プラウド鷺宮

本気で検討したいならさっさと現地MRに行ってこい。
こんなところでぐだぐだしてるより何十倍も情報貰えるぞ。
そんな手間や努力が惜しいならさっさとここは諦めろ。

価格は一部の物件については参考程度(xx百万単位)で出てた。

それにしてもオープン2日目であれだけ壊れた縮尺模型というのは見たことが無い。

＞79さん
どんな街かは主観の問題なので何とも回答出来ませんが…、
マックは店舗検索でも引っかからなくなってるので、無くなるんでしょうね…。
もう無くなってる？

児童館は徒歩3分くらいにあります。

幼児が遊ぶような公園は新宿線の線路を渡らないと無いですね。
踏切の待ち時間を入れないで徒歩7～8分くらいかな？

徒歩5分の駅近物件で駅に駐輪場は気になりますか？
一応情報としては、駅に直結した屋根付き駐輪場はありますが、
空きがまったく出ないので「10年待ちくらいかな…」と駅員に
言われたことがあります。
近くに民間駐輪場はありますが、そこに停めに行くくらいなら
歩いた方が早いです。

81さんの言い方は厳しいですが、価格はさすがに無理でもMRのタイプくらいは
電話でも確認出来るでしょうから、それくらいはご自分でご確認された方が
良いと思いますよ。

私も小さい子供がいるので、77さんのように厳選して見に行きたいと思ってますが、
一生で1～3回（私は2回目）くらいしかない、たぶん最高額の買い物ですから、
嫌味ではなく面倒だと思うくらいなら、ここに限らず家は買わない方が良いと思いますよ。

私は来週MR行ってきます。

ＭＲの担当者が”永住型”の立地だとおっしゃっていましたが、
裏を返せば、転売や賃貸の可能性がある人にとっては？？？な立地だと実感しました。
以下、私の個人的な印象ですので、検討される際はご自身の目で確認してくださいね。

（デメリット）
・駅前の閑散とした商店街
・会社帰りに寄れるスーパーの少なさ（選択肢の少なさ）
・子供を遊ばせる公園が遠い
・夜道は暗そう（未確認）
・マンションの購入価格より管理費、修繕積立金及び税金等ランニング費用の方が心配
・ＭＲは綺麗だが、建築、設備及び構造とも全体的に特筆すべき長所無し

（メリット）
・ブランド名
・低層マンション
・私の通勤に便利、駅近（5分）
・南東向き多い

鷺ノ宮は、駅力というより路線力が弱いのがネックですかね。
一本でJRのターミナル駅に出られないのがつらい。
西武新宿駅が地下にもぐって、JR新宿駅と改札だけで行き来できるように
なったら一気に地価も上がるでしょうけど、今は正直ジリ貧に見えますね。。。

賃貸という意味では、この辺は社宅ニーズが結構高い（元々社宅が多い）ので、
借り上げで、という可能性はそこそこあるかと思いますよ。

まぁ新宿まで7Kmくらいだったと思うので、距離的には結構都心に近く、
急行停車駅なのでそれなりにニーズは残り続ける思いますが。

今週MRに行ってきました。
私の担当は「永住できることを考慮した」物件だと言っていましたので、
83さんとはちょっと違うニュアンスだったと思いますが、受け手の感じ方
のような気がしますので、ご参考まで。

価格もざっくり見せてもらいましたが、想定の範囲でした。
まぁ今のままなら竣工前に売り切れはしないんじゃないかな？
一発目の提示なので、客の反応見ながら正式価格は少し下げてくると
思っていますが。
二発目の提示が一発目より高くなることは、相当の人気物件でないと
ないと思いますし。

MR行ってきました。最近物件選びを始めたばかりのビギナーです。
地下の部屋って、みなさんどう思われますか？
プライベートテラスの広さに大感激したのですが、リビングに日は当たるのか？
営業さんは、地下の部屋でも日当りばっちりと言ってましたけど・・・

