オープンレジデンシア千駄木フロントコートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区千駄木2丁目210番2他（地番）
交通：東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩3分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.06平米～70.10平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-12-25 06:09:27
メトロ駅が近いのが魅力ですね。
電車の騒音や振動、車内からマンションを見られる心配もありません。
都心が行動範囲だと非常に交通アクセスが便利。
フラットアプローチで駅までたどり着けるのもいいですね。
ファミリータイプもあるけど、値段も高そう。
同じブランドの千駄木ヒルトップよりは安いと思うけどね。しかしオプレジは仕入れが上手いね
単身者向けのタイプが展開されているのかなと思いきやファミリータイプの３LDKもあるんですね。
平米数としてはちょうどいい。夫婦二人暮らしでもいいし、将来の為に購入されるという単身の方もいらっしゃいそうです。
駅まではほど近く、徒歩3分という近距離に建っているところはメリット
都心アドレス、文教地区の点から見てもお子さんがいるご家庭には教育環境がよろしいのではと思います。
ここもプラウドとの比較で割安感を演出してサクッと売っちゃうんだろうな。
なんか高級物件の近所にすっとこういう物件をぶつけてくるところが老獪さを感じる
総戸数が３２戸と小規模なのですが
駅に近くて便利な立地にあるので、かなり人気の物件になるのではないでしょうか。
まだ設備内容やデザインが掲載されているので
もう少し詳しい情報公開がされると良いのですが。。。
もう資料を取り寄せた方はいらっしゃいますか?
オプレジは去年も千駄木駅近で分譲してたよね。その時は坪400万くらいだったし、今回もそれくらいかな。プラウドがかなり高級仕様ってこともあるけど、1から2割ほど割安になりそう。
果たしてその値段で適切か、単なるルサンチマンの発露たるネガさんか、本気で買いかどうか検討するネガさんか、評価がどうなるかが試されますね。まあ、ここをネガるのに、お金を指す人はいないから大したネガはつかないでしょうね。まあ値段で買う人はここをサクッと買うんじゃ無いですか、坂上の物件よりお得な値頃感ですし。
都心にかなり近く、大手町まで電車で8分。通勤に便利な土地にあります。オープンレジデンシア、9日まで冬期休業だそうでかなり長いお休みです。
立地よし、交通アクセスよし、ただし狭い・・・。
コンパクト住戸をたくさん売る方が利益になりやすいですよね。
1LDKは34.57㎡。これは1人暮らし用でしょうか。1人、2人、DINKS向けなのかなと感じます。
オーダーシステムがあるようで、間取りを変更することもできるみたいです。3LDKを2LDKにしたりドアの間仕切りをなくしたりできるので広く使うこともできそう。
有料なんだろうとは思いますが、憧れます。
ファミリータイプの70平米はむしろ都心駅近物件としては、柱も目立たないし、割としっかりとした広さはある方だと思うけどね。大手でも65平米3LDKとか見かけるので。あとはエントランス周りのデザインが良ければ結構魅力的になると思う。
K1タイプだとファミリーにとっては必要十分かなあと。WIC2つ、SICありと収納面はほどほど。
浴室の位置を工夫して窓を付けてる所もよく考えれてるなあと思います。
子持ちだと玄関を入ってすぐ洗面所に行けるのはメリットが大きいんですよね。
と、個人的には好印象なんですがここのマンションだと基本的には単身や夫婦のみ向けの部屋が多いんでしょうか。
地図を見ると学校がすぐ近くですが、音とかどうでしょうか？分かる方いらっしゃいますか？
駅に近いので通勤も楽ですし、便利な立地だと思いますが
今わかる範囲内のプラン内容をみると、いずれも狭い感じがします。
子育て中の家族で住めるプランがあるのかどうなのか。
小規模マンションなのが良いのか悪いのか、
