OWL TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～85.71平米
売主：ゴールドクレスト
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
[スレ作成日時]2010-02-14 13:40:56
「大勝軒の話はもういいよ」って言ったら怒られますか？
キャッチ、ナンパは若い女性限定でしょ。
ここのようにDINKS向けだと影響は少ないかと。
娘さんがいる家庭は心配でしょうけど。
たしかに子供には誘惑が多い街なのは納得。
最近池袋のゲームセンターやブックオフを除いてみたのですが、
10代の人達で大盛況でした。
私は田舎育ちですが、横道にそれる子もいるかもしれませんね。
サンシャインの地下の青葉のほうが私は好きです。
購入検討者の方にアウルタワーの近所にはこんな美味しいラーメン屋さんがあるので購入検討の参考にして下さいって事ですよね。
それなら鬼子母神のみみずくラーメンが美味しいですよ。
>401
ここの掲示板過去３スレぶん検索してみたけど、
大勝軒今まで話題にあがってないじゃん(地図として写されたくらい)
それでもういいってどれだけ短気なのよ。
401が自転車がもういいだの、批判比較はもういいだの言ってるのか。
はら、怒られた(笑
＞私は田舎育ちですが、横道にそれる子もいるかもしれませんね。
確かに。
そもそもここの小中学校のレベルってどうなんでしょう。
このエリアって、両親が子供を私学に入れるというイメージがあります。効率が悪いことの裏返しなんでしょうか。
ちょっと遠いけど福しんの安定感がすきです。
アウルの店舗に福しんか王将が入ってくれると嬉しいです。
あとモスバーガーとショップ99、ドンキホーテが入ってくれたら最高です。
モスは区役所の近くにある。サンシャインにバーガーキングがあるからそれで勘弁してくれ。
あとサンシャインの地下にダイソーもある。ドンキは東口にあるよ
池袋で餃子と言えば開楽もありますよ～
好みが分かれるかもしれませんが自分はお勧めです。
>414さん
おっしゃる通りです。近いという手軽さ以外あまり池袋二郎を選ぶ必要はないですね。
桜台は行ったことがないので今度行って見ようかと。
神保町もおいしいですが、ここまで足を延ばすとひさしぶりに三田に行きたいという思いが。。。
ショッピングなら、ドンキの近くのビックカメラのアウトレットショップはなかなかいけてるぞ。家電を買うならココだ。価格.comより安いものも多い。
>416
豊島岡女子なら問題ないと思いますよ。
危険なキャッチやナンパは豊島岡女子前ぐらいまでです、
それより東は比較的安全です。
エアライズさんの意見だとやはりホームレスが目につくほど存在し、ダンボールハウスまで建てて
いるという事実があるようですね。
嫌な気持ちはありつつ仕方ないと思えてるようですが、
そういうふうな気持ちにもっていけそうにない方は向いていないということでしょう。
キャッチやナンパが多いとは言っても、
そういう場所って周りにいる人も多いし、
ウザイのは仕方ないとしても身の危険はないよね。
しかし罵声や暴言は止められない、傷つくし嫌な気持ちになる。
人がいたって、エン○ー目的のおっさんが声かけたりしてるからね。
シカトしても教育上は良くないわ。
でも豊島岡女子の半数以上は池袋駅利用だと思うよ。
中・高生だよね。教育上問題なのか。
失礼かと思うが、キャッチやナンパに声をかけられるような若い女性は、
普通の人ならば、経済面からアウルタワーは検討出来ないでしょう。
本当に失礼な話で恐縮ですが・・。
かと言って、うら若き女子高生を娘に持っていらっしゃる方は、
どうせ都心の高校（例えば豊島岡女子）に通わせるおつもりならば、
近くに住んでいるほうが安心ではないですかね。
>>426さん
図書館に良く行きますがホームレスは見かけたことないですね。
日之出町公園の前のビルに1人、福祉大学に2人いますが、昼間はいつも日之出町第二公園で日向ぼっこしてます。
高速下の人は新庁舎予定地前の道路にいて、東池袋では見かけません。
あと駅前の三菱銀行（池袋二郎近く）に寝ている人が3人くらいいますね。
>382さん
>造幣局が開発されて商業施設などが出来たら益々東池袋の価値は高まるでしょうし、
>公園が出来れば閑静でいい気分
公園ができると、ホームレスのダンボールハウスが建ってしまうので反対ですね。
日比谷公園みたいに派遣村が入ってくる可能性もあります。
>>427さん
ご近所さんですか、それとも契約者さんですか。
エアライズに3年住んでおられる方がホームレスはいる、ダンボールハウスを作って
いると告白してくださったのですよ。
見たことないとは信じられないですね、ちなみに私はご近所さんではないですが
今まで3回ほど図書館にいったことありますが、３回ともいましたよ。
特に４階通路沿いの椅子に座ってますね。
横からすいません。
ホームレスも入れ替わりがあります。
時期を書かないと議論が噛み合わないのでは？
>431さん 430です。
たった３回ですので、前回12月に行った以外は覚えてません。
ただスレ見返してみると多数の方が浮浪者がいると証言して下さっているので
今更一人の方に反応してもしょうがないなと思いました。
失礼しました。
>>430
ホームレスがいないとは書いてませんよ。
どこに何人いると人数を書いてますが。
図書館で見かける見かけないは水掛け論ですからやめましょう。
ホームレスだと思うかどうかも人それぞれですし。
私は毎週行ってますが見てませんってことで。
場所もそうだけど、アウルは、ウエストゲートはより２千万円近く高いんだぜ。
価格帯もぜんぜん違うマンションだと思うよ。
>>436
＞場所もそうだけど、アウルは、ウエストゲートはより２千万円近く高いんだぜ。
ウエストゲートの売れ残ってる26階の77.38㎡が6750万が坪287万
アウルの南角中層階の72.63㎡が6900万が坪313万
ウエストゲートの坪単価をアウルの占有面積で計算すると6314万
アウルタワー 72.63㎡ 6900万円
ウエストゲート 72.63㎡ 6314万円 ▼586万円
となる
