Brillia（ブリリア）夙川高塚町ってどうですか？

向かいの戸建ゾーンは坪単価120万の強気設定でしたが好調でしたね　夙川、芦屋徒歩圏内で道路も広いしいい場所だと思います。ただ商業施設は700m離れたコンビニまでないのでそういうのが大丈夫な人向けですね　

正直、徒歩圏内とは言えないと思います…
高低差もすごいですし。。

驚いたのは苦楽園中学まで徒歩30分以上、、、

すぐ南のプラウドも駅から10分以上にも関わらず人気だったようですが、ここはどうでしょう？プラウドの時よりも地価か高くなっているので販売価格も上がるのでしょうか？

駅から距離はありますが
周辺は静かな住宅地が広がり、ゆっくりとして生活を送れそうですね。
６月から販売開始なので、価格などの詳細が出ていないのですが
プランの詳細などかなり気になります。

本来の西宮物件の良さってコチラのような物件だと思うんですよね。少々駅から離れようがそんな事は車やタクシーをメインに使うからあまり気にしないというような富裕層が購入するような。
よくクローズアップされる西宮北口は駅や商業施設がメインのエリアであって、便利さよりも住環境を重視する人はわざわざ選ばないんじゃないでしょうか。
西宮北口周辺を物色するような検討者をターゲットにした物件は建物のグレードもこの辺りのマンションとはかなり落ちるような気がしますし、高級志向の方なら断然、夙川周辺の閑静な住宅地に立つ物件の方が西宮らしさがあってオススメなのかなと思います。

苦楽園、夙川に歩いて出れる距離で、綺麗な街並み、眺望もある　駅近の利便性を求めているわけではないので、かなり前に向き考えています　すぐそばに保育園もできるようですね　

>>7 検討板ユーザーさん

いやー。歩くの、厳しいよ。かなりの高低差がある坂道です。夙川に向けても、一回下ってから、また、夙川の教会に向けて、登り坂。2号線まで下りれたら、まだマシですが、抜道がないんですよね。ここらへん。
静かには暮らせるので、車があるか、タクシー使うかです。

>>8 マンション掲示板さん
だから、基本ここらを購入出来る人は電車通勤とは縁遠い人々が購入するのでは！？
本当の高級マンションってそういう立地にあるものですし。駅近とかの概念は無いのと違います？
逆にもしも駅を毎日利用するなら、仰る通り少しキビし過ぎる立地だと思います。

駅近利便性vs山の上の環境重視、この議論は絶えないですが、結局好みの問題かな。この場所がいいのは、住宅地の中の丘陵地ということで、夙川へも抜け道（雲井橋通り）を通れば10分そこらで行けるところですかね。いわゆる本気の大自然、山麓物件とは違います。
こんなところに戸建てですめる人が羨ましいですね。2、３億あったら向かいの100坪買って、屋上付の家に住みたい・・・。

マンションに何を求めるかでしょうね。
眺めよさそうです。
大阪、兵庫は坂道多いので、坂道に慣れているなら気にならないのだろうし。
車をよく利用するならいいと思えるはずだし。

フォレストウェスト、ブライトイーストの2棟のよう。どちらが人気出そうですか？南はフォレストウエスト側っぽいです。

>>9 匿名さん
この辺りは富裕層が好むエリアではないので、電車通勤の人が大半では？
駅遠のマンションはどうなんだろ。

>>9　夙川まで近いから電車での通学通勤が便利なのに環境がいい、そのバランスがここの売りだと思うが。経済的にゆとりのある子育て世代が多いんでしょうね。富裕層がここを好きかどうかは知らないが、お金がなければこの辺には住めないのは確かですかね。

金はない。

ブリリアって近畿でもちらほら見られるようになりましたが、どれくらいの位置付けのマンションブランドなんですか？

ググってみるとブランドのランキングがありましたが、
いろんな条件別に見ていく感じなので、
どれが総合一位とかはよく見ていかないとわかりませんでした。
ブリリアはトップ10ブランドの中には入るけど、
下の方の位置かなって感じでした。
資産性は高いほうに入っているみたいでした。
いい土地を入手しているのかな？
ここは駅まで10分を超えてはいますが、
res7さんのような方には好立地なのですね。

プラウド夙川ですら駅から遠い遠い言われてましたが、ここはさらに遠いんですよね。

>>17 マンション掲示板さん

さらに遠いです。
しかも最寄りの夙川駅と繋ぐ道は、プラウド夙川から駅までの道と違い、
朝夕の時間は狭い上にデカい車がかなりの速度と量でビュンビュン走るので、スイスイ歩けないし、まあまあ危険です。特に子連れは。
この辺りは良い場所ですし、なかなか物件が出ないのでありますが、通勤事情はよくはないです。

その駅から遠いプラウドが販売好調だったということで、需要ありとの判断なんでしょう　ちなみに我が家は支線駅からバスという(T ^ T) 夙川に歩いて行けるだけで十分羨ましいが。

色々ご意見あるようですが、一般的に言って阪急特急停車駅徒歩圏ということは大阪・神戸市内への通勤通学利便性がかなり良いという部類には入ります。間取り的にもファミリー層狙いのようだし、小学校も１０分以内だし人気は高いでしょうね。ただこの不動産バブルのご時世、価格が公表されたら大部分の人は諦めるでしょう・・・。

>>朝夕の時間は狭い上にデカい車がかなりの速度と量でビュンビュン走るので、スイスイ歩けないし、まあまあ危険です。特に子連れは。
徒歩１３分という距離ですが、道が狭いのに車が結構走っているのは、危険ですね。
小さいお子さんがいらっしゃる方は特に、こういった道は気になるでしょうし、子供の通学も
危険がないかリサーチしたほうがよさそうです。
歩道が狭いと、困りますね。

交通量が多いところはしっかりと車歩が分離され、欲を言えば広めの歩道が整備されているとかなり気分的に楽になるよね。

夙川ごっこだな。

ヴェレーナを検討していたらこちらに新しく発表されたこちらにたどり着きました。販売価格帯は同じような感じでしょうか？

さすがにヴェレーナのある神園町とここは比較にならんだろ　向こうは徒歩15分でようやく苦楽園。こちらは15分あれば夙川、苦楽園どちらでも出られる、整備された街並み。地価も坪単価で高塚町120万、神園町75万。当然販売価格はヴェレーナよりもかなり上がると思われる。

