パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅 徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか 【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/
[スレ作成日時]2020-05-22 11:51:09
三井待ってました
駅からこんなに遠くても商業地域ドミノなんですね。
ここはパスかな。
市役所通りに面してるとこですか？
駅から遠いですね。
間取りもイマイチでした。
キッチンと浴室の2wayとのことですが、キッチンの所にドアがつくため、食器の棚の幅が狭くなり収納があまり期待できなさそうです
真南に14階建てのオーベルがあるせいでこちらは南東方向へ斜めに建てるんですね。
裏のダイヤモンドマンションは本当にお気の毒・・・
この土地の東側や南東側の戸建ても将来的にはマンションになりそう。
仲町3丁目は静かなエリアだけど、徒歩10分以上となるとなかなか厳しそう。
南西角住戸の2面バルコニーはいいですね。ただし、隣住戸との境目がトール板ではないことが、少し気になるかも...。
２way導線で洗面所からキッチンへ抜けられるようになっている仕様はいいと思います。
ただ、キッチンにドアがあることにより食器棚の奥スペースが狭くなるというデメリットも
そのドアの部分が無ければ食器棚を置いて調理家電を置くすぺースも確保できることを考えると
無駄な導線になってしまう可能性も
導線を造るならばもっと有効活用できるような設計になっていれば良かったです
>>7
Eタイプの2ウェイはまだ意味がわかるけど、Aタイプの場合は洗面室からリビングへの出口が2箇所あるだけで動線の改善にほどんど役立たないですね。
その分、キッチン側は壁だったほうがよかったかも。
>>8さん
Aタイプの2WAYは、廊下から洗面に行くことができるわけではないんですね。
よく見るとAタイプはどちらもリビングにドアがついています。
Aタイプはキッチンのカウンターもアイランドなので、余計にどちらか1つのドアでよかったような気もしますね。
Bは洗面がLDKに食い込んでいます。
我が家は夏や冬は廊下を通ってお風呂に行かなくていいのが、子供が風呂嫌いにならなくて助かります。
洗濯も夏は廊下がすごく暑くなったりするので、キッチンからすぐ洗面に行けるのっていいと思います。
ダイモンドマンションと係争中みたいですね。そりゃああの方角の建て方って嫌がらせ以外の何物でも無いですよねえ。。。
あそこ商業地域ですよね？係争中も何もダイヤモンドマンション側には何を申し立てる権利もないのでは。
駅徒歩10分超だし、価格を期待。
三井は久しぶり？
大宮周辺だと、徒歩10分超でもかなり強気価格の設定のマンションが多いので
浦和でも同じ様になっていくのかな、とも思います。
ただ今回の新型コロナの影響が
どれくらいマンション価格に影響していくのか、なんですよね。
土地の取得自体は、それ以前のお話ですから、安くはなかったでしょうし。
Ａタイプの2WAY動線、惜しいです。気持ちはわかるけどあんまりグッドではないですね。洗面室や浴室を使う人には廊下に近いほうからの出入り、主婦の動線としてはキッチンから洗面室へ入って洗濯してまたキッチンを通ってバルコニーへという動きを想定したのだと思われます。お風呂や洗面室を使うのにキッチンの横を通られるのはちょっとよろしくないなという考えもわかりますけどね。せめて廊下のドアが洗面室のドアよりリビング寄りのところに付いていれば納得だったかもしれません。
価格は高いですか？
5500-6500かな
全室にウォークインクローゼットがある点は満足が行く設計だと思う
Ｅタイプの２ＷＡＹ動線は使い勝手によっては必要ない気がしました。
キッチンから洗面室は隣り合わせですしこのドアがあることによってキッチンが狭くなる可能性があります。
このスペースがあるなら大きな食器棚を置くスペースにすれば、ファミリー世帯には助かります。
キッチンは調理家電を置くスペースなどが必要ですから
駐輪場が1部屋あたり約2台換算ですが、子供含むファミリー暮らしの世帯はどうするんですかね？
当該マンション真南にオーベル浦和レジデンス（14階建）があるので眺望は期待できなさそうですね。
予定価格発表されましたね。
4800万円台より 坪単価233万円(4850万円の場合)
上限もギリギリ300万円台に届いてないですね
安くはないだろ。至極妥当な値段だと思うが。
でも苦戦するだろうね。
Aタイプはバルコニーが２面になっていて
かなり家の中が明るくていいかなと思います。
専有面積は70㎡と狭いかなと思いましたが
部屋の配置も良く収納スペースも広くて使いやすそうだと思いました。
ここって日当たりはどうですか？
この物件は近隣住民が建設差し止めを求めて裁判中である。
裁判されてるのに販売できるの？契約してから建設中止になったらどうなるの？
>>40 マンション検討中さん
建築基準法に適合して建築申請が認められて初めて建設が始まるので、まず建設中止になることはないです。工事が始まっていると言うことは下記の3も済んでいるので。
1.標識の設置
2.標識設置届
3.近隣説明会（対象建築物または説明会を求められた場合のみ実施します。）
4.確認申請
5.着工
6.完了（標識の設置期間は、完了までとなります。）
何か賠償請求を求められても建築主が負うものなので買い手は関係ないですね
建築差し止め訴訟を行ってるって本当なのか？
もしあるなら訴訟内容は何なんでしょうか？
建物自体に建築基準法違反がない限り棄却ですね
ここは裏手マンション住民が激怒して集団提訴したはうだが、その後どうなったか？
そんなんじゃ、入居しても、裏手住民と険悪になりそう、
商業地域に建つマンションで激怒と言われても・・・
激怒するほうがおかしいし裁判所も相手にしないでしょう。無視でいいですよ
現地見ました。はりつくように建ててますね。こりゃすごい。
10Fより下は買わんほうがよさそう。裏のマンション住民とにらめっこになりそ
さすがにそこは目隠しとか侵入防止柵とか、何らかの防御設備は作ってくれるんじゃないでしょうかね？
飛び移れそうな距離だすねえ、防犯しっかりしてくれ。
[No.50と本レスは、中傷投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
価格抑えめな割には間取りいいし植栽もいい感じ。仲町小&常盤中で学区もよし。これは瞬間蒸発しそうですね。隔板が背の低いタイプでここだけ残念
検討者ではなく、通りすがりの者ですが価格の印象は最近の相場より安いと思いました。周りに建物がありますが、通りから引いた場所だし、静かな場所、しかも浦和のなかでは(海抜が)高い場所ではないかと思います。浦和駅からも遠くないですし、落ち着いた場所。人気学区で三井ブランド、個人的な感覚ですが、500～300位高くなるかと思ってました。まあ、4800万の部屋はいわゆるパンダ部屋なのでしょうが、5300万でも浦和駅より少し手頃な北浦和の物件探している人でも気になる価格です。部屋見たわけでもないのでわかりませんが、コロナの影響考えて、ということもあるのかな。
>>53 通りがかりさん
中古の成約価格と比べても割安ですよね。土地の仕入れがうまくいったのか、価格を決定したタイミングがちょうどコロナで弱気になっていたのかわかりませんが。相対的に駅近ではないので値上がりは期待できなくてもかなり手堅いと思います。このあたりは環境もいいですしね。ぱっと思いつくデメリットとしてはディスポーザーがないこと、中学校が遠いことくらいかなと。
>>54 マンション検討中さん
北浦和の二物件と比べてみるとわかりますが、設備仕様はコストカット感が拭えませんが、その分お値頃感が出てますね。
住友の超強気な値付けと比べると、三井は良心的に感じられます。
>>55 マンション検討中さん
なるほど、そうなんですね。具体的にどのあたりが差になってるかお分かりですか？北浦和の物件もディスポーザーやミストサウナは付いてないですし、安いのは単純に駅距離要因なのかなと思っていました。
設備仕様は，築20-30年前のマンションと同レベルと考えておいた方が良いですよ。
安かろう悪かろうだからこの価格で，賃貸アパートからの一次所得者向けでした。
100-200万円ほどオプションで上乗せすれば，見た目にはなんとかなるという印象です。
>>56 検討板ユーザーさん
浴室や洗面所は大差ないように見えますが、恐らくキッチンが大きく違うのではないでしょうか。具体的には
・天板は常盤はフィオレストーンズだが仲町は人造大理石
・仲町はレンジフードがださい（古い）
・常盤は食洗機は標準だが、仲町はオプション？
・その他細かい点でもかなり違いがあります
あとは、トイレも仲町は手洗いカウンターがなく、トイレのタイプも常盤に劣るものを使ってます。
57さんが仰るように、ある程度オプション料掛ければ同等になるかもしれません。
ただ、仲町のHPの設備仕様ページを見ると、写真などの手抜き感が目に見えてしまうのはいかがなものかと思いますね。設備仕様って間取りの次に気になる部分だと思うので。
大手デベ供給の浦和のマンションでコスパがマトモなのはココだけだよ。
瞬間蒸発するでしょう。普通に。
ただ、大部分が売り切れるまでは、抽選ライバルを減らしたい検討者と、競合マンションの営業のネガが跳梁跋扈する。
既にもう始まっているか。
>>58 マンション検討中さん
トイレカウンターは分かりやすい差ですね。駅距離あるし年収のターゲット層もやや下にせざるを得ないでしょうからコストカットは売り手にも買い手にもウィンウィンになりそうです。現地見ましたが北側のマンションにほんとびったりですね。商業地域で法的にも問題ないといえどあそこまでやるとディベロッパーの品性を下げるんじゃないかと思いますが。
パークホームズ浦和仲町三丁目、ガーデンハウス浦和常盤、ガーデンハウス浦和仲町、シティハウス浦和岸町で迷っています。
価格重視なら、やっぱりここなんですかね？
>>62 マンション検討中さん
ここは同時に分譲される住友より駅遠なので価格は下げざるを得なかったのでしょう。住友のおかげで安くなったという見方もできます。
ちなみに中古築浅の同程度の駅距離でここより安く買おうと思ったらプラウドシティくらいじゃないですかね。前地なので全然場所違いますが浦和駅徒歩12分。70平米で4000万台でちょこちょこ売りが出ます。
価格が安いというか、実際の資産価値に近い比較的良心的な価格設定だと思うけど。
住友はマンション4件で徒歩10分圏内を抑えてる強みで、相場を露骨に吊り上げてるからね。
実際の資産価値からかなりかけ離れて高い印象。ここ1・2年内に分譲されて完売した野村や三菱のマンションと比較したらいい。
ここ、やっぱり瞬間蒸発コースでしょう。
住友物件が不可解なくらいの高価格だから、浦和ならここ1択。
抽選で外れたら、暫くは浦和を諦めるしかないですね。
自分の資産を減らしたくないなら。
そうですね、歩いてみたらわかると思いますが、ここ
結構駅まで遠いです。市役所勤務や県庁勤務の方々なら近いですかね?