もう少し情報公開がないとわからないですね。
物件概要見てると、70平米が最大なのでおそらく今出てる70平米間取りが一番大きいタイプ。上でも出てたけど、都心だったらこんなもんかな、って感じだけどね。これより広いのになると、プラウドが坂上で分譲してるけど、かなりの高額物件になりそう。
ここの近くのマンションに住んでるけど、平日昼間の（学校行事などの）特定時期・時間帯は八中の音（放送・音楽や楽器）の音が気になると思う。
平日昼にいないDINKSの人は特に気にならないかな。
土曜に学校行事がある日はうるさいけど、年間でそんなに無いね。
配布された近隣向け資料を詳しく見てないけど、八中側（西側）がリビング窓になるのかな？
食料品は徒歩1分のスーパーNOMURAYAで十分。
野菜はNOMURAYAのはす向かいの萩原青果でOK。
ただし魚は近隣にいい店は無くて（NOMURAYAやサミット、根津・赤札堂にも売ってるけどイマイチ）、
御徒町・吉池か春日の伊勢丹まで行かないと無い
（よみせ通りや谷中銀座の個人店でよければそこでもどうぞ）。
根津神社の氏子管内。年間いろいろお祭りあるよ。
9月の例大祭が一大イベント。
小さくても良い飲食店、飲み屋が路地裏にたくさんある。
チェーン店は少ない。
いろんな飲み屋の常連客見ると民度は高め（偉そうにごめん、店によると思う）。
ここら辺りの不忍通沿いはへび道みたいな暗渠があるような低地だけど、
去年夏秋の関東大雨被害の時も浸水しなかったし、
そこまで水の心配はしなくていいんじゃないかな。
物価は結構高いと思う。
大晦日に谷中の寺町から除夜の鐘の音が聞こえてきて風流。
ファミレス、カラオケ、パチンコ、ゲーセン、映画は近くに無い。
街自体はいいけど、自分はちょっと八中の音が気になるのでこのマンションは躊躇してしまう。
街自体はいいんだけど。
千駄木4丁目に3年前まで住んでましたが、やはり千駄木と言えば、団子坂の方がメインなので、
千駄木に住んでると堂々と言える立地は良いと思います。
でも、このエリアの残念なところは千代田線しかないところ。
4丁目だとJR西日暮里駅が徒歩7～8分以内なのでそっちを使ってましたが、ここだとそれは無理で、
千駄木駅の千代田線を使うしかない。。。日暮里駅はさすがに遠いですし。
朝の通勤ラッシュの千代田線はちょっとキツいです。。。
そんな千代田線よりさらに混んでいるのが、南北線です。
HPに本駒込駅も使えるように謳っていますが、本駒込駅からなんてまず電車に乗れません。。
千代田線は手前の西日暮里でけっこう下りるのでまだマシですが、南北線は後楽園駅ぐらいまで誰も下りないので、本駒込着いた時点で人でギュウギュウですから。
K1タイプでおいくら万円でしょうか？
坂上のクレヴィアが安くしてきたのも、周りに安いマンションがボコボコ発売されたのとあながち無関係とは言えないだろうね。
>>18のマンションの価格が出てた。
http://www.i-re.co.jp/sales/sendagi/outline.html
坪単価430万円は無名ブランドのマンションの割に高い。
設備も日当たりもイマイチだけど千駄木小エリアだから強気の価格？
オプレジはいくらで出すかな？
駅徒歩3分となると投資用としても需要がある立地環境かなと思います。
どちらかというと単身向けかなと思いきや少し広めのファミリータイプも展開されており
それぞれ色々な世帯の方が住まれるのかなと予想しております。
なるほど。学区が良いということで、ファミリー世帯にも注目されそうな環境なんですね
オプレジは競合よりは高くしないだろうし、駅距離と学区考えても400ちょっとくらいじゃないかな？エリア違うけど、同じ文京区の茗荷谷のオプレジが坪450万弱なので、そこより1割程度立地的には相場が落ちても不思議じゃない。
入居自体は1年以上先のお話なんですね?。
この週末で販売があったようですが、結局価格っていうのはどれくらいになったんでしょう。
25さんが書かれてくるくらいなるかもしれないですね。
決して安いわけではないですが、駅まで3分っていうのもなにげに大きな要素です。
>>26 匿名さん