>>25 eマンションさん

ヴェレーナは徒歩11分みたいですね。

まあここの開発は裁判沙汰になってたエリアですからね。
その分、ヤマイチが東京建物に卸した金額に乗っかっているでしょう。

徒歩15分と言っても夙川駅とこことじゃあ高低差50m近くある。

ビルの10階分登るとなると…

どちらが良いとかはないですが、いずれにしても実際に歩いて確かめてみることをおススメします。

ヴェレーナとここじゃ徒歩の負担が全然違うでしょ
>>26の言う通り歩いてみたらすぐわかる
ただ腐っても夙川なので、ヴェレーナよりは高いかもしれない

渋滞道路と最寄り支線駅の神園町と南向き斜面の閑静な住宅街高塚町、住宅地としての価値は比べるまでもないかな。後はその価値にどれくらいの価格差が受け入れられるかですね。

>>25 eマンションさん

ちなみに、ここは坪単価81万円で売買されてますね。

3,200坪ちょいを26億円で売買されてる。
国土交通省の不動産取引価格情報で公開されてる。

つまり坪80万円ちょいということです。

120万円も価値ありませんね。

あとは建築価格高騰の中、資材の調達価格が上がってるでしょうから、その分は価格高くなるでしょう。

今の市況は、後からできるほど高くなるものです。

>>29 通りがかりさん
小さいほうが坪単価は高くなるでしょ。　それくらい分かると思いますが。

この辺りは外車が多く道が狭いので運転スキルが高くないと厳しいです。
あと近くのM幼稚園は倍率が高いので駅方面の幼稚園や保育園に通わすとなると電動自転車が現実的ですが、幼児を乗せてあの坂道はかなりキツイのでは。。
小学生以上の家庭向きのマンションかなと思います。

保育園同じ分譲地内に建設予定ですが・・・
ここの売りは夙川界隈なのに道路が広いことですが・・・苦楽園、夙川、山手幹線いずれに出るのにも細い道はないと思います。

>>32 購入経験者さん
広いのですね
保育園は近隣住民が優先的に入れるなどの優遇措置はあるのでしょうか？

>>30 マンコミュファンさん

阪神間のマンション用地って有望な場所なら取り合いでプレミア値になりますよ。
上に積めるので収益率上がりますから。

スケールメリットで安くなるというのは有望でない、条件付き、もしくは田舎の土地です。

まあ相場より少し安いような気もします。
元々、三菱地所がこの場所で開発すると聞いていましが、東京建物に変わったのですね。

何か理由があるのかもしれません。

深津町にマンション建設予定？と建設ニュースでみたのですが、深津町についてご存知の方がいたらなにか教えていただけると幸いです。。

>>35 マンション検討中さん

自分なら　深津と聞いた時点で候補から除外します。
意見色々あるかと思うが・・・

>>36 評判気になるさん

新参者は西北西北と燥いでいるが。
まあ芦原の本家本元やからなあ。

>>36 評判気になるさん

やはり、そうですよね。
私も思うところはあるため、それだけ言っていただけてありがたいです！ありがとうございます！

>>22 匿名さん

17です。
夙川駅までの道は、
交通量は特に朝夕は多いですが、
車歩が分離されでおらず整備もイマイチの道です。
特に子連れの方はそのあたりを現場で確認なされた方がいいと思います。

>>33 マンション検討中さん
市立の保育園なので、優遇は全くないです。

大阪方面に通勤ですが、阪神高速神戸線に乗るならどこになりますかね？

>>42 検討板ユーザーさん

芦屋ICが1番近いです。

>>42さん
南北の移動は阪神間にしては便利な場所で、芦屋ICまで10分くらいでしょう。混むとすれば大手前大学あたりのJR踏切くらいでしょうか。岩園イカリの前からJR芦屋を通ると渋滞がひどいですが。

この物件南側の眺望はどうなんでしょうね。
海まで抜けてるんでしょうか？
プラウド夙川は、南側の棟からはかなり景色の抜け感がいいらしいですが。

>>45 マンション検討中さん

物件HPにドローン撮影した想定の眺望写真載っています。

高塚山の最上部にあたりますから、抜け感は売りにしているのではないでしょうか。

この辺りの土地、
昔は一部川やや沼だったのを、
ヤマイチエステートが間の会社を通して整地にし、説明義務を無くしている経緯があるので、
購入を検討されている方は、デベロッパーはその辺りをきっちり確認した方がいいですよ。
ヤマイチエステートはかなりエグい会社なので、騙されないようにしましょう。

ここは多くが切土地で大丈夫ですが、確かに山地は盛り土と切土で大違いです。高塚公園から下の皿池公園まで旧河道でプラウドはもろその上の盛り土地に当たります。ちゃんとため池が残ってますね。

低層で2棟構成、バランスの取れた配置のように思えました。低層だけれど、3階相当からの眺望イメージはとても開放感に溢れている感じがします。低層の安定感と眺望も望めるなんて素敵ではないでしょうか。
駅からの距離から考えると少し価格面で期待できるのかな？と思うのだけれど、72.33m2～108.58m2という広さから考えるとそれなりのお値段にはなってしまうのだろうなと漠然と思います。

ボリュームゾーンが5500万～6000万台後半
100平米超えは8000万～1億強と予想

夙川といえどこの立地ならこれくらいでしょう

>>50 マンション掲示板さん

この駅遠＆導線車ビュンビュン＆地盤不安立地で100平米億超えの値付けになれば、無茶苦茶でしょうね。

地盤がいいのが売りのはずです。夙川駅から最も近い洪積段丘（宅地に最も適している地質）ということで価値があると思います。地質的な懸念点は活断層の近さですが、それを踏まえても地質の観点からは段丘面の切土土地は希少だと思います。