私は電車を使うので毎日のことを考えるとちょっと。。。
スーパーも近くにないので、不便だと思います。
目の前のマンションが大きすぎて、日当たりも。。。
>>65 検討板ユーザーさん
コロナ禍ですし、駅徒歩10分以上、特別高くない仕様、特別安くはない価格帯なので、瞬間蒸発はないと思いますよ。
最寄り浦和駅で手頃なマンションを探してる人にはマッチするので、需要はあると思いますが。
このマンションの売れ行きがどうなるのか興味津々。
パークハウス浦和レジデンスも当初からスレでディスられていたけど、蓋を開けたら即完売だったし。
最初からディスられるマンションって、即完売か延々と売れ残るか両極端な印象。
ここが浦和レジデンスなのかパークスクエアなのか、売れ行きが教えてくれるだろう。
>>69 検討板ユーザーさん
浦和レジデンスはパークスクエアが建つことがわかってて土地を安く仕入れられたおかげもあって市場価格より安かったですね。当初は某ブロガーさんもドミノマンションとして揶揄していたようでしたが実際はうまくずらしてドミノも回避できたのでお買い得物件でした。一方でパークスクエアは販売開始時に前建て壁ドンが決定してしまったのもあって未だ苦戦中ですね。
当物件は駅遠と言えどそういった特殊要因がない中で相場実勢より割安な価格設定ですから浦和新築狙いでも予算が合わなくて見送っていた人にとっては非常に魅力的ではないでしょうか。
>>66 検討板ユーザーさん
北口11分、西口12分ですね。同程度の駅距離中古の実勢価格と比べても割と良心的な価格設定だと思います。まぁ駅近ではなく南側の眺望もやや厳しそうなので資産価値の観点ではアップサイドは狙えないかもしれませんが残債割れを気にすることにはならなさそうです。
築浅で駅近物件を待っていれば、買えませんかね？
>>72 マンション検討中さん
ずっと見てますけど徒歩10分以内で築10年以内だと70平米で6000万割れて成約してるケースはあまりない気がします。ここ1年くらいはこの条件で売出価格が坪300割ってるのは殆どないかと。事故物件とか特殊要因がある場合は別ですが、駅距離と価格には分かりやすい線形関係がありますね。築浅駅近中古よりもこの物件のほうが安く買える可能性は高いと思います。
>>73 口コミ知りたいさん
そーなんですね、、お返事ありがとうございます。
駅から近くて、小雨くらいなら傘いらない！くらいの浦和生活を夢みてましたけど、、
残念です、、もしかしたらの5年、10年後に期待することにしますね。
仕様悪すぎませんか？
HPの「設備・仕様」から魅力が全く伝わってこない。
安かろう悪かろうですね。
>>76 匿名さん
HPの情報だけだと「悪すぎる」かどうかまで分かりませんが、アピールポイントを欠いているのは確かですね。もしかするとトイレの手洗いカウンターもないのかな？まぁ価格なりってことで仕様を重視するような購買層はターゲットにしていないと思いますが。
訪問見学しましたが，安いことしかメリットは見つかりませんでした。オプションで見かけ上は何とかなりますが，限界はあります。トイレの手洗いカウンター，EVホールもないし共用部分は変更できませんからね。あくまで賃貸からの一次取得者向けのマンションであり，買い替えの方は対象外でしょう。
>>72 マンション検討中さん
浦和の好立地の築浅は新築以上に強気ですよ。もう土地がないので新築がなかなか出ませんので。浦和タワー8000万、コスタ7000万、他の築10年のマンションで6500万くらいが目安になると思います
裁判はまだ続行中ですか？
>>82 マンション検討中さん
裁判って北側のマンションですか？商業地域なのに何か法的な問題でもあるんですかね？訴訟費用が管理組合の積立金で拠出されるとしたら誰も得しないどころか余計に損ですよね？気になるところです
裁判は、デベロッパーと、北側のマンションの管理組合との間で行われているんじゃないですか？
商業地域なら建設に問題ないはずだし、大手デベならそんな裁判に慣れてるでしょう。
外廊下に目隠しする位が落とし所ですかね。
浦和区では珍しくないですが、物凄い圧迫感の壁ドンドミノですから、訴えたい気持ちは痛い程分かります。
>>83 評判気になるさん
意味が分からない。駅遠「でも」安いのではなく駅遠「だから」安いわけで、浦和の市場価格に大きな影響は与えないと思う。それに、2,3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった。
>>87 マンション検討中さん
ここ2、3年で安かったのって浦和レジデンスとパークスクエアの一部住戸くらいじゃないですか？浦和タワー、ブリリア仲町、パークハウス浦和岸町、プラウド浦和高砂マークス、プラウドガーデン浦和東仲町ガーデンあたりはここよりも坪単価高かったですよ。
>>89 マンション検討中さん
と仰いますと、2,3年前の物件でもっと駅から近くてここより安かったというのは？？ここのマンションは仕様がイマイチといえど駅距離以外に特殊要因が（たぶん）ないなかでかなり割安に出てるなというイメージです。
このマンションは確かに浦和駅から徒歩12分なので駅近とはいえませんが落ち着いた環境を好む方には魅力がある立地ではないかと思います。坂の上にあり、(商業地とのことですが)まわりは住宅です。にもかかわらず、市役所に県庁や警察署だけでなく、埼玉会館やパインズホテルといった施設も近く、繁華街、商店街にも近いので浦和での生活を満喫できる場所にあります。徒歩12分ですが、こちらのマンションまでは裏門通りからでも市役所通りからでも雰囲気のある帰り道を歩けると思います。私が個人的に浦和で一番良いマンションだと思っているマンション(住人ではないです)も浦和駅からそれくらいの距離があります。コスタもエイペックスもパークハウスタワーもシティテラス浦和高砂も価値があるのはわかるのですが、私はもう少し駅から距離を取りたいと思ってしまうのでこちらのマンションの立地は駅距離あっても価値があると思います。おまけに常盤公園や幼稚園も回りにあり、人気学区なので子育てにも良いですよね。私は駅距離よりも周囲が囲まれているので少し手頃(上は6700万ですがそれでも北浦和と同じ位?)になったのかなと感じました。購入予定者ではないので日照や設備(個人的には床暖房、食洗機、ルーバー式窓は欲しい)、仕様(窓、床・天井)は確認していませんし、実際に見学してスラブ厚や天井高とかも聞いてみるとよいかと思います。ただ来年中に引っ越しを考えている人には相場を待つわけにはいきませんし、正確な資産価値もわかりません。2億、3億かけられれば別ですが、満点のマンションなんてなかなかないです。浦和で2年賃貸を借りたら400万位飛んでしまいます。決めるとなれば比較したたなかで決めないと進みませんよね。まあ、私もそうでしたが、越してきて浦和はよい街だと思っています。
浦和駅から駅距離がある一方で、仲町小や常盤中に多少は近くなるメリットもある。
ファミリー層なら立地に関して一概にデメリットばかりじゃないと思うけどな。
住友の駅近マンションが資産価値からかけ離れた高価格なだけに、今の浦和の選択肢はココしかないと考えるファミリー層はそこそこ多いと推察してます。
気になる低仕様は、オプションで補強するしかないですね。
まぁ、売れるとおもいますよ、私は。
以上の理由で。
ここは普通に遠すぎ、住友2物件とは別の意味で割高感があります。浦和常盤レジデンスを思い出しました
>>87 マンション検討中さん
駅遠であることを割引いても割安ということを言っているのであって、駅遠だから駅近に比べて安いのは当たり前かと。差し支えなければ「2、3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった」に関して具体的な物件を教えていただけますでしょうか。
都内勤務を考えると利便性はややきついものがあります。せめて駅徒歩7分内でないと。withコロナと言っても電車は混んでますし駅近優位は変わらない印象ですね。
浦和は住みやすいですが、駅から離れるとスーパー少ないですので大変ですね、毎日のことを考えるときついです。
1ヶ月に何回か通るぐらいなら風情があっていいなと思う通りかもしれませんが、毎朝は辛いです。
私は浦和に住んでいて市役所に行くときなど通りますが毎朝駅までは遠いなと思いますし、なによりスーパーが遠いので、毎日の生活に不便です。
ここは特に悪くないマンションなのに荒れてるな。
アンチ住友の人が瞬間蒸発はとか言って煽ったせいだよ。
ホント場を乱すのはやめてほしいわ。
それでも売れるよ。
まともなコスパ、今の浦和にはここしかない。
>>99 マンション検討中さん
そうですね。私もわりと確証もってます。期分け販売しなければ戸数も少ないし、おそらく第1期で完売でしょう。浦和ターゲットでこの価格帯は需要が1番あると踏んでいます。
>>102 匿名さん
表現が婉曲的でうまく伝わらなかったみたいですね。
要するに、相応な価格、つまりそれなりの価格設定でも、割高でコスパの悪い物件と比較すると、相対的にコスパが勝っているということです。
ここで比較しているのは、駅距離や仕様や価格ではなくコスパです。
新築では設備・仕様もフォーカスされやすいですが、リセール市場では駅距離、築年数、元の分譲主くらいでほとんどマーケットプライスが決まってしまうので、設備・仕様のグレードを上げるのはコスパという観点からは悪手ということになるでしょう（浦和の購買層を勘案すれば）。そういう意味では当物件はリセールバリューに貢献しにくい設備・仕様にお金をかけていないという点では寧ろプラス材料ではないでしょうか。都心の億ションとかであれば話は別ですが。
>>104 マンション検討中さん
お詳しいですね。
不動産関係者ですか？
私も同意見です。
居住目的のマンションも資産ですから、資産価値という観点からマンションをシビアに評価すると、価格とのバランスが見えてくると思います。
>>105 口コミ知りたいさん
不動産関係者ではないですが仕事の関係でデータ解析は得意です。レインズで成約データ拾えますし、築年数とアドレスでだいたい物件を特定できます。色々プロットしてみると傾向が見えますし、多変量解析してみると物件の割安・割高の判断も統計的にできますよ。
>>106 マンション検討中さん
新築市場と中古市場で、適正価格に寄与する因子のパワーバランスが変わってくるのは興味深いですね。
検討者それぞれが何に重きを置いて、それに見合うコストが幾らくらいが妥当なのか考えないといけないですね。
そうでなければ、漠然と無駄金払って後で後悔しかねないですね。
モデルルームを見てきましたが、仲町は実際の部屋を模したモノはなく、北浦和の駅近の方がメインでココが仲町の場合は壁が◯◯、床が二重じゃない、他は～。みたいな感じでした。
個人的な印象では、新築の仕様としては少し残念でした。オプションで購入後に変更可能ですが、業者に発注済みのため、取り敢えず全て現仕様で部屋を作り、その後に対応する。という説明でした。ちょっと高くなるのかもしれませんね。
リセールの人は良いかもしれませんが一生住む前提でそれなりのモノを求めたので、残念でした。確かにコスパは良いのかもしれませんが、賃貸とそこまで仕様は変わらず、やりたければオプションフル活用でどうぞ。みたいな。金銭面を超越した悲しさでした。価格は周辺の中古を考えれば良いかもですが、ここ数年でマンション価格が異常に高くなったので感覚が麻痺してるのでは？と感じています。
竣工時点の金利も絶対にとは言えないため、即決するためには、ある程度リスクマネジメントが必要と思いますし、そういう人が飛び付くのはもっと駅近を求める気もしますし、瞬間蒸発はないのではないでしょうか。
個人的には竣工して、ゆっくり内覧して決めたいなぁと思ってしまいます。どうせオプションかけなきゃ満足のモノは手に入らないし急ぎたくないのが本音です。
リセール目的ではなく気にしてませんでしたが、近くのオーベルなどに勝てる材料はないのかなーと思ってます。
リセール重視の検討者と、終の住処としての住み心地を重視する検討者と、見解が異なるようですね。
このマンションは、子供がまだ小さい子育て世代の若いファミリー向けかもしれません。
>>108 マンション検討中さん
たしかに駅遠物件は浦和に限らず都内でも販売苦戦してますからね。リセールを意識すると買いにくいですし、かと言って長く住むような仕様でないとなるとどっちつかずになってしまう可能性はありますね。まぁ戸数少ないし安いので売れ残る感じではないでしょうけど。
>>112 マンション検討中さん
じゃあ結果期待してますよ。
あなたの読みが当たるといいですね。
住友荒らしの若葉マークさん。
自分のマンションは何ら心配ないのでご安心ください。
リセールありきで購入してますので！
玄関前インターフォンにモニターは付くのでしょうか？
この物件の場合、他から共用部に侵入されるリスクもゼロではないので…気になります！
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
ドミノ物件になっているのでしょうか。
[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当]
>>117 検討板ユーザーさん