2000万円近くアウルが高いか？
ホームレスの話題、参考になりました。
細かい人数、場所はともかくアウル付近にもいるのは事実のようですね。
西口公園は池袋ウェストゲートパークのイメージで不良グループがたむろしていると
勝手に想像していましが、今はホームレスの方がたくさんいるのですね、知りませんでした。
個人的には不良グループよりかは安心かな。
ウエストゲートの２ＬＤＫは確か３千万円台だったはず。
アウルの２ＬＤＫは５２００万円〜だから、アウルの方が高級物件ということでしょう。
アウルが安いのか？ウエストゲートが割高なのか？
場所は全然違うが600万の差なら価格が全然違うとは言えないんじゃないかい？
アウルの場合、高額な管理費がプラスされる。
管理費を考えるとアウル物件価格＋1000万円
1000万ネタは、以前論破されたハズなのですが、
未だしつこく書かれるのですかね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62963/res/354
－－－－－－－－－－－－－－
普通に考えて、
A) 70平米で@410円＝28,700円 （←アウル）
B) 70平米で@300円＝21,000円 （Aとの差7,700円）
C) 70平米で@200円＝14,000円 （Bとの差14,700円）
年間差額
B)7,700×12＝92,400円
C)14,700×12＝176,400円
10年間差額
B)7,700×12×10＝924,000円
C)14,700×12×10＝1,764,000円
30年間差額
B)7,700×12×30＝2,772,000円
C)14,700×12×30＝5,292,000円
－－－－－－－－－－－－－－
>>439
＞ウエストゲートの２ＬＤＫは確か３千万円台だったはず。
＞アウルの２ＬＤＫは５２００万円〜だから、アウルの方が高級物件ということでしょう。
同じ占有面積で計算しなきゃ意味はない
×占有→専有
ウエストゲート購入者は若いのが多いからMAX支払額が最重要課題。
アウルタワー契約者は自営業が多いから立地重視、支払える絶対額が違う。
購買層が全く違うってこと。
2LDKの価格差は、アウル5200万円＋管理費割高分400万円−シティタワー3800万円＝約1800万円
3LDKの価格差は、アウル6900万円＋管理費割高分500万円−シティタワー5900万円＝約1500万円
※両物件とも初期分譲価格で比較
※管理費割高分は、m2当たり160円差として３５年分で計算
立地はアウルが格段に上、仕様・デベはシティタワーの方が上。
あとはこの価格差をどう考えるかでしょう。
ウエストゲートの100㎡が10800万 坪360万
アウルタワーの97㎡が10570万 坪358万
上層階だとウエストゲートの方が高い
ウエストゲートの２LDKはアウルだと１LDK＋DENと同じ
見れば見るほどウエストゲートの方が上に見える。
だいぶ前のレスだが３７１の
＞ただ治安はどうですかと聞かれれば、酔っ払いの喧嘩は繁華街のほうが多いが、
＞空き巣や車上荒らしは閑静な住宅街のほうが多いと答えます。
は至言だな。
納得した。
＞451
m2あたり147円差だったとしたら、80m2で管理費は11760円差。
住宅ローンを100万円借りたとき、金利が2.6%としたら35年返済のボーナス0で月々の返済は3628円。
（フラット35を想定。ただし金融機関によっては金利がまちまち）
・月3628円←←100万円借り入れ
・管理費差11760円←←いくらの借り入れに相当するか？
447はこのことを言いたいんだと思う。
上を計算したら、324万円。（80m2の場合）
計算の前提にもよるが、447の計算は間違えていると思われる。
447です。反響が意外に大きくて驚いてます。
>448さん
シティタワーの100m2は３戸しかない最上階プレミアム住戸なんで、設備、仕様、戸境壁など他と全く違うので、比較してません。
>449さん、450さん
比較対象は、アウル57m2の2LDKとシティタワー56m2の2LDK、アウル72m2の3LDKとシティタワー77m2の3LDKです。ですから、3LDKについては、実質もっと大きな価格差になります。
管理費割高分は160円×57m2又は72m2×12ヶ月×35年で算出しました。147円との差額は13円で、上の式に当てはめても、3〜40万円ですから、大勢に影響は無いかと。あくまでもご参考という事をご理解ください。
それから、おっしゃる通り、同じ階層、同じ専有面積で比較できればはベストなんですが、違うマンションなんで、ある程度割りきるしかないですね。
ちなみにシティタワーは3800万円の2L、5900万円の3Lとも中層で、南向きです。アウルの5200万円の2Lと6900万円の3Lって、低層(シティタワーの階数では中層)北西でしたっけ？
>457さん
上記の通り、管理費割高分の計算には、単純化するために、金利は考慮してません。変動金利だと、0.775%からあるし、住宅ローン減税もあるのでややこしいもんでね。
>>459
>比較対象は、アウル57m2の2LDKとシティタワー56m2の2LDK、アウル72m2の3LDKとシティタワー77m2の3LDKです。
>ですから、3LDKについては、実質もっと大きな価格差になります。
3LDKだとなんでもっと大きな価格差になる？
437で中層、同じ面積で計算してありますよ。
>アウルタワー 72.63㎡ 6900万円
>ウエストゲート 72.63㎡ 6314万円 ▼586万円
これにあなたが言う管理費割高分を足しても1000万程度の差ではないですか？
共用施設が充実している物件と共用施設のない物件の管理費の違いを上げ、単純に割高分というのはどうかと思うが？
あなたは共用施設があるより、共用施設が無くても管理費が安い方が良いからシティタワーを買ったんでしょうけど？
>アウルの5200万円の2Lと6900万円の3Lって、低層(シティタワーの階数では中層)北西でしたっけ？
アウルの5200万は南西中層、高層でも価格差はあまりない。
アウルの6900万円は中層の南の角部屋。
共用施設だけでなく管理も全然違うよ。
アウルは24時間有人管理。防災センターがある。
