ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

>>118 匿名さん
沖式の評価は、収益還元法を重視しているようですね。あまりデタラメを言わないで下さい。しかし、沖式だとキャップレート2%以上で、儲るとしているのは、レートが低すぎ、実勢価格に迎合した評価ですね。デベロッパーとのお付き合いもあるからなのでしょう。

土地の格や環境は良いと思うけど、駅が遠い。

家賃滞納リスク、空室リスク、流動性リスク、管理コストの4点で、戸別の賃貸より圧倒的に有利な東証リートインデックスの利回りが現在4%前後なので、マンション1戸の利回りとして最低でも4.5%以上なければ、少なくとも資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。
現在の都内のマンションの一部では、利回りが3%以下(回収に33年以上)のもありますが、リートの利回りより低いだけでなく、修繕や建替え、管理費を考慮せずに33年以上住む前提なので、バブルであり、持続しないと見るべきです。

>資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。

都心マンションで、もはや利益は出ないよ。貸すより実需で自分が住むのがベスト。
投資はJリートなら、俺の持ってるのはオフィス・ホテルリートで年利配当7%超えてるよ。

>>124 匿名さん

Jリートなんてもったいない。
都心マンションも全額借り入れすれば拠出資金に対して軽く10％以上でるし、所得控除も取れる。割安な低層狙えば売却益も数年後にとれるでしょ。

現地を見ました。西向きは、イタリア大使館の緑地空間があり、魅力的です。価格もレジデンス三田並みかそれ以上と予想。しかし、北側は高層階でも、レジデンス三田に視界を遮れます。東側、南区側も低層は、既存ビルに囲まれており、高層階でも既存ビルの建替えで視界を遮れる可能性があります。高く売るなるのは、西側だけですね。

結局今の価格水準を説明できる考え方は、マンション投資のみレバを考慮したり、将来の値上がりが前提なんですね。

>>121 匿名さん

あんた、もういいよ。何にも分かっていないのは分かったから。
沖式時価は成約事例価格を現在価値に補正したもの。沖レクの「沖式時価の構成と精度」の1:35のシートに書いてある。今なら会員全員、無料でみれるから。
そして、成約価格の査定は、周辺成約事例からする。仲介業者で収益還元法で査定書を作成するところなんか無い。あれば示してよ。仲介業者に査定も依頼したことさえないの？

>>121 匿名さん

あと、沖さんは自宅投資だから2%で儲かると言っている訳。不動産投資と自宅投資の金利、税制の違いを使って儲けるのが自宅投資。不動産投資と同列に論じてる時点でナンセンス。

>>128 匿名さん
沖式を研究するつもりは、ありません。それより、あなたもう少し、基本的な鑑定評価の手法を勉強しなさい。

>>127 匿名さん
レバレッジを考慮するなら、ちゃんとした投資用物件の方が良いし、今の市況で値上がり期待出来ないのでは？私は、急ぎの相続税対策の場合位しか価値を見い出せないです。

>>130 匿名さん

はい、論点ずらし。
あと、2%の根拠を教えてあげる。
自宅マンションの資産価値下落率が2%/年だから、そこが損益分岐点ということ。
マンション掲示板で投資用不動産の話を持ち出して得意気になるのは、恥ずかしいからやめてね。

現地を確認して、同じ三田アドレスでも、こちらの方に魅力を感じました。
大規模開発で、本物件より敷地に余裕があります。
三田三・四丁目地区第一種市街地再開発事業
http://skyskysky.net/construction/202307.html

とりあえず、自宅マンションをリートとか持ち出して割高割安とか論じてる人は、沖レクの「不動産投資 vs 自宅投資」をみて出直してきなさい。

>>130 匿名さん
鑑定手法云々語る前に日本語勉強された方が良いですよ。そんな句点の使い方は社会一般常識から外れてます。
研究するつもりがないと言っておきながら、沖式を論じるとは自己矛盾ですね。横入りですが議論をするにあたり目に余ります。

