はいくらですか？
Twitterで城南丸にボロクソに書かれてるね。反論ある人いますか？
まぁナロースパンで柱が食い込みまくりなのは
誰もが最初に気付く事実でしかないから
反論もなにもないよね
Iとかはジオの2LDKよりよっほどマシだと思うけどね。3LDKはベランダ側がアウトフレームになってるジオのほうがマシといえばマシかも。Twitter見たけど、何で2階の平面図持ってきてるんだろう。普通に、分譲戸数の多い7階～の平面図持ってくれば良いのに。
物件概要の駐車場欄に店舗用平置き１台があるから、表示通り１Fに店舗が入るわけね。マルエツ帰ってくるのかな。
オンライン説明会が延期になりましたね。利上げが決まったことを踏まえてさすがにこの価格じゃ厳しいなと値下げフラグ？
3LDKいくらなんだろうな～
どこかに価格帯が出てたりするんでしょうか。
ご近所さん用のアンケートでちらっと出すことはたまにあったりしますが
そういったマンションではなさそうだし。
マンションの外観を見ても店舗が何かよく分かりませんね…。
店舗用駐車場が一台分しかないということならそれほど大きいお店ではない感じですが。
パン屋とかカフェ系でしょうかね？
価格は出てないと思う。エントリーした人にも販売開始が遅れることの連絡しか来てないし。スレの前の方で出てた、ジオより高いとか言う話のことかも。
店舗は前と同じくミニスーパー系かなと思ってるんだけど。竣工近いし、オンライン説明会で聞けば情報出てきそう。
>>59
そこまで行くと、ジオの様子を見ても厳しい気がする。ジオの66と同じか少し高いくらいで64を出すのかな、と思ってた。ただ、リビオレゾンじゃなくてリビオで出してきてるってのと、戸数がかなり少ないので、強気で来る可能性もあるのかな、と。いずれにせよ二週間後には分かりそうですが。
商店街ルートがあるのが便利でいいですね。
ただ気になるのは食品とか、一般のスーパーに比較していかがなのでしょう？
ものはいいけど高いといった事もあるのでしょうか。
ここの近隣だとブランズ東品川、もう少し離れると品川シーサイドの杜やプライムパークスがあるけど、それらに対して優っている要素があるでしょうか？今のところ築浅の中古にも資産性負けそうだなと。食洗機・ディスポーザー付きは当たり前として、共用部はないのでしょうか？廊下は内廊下でしょうか？
この戸数じゃディスポーザーないのでは？
あったら管理費嵩みそう
物件価格にも乗ってくるし
まぁ、普通に考えてこの立地、規模じゃディスポーザーは無いでしょうね。資産性云々言うなら小規模を避けるのがセオリーだと思います。
ここって資産性はイマイチな気がするのですが、どうですか？
普通に考えたらいまいちでしょうが
微妙なマンションでも、その微妙さ以上に価格が安ければ、資産性が高いと言えなくはないですからね
とりあえず価格みてみたいですね
やっぱり規模的にディスポーザーはついていないんですね。
もちろんそれだけで判断することはありませんが
一度その便利さを知ってしまうとなかなか揺らぐところはありますね。
ディスポーザーもなしで坪単価約500って舐めてるだろ
3LDKの狭い方で9000後半とのこと
(価格は不確定でまだ全然決まってないそうですが)
共用部はなにもなし、良くみるまぁ綺麗なエントランスという程度、自転車は雨に濡れそうな賃貸級の屋根。。。
説明聞いてて悲しい気持ちになりました、、
すんごいですね
それで売れるのかな
どうみても売れるように見えないんだけど、ジオ見てると。64で9000万後半なら普通にジオの70オーバーの部屋買っといたほうがマシじゃね？ジオもネガ要素は色々あるけど、規模感、ディスポーザーあり、若干駅からは遠くなるけど2路線使えて品川へも出やすい（バスにしろ徒歩にしろタクシーにしろ）ことを考えれば、ここに1億出すよりはマシに見える。もしくはシーサイドの中古か。グランドメゾンのそこそこ広い部屋買えそうだけど。
そうだね。
15000万円高い感じかな。どうしても地縁があるとかいう人じゃないと買わないだろうね。
広域で色んな物件みてるけど
ここまで私見の評価額と売主の出値が乖離した物件はないです
逆に行く末が気になって注目したい物件になりました
噂によるとだいぶ強気な価格らしいので、逆に気になりますw
どういう戦略なのでしょう。
73です
案内会後に価格についてのアンケートがあったので、今後反応をみて調整するのかもしれません。
とはいえ、いきなり凄い強気の値段がきたので一気にこちらの熱が冷めてしまい…(笑)価格設定の理由やその価値に見合う魅力を聞くのを忘れました。
立地の良さ(南向きリバーサイド&桜)と資産価値(品川駅の未来性)を推してた記憶ですが、前者は旧知の情報ですし後者に於いてはじゃあ10年後この部屋が1億越えするのか？というと疑問しかなく納得出来るものではありませんでした。
旧東海道の雰囲気が好きなので少し高い位でも頑張ろうかと結構前向きだったのですが、この設定ですと我が家も検討すらなしです。