ゴミだし用エレベーターあり。
シティタワーは常駐管理だけど夜8時まで？あとは防犯カメラによる機械警備？
2基のエレベーターの内の1基をゴミ出しに使用。
ゴミ出し兼用エレベーターを通常使用するのは勘弁してほしい。臭いがこもりそう。
2基の内の1基がゴミの運搬作業中ならエレベーター1基しか使えない。
アウルが管理費高くて当然ですよ。
戸数規模別のリセールバリュー（新築100）
50戸未満 81.9
50戸以上 81.5
100戸以上 77.3
150戸以上 78.3
200戸以上 76.5
300戸以上 90.0
500戸以上 97.1
最寄駅からの所要時間帯別リセールバリュー（新築100）
徒歩5分以内 86.8
徒歩10分以内 82.0
徒歩15分以内 75.6
徒歩20分以内 70.7
※首都圏で1998年に分譲した物件の2008年リセールバリュー
そういう細かい違いにかかる管理費差を許容できるかどうかですね。
上記の違いなら、私だったら安い方がいいです。
463
これって新築の分譲価格に対する
中古の約定価格ということ？
素人考えかも知れないが、500戸以上の97%は本当かと思う。
俺も500戸以上の97%は本当かと思うけど駅からの所要時間のはそんなもんだと思う。
最寄駅からの所要時間帯別リセールバリュー（新築100）
徒歩5分以内 86.8 アウルタワー（東池袋駅）
徒歩10分以内 82.0 アウルタワー（池袋駅） シティタワー（要町駅）
徒歩15分以内 75.6
徒歩20分以内 70.7 シティタワー（池袋駅）
>>466
>俺も500戸以上の97%は本当かと思うけど駅からの所要時間のはそんなもんだと思う。
それは同感。
このデータが2008年のいつかにもよるが、
1998→2008で10年経っていて価格の減損が
たった3%というのはありえるのか？
10年古いんだよ！？
常識で考えれば15%～20%下げると思うのだが。
ひと言に最寄り駅からの距離といっても最寄り駅がﾄﾞｺかというだけでも大きな違いがありそうですね
>350
マンションにあるエステやマッサージ店って隠れ家的で人気が高いんですか？…初めて知りました。私はこういうマンションの一室に開業されてるお店は何となく怪しい感じがして行くのが怖いですけどね。
規約を無視して開業されていることはないと思いますが、マンションに居住者以外のお客様が入ってくることになりますので、最近のマンションでは防犯上の問題で開業は禁止していることが多いと思います。なので、中には規約を破って無断で営業しているお店もあるでしょうね。
初歩的な質問かもしれないのですが、前レスを探すのが
たいへんなので、改めてお伺いします。
共用施設についてですが
>ゴミ出し兼用エレベーターを通常使用するのは勘弁してほしい。臭いがこもりそう。
↑ゴミ出し専用のエレベーターはないのでしょうか？
公式HPを見ると
11人乗り6台・26人乗り1台（兼非常用）
16人乗り1台（B1Fと1F連絡用）
となっていて16人乗りはゴミ出し専用だと勝手に思ってました。
各階にダストステーションが設置されてたら良かったですよね。
>>462さん
>ゴミ出し兼用エレベーターを通常使用するのは勘弁してほしい。臭いがこもりそう。
世の中のほとんどのマンションが兼用として使用されてるんですけど・・・。
ゴミ出し専用エレベーターの歴史は浅く、それまではすべのマンションは兼用
だったのですから。
気にするほどこもることはないと思う、規約違反の飲食店などの客が吐いたり
おしっこしたり、ペットの糞などの方がこもるし問題になると思う。
ここより高額な都内の“高級”タワーマンションでもエレベーターを
トイレ変わりにする人もいるみたいです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43278/res/234
横ﾚｽ失礼しますが、ｺﾞﾐ捨て場は1箇所ですか?当たり前のように各階にあると思っていました ﾀﾜﾏﾝって暗黙の了解で各階にあるものと･･･
>>470
アウルとシティタワーがごっちゃになってないですか？
アウルは26人乗り1台（兼非常用） がゴミ出し兼用。
各階ゴミ置き場の脇にあるエレベーターです。
普段使用するエレベーターは高層3台、低層3台。
シティタワーは2台の内の1台がゴミ出し兼用。（地権者用エレベーターは除く）
ゴミ出しで1台使ってたら残り1台しか使えなくなるってことでしょう。（どこのマンションでもこんなもんです）
こちらも各階にゴミ置き場はあります。
475さん 「各階ｺﾞﾐ置き場」とありますが結局ｱｳﾙのｺﾞﾐ置き場は各階にあるということでしょうか だとしたら何でごみ出し兼用のｴﾚﾍﾞｰﾀがあるのでしょう(何ｺﾞﾐを運ぶ?)
476さん、各階ゴミ置き場からどうやってゴミを下に降ろしますか？
階段で降ろす？
ペット、自転車、ベビーカーも使うでしょ。
>475さん
470です。レスありがとうございます。シティタワーのお話をされてたんですね（汗）
すっかりアウルの話だと思ってしまいました。なので公式HPを見てエレベーターが
6台1台1台となってたのでゴミ出し専用エレベーターが設置されているものと
ばかり思っていましたから、462さんのコメント「ゴミ出し兼用エレベーター」を見て
あれ？って早とちりしちゃったみたいです。すみません。
アウルも各階にゴミ置き場が設置されているんですね。良かったです。
あまり話題になってないようだけど、間取り図を比べてみましょう。
アウルタワーは部屋の内側に柱が2本。
シティタワーは柱が5本。
有効面積を鑑みるとシティタワーはかなり割高。（実質坪単価300万以上？）
単純に坪単価だけで比較するはどうかと思います。
柱も面積面積の内ということをお忘れなく。
アウルタワー
http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/plan/popplan_l70do.html
シティタワー
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/kanamecho/layout_detail.cgi...
