パークホームズ津田沼についての情報を希望しています。
所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
交通：総武本線（東京メトロ東西線乗り入れ）「津田沼」駅 徒歩7分
京成電鉄本線「京成津田沼」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.28平米～84.31平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
パークホームズ津田沼の「私の印象」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/815/
[スレ作成日時]2020-12-23 12:56:04
買う気ゼロの有名なアラシですな、相手にするのやめたほうがいいですよ。なんかの恨みでディスするのみですから。
販売開始は4月ですか。コロナ収束の兆しをその時までに見せないとオリンピックは難しい、そして世界中がどうしても開催したいと意気込んでる(経済優先)。そうなるとワクチン等で死にものぐるいで4月までにコロナを抑え込む事を想定してしまう。
バブルの鐘がなるかも。
坪300万以上も現実的。
インフレは貨幣価値が下落した現象。
世界中で金を刷りまくりバラまけばダウ3万＄のように資産バブルになるのは当たり前。
投資しないで銀行に0金利で預け入れしてると貧しくなる一方。
仕事が無くなり困っている人もいれば資産バブルで儲かってる人もいる。
時代の変化に対応しないと貧しくなるのがリアルワールド。
コロナは加速させただけ。
この数カ月が最後の買いのチャンスかもね。
煽るわけじゃないけど4月以降不動産全体が高騰すると本気で思ってる。
コロナはコストプッシュ。
まだまだ新築は上昇する。
今がバブルだと考えていると真剣に買うことができなくなる。
中古は少なくなり需給バランスが崩れている。
どっちも価格上昇してる。
アドバイスするとバウスのキャンセル部屋を狙うのが賢明。
キャンセルはあまり確率低いから、一番手堅いのは売出し中のパークホームズＬａＬａ南船橋を選択かなかな？
津田沼駅周辺は水害や液状化が避けられる貴重な場所でもある。
それにここは京成津田沼も使えるから利便性はいいと思う。
傾斜地で整地が大変かつ100戸未満の小規模マンションなので、そこそこ高仕様にして利幅を増やすんじゃないかと思っています。安価なマンションにしたら利幅が狭まってもとが取れないのでは…
土地整備費用がかなり高いと思料されるので、3LDKは4980万?と予想。
最低価格4980万からの間違い
半地下みたいな日当たり悪い部屋だけ70平米4980万、まともな部屋は6000万。
これが現実ですかな。
向山小じゃなくて津田沼小なのも強気要因。
安くなってくれればいいですが感覚的にはそんなもんでしょうかね
バウスの1階で4800万台。
それと比べて三井ブランド料金を足して4980万を広告用に使うのでしょう。
日当たりなしで我慢するくらいでしたら中古も比較検討。
>109
傾斜地で一番高いところを地盤面にしてそれより低いところは(建築基準法上の）地下室にして容積率不算入にして部屋数を増す。ここは２階分をかさまししてるからその分ぼろもうけ。高く買うのは間抜け。地下室マンションは条例で制限される方向にあるから既存不適格リスクもあるし。
>>115 匿名さん
建築関連の方ですかね良く知ってますね。
ぜんぜん知りませんでした。
たしかに地上８階のマンションに地下２階分をかさましできればかなりの利幅になりそうですね。
その分安くならないのだろうか…
>107
キャンセル住戸を狙うのをアドバイスというならキャンセル待ち登録しないとってのも伝えないとね。キャンセルが出たら落選者、モデルルーム来場者、キャンセル待ちにまずは連絡して、それではけなかったら一般に広告して販売する。指をくわえて待ってるだけでは取りこぼす。
ここが液状化しなくても近隣が液状化して配管がやられたら、断水、トイレが使えなくなって困るけどね。
>117
関係者ではないよ。マンション購入経験はあるけど。
容積率不算入を悪用して地盤面を操作して建築確認取り消しなんてケースが時々あったりする。あと、自治体によっては条例改正で地下住戸は認めないなんてことも。見た目には高さ制限以上の巨大な建物ができちゃうから近隣で反対運動が起きてなんてのが発端になったりする。既存不適格になると資産性なくなるから安く買えてラッキーなんて安易に考えるのは危険。ちゃんと調べてね。
おまけだけど物件概要の※の記述を要確認。それ以外は普通に１０階建てのマンションなんだよね。
＞鉄筋コンクリート造地上10階建（※建築確認：地下2階地上8階建）
敷地の中で一番高い地面と低い地面に2階分（5、6メートル？）の差がある。もしくは、差をつけているということですか？
斜面地なのでそのパターンだと思うけど、掘り下げて空堀なんてのもある。ここがどうなってるかはモデルルームにいったら渡される図面集の側面図を確認かな。あるいは設計図書を確認するか。
122です。
Google MAPと物件公式ページの完成予想CGみて状況が理解できました。
エントランスがある道路から奥に向かって土地が相当傾斜してるんですね。
確かに地下部分の部屋は安そうですね。
ここは液状化危険度「やや高い」に該当していますね。
昔干拓地だったようですね。
バウスは良いところにあったんですね。
習志野市ハザードマップ
https://www.city.narashino.lg.jp/kurashi/bosaibohan/bosai/hazard-map/c...
