「 エクセレントシティ市川マスタリー」 ってどうですか？

情報ありがとうございます。
Ｃは63平米ですよね。坪272万円とは驚きました。

駅8分、交通量の多い交差点沿いで排ガス騒音問題ありそう、更には川に近く?3m浸水ゾーン。
いいとこ坪220ぐらいでは。

エクセレントシティ市川ステーシアは駅徒歩7分、ハザード外で、マスタリーより安かったんですよね。今回かなり強気ですよね。ステーシアの中古買った方がマシな気がします。

コロナ前の水準で売ろうとするのは無謀です。スミフみたいに資金に余裕があれば長期販売計画を立てれば良いが、新日本さんはそこまでの会社じゃないでしょ。立地設備が中途半端で価格設定を間違えた物件は千葉でも埼玉でも東京でも大苦戦しています。殆ど竣工前完売出来ていません。冷静に価格設定をして欲しいですね。

強気な価格スタートでも、なんだかんだで市川駅近くは売れちゃいますからね。。。
仕事柄マンション市場を追っかけてますが、ここ7年くらいの新築駅近(徒歩10分以内くらい)で一年以上販売してたのって、ブランズ市川真間くらいだと思います。
ローン審査通らなかったっぽい例外を除けば、どのマンションも大抵3ヶ月以内くらいに完売。
ハザードマップでの説明が義務化になるし、現実の利便性も考えると、リセールバリューは市川一丁目から新田五丁目のステーシアらへんまでが安定して高値キープだと思いますが、結局マスタリーもパークハウスも売れる予感がします。
総武快速線停車駅だと、錦糸町と新小岩のイメージがだいぶ良くないですからね…

ここ駅から近いですか?8分が近いか遠いかは個人の価値観ですが、私は千葉で徒歩8分は遠いです。それを価格に反映されてないです。事前説明会盛況なようですが、2回目訪問、事前審査、登録が大事です。どこまで強気で行けるんでしょうか。現況を冷静に見て欲しいです。

最後のアンケートで価格について殆どの人が数百万高いって書くんだから確実に販売価格は下げますよ。単純に下げないと売れないんだから。ここは残り時間も短いし、数年掛けて売るつもりじゃないんでしょ？

ハザードって説明義務化されたんですか？
一ミリも説明されてないんですが。

むしろ、内水氾濫が起きた時、
パークハウスは作り的に問題がある点ばかり
説明された。

江戸川氾濫区域のハザード内とか、ちゃんと説明して欲しいですよね、なんか不安ですわ。

重要事項説明の項目に加わっただけだから、ハザードマップ着色物件の会社はどこもギリギリまで伝えないのでは？
総戸数が少ないから、価格交渉してくる客はそっちのけで、ステーシアみたいに二週間くらいでいい部屋は売り切れるかもね。
価格下げるのは不人気の部屋からで、いい部屋はパークハウスの出方も見つつ、定価で様子見な気が…

>>67 マンション検討中さん

競合物件の悪口をいうデベは気分が悪いです。自分達の物件に自信が無いんでしょう。価格が同じなら立地設備ブランド力を考えたら間違いなくザ・パークハウスを買いますよ。エクセレントが勝っているのは眺望と採光ですね、騒音と引き換えですが。価格を下げないと勝負になりませんよ。

ブランド力とは具体的に何を意味するのでしょうか？
施工技術？アフターケア？
例えば設計図とかコンクリの質とかが同じとして、果たして会社が違うだけで何が変わるのか疑問です。
(市川の2物件は別の立地の物件なので比較になりませんが、全く同じと仮定した場合のことが疑問です)

結局、ブランドがあるとするとブランド料が上乗せされて、その上乗せ数百万分の価値があるか疑問なのです。

新築時/リセールの集客力じゃない

新日本建設と三菱地所レジデンスの物件が全く同じ価格、設備、立地で並んで売っていたら素人はどっちを買いますか?ってことじゃないですか。普通の人は売主の財務諸表までは調べません。設計構造や設備など一通り話を聞いてモデルルームを見るだけで購入する人が殆どです。そこで差を生むのは知名度や歴史などのブランド力じゃないですかね。同調主義の日本人は同じ価格ならブランド力がある方を選びます。金額は違えど殆どの物品はそこまでのこだわりがなければそうじゃないですかね。
逆に立地設備が全く同じならブランド力が劣っても安い方を買う人も大多数います。

いちいちうるさい。欲しいと思う方を買えば良いだけ。

>>73 名無しさん

うるさくいうのが掲示板では？

欲しいと思う方を買う的な人にはブランド力が効くという

あの空き地にマンション建てるらしいですね…

今日現地に行きましたが大通り沿いでうるさ過ぎました
環境悪すぎます
これで5000万台って誰が買うのだろう。。

エクセレントシティとパークハウスの購買層は違うと思います。
エクセレントシティはうるさい環境でもとにかく安いマンションを市川で欲しい比較的若年の人達。
パークハウスは高くても静かで設備の良いマンションを市川で欲しい比較的高齢な人達。
売主はターゲットを見極めた価格設定をして下さい。