シティタワーは完売したようですよ。
≪471
大規模マンションって人が多い分、必ず変な人がいるんだろうな。
アウルは、他のタワマンより、ずっと高層だし、共有施設が充実しているから、その代償として、修繕積立金が高くなるのはやむを得ないんじゃない？その代わり、当初は低く抑えてるしね。
自分自身は、管理費だけで結構な負担なんで、ある程度修繕積立金が値上がりしたら転売するものと割り切ってます。
逆に、ある程度のところで売らないと、中古での購入者がいなくなるよ。
>483さん
あくまでもご参考で、精緻な計算をするつもりは無かったのですが、確かに固定資産税も大きい要素ですね。
仮に、貴方のご指摘通り、土地持分の差を無視して一律10万円違うとすれば、
10万円×(35年−減税期間3年？)＝300万円
2LDK(アウル57m2とシティ56m2)の価格差 アウルの実質価格5900万円(表面価格5200万円＋管理費割高分400万円＋固定資産税負担差300万円)−シティの初期分譲価格3800万円＝2100万円
3LDK(アウル72m2とシティ77m2)の価格差 アウルの実質価格7700万円(表面価格6900万円＋管理費割高分500万円＋固定資産税負担差300万円)−シティの初期分譲価格5900万円＝1800万円
となりますね。
398さん
池袋に関する情報をありがとうございます。
繁華街ということで治安や環境の面で多少不安を感じていたもので、
(特にうちは小さな子供がいるもので・・・)
398さんの書き込みを読ませていただいて心から安堵いたしました。
410さん
アウルの店舗に王将が入ったら、一気に庶民派マンションといった雰囲気になりますね(笑)。
最近の王将は某番組の影響で大人気らしいので、休日はアウル前に行列ができるのかな～。
非常に不思議に思って皆さんの投稿を読ませて頂きました。
２つのマンションに対して、
同じ位の専有面積を持つ専有部分の販売価格を比較して、どちらが割高だとか同じくらいだとかおっしゃっていらっしゃいますが、土地の持分や土地の持分価格は全く考慮はしないのでしょうか？
土地の持分価格が判らないのにアウルとシティタワーでどちらがお買い得かを判断しても無駄だと思うのですが。
もちろん「土地の持分価格は考慮しないで、専有部分の平米単価だけを議論してるんだよ！」って言われれば私の余計なお世話でしたが、それならマンション価格の比較ではないですね。
どちらも大規模住宅ですから一区分所有者の土地の持分は小さいでしょうけど、同じ持分面積ならアウルの方が地価が高いので、同じ専有面積で同じマンション価格ならアウルが割安、シティ割高となりますね。
土地の持分：（専有面積）÷（マンションの総専有面積）×（マンションの総敷地面積）
アウルは他のタワーマンションより性能の良いコンクリートをつかってるから専有部分を広く使えると営業さんが言ってましたよ。
４８８さんのいうとおりです。都会の住まいの価格価値は半分以上が建っている場所です。
以前に地価の事を書いてた方がいましたがシティタワー辺りの地価はアウルタワー辺りの半分くらいだったと記憶してます。
この掲示板の運営者がこう書いてましたね。
「業界内で働いておられる方からの当サイトへの投稿割合は非常に高いと言えます。」
まさにそうだなという感想、それ加味したうえで情報を取捨選択しなければいけませんね。
営業さんは、できれば堂々と名前に営業と書いて欲しいな。
https://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html
地価は国土交通省の路線価表で簡単にわかります。
基準地価も公示地価もあります。
実勢価格は路線価等よりももっと差が開きます。
地価はどうでもいいんじゃない、要は持分だから。
要町の3等地を安く仕入れ、シティタワーブランドと池袋ネーミングで池袋価格で売る。
頑張って歩けば池袋徒歩20分という土地に目を付けた住友不は商売上手だと感心するよ。
>>492さん
販売が近づいてきているので、営業さんの書込み活動は熾烈になりますね。
プラウドシティ池袋本町でもあからさまな営業活動(アウル批判含め)が
行われていて笑っちゃうぐらいです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65743/
>488さん
区分所有のマンションにおいて土地の持ち分がどうのこうの言うのは
あまり意味のあることではないと思います。
そもそも建物と土地を切り離して売買するとか担保に入れることも
できないですし、どうせ専有面積按分で持ち分が勝手に決まっちゃうし。
意味があるとすれば税金の計算くらいじゃないでしょうか。土地と家屋で別々ですから。
その意味では、土地の持ち分は少ない方が固定資産税が安いですね。
いずれにせよ、マンションを買う時点で土地のことはあまり深く考えなくても良いと思います。
借地権だったら深く考えないといけないけど・・・
地価が高い → 固定資産税が高くなる → ランニングコスト高
変な見栄を張るより、素直にリーズナブルなほうがいいと思う。
アウル掲示板はウエストゲート契約者に大人気なんだね。
ここで誹謗中傷してないで、家具に見に行ったり、引っ越しの準備したらどうよ？
>498さん
レス有難う御座います。
人それぞれ着目点は違うと思いますので498さんのご意見もごもっともだと思います。
私は個人的には、例えば分譲価格が７０００万円だとしたら、いったい建物価格が幾らで土地価格は幾らなのか気にするタイプです。
まあそう言う事は一切気にせず、「兎に角うちのマンションは７０００万円だから」ってのもいいかも知れませんね。
同じ間取りでも階数によって物件価格は違いますが、土地の持分価格は同じですね。
建物価格 ： （消費税額）×２０
土地価格 ： （税込みマンション分譲価格）－（建物価格）－（消費税額）
追記
分譲価格はまとめて幾らね！って感じで値付けしている訳ではなく明確に土地いくら建物いくらの合計いくらですからね。