スーモはもう一部の価格が出てました。33平米1LDKの価格が4190万だったので、坪420万弱なので、千駄木の相場並みですね。1億以上出せるならプラウドはパンダ部屋は坪400万弱からありますが。
この辺でみると特別割高感や割安感があるわけじゃないですが、錦糸町など東京駅東側でまだ相場が上昇してるので、そのへんと比べると千駄木徒歩3分で坪420万は割安に感じます
思ったより坪単価高いな
オープンで坪420なら、プラウドかパークコートかパークハウスの坪460?70の方が全然割安感あり。オープンは街頭のビラ配りで人海戦術で押し売り、プラウドはしっかりしたモデルルームで待ってれば客が来る、というイメージ。
坂上のプラウドは単価差あるよな。高い奴は坪500以上だし、安くても広いから1億越え。プラウドは完全な富裕層向け、オプレジはパワーカップル向けって感じ。それでも坪420ってそこそこ稼いでる世帯じゃないと手が出ないけど。
買えるならプラウドのほうがいいと思うが、グロス的にはほぼ競合しないだろう。
デザインは思った以上にカッコいいし、エントランスも高級感、重厚感あるね。これはかなり付加価値になりそう。
確かにデザインが魅力的ですね
オプレジならではの狭さがどう眼に映るかですね。リビングの広さを重視して３LDKを一部屋ぶっつぶして２LDKにする趣味のある人にはいささか手狭に思われるかもしれない。
ここ、思った以上に良いね。価格も相場並みだし、間取りも綺麗で効率的だし、お風呂にまで窓ついてる。駅近で大通りにも面してない。外観もカッコいい。ブランド気にしさえしなければ、かなり良いマンションだと思う。
囲まれ感があってちょっと苦戦するかと思ったお近くの千駄木も早くに完売してしまいましたからね。
それと比べてもこちらのマンションも良いと思います。
外観もカッコいいですね。
外観からは内廊下のイメージだったのですが間取り見ると外廊下なんですね。
>>40 匿名さん
内廊下が良かったので残念ですが、開口部はキッチリ作ってるので十分良い出来だと思います。
ジーエスってもう売れたんですか？オプレジはここも小石川も二期は価格上げるみたいなので、価格設定に割安感あったんでしょうか。
小石川にしても、ここてもオプレジは絶好調ですね！
オプレジは文京区の仕入れも販売も強いね。コンスタントに分譲してるし、ほとんど瞬間蒸発に近い勢いで売り切ってる。地味だけど治安が良くて都心に近いっていう合理的な実需層がオプレジに合うんだろうね。
千駄木ヒルズが建てられたとき、品のいいお洒落なマンションだな、って思ったけど、オプレジでビックリした。ここも外観は高級感あるし、かなり目立つと思う。
播磨坂のほうと比較したら、どっちですかな。土地柄はまったく詳しくないが。。。
バランスという意味では播磨坂に一票！
同じ千駄木エリアであれば、プラウド千駄木と比べたら安くなるので、いいんではないかと思いました。
標高何メートルなんだろう？
浸水や地盤は大丈夫なんだろうか。
>>50
沖積平野よりは谷底低地はマシだからね
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/43197?page=2
軟弱地盤と言われている割には増幅率はそれほど高くない。内陸だからね
現地の近くにもオープンのマンションあるから契約した人に話を聞けば購入判断になるな。
これは結構参考になるよ。
オープンのマンションは千駄木に限らず結構あるよ。近いところだと千駄木ヒルズだけど、外観は良いから見ておくと参考になる。こっちはヒルズより重厚感ある感じになると思う。逆に内装はモデルルームでだいぶ確認出来ると思う。
崖の下って恐くない？
崖崩れ起きたらどうするの。全てを失う
>>54 マンション検討中さん
ここは高台との間は学校だから守られてるような地形になるんじゃないかな？
高台のプラウドは安心だろうけど、まさに崖地のGSグランドの方がよっぽど怖い
ここのスレ最近盛り上がりませんが、みなさんいわゆるコロナショックでドン引きしちゃってるのでしょうか？
忙しいからね。コロナショックで戦闘モードに移行したらこんなところ書いている場合じゃないでしょ。暇なのを恥じなさい。
