パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄三田線「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-12 16:55:23
環境悪いですね。
南麻布は麻布の中でも麻布十番と同じくらい序列的には下ですし、思ったより安くなると思いますよ。
南麻布アドレスの中では最低クラスの悪立地ですね。麻布十番駅まで徒歩5分というのは評価できそう。
内廊下で西側の部屋なら、単価次第で検討もありかと。
坪単価500なら武蔵小山と迷う人もいそうです
ファミリーは武蔵小山の方が良いかもですね
正直武蔵小山と南麻布では格が違いすぎるかと思います。
初心者マークが唐突に武蔵小山を持ち出したら荒し確定です。
反応しないようにしましょう。
この立地でパークコートで売るとは？！余程土地を高く仕入れたので高く売らざるを得ず、無理くりパークコートにして仕様をあげて、高値販売を目指したとしか思えん。はっきり言って相応しくない立地
若干の駅距離差はあるものの、パークホームズ南麻布レジデンスがパークホームズでここがパークコートなのは、整合性がとれないでしょ。
南麻布でパークコート、しかも屋上ラウンジ付きとくれば、こんなきわどい立地でも文句なくパークコート価格で売れるのでしょう。
パークコートと言ってもタワーのほうは数自体が稀少で、乃木坂以外は今のところ割安（値上りした結果論的に）同列に語るべきではなかと。
ここと状況が酷似しているのは駿河台でしょうね。
どうしても高くせざるを得ないが明らかに割高（といっても価格未定な現状では時期尚早かも）。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
パークコートという名称は、庭が売りのマンション、つまり屋上庭園のような付加価値をもったマンションという意味なのでしょうか？
それとも、パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズ というようなマンションのグレードを意味するのでしょうか？
これまではパークコートだと80㎡でも1LDKだと思っていましたが、
60㎡で2LDKなど、間取りの選択の幅が広いように感じました。
つまりパークコートでも間取りの選択肢を広げて
間取りによっては買いやすい価格で物件を提供してくれる
方針と考えてよいのですね？
>>19
何年前だかもう忘れましたが、同じ南麻布にある同じ番地のパークコート、
といっても、もう少し仙台坂上の近く、丘の頂上付近のパークコートで
80㎡の1LDKが8000万円で売りに出されているのを見たことがあります。
せっかくすばらしいマンションなのに、80㎡ 1LDKで8000万円だと
ちょっと手が出せない。
80㎡ 1LDK8000万円でなくて、60㎡ 2LDKで6000万円だとか、
30㎡ 2Kで3000万なら、なんとか手がとどくのにな・・と
くやしい思いをした人は沢山いたと思うのです。
といっても 60㎡ 2LDK 6000万円だとか、30㎡ 2K 3000万円だと
パークコートでなくなってしまうとうことなのですよね。
今回のパークコートの特徴は、幹線道路に面している立地なので
ぐっと容積率が緩和されていることだと思うのです。
したがって、南麻布の高台のマンションよりも、ぐっと買いやすい
値段で物件を提供してもらえる可能性があるわけですよね。
高台でなくても、あの場所は、駅から平坦な道のりの歩道が
整備されていて非常に移動しやすいと思うのです。
さらには、間取りの選択肢をひろげることによって
丘の頂上のパークコートのときに
「80㎡ 1LDK 8000万円でなくて、60㎡ 2LDKで6000万円だとか、
30㎡ 2Kで3000万なら、なんとか手がとどくのにな・・」とくやしい
思いをした沢山の人の救済措置、つまり丘の頂上のパークコートの
ときにくやしい思いをした人の夢をかなえてくれるというのが
このマンションの意図するところだと考えていいのですよね。
丘とは多分あそこのパークコートのことを指していると思います。
内覧したことがあるのでお答えしますが、くやしい思いをした人はあまりいないのでは、と思います。検討物件から除外した一個人の感想なので、気を悪くしないでください。
救済措置とか夢を叶えるとかいう表現を用いるあたり、おそらく購入者さんだと思いますので。
あぁ。
電線に囲まれた駅遠のちっちゃいマンションね。
中丸見えだからいつもカーテンしまってますね。
もうだいぶ古いですし、なんとか売り抜けてこちらに買いかえたいのでは。
>>24
南麻布1丁目のマンションは、高台、低地にかかわらずパークコート
南麻布2丁目のマンションは、定期借地、所有権にかかわらずパークホームズ
高級物件＝好立地 と思いますので
パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズと考えると
若干整合性が悪いような気がしますが？
何年前だかもう忘れましたが、
元麻布でパークハウスとは思えない
ものすごく買いやすい値段のパークハウスが売りに出されたことがありますが、
今回もそのように買いやすい物件を提供してくれると考えていいのですね？
所詮、マンションのブランドなど企業の場当たり的なもの。
城東エリアのA区ｋ区や多摩のＨ市やⅯ市にパークコートができても
驚きません。
出た、パークコートスレ定番のネガさん^^;
いつも企業のブランド戦略云々と同じカキコされてますね
個人攻撃は止めましょう
真面目に議論する場です
「ノブレス・オブリージュ」という言い方がありますが
お金持ちだけを相手にして、貧乏人を無視して切り捨てることが財閥の役割ではない。
つまり、お金持ちの理想（80㎡ 1LDK 8000万円 南麻布の高台）に対応することだけが
財閥の役割ではなくて、平民の希望（60㎡ 2LDK 6000万円 南麻布の中腹）だとか
貧乏人の救済措置（30㎡ 2DK 3000万円 南麻布の低地でもOK）にも親切に対応し、
財閥らしい寛大さを持って、夢のある物件を提供していくことが、本来の財閥の役割である。
いや、むしろそのような弾力的で柔軟な考え方ができないと、
財閥自体も生き残っていくことができないわけですよね。
今回の物件は、そのような財閥の姿勢が試される試金石の物件と考えていいのですね。
と、言いますと？(・・?)
「マンションは企画が勝負」という考え方があります。
>>25で、高級物件＝好立地 と考えると若干整合性が悪いといった指摘がありますが
財閥らしい企画力で、そのような矛盾点を凌駕するような
質の高い物件を提供してくれると期待していいのですよね。
そして、本来のパークコートに相当する裕福層だけでなく、
従来よりも幅が広い購入層に対応できる柔軟性の高い物件を
提供してくれると考えていていいのですよね。
南麻布のパークコートで、裕福層のパークコートなんて、ない、でしょ。
古川沿い高速道路幹線道路直面ということを受け入れれば、南麻布アドレスで駅徒歩5分のブランドマンションを手に入れられる。
1億円以上の予算、つまり本当のお金持ちだと、
南麻布でも、もっと高台の物件に目が行ってしまう。
また、6000万円以上の予算だと価格的に世田谷あたりの
戸建と競合してしまう。
6000万円出せば、世田谷あたりに、敷地はうんと狭く
なってしまうけど、土地代込みで駐車場付き3LDKの
建売が買えちゃうからね。
それでは、5000万円以下の予算だとどうかというと
やっぱり世田谷区よりも郊外の戸建と競合してしまう。
5000万円予算で、世田谷区よりずっと郊外になって
しまうけど一生ものの戸建が買えちゃうからね。
（それが一昔前の私が昔とった選択）
したがって、このあたりの需要は投機で買われるの
でなければ、賃貸か単身者～夫婦だけの世帯が
中心だと思う。
だから、このあたりで、パークコートのブランドで
どのように勝負するのか・・
それが財閥の企画力の腕の見せ所、醍醐味だと思う。
世田谷の戸建てとは全く競合しないと思いますが
世田谷の戸建ても1.5億は出さないとまともなの買えないでしょう
3階建ての狭小ミニ戸建てなんて論外ですし
近くのちっちゃい築古電線パークコートからの
買い替え需要でうまりそう。
>>36 匿名さん
どっちかというと近くの定借パークホームズ南麻布ザレジデンスからの方が多いんじゃないかな。元々安くて含み益たっぷりあるし、所有権に買い替えたい人も多いだろう。
戸建とマンションが競合するとか書いてる人間は金額とか投資目線でしか考えてないんだろうな。実需だと全く嗜好性が違うわけだが。そのくせ、金でしか考えてないのにペルソナも把握できないなんて投資のセンスも無さすぎる。まあ、だからこのスレなのか。。
>>38
「都心のマンションにするか、郊外の一戸建にするか」は
「住宅を購入するか賃貸か」と同じくらい普遍性が高い
永遠のテーマですよ。
「南麻布で駅徒歩5分の財閥マンション」なら
将来、確実に売り抜けることができると思われるので
そこがこのマンションの最高のセールスポイントですね。
いっぽう、都心のコンパクトマンションと郊外の一戸建を比較して
「都心のものすごく狭いマンションの予算で、郊外の一生ものの
一戸建が買えるのなら、私は郊外の一戸建でいいや」という考え方を
する人がいたとしても、依然としてその考え方を否定することも
できないですよね。
ちょっと昔、東京港区の海側が再開発される前は、
港区を、山手線の内側（内陸側）と外側（海側）とにわける
考え方があったと思うのです。
そして、港区山手線内（内陸側）は、古くからある由緒ある住宅地と
いうことで評価が定まっていましたが、同じ港区でも山手線の外側
（海側）は評価がむずかしいと思われていた時代があったと思うのです。