土地の値段は路線価や基準地価を調べれば大体解ります（実勢価格とは違うが）ので、売主がぼったくるのは無理でしょうから、『建物価格のみ』での平米単価や坪単価を比較したほうが明確ではないかなとも思うのですが・・・
平たくいえば固定資産税の比較は無意味ということですかね？
固定資産税の比較は固定資産税同士で比べればいいんじゃないの。分譲価格とは関係ないし。
↑税金を比較してもね。
土地の価値が高いのは嬉しいとしても毎年税金で持ってかれる金額も大きいのは痛い。
タワマンって土地面積が狭い分、土地の持ち分が少ないから固定資産税も安いかもね（妄想）
マンションと言うものを財産価値で比較している人と、月々のローンや管理費修繕金や毎年の固定資産税の支払いで比較している人とでは考え方が違うわけだ。
土地の持分なんかいらないから固定資産税払いたくねえって人は、賃貸のがいいんじゃないの？
売るときに土地が多ければ値段は下がらんよ。建物は毎年劣化するけど土地は劣化せんから。
資金計算した人、固定資産税の概算額おせーて。
＞売るときに土地が多ければ値段は下がらんよ。建物は毎年劣化するけど土地は劣化せんから。
そーゆー見方もあるね
>マンションと言うものを財産価値で比較している人と、月々のローンや管理費修繕金や毎年の固定資産税の支払いで比較している人とでは考え方が違うわけだ。
後者が多いんじゃない？
ほとんどの人がローンだろうし、ランニングコストは安いが良いに決まってる。
管理費が毎月1万円も違えば痛いよ。
＞管理費が毎月1万円も違えば痛いよ。
昨日盛り上がってたローン換算とやらを使うと約270万円差があるのと同じということになりますね。
単純に１万円×１２×３５年だと４２０万円だな。
やっぱり管理費が割高なのはマイナス。
区分所有においては土地の持分は専有面積比率によって按分
されるので、持分が多いか少ないかという比較はあまり意味が
ないという気がします。
持分を決める要素は建物の形状で容積率によりほぼ決まります。
一部の例外を除いて現在分譲されているマンションは通常容積
率を使い切っています。
８０平米のマンションを購入した場合容積率２００％の低層
地区だったら土地の持分は４０平米程度、容積率８００％の
商業地に建つタワーマンションなら１０平米程度になります。
固定資産税は土地の価格に対して課税されるので、面積が狭
くても単価が高ければ課税金額もそれなりになります。
一般に容積率が高い土地は商業地は路線化固定資産税等も
も高いので、土地の持分が低いからといって支払う固定資産税、
都市計画税額が低くなるとは限らないからです。
492さん
以前よりこの掲示板を利用させていただいておりますが、
ご指摘のページには今回初めて目を通しました。
確かに、営業と名乗って書き込んでもらえれば180度異なる
意見に惑わされないで済みそう。
何より、面白くて目が離せない掲示板になりそうです！
また、業界関係者からの削除依頼が多いとの事ですが、
「事実無根の投稿へは掲示板でフォロー・反論を」と言う内容は
非常に素晴らしいと思います。
削除依頼をして不都合な投稿を消すよりも、きちんと営業だと名乗って
フォローしてくれれば、その誠実さは伝わりますよね。
野村不動産(プラウドシティ池袋本町)ではインターネット専門の営業部隊が
ネットに張り付いているそうです、さすが注目度第1位の物件は違いますね。
このサイト管理者がほとんど書込みは営業というぐらいですから
営業部隊がいても不思議はありませんね。
第2位のここはどれくらい張り付いているんだろう、必死でホームレスや治安問題等
のデメリットを封じ込めてるようだけど。
池袋は日本有数の風俗街なんで板橋より大変だろうね。
なるほど。今まで契約者が、せっせと物件擁護をしているのだと思ってたけど、営業部隊の仕業かもしれませんね。でも、ゴクレくらいの規模の会社だと、専用部隊ではなくて、個々の営業マンだと思うけど。
まあ、嘘じゃ無ければ、ポジでもネガでも、誰が書き込んでもいいや。
＞５２０
物件価格のことを言ってるんだったら、そりゃ都心の方が高いだろーねって話だし、税金のことだったら、都心の方が持ち分の土地面積は少ないとは言っても坪単価が高かったら相殺しても高くなるってことなんだろーね。
都心が高くなることに別に違和感はないよね。
買えない人のイヤミが多いですね…
それだけ注目物件って事ですか？
当然ですかね。
>インターネット専門の営業部隊がネットに張り付いている
へー、すごいですね！専門の書き込み部隊ですか！？
それならば、もっとたくさんのメリットを書いてほしいですね！
今のプラウドって三重苦四重苦のデメリットしか書かれてなくてここと変わらないような、、
ここも必死で治安問題などのデメリット封じ込めてますものね、、、
というか、メリット書いてしまうと営業ってバレちゃうからかしら？
この掲示板の運営者さんが書いている「事実無根の投稿へは掲示板で
フォロー・反論を」には私もうんうんと頷いてしまいました。
いい意見は営業に直接聞けるのでオーケー。
俺はここをデメリットを探す目的で利用。
うそや中傷は見抜けばいい。
良い意見は禁止で、デメリットのみＯＫですか。わかりました。
>良い意見は禁止で、デメリットのみＯＫ
良い意見は信用する人がいないので書くだけ無駄ということでは？
東急ハンズから区役所新庁舎まで地下道で繋がるなんて信用できませんｗ
確かにこのスレ見返してみるとデメリットに対する圧力がすごいですね。
じゃあまた、自転車について書込みしてもいいかな？
自分が購入または検討しているマンションをボロクソに言われりゃ反発もしたくなるわな。
東急ハンズから区役所新庁舎まで地下道でつながって何のメリットがあるの？
メリット？
傘が要らないので両手が使えるｗ
おお、傘をさせないというデメリットですかｗ
スマッチでは池袋在住30年の方が、池袋を中傷してますけど・・・。
地元でもいろいろ考え方が違う人がいますし、デメリットも聞きたい検討者が多いのも確か。
ここの掲示板の運営者いわく、デメリットを書くのは自由、それに対してフォロー反論
するのも自由とういうことで。
↑あんただろｗ
デメリットに対する反論は自由ですが、概ね
