売主： 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
所在地：東京都港区芝大門1丁目537番5他（地番）
交通：都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分、
都営三田線「御成門」駅徒歩4分、
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.04㎡～86.65㎡
ライオンズマンション芝公園隣接地に建設予定の、
「グランリビオ芝大門」（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト
についての情報が調べてもほとんど得られなかったので、
このスレで情報収集したいと思います。
大門駅徒歩３分の利便性があって、
芝大門、芝大神宮、芝公園、増上寺、東京タワー至近という立地。
車の通りが少ない整備された通りに面しているので静かに便利に過ごせそう。
[スレ作成日時]2019-05-17 15:03:13
そんなするの？
ブランズ愛宕並みに空気読めない価格じゃんね。
世も末だな。
ぶったまげ価格でした。
ここに限らずですが、高給リーマンでももはや都心にマンション買えないな。
坪700ならパークコート浜離宮買えるよ
モデルルーム、オープンしましたか？
何を考えてこんな価格設定にしてきたかな。
ターゲットは石油王か？
600万以上の部屋は東京タワービューか、最上階。それ以外は500万台だし妥当なんじゃないですか？地権者が半分以上の部屋を保有していて、30年後に更地にしようと簡単に決を取れる状況でないなら。
公式サイトではまだ価格出てないみたいですけどイメージからして高そうな感じではありますね。
眺望はなかなか良さそうな感じですね。
東京タワービューいいなと思いました。
やっぱりきれいだと思います東京タワー。
住居というよりホテルとかバーみたいな眺めだけど、日々の暮らしで見れるなんて贅沢だなと思います。
Ｋタイプだとリビングから東京タワーも見えて南向きのワイドスパンになるのかな、かなり良さそうな感じがします。
89さん、修繕費を考えるとタワーがいいのかどうかは分かりませんが、借地である事を考えたらパークコートと比べたて明らかに高いですね。
借地権なのか、と思ったら前にそれについてのレスがありますね。
30年だと一回くらいは更新あるものだろうと思いましたが現実は色々厳しいみたいですね。
それに加えて坪単価700万？！ですか。さすがに高めだなあと感じました。
ここまで高いとなると魅力がいっぱいあるんだでしょうかね。
メリットは東京タワービュー以外に何がありますか？設備仕様はかなり良いものを揃えてるのだろうか。気になります。
東京タワー以外の売りは無いですね。とはいえ芝浦のブランズタワーと比べるのであれば坪500(東京タワービュー以外)は妥当な気がします(向こうは土地付きで同じくらい)。今思えば1年前のパークハウス浜離宮の頃はまだ安かった、という事なんでしょうね。
坪600でここ買う？
近くの中古買うならどこかな。1000戸のツインパークス 買うかな。
先着順で販売開始してますが、売れてるんですかね?？
借地の癖に強気すぎるだろ
坊主は本当に強欲だな！
芝浦とかと比べるのはちょっと…
神谷町ならわかりますが
>>98 マンション検討中さん
芝浦は論外です。
半径1km以内の新築だとパークコートやブランズがありますが、スケールメリットで劣るとは言え、こちらの坪700はそこまで割高には感じません。
三流デベブランドが芝大門の借地権で坪700万とか。
無理がありすぎだよ。利回りマイナスじゃんよ。
浜離宮も高いなーって、それより高いなんて。
プリンスホテルを森ビルが買い取って、芝公園ヒルズにする計画があるとかじゃないと買えない。
借地で買うなんて誰得なの？
件数的には2期で売りきって終わるはずが、1期2次販売。これは相当売れ残ったねww
1期2次では価格も下がるかな？
この価格で梁がコレでは残念すぎた。
35件しかないですが動き鈍いのでしょうか？
この価格なら白金スカイ買った方がいいのではないかと思いました。
借地権で半数以上を地権者に握られていることが原因でしょ。権利の更新ができずに退去させられる可能性濃厚。