どうなんでしょうね。
私は結構MR見てますが、基本的に半地下の部屋は敬遠してましたが、
MR見て嫁が大感激。ちょっと悩んでます。

リビングに直射日光が入るか？ということでは、正直あまり入らないと
思いますが、brightは前が道路だし、照り返しで明るさと言う意味では
かなり明るいと思います。たぶん上の階と余り変わらないでしょう。

breezeは午前、gardenは冬は少し入りにくそうな気がしますが、
明るさと言う意味ではどちらも気にならないくらい明るいかと思います。

ただ、個人差があるので、他の物件で半地下物件を見てみるなどで
体感してみることをお勧めします。

気分的に地下は印象が悪いでも戸数がへると価格も上がるのでビミョーなとこ、ゲリラ豪雨で駅の川が反乱しなければよいが…。

現地を見れば分かりますが、ここは川から見るとかなり高台になってます。
川が氾濫してここまで来たら駅はホーム丸ごと水の中ですよ。

もちろん、テラス自体の除水能力はある程度必要ですが、半地下住戸でも
高位は線路より高いと思いますので、テラス自体に問題がなければ問題
ないかとは思います。

ただ、一般的には半地下は不人気であることは間違いないですが、ここの
営業は半地下が一番人気になるだろう、と言っていました。

確かに庭としての解放感はかなりのものがありましたが、MRはテラスと
つながるリビングの窓が4枚で、かなり広く開けるので解放感があるのだと
思います。
他の間取りではリビングから2枚しか開かない部屋も結構あったので、
その間取りはやはり不人気になるのではないかと思います。
もちろん、その分お値打ち価格になるかと思いますが。

で、金額はどれくらい？

気になる人はまずはMR行きましょうね。
土地勘もなく見もしないで高い安いという方の書き込みは
出来るだけ無い方がよいので。

ＭＲ行ったのですが、いくつか標準装備かどうか聞き忘れた事がありますので、
教えていただけないでしょうか？

①ビルトイン食洗機
②保温浴槽（魔法瓶浴槽）
③ミストサウナ付いてないですよね･･･

検討中の部屋タイプだと、
プラウドシティ池袋本町と販売価格がそんなに変わらないので、
今、主に建築・設備・構造の比較をしているところです。

因みに、池袋本町の第１期の場合、①はオプション、②は標準装備でした。
②は大手デベさんの物件だと採用されていることが多いので、是非欲しい設備です。
お願いいたします。

どれも後から付けられるものだったのであまり重要視してなかったんですが、
欲しい設備なのは分かりますが、オプションかどうかそんなに重要ですかね？
全部オプションだったとして150万くらい？（かなり適当）
これくらいの金額差なら、それ以外の部分の比較の方が重要だと思いますが。

少なくとも本町の物件とは、根本的な部分がもっと違うと思いますので。

池袋本町と価格変わらないのかぁ～。

周辺のプラウドには標準装備されているものが無いとすると、
購入検討者としては単純に何故無いんだろうと疑問に思いますよね･･･
http://www.jyusetsu-navi.com/sokoshiri/10.html

おそらく、地下住戸の建設はコストアップ要因なので、
その分設備等のグレードが下げられている可能性はありますね。
設備の仕様をよく確認しましょう。

リーマンショック前に仕入れた土地？

リーマンの前だったような気がしますが詳細は覚えていません。
リーマン後に割安で買ってたらさっさと売り切っている気が
しますし、結構長い間空き地になっていた記憶はあります。

大栄不動産が割と高値でつかんでしまい、自社ブランドでは売り切る
自信がないから建物を野村に依頼した、ってことではないですかね。
売主比率は野村と大栄で5：5らしいです。

専有部分の標準設備かどうかを気にするより、付けたいもの付けて
いくらになるのか？ということが重要なのでは？
要らないと思う人は安く買えるし、要る人は付けたら比較対象よりも
割高だ、と思うなら止めればいいし。