戸数も少ないのでこれでも買いたいという深い地縁のある人で埋まる戦略なのでしょうかね。残念です。
2階の65平米で9,000万～はさすがに衝撃だわ。日鉄興和って何でこんな強気なの？ディスポーザーも共用施設もない最低限の仕様で各駅停車駅で品川再開発するからってあり得ないでしょう。未だかつてないほどとんでもない値付けのマンションだわ。地元民が買うとは思えないのだが？オンライン説明会も説明する仕様や周辺の魅力がないから速攻で価格の話だったよ
不思議ですよね。日鉄興和って値上げ利率1位、要するに割安で有名なのに。
方針変えたのかな。物件不足だから安売りする必要なくなった？
失礼、値上げ率ではなく値上がり率です。
ここまで１階店舗の具体的な話は出て来ませんが、物販店?飲食店?どちらですかねぇ
私の中では加点減点要素です
ジオの方では管理費修繕積立金がやや高いとというスレを見ました。
こちらの管理費、修繕積立金はどれくらいなのでしょうか。
そもそも、物件価格が異常ですが。
ここの取り柄って何？
>>88 通りがかりさん
こちらも検討中で具体的な数字は言ってきませんでした。そこまで高くならない…2万内には収まるのではないか、的なことを話してた気がします。
この掲示板みてリビオの担当さん考え改めてもらえないですかね。。このスペックでこの価格許したらこの先の運河エリアにたつマンション価格エグくなりそうで怖いです。
この辺りの運河沿いは物流エリアで大型車も多いのであまり住む環境には適さない。旧海岸通りから外側はトラックが優先される街で重大交通事故も多いですよ。リビオのある北品川アドレスなら古くからの住宅地で住み心地も良いです。
港南でタワー作ってるから
これをガッツリ高くして、タワーの価格を底上げしたかったのかな
この調子ならタワーは750とかか？
陸地の北品川と埋立地の港南では検討層被らないんじゃないかな？港南のリビオは有明のシティタワーズ東京ベイとかが比較対象になりそう。
港南よりは北品川の方が魅力高いと思います。飛行機騒音も港南の方が大きいよ。
本日のリビオと目黒川を上るウォータータクシー
東品川だと火力発電所や港清掃工場も近くなるのであまり眺望は良くないですよ。
この格で上層階が1億越えって、ありえ無いでしょ。
中層でも9000万後半って…。
エントランスも無いし、駐車場・駐輪場からのアプローチも、屋根無し。
何か一気に冷めました。
この格で上層階が1億越えって、ありえ無いでしょ。
中層でも9000万後半って…。
エントランスも無いし、駐車場・駐輪場からのアプローチも、屋根無し。
何か一気に冷めました。
流石に価格は高すぎと言う意見が多かったみたいで、調整が入りそうではあった。いっそこのまま行ってどうなるか見てみたい気に。
>>105
正直この物件は眺望を楽しめるようなものでは無いかと。ただ桜の季節は川沿いの散歩は良いと思いますよ。まぁ、その場合この物件でなくても良いわけですが。
>>112 さん
そうなんですね。
私は説明会始まって早い段階だったので営業さんは様子うかがってる感じでした。
アンケートには勿論割高で回答しましたが、これで割安や妥当と答える方はいるのでしょうか。仰る通りこのままの強気で何件入るかみてみたい所です。
因みに公の価格発表の前に説明会で強気の額を打ち出し、反応をみて調整…ということは良くあることなのでしょうか。
今回初だったので一般的なことがわからず、、あまり購入者側は心象は良いものでないとおもうのですが。
>>113
良くあると言うか最近は主流な気がします。右肩上がりの市場（だいぶ上げ幅は落ち着いてきましたが）ですし、安めで出して上げるのは難しいので、若干高めで出して様子を見ながら正式価格にするのは良くあると思います。ただ、予定価格聞いたほぼ全員がドン引きするくらい高めの価格を出してくるのは珍しいと思いますが。
>>114 マンション検討中さん
ありがとうございます。
そういうものなのですね。勉強になりました。
様子伺いは主流ではあるものの、今回は珍しいケースと考えて良いですかね。価格みた瞬間、予定してた質問どうでもいいや…と思うほど一気に引いてしまいました。
販売価格が出るまで様子見します。
でもある意味値段を理由に断りやすいので、モデルルーム（コンセプトルーム）に行って次の物件のときに、衝動買いしないように慣らすのも良いんじゃないですかね。映像メインみたいなので面白味はないかもですが。
今回の価格設定は本当にドン引きでした。
65㎡にこの価格出すなら、他で80～90㎡の築浅中古買った方が良いと思いました。
リビオは安価が取り柄なのに、どうしたんでしょうか。
リビオタワー品川のパフォーマンス的な要素あるのかな？
資材の値上がりがすさまじいってことでしょ。リビオに限らず。
でも下駄履きで小規模すぎる。近くの占い屋の上は広い部屋なかったけど、ここまで高くなかった。
契約者専用のスレッドがたってたんだけど正気？？？
こんなとこ買った人いんの？
それとも等価交換の人達が作ったスレッド？
価格帯詳しく教えて欲しいです...!!