なんかコロナで大騒ぎしている間にさっくり売れちゃうかも、ここ
4F角部屋2LDK54.74m2で7,300万円予定みたいでして購入検討中の者です。
35年ローンで総返済額8,800万円。
流石に高すぎですかね。。マンション購入初心者なので、経験ある方々に助言等いただければと思います。宜しくお願いします。
>>63
2回、マンションを購入した経験があります。
今どうしても必要な理由はありますか？
株安でマンション価格がどうなるか分からない市況になった現在、急ぐ理由が無ければ待ちも普通にありだと思います。
あと家族構成はどうでしょう？
５４㎡というのは1人なら充分ですが家族がいると広いとは言えないですから、今後の家族構成を想定した場合など充分であるか考えた方が良いと思います。
立地的には魅力のあるものですが、リセールしなければならなくなった時にすぐに売れるとは言えない価格帯ではあるので。
と総返済額が昨今の金利で考えると高くないですか？
何か理由が無ければもっと安い総額8000万にいかない金利の銀行があるのでそれを探した方が良いと思います。
>>63 マンション検討中さん
この物件ですが、立地、外観、間取り、仕様など近年の新築では比較的バランスが良くまとまってる物件で、大手ブランドにこだわらなければ中々良いと思います。特に立地は一本中に入ってるのは、駅近物件だと珍しいので希少性があります。ただ、坪単価は少し高い気はしますが、15年以上住む予定なら残債割れはないと思います。
>>64 匿名さん
早速のご返信ありがとうございます！
5年前に祖父に買ってもらったマンション1Rに
昨年から妻と住んでまして、今までも2人でかなり狭いという話をしていて、妊娠したことをきっかけに今引っ越し先を探している状態です。
因みに今住んでいるところは売れて5月末引渡し予定です。
2人目もできればなぁと思ってまして、2、3年後に予定通り2人目も生まれて、上の子が中学生上がる前(10?12年後)に15%減くらいでリセールできればと。。
そうですか。0.5%金利で、固定資産税・都市計画税含めてこのくらいかと思ってました。自分の試算なのでかなり間違ってたかもしれません。。。
>>65 評判気になるさん
間取りには満足していますし仕様も無駄があまりなくコンパクトで良いなと思ってます。
西側に中学校のグラウンドがあって建物がたつことがないのもメリットかなと。残債割れは是非とも避けたいと思ってます！
>>66
なるほど。
もう現在の住まいが売れてるのですね。
それであれば急ぎというのは分かりました。
ちなみに総額部分について固定資産税も含んでいるのであれば想定内ですので大丈夫です。
４階というのは最上階の一つ下でしょうか。
ある程度住んでて金利0.5ならリセールでも残債割れはしないかなとは思います。
小学校の横ですし、子供一人世帯にはリセールで需要があるのではないかと。
もちろん一番良いのは最上階で、最上階なら小学校（中学校？）の向こう側まで
見通せる高さになると思われます。
もちろん予算も高くなり、また既に無ければ仕方ないですが。
>>68 匿名さん
丁寧なアドバイスありがとうございます、需要はありそうですね！4階は最上階の一つ下で、最上階は既に売れてしまってるようです。
一旦、1LDKの賃貸で様子を見るのも視野に入れてますが、どうでしょうか？
色々選択肢があって今混乱しています。。。
買いたいと思った時が買い時だよ。価格が下がるかも、と思ってたら、いつまでも買えないし、その間に欲しい物件が出てくるかもわからない。文京区は実需が多いから、ブランドマンションのようにコロナショックでも大きく下がらないと思うし、10年スパンでみたら残債割れしないタイミングはあるはず。
B1タイプの3Fはもう売れてしまったんですかね？残ってたら欲しいなー
>>69 マンション検討中さん
こればかりは責任持てないのでなんとも言えないです。
ただ私ならという前提ですが株価がこんな状態でマンション価格がこれからどうなるか分からない、前例に倣えば下がる確率が高いと思うとすると待ちにするとは思います。
