ずいぶん前から塩漬けになってた土地ですが、ようやく販売するようです。9/10にＨＰがアップしました。
皆様のご意見、ご感想をお聞かせください。
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業
管理会社：三菱地所コミュニティ
交通:品川駅徒歩9分、泉岳寺駅徒歩11分
総戸数:43戸
専有面積:68～141平米
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-09-15 16:16:10
塩漬け、紆余曲折
http://blog.goo.ne.jp/machikenminato/e/657b5ad9bd2209c0c59c2a34397e812...
VS イニシア高輪プレシアスコートだね。
立地は、こっちが全然いいけど、7階建てを5階建てに削られたので、価格はイニシアが安いでしょうか？
まっ、どっちも囲まれ感たっぷりなのは同じだけど。
間取り悪いですね
＞2
7階建てを5階建てに削られた、
言葉通りです。
当初、2012年の建築看板では7階建てだったけど、近隣住民の強引な反対運動により、仕方なく5階建てになったようです。だから、最上階でも前面の眺望の抜けはないし、階数が削られたことにより、ここを買う人は、不当に高い値段で買わされることになります。もし、ブリリア高輪レフィールとか、THE IMPREST高輪と同額なら、やばいことになります。延べ床面積が当初計画より、１９％近く削られたのだから、価格を高くしないと事業が成り立たないから。値段を上げない＝見えないところでコストダウンしてるってことだから。竹中から東亜に変えた程度では、吸収しきれないでしょ。建築費は今も、上昇中だしね。
以前のスレッドは、こちら
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/239598/
２０１２／６／９
６年以上前のスレッドです。
だから、塩漬け物件ね
デザイン見たけど、エントランス側だけ立派なタイル張りで後ろ側コスト削減ぽくない？庇も白の吹き付けっぽいし、コストカットしてそう。。アーキサイトメビウスは好きなんだけど。
その割にプランは大きめで、新駅資産価値押しだから、旗状地だけど高い設定金額なんだろうか。
高級路線なら、内廊下、各階ゴミ捨て置き場、天カセ、天井高2.5m以上は当然として、玄関ドア電子キー、天然木を使ったドア・床板、海外製食洗機、ハンスグローエのシングルレバー水栓くらいにはしてほしい。
各階ゴミ捨てはむしろ無い方がいい。ゴミ捨て場の近くには住みたくない。
天カセなら天井は最低でも260欲しい。天カセで天井低いとエアコンの風が直接体に当たって不快です。
それはないな。
どっちも。
＞７
ＨＰ見たぁー？
各階ゴミ置き場って書いてあるでしょ？
低層マンションで、各階ゴミ置き場のないマンションはクソマンションですよ。
安普請のファミリーマンションじゃあるまいし。
天カセで、天井高２.６m？
じゃあ、２.９mの天高がないとダメですね。
それに、二重床二重天井だと+６０cmだから、
階高が３.５mは最低ないと。
だったら、タワマン探せよ。
ここは、ただでさえ、階数を２階も削られてる
んだから、出来るわけねぇーし、
低層マンションで、そんなマンション存在しないし、
例えあっても、一番安い部屋で坪１０００万円は
くだらないな。
庶民は、湾岸タワマン買った方がいいよ。
ブランド地名の低層マンションは、お金持ちしか住めません。
>>9 匿名さん
まあまあ、そこまで言わなくても。高級マンション住んだことも検討したことも無いんですよ、多分。。
それはそれと、最近は坪1000とは言わないものの、天井高2600は最上階くらいしか見なくなりましたね。
