ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

地下の駐輪場が大きくなるのかと思いました。その地区も再開発で立て替えるんでしょうか？

>>301 匿名さん
港区の白金高輪駅前東部地区まちづくり意見交換会に行きましたが、そのエリアはオフィス商業中心に誘導するエリアにする方向で再開発を進めていくようでした。地下鉄駅直結ビルの地下に第二駐輪場を設置するような感じなのではないでしょうか。
新しい出入り口についても港区から東京メトロに申し入れをしているようですが、具体的に着手するのはまだだいぶ先のようです。

第2期3次
販売戸数 1戸(12階・1204号室)
販売価格 10,050万円
間取り 2LDK
専有面積 58.65m2

先着順住戸
販売戸数 18戸
販売価格 6,790万円～26,700万円
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 46.35m2～121.44m2

>>302 匿名さん
そうなんですね。あのあたり好きなお店があるので立て替えても残ってくれるといいのですが。これ以上マンション増えるとさすがに改札？出口？増やさないと厳しそうですよね。

>>304 匿名さん
あの三角地帯は狭いエリアながら蕎麦、ハンガリー料理、カレー、焼肉などいろいろ使える店があるんですよね。

>>305 匿名さん

そしてその蕎麦屋は逃げ恥にも出てますね。
蕎麦と焼き肉はよくお世話になっています。

【第2期4次】先着順申込受付開始　
受付開始日時/2020年11月27日(金)
販売戸数　2戸
販売価格 6,800万円・9,980万円
間取り 1LDK・2LDK
専有面積 47.44m2・58.65m2

>>307 匿名さん
投稿すんなよこら

>>307 匿名さん
激安！！

ここ買う人ってなんでここ買うんだろう
逆に知りたい

>>310 匿名さん
港区内のこの辺りのエリアで同時期に販売している他のタワマンよりは安いからではないのでしょうか。

立地から考えると、タワーマンションとしては価格はおさえめなのかもしれませんね。
間取りもかなり広いので、自宅から眺望も望みながら優雅な時間を過ごせそうです。
でも、安いかというと、この価格を安いと言える人がどれだけいるか・・・ですね。

芝浦でも坪単価500超えの新築物件も出てきている中、古川沿い低地とはいえ港区内陸で坪単価470台からというのは相対的に安いような気がします。
ただ、10年後も不動産市況が今と同じ水準を維持できているかどうかは分かりません。2012年ごろは港区内陸でも坪単価350?400程度で買えましたから。

三田ガーデンを良いと思える人はそもそもこの辺の近所にずっと住んでた人が多いと思う。駅から遠いと言われているが私は別に遠いとは思わない。むしろ山手線と南北線の2つが徒歩圏内なのが便利と感じる

最近の駅近人気から考えると、新築分譲時の購入者自身が駅までの距離を気にしなくても、将来いつか中古で売るときに駅距離フィルターで弾かれて書いてが見つかるまで時間がかかるか、駅近物件対比で低廉な価格設定を迫られる可能性がある。そういったリスクが新築販売価格にも織り込まれているのでしょうね。

>>315 匿名さん
私も近所に住んでますが、駅から遠いとは思いません。植栽も広がる物件が好きな人には差別化されてるかと。白金台のプラチナ通り徒歩10分のグランドメゾン白金の杜も差別化されてて、取引は堅調だと聞きます。あまり駅前物件とは比較されないのでは。

ここは駐車場が平置き含めて全てがハイルーフ入るのは、車持ってる人にとっては車の選択肢広がるからよいですね。近くのパーコーは機械式のボタン押すところは、雨ざらしだから車持つ意味無くなるしね。

>>317 匿名さん
あそこは名ばかりのパークコート

【第2期4次】先着順申込受付開始　
受付開始日時/2020年12月1日(金)
販売戸数　1戸
販売価格 9910万円
間取り 2LDK
専有面積 59.97m2


先着順　16戸

>>316 マンション掲示板さん
私もここのメインエントランスから白金高輪駅まで特別に遠いとは思っていませんし、このマンション独自の良さもあると思いますよ。ここの植栽とか、南北線、三田線、大江戸線、浅草線、山手線が徒歩圏内とか、十番商店街も白金アエルシティも徒歩圏内というハイブリッドな魅力はあると思います。
ただ、中古で売る時には有象無象の人々を相手にするわけで、中古マンション検索サイトで平均的に選択されやすい駅徒歩五分以内の物件と比べて、ここの駅距離だとフィルターで弾かれやすいということを申し上げているのです。中古マンションの買主は新築購入者よりも不動産に詳しくシビアな人の割合が高く、指値もガツンと下限を指してきますから、中古販売時の価格は同時期販売の駅近物件よりも相対的に低廉に設定することは避けられないと思われます。