リーマン後の値下がりマンションのキャピタルゲインは美味しかったですから、もし下がったら狙い目ですね。問題は値引きしすぎてコケたデベロッパーを彼らは見てきているし、いずれ相場が回復する可能性があるという売り手と買い手の共通認識から値引き幅を渋くしてくることは十分ありそうな話です。
そうですね。
同じ時代は２度は無く、その時代時代が常に新しい時代なんですよね。
リーマン直後は多くのデベが既存物件の値下げ、新規物件は安価な坪単価で販売してました。
今回はコロナショックというまた新しいシチュエーションです。
いつ買えば良いのか、と言うのはホント難しい問題です。
数年違えば坪100万変わると言う恐ろしい時代を我々は生きてきましたからね。
とはいえ世界を見ればインフレが普通だったので、日本の方がおかしかったとおもいますよ。
安値競争は疲弊するばかりなのでなるべく避けたいものです。そう簡単に安くなるものではないでしょう。私が売る方ならそう思います。
絶対強気できますね！
最近オープンハウスさんは勢い凄いですね！今後その反動がこないかちょっと心配ですが笑
逆にそういう目で見られているから外観や立地に優れた物件をことさらに供給しているとも言えるし、彼ら的にもスキャンダル一発で会社ごとコケるという危機感をもっていませんかね。
本当に事実なのですか？
エントランスや内廊下が設計通り作れていないってのを賃貸で見にきた人が分かるんでしょうか？
というか購入者でも設計通り作られてるかは分かりません。。。
エントランス、内廊下の詳細設計なんて購入者にも公開されてませんから。。
言えるとすれば、この部分の仕上げが気になるから修繕してくれと管理組合で言えば良いかなってところでしょう。
作る方も信念を持って取り組むべきですし、購入者も至ってないと思うとこは、しっかりと指摘する。
それだけの事でしょう。
設計ってのはあれだけど、壁紙が汚かったり、タイルが割れていたり、タイルがズレていたり、塗装が雑だったりってのは内見で分かるんではないかな。パークナードも雑でしたけど。
おっしゃる通り管理組合を通じてしっかりと指摘することが大事ですが、ちゃんと指摘に対応できるかどうかで信頼できるデベロッパーかそうでないかがわかると思います。
ここもなんだかんだで完売しそうですね
３LDKタイプのお部屋、あとどのくらい残っていますか？
今からでも間に合いますかね？
完売しましたね。坂上のプラウドもそうですが、コロナの中千駄木の強さを見せましたね。
悩んでるうちに売り切れちゃったらしい
オープン、千駄木だけで毎年分譲してるのに毎回即完売。営業力の強さはあると思うけど、立地はどれも駅近なのに一本中に入った良い立地で評価されてるんだと思う。ここはデザインも良かったし、順当だったね。
早かったですね。
オプレジはこの市況でも常に完売を目指すという営業はどこかの大手と違ってとても良いと思います。
やはり完売してるマンションに住むというのは在庫がある物件に住むのと違って良いものですよ。
オープンハウスがいいのは構わないが、大手よりいいような書き込みはどうかな。。。
信頼性は違うと思うし、そもそも棲み分けてると思うので比較する必要もないかと。
10年後、ここと坂上のプラウドに住んでいるファミリー、どちらが幸せな日常を送っているのかな？
だから棲み分けてる。購入層が違うでしょ。
どちらも正解でしょう。
富裕層の方が幸せになってるとは限らんわな と言っても上から見下ろされ感は気になるかも
プラウドは団子坂あるから、普通のサラリーマン家庭ならオプレジの方が立地的には魅力あったかと。プラウドも千駄木で珍しく企画で良かったし、ここも実需層のニーズを踏まえた良い企画だった。どちらもコロナの中であっさり売れたのはそういうことかと。次はもう少し相場が上がるかもね。
マンション相場が上がることはないだろう。緩やかな低下傾向が続くとみる向きが多い。
そのなかで千駄木は上がると考えるかどうか。。。
ちなみに、千駄木駅は山手線内側で一番家賃相場が安いらしい。
昔（独身の頃）この近くの実家に住んでいました。自宅の玄関から、丸の内の会社の自分のデスクまで18分でした。当時は当たり前のように思っていたけれど、今にして思えば、とてつもない贅沢でした・・・。
最近の建築状況が分かる方、教えてください！