海側には坂がなくて移動しやすいという優位性があったし、海側は
再開発で将来が楽しみという見方もできたと思うのですが、それでも、
内陸側と海側には「地ぐらい」に大きな差があるように思われました。
しかし、港区の海側における財閥の開発力には、驚くほどの先進性が
あり、港区海側の再開発は、目が覚めるほど創造的だったと思うのです。
つまり、海側の再開発によって、港区は、「港」区という名前の通り、
海側がメインの区なのだと思うようになるわけです。
港区山手線内（内陸側）は、由緒ある高級住宅地だけど
港区山手線外（海側）は、財閥が企画し、提案した未来都市
であると思うようになるわけです。
財閥の企画力で、港区の海側だけでなく、南麻布の古川沿いにも、
目が覚めるような、先進的で創造的な物件を提案してほしいですよ。
古川沿い低地のブランド価値向上は、今後予定されている麻布十番(三田小山町西)ー白金高輪(白金1x2件、高輪1x2件、三田5)の再開発にかかっていると思う。
先行した麻布十番最寄りの三田一丁目パークタワーとシティタワー、白金一丁目のアエルシティは成功しているので、今後の再開発の成功は十分勝算があると思う。
海側も芝浦アイランドができてからは価値が上がったと思うよ。
再開発はいいことだけれど、再開発されたからといって、海側は山側と肩を並べられるわけではないよ。
再開発されて垢ぬけた海側のエリア、というだけのこと。
差が小さくなった感じはしないけどねー
海側は今も昔も労働者が肩寄せ合って暮らすエリア
長屋からタワー型団地になっても本質は何も変わらない
住まいで一番大事なのは地盤
次にエリア
その次がデベロッパー
後は施工会社、駅徒歩、仕様などなど
と、思っている。
地盤で言えば海上、海岸、海沿いは無理。
低地は一概に地盤は悪からず、元大きな河川の川底だったりすると玉砂利が出て地盤がよく直接基礎も可能であったりと、以前は中目黒の目黒川沿いの直接基礎物件を買ったりもした。もう売ってしまったが。
この物件は地盤はどうなのかな？
低地は一概に
低地が一概に悪いとは思わない。
台地は大概は良いと思うが。
古川沿いは有名な水害エリアのうえ、首都高隣接という港区で最低の住環境。
三田一丁目がそれに当たる。特に再開発が予定されている、三田小山西地区の場所は劣悪。
多少の水害対策をしたところで真っ先に浸水する場所には変わりないだろう。
首都高排ガス騒音地帯なので肺を鍛えたい方以外は避けるべき場所。騒音で精神的にもつらい。
子連れの方はご参考まで。
小学校がほぼ隣の様ですが毎日騒がしそうですね涙
運動会の放送などもまる聞こえなんでしょうか？
近隣住民です。運動会は毎日あるわけでないし、小学校の授業は平日夕方までと土曜昼までなので、生活する上で特に意識するようなことはないでしょう。
そもそも東町小学校よりも目の前の麻布通りと首都高、そして何よりニノ橋の韓国会館前で右翼街宣車がやるヘイトスピーチの方がよほどうるさいです。
>>41
白金高輪も再開発される予定なのですね。
白金高輪という駅は間違いなく存在するし、
白金高輪の名前を冠したマンションも確実に存在しますが、
白金高輪という場所は存在しないですよね。
マンションも含め、不動産にあっては、立地場所がきわめて
重要なのに、白金高輪という場所はどこにも存在しない。
しかし「存在するけど存在しない町」というのは
非常に魅力的な町でもあったわけです。
白金高輪という駅が出来て、少ししてから、三田5丁目に、
白金高輪を冠した財閥系マンションが分譲されましたよね。
「私は、ほっとする都心がいい」というのがそのマンションの
新築分譲時のキャッチコピーでした。
「存在するけど存在しない町」に存在する、ちょっとおしゃれで
素敵なマンションにぴったりの神秘的なキャッチコピーでしたね。
その物件は、財閥系マンションにしては良心的な価格で、
たまに中古が出る（60㎡ ２LDK 6000万円）ので、
白金高輪で買うのならこれだと思ってしまいます。
高台でなくても、素敵なマンションは十分存在しうるので、
南麻布の低地にも素敵なマンションをお願いしますね。
パークコート南麻布ヒルトップっていうマンションもあるんですね。
紛らわしい名前ですが結構古い小規模物件のようですので、こちらへの買い替え需要がありそうです。あちらもなぜにこれがパークコート？という感じの物件ですが・・・。
PC南麻布ヒルトップレジデンスは目の前の電線が目障りですけど、物件自体はなかなか高級感がありますよ。
>>54
白金高輪のパークホームズ,、たしかにエントランスまでのアプローチが素敵な
都心のほっとするマンションですよね。
>>20 南麻布の丘の頂上のパークコートが「80㎡ 1LDK 8000万円」
>>51 白金高輪のパークホームズが「60㎡ 2LDK 6000万円」
上記は数年前にヤフー不動産かなにかの不動産サイトで見た価格ですので、
オリンピック前の今の相場だと、中古価格としても厳しい予算かもしれませんね。
多分私なら、そのくらいの金額の指し値、現金一括で勝負して
無理ならほかの物件をあたるという買い方をすると思うのですが、
業者の皆様の率直な意見を伺いたいと存じますね。
電線目障りだなぁ
カーテン締め切り生活も限界だyo
外廊下のパークコートなんてあるの？？？
それ以降は全てダメ。
乾式壁、ペラボー、半地下が当たり前。
技術的な問題で仕方のないタワー以外で
乾式のパークコートなんてほぼ無いよ。
ちゃんと調べてから書き込んだ方が良いね。
なんだ。
パークコート南麻布ヒルトップレジデンスって
結構な安普請なのね。
古いし電線がしつこいしこっちに住み替えたいだろうね。
最高の立地に最高のマンションを提案する。
築年数に関係なく、人間の歴史が続く限り価値が維持されると思われる
理想のマンション（三田網町のパークマンション）を企画することが
財閥の役割だと思います。
いっぽう、コスト面も考慮して、ごく普通の勤め人でも頑張れば
なんとか手がとどくような価格帯で、確実に素敵といえるマンション
（白金高輪のパークホームズ、新築分譲時 坪250万円）を提供する
ことも財閥の役割だと思うのです。
それが、>>29で言われている「ノブレス・オブリージュ」ということ
なんだし、それが財閥の器の大きさなんだし、そのような弾力的な考え方
ができないと、 財閥自体も生き残っていくことができないということ
ですよね。
それでは、南麻布の古川沿いのパークコートで、提案したいのは
どのようなことなのか、メーカー様のお考えをお聞きしたいです。
財閥らしい、なにか新しい価値観が導き出されると期待していいの
ですよね。
>>17
パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズ
たとえば、車のグレードで、
高性能エンジンが積まれ、高級部品が使用されている上級車(GT車）と
ベースグレードの車種（ST車）があったとしますよね。
車のメーカーとしては、高性能エンジン、高級部品使用の上級車(GT車）の方が
ベースグレードより、高額・高品質・高性能なのはあたりまえという判断になる
と思うのです。
ところが、エンドの人が、上級車とベースグレード車を乗り比べて、
ベース車の方が、運転しやすいし、燃費がいいし、維持が楽なので
考え方によっては、ベース車のほうが優秀だと判断する場合も
あるかもしれません。
上級車に積まれている高性能エンジンには、高性能ならではのデリケート
であつかいにくい側面があるかもしれませんし、上級車ならではの維持の
大変さもあるかもしれません。
したがって、エンドの人が「造りが単純であっても、あつかいやすくて、
維持していくのが楽なベース車ほうが、トータルで見ると優秀だよね」
と判断しても、依然としてそのような考え方を否定することもできない
と思うのです。
つまり、とことん考えると、マンションや車のグレードもあくまでも
一応の目安であって、本当はグレードに上も下もあるわけではない。
私的には、やはり、南麻布の古川沿いにおけるマンションになぜ
パークコートというグレードを採用されたのかお聞きしたいです。
マンションのホームページからは、見晴らしのいい屋上庭園が
売りのマンションなのでパークコートなのだとお見受け
いたしましたが・・
ひどい立地条件の土地を高額で仕入れたことから高単価でマンションを売る必要があるので、パークコートにしたのだと思います。
首都高速、古川、大通り沿いの悪条件を覆すために、建物の仕様は相当良いものになるのではないかと期待しています。
＞首都高速、古川、大通り沿いの悪条件
２方面から首都高・古川にはさまれている三田小山西地区再開発よりはましかと思います。
あちらと違って浸水の心配もなさそうですし。
もともとパークリュクス用地として仕入れたけど
ご時世的にDINKS向け小ぶりファミリーに方針転換したんかな。
この立地に相応しい26㎡の1Kから取り揃えてる事だし、
パークリュクスプレミアとかで良かったのでは？？
パークリュクスにして30平米ー60平米中心に平均単価5000万円台にしても良かったのでは、という気もする。
きっと土地の仕入れ単価が高くてそうできなかったんだろうな。
この立地、正面の大通りも嫌だけど西隣がガソリンスタンドというのも、パークコート的にはどうかと。
26㎡という広さは、単に寝泊まりするだけの部屋にもなるけど
工夫次第では、快適な住空間を演出ことも可能なぎりぎりの
広さ（23㎡ではダメ）だと思うのです。
つまり26㎡は、単に寝泊まりするだけの部屋にもなるけど
魅力的で快適な住空間にもなる、境界線上の、ものすごく
むずかしい広さだと思うのです。
パークコートというのは、（パークマンションに次いで）
質が保たれたマンションを意味するグレードであり、
財閥不動産が、質が保たれた快適な住空間を保障する
ところのブランドだと思うのです。