国土地理院地図で見たところ、自然地形では「後背低地・湿地」「台地・段丘」が併存し、人工地形では「盛土地・埋立地」部分がありますね。そして「後背低地・湿地」と「盛土地・埋立地」はどちらも液状化リスク要因です。
参考までに、バウスは「台地・段丘」のみ、TTTはわずかに「盛土地・埋立地」部分あり、奏のザレジやパークハウスは「台地・段丘」のみ。
そっか…
国土地理院地図より
https://maps.gsi.go.jp/#16/35.686102/140.019690/&base=std&ls=std%7...
※自然地形・人工地形両方入っているので、別個で見たい方は「選択中の地図」でうまく調整してください。
ここの人工地形は「凹地・浅い谷」に該当でした失礼しました。
凡例では、
「大雨の際に一時的に雨水が集まりやすく、浸水のおそれがある。地盤は周囲（台地･段丘など）より軟弱な場合があり、とくに周辺が砂州・砂丘の場所では液状化のリスクがある。」
とのことです。
周囲は砂州・砂丘ではないので、「周囲より軟弱な場合もありうる」程度でそこまでは悪くなかったです。（良くもないですが）
千葉湾岸はこのリスクはどこもありますね。でもここは埋立地の上ではないですね。ディスするわけじゃないけどパークホームズＬａＬａ南船橋は埋立地なのかな。
北口にルサンク津田沼のHP立ち上がった。
これは3LDK4000万くらいか？
良かったではないか。
70㎡ 4000万前半の要望に応えるル・サンク。
確かにこの物件よりかは4,000万前半の可能性が高いですね。
前原は南口の奏付近よりざっくり言うと1,000万くらい安くなりますので
ザ・パークハウス津田沼前原ガーデンは確か3,000万円台前半からあったと思うのですが、ル・サンクはいくらくらいで出てきますかね?
バス便だと割り切るならル・サンクよりもガーデンの方が周辺環境はよいような気はしますが…
ガーデンは土地の仕込み時期が相当前、建築費も安い時代に発注したマンション。
中古が正解だよ。
建築費が高い時代ほど相場の低い地域では中古と乖離した高額な新築が販売される。
立地の悪いルサンクさんは3L 3980万からではないか？
中古だと2900万で十分に購入可能な地域だけど。
70㎡買うのに4000万が予算ではバス便になるのが辛い。
まずは立地かな、そうなるとこの津田沼界隈新築だとここパークホームズ津田沼が一番かな。ちょっと離れるけどパークホームズ千葉は立地的な価値という意味ならダントツ。
LaLa南船橋の方が立地良いでしょ。
千葉から通勤は長いの。
立地は同じ三井だと南船橋の方がいいですね、東京駅までは同じくらいでむこうは駅徒歩3分ですから。
あとは価格がどうなるか。
南船橋はもう選べるほど残ってない。あそこは高層階が安すぎた。
津田沼や南船橋は東京までの距離と値段とのバランス、かたやパークホームズ千葉は千葉駅界隈で生活が完結できる人向きかな。
千葉駅や津田沼と南船橋を比べると駅の規模や知名度だと千葉や津田沼に軍配が上がるかな。でも駅近と値段で南船橋はとてもいい、だから人気あるのは当然なんでしょうね。
津田沼駅って、千葉工業大学があるんですね。
思ったよりも緑が多そうでした。
通学区の小学校も近く、幼稚園もあります。
中学校はどこになるんでしょう。
徒歩で通える範囲だといいのですが。。。
駅から直線距離で、近くには大学もあり雰囲気よさそうです。
日常使いできるスーパーはイトーヨーカドーが一番近いですか？イオンモールもあるみたいです。
あまり安く売らないで下さい。
抽選に外れたくないの。
高値願望って関係者かな。消費者はいいものを安くだよね。抽選に外れても、敗者復活販売するから買えないってことはない。
>>146 匿名さん
中学校は五中ですね。徒歩１キロ程度です。
日常使いのスーパーは、モリシアの中にあるダイエーが一番近いと思います。
北口では他にミーナの中にあるフードウェイ津田沼店か、フォルテの中にあるベルクがあります。
日常用品の買い物には恵まれたところだと思います。