低層マンションで各階ゴミ置場では管理費相当高くなりますよね
ここ飛行機の航路下だから騒音はかなりきつそう
＞10
「天カセなら天井は最低でも260欲しい。」っていうから、てっきり、天カセの付いている下り天井部分が2600欲しいのかと思った。いわゆる天井高が2600ってことね。それでも、高輪の低層マンションじゃ最上階でもないですね。だって、高輪の住宅街は、住居専用地域で、高さ制限がかかってるので。
>>14
7さんがおっしゃった以下の文。
天カセなら(その部分の下がり天井は低くなるので全体の)天井は最低でも260欲しい。
普通の人は()の行間部は読めると思います。
それが読めず口汚く罵ったのだから、謝った方がいいと思いますよ。
こういう匿名掲示板はそういう常識がない人が多いので、謝るなんてことはしないかもしれませんが。
ごめんメロン… (΄◉◞౪◟◉｀)
当マンションのサイトに、
グランドプリンスホテル新高輪 貴賓館 ８９０ｍ
と記載されてますが、
貴賓館はグランドプリンスホテル高輪にあり、このマンション予定地から300mほどですね。
ブリリア高輪レフィールのサイトにも同様に、
グランドプリンスホテル新高輪 貴賓館 420ｍ
と記載されています。
実際は1100ｍぐらい離れてます。
なぜ別のデベが同じ間違いをしているのか疑問に思っています。
ここだと山手線の新駅が近いのはある意味目玉なんだと思います。
実際にできたら、
品川駅よりも圧倒的に近いし、そもそもアクセスしやすいみたいに思うんですが…どうなんでしょうか？
今の価格って新駅の価値を織り込んでいるのかしら。
新駅までだと徒歩5分もあれば着くでしょうか。
マンション東側に通り道があればもっと近道が出来そうなところがちょっと勿体ないですね。
仕方ないですけど。
駅近のマンションに将来性や期待感をプラスされれば強気の設定になるのも頷けます。
プランはどうですかね。
PタイプやTタイプだとプレミアムプランになっちゃいますね。
ここのメインの広さは70㎡台中ごろだと思いますがDタイプだと北向きになっちゃうのが何とも。
他のタイプはどんな感じなんでしょうね。
>>21
新駅まで7分ぐらいになるのでは。
恐らく7階建てで考えていた当初は地所もプレミアムなマンションを想定していたと思います。
しかし、DNAに“高い建物は悪”という命題が刻み込まれている周辺のモンスター住民の頑張りでかなり面積を削られたので、それはもうないでしょうね。
何とか利益を出すために、手を抜けるとこは抜く、グロスを抑えるなどプレミアムマンションから遠ざかる方向に進まざるを得ません。
余裕のあるプランニングは望むべくもなく、既出のプラン同様、残りのプランも期待できないと思います。
彼らは近所にプレミアムマンションが建ってほしくないのかな。
あの辺は緑の少ない狭小住宅が密集していて、景観、防災環境共よろしくないですね。
高輪は商店街も衰退しており、老害対策が喫緊。
防災面でもあの辺はやばい。
自分達で環境を良くする意識が薄く、企業や公の組織にやってもらって当たり前の感覚。
天寿を全うされ自然に消えていただくまで座して待つしかないかもしれないが。
建物の高さ自体も低層になっているし、そこまで周りに与える影響自体は大きくはないと思うけれど…
高級系なマンションにするのかなと思いつつ
間取りはもう少し工夫が合っても！みたいなところもありつつ、ですね。
値段次第であとは判断は変わってきそうな予感。
高輪なんで安くはないんでしょうけれど。
物件名称変更だそうです。
新名称：ザ・パークハウス 高輪フォート
(旧名称：ザ・パークハウス 高輪テラス)
Pタイプの間取りをみて、少し不思議な感じがしかというか、珍しい形をしているように思いました。