パークハウスは、車保有車からするとマンションに接してる道路がめちゃくちゃ狭くて対向できないような幅しか無いから、少し懸念材料です。
自分はパークハウスでもマスタリーでもなく、他の駅近築浅の北口中古マンション出待ちですが。

北口中古全く動きないですよね。私も同様です。
直近コナパラッツォがでてるぐらいですかね。
ブランズ真間も5790に値下げしてから決まったようで。

以前モデルルーム行きましたがほとんど要望書入ってなかったですね。価格はこれまでコメントされている方の記載通りです。予定価格なので多分下げてくると思いますが。
市川の徒歩8分の新日本建設で6000万前後は相当無理があるでしょう。

わざと予定価格を高めに設定し販売価格を大きく下げて割安感を出す作戦かもしれません。ちょっとしか下げなかったら長期戦覚悟の物件なんでしょう。スミフじゃないんだから無謀です。

事前案内会がそんなに盛況ならさっさと販売開始すれば良いのに。10月下旬販売開始予定ってなってるのに11/1まで事前案内会やってるのは矛盾している。事前審査や要望書が入ってないからなかなか販売開始出来ないのかな。何だかんだで販売開始を先延ばしにするのは不人気だからでしょうか。

価格修正予想
C 7F 5400万→4800万
D 7F 6100万→5500万

これでもDはまだ割高感ありますけどね
駅4分ハザード軽度、交通量少ないルフォンのレジデンス棟が70平米で4800ぐらいでしたから

ここは相当厳しいでしょうね

そこまでの修正はあり得ないでしょう。
ルフォンはマンションに囲まれた立地ですから、むしろルフォンより強気なはずです。
ま、推移を見守りましょう。

ハザード真っ赤の川と、大通り2本に囲まれているのとでは目糞なんとかな気がしますけどね・・
当分北側で新築は立たなさそうですし、期待したいですね

ルフォンレジデンスは駅近だけど眺望採光なし、エクセレントシティは駅遠だけど眺望採光良し(騒音付)なので同じ位の価格設定にしてくるでしょう。

>>83 匿名さん

事前説明会が人気なのに販売開始をずっとしないのは、皆が見学後に落胆して帰る物件だと言っているようなもんですよ。もう1年切ってるんだから決断して下さい。

>>88 匿名さん
全然そうは思わないな。会話の中でギリギリの天井価格を探るのはどこの販売会社もやっていること。

ある程度価格の話をして納得したら要望書を入れますよ。要望書がある程度集まったら販売開始して当然。なかなか販売開始出来ないデベが本当に多いですね。問題は価格だけなのにね。

営業の実力が低そうな方が多い印象だったので、
ファクトを捉えられておらずマネジメント層もgo判断できないのかもしれませんね

買い手側としてもセールストークに全く心躍りませんでした
この立地でそのようなことでは、買う側も価格でしか判断できませんよと。

営業さんがこの価格じゃ売れないよって思いながら接客してるんじゃない？それじゃ売れないわな。これなら買いですという自信がある接客をして欲しい。客は馬鹿ではありません。

来週？正式価格で営業だそうです
その中でこの掲示板の書き込み頻度は凄いですね

マンションマニアがパークハウス市川二丁目をわざわざ見に来たのに、そのついでにも寄らなかった事実。

新価格お聞きになった方いますか？

パークハウスとは価格でしか勝負にならないから比較検討する必要がないと判断したんでしょう。いくら下げるか楽しみですね。

>>95 検討板ユーザーさん
聞きました、-200万程度でした

マイナス200ってほんと？
一部の人気無さそうな間取りだけじゃなくて？

>>98 名無しさん

私も確認しました。
最上階でもマイナス200。

価格勝負は諦めたんですね。
長期戦覚悟です。
時勢と市況を間違えた典型です。

35平米の狭い部屋の金額を教えてもらえますか？

200。。
ありがとうございます。
全員パークハウスに撤退ですね。

徒歩8分川沿いハザードモロかぶり大通り交差点沿い騒音付きですから、南無三ですね。

マイナス200万というのは虚偽です。デマはやめましょう。私はマイナス500万と聞きました。これなら許容範囲という価格でした。多少交通量が多いですが眺望と採光はある程度保証されますので悪くないと思います。

愉快犯過ぎて面白くも何ともないですね。
気になる人はこんな所の話をうのみにせずモデルルームに行けば良いんですよ。

当方も確認しましたが、500万マイナスとは言われませんでした。
客によって値引き調整してるとか？

部屋によって値引き額が違うんじゃないでしょうか？一律で200万引く訳ではないですから。

部屋によって200万ー500万の値引きなんでしょう。客によって紹介する部屋は違うだろうから当然です。高過ぎた部屋は500、そこまで高くなかった部屋は200ですね。元々高い部屋でパークハウスより結構安ければ検討出来ますね。

値引きしても、徒歩7分ハザード外のステーシアよりも高い理由がよくわからない。

時期も確かに違うんだけどそもそもステーシアは安かったと思う。
1年経ってコストから何から上がってるでしょ

私は実力を踏まえた誠実な値下げだと思いましたよ。
元々は100万円単位で予定価格を公表していたことからして(その場合、十万円以下は90万から98万でしょう)、たしかに500万程度値引きしているお部屋もありました。