最上階ルーフバルコニーの1点物だけが欲しいわ。
敗者復活戦ない部屋は1発勝負よ。
8500万出すから安くせんで。
ルーバルって子供にとっては外と同じで走り回っちゃったりして問題になったりするんだよね。高く売れるからといって作っちゃうデベっていかがなものか。
HPだとルーバルは一住戸だけ掲載だけど、段々レイアウトだから複数戸あるんじゃない。
お金に糸目をつけずに買いたいのならここに書き込まずに要望書の段階で営業と話付ければいいだけなのにね。
高値吹聴ってステマのパターン。長谷工がかかわってるところはひどいってのが最近の傾向。
そこに文句をつけるのであれば、ここで安価になれ安価になれみたいにお祈りしている方こそここに書き込まず要望書の段階で営業と話付ければいいだけ。
こんな掲示板でどう書こうが当然売り出し価格とは何の関係もないので、何をそんなめくじら立てているのかわかりませんね。
なんかステマとか話が脱線してきたね。もっと本質を話し合おう。こことパークホームズ千葉を比較してる人いますか？
>>155
安くなってほしいと思うのは当然ぢゃないですか？8500万でここ買いたいとか馬鹿馬鹿しいこと言ってる人をはじめとして、こーゆう掲示板で「高くて当たり前」「最低5000万以上」とか謎の先入観を植え付けて、要望書で安値を書かくのは恥ずかしいと思わせている人の方がおかしいと思います。
本当に購入したいと思っている人は安く購入できるに越したことはないはずです。
今後の家計のことだってあるし要望書に正直に4000万前半で買いたいと書いて、不動産業者に販売者と購入者の間で認識価格に乖離があると思わせてもいいのではないですか？4000万前半で買いたいと希望する人が多数なら多少価格は動くはずです。
見栄を張らなくてもいいと思います。
そ、そうですか…
掲示板に左右されず自分をしっかり持って4,000万前半で出せばいいだけだと思いますよ。
価格発表前の高値予想とかは印象操作のパターン。そのまま高値で出して来たらそんなものと思わせられるし、安値でだしたらお買い得って煽れる。バレバレ。
コストダウンがひどいというのは言葉として変。どんな商売でも企業は常にコストダウンをしながら利潤を追求している。ディスポーザーなどの有無はマンション販売価格に現れるし買い手がその有無とマンションの値段に納得すればいい。
売り手と買い手が値段とマンションの価値で合意すればいい。それ以上もそれ以下もない。割高だと思えば買わなければいいだけ。ひどいものはいつも売れない。
またパークホームズあらしか、ディスり飽きないね、、、
なぜそんなに千葉の物件と比較したがるのでしょうか？なんか宣伝ですか？
純粋に比較する人多いいんじゃない？
ここだけじゃないけど最近は狭い部屋多すぎ。4人家族なら最低80平米、できれば90平米ほしいが埋め立て地除いて広めの物件が減った。これは本当に残念なことだよ。
>>155 匿名さん
それは安くしないと買えないから。
予定価格が一度出てしまうと訪問者の半分が価格妥当、もう半分が1000万高いと言ったらデベは後者はお帰り下さい。予定価格下げずに売れると判断。
売主は掲示板なんか見てお値段を決めない。
原価から総戸数の売上を決めて各住戸に割り振る。
条件の悪い部屋は70平米4980万ぐらいは期待。
条件良い部屋に単価を盛り盛りにしたら4800万以下もあるかもね。
全体の売上はある程度決まっている。
広告とモデルルーム無くしてと安くしてとお願いした方がいい。
派手な演出はいらない。
４月売り出しか、コロナが収束してオリンピック開催間違いないような世の中になってたらいい部屋は坪３００万いくかもね。７０平米で６５００万円とか。
煽るわけじゃないけど上げる時には不動産会社は冷徹。
オリンピックはもう無理でしょ。すでに北京の冬季オリンピックも出場枠決める大会がキャンセルされて影響受けてる状態。
頼みの綱のワクチンは接種が始まった欧米でも遅れてる。そもそも集団免疫できるまで接種が進むには１年以上かかる見込みだし。
そこまで悲観的になるのはかなりレアだな。その悲観論の裏が怖い。