全体的に好みではありますが、少し気になるといえば柱の存在でしょうか。
リビングはともかく、洋室にベッドを置きづらくなりそうなイメージがありますね。
>>22 匿名さん
高輪、白金台辺りの地元住民は厄介ですよ。今回も白金二丁目タワーの時も、プラウド白金台三丁目の時も狂ったみたいに反対運動起こりますからね。デベさんが可愛そうです。
>>18
修正されたようです。
ブリリア高輪レフィールの方はまだそのままですが。
おそらくブリリア高輪レフィール担当者が単純なミスをし、当デベ担当者が貴賓館がグランドプリンスホテル新高輪にあるという情報をそのまま使用したのでしょう。
どのデベも、参考にするため近隣にあるライバル物件のHPは当然チェックしますからね。
総戸数の割に駐車場の数があるのが良いと思いました。
これ以上少ないマンションも結構見てきましたが、ここは地下に駐車場がある感じですか？
現地で見ていないのでなんともわかりませんが。
東漸寺がすぐ近くですけど、それってプラス要因なんでしょうか。
公園が近いのはいいですね。
高輪口にぜひ京急百貨店が進出してもらいたいです。
上大岡と同様にヨドバシも出店してほしいです。
都心だけあってバルコニーがすごく狭いですから、圧迫感は出てきてしまいそうかな
このくらいのスペースしかないと、室外機を置くスペースくらいしかなさそうですね。
各洋室には一応窓があるというタイプになっていますので、明るさはありそうなことと、換気の面では良いですが、リビングルームが少し狭いかなという印象なのでファミリーですと狭くなってしまう可能性ありすね
ここってなんで名前変えたんですか？
個人的に好きな間取りだと思っています。
広々と使いやすそうな間取りですが、唯一気になるとするなら、駅までの距離でしょうか。
ちなみに現地まで行っていないのでわかりませんが、周辺の治安とか、夜の雰囲気はどうですか。
旗竿かつ割高でノーの一択。周辺築浅の相場は450。品川圏再開発をどれだけ信じられるかという信心の世界。
合掌。
Tタイプは意地でも全室窓付きにしてますが、そのせいでキッチンの場所がなんか残念です。
洋室２をなくしてその位置にアイランドキッチンを設置、そしてもう一部屋キッチンのあった辺りに行灯部屋を設けてもよかった気がします。
そうすればLDK35畳弱の広々とした空間ができますね。
日本人はお日様信仰というか北向きや行灯部屋を嫌いますが、行灯部屋の良さもあると思いますけどね。
ここの地域は新航路の真下だという事で町内会長達がもう反対運動をやっていますが、騒音被害はかなりあるんでしょうね？
国家の戦略的政策に、反対運動（笑）などなんの意味もないです。
白金二丁目〜白金高輪辺りも被害が大きいようで反対されてますが、正直 滑稽にみえます。
Dタイプのような間取りで、家族で住んだ時の事を想像すると、
なんとなく子供達が部屋の取り合いになるのが想像できます。
ウォークインクローゼットとサービススペースがある部屋が人気ありそう。
>>43: 匿名さん
被害者にとっては必死の思いの行動だろうから、被害もない人間が、なんの意味もないとか、正直 滑稽にみえますとか言うのは大変余計な人の痛みも分らない自分勝手な言い分だと思われるが、実際の騒音の影響はどうなんでしょうか？
45＞＞
飛行航路のことは、都心検討者なら周知の事実。騒音のことが知りたい、本当に検討してるなら、国土交通省に聞くべきでは？掲示板の情報なんて客観的な数字の裏付けがないただの憶測が多いから。
新駅ができるのは少しだけプラスだが、リニアと駅前再開発で東京のダントツ中心間違いない品川駅に徒歩９分と遠いのがデメリットだな。
高輪界隈なら、あくまでも品川駅起点での価値評価となる。
間取りのシマシマの壁は、乾式壁を表しているのでしょうか？普通にリビングや寝室横などの壁が乾式だったら、結構周りの音とか響かないか心配です。