108さんが正解。
新築は住んだそばから中古になるので、周辺中古相場を参考にすべき。

収益還元法 一辺倒の彼、色んな高級物件のスレで暴れている 有名人 ですよ

>>137 匿名さん
本当にそんな人がいるかどうか知りませんが、私ではありません。収益還元法も考慮する様に言いましたが、収益還元法のみで評価する様に言っていません。

130匿名さんは、
外国の方なので句読点の付け方が不自然なだけです。
むしろ、とても上手な、日本語を書けるなと、関心しました。

>>137 匿名さん

その有名人はMKと言われている、PC武蔵小
山契約者の人ですね

購入か賃貸かで意見が割れても、利回り2-3%台の価格ならば、余程の事情がない限り流石に賃貸では。
4%以上の価格水準ならば、人それぞれとは思うけど。

>>138 匿名さん

でも、投資用と同じキャップレート4%で評価してたよね。 クスッ

普通はキャップレートいくつで計算するんですか

>>143 匿名さん

そもそもこれは投資用じゃないから、キャップレートでは計算しないと思いますよ。

何らかの理由で賃貸に出したとき、住宅ローン等の支出が手取り賃料で賄えそうか、判断基準は、それくらいですかね。

要するに「住む、貸す、売る」の選択肢を持てる物件かどうかです。

>>144 通りがかりさん

知らないんですね。
ここにいる方の知識はその程度なんですか。

>>146 匿名さん

他人のことを、知識がその程度だと蔑むのなら、あなたはさぞかし知識をお持ちなんでしょうね。
では、あなたが的確な数字を示せばいいんじゃないですか？

電卓たたけばいいだけの評価法とかを「知識」とか、あほらしい。
知っている知らないという以前の話で、自宅選びというのは、もっと違う基準でしょって144の方は言いたいんだろうと思います。
これは読解力の問題かな。

資産価値を気にして買う人は。沖式時価と儲かる確率だけで十分。無料だしね。

住まいサーフィンの儲かる確率ですが、都心部のファミリータイプは同じ物件でも数カ月前と比べて%の数値かなり上がってますよね？
忖度なのか、計算方法変わったんでしょうか？
詳しい人いたら教えて下さい。

>>149 匿名さん

算出ロジックが更新されました。
より、精度が上がったようです。

忖度でしょう。
いくらなんでも上がりすぎです。

エリアから探す、都心6区で平均確率78%ですが、どういう計算か知らないけどそんな高いんですかね。

普通は都心３区や都心５区ですね

この物件、都心で一位タイでしたね。

三田って港区でも真ん中くらいのブランドなのに、この物件は割高なような気がする。
港区の住宅街ヒエラルキーは麻布=六本木>青山>>>赤坂=虎ノ門>白金>白金台>高輪>三田>汐留>その他

それは願望でしょう。
港区住宅地の公示地価は赤坂＞麻布＞青山＞六本木＞その他
印象操作しても公示価格は変わってくれない。

麻布十番とか南麻布が抜けてんじゃん

>>156 匿名さん
でも、一般的な印象は155さんの書いている順番ですね。

>>157 匿名さん
それを言い始めたら西麻布も東麻布も抜けてることになるでしょ。
周辺地域を引っくるめて麻布ね。

アバウトですね。
麻布十番は三田より格下ですよ。
麻布を語りたいなら我らが神、TMショーン様のお言葉を一度拝見なさってからにしてください。

パークコートがうらやまし過ぎて色々患ってる方ですね。お久しぶりです。
TM某って、あの麻布かぶれのおのぼりさんのことですか？ずいぶんと変わった信仰をお持ちのようで。

事前案内会、始まりますね

ここも70m2で1.2から1.5億とかですか？

>>160
麻布で地価が一番高いのは麻布十番ですよ。でも格は一番低いでしょうね。
>>156
住宅地のブランドとしての格と地価は必ずしも一致しないと思います。

格とは主観、ポジショントークですからね。

あざじゅー、安いで？

皆さんご信奉の沖式を調べたところ、このマンションの価格は未発表です。
そこで以下の通り試算してみました。
沖式の沿線別新築マンション価格(2016年)だと赤羽橋は坪409万円になっています。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=35
2019年までの価格上昇率を5%とします。
https://ieul.jp/column/articles/209/
時点修正後の赤羽橋の新築マンション価格は、坪429万円です。㎡では130万円。
プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。
ちなみに、沖式の賃貸した場合の2016年の表面利回りは4.2%となっていました。