>確かにこのスレ見返してみるとデメリットに対する圧力がすごいですね
となります。
ここはデメリットやネガティブな書き込みをすると大変喜ばれ、メリットやポジティブな書き込みをしたらデメ・ネガを封じ込める圧力だ！とか業者が紛れ込んでる業者だと名乗ればいいのに！といわれるスレなのです。
でもアウルタワーや東池袋の素晴らしいところを詳しく知りたい人も必ず居ますので、思ったことはどんどん書いて頂きたいと思います。
>>398 エアライズ住民さん
ホームレス情報について書込みありがとうございます。
駐輪場について質問なのですが、アウルは608戸（非分譲住戸135戸含む）に対して603台
で原則１戸１台の割り当てになっています、しかも2段式で自動更新。
エアライズタワーでは１戸１台あるいは１戸2台でしょうか？足りてますか？
駐輪場が１戸１台であった場合足りてるにしろ足りてないしろ大変参考になります。
足りないという意見が多数ですが、中には駐輪場は余るという意見もありますが、
それは営業さんの書込みに思えて説得力がなく駐輪場問題が行き詰っております。
エアライズ住民さんの情報、期待しております。
エアライズ住民さんが見ていらっしゃったら、
エレベータについてもお聞きしたいです。
エアライズは定員が多くて台数が少ないですが
朝の出勤時のエレベータの待ち時間や、すでに乗ってる
人がいて乗れないなんてことはありませんか？
少し細かくてすみません。
アウルタワー 608戸
11人乗り6台
26人乗り1台
16人乗り1台（B1Fと1F連絡用）
エアライズ 558戸
定員26名×6台
契約者にしてみたら、アウルがベストと思い込んで、何千万円もはたいて買ってるんだもん。
契約後に、実は周りにホームレスがうろうろとか、管理費が割高だとか、修繕積立金がかなり値上がりすることが見込まれるとか、周辺物件と比べて割高とか書き込まれたら、契約者自身が否定されたように感じちゃってるんじゃないかな。
そりゃあネガティブ情報には、敏感になるし、潰しにかかるよ(笑)
入居してから後悔したくないから、情報は多いほどいいな。
以前の書き込みにあったが、分譲473戸に対して駐輪場603台だよね。
総戸数608戸に対しては平置156台+2段式608台で764台？
これが、ポジティブな書き込みは信用されないってことなのかw
こんなネタが。
池袋駅東口のみ上昇＝全体は下落基調－四半期地価調査
国土交通省は２４日、全国主要都市の計１５０地区を対象に四半期ごとに実施している地価動向調査結果（２０１０年１月１日時点）を発表した。東京都豊島区の池袋駅東口１地区のみ前回調査時（０９年１０月１日）から上昇したが、それ以外の１４４地区は下落、５地区は横ばいで、下落傾向が続いた。上昇地区の出現は６期ぶり。
池袋駅東口の上昇は、大型家電量販店の進出などによる客足の増加で店舗需要が堅調に推移したことが理由とみられる。一方、池袋駅西口も駅一体型商業施設のオープンに伴う集客力アップの影響などで、前回の下落から横ばいに転じた。
圏域別にみると、東京、名古屋、大阪の三大都市圏は全１１８地区中１１３地区で下落した。地方圏は３２地区中３１地区で下落。唯一、鹿児島中央駅（鹿児島市）が九州新幹線鹿児島ルート全線開通を控え、店舗需要が比較的堅調だったため前期同様に横ばいだった。（2010/02/24-18:28）
↓ソース
http://www.jiji.com/jc/c?g=eco_30&k=2010022400960
>>545さん
潰すってこわいな(笑)
アウルと同じ三井不動産住宅サービスで同じ繁華街駅近タワーマンション購入者が
デメリットを知らず購入後後悔しております。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2865/res/101
みなさんがこういう思いをしないよう願っております。
>>545
マジレスすると、悪いことは知っておきべきだと思うぞ。
ネガ情報が掲示板に書かれたところで、契約者を否定してるわけじゃないでしょ。買う人はそれを分かった上で消化して契約してんだから。
ネガを知らずに契約をしてしまって、ここでそれを読んで悔しがってる人がいたらかわいそうだと思うが、それはそれで自己責任だし。
398です。
416さん、ありがとうございます。
豊島岡女子の生徒さんには、登下校にグリーン大通りを歩いているところをお見かけすることがあります。池袋駅を経由する生徒さんが多いと思いますが、有名進学校ですよね。
487さん、ありがとうございます。
エアライズでも小さなお子さん連れのご家族をよくお見かけしますよ。
543さん
エアライズの駐輪場は、印象的には余裕があるように思います。上段はかなり空いていますし、下段にも空きがあるようです。ただし、お役にたてなくて申し訳ないですが、駐輪場が全部で何台分あるか調べていないので、参考にはならないと思います。
544さん
エレベーターの待ち時間ですが、朝の８時前後で、すぐ来ることもありますし、多少待つこともあります。いらいらするほど待つことはありませんが、これは人によって感じ方が違うと思います。エアライズのエレベーターの数はアウルとあまり変わらないとは思いますが、詳しく調べていないのでなんとも言えません。お役に立てなくて申し訳ありません。
掲示板にはいろいろな意見が書き込みされますよね。ネガティブな意見や「？」な書き込みも多いですが、気がつかなかったことを調べるきっかけになることもあります。人の感じ方はそれぞれですので、自分がどう感じるか、自分の許容範囲なのか、をできる限り自分で現地を確認することだと思います。と、柄にもなくえらそうなこと書いてちょっと恥ずかしいです。
エアライズタワーのご近所さん、とても親切で良い人だなあ。感動しました。
モデルルームに行った人にお聞きします。値引きとかありそうですか？
知らないんだったら出て来なくていいよ
「モデルルームに行った人にお聞きします」って言ってるでしょ。
あまり期待しない方がいいかも。
昨日スマッチで二人の方がモデルルームレポートしてくれてましたけど、