26㎡の部屋も、工夫して、パークコートらしい、質が保たれた
快適な住空間を提案してくれると考えていいのですよね。
>>63 匿名さん
千代田駿河台は乾式だし青山一丁目も乾式と湿式の併用だけど
むしろネットで乾式がなんでこれほど嫌がられてるのかが不明
昔のアパートとかのイメージなのかもしれないが、高級マンションに使われる乾式壁は全く別物なのに
>>73 マンション検討中さん
http://mansion-madori.com/blog-entry-5897.html
千代田駿河台は、普通に湿式かつベランダ戸境もコンクリ。
青山一丁目も公式HP掲載の間取り見る限り、
基本は湿式で一部の間取りの一部の壁が湿式かつ、ベランダ戸境はコンクリだね。
フロアで戸数が違うと戸境の位置が上下で変わるので乾式にせざるを得ない。
駿河台は全フロア３邸だから湿式にできたけど。
要するに、史上最低クラスのパークコートって認識でFA？
ワンルーム投資マンション民と同居のパークコートとなりますし、そういう方々こそ共有施設を積極的に利用しそうです。
そういう雰囲気のマンションなるであろうとことを想像すべき。
>>51 で、白金高輪が魅力的な町なのは、
白金高輪が存在しない町だからだという書き込みがありました。
「存在するけど存在しない町」というのは、大変魅力的な町であり、
「私は、ほっとする都心がいい」という、一昔前の白金高輪の新築
マンションのキャッチコピーは、白金高輪のちょっと素敵なマンションに
ぴったりの、何年たっても色あせない、秀逸なキャッチコピーでした。
こちらのマンションも、由緒ある高級住宅地、南麻布のマンションですが、
同時に、神秘的な町、白金高輪のマンションだと考えてもいいのですよね。
南麻布の高級マンションだけど、白金高輪のちょっと素敵なマンションでもある。
二つの場所に存在する、都心のほっとするマンションだと考えていいのですよね。
地方や郊外のお金持ちが、港区山手線内に、セカンドハウスとして
マンションを購入しようとする理由は、港区山手線内のマンションは、
中古になっても価値が維持されやすいので、投機の対象になりやすい
ということもありますが、私的には、それは、二次的な理由だと思います。
地方や郊外のお金持ちが、港区山手線内に、セカンドハウスとして
マンションを購入しようとする本当の理由は、お金持ちの人たちが
「都心に、ほっとする、自分の空間を確保したい」と夢見るからだと
思うのです。
しかしながら、よほどの大富豪でもない限り、そこいらの小金持ち
（本当は貧乏人、といっても6000万円は現金で持っている必要がある）
にあっては、麻布のマンションといえども、広すぎると、維持費が気に
なってくるものです。したがって、逆に
「どのくらい狭くても快適な空間が造れるのか」がテーマになってくる。
財閥不動産様は、そのぎりぎりの広さが26㎡であるとお考えなのですね。
（23㎡ではダメ、どう工夫しても、寝るだけの部屋になってしまう）
「私は、ほっとする、都心のパークコートがいい」
そのように考えていいのですよね。
↑51で書き込みありました、とか書いてるけど、自作自演見苦しいです。誰も共感してないので。他のパークコートスレでもあなただけ投稿長いのですぐわかります。頭悪くて文章まとめられないんでしょうけど簡潔に。皆さん読みにくいです。
長文の人の投稿のまとまりが悪いとの指摘もありますので、
これまでのこのスレの流れをすっきり整理したいと思います。
南麻布には、高台にもパークコートが存在するが、
高台のパークコートに手がとどかなくで悔しい思いした人の救済措置として、
南麻布の低地にもパークコートが造られた。
低地のパークコートには、手ごろな広さの買いやすい部屋も用意されたが、
どの部屋にも財閥不動産が提案するパークコートというブランドにふさわしい
快適な空間は確保されている。
幹線道路沿いの容積率が緩んでいる場所の手ごろな広さの部屋だからこそ、
なんとか手がとどく価格帯で南麻布の地にパークコートの快適な部屋を
手に入れることができる。
低地のパークコートは、由緒ある住宅地、南麻布の住宅としての質の高さは
もちろん、白金高輪の神秘性、麻布十番駅近くの便利性を兼ね備えた
都心のほっとするマンションである。
全然違いますよ。
むしろパークコート南麻布ヒルトップ？は馬鹿にされている流れですけど・・・。
長文は読みづらい上に思い込みが激しいので少々見苦しい。ここはパークコートにしては立地が悪いし狭い部屋の設定ってどうなのよ、ってことに尽きる。
パークコート南麻布ヒルトップも電線外廊下で萎えるし、一番安物のはずの白高のパークホームズが一番マシっぽいのが納得いかない。
>>74 匿名さん
他所の物件なんでどうでもいいけど、千代田駿河台は一目見て乾式だけど
バルコニーはコンクリだけど、この専有部形状で湿式なわけないだろ
もしかして図面も読めないし設計の知識も皆無だったりする？
駿河台ヒルトップレジも乾式壁でしたね。。
このスレには「60㎡ 2LDK 6000万円」というスペックが頻回に登場します。
なぜ、異常なくらい、6000万円という金額にこだわるのかというと、
だいたい年収1500万円くらいの人を想定した場合、年収1500万円くらいの勤め人
（つまり手取り月80万円くらいの人）が社宅などに住んで、つつましやかに生活して、
毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、
それで貯められるのが、やっと6000万円だからです。
したがって6000万円以上の金額は、普通の人（といっても年収1500万円の人）
が頑張っても貯められる金額でないと思われるので、現実的でないと考えるわけです。
いっぽう、私自身、南北線が開業する前から、港区山手線内の物件を見ていますが
「60㎡ 2LDK 6000万円」という値付けは、白金高輪のパークホームズに限らず、
南麻布の低地の新築マンションにも普通にあてはまる値付け（かつてはそうだった）と思います。
今はオリンピック前の相場になってしまったので、6000万円の予算だと、都心で買えるのは
ワンルームだけになってしまいますが、だからこそ財閥不動産様は、容積率が緩んでいる
幹線道路沿いに専有面積を抑えたパークコートを提案されるのだなと考えます。
つまり「普通の人に南麻布のパークコートという贈り物」をしてくれるのだと考えているのです。
（財閥不動産の方は、どこのマンションのキャッチコピーのパクリだかわかりますよね）
↑長いっつってんだろ。しかも書いてる事が昭和の分析力なんだよ。
救済措置とか、デベはボランティア屋さんですか？w
CSRの一環でもそんな中途半端でわかりにくい活動しないと思いますけど、大手企業の方とのお付き合いもなくて、ご自身もお金だけ持ってらしてるのかもしれませんが、世間をご存知ないんでしょうねw
PCヒルトップの住人みたいですので、少なくともお金持ちではないでしょう。
PCヒルトップに住んでるなら貧乏ではないでしょ。麻布住人の平均以下かもしれんが。
南麻布ヒルトップって定借じゃなかったでしたっけ？いずれにせよ築年そこそこなんで、地位や環境は下がるけどここに買い換えるのはアリな気がする。
ナショナルアザブは遠くなるけどナニワヤは近くなる。
定借は近くのパークホームズ南麻布ザレジデンスだとも思う。ここはボイド型の外廊下で高級感はないけど、平米単価100万円ちょいぐらいで中古が出てるはず。こんなところ買うぐらいなら所有権で内廊下のパークホームズ白金高輪のほうが良い。
どっちも電線マンションだろ？
>>91
私建築士ですがそんな記号の区別ないですよ。斜線もベタ塗りも軽量壁（乾式）で図面引いた建築士／ソフトが違うだけです。千代田駿河台についてはどう見ても乾式壁で、あんな薄く左官仕上げは絶対に不可能です（笑）
>>100 匿名さん
建築士と肩書き言うだけで、マンションの販売詳しくない？
あまり建築士レベルの資格を振りかざすと恥をかきますのでお気をつけくださいね
他デベのマンションも含めいくつも見れば分かりますよ。
斜線もべた塗りも乾式ってことではないですか？横からすみません
乾式は柱と一体表記じゃないからわかるよ。
渋谷のタワーの間取り図をどう説明するのか聞いてみたいね。
自分ルール作っちゃった恥ずかしい人が連投してるね
駿河台、柱との繋ぎ目見たら明らかに乾式なのにw
投稿長いけどじっくり読めば言いたいことはわかります。
「パークコート」というグレードの本当の意味は？
>>66 にありますように
パークマンションとは、最高峰のマンション
パークホームズとは、誰にでも買いやすく、質が保たれたマンション
と比較的明確にグレードの意味付けが可能だと思われます。
しかし「パークコート」というグレードの持つ意味は何なのでしょうか？
たとえば、パークコートは、パークマンションとパークホームズの中間に位置する
グレードなどと考えるのは、ものすごくつまらない考え方であり、
発展性だとか創造性からは遠ざかってしまうと思うのです。
>>66 にありますように、突き詰めて考えると、マンションや車のグレードには
上も下もないわけですから、パークマンションとパークホームズの中間に位置する
グレードなどというものも、本当は、存在しないと思われます。
このスレの流れ的には、パークコートというグレードが意味するのは、
快適な住空間だとか、上質な暮らし向きのよさだと思うのです。
つまり、整理して書くと、下記のごとくになります。
パークマンション：
財閥不動産が企画する最高の立地の最高峰のマンション。
築年数にかかわらず価値が維持される理想のマンション。
パークコート：
財閥不動産が企画する快適で質が高い住空間の提案。
質が高い生活の基盤となる上質な住空間の提供。
自分にとっての、ほっとする、安らぎの空間の確保。
パークホームズ：
なるべく沢山の人に手がとどく価格帯で、質が保たれたマンションを