外壁の色違くね？
ほんとだ
市ヶ谷や隣のヒルトップもそうだけど、どこもかしこもコスト削減のため仕様が変わっているのかね？
確かに色は確か黒に近いタイルだったように思いますが違いますね。
コストについてですが、そもそものお話し、黒っぽいタイルの方がお値段って高いんですか？
それは良いとしても色が違う点は営業さんに聞いてみても良いかもしれませんね。
さすがにこれは途中でしょ。
足場くんで塗るってそんなこと絶対ないですよｗｗ
これが出来上がりの色なのは確定ですが色味が違いますね。
完成イメージの黒い感じが好みだった人からすればちょっと薄いんじゃないっていうのはありますね。
曇りの日で日陰とかならイメージに近づきそうですがｗ
>>114 匿名さん
このスレの過去の書き込みには、黒い重厚感のある外観を「かっこいい」と評価する意見が結構ありました。外観は本物件のセールスポイントのひとつだと思いますが、光の加減で色味が変わるのでしょうか。
写真のトーンが青色を強調しすぎているからじゃないかな。
現地みないとなんとも言えないね
このままだとかなり安っぽい感じになるし、CGは重厚感あるどっしりとしたイメージだったのでかけ離れすぎてしまう。
コストカットはあって仕方ないが黒から白ベージュ系だと根本的な部分で真逆の印象。
ここまでの差異はなかなか見れるものでもないがこれから吹き付けやゴンドラでの塗装があると信じたい。
以前検討してたけど黒が白になってて驚きしかないです。
なんや、フツーの賃貸マンションみたいやなあ
販売会社に言ったほうがいいレベルでは？ それとも、販売会社から色の変更について説明があったの？ 以前に検討した物件なので、あまりにも色が違いすぎて、びっくりしました。
現地を見ましたが、言うほど白くなかったです。このスレに上げている写真が、光の加減なのか、やや白く見えているようにも思います。
画像検索すると真っ黒な当物件のイメージ図が出てきますからね。
写真ももちろんカメラの質や光の入れ方で色が変わりますがイメージに近くなってると良いですね。
実際に見たら違和感は無いという事はあり得る事ではあるので。
写真が白っぽすぎますね。実物はもっとトーン暗めで濃いグレーとライトグレーな感じですよ。
もちろん黒っぽいのが良いんでしょうけど、実際に見てそれなりの質感ならいいんじゃないですかね。
オプレジもこの時より更に坪単価上がってるようですし、駅３分、小学校近くのこの立地を買えた購入者の方は良かったのではと思いますよ。
写真を撮ってみました。
正面見ると少し薄い感じですかね。
側面はどうでしょ、色が違う感じもしますがCGは確かにシックにし過ぎかな？
オプレジが首都圏一等地にマンション売り始めて結構最初の物件だよね
出来栄えが気になるけど、
やっぱオプレジなんて買うからー銭失いなーんてことにならないといいですね
もっといい場所に青田で買ってる人が戦々恐々で見守ってるはず
やっぱり無理をしてでも隣のヒルトップにしておけばよかったな、、、
やっぱり無理をしてでも隣のヒルトップにしておけばよかったな、、、
>>134 匿名さん
勝手なイメージって何でしょう？
そもそもイメージ画像はオープンが用意したものです
CGで使われてるタイルとは似ても似つかない現物に文句を言うのは暴走なのですか？
まぁ文句や不満がある人は掲示板ではなくデベに言いましょう
参考:オプレジ千駄木ヒルズの場合
千駄木ヒルズもCGよりは若干薄い気もするかなって感じ。
逆言えば新築でまだ綺麗で、経年によって色が深くなってくるんじゃないかね。
今頃気付くなと言われるかもしれないけど、どれもデザインのテイストが似てるんですね。
お布団が似合うな
オプレジ千駄木はCGと実物かなり近いのになぁ
どうしてこんなことに
ここの行く末が気になります…
オプレジの茗荷谷検討してるんですが、リスク高そうですかね…
オプレジ茗荷谷、リスク高そうですよね。。。今までのオプレジのように割安でもないし。
>>151 匿名さん
今までのオプレジって割安ですか？ここの坪単価高い部屋は近場のプラウド文京千駄木ヒルトップを上回っており、？？？です。千駄木も2丁目と1丁目で雰囲気異なりますからね。