近くに住む者です。

この土地は元々森でしたが、
その一部は沼でした。

それを建築用に土地改良する際に業者をいくつか経由させることで、地歴をわからなくしています。

購入を検討されている方々は、事業主の話を鵜呑みにせず、きちんと調べた方がいいと思います。

このマンションの立地は沼ではないですよ。ここは切土ですので地盤は強いです。古墳もあるくらいですから。現地に行けば一番高いここが沼でないのは分かります。付近に沼はありましたが、盛土の場所は国土地理院が公表してますよ。

>>53
日本人の多くが氾濫平野、もと水田に暮らしているので、地歴なんて気にしてられないですよ。こういう高台に住めるのは今も一握りの人だけです。うらやましい。

>>55 口コミ知りたいさん

地歴は気にしましょうよ。
家族の安全のために。
近くに断層もあるのですから。

一般論として地盤の強さは洪積台地>氾濫原ですよ。昔から高台が住居として好まれます。この辺で言えば、元川底の夙川駅前や苦楽園駅前の軟弱地盤に高値を出すよりは地震や水害には良いと思います。まあ私は利便性をとって津波警戒地区の甲子園駅前賃貸ですが笑

坂のきつさと冬場を考えると、駐車場設置率200％は必要でしょうね。
増やせないんでしょうか？

周りの戸建も方もたいてい2台ですもんね　近くに月極の駐車場はないんでしょうか？

あ、ヴァレーナに適当記事載せてさらに削除されたたブロガー？さんのご意見ついてますね。

全邸東南向きで広めの豊富なプランがあること、そのあたりが魅力かなと思います。
お値段はいかがなものでしょうか？
駅距離が少しあるけれども、邸宅地と言われているだけに案外高めになっているのかな？

高台でもあり、夜景も昼景も素晴らしいなと思います。
駐車場は足りない感じなのですか？
駐輪場は各世帯2台分はある感じですから標準的だと思います。
高台だから坂があると思うのですが、アシスト自転車のほうが良いのかな？

現地に外観パースがありました。いかがでしょう？

うーん、、

好みも分かれるでしょうけど、ブリリアブランドとしては、意外と普通な気がしますね。。


ゲートがあることが高級感を感じるポイントなのかな…

>>58
>>坂のきつさと冬場を考えると、駐車場設置率200％は必要でしょうね。
>>増やせないんでしょうか？

静かで住みやすいのですが、駅まで離れていることと
ここは自動車必要な生活地域だと思います。
総戸数の100％完備でも良かったでしょうね。
外れた場合は、他で借りる必要性も出てきますし・・・。
機械式であれば、なんとかなったと思いますよね。

老人ホームも近くに2つ出来ますし、そばにバス停出来ますかね？

買い物や子供の送迎を考えたら、やっぱり車は2台分欲しいです。
ここの場合は車ありきでの生活なので、割り当てが気になりますね。
通勤を電車でするには微妙にしんどい場所ですよね。

最寄り駅まで徒歩13分ですから、歩く人もけっこういらっしゃると思うのですが、マンションの条件として駅近を望まれている方には対象から外れてしまうのかな。
駅から距離がちょっとあっても、部屋の広さや快適さを求められるマンションだと思いますから、家族数の多いファミリーには注目されているのではないかなと思います。
あとは価格次第といったところでしょうか、駅距離を考慮した価格になるといいですね。

事前説明会行きましたが想像以上の価格でびっくりでした。
夙川とはいえこの駅距離であの価格。埋まるのかなぁ。

>>68 マンション検討中さん

支障無い範囲で　可能な表現で記載してくれると
助かります。　予想を上回る高額って言うこと
でしょうか？

>>69
イメージとしてはヴェレーナより1回り2回りくらい高い一般市民お断りくらいの強気価格でした。
具体的な金額は足運んで訊いてみて下さい...

建築資材に人件費、ここ数年でも跳ね上がっていますもんね。。
ヴェレーナよりも後に計画されたこの物件が高くなるのは仕方ないのかと。

いまマンションを買わないと、買えなくなるという強迫観念から不動産市況も活況のようですが、果たしてこのまま値段は上がっていくのか…

個人的には、新築は下がることないのだろうなあと思います。

一回り、二回り上となると、ヴェレーナもいいかもですね。
ここは徒歩13分といっても、帰宅時は絶対にもっとかかると思いますので…

このエリアで駅から遠いマンションは厳しいね。
本来なら戸建てのエリアだけど金額がはるから
マンションで一儲けといったところか。
市況が変われば再販は厳しいと思うよ。
尤も、高値圏の踊り場で、水面下では価格が下落
している現状ではエリア関係なく今買うのは自殺行為だけどね。

立地は気に入っているが、東京建物のブリリアという近畿でなじみのないマンションブランドであの価格は厳しいだろうな。仕様も大したことなさそうだったし。

>>73 口コミ知りたいさん

堂島でエグいタワーマンション作ってますからね。

ブランディングのシャワー効果＋夙川エリアということで高くてもいけると思ってるのでしょう。

あのエリアで戸建ではなく、マンションにそれだけの金額を使う世帯がどれだけいるのか…見ものです。

ここの土地ってもともと何だったんですか？

東京に追随した高値競争は間もなく終わりを迎える。次から次へ最高値が更新される異常な市場。関西人は一部の富豪を除いて財布の紐は硬いで。ペアローンありきの価格設定に慣れたデベは、金利上昇とともにしっぺ返しがきまっせ。買う人も、見極めが必要。新築の供給が少ないからっていう妥協は、数千万円の買い物に通用しまへんで。

>>75 江戸までは人が住んでいたようですが、明治以降放置されて雑木林になっていました。今回の造成では林の中の祠や井戸など江戸時代の生活の遺構をもろとも壊していましたね

>>77 通りがかりさん

周辺住民が裁判も起こしていましたね。

住民の主張も少し無理があるような気もしましたが…

>>78 マンコミュファンさん

ここは元々は森だったのですが、その一部の元沼地の場所も、ここの開発関係者がそれを転売によりわかりづらくしているので、ちゃんと調べてから購入検討した方がいいです。
元沼地は、おそらくこのマンション建設地の少し下の戸建エリアだと思いますが。