提供するのが財閥不動産の役割でもある。
物件によっては、上級グレードのマンションを凌駕するほど充実した
内容のマンションも存在する。
なぜ南麻布の古川沿いにパークコートなのか？
港区山手線内には、沢山の坂があり、その坂道の一つ一つが
人生そのものの起伏、リズム、感情を思わせてくれます。また同時に、
港区の坂道は、時間を超越した変わらない安心感をも、もたらしてくれます。
しかし、港区山手線内の坂の上と坂の下の雰囲気には大きな違いがあると思います。
そして、パークコートのような優良マンションにふさわしい場所も坂の上であると思います。
財閥不動産様はなぜ、南麻布の古川沿いにパークコートを造られるのでしょうか？
私自身は、港区山手線内を見てきて、港区内陸側の一番大きな変化は、南北線の開業だと思うのです。
麻布十番の駅が出来て、南麻布の十番駅近くは、便利で、移動しやすく、生活しやすい場所になりました。
古川沿いは、将来的に、港区山手線内の中心、ほっとする都心に発展していくと考えていいのですよね。
そして、古川沿いに、あえて、高台のマンションを凌駕する快適な住空間（パークコート）を企画する意味は、
古川沿いのパークコートが、三田や白金高輪を含めた古川沿いの複合的再開発における中心的な場所
（周囲の再開発、街並みの変化が楽しみ）だからだと考えていいのですよね。
初心者マークさんはスルー致しましょう。
この長い文の人、色んな所でウザがられてる迷惑ジジイです。
話が長い上に内容は本人の主観に基づいた分析を展開していて、何を言いたいのかさっぱりわからない。
ようは、一段高い値付けで良い場所と判断したからパークコートにしたよってことですね。
まぁそうでしょうね。
高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。
南麻布に「ちょっと素敵な、ほっとする空間」を求めて
これまでこのスレで繰り返し議論されてきたように、パークコートというブランドの意味することは
「上質の住空間、暮らし向きのよさ」です。
そして、こちらのマンションの注目すべき点は、古川沿いの26㎡の部屋で、どのような、
パークコートらしい「上質の住空間、暮らし向きのよさ」を提案するのかだと思うのです。
セカンドハウスとして都心に「ちょっと素敵な、ほっとする空間」を確保したいという人にとっては、
広すぎる部屋でも維持費が気になるので「どのくらい狭くても快適な住空間が造れるのか」
は普遍性が高いテーマだと思うのです。
そして、これまでこのスレで繰り返し議論されてきたように、26㎡は、ただ寝るだけの部屋にもなるけど、
工夫次第では、なんとか快適な居住空間が創造可能なギリギリの広さであり、境界線上の、ものすごく
難しい広さだと思うのです。
そういう意味でも、この物件は試金石だということですよね。
>>95>>97 南麻布にて数年前に分譲された2つの定期借地権付きマンション、
今となっては、大変お買い得なマンションだったと思うのです。今の相場では、
考えもつかないほど買いやすい価格でしたからね。
ただし、上記の定借マンションが分譲された時点では、定期借地権付きマンション
という分譲の仕方は、一般的には、評価が定まっていなかったと思うのです。
したがって、相当数の人が、定借マンションの購入に躊躇したと思うのです。
そして、評価が定まっていないうちに定借マンションを購入された人が、結果的に、
賢明な買い方をされたように見えるのです。つまり、結果論ではありますが、
勝ち組は、評価が定まらないうちに勝負した人だと思うのです。
>>40 港区山手線外（海側）で再開発が始まった頃を思い出すと、一番いい思いをしたのは、
ものすごく早い時期にマンションを企画した業者様と、同じく、ものすごく早い時期に、
ものすごく買いやすい価格（所有権で坪180万円、50㎡で2000万円台）でマンションを
購入した人だと思うのです。
ただし、港区の海側で再開発が始まったごく初期の時点では、海側は、住宅地としては
評価が定まっていなかったと思われますので、相当数の人は、海側のマンション購入に
躊躇したと思うのです。
そして、評価が定まっていない早い段階で海側のマンションを購入した人が、
結果的に、賢明な買い方をしたように見えました。つまり、結果論ではありますが、
勝ち組は、評価が定まらないうちに勝負した人だと思うのです。
要するに、言いたいをすっきり整理すると下記のごとくです。
港区山手線内（内陸側）の高台のマンションは評価が定まっており、
築年数にかかわらず価値が維持されやすい。したがって、資産家の人が、その資産を
分散させるために、高台の優良物件を購入するといった購入の仕方は十分成立する。
港区山手線外（海側）は、住宅地としては評価が定まっていなかったが、同時に
大きなチャンスがあったとも言える。そして、勝負ができるのは、評価が定まっていない
うちである。そして、そのことは、現在の、再開発前の、古川沿いについても同様の
ことが言える。そして、人間は、人生のどこかで勝負しなくてはならないのである。
近隣の築15年以上経過した古い中古物件からの
買い替え希望者が多そうですね。
長文の連投、迷惑と言われていながら人のコメント無視して続けるのは、さすがに悪意ありますね。
パークコート浜離宮も当初パークタワーだろうと言われていたのが、直前のお化粧でパークコート企画になったくらいだし、ここもパークリュクスだったのをお化粧したかんじではないかしら？
WEBサイトを見ましたが、
この建物の外観が全くわかりません。
小さなイラストは数個見られましたが...
どこかにCGがあったりするのでしょうか？
麻布十番に近いけど南麻布ってことですね。
あんまり高台のお屋敷みたいなマンションには惹かれないから（不便そう）、
フラット5分で住めるんならこっちのほうがいいかなー
南麻布なんだしこんなもんだろ
住所は、南麻布なので虚偽は無い。が、PCは浜離宮PCの成功体験と現在の市況を勘案して早くさばきたいのでしょう。
リーディングデベとしては、節操が無い。
でも、南麻布に踊らされて、踊る購入者は多いのでしょう。
ポイントに踊る消費者と同じ構図ですね。 価格がどうなるのか楽しみです。
パークコートのスレッドが荒れ始めたのは、記憶している限り千代田富士見のタワーが最初。
マンションブームにおされてパークコートタワー自体が嫉妬や羨望の的となり、同じく浜離宮も荒れに荒れた。
逆に非タワーのパークコートスレは落ち着いている流れだが、近隣に妬む住人層がいる地域だと、場合によってはタワーより荒れる可能性を秘めている。
ここがそうならないよう、祈りたいものだ。
浜松町は本来パークコートが建つようなアドレスではないから荒れたのでしょう。
契約者も必死すぎて、ちょっと痛々しかったですね。
ここはどうなるか。
こんなところにまで余波が。
とりあえず本物件の話をしましょう。
タワー版のパークコートでは六本木ヒルトップが最高に良いと思うわ。
ピアース南麻布もまだ売れ残ってます
ピアース南麻布はここ以上に場所が悪い。高速と古川がまさに目の前。駅から近いことだけが良い点。
浜松町とか、南麻布とはいえ超低地とか、最近パークコートの名前の安売りが酷く、残念至極。いっそどこかみたいに「ザ・パークコート」とかしてみてはどうか？
26㎡ １K 2600万円
40㎡ １LDK 4000万円
55㎡ ２LDK 5500万円
平成初期のバブル崩壊後、マンション価格が最安値
だった頃（1998年〜2004年頃）によく見られた
南麻布低地〜白金高輪のマンション価格。
普通のサラリーマンでも、なんとか都心の物件に
手がとどいた時代でした。
26㎡ １K 3500万円
40㎡ １LDK 5000万円
55㎡ ２LDK 7500万円
オリンピック景気によって、上昇した
南麻布低地〜白金高輪のマンション価格。
オリンピック景気による不動産価格の上昇は
都心の物件が中心なので、ちょっと郊外に行けば、
まだまだ買いやすい物件はいくらでもある。
26㎡ １K 3980万円
40㎡ １LDK 6500万円
55㎡ ２LDK 9000万円
南麻布（低地）のパークコート価格（推定）
南麻布の地に、なんとか手がとどく価格帯のパークコート
を期待している人も相当数いると思うので、
財閥の器の大きさを感じさせるような
寛大なる価格設定をお願いしますよ。
いくらアドレスが南麻布とはいえ、こんな悪立地のパークコートの55平米に9000万も出す人はアホだと思う。
過去に26m2と100m2の共存タイプがPCにありましたか？
あえて26m2を間取りに加えたデベの意図は？
グロスを抑えた。売りやすさ優先ですかね。察するに、デベ自身、立地に対する自信の無さの裏返しか
単価が気になるところです
26m2 4100万円台から
55m2で9500万円台
これくらいを予定してるのでは
パークリュクス白金高輪が初期410ー520で販売、現在中古で坪470以上なら
これくらいが下限では
いろいろ言ったって、仕込みの土地がないんだからアドレスさえくっついてりゃパークコートくらい名付けるだろ。
浜松町アドレスでさえパークコートの時代だぜ。
パークマンションくらいだよ、ふさわしい立地でなきゃ企画しないなんてのは。
パークコートはオーダースーツじゃなくて吊るしなんだよ。
六本木のヒルトップ級でなきゃパークコートにしない！なんて言って数年休んでたら三井も商売に成らんだろ。
六本木ヒルトップも南麻布低地も同じパークコートだなんて、世知辛い世の中だね、
>>118: 匿名さん
>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。
マンション業者さんもプロですから、マンション用地を仕入れる時には
その土地の容積率、マンションの建築費用、完成したマンションの販売予想価格