青田買いなら標準じゃない方が選択肢が増えて面白いと思いますけど。
絶対に変えられない立地、マンション全体の構造の方が私は気になります。

売り主の努力で出来るだけ標準装備して、いらないと思うものを購入者が外せるようにするのが本当は筋だと思いますね。他のプラウドにはあるものがなくて、付けたい人は付ければというのは売り主の勝手な言い訳にしか聞こえませんね。

土地を高値で仕入れてたとしたらどうしようもない。
利益出すために設備を落とすだろうし。
地下住戸も戸数を稼いで、土地の価格を少しでも分散するためかな。

仕方ないでしょう。

98さんの言いたいことはなんとなく分かりますが、まったくそうは思いませんよ。
それは売主から見れば一買主候補の勝手な言い分でしかないでしょうに。
そもそもプラウドは全部同じ設備なんですか？

どうやって販売していくかは値付けも設備もデベが決めることであって
それを買うか買わないかは買主が決めること。
買主候補が販売戦略に「本当はこうあるのが筋だ」と文句つけるのは
言いたくなる物件は多いですが、筋としては間違っていませんかね？
売主も慈善事業ではありませんし、採算割れでは売りたくないでしょう。
売れると思う戦略で販売して問題がありますか？

「これが標準設備じゃないプラウドはプラウドじゃない」
と思われるなら買わなければ良いだけです。

ちなみにご存知で書かれているのか分かりませんが、私はこの物件に
標準設備で付いているかどうかは確認していません。
標準設備なら要らないご指摘でしたかね。

私なら標準だろうがオプションだろうが、そこは判断基準ではないと思うだけです。

新日本建設ってのがポイントだと思う。
いろいろコストカットしてくるんでしょう。

売主の努力は、どうやったら売れるかということを考えて展開するだけでしょ。
出来るだけメーカを叩いて安く仕入れる努力はするだろうが、努力して標準にする
必要はないだろう。標準のほうが利益率が高く出来そう、客が早く付きそう、と思ったら
標準にするのが売主の戦略。

あと要らないものを外すって、要らないものがあったら分譲価格から値引くってことか？
そんな物件見たことないので、それが本当の筋だと言っても個人の見解としてしか
見受けられないが。

車と一緒ですね。販売側が消費者より立場が強い。買える人が買えばいいし、オプション付けたければ付ければいい。
ただ消費者の期待に答えられず信頼を失うと…

ここは住宅エコポイントの対象物件でしょうか？

地下があるっていうのはどうなんだろう？
売主は戸数を稼げていいだろうけど、消費者にとってはあまり親切でないですよね。

確かに川よりは高そうだけど、現地見ての感想はあまり「高台」って感じはしませんでした。
ゲリラ豪雨等の氾濫時には浸水する可能性は否定できないと思います。
いくら営業の方は大丈夫っていっても、あくまでもそれは「営業」。
昨今の異常気象を見ていても、今後予測できないゲリラ豪雨が起きる場合もあるかもしれないのに。

心配になって過去浸水したマンション調べてみたら、浸水した地下の価値は当然暴落。
それだけでなく噂が広まったことで地上階のマンションの資産価値も下がってしまったそうです。
心配しすぎなだけかもしれませんが・・
やはり最近流行の地下付きマンション、不安です。

モデルルームはテラスあってかなり開放感があったけど、

テラスのない階を考慮すると圧迫感のある造りかもしれない。

梁が多かったり、窓の位置・形が微妙、天井が低い・・・等。

やはりそこが新日本建設なのかなと感じる。

それでコスト下がっているなら許容範囲なのかな。

新日本建設は私が知る中ではworstのゼネコンです。

まぁ施工にもこだわって、MRのもの全部標準装備だったとして
この場所であと1000万高いです、ってことならそもそも検討から
外してしまう人も多くなり買い手がつかないでしょう。

この辺で探している人が買えるラインで価格設定をしたら
この仕様にするのが限界だった、ということなのでしょうから
その辺はデベの相場感覚を買主がどう取るか次第ですかね。

現地を見てもゲリラ豪雨が気になる人は止めておけば良いかと思いますよ。
心配するのは悪いことではないので、納得いくまで考えれば良いと思います。
高台とは言えませんが、目の前の道が線路に向かってすぐ下り坂になって
いますし、地下住戸は初物でもないし、それなりに対策されてるのは？
と私は楽観視していますけど。