現地に行けば分かるよ。
このマンションの北側に密着する形で既存のダイヤモンドマンションがある。
つまり、このマンションによって、ダイヤモンドマンションのバルコニーはアイマスクを着けたかのように密着して塞がれている。
一方でこのマンションも南側に比較的大きなマンションが建っているから、南東向きに設計されている。
本気で購入を検討されているなら、現地を見に行くべき。
ダイヤモンドマンションのリフォーム分譲のチラシが入ってた。値段下がるの確定してるから必死だな
>>118 マンション検討中さん
ダイヤモンドマンションは目の前の眺望がほぼ塞がれるけど、こっちは南東に向けたおかげで割と抜けるんじゃないかと。少なくともドミノではなく、午後の時間帯で多少日照が遮られる程度じゃないでしょうか。
このマンションは二重壁でしょうか。
>>123 通りがかりさん
ダイヤモンドはここのせいで南面はぴったりですけどここからオーベルまでは距離があるような。北側にダイヤモンドあってもここの居住性にさほど影響はないのでは？ダイヤモンドの南側バルコニーからここの北側の廊下に飛び移るなんてことは想定し得ない（部屋に侵入できるわけではなく意味がない）し。逆にここの北側廊下からダイヤモンドの南側バルコニーに飛び移って住居に侵入することは想定できてしまうので前建てするディベの責務としてはダイヤモンドのために衝立とか目隠しで防犯は最低限するべきでしょうね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
いま売り出しているダイヤモンドの一室の広告には、「南側は建物が建つ予定ですが建物距離があり、また角部屋のため日当たりや眺望も良いお部屋です」とあります。
東の角は一番迫っていると思ったのですが、足場を外せば、飛び移れないくらい離れているのかもしれません。
浦和で新築か築浅中古買うなら都内の板橋区とか北区あたりのほうがコストパフォーマンス良さそう。ここは安いし需要あると思うけど駅距離あること考えるとリセールは価格維持という意味では難しいかな。
小学校が近くて安心。
子どものことを考えるなら良いマンションですね。
学校の話がでたので、参考までにですが、学区は恵まれていると思います。ですが、上の方の記載にもありますように、仲町小も常盤中も若干距離あります。常盤中へは自転車通学okの区域です。常盤中学はレベルが高いのでそこそこの成績では内申がもらえず、県立上位校に入るのは結構大変と聞いてます。埼大附属中は中学から受験で入れます。なのでどちらに入っても気にしないのであれば別ですがレベルは高いと思います。
>>130 通りがかりさん
常盤中まで2360mですからね。雨の日とか大変ですよね。学区と駅距離を重視すると北浦和の物件のほうがまだ良いのではと思ってしまいます。交通利便性は犠牲にしますが。
中学生になれば多少の距離は気になりませんが、小学生の時は近い方がいいですね。
後ろのダイヤモンドマンションのドミノっぷりがエグいですね。
法整備で何とかならなかったのか。
ドミノになる可能性のあるマンションを選択したのが悪いですよね
仕方がないでしょう
2棟並んだだけでドミノって言うのかな。
何棟も並んでドミノみたいだからドミノって言うんじゃないのかな。
2棟で言うなら日本中ドミノになっちゃうしね。
浦和の駅周辺は商業地域だから仕方ないですけど建て方に配慮がないというか品がないなぁという印象です。三井でもこんなことするんだなぁと
浦和駅からまぁまぁ離れている距離だと思いますが
物件価格としては少し高めでしょうか。
三井のマンションということで上乗せになっているのかもしれません。
安心を買うという意味ではブランドマンションだと長く住めるという利点はあるかも。
校区の評判も良さそうなので、ファミリー層に人気物件なのかなと思いました。
北浦和の三井のマンションより設備や仕様が劣るような気がします。
北浦和の方が仕様が高いですね。
こちらは駅力が魅力ですが、好みでわかれそうですね。
最近マンマニさんは新都心ばかりで浦和の物件は取り上げてくれないね。価格帯としては新都心と同じくらいだし検討者被りそうだけどね。まぁ浦和の駅遠よりも新都心の駅近の方が資産価値的には良いのかも
場所は悪くないと思います。
価格相応なマンションって、今の浦和に中々ない。
ここは、コスパが検討に値する数少ないマンションの一つだと思う。
>>144 検討板ユーザーさん
違う違う。何か勘違いされてます。
今の浦和駅の市場は6000～7000は当たり前なんです。少し良い部屋だと8000を超えます。
ここが価格相応なのではなく安くて、ここ以外が価格相応なんです。
>>145 匿名さん
市場価格がどうあれ、価格に対する感じ方は人それぞれなんだからそんなに否定しなくても…。それに、ここ以外が価格相応といっても、ここ以外に新築で出てるのは割高な住友だけですけどね。
高いのにも安いのにもそれなりに理由があります。
ここは駅まで12分だったり仕様が普通だったりするので割安なんだと思います。
個人的には好きな立地ですが。
リセールの顧客は細かい仕様に拘らず、立地や陽当たりなどザックリしたスペックで評価するから、最低限のスペックを備えて価格相応なこのマンションは手堅い選択だと思うけど。
資産を維持するいう観点で評価すると。
それと対称的なのが、住友のマンションだね。
分譲価格から中古の成約価格まで教えてくれますよ。だから中古を購入するときに分譲価格を気にする方多いですよ。
だって高くても安くても理由が気になるじゃないですか。
裁判はまだ継続中なの？
>>151 匿名さん
まぁ中古検討するときは新築よりもさらに細かい仕様は気にしないよね。駅距離と築年数と元分譲主くらいじゃないですか。その他の要素は枝葉末節で仕様で気にするとしたらディスポーザーの有無くらいじゃないっすか
分譲価格は大切ですよ。
人が１番気にするのはお金のことです。
新築の時4000万だった部屋が中古で5000万だったら損した気持ちになりますよね。逆に6000万だった部屋が5000万で売ってたら得した気分になりますよね。
売買経験があれば知ってることですが、売り主の借入額とかまでわかりますからね。
最近平気で新築分譲時より値上げして売ってる中古ばっかりだけど、この状況って異常だよな？
住みたい街ランキングにも入って知名度が上がってますからね。利便性等考えたらまだまだ上がりそうですよね。普通のサラリーマンでは手が届かなくなりそうです。
>>158 マンション検討中さん
全然異常じゃないですし時価で売却するのは当たり前だと思いますよ。例えば10000円で買った株が20000円に上がってるのにわざわざ取得価格の10000円で売却しようと思わないですよね？特に不動産の場合はせめて時価相当で売却できないと住み替えが困難になりますからね。売却する物件が値上がっているということは新たに購入する物件の価格も値上がっているわけですから。今のマンション市況を考えると、ある程度金融商品としての感覚で買わないといつまで経っても買えないですよ。
>>159 匿名さん
西口再開発の話がまだ織り込まれていない中で不動産価格は市場なりに上昇してますからね。これで正式に西口再開発がローンチされればディベの広告効果と相俟って一段と上がると予想しています（そのタイミングが天井になりそう）。
>>162 匿名さん
抵抗あるのは共感しますがそれでも買う人がいるのは事実で結局のところ価格は需給で決まりますからね。ここの物件は駅距離あって市況の上昇の恩恵は得にくいかもしれませんがそのような感覚をお持ちなら買いやすい物件かもしれませんね。
ここは駅までの距離はありますが近くのヴェレーナは素敵なマンションだと思います。
駅距離も大切ですが、同じくらいグレードも大切です。
>>164 匿名さん
ヴェレーナ？？聞いたことないですけど中小ディベですか？何を重視するかは検討者次第でしょうね。ただ資産価値（＝中古になった時の価格維持率）の観点からはグレードよりも圧倒的に駅距離が重要です。実際の中古の成約価格が物語っています。
新築の時は同じマンションの別の部屋が比較対象ですが、中古になれば別のマンションが比較対象になります。
その時に重要になるのがマンションの特色です。比較したときに貧相に見えるとかなりマイナスなので、グレードは大切ですよ。
>>165 検討板ユーザーさん
駅前に何もない田舎駅なら駅近が正義だと思いますが、浦和駅のように繁華街と共存するターミナル駅では事情が異なりますよ。酔っぱらいが沢山いる場所で子育てしたくないでしょ。
>>166 匿名さん
仕様はいいにこしたことないですが正直あまり中古市場では価格形成のメインの要素にはなっていないですね。仮に駅距離、築年数が同じであれば比較対象の要素になり得るかもしれませんが。その場合であっても仕様よりは分譲主が大手か否か（三井、三菱、住友、野村のいずれか）の方が価格に反映されやすいです。その点、このマンションは三井ですから仕様は大したことなくても同じ駅距離のマンション対比では比較的ましかもしれませんね。
>>167 匿名さん
中古市場見たら実際に駅近の方が高く売れてますよね。浦和駅は当然そうですし、他の主要ターミナル駅ももれなく駅近の方が高く売れています。ただ、住まいに関してリセール価格が全てではないので自身が1番重要視していることを大事にして選ばれたらいいでしょうね。
もっとも子育てという観点からも駅近の方が夜道も安心ですけどね。歌舞伎町みたいな場所とは違いますから。
>>165 検討板ユーザーさん
住まいサーフィンの資産性ランキングで駅から10分以上のヴェレーナグラン浦和仲町が１位になっています。理由はわかりませんがグランなのでハイグレードのはずです。
>>170 匿名さん
当然新築時の売出価格も駅近の方が高いですが価格上昇率（あるいは価格維持率）も駅近の方が高いですよ。中古で売ることを考えるのであれば駅距離だけで言えば近い方が良いというのが事実です。まぁコロナの影響で今後駅近志向がなくなれば話は別かもしれませんが。今のところ変化の基調は見られていないですね。
駅近至上主義なのは一般論としては当然です。しかし浦和は子育て世代が多かったり、高級住宅街と言われている場所があったりで、特殊事情があります。
実際にプロの方も徒歩10分前後まで全く問題ないと言っていましたよ。
>>176 匿名さん
営業は売るのが商売ですからそう言うでしょう。住まいサーフィンのランキングはどのように計算されてるのか不明で序列自体に違和感がありますが、レインズで実際に成約価格が調べられますからご覧になるのがいいと思いますよ。同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。
「高級住宅街」というのはお金を持っている裕福な層が暮らしている戸建てを指しているであっめ、「高級住宅街」＝売却坪単価が高いということにはなっていませんよ。
>>179 匿名さん
記載されている「徒歩10分前後まで全く問題ない」の意味が定かではないですが、実際に浦和駅10分前後であれば将来的に売れないということはないんじゃないですかね。駅近物件よりはディスカウントしないといけないかもしれませんが。
＞同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。
あなたの理屈だと、その2つの場所が入れ替わればパークハウス浦和タワーが5%になり、ヴェレーナグランが15%になるってことですよ。
逆になるってことですよ。そんなことはあり得ませんよね。
浦和タワーの上昇の理由はあの外観含めたグレード感ですよ。
もしも、場所が入れ替われば、上昇率も入れ替わると言うのであれば、もう何も言えません。
>>181 匿名さん
駅距離「だけ」が価格形成の要素だとは言っていませんが、仮に駅徒歩4分の浦和タワーと駅徒歩13分のヴェレーナグランが立地だけそっくりそのままひっくり返れば駅徒歩4分立地の方が新築時からの価格上昇率は高くなるということが統計的に言えます。ご指摘のとおり浦和タワーの方が規模が大きいですし、三菱分譲ということも価格にはプラスでしょうから全く同じになるとは思いませんが。
分かりやすくするためにあえて浦和タワーを引き合いに出しましたが、先に申し上げましたとおり、事実として駅距離と売却価格の相関は非常に高いものになっています。この事実を覆す反証があればお示しいただきたいですが、私が調べた限りではそのような物件は見つけられませんでした。
繰り返すようですが、これはあくまでリセール価格という点で言っているのであって、マンション選びは人それぞれの価値観で選ばれると思いますから、駅徒歩13分の物件を購入する、あるいは購入したことに対して批判するものではございませんので申し添えます。
>>181 匿名さん
蛇足ですがヴェレーナグランの概要を拝見しましたが、30戸とかなり小規模のマンションとなっております。これは当物件にも言えることですが、小規模物件は管理費・修繕費のランニングコストが高くなるため、物件価格から割り引いて考えてあげる必要があります。老婆心ながら忠告申し上げます。
>>182 名無しさん
そうです。逆には絶対になりませんよ。
簡潔に言うと当然駅距離もとても大切ですが、グレードや売主も同じくらい大切と言うことではないでしょうか。それで逆転が出来るくらいに大切だと言うことです。