一人は価格する教えてもらえず、もう一方もあやふやな価格といってましたからね。
でも値引きあればいいですね。
ピーコックさん、アウルタワーが完成したら２３時まで営業してください。お願い致します。
549さんと550さんのご指摘されるスレッド読ませていただきました。
正直、このようなマンションが実際にあると言う事に驚きを隠しえませんです。
マンション内でメンズエステが営業されている、理事会の存在が確認できない！？
はじめは住民同士が団結して無届店舗を締め出そうと画策されていますが、
最後の方は掲示板自体が荒れており、読んでいてブルーになりました。
タワマンは入居者数も多いですし、その分様々な問題が出てくるのだと
いい勉強になりました。
でも結局のところ、管理会社次第なのかなー。
>560さん
管理会社は、ただの雇われの身ですから、主体的には動いてくれないと思った方が良いです。
重要なのは、住民みんなの目と理事会です。
管理会社がしっかりしていても、住民が無関心では何も動かないものですよ。
ｿｰﾕｰ意味では理事会ﾒﾝﾊﾞｰ選びを持ち回りにするｺﾄって危険だね ほとんどのﾏﾝｼｮﾝがそうだろうけど
荒れないように見張るのも大変でしょうね
見張り屋さんは、マイナス情報が出ると、
その情報を主観の問題や偶然だとして否定したり、
微細な間違いを指摘し全部を否定したり、
論点をすりかえたり、
違う話題に持っていこうとしたりするのが手口。
>>402
>キャッチ、ナンパは若い女性限定でしょ。
池袋では男だってキャッチされるよ。
夕方以降、ロサ方面歩いてれば5～10人は当たり前にキャッチされます。
実際歩いて見るといいと思います。
しかしあまり夜遅くはおすすめしません、特にぼったくりには気を付けてくださいね。
池袋を歩いていると専門学校がすごい多いですね。
若者が専門学校前でモクモクとタバコをふかしたり座り込んだりと。
学生だからしょうがないのかな。
池袋は専門学校が多い。
しかも専門学校って設置基準が甘いのか、学生のラウンジや休憩スペースがない。
当然、近所のコンビニで弁当を買って近くの公園やビルやマンションの
エントランスに座り込んで食べる、タバコをプカプカ吸いますので小さなお子さん
が通る際は気をつけた方がいいでしょう。
>>560
ここと似たような条件もありますし、私も参考になりました。
逆に免疫がつきそうですけどね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2865/all
住民全員の一致団結はかかせないということでしょう。
営業さんが必死でここに張り付いて営業活動しているのが削除依頼を見て分りました。
もっと違うところに時間と力を掛けて欲しいな。
下記リンク2010-02-24 20:39の時間帯に９件連続で削除依頼出してますが、
営業にだけ不利な情報を削除依頼、一般の方ではまず削除依頼出すはずない内容、
あきれたのがここの運営管理者が書いているルールについてまで削除依頼してる。
当たり前ですが、一件も削除されていません、まー当然ですよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo
こそこそしてないで、こちらの運営者がいうように堂々と名をなのり意見すればいいじゃないですか。
営業さん
マンションコミュニティが書かれているルール、不動産業者へのお願い事項をよく読んで下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html
572さん
削除依頼見てきました。本当ですね～
「張り付いて営業活動している」系のコメント全てに
削除依頼が出されているように感じました。
やはり張り付いていたんですね～びっくりしました。
マンションの購入を考えている方々の何割かの人はこういう
掲示板やクチコミサイトって結構利用していると思うんですよね。
なので、営業さんも、こういう掲示板を有効活用してくだされば
いいのになって思います。
「○○の営業です」とか名出しされた営業さんからのコメントって
みんな注目するでしょうし参考になると思うんですけどね。
>549
タワーマンション購入者の購入後についてのスレッド、拝見いたしました。
マンション内で風俗店が営業されていたなんて購入後に知ったら悲しくなりそうです。
こういう分譲マンションでは、セキュリティ上そういうお店などの営業はないと
思い込んでいましたので、驚きが大きいです。
あと、表札について…。
私の兄弟が昨年マンションを購入したのですが、そこのマンションでは
1年経った今でも誰一人郵便受けに表札など出してません。
それも気になってしまいました…。
ここの営業は質が悪い
営業さんがボロをだしてしまいましたか。
確かに私は営業ですといってるような削除依頼だ。
マンションコミュニティ運営者が営業投稿比率が高い書いているんだから
事実なんでしょうけど、今回の削除依頼で実感した。
＞５６０
でも、その横浜駅近タワーマンションも現在空きが無い状態ということは、やはり人気があるというこでしょうか。ですので、アウルも、もし雑居ビル状態で住むのがやだと思ったら売りにでれば高く売れるでしょう。でも、そのような状態にならないように良識な住民で早く完売しましょう。
今日図書館行ってみました。
すこしガッカリした事を一つ。
臭い人（おそらくレゲイ系）は入室禁止みたいな事書いてあるんですよ。
そういう人が来る、そういう人がその辺にいるって事ですよね、、、。
ネガじゃないですよ、事実ですから。
よく学生が住むマンションは社会人には適さないといいますよね。
実際ここは学士は買えないでしょうけど、近隣に学生はたくさんいるの似たようなものですか。
営業さん＝契約者さん、入居予定さん としか思えない。
契約者・入居者専用スレは全くといっていいぐらい書込みがないのに、
ここ検討者スレには契約者(画面表示上では)が頻繁に書込みしているのはおかしい。
矛盾としか思えない、そんなに仲間をつどいたいなら契約者・入居者専用スレ
に書き込めはすむ問題なのに。