オリンピック開催するとしても無観客でしょ。それだと景気浮揚にはならない。
オリンピック開催するといって政府は無策だしね。冬には感染広まるって言われてたのに特措法改正は放置したままで緊急事態宣言出してから議論なんて後手後手。
オリンピックの掲示板へいったら？
奏の杜三町目にモデルルームらしきものが建設されており、こちらの物件のものかな？とにらんでます。
>>176 マンション検討中さん
間違いなくそうでしょうね。来場者に奏の杜の街並み見せて、評判のパン屋があると言ってピーターパンに寄って帰ってもらうイメージでしょうか。奏の中古の方を欲しくなりそうですが。
ザパークハウステラスの横にある駐車場にMR建設。
未だにオリンピックとマンション価格関係あるような話に失笑を禁じ得ない。
大規模再開発は2027年まで目白押し。
津田沼駅前と柏駅前ってどっちが住み心地が良いのでしょうか
70平米4000万が予算ですと正直に伝えると営業マンはどんな反応を示すの？
それとも購買力があるお客として見てくれるように4500万と伝えるのがいいの。
>>181 マンション検討中さん 売り手の三井も市場調査しまくりで他にもお客さんがいるので、三井からこの部屋はいくらです、と一方通行の通達だと思う。買い手の予算はこのいけいけマーケットでは売り手には関係なし、今販売中の他のパークホームズがそうだったからね。
市場調査をして予定価格をぶつけるけど、最終的には来場者から要望書を集めて調整する。
三井も千葉はこけてるし。
一度目の緊急事態宣言のあとは日銀ジャブジャブで不動産バブってるけど、二度目の緊急事態宣言後はどうなるかだね。政府ももう振る袖無いでしょ。
だからオリンピック掲示板行けつうーの笑
一概に柏と津田沼は比較できない。
沿線も違うから新築だけ見てる人ならわかるけど。
価値観の基軸次第だと思う。
治安？通勤時間？買物利便性？娯楽施設？実家への距離？保育園の入りやすさ？とか
パークホームズ柏はほぼ売り切れ、残り１戸。地元の人々から愛される人気物件。
某パークホームズでは当初の予定価格と百万程の差↓がありましたね。
ここ４月販売物件に安くなる期待はこの株高をみると個人的にはしないほうがいいと思う。かりに安くなっても百万円のレベルだし、立地もよく気に入ったけど百万円割高なので買うの辞めます、とはならないでしょ。
交渉して安くなるなんてまずない。中古買うならまだしも、一期販売で値段は売り手は一律に揃えて販売開始する。
最後まで誰も買わなかった日当たりの悪い不人気部屋なら最後に価格下げるかもね。
若葉だけがお願いすれば安くなると力説されてますけど。
大手であれば有るほど値段に固執する、賃貸にも大手のメンツにかけて出さない。緻密な市場調査によって各部屋の値段を設定してる。大手は冷酷なプロ集団。
都内人気物件では２期販売の値段が上がってるところもあるよ。
冷静にみて売り方の意見が多い気がしますね。
コロナ渦で貧富の差は開いているようですが千葉の片田舎。本当のリッチは買わない物件。購入者層は5000万だせるかどうかじゃないのでしょうか？ウチが貧乏なのかな？三井のパークハウスは庶民の味方。こんな時勢だからこそ財閥系の温かみが欲しいものです。長谷工で単価下げてるのは心意気だと思っています。
ホームズとハウスがゴッチャになってしまってますが優しい方なのでしょうね 私も三井さんの心意気を信じたいと思える投稿でホッコリ
世帯年収1000万→5000万ローン
世帯年収1500万→7500万ローン
そこから頭金分だけ予算増せる
こんなローンの組み方が最近は多いそうです。
金利0.4％に対して1％戻りますので借りた方がお得。
世帯年収1500万は共働きでは珍しくないですよ。
共働きが専業主婦家庭の2倍。
夫650万 妻350万で世帯年収1000万。
売主のターゲットは共働き夫婦かエリート夫ですよ。
5000万以上のマンションが簡単に売れる背景が見えてきます。
バウスも5500万から6000万が主力でしたが半年で完売しました。
三井さんは全てリサーチ済なんですよね。