>麻布で地価が一番高いのは麻布十番ですよ。でも格は一番低いでしょうね。

は？一番高いのは元麻布や麻布永坂町だろう。十番は比較的安いほう。
地歴は指摘されているように代々商人の町だし、海抜も低く最低レベル。

>プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。

沖式？というのは知らないが、この辺りの相場をよく知る者として肌感覚だが、
方角や所在階にもよるが、この立地で82㎡だと普通の新築マンションだと1.8億ぐらいしてもおかしくない。ただこの物件はメゾン三田の建て替えという特殊案件でもあるため、割安に販売できるというメリットを考慮すると、1.5億前後で出てきてもおかしくないと思う。ただ1億660万円というのは楽天的すぎ。それなら真面目に私が買いたい。

100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？

>メゾン三田の建て替えという特殊案件でもあるため、割安に販売できる
三菱地所レジデンスは、メゾン三田から自社に有利な(安い)価格で、物件を取得するでしょうが、一般の物件と同様で、安く仕入れても、販売価格はできるだけ高くするのでは?

> 100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？
分かりませんが、この立地とグレードなら坪単価700-750万程度が適当だと思います。
ただ>169でも指摘した通り、建て替え案件なので良心的な値付けなら＠600万程度もあり得るかなと思いました。もしその安い値付けなら、100㎡で2億でいけるかもですね。でも高い方なら2.5億ぐらいいくかも。

>安く仕入れても、販売価格はできるだけ高くするのでは?
さあ？私は売主ではありませんから、あくまで予想したまでです。

>>168
それはあなたの思い込みです。
https://tochidai.info/area/azabu/

>>173 匿名さん

あのー、そのリストで一位の麻布十番駅から80mって、もろに商業地でしょw
詳細ボタン押して確認しろよ。でも2位の南麻布や元麻布は住宅地。
銀座の四丁目の和光や山野楽器店前は坪1億以上だけど、それは商業地だから。
まずは中学生ぐらいから社会・公民やり直したらw

まあまあ。商業地と住宅地の地価は別物ですからね。商業は銀座、新宿がダントツだったかな。

>>168
住宅地に限ったとしても、元麻布や麻布永坂町が一番高いというのは間違い。

>>176 匿名さん

正解を言ってよ。

>この辺りの相場をよく知る者として肌感覚だが、方角や所在階にもよるが、この立地で82㎡だと普通の新築マンションだと1.8億ぐらいしてもおかしくない。
この当辺りの相場どころか、本物件(建て替え前のメゾン三田)の査定価格はわずか、215万円/坪231万円(65万円/㎡ ? 70万円/㎡)となっています。64㎡3LDKの価格は4,190万円 ? 4,400万円。
https://mansion-market.com/mansions/detail/26477
土地が老朽化しているので、ほとんど土地のみの価格になっているのでしょう。これに、建築費と経費・開発利益を加算していくら高めに計算しても、坪500万円にしなりません。82㎡(24.8坪)なら1億2400万円。とても1億5000万円～1億8000万円の価値があるとは思えません。

>>178 匿名さん
それは積み上げ方式の話で、買う人がいれば出来るだけ高値で売るのが商売です。
それに価格は他の物件との相対的なものにもよりますしね。

>>179 マンション検討中さん
あなたは、いくらだと思っているの?
人気はイタリア大使館側は、多少高くなるかもしれないが、三田アドレスでは、知れている。需給関係も悪化しているしね。

