パークホームズ津田沼ってどうですか？

長谷工、大手デベ物件手掛けるようになって二重床を採用するようになってたけどここ最近コストダウンでまた直床に。というかコロナ後はコストダウンがさらにすごいことになってる。その先頭を長谷工が走ってる。トップランナーだね。

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買う気ゼロの有名なアラシですな、相手にするのやめたほうがいいですよ。なんかの恨みでディスするのみですから。

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他に目ぼしい新築が津田沼船橋市川にないのよ。
千葉に住むには総武線快速か最低でも西船橋の徒歩10分以内って希望は多いからな。
坪290万近くても竣工前に9割は捌けると冷静に見てる。
大手は竣工完売には拘らないわけ。

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販売開始は4月ですか。コロナ収束の兆しをその時までに見せないとオリンピックは難しい、そして世界中がどうしても開催したいと意気込んでる(経済優先)。そうなるとワクチン等で死にものぐるいで4月までにコロナを抑え込む事を想定してしまう。

バブルの鐘がなるかも。

坪300万以上も現実的。

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インフレは貨幣価値が下落した現象。
世界中で金を刷りまくりバラまけばダウ3万＄のように資産バブルになるのは当たり前。
投資しないで銀行に0金利で預け入れしてると貧しくなる一方。
仕事が無くなり困っている人もいれば資産バブルで儲かってる人もいる。
時代の変化に対応しないと貧しくなるのがリアルワールド。
コロナは加速させただけ。

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この数カ月が最後の買いのチャンスかもね。

煽るわけじゃないけど4月以降不動産全体が高騰すると本気で思ってる。

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コロナはコストプッシュ。
まだまだ新築は上昇する。
今がバブルだと考えていると真剣に買うことができなくなる。
中古は少なくなり需給バランスが崩れている。
どっちも価格上昇してる。

アドバイスするとバウスのキャンセル部屋を狙うのが賢明。

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キャンセルはあまり確率低いから、一番手堅いのは売出し中のパークホームズＬａＬａ南船橋を選択かなかな？

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津田沼駅周辺は水害や液状化が避けられる貴重な場所でもある。
それにここは京成津田沼も使えるから利便性はいいと思う。

傾斜地で整地が大変かつ100戸未満の小規模マンションなので、そこそこ高仕様にして利幅を増やすんじゃないかと思っています。安価なマンションにしたら利幅が狭まってもとが取れないのでは…

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土地整備費用がかなり高いと思料されるので、3LDKは4980万?と予想。

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最低価格4980万からの間違い

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半地下みたいな日当たり悪い部屋だけ70平米4980万、まともな部屋は6000万。
これが現実ですかな。

向山小じゃなくて津田沼小なのも強気要因。

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安くなってくれればいいですが感覚的にはそんなもんでしょうかね

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バウスの1階で4800万台。
それと比べて三井ブランド料金を足して4980万を広告用に使うのでしょう。
日当たりなしで我慢するくらいでしたら中古も比較検討。

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>109

傾斜地で一番高いところを地盤面にしてそれより低いところは(建築基準法上の）地下室にして容積率不算入にして部屋数を増す。ここは２階分をかさまししてるからその分ぼろもうけ。高く買うのは間抜け。地下室マンションは条例で制限される方向にあるから既存不適格リスクもあるし。

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>１０９

誤認誘導かな。地盤がいいのは駅のすぐ近くだけ。この辺は液状化リスクもあるし表層も緩い。ハザードマップくらい確認しないと。

津田沼という地名に地歴が残ってるわけだし。

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>>115 匿名さん
建築関連の方ですかね良く知ってますね。
ぜんぜん知りませんでした。

たしかに地上８階のマンションに地下２階分をかさましできればかなりの利幅になりそうですね。
その分安くならないのだろうか…

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>107

キャンセル住戸を狙うのをアドバイスというならキャンセル待ち登録しないとってのも伝えないとね。キャンセルが出たら落選者、モデルルーム来場者、キャンセル待ちにまずは連絡して、それではけなかったら一般に広告して販売する。指をくわえて待ってるだけでは取りこぼす。

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ここが液状化しなくても近隣が液状化して配管がやられたら、断水、トイレが使えなくなって困るけどね。

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>117

関係者ではないよ。マンション購入経験はあるけど。

容積率不算入を悪用して地盤面を操作して建築確認取り消しなんてケースが時々あったりする。あと、自治体によっては条例改正で地下住戸は認めないなんてことも。見た目には高さ制限以上の巨大な建物ができちゃうから近隣で反対運動が起きてなんてのが発端になったりする。既存不適格になると資産性なくなるから安く買えてラッキーなんて安易に考えるのは危険。ちゃんと調べてね。

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おまけだけど物件概要の※の記述を要確認。それ以外は普通に１０階建てのマンションなんだよね。

＞鉄筋コンクリート造地上10階建（※建築確認：地下2階地上8階建）

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敷地の中で一番高い地面と低い地面に2階分（5、6メートル？）の差がある。もしくは、差をつけているということですか？

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斜面地なのでそのパターンだと思うけど、掘り下げて空堀なんてのもある。ここがどうなってるかはモデルルームにいったら渡される図面集の側面図を確認かな。あるいは設計図書を確認するか。

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122です。
Google MAPと物件公式ページの完成予想CGみて状況が理解できました。
エントランスがある道路から奥に向かって土地が相当傾斜してるんですね。
確かに地下部分の部屋は安そうですね。

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ここは液状化危険度「やや高い」に該当していますね。
昔干拓地だったようですね。
バウスは良いところにあったんですね。

習志野市ハザードマップ
https://www.city.narashino.lg.jp/kurashi/bosaibohan/bosai/hazard-map/c...