・新日本建設ってどうなの？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47308/

野村不動産「プラウド」だけに信頼感はあったが、
肝心の施工会社がこれではテンション下がりますね～

108さんのおっしゃるとおり、この辺で買えるラインの価格設定にするためには
野村さんも新日本建設とも組まざるを得なくなったのか。

残念！

リンク見てみましたが、どの辺でテンション下がりました？
確かに聞いたことなかった施工会社だったので見たのですが、裁判やってるから？
ちょっと見ただけなので分かりませんでしたが、裁判なら
清水、鹿島、竹中などの超大手建設会社の方がもっといっぱい抱えてると思いますし。

ただ大手の方が安心感があるのは当然ですね。

MSみたけど確かにテラスないところを想像したら、あまりにフツーだったですね。。天井低いし、梁多いし、壁紙などの材質などなど・・共用廊下も内廊下じゃないし（これは好き好きですかね）だからテラスを非日常的なほどオシャレにしてごまかしたように感じました。
鷺宮駅も残念ですが品よく見えなかったです。駅の周りは品のない不動産のカンバン広告（あの黄色いの何とかなんないのかなぁ）や今にも崩れそうな昔のスーパー？みたいなのとか。。
緑(公園）も極端に少ないです。どこに子供連れて行けばいいのやら・・運動広場みたいのいっこだけありましたけど。
ですから参考値段聞いたときは、ブランド価格だからかなぁと思いました。
あまりゼネコンとか他のマンション詳しくはないですが、さらに新日本の評判を聞いて正直残念だったのが本音です。
今はプラウドのブランドは旬かもしれませんが、10年後、20年後はねぇ。。。

109です。

裁判はよくあることなんですね、知りませんでした。
ただ新日本建設の新宿区へ対する答弁内容には誠意が感じられず、不信感を覚えます。

また「利益を上げるためだったら、意図的に手抜き工事をやる会社」と評されている点は
明らかにネガティブポイントですね。
火のないところに煙は立たず、です。
こんな風な言われてしまえば、残念ながら悪どい印象しか持てません。
不動産と同じで施工会社もイメージ産業でしょうから。

10年20年経ったら本当にJR新宿駅と西武新宿駅が乗り入れは無いにしても地下でつながってるかも。
そしたらこの辺は地価暴騰、駅前は再開発で大賑わいかもしれませんね。
今の状況が受け入れられなければ検討しなければ良いだけだし、
可能性とか楽観論ではなく、要するに10年20年先なんて誰にも分からないってこと。

もし10年20年先のことに絶対の自信があるなら私は居住用マンション買わないで投資用不動産買ってます。
はたして今が買いの時期なのかは別にして。

施工会社の件は新日本建設を良く知りませんが、逆に煙の無い会社もないと思いますよ。
他の施工会社スレも読んでみてください。新日本建設を擁護するつもりはありませんが、
ネットの掲示板ですから批判的な書き込みはどこでも書かれていませんかね？
書かれていても超大手の場合は見なかった事にするか書き込みを信用しない人が多いと思いますけど。

ずっとこの掲示板拝見してて、営業さんなのか？、なんだかんだこの物件や施工会社擁護されてる方が常駐されていますね。
同じ検討者にしてはあまりにニュートラルなご意見のようで。いいですね、不安とかなさそうで。まぁいいですけど。

さて地下物件は高台とはいえ、正直残念。。天井低いのも。。
何十年後かに鷺ノ宮が盛り上がっているかもとは確かに誰にもわからないけど、とりあえず今の段階で地価がはねあがる希望は持てず、冷静に検討していくつもりです。

天井低いって書き込みを何度か見ましたが、ここってそんなに低いですか？
確か池袋本町の上のほうは243か248だったと思いますが、ここは245くらい？
個人的に250くらいあれば問題ないけどどうですか？