などを勘案したうえで「商売になる」と判断したからこそ
土地を仕入れていると思うのです。
・・にもかかわらず、高値でマンション用地を仕入れたということは
良好な住環境で、良心的な価格のマンションを企画できるようなマンション用地がない
ということだと思うのです。
エンドの人の立場で考えると
「今は、無理して、マンションを買うような時期ではない」
「買わないで済むのなら、買わないに越したことはない」
ということになるのでしょうか？
>>151
>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。
最近タワーもそうでないものも、こういうパークコートが多すぎるな。六本木ヒルトップのころからは隔世の感。
>>145さんの値付けを参考にさせていただいて
南麻布（低地）パークコートの価格表（あくまでも推定）
を作製させていただきます。
103m2 最上階プレミアム住戸 16000万円
80ｍ2 2LDK 13500万円
70m2 2LDK 11500万円
60m2 2LDK 10500万円
50m2 2LDK 8500万円
40m2 1LDK 6500万円
26m2 1K 4100万円
きわめて大雑把には、麻布十番（三田1丁目）のパークコートの
低層階の中古物件とかぶりそうな価格帯と考えていいのでしょうか？
一般的には、タワーマンションは分譲価格や維持費が割高な印象があります。
見方によってはタワーマンションの低層階よりも有利な物件ですよね？
パークコート麻布十番タワーは駅近だし古川と大通りから1ブロック下がってるから、それと比べるとここの立地はもう少し落ちるのではないかと。
アドレスが南麻布になる分、綱町ではない三田よりはプレミアムがつくと思うけど、どうだろうね。
六本木ヒルトップは梁だらけで現代版パークコートタワーを経験した人だと住むにはストレスたまるよ
同じ仙石山尾根道沿いに建つ虎ノ門タワーズレジデンスも、新築時坪単価400万円を切るぐらいだった。
パークコート論を各自の持論で評価しても無意味でしょう。
マーケットにパークコートたる価値があると認められたと言えるのは、売れ行きだけです。
たとえば、幹線道路沿いにパークコートが企画されるとして、
そのすぐ近く、幹線道路からほんの少し奥まったところに
パークホームズが存在するとしたら
パークコートよりパークホームズのほうが立地がいい
ということになるのでしょうか？
そりゃ立地に関してはそうなるでしょ。
そろそろオリンピック価格もピークアウトして
新価格のマンションを売り出して欲しいですね。
>>85 さんのように、コツコツ、年数をかけて資金を用意して
なんとか手がとどく価格帯のパークコートを期待している人もいるので
「さすが財閥不動産」「さすがパークコート」とみんなに思われる
物件を提供して欲しいものですね。
最近はパークコートと呼んで良いのは、タワーだけだな。
初心者マークの人をスルーすれば、このスレは健全に議論が進むと思います。
最新のタワー建築物と立地を差し引きすれば浜松町も赤坂も大差はありませんよ。
別格と呼んで良いのは、檜町公園と青山のパークコートタワーだけ。
私は迷わず買いましたよ。
檜町公園のパークコートは非の打ち所がないマンションだと思う。
たしかに、ここでパークコートなんだ、という感じですね。
浜松町とか、線路脇でパークコートはどうなのよ、と思いましたが、都心でタワーなら、なんでもパークコートなんだろう、と思っていました。
立地的には麻布最底辺レベルだけど、物件の仕様を高めに仕上げてくると思われ。
「コート」は、フランスで「丘」という意味の単語です。
したがって、パークコートといえば、
丘の上のマンションを意味すると思います。
したがって、低地のパークコートというと、
ちょっと、ちぐはぐな感じがするのです。
ただし、このスレの流れのごとく、パークコートは
「快適な住空間、暮らし向きのよさ」を意味するグレード
なのだと考えれば、こちらのマンションには、
「下町にパークコートという新しい発想」
「駅近の便利で生活しやすい場所に、パークコートの快適性」
といったコンセプトを感じ取ることができます。
業者様には「なるべく沢山の人に、パークコートの快適性を」
「お手軽に楽しめるパークコート」という方針で、
間取り、価格帯など、幅が広いニーズに対応できる物件を
期待しています。
>>151 マンション検討中さん
なるほど、良い観点ですね。
たしかにこの立地はリュクスで販売できて利益が出るのが解っていたから仕入れたんでしょう。
では、なぜコートにしたのか？
ターゲットが投資家寄りから実需にブレる。さらにはアドレスは良いが幹線道路沿いガススタ横の微妙立地、コートなのにこの立地で良いのか？
次に三井が仕込んでるのがスーパーNISSIN跡地ですよね、あそこも駅近ですが微妙環境。
そこの集客も見越して、ここをコートで設定して集客するんでは無いでしょうか。仕様はどんなもんで着地させて、どれくらい集客できるか？買わなかった見込み客はNISSINを買うか？等
日進の跡地は目の前が幹線道路、すぐ裏が高速道路と古川、しかもアドレスは麻布とは言え最底辺の東麻布という、麻布エリアでは最悪中の最悪な立地ではないかと。
新しい日進に今日行ってきましたが、店舗は少し狭くなりましたね。ワインの試飲も少なかったです。
悪くはない立地だと思いますけどね。結局のところ価格次第だと思いますが。平均坪単価550ぐらいですかね
>>173さん、私の投稿読んでくれて有難うございます。
こちらの物件と、たとえば白金高輪のパークリュクスとを比較した場合、
こちらの物件の方が、敷地、建築面積ともに余裕があると思うのです。
（建築面積で白金高輪のパークリュクスの1.5倍）
したがって、こちらの場所には、ペンシルでもない、建築設計に余裕ある、
スタイリッシュな15階建てのマンションが建つことが予想されます。
つまり、立地としては、パークリュクス向きであっても
建築面積に余裕があるので、お試しで、いろんなバリエーションの
間取りを企画できるということですよね。
したがって、上層階に、付加価値をつけたペントハウス的な部屋、
本来のパークコート的なプレミアム住戸を配置して、
下層階に、パークリュクス的なコンパクトな部屋を配置する、
マンション全体としてはパークコートとして分譲する
ということも可能ですよね。
私的な希望としては、上層階のプレミアムがついたペントハウス的な
部屋に、予算の上限は関係なく、快適な部屋に住もうとする資産家に
住んでいただいて、その分、下層階の、リュクス的な部屋を買いやすく
して欲しいという希望がありますね。
>>157
南麻布とはスレチになるけど、マジレスすると
虎ノ門タワーズレジデンスは、真向かい近接に森トラストの虎ノ門トラストタワー（ワールドゲート）
がニョキニョキ建設中で全く日が当たらな。いどころかオフィスから丸見えになるだろう。
反対側もオフィスで挟まれて、とてもお勧めできない。
中古なら六本木ヒルトップをお勧めする。梁の事は知らん。
小生、職場が近所なのでよくわかる。
なんか２人くらいで進行している感じの無意味な投稿が続きますね。
ここ。
初心者マークさんの陳腐な持論は、放置でよいでしょう。
それと虎ノ門（と名が付く）物件は、森ビル様の虎ノ門ヒルズレジデンスに引っ張られた勘違いな物件が多いので、森ビル以外は手を出さない方がよいかと。
虎ノ門はグローバルビジネス国家戦略特区に指定されてるから資産価値が上がることはあっても下がることはないでしょ。住むところとしては魅力ないけどね。
住むなら南麻布の方がずっと良いと思うよ。
ナニワヤのローストビーフは美味しいけど高いわ。自分は日進デリカでブロック肉買って自分で作るよ。日進デリカは新しくなって狭くなったけど。
まあでも、麻布十番周辺は虎ノ門なんかより生活していて毎日ずっと楽しいのは間違いないと思うよ。
大通り沿いとかGS横とか嫌悪もあるが、利便性考えるといい物件だと思います。
ただし、1Rから上層階大型住戸混在型で「パークコート」という企画はやはり中途半端感は否めない。当初「リュクス」企画がプランニングしていくうちに上層階の好条件を活かすため大型住戸を作るとそれらの高額住戸の売れ行きを考えてネーミングがそうなったという風に見えてしまう。もちろん内廊下企画とか高さ50mで15階なのでそれなりにゆったりした企画にはなると思われます。
ここは首都高速、古川、羽田空港新ルートに近い三重苦の場所ですね
https://www.sumu-log.com/archives/11303/
よくパークコートになれたなという感想
騒音、排気ガス、浸水、飛行機からの落下物等事故リスク、、、
港区っていう区名だけが取り柄のマンションってイメージしかしない
三田小山町西地区は、再開発で、将来、ミッドタウン＋檜町公園
のような場所にならないですかね。
>>187 マンション検討中さん
あそこは、言わずと知れたキワモノ立地、ですからね。
せめて首都高に挟まれてなければ…。
そういえば昨日のゲリラ豪雨で古川が溢れそうになったらしいですね。
南麻布のパークコート できれば購入したいと思いますけど
私に用意できる予算は、>>85: マンション検討中さんと同じく6000万円ですね。
低層階（2階）の条件の悪い部屋でもいいので、6000万円くらいの予算で
40ｍ2くらいの部屋、なんとかならないでしょうかね。
>>85: マンション検討中さんと同ように、
年収1500万円の勤め人 （手取り月80万円の人）が社宅に住んで、つつましやかに生活して、
毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、
それで貯められるのが、やっと6000万円です。（予算積み上げ方式）
しかし今の不動産市場だと、予算は、1億5000万円ないと、まともな物件は買えない。