>>184 匿名さん
リセール価格において、駅距離に対してグレードや売主が「同じくらい大切」ではないということを説明したつもりでしたが。「同じくらい大切」と言うのはさすがに論理の飛躍があると思いますが根拠となるような物件が実際にあるのでしょうか？
当方としてはあくまで過去のデータに基づく統計的見地から申し上げているのであって、将来のことはわかりませんし個別事情による外れ値もあり得るでしょうから逆転することもあるかもしれませんが主観以外でそのような主張をすることはできませんね。
>>186 匿名さん
当然に浦和駅の物件を前提に申し上げていますよ。自分で検討するために回帰分析した結果もありますが、わざわざここで公表するつもりはないですよ。先に申し上げたとおり中古の成約価格はレインズで得られますし、分譲時価格も調べればすぐに分かることですから是非ご自身でご確認ください。ご自身でできないのであれば仲介業者やディベに依頼して分析してもらったら良いかと思います。
というか、わざわざデータで定量的に示さなくても、浦和タワーやシティハウス浦和高砂、プラウド浦和東仲町ガーデンなど、築年数の比較的新しい物件においても騰落率が高いのは駅近物件なんですから感覚的に分かるかなと思うのですが。
これ以上は当物件の掲示板に書き込むのは相応しくないため控えますが、貴殿がおっしゃる「浦和駅は特殊事情でリセール価格において駅近が正義ではない」というような趣旨の主張には賛同しかねるということです。
>>187 評判気になるさん
長々と書き込まれてますが、結局、統計的に有意な差があるデータは出せないわけですね。
例に出すのも大手の目玉物件なので説得力にも欠けます。一言に浦和と言っても色々な条件も違うわけですし正確なものなんて出せないわけで、あなたの主張も単なるあなたの主観なんです。私の意見と同様に。
>>190 評判気になるさん
具体的な例とは笑？
長さのわりに具体例が乏しいような。
全部のデータ見たわけではないので反証出来るわけありませんよ笑
あなたも立証出来ていませんし笑
こちらの話は理解されてますか？
近い方が有利なのは当然です。
ただね「駅近が正義」といきり立つほどの差がありますかね？ってことです。
私が言ってるのは程度問題ですよ。
>>191 匿名さん
浦和は事情が違うとかグレードが駅距離と同じくらい大切とおっしゃっていたと理解していますが、急に程度問題とか言われてもついていけないですよ笑 同じ築年数で駅距離が異なる物件なんて検索すればすぐに出てくるし調べるのは簡単ですよね。浦和はサンプル数が少ないともおっしゃっていましたが寧ろ豊富すぎるくらいですから笑 例えば貴殿イチオシのグレードの高いヴェレーナグラン浦和仲町とプラウド浦和常盤サンクアージュなんかは同時期竣工で新築時価格もほぼ同一ですから確認されてみるといいと思いますよ。
おっしゃるところのグレードが駅距離を覆してリセールバリューで逆転した例を期待していたのですが、そもそも主観でおっしゃっているとのことでしたので追求してもしょうがなかったですね。失礼いたしました
野村の仲町計画が出てましたけど坪350くらいになるんですかね。予算考えたら野村の価格公表前にこっちにいかざるを得ないかな。もしくはこっちもすぐに売れる感じではなさそうなので野村が発表するのを待つか。うーむ
>>191 匿名さん
そもそもこの人戸建ての話をしていて、マンションのことはあまり理解してないんじゃないですかね？
土地の価格は下がっていないとか、見当違いのコメントもあるし。
>>192 名無しさん
まだ書き込んでいたんですね長文を笑。
ですからね、あなたが例に挙げてるのが大手のそこそこ戸数のある物件でしょ笑
話にならんな笑
サンクアージュの方が駅まで近くて大手で戸数も多いですけど、どういうおつもりですか？笑
グレードって何のことか理解されてますか？
逆転できる要素がほぼない物件を持ち出されても笑
話の趣旨を全然理解されていないように感じます。
理解が困難な方に説明するのは無理かな。
えーとですね。大手の方が土地の取得にも有利です。駅に近ければ単価を吊り上げれるためグレードも…なんてこと書いても無駄かな。もう理解出来ないですよね？ようは比較できないんですよ。できる物件があったとしてもサンプルが少なすぎる。
バイアスがかかった方に言っても無駄なので諦めますね。
>>194 マンション検討中さん
そうですね。当方としては前提や具体例を出しながら丁寧に中立的に説明したつもりでしたが結局理解されずじまいでした。投稿を見ているとおそらく戸建てではなく徒歩10分超の中古マンションを買われた方なのではないかと思います。
>>196 名無しさん
その例に問題があると書いたんですが笑
比較の対象にならない物件を比較して、ドヤ顔で駅近の正当性を主張しようとされてたので諦めました。
初歩を理解されていないようでしたので。
>>195 匿名さん
客観的事実と主観的意見を分けて思考整理された方がいいと思いますよ。一度冷静に過去のご自身の投稿をご覧になってください。ヴェレーナグランというマンションをハイグレードとおっしゃっていたのは貴殿ですよね？ちなみにサンクアージュは80戸程度ですが同時期竣工の中でも戸数は少ない方ですし、線路横で立地条件も良いとは言えないですが新築時+20%程度で成約していますよ。
ここからは当方の推測ですがスーモなどの検索サイトで駅徒歩10分以内でソートをかける人が多く、僅か3分の差でも売却価格に差がつきやすいのではないかと考えます。
>>198 名無しさん
あなたがヴェレーナで比較してきただけですが笑
何言ってるんですか、浦和タワーとヴェレーナで間違った比較したり、サンクアージュとヴェレーナで間違った比較したり笑
ちょっとちょっと比較を間違ってますよ笑
>>200 匿名さん
だったら、あなたがお相手を唸らせるような事例を出したらいいのでは？自分は怖くて反証材料出せないくせに、お相手の事例にだけ突っかかるのはフェアじゃないですね。
ちなみに、私見では駅近は大手デベで仕様のグレードもあげながら価格も上限まで上げて売り出すことが多いので、あなたの理屈だとそもそも駅近と駅遠で純粋な比較はできませんね。
小規模とタワーを比較して「駅近が正義なのだ」とか笑
私なら恥ずかしすぎて前を向けない
まずは認めましょうよ。
>>199 マンション検討中さん
はい、ちょっと面白かったですが面倒になってきたので以降はスルーしたいと思います。
個人的には当物件は駅遠と言えどフェアな価格設定ですし予算制約があるなかで検討に値するとは考えています。
>>202 マンション検討中さん
ですからずっと書いてるじゃないですか笑
比較が出来ないから、私は主観を言ってるだけだと。
それをあなたがおかしなこと書き込むから変な感じになるんですよ。
わかりましたか？あなたも私も主観なんですよ。
それをわからずにドヤ顔するあなた。それをわかって主観ですと言う私。
そもそも違うんです。
>>202 マンション検討中さん
ご意見に賛同します。駅近を選ぶのは共働きで世帯年収が高いケースも多く予算も余裕があるのでディベとしても仕様を妥協するより寧ろ充実させているケースの方が多いです。
>>205 匿名さん
ちなみに200さんはもともと議論していた当方とは別の方です。もしかするとヴェレーナという物件を推してきたのも貴殿ではなく別の方でしたかね？私は面倒になってきたのでここいらで失礼させていただきますね。
>>207 匿名さん
面白い解釈をされますねw
一連の流れであなたが一番的外れなことを言っているのは火を見るよりも明らかです。主観でもいいから理屈づけができないと周りは納得することはできません。
一般論では駅に近い方が正義です。
しかし浦和のように学区や周辺環境を含めた特殊事情がある地区では、駅近は参考程度にして個別に判断しましょうね。
>>206 名無しさん
そうだと思います。恐らくそういう効果も含めて駅近の方が資産維持率が高いのだと思います。ただ、当然その中には「駅近だから」という理由も重きを占めていると思いますが、グレードや大手デベであること切り分けることは出来ないので、匿名さんに言わせれば「主観だ」ということになるんでしょうね。
ちなみに、私の「主観」でも、駅近はやはり最大の魅力ですし、資産維持率の最大の理由は駅からの距離だと思っています。ただ、高騰した浦和市場では、このマンションは非常に魅力的に映りますね。
色々とうっかりされていてバレてますよ笑
>>211 マンション検討中さん
そうなんですよ、匿名さんのおっしゃることはチンプンカンプンで何一つ賛同できませんが、この物件については駅遠だからダメということは言っておらず、駅遠なのに割高な価格設定が多い中でフェアで検討に値する物件だと思っています。
議論を正確に理解して整理していただける方とコミュニケーションできてありがたいです。
何から何まで恥ずかしい方なのかもしれないです笑
頑張って下さい笑
>>214 匿名さん
貴殿のご投稿を見るに、ここでも「当マンションの価格妥当性」と「浦和駅界隈の中古市場における価格形成要因」をごっちゃにされているものと推察いたします。
不動産は高い買い物ですが、売る側は当然に売るためのアピールをしてきますので、専門家だからといって鵜呑みにせずにご自身でしっかりと整理されたほうが後々の後悔がないと思いますよ。貴殿のご健勝をお祈り申し上げます。
間取り見ると北側洋室の柱の食い込みがきついのとアルコープほとんどなくて共用廊下にゆとりがないのが気になる。あと共用廊下に対して居室を斜めにカットしているのも居室にするための採光基準を取りにいっているように見えるけど家具配置とかしづらそう
中古も含めて検討しましたが、こちらのマンションの住戸を購入しようと思います。
何度か足を運びましたが、とても静かな良い環境だと思います。駅から遠いというご意見もあるようですが、私にとっては今住んでいる賃貸と駅までの距離はあまり変わらないので、気になりません。こちらの書き込みを拝見して、色々と調べていくうちにこのマンションへの思い入れも出てまいりました。マンション購入を決めるのは初めてですが、移り住む日が楽しみです。ありがとうございました！
浦和駅から東京駅までどのくらいで着くのか調べてみたところ、28分なんですね。1時間くらいはかかるかと思っていたので、予想よりも早いことに驚きました。
池袋乗り換えだと38分かかるみたいですが…
通勤が都内でも購入範囲ですね。
家族が都内に通学することもできると思いました。
駅徒歩12分が少し遠いかなと思うのですが、距離的にはどうですか？
見学に行ってみましたが、ここでどなたかが書かれていたように、設備に物足りなさを感じました。駅からの距離、設備が最低限であること、正面のマンションに眺望が遮られることを考えると価格は妥当だと感じました。
何度も言われてるけどオプション付けるの前提だね
まぁ、今の浦和のマンション事情なら順当に売れるでしょう。
ココ以上に、分譲価格が実際の資産価値に近い物件ないもの。
割高な住友マンションと価格面で分かりやすい程の差をつけるために、標準設備をあえて簡素にしたのかも。
徒歩11分だから遠くはないですよ。
駅徒歩10分の墓地隣接ドミノにあんな値段つけられてる環境だからな
>>227 名無しさん
それ以上にドミノや墓地隣接は敬遠されますよね。
中古市場なら競合が多くて尚更。
リセール時の資産価値維持の観点から、新築でドミノや墓地隣接は将来性が無いよね。
>>228 通りがかりさん
ドミノや墓地隣接はマイナス要素ではあるでしょうけど将来性ないとまでは言い過ぎかなと。駅遠物件にも言えますけど要はそういうディスカウント要因がちゃんと織り込まれた価格で買うのが大切なのかと。
ここでも住友の話題が出るとかどんだけ人気なんだよ(笑)
釣り上げの象徴みたいな価格してるからなあ
この前浦和から商店街通って歩いてきました。
気になったのは商店街の中にたばこ屋があり、喫煙スペースがあったことです。また、よくある飲食店の入口にある喫煙スペースも一つ見つけました。
駅12分はバスもあるしまあ我慢できましたが、
偶然か車に乗りながらタバコ吸う車2台とすれ違いました。個人的なこれまでの経験からなぜか浦和は喫煙者が多いイメージです。
したがってキャンセルしました
>>232 マンション検討中さん
それはさすがに近視眼的では？むしろ歩きタバコなど見たことなく県内では比較的民度は高い方かと思います。
まぁ悪いイメージ持ってしまうと住んだ後も引きずるでしょうから辞めるが無難かもしれませんね。
>>232 マンション検討中さん
どこの商店街のことだよ(笑)
通行してるだけの車つかまえて「タバコ吸ってるく車がいた」とか、徒歩12分の距離をバスがあるから大丈夫とか、感覚が普通じゃないよ。
以上の内容を踏まえて、キャンセルを含めた全ての内容が嘘であると推測できる。
浦和駅からマンションまでのイトーヨーカドーの途中に喫煙所があるのはほんとですね
>>236 マンション検討中さん
喫煙所というよりタバコ屋に灰皿置いてあるってだけで気づかない人の方が多いレベル。そもそも駅までの導線での喫煙所の有無がマンション選びにどう関係してるのかよくわからん。マンションの目の前であれば気になるかもしれないけど
こんなくだらない理由で手付金を放棄してキャンセルする人なんていないでしょ。
