東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークコート南麻布ってどうですか?」についてご紹介しています。
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マンション比較中さん [更新日時] 2021-01-13 18:28:38

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地:東京都港区南麻布一丁目29番9(地番)
交通:東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分
   都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分
   都営地下鉄三田線「白金高輪」駅 徒歩9分
   東京メトロ南北線「白金高輪」駅 徒歩9分
間取:1K~3LDK
面積:26.01平米~103.07平米
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社:西武建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

[スレ作成日時]2018-08-12 16:55:23

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パークコート南麻布口コミ掲示板・評判

  1. 570 匿名さん

    埋め立て江東区豊洲の東急タワーが坪400万超と言われてるのに、
    低地でも南麻布アドレスで、最寄りが麻布十番のパークコートが坪500万切るわけ無いじゃんw

  2. 571 匿名さん

    私は都内を広めに探してますが、豊洲のブランズは販売開始を遅らせた事がアダになりました。昨夏に販売開始していれば、坪400でも行けたかもしれませんが、今の湾岸地区はハルミフラッグと同時販売のため買い手に厳しく比較されます。ここも、高値でのんびり売ってると次々と後続物件との比較(価格だけでなく立地や仕様も含めて)にさらされます。デベさんは、ここを坪500で売りたかったのですね~。でも、そういう時代は昨年までで終わったようです。買い手の私も急速な市場の悪化に驚いています。あとは、住宅ローン金利の動向も気になりますね。

  3. 572 匿名さん

    ここの後続となると、白金1、高輪1×2、三田5、三田1×3などがあるけど、ここより良さそうな立地条件は駅ほぼ直結の高輪物件ぐらいかと。それでも麻布アドレスには勝てるとは思えない。

  4. 573 匿名さん

    「麻布アドレス」と言っても元麻布や麻布台ではありませんし、南麻布でも高台の広尾や有栖川公園に近い4、5丁目でなく、仙台坂下の1丁目ですからね。「麻布アドレス」は嘘ではないけど、「麻布」というだけで不動産価値が高いとも言えないと思いますよ。高輪、白金、三田も同様です。

  5. 574 匿名さん

    このマンションの最大のセールスポイントが、南麻布という「アドレス」です。

    しかし、南麻布といっても広く、「立地」は旧お屋敷街の坂上の高級住宅地と、旧来町人の住む坂下の準工業地域に明確に分けられています。そして、今回のマンションは坂下の準工業地域側にあり、住環境として良いとはいえません。

    この点、デベロッパーは殊更に南麻布という「アドレス」のほうを全面に出し、さらにパークコートブランドで下駄を履かせ高級物件を”演出”しているように見受けられます。

    しかし、「アドレス」はあくまで表面的で肩書き的な要素で、住環境は「立地」によって決まります。「アドレス」と「立地」を分離して考えないと、不動産価値を見誤ります。ご参考までに。

  6. 575 匿名さん

    南麻布、白金、高輪、三田の低地同士で比較すると、ヒエラルキー的には南麻布>白金>高輪=三田だと思うから、
    今後再開発されるエリアとの比較で考えても、ここの方が少しマシな場所ではないかと。
    でも坪単価500万円は高すぎると思いますけどね。

  7. 576 評判気になるさん

    ここって前に坪単価700~800位って書かれてませんでした?
    値下がりしたのですか?

  8. 577 匿名さん

    そうですね。流石にデベも売れないと思って下げてきたのでしょうか。

  9. 578 匿名さん

    >>568 検討板ユーザーさん
    三田小山西地区再開発は、麻布十番ではないですよ。三田の低地ですから、麻布アドレスのこちらより、地位は下です。
    しかし三田小山もここも麻布十番頼みなのは、少々恥ずかしいですね。

    供給が増えますから価格下落圧力が働くという点は、同意。
    地価の面でも一番安い三田小山が坪550、こちらが坪600、白金一丁目が坪700。
    収束すべき適正価格はこう推測できます。

  10. 579 匿名さん

    白金1と南麻布1の地価の比較では南麻布1の方が高いのでは?

  11. 580 検討板ユーザーさん

    麻布十番って下町商店街風情で住む場所としては冴えないイメージだったのに、今では住みたい街に変わっている。東カレのせいでもあるけど。
    そう考えると低地の南麻布、白金、高輪、三田も何年後かには住みたい街にかわっているかもしれない。

  12. 581 匿名さん

    流石に坪700万からは下げて、坪600万台にしてきたね。

  13. 582 匿名さん

    坪700から600に下げたと言われても、最初があり得ない価格設定だっただけで、買い手としては下がったとは思えない。むしろここからスタートでどれだけ下がるかが興味深い。

  14. 583 マンション検討中さん

    下げたんですね?以前、92平米で2億円で紹介されましたが、今はいくらになってますか?