113
新日本建設についてもうちょっと調べることをお勧めします。
単に評判が悪いだけなら良いですが、あの会社は根本的にヤバいですから。
高い買い物なので調べ過ぎても損はないでしょう。

あの・・・
今週末にさっそく要望書を出しに行こうとしていた者です。

購入を本格的に検討していたのでこんな風に書かれてしまうと、正直ショックです。
最終的には自分自身の判断になると思いますが、検討しなおそうかと思っています。

営業の方は「抽選になる」と言っていただけに、単純に人気物件なのかと思っていました。
こんな掲示板が横行しているとは、抽選になる以前に入居希望者集まるのでしょうか・・・？

なんかプラウドも乱立している気がして、そのムリがここにきているのでは？
こういったゼネコンなら大分叩いて安く請負契約させているかもしれませんね。
このブランドなくならないといいですけど。。。

設備だけでなく、構造面も要チェックですよ。
この物件は2重天井、2重床だったと記憶していますが、
スラブ厚は200mmだったかな。
http://allabout.co.jp/r_house/gc/29301/

抽選になる、ってほとんどの物件のどこの営業でも言うんじゃない？
確かに抽選になる部屋はいくつかあると思うけど、平均倍率が2倍とかって
物件じゃないと思う。

ただ、最近のプラウド物件は即日完売がほとんどだから、ここも1倍以上に
ならないとは言えない。個人的にはそうならないような気もするが、
それはふたを開けるまで分からない。

池袋のプラウドも掲示板では長谷工だなんだで叩かれまくってたが、
ふたを開けたら平均1.55倍。
ここを買えってことではないが、掲示板を鵜呑みにしないで参考程度にしないとどの物件も買えないよ。

何だか悪口大会のようになってしまったので、誰かイイご意見教えてください！

ちなみに私は低層マンションってとこと、プラウドというブランドが気に入ってます。

急行停車駅へ徒歩5分、山手線まで急行1駅、新宿2駅。良くも悪くも余所者が降りる駅ではないので地域密着型。
車があればとしまえん、光が丘公園は15分程度。環七環八の中間なのでそこそこ便が良い。
とても静かな第一種低層住居専用地域、目の前の道は一方通行（違ったかもしれないが、近隣住民以外が通る必要のない道）で坂の上。
トランクルーム標準装備、エントランスが2層吹き抜け、エントランスにコミュニティスペースあり。
ほとんど南東、南西向き、ラクモア2010年版採用、2LDK（もわずか）以上のファミリー向けマンション。

突っ込まれそうなこともあるが、とりあえずひねり出してみた。

マンションを含めた不動産売買は、これを生業としている不動産会社に有利なわけで、我々消費者はこうした掲示板等の意見交換を通じて互いに知識を深めあいましょう。消費者は舐められてはいけません。

>119さん
スラブ厚200mmしかないんですか？

加えて半地下部屋に下がり天井となると
１フロア分の高さを捻り出す為に仕方無かったんでしょうね。

確かに良くも悪くも第一種低層住居専用地域。
高さ制限が厳しいから仕方ないのかもね。
仕様は自分で確認したほうが良さそうだけど。

知識を深めるのは当然。ただ、頭でっかちになり過ぎるとどこも買えなくなるよ。
無限にお金があれば100点に近い物件はあるだろうが、基本的に100点の物件はない。
結婚と不動産購入にはある程度直感と勢いが必要。

でも勢いでこの物件を買えということではない。

スラブ厚200mmあればOKでしょう。
ボイドではないちゃんとコンクリがつまったタイプですし。

低層エリアだし、タワーみたいな天井高はそもそも無理。


100点満点のマンションなんてないから、判断するのは自分！

スラブ200は必要十分ですよ。
ボイドの250より遮音性は高いです。
直床180なんて劣悪な仕様を標準にしているデベもありますし。
ただ新日本建設の施工精度は疑問ですが…。

今時の普通の仕様です。プラウドだから秀でているというものではありません。

>128さん
プラウドってだけで価格上乗せされてそうですね。

それがブランド料というものです。