じゃあ安いのかというと、港区所有権マンションも視野に入るくらい高い。
なに考えて売ってるんだか分からんね。
ここ買うならクレストプライムタワー買うわ
そうだね。借地だし比較にならないね。
ブランズ愛宕虎ノ門の方がいいね
割と近くの新橋4丁目に野村がマンション建設中だけど、分譲？
借地買うぐらいな、最初から賃貸マンションに住んだほうがまし。
少しでも古くなったら簡単に引越しできるからね。
借地権で利回りを語る方が無理だと思うが。
過半数の住戸を持つ地主が権利の延長はしないと言えばそれまでだよ。一寸先は闇。営業が美味しいことを言うかもしれないが、結局権利がなくなってしまえば裸で外に放り出されてしまう。
数年後に売ろうにもそのリスクを考えて弱気価格にならざるを得ない。
113戸（非分譲住戸78戸含む）とあります。
モモレジさんのブログも拝見しましたが、地権者住戸という書き方はしていないですが、
非分譲住戸で低層階にコンパクトなタイプが集中しているという風に書かれていました。
いずれにせよ、低層階はここの場合は一般分譲はされないということになるのでしょうか。
非分譲住戸がどういう扱いになるのか。賃貸というのが大筋でしょうか。
8階までが賃貸で、分譲は9階以上だそうです。
区役所があるからプレミアムエリアw
じゃあこの界隈の中古マンションも軒並み坪500万クラスなんでしょうな。
＞借地は所有より安いから
この人、営業の方ですかね
利回りって、明らかに将来売却の難しい借地物件を投資目的で購入しますか
モデルルームの予約はガラガラ。この掲示板もスカスカ。最近はブロガーやら評論家やらに記事を書いてもらってもこの状況。
次の販売案内をしようにも購入見込み客がいなくてどうしよもないのかな？
やはり、議決権の半数近くを法人が一括で保持している借地、という特殊な物件にしては高すぎたんですかね？値引き販売しないかなぁ？
値引きはないよ
新虎は、みんな知らないと思ったら意外に反応が良かったみたい
ペンシルでも2階から坪600超えてるよ
周辺の中古の価格も聞いたけど高いよ
坪550ならそんなもんだよ
野村が新橋に建てるマンションは坪700超える予定
神谷町とか、非借地と比べてもね。営業さんもたいへんだね。
総戸数113戸（非分譲住戸78戸含む）
販売している住戸が少ないこと、借地権で、興味がない人はスルーなのでは？
マイホームを「資産」を考えるなら借地権ではない物件がおすすめですし。
30年後、定年退職で東京にはいないなら選択肢に入れてもいいかと思っています。
ホームページ、物件がOUTLINE、地図がMAPなど英語表記なのは日本人向けじゃないんですか？英語圏の人も購入対象なのかと思いました。
非分譲住戸って賃貸になるのでしょうか。
この規模だし、この立地だし、そうするのが順当に思えます。
分譲物件の購入者が賃貸に出す可能性もあり得るでしょう。
ただ、その場合はおそらく所有権者に許可なり手数料を払うことになるのでは？
普通借地権で30年毎の更新が前提となるのはわかっているのですが、
仮に返上したいという人と、住み続けたいという人がわかれた場合どうなるのかも考えていかねばです。
>>129
以前に販売代理店に確認しましたが、9階以下を一括保有している売主の議決権は半分もなく、管理組合の議決に必要な5分の4には届かないとのことでしたよ。普通借地権の更新可否についてはあまり懸念をもたなくて良さそうだと思います。
そりゃ売る方は聞こえがいいようにそう言うわ。
実際は違うと思うけどね。権利は強い。
定期借地権とは違って、普通借地権は原則として更新され続けますよね。例外的に満期に借地権が終了するのは、住人側から更新しない旨の申出をした場合。
（このように普通借地権が法律上所有権とあまり変わらない強い権利であったため、満期に更新されない定期借地権制度が導入されたという経緯です。）
つまり実質的には、組合議決権の5分の4を持つ住人が更新しないと言わない限り、借地権が更新され続けることになり、この定期借地権との違いは売却価格においても考慮されます。
あと普通借地権には建物買取請求が認められている点も定期借地権との大きな違いでしょう。
9階以下を一括保有する日鉄興和としては借地権を更新しない理由はあまりないし、単独で決められるような議決権も持っていないので、現実的に考えると、借地権が更新されない状況は考えにくいのでは？