みなさん嘘に付き合って優しいですね。
浦和は県庁所在地
すみません、キャンセルというのは要望書からのキャンセルという意味でした。
タバコはたまたまかもしれないけど、伊勢丹前の喫煙所も私からするとあり得ない場所にあるんですよね。
こういうやべえ人と相対するあたりスモーカーも大変だな
タバコ嫌です。
喫煙所の前はなるべく通らないようにしています。だから力や伊勢丹の前はあまり通りません。
>>242 名無しさん
駅周辺のガヤガヤは、一定程度栄えた街での駅周辺のデメリットですよね。ここなら周辺環境は落ち着いていますが駅までは少し距離がある。
一長一短ですね。
>>249 マンション検討中さん
どっちみち駅に近かろうが遠かろうが日々通るんだから喫煙所だとか居酒屋なんか避けようがないと思うんだけどな。駅近の方が資産価値は維持されやすいから駅遠物件は一長十短くらいに思っているけど浦和高いから予算次第でこういった物件を検討せざるを得ないんでしょうね。
居酒屋の近くにはゲロあるよ。
ただ通過するだけと、ゲロの目の前に住むの全然違うと思うけどね。
仲町小学区に限定した話ですが、浦和駅に近ければ小学校が遠くなり、小学校に近ければ浦和駅が遠くなります。
ここは設備微妙だけど上層階のEとDは眺望悪くないし、オプションつければむしろコスパいい気がする。ディスポーザー使わないし。よーし本気で検討しよう！と思って今日話聞きに行ったら、狙ってた上層階の部屋売れてた…なんか先着順になってたっぽい。ま、しゃーなしだな。
あまりここの掲示板伸びてないし注目度低いのかもしれないけど中途半端に駅徒歩7-8分の物件を5分以内の物件と同じくらいの価格で買うくらいなら10分超の物件をお安く買った方がお得感あるけどな。
リモートワークやラストワンマイル問題解決で駅に行く必要性がどんどんなくなるから、これから駅近の価値は下がっていくだろうね。そしたら今高値で駅近物件を買うと損するよね。
5年後10年後の未来を考えたらここの物件がお買い得だよね。
>>256 マンション検討中さん
長期的には人口減でマンションの需給が緩むことを考えると駅距離のある物件は相対的により売りづらくなるって考えることもできるけどね。そもそもワクチンが普及するなりウイルスが自然収束するなりしたら普通にオフィス出勤する会社の方が多そうだしね。既に電車混んでるけどさ。
諸々考えても駅近が良いと思います
>>257 eマンションさん
違うよ。
上がる時は駅近の方が上がりやすいけど、下がる時は駅近の方が下がりやすいよ。バブル崩壊から学ぼうぜ。
これから不動産は下がる要素しかないのに駅近を高値で買うなんて考えられないよ。駅近を買うなんて今しか見てない人だけだよ。
>>261 マンション検討中さん
市場が下がるのは5年後～10年後くらいだね。
10年後に駅近買うならいいかもね。
今、駅近買ったら下落幅が大きいから悲惨なことになるだろうね。
>>259 マンション検討中さん
別にマンションはリセールのためだけにあるわけじゃないからね。テレワーク等で価値観が変わりつつあるけども、生活する上で駅近が便利であることに変わりはないから、その対価として価値があると思うなら別に問題はないよ。
さすがに大して市況が下がる確証もないなかで10年待つのは得策じゃないよね。浦和でまともな3LDKに住もうと思ったら込みで年間200万くらいはかかるわけで10年で2000万円も他人の財布にお金が入ることになるよね。逆に住宅ローン金利低いから今買えば10年で残債もかなり減らせるわけで。今から10年かけて賃貸組が勝てるほどマンション価格が下がるとも思えないけどね。駅遠物件はいざしらず。
>>265 マンション検討中さん
駅近は下落幅が大きいというのは本当にそうなんですかね？過去にそんなケースってあったのかな？建築費の高騰で駅距離あっても高かったりするから駅近の方が下がるっていうのは感覚的にしっくりこないですけどね
駅近が下落すると、みんな駅近に行くから駅遠はもっと下落するよ
ここは駅遠だけじゃなくてあらゆるところでコスト削ってるからこの値段なだけで別にコスパ良くはない
今後は駅に行く必要がなくなるよね。
テレワークもそうだし、今だってスーパーに行く必要もなくなってきてる。
駅近の価値が下がることは間違いなさそうだから駅遠との価格差はなくなるだろうね。
駅近の方が履いてる下駄は高いからな
やたら駅遠を推してるけど、確かに駅遠でも部屋数が多かったり占有面積が広かったり駅近にない魅力ある物件は好まれると思うけど、商業施設は依然として駅近に集積するし、好立地は外資が投資したりもするので、駅近物件のコストや価格が大きく下がるという訳ではないと思う。
>>272 匿名さん
駅に行く必要のある人が減る。
スーパーに行く人が減る。
駅近に住みたがる人が減る。
だから駅近の将来性が危ういんだよね。
今は駅近でいいんじゃない。
でも将来は下がるだろうから不安だよね。
資産価値って欲しがる人の数に影響されるから、これから駅近を欲しがる人は間違いなく減るんだし、駅近の将来性は不安しかないよね。
ドタ感で駅遠推すのはいいんだけど論拠が無さすぎるというか妄想に近いから腹落ちしないんだよなぁ。コロナの新規感染者数が最多更新してるこんな環境でも駅周辺の人は多いし。
>>276 マンション検討中さん
ほんとそれ。このマンションは魅力的だけど、変に駅遠を推されると逆に違和感を覚える。
駅近を欲しがる人は間違いなく減るとか言ってるけど、「駅遠でも妥協しても良い」という人は増えるかもしれないけど、「駅近が欲しい」人が減ることと同義ではないと思う。
言葉遊び始まっちゃったよ
>>277 マンション検討中さん
駅遠を正当化しないと購入しづらいのでしょうけど、駅近は下がるからみたいなロジックは無理がありますよね。そのような予兆があればいいのですが中古物件を見ていると相変わらず駅遠は安くても売れ残りやすい状況が続いていますし。
駅遠の資産価値の優位性を語るのではなくて、この物件は駅距離のディスカウントがフェアにされていて価格が抑制されているから仮にリセールしづらい状況になってもローン返済に支障がないっていう理屈付けなら分かるのですが。
今現在の話がしたいのか、未来の話がしたいのかどっちなんだ？
未来の話なら駅に行く回数が減ることは間違いないだろ。
別にここを推してるんじゃなくて、駅近を高い金出して買っても、将来的に割食ってツラいぞって話。
駅行くことが減ることはあっても増えることはないわな。
276 マンション検討中さん
283 マンション掲示板さん
276と283は名前変えてるけど同じ人だよね。
この人、色々な掲示板に名前変えて書き込んでるけどポカが多いから自演バレバレなんだよね。
一般論でこれから駅に行く回数減っていくだろ。
駅近は下がる理由しかないだろ。
駅近にリスクがあるのはその通りですが、同様に都心へのアクセスというのも、今後は優先順位が落ちてきます。
個人的には、リモートワークが定着して回数は減っても主たる移動手段は電車だし、子供は通学で電車を利用するので、都心から離れた駅の駅近物件を狙います。
どこに価値を見出すかは人それぞれですね。
駅10分以上で物件かったら一生の終わり
不動産仲介やってる友人には将来のリセールありきで買うなら駅徒歩5分以内か遠くても7分以内の物件にしろと口すっぱく言われています。それでも駅遠物件を買うなら駅距離のマイナス要因を補うほどのプラス要素（井の頭公園のような認知度の高い人気スポットがある、大規模ショッピングモールが至近など）がある物件にしとけとのことです。
架空の友達登場させてまでまだやんの？
リセール前提に買う物件じゃないけど、子育てファミリーなんかの一次所得者にはアリだろうねってとうの昔に結論出てんだろ
>>292 eマンションさん
まだやんのも何も意見交換するのが掲示板なので、結論が出てると思うなら書き込まなきゃいいし板見なければいいのでは？
リセール前提に買う物件じゃないけど、子育てファミリーなんかの一次所得者にはアリという意見には賛同します。
冷静になって考えてください。この場所でこの値段、、1000万高いです。
テレワークが定着して自動運転も進んだら物の運搬や人の移動も容易くなるから、今高値で駅近買うリスクは大きいよ。
ただ浦和ではリセールが最優先ではないから、納得できるマンション買えばいいけどね。
>>296 匿名さん
足元では確かにそう言う流れはあるけども、今は既存の価値観がドラスティックに変化している時期だから、10年後20年後にどう変化しているか、どう落ち着いついているか、逆に揺り戻しが起きてるかは分からないけどね。
そして、駅近が仮に下がるとして、下がる程度は誰にも分からないから結局雲を掴むような議論。
>>297 マンション検討中さん
どの程度下がるかは不明でも、下がることは確実だよね。
下がる時って高額な物の方が下落率が高いから、資産価値目的で駅近の高額物件を買うのは愚かなんじゃないかな。
>>298 匿名さん
要するに駅遠の方が価格下落率が低いということを主張されたいのだと思いますが駅近が駅遠よりも価格下落率が大きかったことって過去にないのでは？駅近の価格上昇率が鈍るかもしれないという程度のguessであれば違和感ないですけど。
普通に考えて駅に行く回数が減るから駅近の価値が減るってことでしょ。
どれくらいかはわからないけど駅近が下がるのは確実だよねって話でしょ。
確実なのはここまでで、あとは各々で予測するしかないよね。
駅の利用者数と利用頻度下がったら価値も下がるぞ。市場原理わからんのか。
同じ三井でも駅近物件はリセールバリューをアピールする一方で駅遠物件は静かな住環境を強調。決して駅近はうるさいけど駅遠はリセールバリューはイマイチですみたいな売り方はしない（当たり前）
将来的に駅近は下がるで間違いないわな。
ところで駅近って徒歩何分？
アンケートで多いのは10分だけど、ここもギリギリ駅近？
>>304 マンション検討中さん
古いデータ持ってきてまで駅近アゲたいの(笑)
みんな昔話しじゃなくて、将来の話をしてるのにね(笑)
なんだか必死だね(笑)
そう思うなら別に駅近買えばいいじゃん(笑)
>>308 マンション検討中さん
必死もなにも今分譲してるパークホームズ浦和常盤コンフォートプレミアにちょうど良いグラフがあったので共有してみただけです。面白いかなと思って。予想どおりの反応でした笑
不動産営業も物件によってトーン変えなきゃいけないから大変だよね
駅近の定義ってないらしいね。
>>311 匿名さん
三井が分譲中の物件のホームページに載せているグラフなので古いと思うなら三井に言ってください笑
ご自慢の将来が予測できるような駅近にステータスのない時代の新しいデータを披露なさったら良いと思うんですけど。トートロジーはやめてくださいね。
駅近絶対下がらないマン
駅近絶対下がらないマンは名前変えて自演してる理由を説明するべきだ。
これだけ荒らしてるんだから説明責任がある。
駅近ならどれだけ社会構造が変わってもバリューを維持できるらしいからこの物件ちょっと考え直そうかなあ
>>318 匿名さん
連投されなくて大丈夫ですよ。自演も何もなくて304.309.313.317は話の流れから自明と思いますが私でございます。意識せずにコメント入力されるときに自動セットされる名前をそのまま使っているだけです（cookieをオフにしているため）。
荒らしていたつもりはないですが、たまたま発見したグラフを面白いと思って貼ったのは良くなかったですかね？もし気分を害されたのなら伏してお詫び申し上げます。駅近絶対下がるマンさんの新しいロジックを楽しみにしております。
>>325 匿名さん
どういうことですか？オフにしていればウェブ上に情報が残らないということです。オンラインのショッピングサイトも毎回ログインが必要になります。
あまりマンション掲示板で話す内容ではないのでGoogleでお調べください。
[No.315～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
このマンションと全然関係ないし、つまんねーし、お前らそれぞれの日記に書いとけよ。
どうでもいいわ。このスレの趣旨とズレまくってるから。
このマンションより駅近くに、
もう一棟、三井のマンション建設予定ありますね
>>334 匿名さん
うらもん商店街の終わりのところですね。
取得した土地の形状の兼ね合いで西向き or 東向きで建設予定だとか。15階建てでしたか。駅徒歩8分くらいだから、ここよりも高い値付けになるのかな。
坂下通りのところですか。
その辺は、大雨のときや台風のとき、浸水はしないんでしょうか。
>>333 匿名さん
名前変えて連続投稿してる方がいるんです。
投稿内容は駅近の資産性について意気揚々と書き込んだり残債割れの不安を煽ったり特定デベのネガティブキャンペーンしたり逆に特定デベのポジティブキャンペーンしたり。名前を変えてあちらこちらに投稿してるからそんな流れになったんですよ。
近隣住民です。隣のオーベル中古で売りに出てるのを見ても、東向きでもかなり高い（南はそもそも出てない）うえにすぐ売れてるので、このくらいの価格ならそこそこ割安感ありますね。もっとも、設備や眺望の点でオーベルのが上だし築5年くらいなので、タイミング合えばそっちの方がいいのではという気も。。。