駅を使わず車だから、むしろ駐車場が地下で広くてプラスだけどな。
麻布通りからも、裏の桜田通りからも来れるし。

>>316 マンション掲示板さん

このマンションから白金高輪まで平坦だから近く感じる。むしろ白金高輪から反対側の方が坂が多くて実際は大変。

>>320 匿名さん
ありがとうございます。たしかにハイブリッドな魅力ありますね。築5年とか経つと、白金高輪のスカイとかプレミストとかと比較されるのでしょうか。あと新築の南麻布のパーコーは比較あるとしても、麻布十番の築10年の2棟のタワーとかと比較されることはないですよね。実際に建物と植栽できて生活始まると直接の競合にならないことを祈ります。

お、少し盛り上がってきた。
ここも天カセ付きの中層階以上はよく価格表みると他の物件に比べて割安なんだけどなあ。この戸数のタワマンで広い植栽と地下駐車場の充実はないかなと。あとは間取りの好き嫌いかな。

>>324 ガーデンファンさん
タワー1階は天井高が2700だったかな？
珍しいよね。

>>325 匿名さん
とても珍しいと思います。2500とか2550が普通かと。入居すると広く感じるかと思います。

>>326 ガーデンファンさん
ただし、古川氾濫時には溺死するけどね

>>322 匿名さん
三田のこの辺りは白金高輪駅、麻布十番駅、田町駅のどこにいくにもほぼフラットアクセスで行けるのは良いと思います。

このあたりはバス便とか便利そうですねー

芝公園まで上がった方が硬いと思うけどね
再開発前だし

売れてるの2Lと1Lばかりだな

ここは北側と東側の中層階以上は、眺望が抜けますね。
小山町とかの再開発の影響もなさそうだし。

2階から部屋なんだ

緑が見えるなら抜けた眺望はなくても良いかなという気もする。

今後、三田ハウスとどう付き合っていくかがこのマンションの鍵になりますね。三田ハウスの建て替えを三菱がやるなら上手く共存ができるかも、

ここは、南側以外は囲まれ感はないですよね。
白金高輪駅前物件と比べると。

>>335 匿名さん
三田ハウスの建て替えはハードル高いよ

この物件のガーデンの雰囲気とラウンジの雰囲気は好きな人は好きだけどね。

>>337 匿名さん

ほぼ地権者になりますよね。自分たちで建て替えるしかないのではないでしょうか

三田ハウスの建替えは自分達だけでは難しいでしょうね。そのため大手デベの協力が必要不可欠でしょう。成功したらスカイクラスの大規模マンションになるでしょうから注目度は高そうですね

既存権利者者数以上の自由の数を確保しようとするなら古川沿いの周辺街区も合わせた再開発しかないでしょうね。かなり難易度は高いと思います。

>>341 匿名さん

総じてこの物件は、ほかの白金高輪物件に比べて、周囲の影響受けにくいってことですよねー
お見合いは確定してないと。

まず三田ハウス単独での建て替えは容積率や日影規制を考えると不可能だと思います。あるとすれば三田ハウスと周辺エリアを巻き込んだ再開発でしょうけど、その場合、地権者数が六本木ヒルズや虎ノ門麻布台を優に超えるはずなので、相当難しいと思います。万が一、仮に三田ハウスが周辺エリアと合わせて再開発ができることになれば、相当の規模になるだろうと思われますので三田五丁目エリア全体の価値が上がると思います。それでも20年先ぐらいだと思います。

リニア中央新幹線が開通したら、関西方面へ行くのもかなり便利になりそうです。
2027年開通ですからあと7年後にガラッと雰囲気も変わるのかしら。

さらに公園ができたりと街の再開発がどんどん進んでいくようですね。
そうなると資産価値も今まで以上に上がってくる可能性があるのかな。

>>344 匿名さん

あの静岡県知事がいる限り、リニアは開通しない。

敷地が広いから資産価値はなかなか下がらないかと。敷地が広いといえばお隣に良い見本があるしね。

>>346 匿名さん
建て替えができないお手本

>>347 匿名さん
タワマンなど容積率をめいいっぱい使って戸数の多いマンションは単独建替が難しいのは間違い無いですね。都市計画認定を受けた再開発ができるかどうかが重要で、そういう意味では郊外よりも都心が有利、住居専用地区よりも準工業地区や商業地区の方が有利、隣接地に高層化されていないエリアが残されているのが有利。と言っても管権利者の同意をまとめるのが一番困難なことですが、港区は再開発の成功例を身近に見ている人が多いので、再開発を進めやすい方かもしれません。

国土地理院のデジタル地図で計測すると、白金高輪駅前東地区（三角形）は、約５，１００平米だけど、三田ハウスは単独で約７，５００平米もあり建て替えは十分可能かと。
芝大門のように、お寺が地権者に加われば、相当大きな敷地になります。

>>349 匿名さん
そりゃ、建て替えできるだろうけど、住人合意形成がね。
そんな簡単な話でないから、ここは別個に開発したんでしょ。