価格が大方固まった感じですかね。
64㎡8900万円台、55㎡7900万円台、44㎡5900万円台…
流石に当初より下げてきてますがやはり高い印象でした。設備・仕様も公開されましたが価格に納得できるような内容には思えず。
あと500万円位安ければ購入したかったなぁ、、と思いつつ売れ行きを見守ることにします。
まあ、多くの人は、―1000万でまあ何とか納得という感じでしょうね。
このクオリティ・立地・ブランドのマンションをこの価格で買う人いるの？
内装はさすがにジオ品川天王洲より上のグレードを出してきましたね。
それでも割高感半端ないです。
>>137 通りがかりさん
いえ、特に記載はなく64㎡8900万円～とだけあるのでおそらく2階のDがこの価格で中層階から上は9000万円載せてくるのかと勝手に思ってました。
1億出すならこんな物件買わないですね。
あまりに高いので内装をディスポーザーやらミストやらゴテゴテにしてるのかと思ったら普通オブ普通。
どこにこの価値があるか本当に教えて欲しいです。
南面目黒川で立地はかなり良いんですけどね。駅近のアトラスが手頃な坪単価だったこともあり比較すると苦しいですが決して高い値段ではないと思います。
リビオブランドじゃないなら…
どこにでも有る特徴の無い物件で億じゃあキツいな。
知り合いに見せたら、こんな仕様で？頭おかしい言われました。
この内装と設備なら近くにできるジオのがマシ
マシってレベルで素晴らしいものでは無いけど
まぁ、完売はする（させる）でしょ。今出てる値段で売り切れるかどうかは知らんが。
１階の店舗が飲食店だとイヤ(減点要素)なのですが情報が見つかりません。
このエリアは上がると思います。10年後くらいには、品川浦のあたりであったりも、再開発なるかもですし。
設備や仕様があまりという声を聞き、本当にそうなのか調べてみました。
対面カウンター、間取りによって仕様が違うみたいでした。
個人的にはAEHタイプの人工大理石っぽいのがいいかなと思ったり。
これは色は選べたりするんでしょうか。どのメーカーのキッチンを入れているんでしょう？参考にしたいです。
以前ここにあったマルエツプチになるのでしょうか？そうだと便利になります。
どこかは未定（ほぼ決まってるけど本契約が未だみたいな感じっぽかった）らいしけど、マルエツぷちだと良いな～。ライフとかでもいいけど。取り敢えず、まいばすけっと以外であれば！まいばすけっともお世話になってるけど流石に周辺に多すぎる。
OKがいいな。青横までいかなくてすむ。
近隣のジオと比べても本当に取り柄が見つからないのだが。
断熱性もグラスウール、キッチンカウンターは人工大理石、ディスポーザーなし、間取りはボコボコ、角部屋は腰までの窓、ハイサッシでもなければベランダが広い訳でもない
埋立地出ないことが唯一の取り柄
ここの売れ行きはどうなんですねぇ～
震災リスク考えても陸地かどうかは何より大事ですよ。新馬場駅も近いので日常生活もリビオの方が便利です。
アピールポイントは陸地です！
って辛くないかい
しかも、直接基礎でもなく20m以上の杭基礎
埋立地でも直接基礎のところあったりするしなぁ
立地の安全性を必死に主張してる人は何と戦ってるの？
墓穴掘ってるよね
埋立ではないとはいえ、川沿で地盤が良くはない
浸水ハザードは当然色付
東京都の地震に関する地域危険度はランク4で2番目に悪い
そんなに安全性気にするなら、ここより練馬とか多摩地域選ぶよね
特別この物件を批判したいわけじゃないが