周辺住民が大反対のマンション、、、昔よくありましたね。

転売で分かりにくくしているってことは、
よくある事故物件でも間に賃貸人を挟めばOKと同じ感覚でしょうか。

たしかに昔から住宅街にマンションが建つと
周辺にお住いの方から反対運動はよく起きていますよね。
でも、ほぼどこも結局はマンションが建っています。
住んでしまってから何かされるということもないと思います。

問題ある場合は、近隣対策専門業者に任せて、責任被らないようにしてから買うのが事業主ですから。

エレベーター多いね。
管理組合のエレベーター保守管理費用が半端ないね！
売るときはうたい文句になるんだろうけどね。

セキュリティ面、防災面、とてもよく考えられていますね。
どの物件も考えられてはいるのでしようけれど
こちらの設備はとてもわかりやすく説明されていて、安心だなと感じました。
ただ、駅までかなり距離があるので
全戸分の駐車場がないのは残念ですね。

RX乗っているけど155㎝迄の駐車場が多いので、車買替必要かな。

東京と違って阪神間は電車なんか乗らない人多いからね　どこ行くのも車　大阪も神戸も京都も高速で簡単に行けてしまう。その辺りの事情を関東地方のデベは分かってないのでは？

地上3階建てにエレベーターが4基？ですか。それはかなりの贅沢に思えますが住みやすさから考えると快適なのかもしれません。何かとお金はかかりそうですが。
住み心地と言えば専有面積の広さも十分なゆとりがあるように思います。低層の建物ながら東南向きで眺望も開けているようですから室内空間も快適ではないでしょうか。間取りも整っていてストレス無しに思えます。

ここのマンションは横に長いのでエレベーターの設置数が多いと楽にはなりますね。
多少の管理費が掛かっても日常生活は快適な方が良いという判断なのだと思います。

中部屋だと（コミュニケーションライブラリーのあるかはないかはありますが）
基本的には田の字となりますかね。細長い間取りがあるので廊下もちょっと長め。
収納が多いので部屋は確かにすっきりしそうですね。

眺望が期待できるのは3階だけでしょうか？手前の戸建も3階建てが多いみたいですね

似たような高さの建物が多いので、あまり眺望とかは期待しすぎない方がよいのかも？
日が入ればとりあえずはいいのかなとも思います。
日当たり自体は良さそうな感じはするけど
営業さんに日照シミュレーションの数字があるなら見せてもらってもいいかも。

淡路高槻活断層などが付近にあるようですが、耐震構造はどうなっているか分かりますか？杭打ちしていたとか、免振ゴムが入っているとか。
過去のログを見ていると洪積・切土という良さそうな地盤と書いてありましたが、地震対策が気になります。

有名な甲陽断層ね。付近じゃなくてど真ん中。

ここ（高塚山）の最近の一連の宅地開発で高塚山がなくなる前は活断層をはっきりと目で見る事が出来る場所としても貴重な存在だった。

http://www2.kobe-c.ed.jp/shizen/strata/dnso_org/01040.html
＞住宅地に保存された断層　阪急電車が芦屋川駅をでて、夙川駅とのほぼ中間、電車が登り勾配にかかるあたり、南側に緑の木立が見えはじめる。北側の窓には高塚山という松林におおわれた小高い丘が見えてくる。この丘の西斜面に甲陽断層の見事な断面がでていた。

＞ここには高さ10メートルあまりの崖が南北に、西宮市と芦屋市との境界にそって、100メートルほどつづいている。この崖の南はし近くに、写真のように、ひとすじの地層の乱れた個所を境として両側の地層がはっきり食いちがっている。これが甲陽断層の断面である。

20万年、30万年にあるか無いかの話でしょう。
わざわざ。
他社の営業マンが必死に書き込んでいるのでしょうね。
そうでなければ、よっぽど暇な人でしょう。

>>93 マンション比較中さん

直下型地震は平均値の頻度を取っても、20万年、30万年ではなく、周りの活断層と連動しながらもっともっと頻繁に起きてますよ。調べたら簡単にわかります。
このマンション営業マンが必死に書き込んでいるのでしょうね。
そうでなければ、よっぽど暇な人でしょ

「都合の悪いことは起こらない」「災害は1世代たてば忘れる」が日本人の得意技。定期的に津波がくる海岸沿いやカルデラ内に家を建てる国民ですから。向かいの戸建て用地が高値にも関わらず早々に売れたことからもみんな気にしていないんでしょう。少なくとも「資産価値」という意味では断層は影響はないと思います。

地震、来るかもしれません。
石川でも起こっていました。

地震大国の日本、だから買わないという選択肢は行き過ぎな気がしています。
免震や耐震がされているマンションならいいのかと思います。
断層も日本にたくさんあるので、気にしはじめたらどこも買えなくなってしまう気がしています。

そうですね。
向かいの戸建なんかも普通に売れているみたいですし。

書き込んでいる人が、どこの誰か分からないから
悪口を書くのでしょう。
気に入っているのであればいいのではないでしょうか。

現地まで歩いてみましたが、坂がかなりヤバイ。
あの距離、あの坂を歩くだけで、日焼けしてシミができそうです。
バス停も遠いから、車が一人1台ないといけないと思い今回、登録キャンセルしました。

土砂災害警戒区域に囲まれている高台

坂があるから眺望がある、夕日も朝日も拝める、風も気持ち良い。夙川、苦楽園、芦屋の風光明媚な風景は坂があるからですぞ。

たしかにその通りだと思います。
高台に住んでいらっしゃる方は皆さん、眺望と風通し、
日当たりなどに満足されているように仰っているようです。
夏なども気持ちが良さそうですね。
坂道も、このクラスのマンションになると、
車でお出かけするようなイメージなので、
あまり気にならないのではないでしょうか。
駐車場72台、駐輪場も188台。
総戸数は94戸なので、歩きの方も少しはいらっしゃるのかな。
自転車はアシスト自転車になるでしょうかね。