ホームページ掲載の間取り増えましたね。ここのお部屋は、なぜこんなに柱が出っぱっているのでしょうか。ちょっと残念です。
基本的に南向きは広くて高くて、手が出ない感じになっちゃうのかしら。敷地からのセットバックが意外と少なめでしたが、周りの建物とは距離が取れるのかなぁ。
現地見る限り、品川駅からは平坦で良いアプローチ。通りから入る道は意外と上りで長いですが、変な人は入って来にくい感じが良いですね。
セミナーとか参加すると、もう少し情報がもらえるのですか？
周辺空撮、カッコイイ！最高のロケーション。
新駅周辺再開発後、さらに近代的に！
東京湾に近いが津波は大丈夫かな？
高輪は江戸藩邸としても有名です。地盤もしっかりしてます。高輪ブランドの所以でもあります。
>こうしたお金持ちが好むエリアには、実は共通点がある。
>
>「基本的に東京は古いお屋敷街（江戸藩邸）がいいんです。大手町、高輪、番町、文京区の本駒込や本郷、青山あたりも旧屋敷街です。これらの場所はだいたい地盤がよく丘の上にあります。富裕層の方は古いお屋敷街だからという理由で選んでいるわけではなく、結果的にそうなるだけです。とにかく見る目が肥えていますから。（後略）」
https://president.jp/articles/-/26713?page=2
より
血筋ある方々は、津波や浸水被害のない地盤がしっかりした場所を好んでいたようだ
歴代総理
伊藤博文＿＿＿＿＿港区高輪
松方正義＿＿＿＿＿港区三田
桂太郎＿＿＿＿＿＿港区三田
黒田清隆＿＿＿＿＿港区三田
山本権兵衛＿＿＿＿港区高輪
原敬＿＿＿＿＿＿＿港区芝大門
吉田茂＿＿＿＿＿＿港区六本木
東久邇宮稔彦王＿＿港区六本木 高輪
西園寺公望＿＿＿＿港区六本木住友邸 駿河台
高橋是清＿＿＿＿＿港区赤坂
東條英機＿＿＿＿＿港区南青山
田中義一＿＿＿＿＿港区南青山
米内光政＿＿＿＿＿港区白金
芦田均＿＿＿＿＿＿港区白金
加藤友三郎＿＿＿＿港区南青山
橋本龍太郎＿＿＿＿港区南麻布
森喜朗＿＿＿＿＿＿港区六本木
石橋湛山＿＿＿＿＿港区高輪 芝
皇族
北白川宮邸＿＿＿＿港区高輪
竹田宮邸＿＿＿＿＿港区高輪
東久邇宮邸＿＿＿＿港区六本木→高輪
高松宮邸＿＿＿＿＿港区高輪
朝香宮＿＿＿＿＿＿港区白金台
華頂宮邸＿＿＿＿＿港区三田
梨本宮邸＿＿＿＿＿港区六本木
有栖川宮＿＿＿＿＿港区南麻布
久邇宮邸＿＿＿＿＿港区六本木
他の土地はいざ知らず、このマンション敷地は二本榎や高輪察署や高野山別院等のバス通り尾根道からは河岸段丘状にガクン～と見降ろされた下側にあり、桂坂途中からも低位置なので海抜はかなり低いね。
江戸時代は近くまで海が来てたと言われている。
５１や５４の写真や地図を見ても、海が近くまで迫っているな。
３・１１級の津波だとヤバイんじゃない？。
はい、やばい。検討やめてね
なにこのネガ。
なんか嫌なことでもあったのかい？
プランの種類がとても多いですね。
特に3LDKでも、70～100㎡までかなりのいろいろあるので
家族の生活スタイルや好みで選べていいなと思います。
縦型の間取りが多い中でDタイプやPタイプは使いやすそうだと感じました。
価格などの詳細がオープンになるのは、2月になってからでしょうか。
Trタイプのキッチンの位置はちょっともったいない。
名前は、ザ・パークハウス高輪ゲートウェイの方が良かったかもね。
「最寄りは高輪ゲートウェイ駅です。」と言うのが恥ずかしい。高輪駅が良かった。
高いんだろうな。きっと(ボソボソ)
このブログに敷地について書いてありました。https://www.cocom.fun/entry/2018/09/21/ザ・パークハウス高輪テラス%22旗竿敷地のポイント%22
想定内って坪700とか?