つまり、年収1500万円の勤め人が、生活費0円で自給自足の生活をして（仙人の様な生活）、
所得税・住民税などの税金をすべて支払わないで（何か悪いことをして）、
それが10年間続けられて、 それで貯められるのが、1億5000万円です。
ですから、1億5000万円という予算は、勤め人さんが、自分で働いて、
予算積み上げ方式10年間で購入する金額としては現実的でないのです。
日進旧店舗跡地にもマンションが建つらしいけど、あそこが一番ヒドイ立地だと思う。
東麻布のマンションは、東京タワーが見えるのかどうかが大きい。
日進旧店舗跡地のマンションが、東京タワービューのパークコート
になるのなら、それまで待ってみるのも手だね。
日進跡地はおそらく賃貸ですね。
今回の物件は値付けが悩ましい。あまり平均値を出す意味ないですが@500を下る可能性は低いでしょう。しかしながら、販売戸数や大小混在型の超高級物件にはなりえない企画に鑑みると大台から大きくは超えないのではないかとみています。@510～@520程度が私の読みです。
>>189 マンション検討中さんのような、
予算積み上げ方式で購入しようとする人の予算と
市場での売り出し価格が大きく乖離してくるのは
やはり、都心の優良物件が投機で買われるからなのかな？
予算積み上げ方式と売り出し価格の乖離分がバブル
（泡だとか風船のように膨らんだ部分）だよね。
そのような状況がずっと続くとも思えないので
少し待つしかない
これまでのこのスレの流れをスッキリとまとめます
ただひたすら、採算が取れそうなマンション用地を仕入れて、マンションを分譲する
だけでは進歩がありませんし、長期的には、業界そのものも衰退してしまうでしょう。
「マンションは企画が勝負」と言われますように、業界をリードする財閥不動産様
には、財閥らしい器の大きさで、大胆かつ発展的な企画を考えて欲しいです。
こちらのマンションの企画の勝負どころは、
「本来は高台のマンションであるパークコートを、低地に企画する」
「沢山のバリエーションの部屋をそろえて、なるべく沢山の人にパークコートの
快適性を提供する」だと思われます。
古川沿いの低地に、いかにして、パークコートらしいマンションを設計するのか？
いろんなバリエーションの間取りが混在するマンションで、いかにして、
パークコートとしてまとまりのよい、質が高いマンションを企画するのか？
こちらのマンションは、財閥不動産様の基本的な姿勢が試される
試金石のようなマンションだと思われます。
初心者マークさんはスルーで良いでしょう
初心者マークの人、まとめますとか言ってまとまってないし、そもそもまとめなくて良いから。個人的主観論の押し付けがましいパークコート論は不要です。
初心者マークの人はここで意味不明な謎理論を展開して何がしたいんだ
いろんなところでまとめているよね 笑
自作自演？
こんなの見つけました。
初心者マークを攻撃してるのは武蔵小山君だったのですね。
あれま。これは言い訳できませんね。
有名な荒らしの人ですよね。
もうこちらのスレには来ないで下さい。
あの山脈に沿うて沼沢地があり、その毒きが、これまで開拓してきた場所をすっかり害なっている。あの腐った水溜まりにはけ口を作るという最後の仕事が同時に最高の開拓事業なのだ。おれは数百万人の人々に、安全とはいえなくとも、働いて自由に住める土地をひらいてやりたいのだ。このような高い幸福を予感しながら、おれはいま最高の瞬間を味わうのだ。
ゲーテ「ファウスト」第二部 沼沢地の開拓
三田小山町西地区を含め、古川沿い低地の再開発は、港区山手線内のメインテーマだと思うのです。
こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心となり、未来的な都市型住宅の模範になるでしょう。
そして、こちらのマンションを生活の拠点として、未来都市へと変貌していく港区山手線内の中心に見を
置くことにより、自分自身も Metamorphose していくことが出来るでしょう。
古川沿いはマトモな人間の住む場所ではありません。
昔もこれからも。
古川沿い低地はダメでしょ。
湾岸地区や二子玉川並みに、将来盛大に暴落することが約束された場所。
都心の環境が厳しい場所だからこそ、讃岐会館のビア庭園のような
都心のオアシスがものすごく貴重だと思う。
マンションのワンフロアすべてを、マンション内の庭園、
マンション内のオアシスにするくらいの大胆な企画を期待します。
つーか、東京さぬき倶楽部は再開発で無くなるから〜。
都心の環境が厳しい場所のパークコートだからこそ、
ものすごく工夫して、都心のオアシスのようなマンションを
企画しなくてはならないでしょうね。
都心のオアシスね
敷地面積見てます？
>>209 マンコミュファンさん
Less is more （少ない事はより豊か）
God is in the detail （神は細部に宿る）
ーミース・ファン・デル・ローエー
マンションには「不動産」という側面と「建築作品」という側面の二つの見方があります。
こちらのマンションは「下町のパークコート」「古川沿い低地における都市型住宅の模範」
さらには「コンパクトな敷地の未来建築」をテーマにした建築作品であるという見方もできます。
そういった意味でも、こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心であり、
建築作品としても、大きな可能性をもったマンションであると注目されているのです。
芸術性うんぬん言う前に、ただの大通り沿い物件なんだけどね。
良い味付け出来ると良いですね。
大げさな分析は何なんだいったい。
流れからすると、PC南麻布ヒルトップの住人のような気がしますね、、。
お古を売り抜けてこちらに上手く買い換えようとしているようにみえます。
そう、ただの、よくある、大通り沿いマンション。厚化粧して、立地不相応なブランドを冠して、高値追求しなければならない大人の事情があるのでこれ以上追求しないで欲しい。
パークコートはハイグレードマンションシリーズの中では好きな方なんですが、ここ5年ぐらいの傾向をみると、タワーより低層マンションの方が良いマンションありますね。
外側では潮が岸壁まで荒れ狂おうとも、内部のこの地は楽園のような国なのだ。そして潮が強引に進入しようとて噛みついても、共同の精神によって、穴を塞ごうと人が駆け集まる。そうだ、おれはこの精神に一身をささげる。知恵の最後の結論はこういうことになる、自由も生活も、日毎にこれを闘いとってこそ、これを享受するに値する人間といえるのだ、と。
ゲーテ「ファウスト」第二部 沼沢地の開拓
「マンションは企画が勝負」と言われますが、エンドの人の立場で考えると
「マンションは企画を買え」と言うことだと思うのです。
つまり「マンションは管理を買え」と言われることと、同程度に、
「マンションは企画を買え」は普遍性が高い真理だと思います。
ま、多少、言っていることのまとまりが悪くても、マンション購入を目指して、
コツコツ10年以上予算を積み上げて、マンションの企画についていろいろ
考えている人もいるのです。
港区山手線内（内陸側）＞港区山手線外（海側）
高台＞大通り沿いの低地
>>40 マンション検討中さんが、指摘しているように、
再開発によって激変したのは、港区山手線外（海側）だと思うのです。
投資と考えた場合でも、大きなキャピタルゲインを得ることができたのは海側ですよね。
たとえ不利な立地条件であっても、あっぱれな都市型住宅が建築される可能性は十分にある。
そして、企画として、建築作品として、あっぱれなマンションは、非常に確かな価値観として、
肯定的に評価するしかない。
「どう再開発しても 高台＞大通り沿いの低地 という関係性は普遍」
と割り切ってしまっても、何の発展性もないですよ。
>>218 匿名さん
その、パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件、とは具体的にどこですか。
この際ですから挙げれるだけ挙げてみましょう。
無ければナシで構わないのでスルーして下さい。
パークコートのマンションをいろいろ検討させていただくと
パークコートは、不動産というよりかは、建築作品であることがわかります。
つまり財閥不動産の意図するとことを整理すると下記のごとくです。
パークマンション：財閥不動産が提案する最高峰のマンション
パークコート：財閥不動産が提案する建築作品
パークホームズ：コストパフォーマンスも勘案した優良マンション
パークコートを不動産と考えると、優良不動産＝好立地ですので、
「パークホームズより立地が悪いパークコートっでなんなのよ？」ってことになる。
しかし、パークコートを建築作品と考えると
たとえ立地がよくなくても、建築作品として優れているということは十分ありうる。
いや、むしろ、厳しい立地条件だからこそ、建築作品としての可能性が広がる場合
もあるでしょう。
やはり、パークコートは、建築作品としても秀逸な憧れのマンションなんですよ。
赤坂檜町のパークコートが建築作品として素晴らしいことは十分理解できるわけ
ですが、価格的に手が出なくて悔しい思いをした人は沢山いたと思うのです。
そこで、あえて、手がとどきやすい場所に、手ごろな広さのパークコートを
企画して、なるべく沢山のひとに建築作品としてのパークコートを
提供することが今回の企画の意図なのです。
パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件は現時点では都内にはありません。
常識的に考えればわかると思いますが。
タワーと低層物件の比較では、遮音性と維持費については、低層物件有利。
したがって、タワーか低層か、迷うのなら、無難なのは、維持費が楽な低層。
維持費が気にならない裕福層なら、タワーでも、タワーと低層の両方でも、お好きなようにどうぞ。