金額出てましたが高いですねー。
まぁヴェレーナの価格を考えると、こんなもんなんでしょうか。こちらは支線ではなく本線ですし。

自分も検討していますが高いですね。駅徒歩20分、ドアtoドアだと部屋によっては30分はかかりそうです。まあ電車通勤だとしても信号がほぼないのは快適かもしれません。細い道なのでスピードの出す車に気をつけて歩くのが億劫なくらいでしょうか。車の方が多いでしょうから駐車場は足りないと思います。借りるにしても徒歩3分圏内になさそうなのでそこはネックです。

たっかいなー。この駅距離でこの価格なら戸建てのが資産価値高そうやね。戸建てにします。さよならー

>>103 マンション検討中さん

電車通勤の場合、駅までは（電動）自転車の方が多くなりそうですね。駐輪場はスライドラック式ですかね？スライドラック式の上段は自転車を取り出すのに時間がかかるから嫌だなぁ。
あと夙川駅の駐輪場の空き状況はどうなのでしょうか、気になります。

断層と基礎工事のカキコありがとうございました。
その後いろいろ調べましたので共有します。
杭打ちはしていないようですので、ベタ基礎ではないかと推定しています。この辺りは揺れにくい地盤（揺れやすさ０．９０）となっているので問題ないようです。
未だ基礎工事もしている段階のようなので見学できると思います。
このあたりの資産価値は「３００万円/坪で、現在の相場は高い」かなと不動産業者が言ってました。これを上回る価格は新築プレミアムですね。ローンの上限はこれが目安でしょうか。
住宅ローンは変動金利一択で良さそうです。モゲチェックの塩澤氏がYouTubeで、2035年までは上げられないと、理由とともに説明されていました。
通勤や生活圏は阪急夙川よりもJR芦屋駅を使う方が良いかもしれません。
芦屋駅までは道路が太く歩道付きの緩やかな坂道で高級感あふれる住宅街です。子供でも安心です。
芦屋駅前はお店が多く便利ですし、途中にもIKARI、BigBeans、グランフードモールがあるので、帰りに買い物をするのも便利だと思いました。
JRだと大阪駅まで１３分なので、徒歩＋JRでも通勤１時間前後になりますね。
ちなみにマンションから少しあるくとバス停もあるようですが、平日昼は１本／時間くらいでした。老人ホームもできるようですが、阪急さんに期待できなさそうです。
先日オープンになった価格を見ると６－１１千万円くらいなので、貧乏人は買えないようです。

金利に関しては、自分で調べて自分で納得したものを選択するといいと思います。
なかなか社会情勢が複雑化しているので、本当に先が読みにくくて難しいですね。

みなさんも触れられていますが、物件の価格は高めカナ。
低層のマンションってなんとなく高めに価格設定されているところが多いですよね～。
大規模修繕のときとかは低層のマンションのほうが早めに済ませそうに見えるから、良いような気もしますが。

本当に高いですよね。
夙川とはいえ急な坂ありで徒歩15分かかること考慮してるのかな。
それで眺望がいいならまだしも低層階や老人ホームが見える西館は眺めも期待できないですし。

>>109 匿名さん
でたー！資金不足あおりー！価値を考慮して懸命な判断してるだけですよ。怒らず焦らずにね。

懸命な判断をしても、ない袖はふれんやろ。

2棟構造や外観など、この建物の少し手前にあるプラウド夙川とすごく似ていますね。
であるなら、プラウド夙川のリセールを狙う方が、金額もかなり安いですし、駅からも数分近いですし、造りも当時の方が資材が安い分しっかりしてそうですし、南棟なら夜景もパノラマ感は増しそうですし、いいかも知れませんね。
何にせよこの物件の売れ行き次第で周辺のバリューが上がれば、近隣住民にとって嬉しいでしょうね。

中古物件も値上がりしてるからあんまりお得感はないかも知れないですね　この辺の築浅マンションは新築時より高値が多いです

低層のマンションが好みの人には良いデザインではないかと思います。
落ち着いていて圧迫感もなく夜に灯りが点くと温かい雰囲気になりそうです。
79.07m2～107.74m2というゆとりの広さが特徴でもあり家族がゆったりと暮らせる環境ではないかと思います。
価格も安くはないですが高すぎる感じでもない印象なのは駅から少し遠いからでしょうか。

高すぎる感じがしない…ですか…。
高すぎると思う私は、検討エリアを変えた方が良いのでしょうね。

いくら人気の夙川とはいえ駅徒歩10分以内の価格なんですよねぇ
マンション駅遠でこの価格はリセールで苦労しそう

近くのプラウドは中古も高値で即売なので、リセールの心配はないかと。神戸線特急停車駅の夙川駅徒歩13分て支線駅徒歩5分よりも便利と感じる人も多いのではないでしょうか？

近くのプラウドからここまではかなり坂を上がらないといけないから比較にはならないかもです。

>>119 マンション比較中さん
そっちのほうが安いなら、もう太刀打ちできませんよね。仮に中古でこことプラウド両方あった場合、どんな理由があったらこっちになるんでふかね。価格しかないですよね。

新築と築10年近い中古は、購入層が初めから全く違うと思うが。

価格がやっと出ましたね。

やはりここまでの価格帯になるかという感じですが

このあたりだと妥当な価格設定なのかもしれないです。

できれば、駅まで遠いので、駐車場は全戸分あったほうがよかったですね。

前の方でも出ていましたが、すぐ近くに月極の駐車場が見当たらないかんじなんですよね。
外に借りるにしても、
できるだけ近くに借りたいものなんだけど…。
敷地内に置けない場合は、どうすればいいのだろう。
少し遠くのところで見つけるしかないんでしょうけれども。
駅まで遠いのでどうしても車は必要ですね。

>>118 eマンションさん
新築の販売すらノロノロなのに、リセール心配ないってどういう考え方なんだろうか。価格も高いは、金利も上がるは、減税も下がるはで、今買う人は厳しいねぇ。

周辺にこれほどの規模のマンションはもう建たないというか、条例で建てなくなったので、ある程度の価値はあるのではないかと思いますが、こればかりは今後を見ないと結果は分かりませんよね。

125
と云う事は当物件が既存不適格建築物になる
わけやね。まあ新築物件やからそれが問題に
なるのは随分と先の話やけど。
時間の経過とともに評価に反映される様になるね。