たしかに駅から距離ありますが、静かで学区も良く公園や隠れ家的なお店も多いので、意外と人気ありますよこのエリア。
三井が仲町2丁目にまた新築マンション計画するみたいですね！
三井旋風
旋風というか三井は王道
日当たりは良さそうですね。
モデルルームに行ってみましたが、常盤の2つとここで、検討している人はそれぞれいる感じでしたね。まだ選択の余地がある3丁目がやはり人気ありそうでしたが。
色々浦和の物件見てますが、ここは価格も周辺環境も良い感じなので購入迷います。
私もモデルルーム行きましたが、人気なんですね…まだ半分くらいの住戸は選べました。
仰られるように、周辺環境も価格もいいなあと思います。
商店街を通ってくればアトレから11分とはいれそんなに距離を感じませんし、ロイヤルパインズホテル周辺にも小さなお店もたくさんあり、歩くのが楽しいエリアだなあと感じました。
商店街が近くにあって静かなところなら良いんじゃないかな。
販売価格も上が６０００万台で収まっているし、まずまずだと思うな～。
サイトに植栽開花スケジュールがあるけど、管理する方も大変そうだね。
本当に何を優先して選ぶかですね。ここは駅からそれなりに歩きますし設備もオプションでグレードアップしたくなる部分もあるものの、浦和駅の利便性は◎
北浦和の10丁目の方が設備などは良いしZEHでランニングコストなどは安くなるのかも？という視点、逆に駅から8分とはいえ北浦和で京浜東北のみの利用になるという視点などなど。
駅から結構歩くからこそ、値段も浦和駅が最寄りの割には安いんだろうなぁ。
自転車で行けたら一番いいんだけど
浦和駅の周辺の駐輪場ってそこまで多くないような印象なんですよね。
あったとしても
そこまで多くはないだろうから、競争率は高そうな予感。
浦和駅の北改札から歩けば10分ちょいでしたね。信号もほとんどないし個人的には気にならないかなあ
間取りDは完売かな？
完売した？
12月よりもモデルルームは予約取れなくなってきてるね。
すまいサーフィンだとここが1位なのか
近くのヴェレーナグラン、中古で6980万…浦和はやっぱり強いのかな。
>>360 マンション検討中さん
近くのオーベルやプラウドを見てもわかるように浦和駅西側の高級住宅街と言われている地域はやっぱり強いですよ。多少駅から離れても流動性が高いです。その価格で売れるかどうかはわかりませんが。
>> 361
なるほど、商店街通るとさほど距離も感じませんし遠くともやはり浦和はまだ強いのですね。ここはやはり値ごろなのかもしれません
浦和駅でも西口だったら10分以上でも大丈夫だけど、東口10分以上の資産価値は厳しいよ。
ここは西口だからセーフ。
素朴な疑問ですが、皆さんあまり小学校への距離は気にならないのでしょうか？
浦和は学区が広いためある程度仕方ないですし、ここは仲町小までは1.2kmで遠い訳ではないですが、親になると過保護になってしまい、徒歩10分以内のエリアに住みたいという思いがあります。
近ければ近いほど安心だとは思いますが、治安も良いですししっかりとした歩道を通るのでそこまでのマイナスにはならないかなと思います。
付属小に入れたら一番いいんですけどね。
私は1.2kmは遠いなと思っていましたが主人は徒歩30分で通っていたとのことで全然気にならないといってましたね。浦和の西口、という時点でそこは仕方ないのだと思うことにしました。
最近モデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？
4900万の部屋はなくなったのかな。最低価格5000万からになってるね。
値上げはさすがにないだろうし。
4900万円安いですもんね
>>値上げはさすがにないだろうし。
第1期で安くて第2期で少し高くするというのは聞いたことあります。
値下げはあっても値上げはなさそう。
月々9万円台よりと書いてありましたが、この金額なら購入しようと思えそうでした。正直、賃貸と比較しても買えそう・・・
売れ行き好調そうね。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
最低販売価格が5200万?になっているので低層階もそれなりに売れてるんだな。BとかCの2?4階くらいが埋まってきてるということかなあ。
比較的リーズナブルな物件で、立地もそこそこということで評価が気になります。どれくらい残っているんでしょうか？
通りがかりです。仲町2丁目のガーデンハウスさんは7,000万円代なんですね、、それに比べるとかなり安価なんですね、、、2丁目と3丁目とそんなに相場が変わるんでしょうかね。
三井さんなのにそんなに安価とは、、ちょっと驚いてます。逆にガーデンハウスさんが高いんでしょうか、、。
安価には三井不動産の企業努力が感じられます
前後に既存マンションがあり日当たり不安のある土地を安く購入し、設備仕様を落とす
営業の担当者さんも北浦和の販売物件とは設備は異なりますって言っていましたし。
設備は北浦和の特に10丁目と比べると落ちますね。浦和に住む、という点ではこちらに軍配があがるかな。
日当たりは南東側の戸建てがマンションにならなければ当面は問題なさそうですが。
東南側の戸建？
もうすでに影が。。
>>380 匿名さん
これって何時ごろ撮られた写真ですか？おそらく午後15時過ぎとかだと思いますが。南南東向きなのですべての時間でこの状態ではないかと。もちろんどの階か、どの間取り化にもよりますけどね。
写真の日時は
1月28日 12時22分です。
>>383 匿名さん
なるほど、真冬はこんな感じなんですね。ありがとうございます。
12月の日中に見に行ったときは日当たり問題なさそうに見えたので。やはり季節によって太陽の高さも違うから一概には言えませんね。
我が家も先週日当たり確認しました。グレードは落としてるのは分かってたけど、まさか日当たりまでとは。
午前中は南南東向きですから、現在の環境である限りは日当たりも大丈夫でしょうが、南中高度の低い冬場の午後はオーベルの影響を受けるということでしょうね。部屋の場所による、というのは前提で。そう考えると一番お買い得なのはDの間取りかな。
モデルルームで日当たりのシミュレーション見せられましたね
織り込み済みでしょ
ここの隣のレジデンスじゃないオーベル仲町が中古で出てますね。中住戸と同じくらいの間取りの3階で4700万。こんな感じに中古価格なっていくのかな。
マンション選びは難しいですねー
設備仕様とか含めて住居環境よりも浦和に住むこと、学区などの点を重視してかつリーズナブルに手に入れたい、そして新築、というのを求める方に向いてるのかな。
先日モデルルーム行ったときに説明受けましたが、上層階のDとEは日当たりも良いし、眺望も抜けてる感じのシミュレーションでしたね。もう買えませんでした。ABCの部屋は日当たりや眺望を納得の上でコストメリットを感じられるなら買いなのかもしれません。悩ましいです！
>>394 通りがかりさん
私は12月にモデルルームいきましたがDの10階以上はもう全部なかったと思います。Eは最上階とか残っていましたが売れてしまったんですね。角部屋で73あるから結構な価格でしたが。
Aは南南東はがっつりオーベルだけど、南西側もあけてそちらはかなり開けた感じ。
やっぱり自分が納得するかどうかですね～
住みたい町ランキング、今年は浦和は8位ですか。
[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
契約しました。Aも売約済出るそうです
ここは駅近で考える前に近隣インフラで検討すべき物件ですね。
市役所、市役所裏の緊急夜間病院、警察、消防、改装して綺麗になる常磐公園や別所沼公園などなどかなり整った土地だと思います。
南南東向きなので午前中はほぼ全ての住居で日当たり良さそうでしたよ。午後は場所によってオーベルの影響で影になる部分も出てくる感じだと思います。
先日こちらのマンションのモデルルーム見学に行きました。
8月頃から販売しているようですが、先着順にもかかわらず、今の段階で売れ残っているのはあまり販売ペースは良くないのでしょうか？
Eタイプの部屋を検討していますが、割高ですかね…？
中途半端な商業施設や飲食点より区役所近い方がよっぽど役立つわ
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
ここの前建ては確かにすごいけど、購入を検討する際に後ろ向きになるほどではないですね。マンションが建つときには多少なりとも周辺からの反対はあるでしょうし。玄関側のマンションとの距離が近いからって生活に影響ないと思いますけどね。目隠しあるし。むしろエントランス側の戸建ての方が日当たり悪くなってるから気の毒だと思いますけど。
南浦和の西向きマンションと比較されているようです
>>417 評判気になるさん
ここは浦和駅といえど駅距離がかなりあり、仕様が低く、後ろのマンションが余りにも近すぎますからね…。その分安いですが。
資産性やブランド感を重視するか、駅距離や住み心地の良さを重視するか、価値観次第で評価が別れますね。個人的にはファミリーで長く住む前提ならばルピアコート南浦和の方が良いです。
ルピアコートの南浦和と価格はほぼ同じですもんね。けっこういいマンションではと思っています。
ルピアコートは西向きで南には13階建てのヴェルビュ南浦和イマージュがあって南はふさがっている（角部屋以外関係ないですが）、坂もそれなりにある。だけど、設備仕様は良いし西側は第一種住宅地でリビングからの眺望は保証されそう、武蔵野線も使える。
三丁目の方は浦和の利便性、駅力は高いしちょっと遠いけど学区も良いとされている、日当たりと眺望も現時点では良いところが多い。でも設備はルピアよりも劣るし徒歩11分（個人的には三丁目の徒歩11分は、商店街を通ることもあって遠いとは感じませんでした）
何を重視して考えるかですね。入居の時期も違いますし。
南浦和に住んでたことありますけど絶望の街ですよ
駅最寄りのスーパーに万引きは犯罪ですって書かれた紙がデカデカと何枚も貼られてるレベルの街ですし
住宅地として栄えてる訳でもなければ、まともなデパートに行くのにも交通機関や車が必要な訳で何かと不便です
まあ何を重視するかによりますってやつなんですかね
>>419 マンション比較中さん
仰る通り何を重視するかですね。どちらも、今の相場的の中では値頃感がありつつも強みがちゃんとあるので、坪260から270が予算の方でしたらどっちも良い選択だと思います。
>>418 匿名さん
マンション最寄駅に停まる路線が違いすぎて、主要な目的駅はルピアコートよりこっち方が早く着くんじゃないですか？
駅が違うので距離が近い方が優れてますなんて単純な話にはならないかと。
>>422 匿名さん
どう読み間違えたか謎ですが、ルピアコートの方が駅距離近い分目的地に早く着くなんて言ってませんが？
住みやすさの話で、駅距離が近い方が雨の日等何かとストレスも少ないですし、このマンションの仕様の低さやドミノ感を考えると、私はルピアの方がいいなと言っただけです。そもそも価値観次第と言ってますが。
あとは私はフレックスタイム制なので、通勤ラッシュをずらせばそれほど待たずに始発に座れるので南浦和駅の良さを感じてます。人それぞれです。
>>420 匿名さん
南浦和の西口に住んでますが治安良くていい街ですよ？東口は少し雰囲気違うかもしれませんが。
浦和程栄えてはいませんが日常の買い物には十分ですし、浦和との価格差を考えたら南浦和も十分選択肢になりますよ。
同じ値段なら当然浦和ですが、このマンションレベルで条件落とすなら私はルピアかなというだけです。
人それぞれ、ですね。
このエリア学区はいいですし、治安もいいのですが、教育熱はかなりすごいですね。公立のレベルが高い反面、内申が取れないという話も。。。そのため、南浦和の塾に送迎している人も多く、特に小学校高学年くらいになるとそれだけで結構な負担になったりします。京浜東北メインなら南浦和も利便性はそれなりに高いのでは？もっとも、新宿方面を利用するには不便ですし、駅前なんもないですが。。。
完全に個人の感覚ですが、浦和周辺に住むとしたら、浦和駅の次点は北浦和で、南浦和は無いですね。昔少し住んだ時の印象が悪すぎて、今もそのイメージから脱し切れていないだけですが。
>>425 匿名さん
住んだ身として事実を織り交ぜた話をしてるのに、個人の感想でそれは違いますと擁護されても、、、
私としてはマンションの仕様の良し悪し以前の問題と思っていて、このマンションがイマイチだとしても南浦和にしようなんてのはやめた方が良いですよってだけです
そもそも、なんでこの板で不自然にルピア推しの人達が沸いてきてるのかね？
浦和で「パークホームズ 」を検討してる人の選択肢に、南浦和の「ルピア」はほぼ無いのでは？
>>430 匿名さん
個人の感想に対して個人の感想で返してるだけですし、あなたが間違ってますなんて言ってませんが…？
客観的なデータで言えば、直近の犯罪率では南区より浦和区の方が高いですよ。ほぼ同じですけど。どっちも同じくらい治安はいいです。
https://www.police.pref.saitama.lg.jp/documents/882/r2hannzairitukakut...
