ザ・パークハウス 代々木大山

きましたきました！代々木上原界隈、大山町アドレス、パークハウスブランド！皆さんで議論していきましょう。

ほぼ東北沢よりの場所ですね。上原駅から歩くと井の頭通りの緩やかな坂をひたすら登ることになります。交通量が多いので騒音が気になりますが場所は良い。リーフィアレジデンス上原と同価格帯の坪550くらいでしょうかね。

うーん、これ場所良いって言うのかな。
井の頭通りと中野通りが合わさる交差点の真横って。。

小田急線を下る時以外は東北沢を使う事はあまりなく、
代々木上原物件と言えるかなと思いますが、ここなら
リーフィアレジデンス上原のほうがまだ立地はマシかなと感じます。

鮫洲大山線の拡幅はいつ終わるのやら。
ここの交差点いつも渋滞してます。

ここほぼ世田谷区北沢ですよね。(道路挟んで向こうは世田谷区北沢) 最寄りは完全に東北沢。上原駅からだと実際には徒歩10分くらいかかるかしら。

そして立地は..工事やら車やらで結構うるさい。
スーパーは上原駅OXか、東北沢駅過ぎたマイバスくらいか。コンビニはファミマが一本道路挟んであります。

閑静とは言えず、駅からも遠いからリーフィアの方が邸宅というには相応しいわ

>>3 匿名さん

降るにしても各停だから不便よ。行く場所によるけど結局下北沢で乗り換え

最近だとピアース代々木上原が上原徒歩3分で坪550から600くらいだとすると500くらいが理想。リーフィア売れ残ってますよね？

道路からの騒音は北側住戸は窓を開けていると相当うるさい。
南側住戸なら問題ないレベル。
現地から数分の井の頭通り沿いにマンションに居住した経験からの実感です。

ケチ付けてる人がいるけどここは超高級マンションの建替案件。
間取りを見るとそれ相応のクオリティがありそう。
坪600スタート、最上階は750くらい。

井の頭通り沿いのマンションに住んでいましたが、交通量は結構多く、道路側は窓を開けるとテレビの音は聞こえませんでした。

ケチというか...事実なんですが笑
井の頭通りから一本入ったとこに住んでましたが、窓空いてると同じくテレビの視聴には影響がありましたね。あと排気口が真っ暗だったな。

私も以前、井の頭通り沿いの側のローソンの上の10階くらいに住んでました。向きは西向きでしたが、バイクとかスポーツカーとかはかなり吹かすので、窓を開けたままで過ごすのは騒がしすぎて無理だと思います。南向きメインで有ればまだいいのかもしれませんが。

あと、駅も上原は西側でも駅に入ってからが少し距離があるので、徒歩表記プラスアルファで見ると結構遠いです。まー上原はいい物件はどこも遠目ではありますが。

元のマンションはどっしりとして素敵だっただけに、新しい外観がどうできあがるのか。楽しみでもあり、怖いところでもあり、、。

最近のどんなに高級でなマンションでもどうしてもチープに見えてしまいますよね。時代の流れや流行りもあるのでしょうが。そしていつもパースでは高級感が感じられるパークハウスも今回は期待できなそう。シティ型というのでしょうか

この規模で乾式壁か。億超えで乾式とか今普通なの？

ただ、この物件って、建て替えだからあまり高い価格にできない様な気もしますが、どうなんでしょう。

63戸中25戸は先住民の方用ということは38世帯で粗方負担するということではないんですか？

まったく経験がないので、ご存じの方がいたら、教えてほしいのですが、今回のケースですと、すでにお住まいの方は、いくらぐらいの手出しになるのでしょうか。払えなくて、退去する人とか出るのでしょうか。。。。

>>18 買い替え検討中さん

1000万くらいだと思います。

>>19 匿名さん
入居者にしてみれば、大掛かりなリフォームする感覚なのでしょうか。ありがとうございます。

>>19 匿名さん
その金額の根拠は何でしょうか？
私も建て替えに詳しくないので是非教えて欲しいです。

https://sumai-value.jp/magazine/basics/162/
こちらを参考に回答しました。もちろん資産価値によるので一概には言えないかと

道路挟んで、柳井さんとご近所。まあ、高級住宅街で間違いないでしょう。

西原パークマンションあたりの徳川山のほうが、格は上ですね。
https://www.m-standard.co.jp/buildings/4506/

建て替えの時の家賃とかは自己負担とかになったりするんですね。

新築になるのは嬉しいですがそれなりに費用かかるんですねぇ。

まあ、新築で1から買ったら1億、2億って考えたら格安で手に入れられるわけですが。

建て替えが決まったものの、追加負担できないと判断した入居者は、一般的にその後どういう道を歩み、また、その部屋はどうなるのでしょう？

>>24 Real Estateさん

この辺にあまり詳しくないのかな？大山町と西原じゃあ、雲泥の差。

大山町は唯一無二の高級住宅街ですよね。ただ本物件は大山町アドレスなもののエリアとしては北沢といってもいいくらい微妙な位置なのは確か。いわゆる大山町は井の頭を挟んだ反対側ですね