>>126 匿名さん
既存不適格建築物とは全く違う話でしょ。

西宮市内の学校が、受け入れられる児童数の関係で開発規模の制限をしてるだけで、建築基準法にはもちろん適合してるから、不適格なんてことにはなりませんよ。

ちなみに、ここの販売ペースはどんな感じなんでしょう。
契約数、どの程度進んでいるかご存知の方いらっしゃいますか？

販売スケジュール先着順販売
販売戸数17戸
本販売期以降の総販売戸数17戸

販売スケジュール2022年9月下旬販売開始（予定）

まだ販売していないようです。

問い合わせ多数ならこんなトロトロしないでしょ。

物件概要に出ている『本販売期以降の総販売戸数』とは何ですか？
先着順販売では17戸、第2期1次では55戸となっていますが
単純に販売住戸数と考えてよろしいのでしょうか。

物件概要、若干わかりにくいかんじでしたね。
第1期で21戸先着順販売、
第2期1次で55戸っていう感じで今は見ていけばいいのか？
先着順の戸数が増えているのは、商談中だったところが戻ってきたのか？

駅まで距離があるので
どちらかというとお値段勝負なところはあるんじゃないかと見ていましたが
ブリリアだとあまり安くしないのかな。

>>131 匿名さん
粗利率37％という驚異的な利益設定してるので高い。そんなこと日経で話して誰得なんですかね。37％の粗利率でも買いたい！と思う人は是非モデルルームへ。

私もビックリしたよ。
人件費、資材高騰で２割位の粗利と思ってたけど
ボロ儲けやね。いくら売れ残るのか分からんが
投下資金回収済みで売れ残り分は原価ゼロかも
だね。売れ残り部屋の値交渉が楽しみだわ。

金融緩和で不動産業界はなんの努力もなくあぐらをかきまくっている結果がこの利益よ。とっとと金利上げろよまじで。庶民からむさぼり食うデベよ。次は西宮のタワマンで荒稼ぎよ。

近くに月極駐車場が見当たらないそうですが、既に駐車場の空きが無いんですか？
それともマンションの立地環境から駐車場が足りなくなると予測されての発言ですか？

中学校が山の上で物理的に通える距離にないので、私立のみの選択肢ですね。
私立にしても子供の足では駅まで結構かかるので大変かと。

>>136 匿名さん

ここは苦楽園中学校区なんですね。
確かに公立でも私立でも登下校が厳しいですね。

>>137 eマンションさん

校区の苦楽園中学までは距離だけの換算でも徒歩約40分です。
そこに上り計算すると、毎日登山感覚です。
足腰は強くなるかもです｡

待機児童日本1位を誇る自治体の西宮市は、
小学校区や中学校区でも今まで無策だった結果が、こうなってます。

ただ、南海トラフの時は、ここは勝ち組になりますね。揺れるだけで、津波に巻き込まれる事はないですし。

興味があったので見に行ってきました。
１階のリビング側は身長以上の高さのコンクリートの壁が立ち上がっており、その外側は植物植栽の土がその高さまで入ったコンクリートの巨大植木鉢のような仕様でした。
中に湿気が溜まること、構造が半地下仕様となるため、ただでさえ湿気やすいのにそれを助長することになりそうで心配してます。明るさとジメジメさが心配です。
２階以上は半分が目の前老人ホームしか見えない仕様でベランダの水栓がないのも気になりました。
駅からの距離考えてもその割にはどう考えても価格設定が高すぎますし、会社さんが儲かられているのも相当利益が乗っているのかなと感じました。
また他があまりやっていない中、来場記念品をばら撒いているところも、よっぽど人気ないのかと気になりました。

老人ホームがすぐそばなので視線が気になりそうです。
とにかく価格が世間離れしてきてますね。
１階は湿気でカビそうですね。

モデルルーム行きました。
売れ行きが悪く感じましたが、似たような部屋が沢山ある中で老健施設や現物ができる前に、これだけ高い買い物をできる人達がただただ凄い？と思いました。
条件や価格から見ると立つまでに売れる物件とは思いません。

>条件や価格から見ると立つまでに売れる物件とは思いません。
デベロッパーもそんなこと思っていないよ。
完成前に完売したら価格設定失敗で会社に怒られるよ。

>>143 匿名さん

思わんでしょ。
ただの価格設定違い不人気物件でしょ。

本当価格設定ミスってるよねここ
昨今の価格上昇考えてもここはおかしい

まあここでコメントしている素人よりは東京建物さんのほうがこの物件の市場価値を知っていると思いますが（笑）

校区の苦楽園中学までかなり距離があることを考えると、
お子さんがいらっしゃるご家庭は厳しそうですね。

中学校までは自転車通学やバス通学は出来るのでしょうか？距離的に気楽に行ける距離ではないので、
部活の帰りが遅くなる、または朝練があったりすることを考えると近いほうがいいです。

>>147 匿名さん
西宮では多くの子どもたちが中学受験します。夙川エリアに限れば殆どの子どもが私立に進学していますので、校区の中学より駅への距離を気にした方が良いのかなと思っています。

夙川小学校は6割くらい私立中学に進学します。毎年各クラスの上位の生徒は灘、甲陽、神女などの難関校に合格するのでかなり進学熱は高いんでしょう。

苦楽園中学までの登校手段ですが、入学案内を見ると徒歩通学を原則とし、自転車・自家用車・タクシーでの通学は途中まででもしてはいけない、ケガや病気の際の送迎は担任に申し出が必要と書いてありますね。
但し路線バスの利用はOKだそうです。

>>150 匿名さん

しんど。
税金払ってるのに、田舎やないのに公立校まで通うのにどれだけかかるねん。。。

西宮市って、マジで日本一だけ待機児童多い市町村だけあるな。

市長が代々アホやったからこうなるんやね。

路線バスの利用のみOKという事ですが、マンションから学校までのバスの便はいいんでしょうか。
車での送迎も許可されないのであれば、せめてバス停まで近く本数が豊富だといいですよね。
しかし改めて考えると何故車での送迎はNGなんでしょう？