まぁ他のマンションの話をする場ではありませんね。どっちも比較検討してる中で上でルピアが話題に出てたので自分の考えを述べたまでです、失礼しました。
文京区からの移住で、埼玉なら浦和駅徒歩圏内のマンションを考えています。
こちらのマンションは駅から離れていますが、その分落ち着いて過ごせそうですね。
周辺にはおしゃれなパン屋さんや人気の洋菓子店、裏門通りにはおにぎり屋さんや食パン専門店などがあり住んだらお買い物も楽しそうです。
マンション近辺にスーパーはありませんが、自転車や車を利用してOKストアやロピアへのお買い物も可能なのかなと思っています。
>>433 匿名さん
私もあなたの意見を否定はしてませんから安心してください、南浦和のマンションが引き合いに出されてたのであの街は後悔しますよって実体験を述べたまです
大変失礼しました
これだけ駅から離れる上にディスポーザーや規模感等のメリットも無いなら戸建てで良い気がしちゃいますが、近くの戸建てだとどれくらいするんでしょうか。
>>431 マンション検討中さん
同意見です。
ここを本当に検討してる人は、距離はありますが「浦和駅最寄り」と「学区」ありきの価格帯を考えてる気がします。南浦和は見てないでしょうね。
>>439 通りがかりさん
私も、ここは新築かつ浦和が必須条件で、かつ予算が坪300万未満の方じゃないと検討しないと思いますので、他の駅も選択肢となり真剣に悩む方は少ないと思います。
マンマニも言ってましたが、浦和駅といえども徒歩10分程度の物件ならここくらいの価格で設備や規模感に優れた物件の選択肢は沢山ありますし、中古を気にしない方でしたら中古に行くでしょう。坪300前半出せる方でしたら住友物件なり行くでしょうし。
新築かつ浦和駅最寄りじゃなきゃ嫌だけど6000万以上は出せない、でも駅距離と資産性は妥協できるという顧客ニーズに上手く合致した、今の時代に沿ったいい物件だと思います。
>>438 検討者さん
購入者ですが、ディスポーザーなんて要らないと思いました。規模感というのがよくわからないのですが、規模感でメリットを感じるかは人それぞれですよね。さいたま新都心にできる大規模マンションに惹かれない私みたいな人もこの物件は合っているんだと（勝手に）思ってます。
新築戸建は狭小な土地に3階建てが浦和のスタンダードです。浦和駅徒歩距離が同じ条件なら、価格は6,500万円くらいでしょうか。検討しましたが、あまり見ませんね。
>>441 マンション検討中さん
わざわざありがとうございます！
今のマンションにディスポーザーあるので個人的には欲しい設備ですが、無くても困りませんね。規模感は、住居数が多い方が一般的に共用設備が良かったり管理費が安くすんだり、単純に目立つのでリセールが良さそうだったり、後は管理組合の輪番頻度が低くなるのがいいなぁと思った程度です。
>>440 通りがかりさん
徒歩10分で中古の選択肢、そんなに豊富にない気がするんですが、そんなことないですかね。最初中古で検討して、駅距離や同じ広さだとここより高い（ふっかけられてるのかもですが）ところも多くてここを検討するようになりました。もちろん築年数にもよりますが…
>>444 マンション検討中さん
一般的にはあった方がいいとは言われてますね。今の家についてますが、やっぱりあると便利です。24時間ゴミ捨て可と言えども毎日はゴミ捨てしませんし、調理中にシンクに生ゴミ溜まるの気にしなくて良くなるので便利ですよ。
とはいえ必須という程では無いですし、付いて無いからこそのこの価格だから別にいいと思います。
それより、近くにスーパーが無いのが最大の悩みどころです…。
>>443 マンション比較中さん
築年数10年以下じゃなきゃダメとか言い出すと沢山は無いですが、それでも幾つかありません？スーモで適当に探しただけでも、この辺りとか出て来ます。中古なので多少なり値下げ前提の価格でしょうし。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/saitama/sc_107/pj_95746608/
https://suumo.jp/sp/chukomansion/saitama/sc_107/pj_95653728/
https://suumo.jp/sp/chukomansion/saitama/sc_107/pj_95653728/
この辺見てもわかる通り、浦和と言えどもやはり徒歩10分越えると価格が明らかに落ちますし、ここは更に規模も仕様も落ちるのでリセールは厳しいでしょうね。
そもそも浦和駅最寄りのマンションだとか言ってますが、徒歩12分で最寄りと言えるのか怪しいです。東京だとありがちですが、A駅徒歩5分かつB駅徒歩12分のマンションだと、基本はA駅徒歩5分のマンションとしてしか評価されませんよ。
まぁこのマンションから浦和駅が一番近いのは事実なので最寄りは浦和駅ですが、なかなか浦和駅界隈のマンションとは評価されないでしょうね。
>>446 通りがかりさん
連投ですが、とは言え新築でこの価格で浦和最寄りのマンションは皆無なので、どうしても新築が譲れなくて、かつ浦和駅じゃなきゃ嫌だけど6000万円半ばは出せないという人にも選択肢を与えてくれるいい物件だと思います。恐らくこれを逃すと、この価格で浦和最寄り（？）の新築マンションはなかなか出てこないでしょう。
>>446 通りがかりさん
後ろ二つはそもそも浦和東口ですし同列にはならない感覚をもっちゃいました。浦和駅界隈にならないというのもなぜでしょうか？
（今の環境維持が前提で）日照が良い部屋であればリセールできる気がしちゃいますが…つっかかるようですみません！！
>>442 検討者さん
441です。このマンションの管理は三井の提携会社に委託されているので輪番で回ってくる役割はないそうですよ。（住人が希望して管理を自分達でやりたいと声をあげれば叶うそうですが）そんな煩わしさが無さそうなところも気に入って購入しました。ご参考まで。
446,447でコメントありましたが、リセールバリューは現段階では判断できないと思いますよ。中古も真剣に検討しましたが、今は浦和の中古マンション価格が異常に高騰しているので、この物件は新築にしては安いぞと思ったのも決め手の一つです。中古で出せば購入価格と大きな乖離なく販売できる市場環境にあるとは思います。お金を払って相談したFPも同意見でしたが、あくまで現時点の話なので…
個人的な考えですが、浦和駅前開発の与件もあり駅徒歩圏内の価値は維持or向上トレンドが続きそうな気がするので、リセールは心配してないです。いつまで住むかにもよりますが。
>>448 匿名さん
一番上のオーベルはスルーされてますが、このマンションの目の前では？それでこの価格なのが世間の評価ということでいいと思います。
浦和界隈にならない云々は、現時点での価格見れば明らかでは無いでしょうか。そもそも徒歩10分オーバーのマンションは需要がガクっと減るのは有名な話ですし、浦和の新築マンションが7000万前後が当たり前の中で、5000万円台で低い仕様で売られてる時点で浦和駅最寄りマンションと見られてませんよ。
とはいえ住所は浦和区で、一応一番近い駅が浦和駅なので、浦和のマンションだと思って買ってくれる層がいるから商売になるわけですが。
リセールに期待しない方がいいと言ってるだけで、新築で浦和駅を最寄りとするマンションでこの価格は現状他に無いので、新築浦和がマストな方には良い物件だと思ってますので悪しからず。
>>449 マンション検討中さん
マンションの管理自体は当然外注ですが、マンションの管理組合は別にあるでしょ…。誰が管理費修繕費を集めて払うんですか。誰が意思決定するんですか。
勘違いされてるようなので、ちゃんと売主に確認した方がいいですよ。
>>451 通りがかりさん
横から失礼致します。
449さんの言ってる通りで、管理組合の理事長を三井側で行うとのことでした。組合関連のトラブル防止のようですね。もちろん組合員ではあるので発言権はあるようです。会議参加も自由みたいでしたねー。
因みに、新築だと住宅ローン減税枠が中古より200万円多いのと、中古だと水回りのリフォームが必要になったり、仲介業者への仲介手数料が必要になります。そのため仮に見た目は中古の方が300万円程安くても、その辺りを考慮すると実は実費は同じだったりするので、中古が思う程安く無く、仕様も気にならない程度の差ならば、この新築でいいとは思います。
リセール気にするならば、同価格帯だとプラウド北浦和が良さそうでしたがすぐ売り切れましたね。上に出てた南浦和のルピアもここよりはマシでしょうが、別にめちゃくちゃ駅近くでもなく西向きなので、現状は北浦和の駅近の方が良さそう。浦和近くに住む暇な個人の主観による独り言です。
>>452 通りがかりさん
そうなんですね、一般論で話しており失礼しました。
素朴な興味なのですが、理事会としての音頭は三井がとるけど、意思決定は住民の投票に基づくという事ですよね？
仮に不要な修繕や管理が行われて割高になった場合に備えて、第三者の目は入るのでしょうか？管理組合が無い中で、住民からチェックして牽制するの難しそうと思ってしまいましたが。
>>450 通りがかりさん
この目の前のマンションのオーベルはレジデンスの方ですね。そちらはもちろん間取りや階にもよりますが6000万前後で売られるケースが多そうです（そもそもあまり出ないらしいですが）。提示されているオーベルの方が駅からは近いので、そんなもんだろと言われればそうですね。
近くのヴェレーナやプラウドがここより遠いですが高値で出ているので、そこがどの価格で売れるのかが個人的には気になっています。
北浦和ならパークホームも徒歩3分のが出てますよね。
>>455 周辺住民さん
455です。ちょっと乱暴だったのでここ数年で売れたレジデンスの方は坪単価にするとここと同じくらいですかね。ホームズの売買情報から拾っただけですが。設備はリセールにそこまで影響ないと聞きますが、結局は今後の動向次第ですね。マンションは難しい。
>>453 通りがかりさん
私は浦和を諦めて北浦和駅近に方針転換して購入した口です。考え方次第ですが、浦和駅遠物件と北浦和駅近物件では結果として通勤時間は変わらなかったりもするので、駅近でも比較的安価な北浦和を選択しました。
一路線しかないため、乗り換えの手間等はもちろんありますけどね。
駅徒歩12分だけど浦和エリアを検討している人や生活している人ならここが良い場所にあるということは知っていると思います。仲町アドレスで人気学区、商店街やヨーカドーが近いと思いますし、幼稚園も公園もまわりにあります。ゆるやかな坂の上にあるので空気もよく感じますし落ち着いた場所です。回りを囲まれているので眺望、日照と天井高や壁厚などの仕様、設備などが検討、他物件との比較となりますが、ここの駅徒歩12分は他の地域の駅徒歩12分とは違い価値を含んでいると思います。
>>460 通りがかりさん
仰る通り住み心地は良いと思うので、永住前提の方ならば良い買い物と思います。
リセールになると、足切りラインが10分となる事が多いのでそもそも売る相手を見つけるのが厳しいというだけで、住み心地は良いのでしょう。
現状の経済的価値で言えば、北浦和南浦和の徒歩5から7分マンションくらいの価値でしょうが、流動性はもっと落ちそうですね。けどマンションなんて自分の満足が一番だと思います。
ただ、上のコメントでこのマンションは浦和だからと北浦和南浦和マンションを下に見るコメントが見られましたが、ここも浦和マンションじゃなくない？同じレベルじゃない？？と思った次第です。笑
毎日通勤前提ならば徒歩12分は結構ストレス溜まると思うので、真剣に購入を考える方は、特に雨の日に一度荷物持って歩いて試す事をお勧めします。
個人的には毎日通勤する前提で子持ちでしたら、浦和に拘ってここに固執せず、北浦和南浦和の駅近くで学区も良いマンションも同価格帯であるので比較した方が幸せになれそうと思いますけどね。まぁ浦和じゃなきゃ嫌という方もいるでしょうし、浦和ブランドは特別なのも分かりますが。
>>460 通りがかりさん
追記ですが、徒歩12分マンションとしては埼玉でも最強でしょうね。素直にいい環境だと思います。
ただ今後の浦和は都内からの流入組を吸収して価値を高めていくと思うので、そもそも12分かけて見に来てくれなそうというのが悩みどころですね。あと、現状は西口>>東口という評価ですが、都内組はそこはあまり気にせず、駅距離だけでドライに判断すると思うので、徒歩10分以上に広げるなら東口の方でもっと安いマンションあるじゃんとなり、西口と東口の価格差が圧縮されそうです。同様に、一駅違うだけでこんなに価格差があるならと、北浦和南浦和との価格差ももう少し圧縮されそう。これは勝手な妄想ですけど。
>>462 通りがかりさん
460のご意見とともに同意見ですね。3丁目はとても静かで良い環境だと思います。
私個人はここの12分は実際に歩いてみて全く苦になりませんでしたし、乗り換えがあまり好きではないので浦和が良いなと感じてしまいますが、結局個人の価値観に依るのだと思います（もうこれを言ってしまったら…ですが）
今後リモートワークが当たり前、移動手段も電車に限定されなくなってくると思うと市況がどう変化するのか、はたまた全く変化しない（線路など、音のことを除けば駅から近くて悪いことはないので）のかは注視していきたいと思ってます。
>>454 通りがかりさん
このマンションが第三者視点で修繕とかの適正さを査定する機能が活きてるかどうかは知らないんだけど、素朴な疑問として、住民が管理してればそういう査定してるもんなの？いちいちチェック牽制してるもんなんですかね？査定のコスト払ってやるんですかね
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
>>465 匿名さん
んーそうだとしても言い方はあると思いますよ。