そこはアピールするところじゃないだろと思ったのでコメントしました。
北品川から埋立地（東品川や港南）に引っ越すのは抵抗ある。リビオが北品川アドレスなのはリセール考えても有利だよ。
マンションは杭打ちしてても、道路とか周りが液状化したら被害は大きいですね。
結局マンションに特別良いポイントが無いから、地盤の話ばっかりに。
支払いに1億近く出して、あの柱だらけの間取りは残念ですね。
本日のリビオ
だいぶ出来上がって来ていますね。
桜もあっていい雰囲気です。
適度にのんびり暮らしていけそうな良いロケーションに思います。
明るいのがいいな。南側川だからある程度の日照が半永久的に保障されてるわけか
んー個人的にはここの物件は費用対悪すぎる。
環境としては（好みはあるものの）悪くないとは思う。仕様は小規模なんでそもそも期待のしようがないし。柱の入りっぷりとかもアレだけど、コーナーウィンドウの部屋は良いと思った。ただ、如何せん、価格がね。リビオは港南のタワー売り始めるまでゆっくり売る気なのかね。ショールームも港南タワーに向けての練習的な。
誰か売れ行き教えてください
リビオタワー港南はいつ頃販売開始になりそうですか？ここよりリビオタワー買いたいです
こちらの物件出来上がってましたね。
売れ行きどうですかね？
今どき珍しい中を見て購入パターンですかね。
一期12戸だそうで。思ったより全然出すみたいでビックリした。一桁前半かと思ってた。
ちょっとだけ値下げしたか？反応良くないから一気に売りたいのだろうな
カバー外してましたよ。東西の面と北側は外観見れるようになってました。
普通オブ普通って感じでしたけど。
この場所に親しみがある裕福な高齢者向け住宅かな？
出勤もなければ、遠出もしない時間とお金に余裕のある人が老後のために買いそうなマンション。
若者は好まないでしょうね。
この価格帯なら大井町の中古買った方が断然いいでしょうね。
>>189 匿名さん
裕福な人はあんな不便な場所で、縦長で設備もしょぼいマンションには住まないです。高級低層マンションに住みます。ここは庶民的な生活を好むDINKS向けでは？
富裕層は北品川でも5丁目御殿山でしょ。
もちろん北品川3-6が高級住宅街なのはその通りですが、北品川1、2も歴史あるエリアで人気高いですよ。
>>191 マンション検討中さん
この辺に住んでた年寄りは認知症になっても地元なら安心でしょ。
相当地元に馴染み深いとか愛着がある富裕層ってことじゃない？
そりゃあただの富裕層がこんなとこわざわざ選ばないでしょ(笑)
活気のあるパワーカップルは大井町とか五反田あたりですかね～
北品川は歩いたことあるけどあ良くも悪くも静かで、ご老人が多い様子でしたね。
知らぬ間に追加販売してましたね。
販売好調なのでしょうか？
>>201 口コミ知りたいさん
どの層までは聞いてません。ごめんなさい。マンション周辺を散策しましたが、環境は良かったですよ。酷評されている方もいますが、決め手は人それぞれかと。
>>202 名無しさん
私も周辺環境はよく知っているのですが、価格が高すぎでは？と思いました。
近くにジオ品川天王洲が建つんですが、そこは埋め立て地とはいえ格安に見えてしまい
価格と立地と設備が見合ってないなぁって思ってたんです。
囲いが取られて１階まで見えるようになりました。
店舗も旧東海道沿いに自動ドアが見えました。
外周がコンビニの造り(ガラス張り)では無いので既報通りスーパーっぽいのですが、ブランドを知っている方いらっしゃいますか?
