ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区南品川５丁目211番15（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（東口 通行時間7:00-22:00) より 徒歩6分
ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（西口) より 徒歩7分
りんかい線「大井町」駅（B出口）より 徒歩7分
東急大井町線「大井町」駅（駅舎）より 徒歩7分
京浜急行線「青物横丁」駅（駅舎）より 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：38.62m2～78.41m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社 JX不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-07-05 14:43:43
坪単価300万円台なら瞬殺あるかもね。
間取りは1フロアに1L,2L,3Lが一部屋ずつなので、一人暮らし、DINKS、ファミリーが混在になると思います。
私は3Lを見ましたが、大井町に住みたいけど、シティタワーやクレヴィアは高いと感じた方々がこちらに集まるのではと感じました。
坪単価も比較して抑えられているので、人気は集中する可能性が高そうですね。
設備面等を理解して購入されるのであれば、良い物件な気もしますが、うちは見送る予定です。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
26戸しかないので、将来の大規模修繕は怖いですね
隣の秀和レジデンスが気になります。もう築50年くらいですよね… 建て替え時に南向きの日差しがなくなってしまう可能性がある気がして怖いです。それも加味して当パークハウスは少し斜め向きに建っているのでしょうかね。
坪単価380万円ぐらいみたいですね。
２LDKの上の方は、坪425万円しますね。。。このタイプが人気なんでしょうね。イメージ画像を見ましたが、北向きの眺望は素晴らしかったです。
周辺マンションとの比較です。
シティタワー大井町＝CT、クレヴィアタワー大井町＝クレヴィア
＜展望＞
・３LDKは、南と西にほぼ同じ高さのマンショあり。南西も坂の上方向で展望は悪い。
・２LDKは、坂の下方向になっており展望は非常に良い。
＜遮音＞
・T1サッシュ（CT＝T3・LOW-E、クレヴィア＝T3・複層ガラス）
・自然吸気（CT、クレヴィア＝機械吸気）
→遮音性能は普通のマンションで、道路工事の音が室内に聴こえてくるレベル。羽田新ルートが近いことを考えるとマイナスポイント。
＜構造＞
・インフレームで部屋の中に柱食い込みあり。
・天井高は2.65m以上、ただし下がり天井きつめ（CT、クレヴィア＝2.60m）
・サッシ高さ2.1m（CT、クレヴィア＝2.1m）
・耐震構造（CT、クレヴィア＝免震構造）
＜内装＞
・ディスポーザーあり
・組み込み式食洗機あり
・吊り戸棚標準設置
・収納充実
＜管理費＞
・約350円/m2（CT＝303円/m2、クレヴィア=215円/m2）
→駐車場収入がないから？かなり高め。
＜坪単価＞
・約380万円（CT450万円、クレヴィア＝420万円）
＜感想＞
・内装はシックで高級感あり。
・柱の食い込みが多いので、表示面積よりも狭い印象。
・遮音性能は要注意。
・南は展望期待できず。北は展望よし。
・構造はCTやクレヴィアより見劣りするが、価格差が70m2で1000~1500万円以上あること考えるとお買い得な印象。
便利な立地ですが、総戸数が２６戸とは、すごく少ないなというのが印象的。
パークハウス物件なので、造りなどはしっかりしていると思いますが
この立地でいうと価格帯は相当高くなりそうなイメージ。
１～３ＬＤＫとプラン内容もいろいろなので住む層がどうなのかも気になりますね。
「造りなどはしっかりしていると思いますが」という点について、名称で判断するのではなく、資料をご自身の目で確認した上で判断することをお勧めします。
レンジが同時吸排気でなかったり、自然吸気だったり、梁ががっつり部屋に入ってたり仕様は微妙だと思います。
シティタワーやクレヴィアより相当安いですが…。土地と建設費高騰の皺寄せでしょうか。
ゼームス坂は色々歴史があるからな。。
こちらの管理費はまだ出てないんですよね…
>>51
>>・約350円/m2（CT＝303円/m2、クレヴィア=215円/m2）
38.62m2～78.41m2なので、
38.62m2×350=13517円
78.41m2×350=27443.5円
1LDKでは1万円台。70㎡になると3万円弱。計算してみると割高な気もします。そして、値上がりの可能性があると聞くとショック…
正式発表で少しでも安いことを期待したいです。
同じぐらいの戸数でも管理費が1平米200円代ところいっぱいあるので、管理費が高いのは謎です。
管理費かかるような設備は何にもないのに。タワマンのクレビィアより70平米で1万円近く違うのは負担ですね。