あなたと同じ組合になっちゃう方が怖いのですが…(笑)
まぁ、購入した方は今一度確認した方がよさそうですね。厚かましいのですが、結果分かったら教えていただけると嬉しいです！
別の板でもコメントさせて頂きましたが、理事長代行サービスは一般化してきており、国交省が標準管理規約を改正して、これまで区分所有者に限定されていたマンション管理組合の役員の制限を外部専門家まで拡大していますので、実質的には区分所有法上の整理もできているものと理解しています。
もしそうでなければ、今巷で行われている理事長代行サービスは全て違法になってしまいます。
浦和に住む理由っていくつかあるけど、その重要な要素の１つが教育環境なんだよね。
教育環境を重視するなら自然と浦和駅や北浦和駅の西口になると思う。
浦和駅東口を検討するなら赤羽駅とか他の便利な駅も候補になるよね。浦和駅東口も便利だし住みやすいんだけどね。
>>471 マンション検討中さん
（浦和西口と呼べる距離ではないと思いますが）常盤中学校は進学校として有名なので学区内であるかどうかは人によっては一つのポイントになるみたいですね。
浦和西口のこのマンション周辺は落ち着いてて雰囲気がとても良いです。
学区なしにしても個人的にはすごく良いです。戸建ても比較的新しいものがおおいですしね。
商店街通りますし浦和西口でこの距離なら全然ありだと思いました。アトレ改札からなら11分かかりませんでしたし。検討されているかたは実際に歩いてみると良いと思います。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
473さん
私も同感です。
駅前や県庁通りあたりはスーツを着たサラリーマンも見受けられますが、この辺りはだいぶ少なく、のんびりと子育てできます。
常盤公園のリニューアルが待ち遠しい日々です。
ディンクスの方には物足りないかも知れませんが街の雰囲気が私は好きです。
>>464 マンション比較中さん
私のマンションだと、やる気がある理事長さんが、管理会社がパッケージとして出してきた管理方法をチェックして不要なものは削除して貰って管理費浮かせてますね。基本的に管理会社が出してくる物は良くも悪くも一般的な管理方法なので、マンションによって合う合わないがありますし。
数年前に浦和付近に越して来たので背景とか知らないのですが、何故浦和地域（南浦和から北浦和の間）は、京浜東北線の西口と東口で雰囲気なり教育環境なりに差が出るのでしょうか。歴史的な根拠とか理由があるのか、たまたまそうなっただけ？
>>471 マンション検討中さん
友人が与える影響って大きいらしいですよ。
東西で学区ごとの世帯年収のデータ見ても西の方が高くて、教育環境が良い可能性が高いと思いますよ。しかしあくまでも可能性や確率の話であって、世代や地域でブレることは考えられます。
>>483 マンション検討中さん
周りの環境ってどう考えても影響するでし、極論を言えば貧困層しかいない環境と一般的な環境で同じに育つのかって
周りがある程度担保されてるってのは親としては価値があるよ
浦和も言うて平均で見ると世帯収入800万前後程度しかないけど、まぁ500万前後の街とかと比較するとそりゃ環境マシですよね。
金持ちが周りに多い方が治安良いのは真理だけど、このマンションの住人の世帯収入はどうなんでしょうね。お金にゆとりがあるならもっと駅近の住友マンションとか検討するでしょうし、北浦和の駅近マンションとかの方が高そう。
ここのＥタイプ検討中ですが、キッチンの後ろがドアになってるのが気になります。もう少し前だったら変更できたみたいですね。電子レンジ、トースター、炊飯器を全部置けるか心配で迷います。
>>489 匿名さん
学区でなくマンション単体の話をしてます。一番身近なご近所だから、マンションの住人の質が何より一番大切でしょ。
民度が収入にある程度相関するから浦和は良い街、という上の意見に異論はありませんが、浦和の新築の中でダントツ最安値のこのマンションを選択してる時点で、収入的にそれ程裕福では無いけどブランド重視で無理して浦和のマンションを選んでるでしょうから、世帯収入的にはそれ程では無いのでは？同価格帯であっても、合理的に北浦和の駅近マンション買ってる人の方が余裕ある人多くて民度高そう。と言ってるだけです。
>>491 匿名さん
北浦和のものと価格差はほとんどないと思いますが…合理的かどうかも人それぞれの価値観によるのではないでしょうか。そういう人もいるかも知れませんが、そういう人だけでもないとおもいます。
何れにせよ、浦和が裕福な人が多いからと民度高い治安良いと言っても平均で世帯収入800マンとかなので、期待し過ぎない方がいいと思いますよ。そこそこ栄えてる街なので色んな人います。去年地裁前の路上で殺人事件ありましたし。
本気で教育環境を気にするなら素直に私立に行かせるべきです。
>>491 匿名さん
駅近で標準的な仕様の北浦和のマンションか、囲まれ感ありやや低仕様だけど浦和ブランドで資産性はより堅そうなこのマンションか、好みの問題だと思います。
資産性に着目するとこちらの方が合理的とも言えますし…
ただ、周辺相場から明らかに割安なので、周囲との乖離は少し気になりますね。
>>491 匿名さん
実際にこのマンションを検討してる人が多数いる中で随分と失礼な言い草ですね。「収入的にそれ程裕福では無いけどブランド重視で無理して浦和のマンションを選んでる」かは分からないですよ。収入は高くなくても貯蓄や金融資産が潤沢にある人もいるでしょうし、高収入でも生活に余裕を持たせるため、家の予算を低く設定する人だっています。
また、今や首都圏で5000万円台のマンションは安い部類かもしれませんが、とはいえ5000万円のマンションを買えるだけの貯蓄や年収があるわけですから、それで充分じゃないですか。
>>491 匿名さん
安い物が悪い物とは限りません
出来れば良い物を安く買いたいですよね
良い物を安く買える人が勝ち組ですよ
このマンションは仲町小学区の中では小学校までの距離が近いです
価値観は人それぞれですが子を持つ親にとっては重要な要素ではないでしょうか
同感です笑
買い替えで浦和界隈で色々検討中。
私浦和岸町で育ち地元民ですが
いちいち値段を気にしていちいち住もうとしてる人に対してそんな事を言っちゃう
下世話なは人はこの辺にはあまり居ませんから安心して欲しいです。普段も思ったコト何でも言うんですかね
地元同士で話すと
浦和のマンションにそこまで払う？浦和だよ？やり過ぎ?って話になるんですよね、やっぱ。だからこのくらいの価格が私なりの浦和に対して、マンションに対して総合的にちょうど良いと思える価格です。ほんと個人的な考えですがね、6千万位まですね、浦和界隈のマンションで出しても良い価格。お金が沢山あっても駅前8千万とかむしろ絶対払いたくないですね。ならちょい足してでももっと都会いきます。
旦那も完全リモートで駅近の必要性もなくなりましたし、そういう時代ですよね。
ちなみに常盤小も仲町小も岸町も高砂も至って普通の小学校。これは期待しすぎないで欲しいです。造りは高砂小は素敵ですけどね！
登校班あるのはここら辺じゃ仲町だけ。
ただ登校班決めが保護者に丸投げなので大変笑
常盤中は過去は市内一斉テストとかで1位だった。だいぶ前ですが。
ちなみに赤ちゃん時期から習い事はしてる方が多いです。幼稚園時代はみな複数習い事してました。まぁただ基本、平和な街です。そして割と区内の住み替えも多いです。
高い学力を！教育を！と気にし過ぎるのであれば文京区に行けば良い。8千万とか出せるのであればそのくらいで買える物件も全然あります。
兄弟が住んでてお勧めされました。
>>496 マンション検討中さん
QOLの考え方・バランス感覚は人それぞれっていうことは、もう何度もここで話してるのに、491は想像力ない意見ですよね…このマンションを前向きに検討しているだけに、491のような人がご近所じゃないことを願うばかりです。このマンションを検討する側もご近所の「質」を気にしていますので。
埼玉県さいたま市大宮区三橋一丁目 |
|
3900万円台～7400万円台 |
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1LDK＋2S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
64.48平米～72.60平米 |
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総戸数 62戸 |
埼玉県さいたま市北区植竹町一丁目 |
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3900万円台～5200万円台 |
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2LDK～4LDK |
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60.45平米～81.13平米 |
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総戸数 191戸 |
埼玉県新座市東北二丁目 |
|
4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+WIC+SC～2LDK+2WIC |
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38.28㎡～47.85㎡ |
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総戸数 56戸 |
埼玉県ふじみ野市ふじみ野2丁目 |
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3398万円～5598万円（うち販売事務所使用住戸価格 3398万円・3598万円） |
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3LDK・4LDK |
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62.16平米～80.64平米 |
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総戸数 45戸 |
埼玉県越谷市大字袋山字根河原2053-1、2054-1、2055-1、2056-1 |
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3700万円台～5500万円台 |
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3LDK、4LDK |
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67.50平米～77.35平米 |
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総戸数 47戸 |
東京都荒川区西日暮里二丁目 |
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6998万円～8278万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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50.11平米～66.93平米 |
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総戸数 65戸 |
埼玉県鴻巣市本町２-2296-1 |
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2498万円～4098万円 |
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1LDK・2LDK+S（納戸） |
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39.09m2・73.29m2 |
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総戸数 44戸 |
埼玉県鴻巣市本町５丁目 |
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2900万円台～6400万円台 |
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1LDK+S（納戸）～4LDK |
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58.83m2～88.44m2 |
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総戸数 337戸 |
埼玉県八潮市大字南川崎字八反野924番1外6筆（従前地番）ほか |
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3600万円台～5800万円台 |
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2LDK・3LDK |
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44.89m2～64.35m2 |
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総戸数 52戸 |