>>204
4月頭頃に行ったときは、ミニスーパーは確定、ブランド名は契約の関係でまだ公表できないとかでした。ただ何となくマルエツプチ（以前の出戻り）っぽい雰囲気を感じました。主観入ってるのでライフとかかもしれませんが。
>>205 マンション検討中さん
となると可能性として……
マルエツプチ（出戻り）
まいばすけっと（近隣に多すぎるが）
ミニエル（ライフ系）
東急フードステーション（ないわな）
成城石井（もっとない）
トライアルGO（あるわけない）
ピアゴ、リコス、フレッシュ＆クイック……
大穴でフェニックス！（超出戻り）
OKがいいな
まいばすけっとだとうーん、、って感じですね。
個人的にはOKもいいですしライフ系もいいかなと。
いずれにしてもミニスーパー系で良かったです。
なかなかスタイリッシュ
春は自宅から目黒川沿いの桜が見れていいですね。
初手員外もあって、買い物も便利そう。
これだけの規模のマンションなので、
キッチンにディスポーザーがついていたらよかったかな。
ゴミは２４時間捨てることは可能なのでしょうか？
眺望の話題はないのでしょうか？
眺望については？
>>216 マンコミュファンさん
山田建設が建てるマンションはコストがかかるのでアウトフレームには基本しませんので室内に柱や梁が目立ちます。
同様にベランダも一箇所あれば十分。
それ以上はコストをかけません。
採光、ベランダ重視なら壁式工法を得意とする末長組のマンションがおもしろい。
三面採光、四面採光で柱、梁がない明るく、スッキリしたマンションを建てます。
一度見てみてください。
壁式は自重の関係で15階とか無理じゃ？末永組のマンションが立地含めて独特なのは同意だけど。
先着8戸になってるけど、これで終わりなのかね？高っと思ったけど、戸数が少ければ何とかなるもんなんですね。
そろそろ今週で完売でしょうか？
ここに入るスーパーは以前あったマルエツプチで決定ですか？
明確な情報ソースは無さそうですね。ただ、モデルルームで聞いた感覚だとマルエツプチ（出戻り）っぽかったので、多分そうだろうなって感じです。店舗部分を持つ地権者さんは変わらないわけですし。来月には現地に何か貼られるのでは？
調べてみましたけどネットではまだマルエツプチ（？）のオープン情報とかは流れてないですね。
もし現地に看板とか出てるのではあれば口コミしてもらえるとこれから買う方の参考になるんじゃないでしょうか。
建物の完成自体は物件概要によるとあと一か月ほど掛かるみたいですね。
ですがまだ一期中とありあｍすので販売ペースはゆっくりですかね？
今日工事現場前に救急車と消防車来てましたね。
事故かな？
建物前まで行きましたけど、角地で風情ある商店街が近いのと１階スーパーと立地は悪くないですね。
売れ行きはどうなんでしょう？
ここに近いジオのが規模も大きいし、そっちの方が先に売れそうですが…
あらかたジオが履けて、相場が上がった頃に駆け込みですかね？
一般売36戸に対して残りが15。売れ行きが良いとは言えないけれど、この立地、仕様、価格にしては売れてるとも感じる。立地の好みはあるもののジオに対してアドバンテージが殆どないのに高い印象。まぁ戸数も少ないし急いで売る必要も無さそうだから、のんびり売ってくんじゃ無いですかね。
ジオは埋立地なので、地盤とかを考えたらリビオの方が良い。新馬場や青物横丁も近くて買い物も便利。
なんかしきりに砂州と埋立地の差の話してるけどるけど、目くそ鼻くそでしかなく無意味。地元民なのかね。
同じL値の戸境壁を乾式と湿式では性能が～とか説くのと同じ頭の悪さを感じる。
心配だったら御殿山あたりに住みゃ～いい。
この辺りを検討しているのならば、目黒川沿いっていうこともあるし
あまり今出てきていたようなことは、
特に大きなウェートに置いていないということなのだと思います。
利便性とかを大切にしている人向け、ってかんじ。
駅まで近いし（各駅停車しか停まらないけど）
全体的には暮らしやすいかと。
マルエツプチ出戻りが決定のようですね。まいばすで無くてよかった！（まいばすには感謝してるけど流石に多すぎ）
https://xn--jvrv1w3s0coia.jp/wp-2/2023/07/10/maruetsupetitshinagawabas...
ただ、開業はちょっと後ですね。
マルエツプチの情報、ありがとうございます。
マルエツプチの方が個人的には生鮮食品が充実しているように思うので、
日常的な買い物もしやすいなぁ、と。
買い足しレベルじゃなくて、メインレベルでの買い物にも対応している。
まいばすけっとは冷食が多めなのはよきですが。
入居始まってるようですね。残り3戸とのことで、思ったより早い。価格的に売れんだろと思ったんだけど、何だかんだ売れるもんですね。
ここは京急の駅が近いし、
品川駅にも頑張れば歩ける距離っていうのがいいのだろうなと思う。
夜遅くなったとしても
品川駅からここまでだったらタクシーで安く帰ってこられるんじゃないかな。