  15. 584 匿名さん

    >>583 マンション検討中さん
    92平米で二億って意外と安いですね。

  16. 585 匿名さん


    古川沿いは落ち目エリアなんですね。

  17. 586 匿名さん

    こんな場所が坪単価500って落ち目どころか、7年前は坪単価350万円だったんだから、爆上げでしょう。
    ま、私はせいぜい坪400万円が今の不動産相場でもこのエリアのフェアな水準だと思いますけど。

  18. 587 匿名さん

    >>586 匿名さん
    まったくその通りだと思います。マンション市況は完全に潮目が変わりました。三井はスミフとは違いますから、環境の急変に気付いていると思います。ここは坪400~450が妥当と思いますが、近隣で後続物件が発表されていますから、ここが高いと思えば焦らず待つことができますね。三井にとって最悪なのはここを高く出しすぎ(坪500以上)て販売が長引き、近隣の新築物件に客を奪われる事かと。

  19. 588 検討板ユーザーさん

    >>587 匿名さん

    自作自演お疲れ様。小石川でも同じような主張を繰り返ししてますが、こんなことしても武蔵小山の価値は上がりませんよ。

  20. 589 匿名さん

    以前も書かれている方いらっしゃいましたが、エントランスと屋上の水盤って、検討されている方たちからご覧になって魅力的な共用施設なのでしょうか?エントランスはともかく、屋上までわざわざ行くほどのエリア(眺望)でもなさそうですし、何より管理費が心配だなぁと。

  21. 590 マンション検討中さん

    屋上に上がって見えるのが元麻布ヒルズと六本木ヒルズ。ここよりも高級なマンションから見下ろされていることをわざわざ確認しに行くなんて、どうなのよ。

  22. 591 マンション検討中さん

    屋上から、富士山や東京タワーは見えないのでしょうか?

  23. 592 マンション検討中さん

    富士山は麻布山が近いので仰角的に山かげになって見えないと思う。
    東京タワーはパークコート麻布十番ザ・タワーとシティタワーが邪魔するけど一部分は見えるかも。

  24. 593 マンション検討中さん

    すぐ目の前にある 朝日南麻布マンション、
    賃貸中ではありますが、坪260万(7階 31㎡ 2400万)
    で売りに出されましたね。

    いざ買うとなったら、ご近所の中古と比較して
    割安な中古で妥協かもしれませんね。

  25. 594 匿名さん

    [住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

  26. 595 Chris

    麻布ですから、どこ高いですか?

  27. 596 クリ○○ス

    >595 Chris

    アザブノココ、タカイネ

  28. 597 匿名さん

    麻布アドレス最低の立地で、コンセプトもファミリー向けか単身向けかよくわからないマンションが坪500~700ですかぁ。完全に危険水域ですね。バブルが弾けるのを待った方が賢明です。経済誌では、不動産バブルは今年の夏から秋には崩壊すると言われています。もちろん、モデルルームの営業マンさんは認めたがらないでしょう。でも、一例として、湾岸タワマンはハルミフラッグによってだいぶ厳しい価格競争にさらされているようです。ある意味、デベロッパー自身が、バブルを崩壊の引き金を引いているとも言えます。

  29. 598 匿名さん

    予定価格ベースですが、検討していた中層階が坪600との事でここを見送り、後発を待つことにしました。高層階は当初より値下げしたみたいですがそれでも坪650くらい。広尾や恵比寿と違い、ここは市況が冷めれば一気に暴落する地域なので、怖くて手が出ません。

  30. 599 マンション検討中さん

    ここより少し高台寄りに建つ築20年のフォルム南麻布が70平米7400万円で売りに出されている。
    このマンションは立地が劣るけれども建物のブランド価値が高いことを考慮して、プラス10%上乗せして考えても、
    このマンションの20年後の単価は坪385万円ぐらいだと思う。

  31. 600 匿名さん

    何人か営業と話しましたが、ここが坪500~650であることの妥当性を誰一人説明できませんでした。普通ならこちらが聞かなくても近隣中古の成約事例を示してくるところですが、どうやらここのエリア(南麻布の坂下低地エリア)では坪500どころか400でも中古の成約事例は皆無のようです。つまり買った瞬間に大幅な含み損が発生。最近のパークコートは物件のコンセプトもぶれてるし、値付けもおかしいです。昨年春に竣工したパークコート千代田駿河台も値付けに失敗し、竣工から10か月が経ちますが完成在庫を抱えています。後続物件を待った方が良いと判断します。