>人気はイタリア大使館側は、多少高くなるかもしれないが、三田アドレスでは、知れている。

当物件のお隣、同じくシャトー三田の建て替え事案だった「レジデンス三田」の販売価格が参考になるのでは？確か＠750万ぐらいで販売物件があったはず。個人的にはよりイタリア大使館に近く、大通りから内側に入って閑静な当物件のほうが環境いいので、多少高値になってもいいかと思いますね。グレードもレジデンス三田より良さそうだし。

このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。

中古のレジデンス三田との比較からも、そんなところなら妥当。

>このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。

それは3Aエリアの相場ですね。三田はもう少しお安いと思います。しかもここは建て替え事案ですから安く提供出来るはずですので、低層ビューなし坪550から高層大使館ビュー750というのがいい線かと。まあいずれ価格表出るでしょうから、不毛な予想は止めて待ちましょう。

麻布アドレスのパークコート南麻布が坪単価500万円台後半から。といっても、あそこは麻布アドレスでは最底辺クラスの立地なので、三田アドレスとはいえ環境が良いこちらも同じくらいか、それより少しレンジの広い価格帯で出してくるかと

近隣のタワマン価格を調査してみました。

ザ・レジデンス三田 146万円/m2 ～ 278万円/m2（482万円/坪 ～ 919万円/坪） 平均701万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0026578/
三田綱町パークマンション99万円/m2 ～ 149万円/m2（327万円/坪 ～ 492万円/坪） 平均410万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0027849/
パークハウス芝タワー 97万円/m2 ～ 226万円/m2（320万円/坪 ～ 747万円/坪） 平均534万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004549/
カテリーナ三田タワースイート 92万円/m2 ～ 157万円/m2（304万円/坪 ～ 519万円/坪） 平均412万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004412/
サンウッド三田パークサイドタワー 118万円/m2 ～ 201万円/m2（390万円/坪 ～ 664万円/坪） 平均527万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004439/
シティタワー麻布十番 150万円/m2 ～ 484万円/m2（495万円/坪 ～ 1,600万円/坪） 平均1048万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0010034/

平均すると　最低額の平均386万円～最高額の平均824万円　各物件平均の平均605万円
この単価から考えると82㎡(24.8坪)の部屋では、9570万円～2億440万円　平均が1億5000万円

>>185 匿名さん

それだけの数をよく調べましたね。概ね問題ないと思いますが、綱町パークマンションは築50年の古マンションなので、それならお隣のパークマンション三田綱町ザフォレストと比較するべきでしょう。ただPMなのでもちろん仕様はかなりゴージャス仕様なので、ここよりはるかに高額、上の部屋は坪単価1500万にもなります。そのあたり勘案して、当物件の82㎡(24.8坪)の部屋だと、売り出し価格は、1.5億から1.8億というのが妥当なラインかと思います。

ザ・レジデンス三田の当初分譲価格を確認したところ、平均単価が@450万円今の平均価格701万円と比較すると、55%の差。やはり今は買い時ではないな。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644074/

三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？

昔に慶応大学の近くで働いていたけど、住みたい何て考えた事なかったな

>三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？

別にありがたがってはいませんが？では、あなたが思う港区内でここ以上の環境はありますか？

港区が好きなのか

港区が好きというか、住み慣れているエリアですし利便性など考えると山手線内側の南側限定で探しています。都心エリアはやはり騒がしいので、こういう広い緑が目の前で閑静な環境は希少なのですが、このマンション立地以上の物件があれば列挙願います。

三田のアドレスとしてのブランド的には港区内で真ん中ぐらいだけど、ここの立地に関しては港区内でも最上位クラスの環境でしょうね。
三田よりも上位のブランドアドレスは3A+R、虎ノ門、白金台、白金、高輪ぐらいで、それ以外の港区のエリアは三田よりも格下。

ん。
三田は高輪より格上だが？
この三田二丁目に限れば、白金風情は相手にもならんよ。

高輪4丁目、白金偶数丁目、白金台2,5丁目はかなり高級感のある街並みですよ。それにも増して、三田二丁目は勝るとも劣らない良い環境だと思いますけど。
ただ三田の地名のパブリックイメージが、三田駅や田町駅周辺、慶応仲通りなどのサラリーマンや学生の飲屋街的なイメージなので、不動産事情に詳しくない人にはあまり響かない。
三田駅も田町駅も慶応仲通も住所的は芝にあるんですけどね。本来の三田はもっと内陸で高台の閑静な住宅街だということを知ってる人は知ってるけど、コンセンサスではない。