>>152 匿名さん
渋滞や待機駐車で近隣の方々に迷惑がかかるからじゃないですか？

>>152 匿名さん
調べてみましたがバス停まで普通に遠いのと、中学校近くのバス停も非常に遠いためバス通学は現実的ではありません。私立前提の家庭以外は検討しない方がいい物件だと思います。

そもそも公立中学進学者が少ない地域なので、夙川の人気エリアはどこも中学まで遠いですよ。夙川近辺で中学が近いのは苦楽園の山の上（苦楽園中学）か、夙川東側（大社中学）に住むしかないですな。。。

中学校近くというとヴェレーナシティがお勧めです。かなり庶民的なエリアになりますが。

チミは「庶民的」って言葉を慎みたまえ。

子どもってけっこう歩いても平気な場合もあるとはいえ、徒歩34分はさすがにきつそうに思います。子育てファミリーというよりは、子育てが終わった大人のファミリーとか、逆に小学生くらいまでの子育てファミリーだといいのかな。いずれ住替えとかを考えながら。駅まで13分の立地は将来的にリセールする場合にどうなのかな、というのはあるけれども。4LDKとか3LDKが多めだとファミリー層が多くはなると思いますから、同じような悩みを抱えている方は多いかもしれませんね。

築9年のプラウドが最近でも平米単価90万円以上と買値以上で取引されているので、リセールバリューは心配していません。中学も3年だけだし、通学時間34分って私学に通う子よりもよっぽど短いですよね。むしろ心配なのは商業施設が近くにないこと。最寄りのコンビニでも700mほど離れてますね・・・。こういう環境を良いと思えないとつらいかもしれません。

遠いとかごちゃごちゃ言うてる人おるけど、嫌やったら買わんかったらええだけの話。

たしかに。
お値段から考えると普段から車で移動される方とか、お迎えありとかの感覚ではないかと思いましたが、
学校側がだめとなると従うしかないだろうと思います。
ご近所のお子さんたちも通われているのだろうから、なんとかなるとは思うのだけど。
お値段はけっこうするなと思ったのだけど、部屋の広さや設備仕様やデザイン他、
魅力のあるポイントがいくつもあるなと思います。

中学への通いやすさで盛り上がっているようですが、たった3年だしそんなに重要かな？他の方も言っているように、夙川苦楽園エリアは結局大社か苦楽園中学しかないので、どこに住んでも遠いですよ。ここは小学校近いし、神戸線特急停車駅徒歩圏なので通勤通学は普通に便利だと思います。確かにコンビニは遠いですが慣れればそんなに不便でもないですよ。むしろ商業施設が近くにない静かな環境を享受できる貴重な場所だと思っています。

駅から離れていることは少しネックではありますが
マンションの設備内容や間取りをみると申し分ない感じ。
水回りや収納スペースも充実しているので、家庭を預かる主婦にも嬉しい内容ですね。

苦楽園中学って毎日登山だよ。校庭からは神戸から大阪まで見渡せる展望台みたい。34分どころか感覚的には1時間くらいの感じ

>>162 口コミ知りたいさん

中学への通いやすさ、
めちゃ重要でしょ。
3年通い続ける子供の気持ちを考えてあげてください。

>>165 中学近くといっても苦楽園の山の上では高校、大学、社会人になってから大変ですので・・・。

私立受験が多いエリアなので、そのつもりでいるならばいいのかもしれませんね。
私立中学の受験もご縁なので、仮に残念な結果になったら
がんばって通学することにはなると思いますが…。
一番体力のあるときですし、がんばれってかんじですね。

このエリア自体の学区のレベル自体は高めなのかな。
小学生は中受されるお子さんが多いのならば、自ずと小学校自体も勉強をするという意識があるだろうし、
みんながみんな、受かるわけじゃないので
中学校の方も引き続きその雰囲気は持ち続けられるといいのですが。

どこのエリアにいようがどこの学区にいようが出来る子はおる。

学校までの距離を考えると子供さんがいらっしゃらないご家庭、
仕事は定年退職されている方、または自宅でテレワークができる
環境であれば良さそうでしょうか。
それでも車は必須になりそうですが、、、

市西在校生数/過去3年間の卒業生徒数
浜脇38/810
西浜11/212
大社52/785
苦楽21/480
上ヶ51/755
甲陵87/816
平木22/387
甲武64/890
瓦木80/866
深津18/326
上甲27/626
今津21/482
真砂20/514
鳴尾24/678
浜甲12/267
鳴南4/305
高須1/207
学文54/709
山口4/441
塩瀬24/776

せっかくなら眺望が期待できる上層階を選びたいのですが、まだまだ残っているのでしょうか？最近の情報があれば教えてください。

ウォールドアを閉めると独立した空間になるので部屋としても使えそうですね
オープンするときには収納できるドアなので邪魔にならなくていいですね。
来客が来た時などは閉めておいて普段は明けて置いたり、
子供が大きくなったら部屋として利用したりなど生活空間を自由自在に変更できるので良いなと思います

西棟は3階以外は目の前に建つ老人ホームで眺望は無し
購入するなら東棟でしょうね。
ただ丘の上まで上がって来て眺望が望めないB1まで結構なお値段で売ろうとしてる事に驚きます。
後、販売？の方たちのラフな感じにも違和感を感じますよ。
近辺の住人としては周辺で進む老人ホーム建設で予想される救急車の頻繁な出入りが悩みの種です。
なお阪急夙川駅からは徒歩15分以上かかりますよ。

色々ネガティブなことも書かれてる方もおりますが、どこのマンションも完璧なとこはないですよね。
阪神間で夙川周辺など新築マンションの建てる土地があまりない中での新築物件はそれだけで価値がまずあると思います。効果にしても人気なエリアですし。確かに駅からは少し遠く坂が難儀なところだと思います。
もう一つ新築マンションとしてヴェレーナシティがありますが、校区が違いますし、値段も違いますし、販売のターゲットが異なると思います。
それぞれ考え方がありますし、どこも一長一短だなぁと思ってます。
老人ホームもおそらくそんなに救急車が来るような施設ではないと思いますよ。