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
10階以上の非分譲の住戸は誰のものだろう？
賃貸フロアの部屋と合わせたら議決権50%は確保出来るよね？
地主の寺と日鉄で組んで30年後にマンション作り直して売った方が儲けるかもね？
4/5の議決権が必要な決議が全てじゃないよね？1/2で議決できることに何があるだろう？
市場に対して明らかに安いなら別ですが、ここは借地なのに周りと大して変わらない。
コロナがリスク視される前から先着順販売で売れなかったマンション。
不確定要素が多すぎて、私は買えない。
>>135 名無しさん
議決権は、非分譲住戸と日鐵興和保有部分（賃貸部分）を足しても、50%にはぜんぜん届かないようになっていますよ。
そもそも日鐵興和が突然購入者に不利益になるように動くシナリオはそれほど考えられないですよね。
価格も、普通借地権が考慮されて所有権より落とされているようです。（東京タワー眺望の部屋は上乗せされているように見えますが、、）
もちろん、定期借地権よりは高く設定されていると思いますが。
販売期はまだ第一期の販売中ですよね？グランリビオの平河町の方は第二次まで進んでいるようなのでそちらへのコメントでしょうか。
まぁ何を重視するかはそれぞれなので、不確定要素の心配が勝る方がるのも不思議ではないです。
この物件であれば、地下鉄2路線へ徒歩4分以内という立地や、芝公園や小中学校へのアクセスの良さを気にいる方が買うのでしょう。
30年て実際どうなのでしょうか。
非分譲の割合が大きいのが気になるなぁ
借地期間に関して、30年だったら更新されるだろうなと思いますが、
それ以降、どうなっていくのか…多く権利を占めているところの意向も大きくなっていくと思います。
一般分譲が多い場合は、基本残す路線何じゃないかと思いますが、
非分譲部分、現状のオーナーと異なることになる可能性もあるので、
様々なシミュレーション重ねて考えていかねばです
>>138 匿名さん
一般分譲部分が誰に売られてるか、我々にはさっぱりわかりません
売止めにして日鉄興和が持ち続けるかもしれません
いざ入居してみたら日鉄興和が8割オーバーで一般消費者は2割に満たない可能性もゼロじゃないです
そうなった場合の管理組合運営・意思決定がどうなるか、「様々なシミュレーション」の一つに入れる必要があるのでは？
このまま市況が好転しなければ事業主が売れ残りを賃貸として運用する事態にもなりそうですね。
むしろその方がいいのではないでしょうか。もう売れる気がしません。
>>141 匿名さん
更新料は積み立ててるし、そもそも解体して返却するよりは安いだろうから、そこがネックになる事はないと思います。
返却になるとしたら大量の議決権をもつ売主が地主と結託して、1度返却して分譲マンションを作り直したいと考える事では？
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
>>139 マンション検討中さん
事実として、議決権に関しては非分譲住戸と日鐵興和が所有する賃貸住戸を足しても5割に届かないのに、「入居してみたら日鉄興和が8割オーバーで一般消費者は2割に満たない可能性」というのは、少々誤解を招くコメントではないでしょうか。
万が一の可能性の低いシナリオについて伝えるのであれば、現在の事実を前提としたうえでそのように伝えるのがフェアかと。
>>145 マンション検討中さん
部屋の広さで議決権数は違うケースが多いですからね。下層の賃貸専用住戸以外が全て本当に関係者(地権者と売主)以外に売却されたなら届かないと思いますよ。
>>145 マンション検討中さん
確かにホームページなどには書いてなさそうですね。今回デベとしても当然その部分は気にしていたようで、モデルルームでは説明があったのですが。146さんが書かれているとおりで、住戸の広さに応じて議決権割合が異なっていることなど答えてくれました。
モデルルームに電話して聞けば教えてくれるのではないかと思います。
最寄り駅に近くて、アクセスは最高に良い立地です。
ただ借地権物件となるとためらう人は多いのではないでしょうか。
もちろんdinksや単身者の方であれば便利な立地であれば問題ないでしょうけれど
この価格を出してまで・・・って自分的には思いました。