おっしゃる通り、低層は割高ですよ。
築20年くらいの物件を見てごらんなさい。
そこには、驚愕のランニングコストが…。
あえて、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合を想定する。
日本の税制では、土地持分より、建物部分に対する固定資産税が割高になる。
したがって、高層と低層が、同じ価格の場合は、土地持分の割合が多い低層よりも、
建物部分の割合が多い高層の固定資産税が高くなる。
高層建徳の高層部分の維持費も、低層建築の維持費より割高になる。
したがって、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合は、
固定資産税と建物維持費のいずれもが割高になる。
ただし、個々の物件を見ていくと、低層でも、良好な管理体制維持のため
あえて割高な維持費（管理費・修繕費）を設定する場合はありうる。
低層って、築20年くらいでランコスが月10いくから恐ろしくて手が出せんは。
大規模構想の方が共用部が充実していて管理費積立金も抑えられるから良いことずくめ。
この辺りは、東日本大震災時はどのような状況だったのでしょうか？ご存知の方教えていただけないでしょうか。
あの頃よりさらに人口密度が高くなってるからね。
恐ろしくて住めない。エレベーターが止まってしまうのは絶対だし。ぜぇぜぇ言いながら階段で上り下りするか。
非常電源なんか一日もたないよ。
同じ広さの敷地に、同じ建蔽率で建っている2つのマンションがあるとします。
一方のマンションは、10階建で、30世帯。
もう一方は、40階建で、120世帯。
10階建のマンションのそれぞれの部屋の広さと
40階建のマンションのそれぞれの部屋の広さは
すべて等しいものとします。
さて、40階建のマンションの一部屋あたりの土地持分を
10階建のマンションの一部屋あたりの土地持分と比較すると、
40階建の一部屋あたりの土地持分は、4分の1になります。
したがって、40階建のマンションの一部屋あたりの
土地持分に対する固定資産税も、4分の1になります。
つまり、マンションを高層化することによるスケールメリットによって、
40階建のマンションの土地持分に対する固定資産税の優位性は
確実に存在すると言えます。
それでは、高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性に着目して、
あえて、高層マンションの低層階（低層マンションと同じくらいの高さ）
を狙うという考え方は成立するのでしょうか？
高層建築と低層建築では、高層建築の建物の維持費が割高になります。
したがって、高層マンションの低層階の部屋の建物部分の維持費は、
低層マンションの同じくらいの高さの部屋と比較して、維持費が割高になる。
結局のところ、高層建築の割高な維持費によって、
高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性の
かなりの部分は相殺されてしまうような気がするのですが？
低層、小規模物件がランニングコストが高いという自明な話は、時間の無駄なのでやめましょう。
こちらくらいの規模のマンションが、一番スケールメリットが出やすいのでは？
スケールメリットの基準としては100戸が目安かと。
概ね同じ立地条件の場所に、同程度の分譲価格の
高層マンションと低層マンション二つがあるとします。
一方のマンションは、40階建で、120世帯。
もう一方は、10階建で、120世帯。
40階建のマンションと10階建のマンションのそれぞれの部屋の
広さと分譲価格はすべて同じとします。
長期的に見て、同じ程度の管理状態を保つための維持費がかさむのは、
40階建マンションの部屋と10階建マンションの部屋のどちらでしょうか？
この判断は、マンション購入にあたって、ものすごく基本的なことだし、
高層か低層か、迷うのなら低層にしておくのが無難だと思われる根拠です。
もちろん、港区山手線内のような場所では、高層＝割高 という
一般的な考え方が通用しない、超高級な低層マンションがゴロゴロ
しているのは周知の通りです。
低層マンションは築20年くらいで管理修繕費を合わせて10万円を超えますからね。
固定資産税に駐車場もあわせれば月20万円弱。
ためらわずに低層を選べる人たちは流石だなぁ〜って思っちゃいます。
数年前、麻布富士見町（南麻布4丁目）国家公務員共済組合連合会所有地
5677平米（1720坪）を、中国大使館が、一般競争入札にて、60億円で
落札したことがニュースになりましたよね。
本来的には、この南麻布4丁目の国家公務員共済組合連合会所有地だった
5677平米（1720坪）こそが、パークコート南麻布にふさわしい立地
だったと思われます。
1720坪 60億円なら、容積率200%で、延床面積3440坪に膨らませて
440坪は共用部分としても、残った3000坪を30坪のマンション100戸
に分割すれば、1億円くらい（土地持分6000万円 建物持分4000万円）
の予算で専有面積30坪のマンションが提供できたと思うのです。
この国家公務員共済組合連合会所有地には、かつて、五代将軍綱吉の
慰安施設として「富士見御殿」が建築されたとされます。
また、富士見御殿建築のための資材運搬のため、古川を拡張するに
あたり、四の橋から一の橋までの工事人夫の分担を、1番から10番に
分けたとされます。
こちらのマンションの立地も、富士見御殿建築に際しての、古川拡張の
再開発に含まれた、交通、運搬の要所だった思います。
この国家公務員共済組合連合会所有地、富士見御殿があった場所は
その後、長崎「グラバー園」のトーマス・ブレーク・グラバーが
晩年に東京グラバー邸を構えた場所でもあり、南麻布の中心といっても
過言でない場所だと思います。
しかし、あまりにも地歴が重すぎて、おいそれとは、手が出ない
という側面もありますかね。
富士見御殿建築に際して、確実に必要とされた資材運搬の要所であり、
さらなる再開発で大きく進化していくことが予想される
古川沿いのほうが、気楽でいいかもしれませんね。
そもそもパークアクシスかパークワンズにするつもりで取得した土地でしたが、浜松町での線路脇嫌悪環境立地パークコートの成功に気を良くして、こちらにもパークコートを建てることになったようです
駐輪場も一応、１戸あたり１台分の割当はあるみたいですね。その点は良かったかも。
都心部のマンションだと、あまり駐輪場が充実しているところは多くない上に、ここは戸数は多いマンションなのでどうなっていくのだろうと思いました。
このご近所の移動だけだったら、車よりも圧倒的に自転車のほうが楽なんですよ。
書き放題のネットの世界ですから、情報はご自分で取捨選択しましょう。
全ての投稿の裏側には何らかの意思が働いていることを、忘れずに。
パンフレット＋アンケート送られてきましたね。
このあたりだど1階が600万円台で最上階が800万円台です。
サイトが壊れていますね…
パークコート麻布十番ザタワーと
パークホームズ南麻布の買い増しの
需要だけで完売なるか。
仕様と価格をうまく設定せねば、
築年数以外だいたいの条件は悪くなるはずなので、そこをどう演出するか。
ザタワーからだと、アドレスの響きとナニワヤに近づく以外良くなる点ナシ、光井純からUDS、大成から西武建設となにもかも格下だしね。
ザ・タワーとの比較だとアドレスが南麻布という以外に魅力的な要素はないなあ。それだけ麻布ブランドがすごいとも言えるけど。
友人がパークコート南麻布ヒルトップに住んでいます。多くの部屋が130平米以上といい、内廊下で1フロアに3〜4戸、いわゆる高級低層マンションでした。それに対して今回のマンションは最大で103平米。おそらく購入層の所得、家族構成、趣向もまったく違うのでは？
立地については同じ南麻布ですが、パークコート南麻布ヒルトップは丘の上の高級住宅地（仙台藩の屋敷跡）。至近距離にS建設の社長宅、歌舞伎俳優のMさん、大物歌手のYさんの自宅などがあります。一方で今回のマンションは、江戸時代から町人の住むエリアで、いまも工場などが残るいわば下町。「ギリギリ麻布」などとも呼ばれるエリアです。購入に際しては、そのあたりにも留意されたほうが良いかもしれません。
>>250 マンション検討中さん
>ザタワーからだと、アドレスの響きとナニワヤに近づく以外良くなる点ナシ
ザ・タワーよりもこちらのマンションのほうが、有栖川宮記念公園が近い
もちろん、広尾駅周辺からのほうが有栖川宮記念公園は近いけど
都立中央図書館を利用するという場合は、広尾駅からでも、結構、公園の中を歩くことになる。
こちらのマンションから、都立中央図書館には、
ナチュラルローソン → 薬園坂 → 奴坂 → フィンランド大使館 の通路で、意外と楽に行ける。
こちらのマンションだけでなく、南麻布低地のマンションは、そこを、もっと宣伝すべき。
パークコートは、元麻布でもヒルトップレジデンスはかなり高級なんだけど、ヒルテラスは賃貸仕様だったりと、まちまちなんだよね。
>> 251 検討板ユーザーさん
>ザ・タワーとの比較だとアドレスが南麻布という以外に魅力的な要素はないなあ。
長期的に見た場合、スケールメリットが出やすい規模なのでは？
あと、狭い部屋は、賃貸仕様でもいいので、買いやすい価格設定にして欲しいよ。
古川沿いのマンションは、高級感よりも、下町の気楽さ、手ごろな価格で勝負ですよ。
>>253 マンション検討中さん
ナショナル麻布とか広尾側には週末散歩には良いかもしれないけど、平日は白金高輪か麻布十番アクセスでしょう。
まぁザタワーだと麻布十番しか使わないだろうけど、ここだと白金高輪アクセスがあってもおかしくない。