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国土地理院地図で見たところ、自然地形では「後背低地・湿地」「台地・段丘」が併存し、人工地形では「盛土地・埋立地」部分がありますね。そして「後背低地・湿地」と「盛土地・埋立地」はどちらも液状化リスク要因です。
参考までに、バウスは「台地・段丘」のみ、TTTはわずかに「盛土地・埋立地」部分あり、奏のザレジやパークハウスは「台地・段丘」のみ。
そっか…

国土地理院地図より
https://maps.gsi.go.jp/#16/35.686102/140.019690/&base=std&ls=std%7...
※自然地形・人工地形両方入っているので、別個で見たい方は「選択中の地図」でうまく調整してください。

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ここの人工地形は「凹地・浅い谷」に該当でした失礼しました。

凡例では、
「大雨の際に一時的に雨水が集まりやすく、浸水のおそれがある。地盤は周囲（台地･段丘など）より軟弱な場合があり、とくに周辺が砂州・砂丘の場所では液状化のリスクがある。」
とのことです。
周囲は砂州・砂丘ではないので、「周囲より軟弱な場合もありうる」程度でそこまでは悪くなかったです。（良くもないですが）

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千葉湾岸はこのリスクはどこもありますね。でもここは埋立地の上ではないですね。ディスするわけじゃないけどパークホームズＬａＬａ南船橋は埋立地なのかな。

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北口にルサンク津田沼のHP立ち上がった。
これは3LDK4000万くらいか？

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>>129 マンション検討中さん
こんなプロジェクトがあったとは全く知りませんでした。パークホームズとは競合しなさそうですが。

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ルサンク津田沼も長谷工かい！
みな安く作りたいんだな、、

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津田沼　長谷工対決開戦

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良かったではないか。
70㎡ 4000万前半の要望に応えるル・サンク。

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確かにこの物件よりかは4,000万前半の可能性が高いですね。
前原は南口の奏付近よりざっくり言うと1,000万くらい安くなりますので

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ザ・パークハウス津田沼前原ガーデンは確か3,000万円台前半からあったと思うのですが、ル・サンクはいくらくらいで出てきますかね?
バス便だと割り切るならル・サンクよりもガーデンの方が周辺環境はよいような気はしますが…

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ガーデンは土地の仕込み時期が相当前、建築費も安い時代に発注したマンション。
中古が正解だよ。

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建築費が高い時代ほど相場の低い地域では中古と乖離した高額な新築が販売される。
立地の悪いルサンクさんは3L 3980万からではないか？
中古だと2900万で十分に購入可能な地域だけど。

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>>129 マンション検討中さん
北口と言っても駅前ではなく、前原西なので徒歩20分程はかかりますよね。
バスに乗った方が早い。

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70㎡買うのに4000万が予算ではバス便になるのが辛い。

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まずは立地かな、そうなるとこの津田沼界隈新築だとここパークホームズ津田沼が一番かな。ちょっと離れるけどパークホームズ千葉は立地的な価値という意味ならダントツ。

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LaLa南船橋の方が立地良いでしょ。
千葉から通勤は長いの。

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立地は同じ三井だと南船橋の方がいいですね、東京駅までは同じくらいでむこうは駅徒歩3分ですから。
あとは価格がどうなるか。

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南船橋はもう選べるほど残ってない。あそこは高層階が安すぎた。

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津田沼や南船橋は東京までの距離と値段とのバランス、かたやパークホームズ千葉は千葉駅界隈で生活が完結できる人向きかな。

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千葉駅や津田沼と南船橋を比べると駅の規模や知名度だと千葉や津田沼に軍配が上がるかな。でも駅近と値段で南船橋はとてもいい、だから人気あるのは当然なんでしょうね。

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津田沼駅って、千葉工業大学があるんですね。

思ったよりも緑が多そうでした。
通学区の小学校も近く、幼稚園もあります。
中学校はどこになるんでしょう。
徒歩で通える範囲だといいのですが。。。

駅から直線距離で、近くには大学もあり雰囲気よさそうです。

日常使いできるスーパーはイトーヨーカドーが一番近いですか？イオンモールもあるみたいです。

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あまり安く売らないで下さい。
抽選に外れたくないの。

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高値願望って関係者かな。消費者はいいものを安くだよね。抽選に外れても、敗者復活販売するから買えないってことはない。

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>>146 匿名さん
中学校は五中ですね。徒歩１キロ程度です。

日常使いのスーパーは、モリシアの中にあるダイエーが一番近いと思います。
北口では他にミーナの中にあるフードウェイ津田沼店か、フォルテの中にあるベルクがあります。
日常用品の買い物には恵まれたところだと思います。

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最上階ルーフバルコニーの1点物だけが欲しいわ。
敗者復活戦ない部屋は1発勝負よ。
8500万出すから安くせんで。

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