今日偶然横を通って看板見て気づいたけど、良い場所だよ
大手町とかの物件買うより良いと思うけどね
貿易センタービルができる頃には、値打ち上がると思う
どんどん残価が減る借地権マンションの値段が上がるわけないでしょ。
いまが割安ならともかく、売れ残るような単価設定ですし。
たくさん利益が乗っかっているんでしょうから、値下げを待ちましょう。どちらにしてもこんなときに新築なんて買うもんじゃありません。
>>150
定借と違いますから、同じようにどんどん残価が減ることはないですよー。借地人の方から申し出ない限り半永久的に更新されます。でもたしかに、今購入を待てる人なら待つという選択肢はありでしょうね。特に投資目的なら。。
私は、ここはすぐ近くに区役所があって、法務局、税務署へも徒歩・自転車で行ける距離というのはメリットと思いました。ただ、周りにスーパーがないことなどからすぐの購入は見送りました。
それならば芝公園近辺や赤羽橋の所有権マンションを買うほうが利口に思えますね。
坪400万～500万で手に入りますし。いまなら指値でお買い得に狙えるかもしれません。
とにかくここは物件価格を支払った上に地権料を払うのがアホらしく思えて仕方ありません。
それに加えて維持費がかかるわけですから。最後には何も残らない、浪費してるようなものです。
普通借地権ってめちゃくちゃ強力な権利じゃん。なんか文句あんのか。
スーパーはイオンが数年後にできるよ
そこまで持ってられるかだね
わたしも検討中
ここが本来あるべき価格は坪350万。
以下、購入を検討した過程で調べた情報です(結局、千代田区に住むことにしたので、止めましたが)。
坪単価：坪700は最上階の東京タワービューです。少し階下の東京タワービューなら650くらいです。その他は坪500-600です。
地代：月3-4万くらい。
共用施設：ほぼありません。その代わり管理費はタワマンに比べてかなり安め。
借地権：普通借地権です。更新をふくめ、60年間の存続（2081年まで）は決まっているそうです。
管理組合：隣のライオンズマンションの土地も元は地主（芝大神宮）所有だったそうで、当時色々あって土地を売ってしまったことを後悔？してるそうで、今回は受け継いだ土地を残しておきたいと思っているのが普通借地になった理由のようです。営利目的なら商業ビルや定期借地権を選択すると思われます。
今から10年間で芝公園は整備されて、東京プリンスは斜め前の区立図書館（御成門小の隣）に移転、ホテルの跡地には10階以下の複合施設の建設が決まっているようです。きれいに様替わりする予定です。
>>158 マンション比較中さん
芝公園周辺の再開発はこれですよね。まだまだこれからでしょうけど、西武のアニュアルレポートで社長が喋ってましたね。
東京プリンスは御成門駅の方に移動して、赤プリを立て替えたガーデンテラス紀尾井町みたいになるんでしょうかね。民間事業者は西武だけなのでしょうか、、
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/kouen_3.htm
https://dorattara.hatenablog.com/entry/20191207/1575644400
>>154 名無しさん
法的には強いけど、借地権マンションは、中古購入時、ローンが付かなかったり、掛け目を厳しく見られるので、売りにくい。銀行員や不動産関係に詳しいひとはまず手を出さない。
>>160 通りがかりさん
東京プリンスの建て替えは場所が図書館のあたりになりそう以外は発表されてないので、どうなるのか楽しみですね。現在の東京プリンスあたりを含めて増上寺近辺は高さに充分配慮すると言ってるので、グランリビオの東京タワービューが影響を受ける事はないと思います。
不動産屋から聞きましたが、物件のある土地は1992年以前に借地を始めているので、旧法のもとでの借地権だそうです。つまり、借り手が合意しない限り、追い出しは不可能で、基本的には半永久的に土地を借り続けることが可能です。新法のもとでも、定期借地権でない限りは、借り手の権利は比較的守られますが、そもそも旧法なので、匿名さんの言う通り、めちゃくちゃ強力な権利です。「寺や神社がもってる土地」は昭和の時代から貸し出されているので旧法が適用され、そういう土地での普通借地権の集合住宅は大きなデメリットにはならないと思います。グランリビオ芝大門が価格設定の参考にしてるブランズ愛宕タワーも寺の土地での普通借地権でしたね。