白金偶数丁目とかいうのは初めて聞く表現だが、白金二丁目のパークハウスタワーがずっと売れ残っているのは、まぁそういうことなんだろう。
四丁目なら、まぁわかるのだが。

モデルルームで情報得た方、情報頂けますでしょうか。なかなか予定が合わず、行かない状態です。

東京に詳しい人や地元の人ならこのあたりの良さ分かるでしょうね
そうでない人はイメージだけで語りますから仕方がないですね
某物件スレで青山の物件が赤坂8丁目を貶してるのと同じような感じですね

ネット上の思い込みに満ちた書き込みやなんとなく思い描いているイメージがどうであろうと、
実際にここの現地に来てみれば環境の良さと格式の高い街並みに納得できると思うよ。

不便なところは、だいたい値下がりしてるよ。
ここも値下がり上等の実需だろうし、関係ないけどね。

そもそも3Aや六本木などのアドレスに拘るタイプの人は三田のマンションを選ばないでしょうし、このマンションを選ぶ人も3Aであればどこでも良いとは思わないでしょう。
それぞれの好みがあってよいですし、万人が住みたいと思う場所もそうそうないでしょう。
三田二丁目のように、素晴らしい環境がありつつも誰もが知る訳ではない場所に魅力を感じる人もそれなりにいるのではと思います。

私には高すぎて検討対象外でした。

高台だからね。地ぐらいよりも利便性を求めるならパークコート南麻布だが、それなら他の選択肢もあるかな

>>201
どこかで価格情報を入手されましたか？
もしそうであれば共有頂けると嬉しいです。

現地を見て、三田網町パークマンションや三井倶楽部の方は、素晴らしい場所ですが、この物件に関してはそんな雰囲気はありません。

銀座や汐留や新橋まで気軽に歩いて行ける浜離宮の三井タワーのほうが良さそうですね。

高台の地盤の良さは代え難いものがある。

>>205
港区内ヒエラルキーでは十番や六本木が徒歩圏内で高台のこっちの方が上でしょ。

線路沿いと比べられても。ぜんぜん違いますよね

モデルルーム行ってきましたが、西向き部屋のプレミアムがすごいですね。
ほぼ半分の地権者のマイナスを西向き部屋で吸収するのでしょう。

広めの部屋検討してるけど、まだモデルルーム行けてないので予定価格教えて下さい。

坪単価700台くらいなら予想の範囲内。

水際低地のパークコート南麻布を買った人が嫉妬する内容ですね。

はい、若葉マークは無視ですよ。
最近、あちこちで無視され暇を持て余して、ここに来たんでしょう。

>>207 匿名さん
高台?坂の下の方じゃないの。パークコート南麻布の方が、麻布十番、六本木に近いしね。

>>214
やり取りをみると、浜離宮の三井タワーより標高が高いという趣旨だと思われる。

南西角より北西角の方が単価高いんですね！
ちょっと意外！

西側以外は、イタリア大使館なく、敷地の空間も余裕ないので、もっと安くて良いと思った。これでは西側以外は売れないのでは?

白金と同じ作戦かな？
高くても買う人にまずは買わせて、それで8割弱売れればプロジェクト全体の黒字化は確定。その後に、売れ残りを水面下で値下げしながら、完売を目指す。この段階になれば、いくら値下げしても、業者は赤字にならない。
結局、最初の価格で買っちゃった人が損をして、業者の利益は低リスクで極大化される。
ところでここの2億の部屋は貸したら家賃はどの位？月70万でも借りますか、貸せますか？

>ところでここの2億の部屋は貸したら家賃はどの位？月70万でも借りますか、貸せますか？

港区エリア毎の相場表見ればわかるだろうに。50万がせいぜいだろう。