親族がアクティブライフ山芦屋（大ガス）の直近に住んでます。
多い日だと5回くらい救急車が来ますよ。
いつまで経っても救急車の音、サイレンには慣れないとぼやいてました。

>>174 匿名さん
競歩選手でない限り、駅まで15分は絶対に無理です。

≫178　雲井橋通りの一本北の道を通りますが、夙川駅北側改札まで女性の足でも15分もかからないですよ。
駅近利便性の高いところを求めるならここは検討外ですが、閑静な住環境を求めるならこのマンションもありですかね。本当は戸建てがいいですが、向かいの秀麗の丘は土地だけで1億越えですから・・・。

向かいは良く売れてるみたいですし、この辺は戸建て需要は高いんでしょうね　

175さん
ヴェレーナとの違いは、特急停車駅である夙川駅徒歩圏内で閑静な南向き高台にあるというところですかね。岡本や夙川のこういう立地は魅力的ですし、貴重ですよね。

>>180 マンション検討中さん

土地価格だけで億越えにも関わらず、72区画の
うち残りは7区画のみとのこと。　羨ましい。

公式サイトでは夙川駅まで徒歩13分となっていますが、女性の足で20分と見ていた方がいいですか？
周辺の商業施設までも距離があるので車か自転車所有がマストになるんでしょうね。
せめてもう少し近くにコンビニがあればいいのですが。

>>183 匿名さん
雲井橋通りの一本北の道を歩くのが車も少なくて歩きやすいと思います。google mapで測定して改札機までちょうど１Km。マンション表記は80m=１分なので、1Kmでは13分となります。駅近コンビニ近希望であれば、検討からは外れますね。ただ夙川が神戸線本線の特急停車駅なので、西北、梅田や三宮までの時間という意味では、ヴェレーナなどの苦楽園口のマンションよりは短くて済みます。

タワーマンションがブームのようにもなっていますが
いざというときのことを考えると、低層階マンションのほうが安心。
周辺は戸建も多く静かな街並みですね。
駅まで距離があるので、主として車を利用すると思いますが
駐車場が全戸分ないんですよね。希望者がはみ出る場合は抽選でしょうか。

駅だけで考えるとブリリアは、
夙川駅まで徒歩13分、
ヴェレーナは、
甲陽園駅へ徒歩8分＋乗車5分=夙川駅まで13分
甲陽園線は10分毎なのでそこそこありますが、それでもその時間にあわせて出ないといけない。（でも梅田行き特急と接続しているので待ち時間の煩わしさは少なそうです。）
うーん、時間的にはほぼ同じかな。判断に迷いますね。

付近の幼稚園に子どもが通ってますが、駅から13分はそこそこ早歩きじゃないと無理ですね
20分はかからないにしろ、少なくとも15分は見といた方がいいです

>>186 マンション検討中さん
ここはエントランスから８分でしょ。家からやったらエレベーター事情とかで場合によっちゃ駅まで15分見込む必要あるよね

大抽選会やっていると思ったら、1月31日まででした。早めにポップアップ消した方がいいかも・・・勘違いする方がいたら大変・・・

時間はあまり参考にしていなくて、自分の足で歩いた方がいいです。
信号でとまっている時間とか計算に入れていないとも聞きますし、大人の男性が急いでの時間だそうですし。
子供が歩いたら違うのは当然。

所要時間って距離を表示しているだけみたいなものですからね。
1分を80メートルに換算して距離を見る、、みたいな。
実際は信号があったり、人通りがあって早く歩けなかったり
80メートルで歩き続けるのはかなり難しい。
やはり実際に自分で歩いてなんぼでしょう。

公式サイトのアクセスのページを見ても、駅までの効率的なアクセス方法は提示されていませんでしたね。
そりゃ、夙川駅からだったらいろいろといけるけれど…。
この距離を毎日往復するのは遠い印象を持ちます。
自転車が一番よさそうなかんじ。

徒歩１３分程度なら遠すぎるというほどの距離ではないけれど
坂道があるかどうかでしょうね。
このあたりって。結構坂道もあるかと思いますので
自転車なら電動式自転車が必要かもしれません。

ハイヤーやから心配要らん。

駐車場が全戸分完備されているわけではなさそうですね。
既に契約されている方のほうが多いと思うのですが
駐車場は先着なのか、完成してから抽選なのか、気になります。
購入後、駐車場がないでは困りますよね。

駅から急坂の登りでひと丘越え。高齢者にはきついですよ。

翠が丘までいけば坂も少なくなるしJ芦、阪神も可能なのに夙川にこだわって毎日ハイキングは御免だわ。地元民なら買い物便利で平坦な樋之池をお勧めするなあ。
あと、芦屋川は平地は広めだし夙川まで一駅で、JRも近いからいいよ。
なんで無理して尾根筋の住宅地買うんだろう。
芦屋住みからしたら朝日ヶ丘、岩園に住むのと同じくらい意味がわからない。

芦屋川は教科書に載るくらいの天井川で芦屋川周辺は水害を繰り返してるからね。樋之池あたりは元湿地帯でそういうところに住むのこそ意味が分からないです。
昔から人が住むのは高台です。低地は利用するとしても水田くらいのほうが良いでしょう。

ルーフバルコニーつきの間取りに憧れていましたが、月額使用料が意外と割高でした。
素朴な疑問ですが、ルーフバルコニーや専用庭の使用料はマンションの管理費に充当されるんですか？
それとも売主さんの収益になるのでしょうか？

ぼくは京都人なので山手は人が住むという感覚がないです。マタギの子孫とか、特殊な職業の人が住んでいました。阪神間も最初の高級住宅地は阪神沿線ですし、芦屋も業平あたりに豪邸が建ち並び、そこらに住めなかった人たちが山手に進出していったそうです。山手が高級住宅地として認識され始めたのは阪急が住宅地を開発しただけの話で。御所も鴨川沿いの低地ですね。高台に栄えた都市とかあるのでしょうか。マチュピチュくらいしか知りません。

だから何が言いたい？意味わからん。
どこに住みたいの？
かまってほしいの？