浜松町二丁目4地区A街区（A3棟）（2020年）
施設名：浜松町二丁目4地区A街区（A3棟）
オープン予定：2020年
計画地：浜松町二丁目
開発者：イオンモール
用途：事務所、店舗
階数：39階
面積約：275,776㎡
本計画の特徴
交通結節機能の強化と多様な機能の導入による拠点性の向上、防災機能の強化及び環境負荷低減
による都市再生へ貢献します。
>>163 坪単価比較中さん
愛宕タワーとは場所が違いますからね。
そして、ここの問題は(状況によっては新築建てなおして売った方が儲かるであろう)建設会社が多数の議決権を保持している事。
管理組合の投票権は一部屋一票ではなく、傾斜配分してるので、分譲の部屋だけで過半数はゆうに超えるようになってるっていう情報が結構上にあったけど。そうなら、建設会社の一存でどうこうなる、なんてありえないっしょ。
旧法借地権は、法的にはめちゃくちゃ強くて、借り手の権利は充分守られますが、借地権マンションは、中古購入時、ローンが付かなかったり、掛け目を厳しく見られるので、売りにくい。銀行員や不動産関係に詳しいひとはまず手を出さない。
借地権付きマンションのメリット・デメリット
「借地権付き」は土地は地主さんのもの
マンションを購入すると土地の権利はどうなるのかご存知でしょうか？物件広告の取引条件の中に「土地権利」という項目があります。ここに「所有権」と書かれていれば、専有面積に応じた持分の土地があなたのものになります。しかし、「旧法借地権」「定期借地権」などと書かれていたら、その土地は「借地」だということです。分譲マンションの大多数が「所有権付き」ですが、「借地権付き」のメリットを知って利用する人も増えてきています。
「借地権付きマンション」の特徴
●地主への地代が必要
地主への「地代」が必要です。通常、管理費や修繕積立金と一緒に管理組合に「地代」を支払います。
●契約期間がある
必ず「契約期間」があります。取引条件のところに「残存期間○年」「残存期間：平成○年○月○日まで」などと書かれているので、契約満了の時期がわかります。
築年数が古めのマンションに多い「普通借地権」
1992（平成4）年8月に「借地借家法」が改正されたため、「借地権」には従来の「普通借地権」と、改正後にできた「定期借地権」の2種類が存在しています。チラシや広告に「旧法」と記載があるのは、「普通借地権」のことです。築年数の古いマンションには、このタイプが比較的多く見られます。
契約期間は30年以上と定められていますが、借主が希望すれば更新も可能です。地主側から契約解除できるのはよほどの「正当事由」がある場合に限られているため、実質的には永住のケースが多いと言えます。更新時には原則として「更新料」が必要です。
「定期借地権」は契約更新ができない
1992年の法律改正で誕生した「定期借地権」は契約更新ができません。期間満了とともに地主に土地を返還することになります。また、「定期借地権付きマンション」には次の2種類があります。
●「一般定期借地権」
契約期間は最低50年以上。契約期間満了とともに土地を更地にして返還しなければなりません。若いうちに購入すると、期間満了後マンションを退去する必要があります。
●「建物譲渡特約付き借地権」
契約期間は最低30年以上。契約期間が満了すると、地主に建物を買い取ってもらえます。売却後、賃貸として住み続けられるケースもあります。
借地権付きマンションのメリット・デメリット
「借地権付きマンション」は、土地の所有権がないことがメリットでもあり、デメリットでもあります。
●メリットは、安さ
最大のメリットは価格の安さです。土地代が含まれていないため「所有権付き」に比べて2～3割ほど安いといわれます。購入時の諸費用も、土地にかかる税金（登記料、取得税）が不要なので安く済みます。所有すると毎年かかる土地部分の固定資産税や都市計画税もかかりません。
●デメリットは、担保価値の低さ
土地の所有権がないため担保価値は低くなり、なかには住宅ローンの借り入れが難しくなるケースもあります。不動産ポータルサイトの中には、「定期借地権付き」に絞って検索できるところもありますので、興味がある方はチェックしてみましょう。