  32. 601 匿名さん

    >>600 匿名さん

    武蔵小山も同じ状態で坪500弱の妥当性の説明はしてもらえませんでした。現状の価格は妥当性のあるものでは無いのでしょうね。

  33. 602 匿名さん

    ここ契約したものの、竣工前にバブルが弾けて、金利も上がり、その頃三菱の三田五丁目とかがここより割安で出てたらマジで耐えられない。でも、すごく現実味がある話。

  34. 603 匿名さん

    首都高古川沿いは安い値段でしか売れないんですね。

  35. 604 匿名さん

    首都高・幹線道路・川沿い低地物件を実需で所有したいと考える人は少ない。しかもGS横。賃貸投資用としてならありの場所だが、物件価格もランニングコストもパークコート価格なので正直回らない。パークリュクスで価格を抑えた賃貸投資用物件なら買いだったのに・・・。

  36. 605 マンション検討中さん

    三田五の三菱物件は相当安くだしてくると思いますよ。綱町じゃない三田アドレスは麻布よりもかなり見劣りするし、土地がもともと三菱グループの所有地で取得単価はかなり安いはず。大通り直面ではないものの、川沿い、低地、首都高そばという条件は同じ。
    しかしながら、麻布アドレスに価値を置く人はそれなりにいるわけで、三田五と比較検討する人はそれほど多くないと思う。

  37. 606 マンション検討中さん

    >>605 マンション検討中さん
    三田五丁目って、コートドールがあるのとケーヨーD2が近いのがとりえくらいでしょ?川向こうだし競合せんでしょう。
    ガススタが難ありなのは認めるけど

  38. 607 マンション検討中さん

    修繕積立基金が高いな

  39. 608 匿名さん

    中古時に2割落ちで坪380万円程度と考えると、新築時坪単価は475万円程度が妥当線かな。

  40. 609 匿名さん

    将来バブルが弾けなかったとしても、坪600では高値掴み決定。中古も高騰していると言われる現時点で、隣のレジデンスが定期借地とは言え坪360~400で常に複数戸売りに出てる。ここは所有権だけどリセールは頑張って坪420~450が妥当。三井さん、坪600の価格根拠示してよ!買い手も簡単には騙されませんよ。

  41. 610 匿名さん

    なんか1人このスレにストーカーが張り付いてますねw

  42. 611 匿名さん

    >>609 匿名さん

    騙されない賢い貴方は、買わなきゃいいだけ。ここでデベに呼び掛けているのは滑稽で笑っちゃう。

  43. 612 匿名さん

    三田小山西地区再開発の場所よりは、正直言ってまだマシだと思います。
    あそこは何一つ褒めようがない……。

  44. 613 匿名さん

    駅近だけは評価できるかと

  45. 614 匿名さん

    三田小山町再開発のタワマンは価格設定によってはかなりの人気物件になるとおもうよ。
    目黒の首都高大橋ジャンクションのど真ん中かつ目黒川沿い低地にあるクロスエアタワーも、池尻大橋中目黒に近いタワマンというだけで大人気だった実績がある。
    三田小山町再開発の物件も麻布十番至近のタワマンというだけで、首都高速目の前だろうが古川沿い低地だろうが、大人気になる可能性はある。
    住みたくはないけど、投資対象としてはアリだと思ってる。

  46. 615 匿名さん



    じゃあここも大人気になりますね



  47. 616 匿名さん

    いずれにせよ近隣中古の相場感は自分で調べた方が良いですね。間違っても三井に聞いちゃダメ。南麻布全体の中古事例や麻布十番の事例を紛れ込ませて平均価格を上げようとするでしょう。中古を探すふりして地元の仲介業者に聞くのもアリかも。仙台坂下のエリアに限定すれば、昨今の市況でも坪300~坪400だそうですよ。

  48. 617 マンション検討中さん

    ここ仕様はどうなんでしょうか。モデルに行く都合がしばらくつかないのですが、説明受けた方いらっしゃいますか?パークコートならいいもの使ってるかとは思いますが…

  49. 618 マンション検討中さん

    このマンションの103平米の適正価格を教えてください。

  50. 619 匿名さん

    >>616
    流石に坪300はないかとおもう。
    しかし南麻布低地の中古マンション売り出し価格を検索すると築10年以上25年以下で、350万円ー450万円が相場だね。成約価格は320万円ー400万円あたりかと。

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