>>26 買い替え検討中さん

稀に事業協力者住戸を後から追加販売するってケースをどこかで見た事あるので、そんな感じで販売するんでしょうかね。
内々ではデベロッパーが下取りする感じなのかもしれませんけど。

>>29 匿名さん
デベロッパーが下取りするとなると、時価になるんですかね。ありがとうございました。

マンション建替えについてです。
渋谷区で建替えた経験者です。

うちの建替えの場合ですが、容積に余裕があり還元率100％でした。
4階建て→14階建てになりました。

ここは、もとは、超高級ヴィンテージマンション4階建てでしたので、還元率も高そうです。

>>31 匿名さん

100というのは費用負担0という意味ですか？それなら最高ですね。今までの修繕積立金はどうなったのですか？

>>32 匿名さん
積立額に応じて、区分所有者に分配しました。分配した時期は、旧マンション解体する少し前でした。
建替え組合に加入しなかったのは、2戸だけです。

1戸は、近所に中古を購入し、引っ越しました。
もう1戸は、近所の戸建ての自宅（親御さんの家）に引っ越しました。

>>33 匿名さん
間違えました。建替え組合に加入し、建替えに参加した区分所有者は、オプションなどの為に、デべにお預けしていたかもしれません。

新マンションが竣工した後、某ホテルでパーティーを行いまして、その経費は修繕積立金の一部だったように思います。

>>34 匿名さん

ありがとうございます。なんだか建替えを見越した中古物件購入はとても賢いのではないかと思ってしまい、、。ありがとうございます

>>27 マンション検討中さん
２８さんがおっしゃるように、ユニクロ御殿側であれば、大山町は渋谷区で松濤や神山町とならんで、最高の低層住居専用地域であることは同意します。
ただ、井の頭道路を挟んだ立地は、上原３丁目という認識です。

>>36 Real Estateさん
原宿のコープオリンピアの中古物件は、みんな狙ってるようね

https://www.google.co.jp/maps/@35.6695047,139.703067,3a,75y,210.66h,98.16t/data=!3m6!1e1!3m4!1sNhyHKiRdm3S87du0NQNyaw!2e0!7i16384!8i8192?hl=ja

建て替えだと地権者さんいらっしゃるけど、
管理組合のこととか思うとどういう感じなのか想像つきにくい。
おそらく住民同士ベクトルは一緒のはずなので揉めることはないと思うのだが。。
むしろ色々と知っていて
教えてもらえたりするといいかもしれないなぁ。

最寄りが東北沢駅
しかも交通量の多い道路に面しており、代々木上原まで徒歩で10分近くかかります
ブランド力は違えどオープンレジデンシア代々木大山と離れているがブランド力のあるパークコート渋谷大山町の売買歴を辿るとなかなか手が出ない物件かなと
唯一、ザパークハウス代々木上原は勝ち組と思います
代々木上原駅から4分フラットで元代々木アドレス

確かに実際に代々木上原まで歩くとなると10分はかかるでしょうね。
不動産の表記の上での所要時間は、目安ですので…。

勝ち組かどうかまではよくわからないけれど、
2路線3駅使えること
もともと人気の住宅街であること
最寄り駅はリアルで5分でつくこと
を思うと、良い条件なんじゃないの？と感じます。

井の頭通り沿いかつ交差点目前と考えると特に北や西は窓開けられない、、。大山町はいいが決め手にかける。

>>40さん
>>良い条件なんじゃないの？
私もそう思います。

代々木上原駅からは少し遠くても、代々木上原を名乗れるマンションが価値あるんじゃないかと…
下北沢駅も憧れる人が多い駅ですよね。
実は東北沢駅はあまり行ったことがないのですが、代々木上原駅と両方の駅を利用できることも、ある意味、メリットと思っています。

予定価格でましたね。1番小さい60m2でも１億以上?。予想通りでした^^

エントリーしたらオンライン説明会のYoutubeのサイトの案内がありました。
予定価格の案内もありましたが、シラフで冗談を言える三菱地所レジデンスのメンタルに完敗です笑

そうですね笑　東北沢で@590はない。
近くのリーフィアで@530くらいからでしたから井の頭通り沿いかつリーフィアより駅遠な物件でかなり強気な印象。反対側かつもう少し上原寄りなら600以上でも納得だけど。

既存の地権者分の戸数分で得るはずだった儲けを全部他の住居に持ってったというような値付けでしたね。これはない。

そういうことなんですね。地権者の分まで新規購入者に負担させるの普通なんですか？他の物件も地権者入居はよくありますが、ここまでぼったくりな価格あまり見ない気が…地権者の部屋がどこか公開されてるから仲悪くなりそう笑

私もこちらは見送り派ですが、今の相場ですとすぐに売れてしまうんでしょうね

見てると地権者の戸数多そうですし。
建て替えの場合、元居住者の負担ってそこまで高額ではないですよね？
業者も建て替え企画を提示する際に地権者様の費用抑えるのでやらせてください
（その分他の部屋販売価格に乗せよう）、と。

アクセス面は普通に便利そうなところですね。
公園も近くにあって自然のあるエリアでもありますし、
派手さはないですがゆったり暮らせそうに思いました。