ほとんどの銀行はローン貸しますよ。貸さない銀行もありますが、それを一般化したように言うのはね・・・。そんなの物件次第に決まってるでしょう。
借地人の権利は誠実な対応をすれば借地借家法により強い保護があります。借地権は民法にもとづき地上権と賃借権の2種類に分類され、借地借家法により新法、旧法、低域借地権に分類されます。いづれの借地権も所有権との違いは借地料が発生し、土地の固定資産税等は生じません。気をつけるべきポイントは、地域により更新料、建替承諾料などが発生することがあります。また、賃借権では名義変更承諾料などが生じる場合があります。住宅ローンの取扱いができない銀行もあります。借地権は、地主と借主の相対による部分が強く、内容が見えにくいのも特徴です。もちろん条件に合致すれば借地権のマンションでも仲介手数料無料もしくは半額です。
https://www.lotus-asset-and-property.com/faq/16063
借地権デメリット
自分の土地ではない
銀行から融資が受けづらい
地代がかかる
建替えや譲渡に地主の承諾が必要となり承諾料の支払いが発生する
地主との契約内容が不透明な場合も多い
＞住宅ローンの取扱いができない銀行もあります。
これが真実
買えない方々のやっかみがすごいスレッドだな。
https://iekon.jp/shakuchi-jyuutakuloan-bank/
借地権の場合は、住宅ローンを組めない銀行
銀行の中には、借地権の場合、規約で住宅ローンを組むことを認めていないところもあります。
知らずにそのような銀行へ住宅ローンの相談に行っても時間と労力が無駄になってしまいます。
次に紹介する銀行は、ホームページ上で「借地上の建物は住宅ローンの融資対象外」と明記しているところです。
・イオン銀行
・新生銀行
・住信SBIネット銀行
・ソニー銀行
担保価値が低いから
銀行が住宅ローンの審査をするときには、対象の不動産の担保価値が重要です。
住宅ローンで借り入れる金額は年収の何倍にもなります。
銀行がそれだけの金額を融資できるのは、その購入希望者が信用できるということだけではなく、万が一、不測の事態でローンの返済を滞納されたとしても取り戻す対策があるからです。
それが「抵当権の設定」です。
不動産に抵当権を設定することで、債務不履行となったときには不動産を競売にかけて売却できます。
そして、そのときに競り落とされた金額をローン残債にあてます。
通常、住宅ローンを組むときには土地と建物の両方を担保に入れます。
しかし借地権の場合、土地所有者は地主なので、地主の承諾がなければ抵当権を設定できません。
そして借地権が賃借権の場合、地上権とは違って登記への協力義務はないので、地主は拒否することができ、承諾してもらえることはほとんどないです。
そのため、銀行が抵当権を設定できるのは建物のみになります。
それでも借地上の建物に抵当権を設定した場合、その敷地まで抵当権の効力は及ぶという判例が出ているので、担保価値としては建物価格＋借地権価格で考えられます。
このとき、借地権価格は所有権を持つ土地に比べて低いです。
相続税評価額でも更地価格の6割程度が借地権価格になります。
そして借地権付き建物を競売にかけるとき、実際に競り落とされる金額は相続税評価額よりも大きく下がる傾向にあります。
借地権に関連した様々な手続きの煩雑さや権利の複雑さから購入したいと考える人が少ないからです。
つまり借地権付き建物の担保価値は、通常の不動産よりも低くなるので審査が厳しくなるということです。
また審査に通ったとしても金利が高く、返済が負担になってくるようなこともあるので融資条件も確認するようにしましょう。
なので、旧法借地権は、法的にはめちゃくちゃ強くて、借り手の権利は充分守られますが、借地権マンションは、中古購入時、ローンが付かなかったり、掛け目を厳しく見られるので、売りにくい。銀行員や不動産関係に詳しいひとはまず手を出さない。
買えない方々のやっかみがすごいスレッドだな。
スレッドを通してみてると、ひとりの人間が繰り返し書き込んでますね。しかも、反対の理由が、「借地権だから追い出される」だったのが、法律的にありえないことを論破されてからは、「借地権には価値がない」という別の理由に転じてきた。
借地権物件に価値があるかどうかは物件の状況次第の気がしますが。