私も図書館には何度か行きましたが、入室禁止のわりには臭い人（おそらくレゲイ系）結構いますよ。
たてまえ上書いてるだけ。
結局その人達追い出すと香水してる女性まで追い出すという話になる、
結論無理だよ、池袋だとあきらめるか、はじめから池袋を選ばないか。
ホント臭いよなー、あの図書館せっかくきれいなのに、残念です。
臭いの我慢してマンガ三国志全巻読破しましたが。
友の会優先分譲と一般優先分譲は今までのゴクレ物件と同じく全然売れていないのか。
少なくとも抽選はなかったのは事実でしょう。
普通売れていて人数がある程度いれば、契約者・入居者専用スレはもっと期待や準備で
大盛り上がりだよ。
他スレでは契約者さんは検討スレではなく契約者スレに書込みするのが普通ですが、
ここは逆ですよね。
工作活動(削除依頼)がバレてから、買い煽りの書き込みが、めっきり減ってしまいました。
本当に、営業マンや一部契約者が暗躍していたのかもしれません。
あるいは、真の検討者はプラウドに流れているのかもしれませんね。
デベロッパーや周辺環境、仕様、価格を考えるとプラウドの方が良いし。実際、第１期の販売戸数をみても、圧倒的に人気差があります。
567
見張り屋さん...最近じゃﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰ向けにそういうｻｰﾋﾞｽを提供している会社もあるらしい 業者が書き込んだ擁護ﾚｽはそこそこ判別できるからﾖｼとして無意味な誹謗中傷が少なくなることも事実なので自分的にはｵｰｹｰ 但しあからさまな買い煽りのﾚｽはやめていただきたい 572･577が言うような臭いものにはﾌﾀみたいな削除依頼もｲﾀｲね
５８５〜５６７は同じ人の書き込みでしょう。
失礼、５８５〜５８７は同じ人の書き込みでしょう。
ほー、デベロッパー向けにそういうサービスを提供している会社なんてあるんですか。
業者を使うのも営業自ら買い煽りの書き込みをするのも、
すればするだけ自らの首を絞めることになると思うのですが。
契約者・入居者専用スレは全くといっていいぐらい書込みがないのは
やはり585さんの言うようにあまり売れてないから？とも思ったりもするけど、
やっぱ価格面じゃないですかね？あと、モデルルームの作りも若干意見あり
みたいですね。なんて書くと削除依頼されるかな、、、
図書館にはレゲイ系の人って普通にいますよね。私も館内ではまだ目撃したことはないですが、周りでは何度か目にしてます。582さん、583さん、584さんは図書館の洗面所って利用したことないですか？あそこの洗面台のところに「洗髪・髭剃り・洗濯などは他のお客様の迷惑になりますのでお断りします」（正確な文言は忘れたけれど確かこんな内容）みたいなこと書いてありますよね。これってレゲエさん向けに書かれた張り紙だと思われる。
まるで簡易宿泊所みたい
営業さん書き込んでるかなあ。会社が、組織的にネットでﾃﾞﾏ情報流してたってことが判明したら、大問題だよ。そこまでやるかなあ普通。
むしろ、自分は、とある契約者が、買い煽り＆ﾈｶﾞ潰しをしていたような気がする。で、今はアクセス禁止になっているのかも。
いずれにしても、ﾎﾟｼﾞ情報、ﾈｶﾞ情報とも検討者にとって貴重な情報ですので、契約者の方もご理解願います。
572さん
本当だ。今迄信じてなかったけど、これは営業確定ですね。
営業さんも、さすがに削除依頼のログが残り、一般も閲覧できるとは
思いもよらなかったんでしょうね。
契約者・入居者専用スレに書き込みがないのは、下手に書き込んで
槍玉にあげられたり、誹謗中傷されるのが嫌だからだと思ってました。
営業もそんなに暇じゃないでしょうから、契約者を語り情報を操作する
バイトくんがいるのかもしれませんね。
>>595さん
大問題が日常化してるんですよ、だから運営者の方がその事実を認め注意喚起をしてるのでは。
「業界内で働いておられる方からの当サイトへの投稿割合は非常に高いと言えます。掲示板内で大きな問題となるような内容は、従業員ないしは元従業員からの投稿であるのが事実だと思われます。また競合会社間での目を覆いたくなるような争いも、実際には見受けられます。」
「購入検討者、契約者に成りすまして良い投稿ばかりされているケースもあり、発見次第全ての投稿を削除するといった対処を取らざるを得ないことも多数出て来ております。」
※572のリンク、不動産業者へのお願い事項引用
最近、真の情報が少なく、本当の検討者にとってはスルーネタばかりという感じがします。それは、おそらく最近の書き込みはデベや営業の書き込み（それもほぼ同じ人たち）ばかりというのが、掲示の内容、書き方で感じ取れるからです。今住んでいるマンションも（5年前に購入）検討中の掲示板の時には、同じような書き込みが多々ありました。その時には、デベがそんなに書き込みするのかな？と思いつつも多少気にもかけましたが、今実際に住んでみると色々掲示板で言われたいたネガなことはほとんど無くいたって快適です。そして、4年が経ちいま、住み替えでアウルを検討しており掲示板をひさし振りに見ているのですが「また同じ口調のネガネタ」というのがここにきてはきっりと分かってきたような気がします。人気注目物件はとかく他のデベの掲示板担当のような人が必死に叩くのだなということがはっきり分かってきました。そういった方はお仕事で書き込みをしているのでプロであり書き込みが方が上手く掲示を見ている検討者をその気にさせます。しかし、冷静にみれば一般の人がそんな上手い掲示版の書き込みは普通はできないため「また、デベの書き込みか」と分かってしまうのです。このまま進むとシラケきってしまいます。もっと実のある本来のこの掲示板の趣旨に沿った情報交換をしたいものです。
>このまま進むとシラケきってしまいます。
しらけさせたのは営業の書込み、削除依頼なんですよね。
>もっと実のある本来のこの掲示板の趣旨に沿った情報交換をしたいものです。
一般検討者としては同意ですけど、結局営業の書込み次第になるのではないですか。
営業さん、自作自演もほどほどにお願いしますね。
わかるとシラケてしまいますので。