何か、やたらと価格吊り上げの人がいるがここの適正はそこまでない筈だ。何故なら白金辺りに比べ場所が良くない。
二本榎通り（高輪警察署があるバス通りの尾根道）と第一京浜に挟まれ二本榎通りの下側一帯（三田３丁目から西にグランドプリンスホテル高輪手前までの一帯）は、大半が低地のベルト地帯である。
特にここの敷地一帯は入り江状に細長く入り込んだ谷戸になっていて、日当たり悪く、ジメジメ感、圧迫感が漂う場所である。
ここは敷地の場所と言うか位置関係が気になりますね。
以前、ここと連なる三田三丁目の坂下のマンションに住んでいたことがありますが、崖を背負っていたせいか、湿気が厄介でした。
いまは白金方面の平地に建つマンションに引っ越しましたが、湿気とは無縁になりました。
>>73 匿名さん
高輪に対するネガではなく、物件そのものに対してネガ投稿をしている積り。
言いたかったのは、ここ一帯の場所は三田3丁目から続くベルト地帯で海に近く、入り江の奥の谷戸形状で、後に桂坂を背負った低地であるから、高輪４丁目や白金４丁目の高台の高級住宅地物件に比べると、どんなに高級だと背伸びをしても、高価格設定には無理があるんではと指摘した。
＞＞76
そんなだめなベルト地帯ですが、江戸時代には武家屋敷が建ち並び、泉岳寺、東禅寺などがありました。
ここの周りも大名の屋敷や東禅寺などで囲まれてます。
隣の東禅寺は最初のイギリス公使館が置かれた場所です。
ここは江戸時代、伊勢神戸藩(一万五千石)の藩主が隠居後住んでたようです。
最近までソニー国際会議場でした。
プリンスの敷地まですぐですしね。
近くに当時坪単価3000万円以上したドムス高輪があります。億ションどころか10億円、20億円の世界で、富裕層が住んでます。
この付近一帯の立地が悪ければそんな価格設定にはなりませんね。
江戸時代は東京下町だって武家屋敷が大半だったし、昔の話を持ち出してもそうなんだ程度で説得力ない。
彼我の比較をするなら、東京の３０年前と現況とでは、地下鉄が張り巡らされ再開発やオリンピック等で土地も大変貌し高騰したエリアがあり、建物も仕様や床面積等が異なるので、現況で相対的に論じないと、あまりにも次元が異なり噛み合わない。０／１００みたいな結論にはなりにくいだろうけどね。
高台か低地かが物件を評価するにおいて、最も優先順位が高いということでしょうか。
相対的に低地は高級と背伸びしていると。
地歴は標高に比べて優先順位が低いと。
高級と背伸びしているというか、高級かどうかはどうでも良く不動産の価値がどれくらいかという観点です。
高台にこだわるのは年配の方には多いのかもしれませんが、不動産の価値の評価をする上でより優先順位が高いのは利便性だと思います。
ここは品川駅にも新駅にも近くフラットなアクセスで、高輪四丁目より利便性にまさる。
高輪4より緑も多い。
プリンスにも非常に近い。
公園も目の前。
相対的に論じるとそうなります。
昨日現地に行ってみました。
東禅寺の緑や高輪公園など、都会の喧騒を忘れさせてくれそうです。
それでいて品川駅や高輪ゲートウェイ駅にも近く便利。映画館にも徒歩10分圏内。
すぐ近くにカーシェアリングを含む駐車場もあり、車の利用頻度が少なく車は所有していないが、たまには車を利用したい人には便利。
ターミナル駅に近い割には騒音も少なく静寂。環境は抜群だと思います。
第一京浜から緩やかな上り坂を歩いてると、なんだか優雅な気分になります。そんな印象を受けました。