ヒルトップレジデンスの名がつくものは悪くはないですが、大体全て電線だらけの萎え萎えエリアですし、お見合いカーテン強制生活が待ってますので、とても人間らしい生活は出来ませんよ。
ザ・タワーからここに引っ越すとナニワヤが近くなるけど、日進とダイエーは遠くなるね。
しかしアドレスが南麻布になると言うのは魅力的。貸しやすい。
ここがパークワンズだったら劣悪環境のハンデは無視できる。
魅力的な投資物件だったと思う・・・・。
南麻布の中では、最底辺に近い立地です。
南麻布は台状の地形をしていますが、豪邸や高級マンション、大使館等は、すべてその上側にあります。
坂を下りると銭湯やら町工場やらガソリンスタンドやらがあり、区画も小さくゴチャゴチャで、小汚い雰囲気です。
歩いてみると、アップタウンとダウンタウンに分かれていることがよく分かると思います。
低地よりも高台のほうが一般的に高級だと言うことなど、そんなことはわかってる。
しかし南麻布の低地のほうが元麻布の谷間よりも街並みはすっきりしていて良いと思う。元麻布の廃園になった区立保育園のあたりとか、かなりシャビィ。
元麻布の高台でも元麻布ヒルズのあたりは安っぽく見える狭小三階建ての建売とか建ってるし。野村のプラウド元麻布なんて、目の前が庶民的な古民家の集まっている区画で萎える。
南麻布高台も本村小のあたりとかザハウス南麻布の裏手とか、貧乏くさいとしか思えない。
そんな名前だけでイメージ先行のの元麻布や南麻布の高台よりも、こっちの立地のほうが区画が広くてスッキリしていて良いと思う。
電線マンションじゃなければなんでもいいかな。
カーテンもたまには開けたいし。
このあたりのマンションを購入検討中の人は、まず、このマンションから、
ドムス南麻布がある薬園坂まで歩き、奴坂経由、フィンランド大使館右折で、
都立中央図書館まで歩いてみることを勧める。
このルートは、南麻布の低地と高台の両方の雰囲気を短時間でつかむことが
できるルートだからね。
奴坂の急勾配さえ容認できれば、このあたりのマンションは買いだと思う。
このあたりは、南麻布としては、圧倒的に買い易いマンションが売りに出されるし、
なんといっても、駅近く、十番近くで、生活しやすい場所だからね。
南麻布の低地と高台の雰囲気の変化に我慢できないできない人は、予算を奮発して、
高台の物件を選ぶしかないだろ。
スマホサイトで共用部とレジデンスのページが見られないので直してよ。。
南麻布の26㎡1Kのパークコートは希少価値あり！
賃貸需要は鉄板でしょう！
パークコートで１Roomっていままでありましたか？
珍しいですよね。
>>72
> 26㎡という広さは工夫しだいで、とっても素敵な部屋になるけど、
> ただ寝るだけの部屋にもなってしまう ものすごく難しい広さです。
私的には、26㎡といえども、快適性を追求するパークコートの部屋
なのですから、もう少し、ワイドスパンの部屋にしてほしかったです。
38㎡の1LDK の部屋に期待してます。
>>216
>「マンションは企画が勝負」と言われますが、エンドの立場で考えると
>「マンションは企画を買え」と言うことだと思うのです。
こちらのマンションの企画のテーマは「下町のパークコート」です。
そして、26㎡で、いかにして（パークリュクスではなくて）
パークコートにふさわしい部屋を企画、提案するのかが
こちらのマンションの課題だと思われます。
>>210
>Less is more （少ない事はより豊か）
>God is in the detail （神は細部に宿る）
>ーミース・ファン・デル・ローエー
下町のパークコートにある小さな部屋
パークコートらしい素敵な部屋を期待しています。
ヒルトップからの買い替えが多そう。
あっちは古いし電線がビンボくさいし。
こちらのマンションは、丘の頂上にある同じ名前のマンションと
比較されてしまうのがつらいですよね。
こちらのマンションは、こちらで、肩肘をはらないで、
お手軽に都心生活を楽しめるパークコートをめざして下さいね。
>>29
>「ノブレス・オブリージュ」
必ずしも裕福層とも言えない人たちにも、質が保たれた住宅を
手が届く価格帯で提供するのが財閥の役割だと思われます。
業界に不信感が蔓延して、まともな判断能力のある人なら
マンションなんて買えないような状況になってきましたが、
今のような時代だからこそ「さすが財閥は違うよな・・」
と思われるような、あっぱれなマンションを供給してほしいです。
チープな見た目と電線の交錯感が印象的なマンションです。
築古いパークコートは、パーク・コート、の表記なので、古いマンションを避けたい人にとってはわかりやすいですね。
https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/pco_minamiazabu_hil...
なるほ
プアマンズパークコート
財閥が御慈悲で平民にお恵みになるパークコートですか
平民も落ちたもんです
パーク・コート 笑
年季を感じる文字面ですね
こちらのスレの皆様は、丘の頂上にある同じ名前のマンションの中古と、
こちらのマンションが、同じ広さで、同価格で売りに出されていたら
どちらを選びますか？
こちらのマンションの80㎡以上の部屋は、丘の頂上にある
同じ名前のマンションの中古と比較されてしまう、
また、60㎡以下の部屋も、ご近所の、麻布としては買いやすい
価格帯の中古マンションと比較されてしまう。
やはりこちらのマンションの一番のセールスポイントは
長期的に見た場合のスケールメリットなのかもしれませんね。
ヒルトップのほうは130平米や160平米の部屋がほとんどなので、そもそも同じ広さで比較ということ自体できなさそうです。
パーク・コートなんですか。
ショックい、、、。
やはりマンションのブランドなど、所詮企業の場当たり的なものにすぎないということ。 拘束力はないそうだが、国が定める単身者の文化的な最低居住面積が
２５㎡。 まさか、天下のパークコートが２６㎡の部屋を売るとは。
近い将来、パークコート北千＊やパークコート八＊子ができても驚くに値しない。
お近くの古くなってしまったパーク・コートにいまだに住まわれている方も、子供が大きくなった頃合いでしょうし、こちらの新しいピカピカの
パークコート 26平米に買い換えられる方も多いでしょうね。
麻布のパークコートで26平米って、麻布アドレスの大衆化の始まりになりそう。犯罪的。
26㎡でも南麻布でパークコートなら5000万(坪640万弱？)くらいで売り出すのでしょうかね？？どうせなら6000万(坪760万)目指して欲しいわ！
幹線道路側の部屋は、
一番狭い部屋が、間口2間の 26㎡で、
その上が、間口2間半の 32㎡、
さらにその上が、間口3間の 38㎡かな？
価格的には、
26㎡（間口2間）が 4000万円台、
32㎡（間口2間半）が 5000万円台、
38㎡（間口3間） は 6000万円台くらいかな？
幹線道路側は、奥行きが4間の部屋がならんでいて
だいたい間口１間あたり2000万円くらい。
現実的には、あと1000万円ずつくらい安くなると
なんとか手が届くのですけどね？
流行りの駅近ですから。
こちらのスレの皆様は、こちらのマンションの26㎡の部屋が
6000万円で妥当な価格だと考えますか？
必死な香ばしいヤツがまた一名湧いてるな 笑
大通り喧騒立地の26㎡1Kとはいえパークコートなので、家賃20万は取れると考える輩は一定数いると思うので、6000万もありうると思う。
パークコートで26㎡だと前例がないので 売り出し価格の予想が難しいですね。
目の前の青い歩道橋、どうにかなんないの？
隣のオレンジのガソリンスタンドも目障りだな
26平米でグロスがパークコートとしては歴史的廉価になることで新規のパークコート購買層を創造しようという試みであるだけならまだ良いが、低地の南麻布、通り沿い、コレを一棟マックスに売る為に何をしたら良いのか？三井は鷹揚さが好きだったのだが。企画的には良いかもね。
ガソリンスタンドが横にあるって資産価値的に大丈夫！？
地震時に大爆発なんて笑えないし。気分的にも悪い。
パークコートの理念はもう過去のものなのですかね
>>203
あの山脈に沿うて沼沢地があり、その毒きが、これまで開拓してきた場所をすっかり害なっている。あの腐った水溜まりにはけ口を作るという最後の仕事が同時に最高の開拓事業なのだ。おれは数百万人の人々に、安全とはいえなくとも、働いて自由に住める土地をひらいてやりたいのだ。このような高い幸福を予感しながら、おれはいま最高の瞬間を味わうのだ。
ゲーテ「ファウスト」第二部 沼沢地の開拓
古川沿いの低地にパークコートという試みは、財閥不動産の再開発の意気込み、
沼沢地の開拓者精神みたいなものを感じます。
>>210
Less is more （少ない事はより豊か）
God is in the detail （神は細部に宿る）
ーミース・ファン・デル・ローエー
下町のパークコートにある小さな部屋
マンションの企画も悪くないですよね。
パークコートにふさわしい快適性が確保された、小さいけど、
ちょっと素敵な空間、それがこちらのマンションのコンセプトですね。
最低限 電線がなければ、何でもいいです。
カーテンも開けたいし。
だって、人間だもの。
浜松町がパークコートなんだから、ここがパークコートでも不思議では無い。
外観CGの最上階のガラスの凸部屋が気になる。目玉の王様部屋？
DHCのキラキラ電飾が目に入る方向な気もするが。。
ガソリンスタンド隣接は厳しい、、、
災害時、ガソリン不足に悩まされることがありませんね♪
これはプラス要素です
営業にとっては、何でもかんでもプラス材料
下町、大通り沿い、しかもガソリンスタンド横。
「やっとこ麻布」「やっとこパークコート」と言われても、何も言い返せないね・・・。
でも電線がないエリアを選ぶだけ、ちゃんとしてきたよね、パークコートって。
昔のは基準が甘かったのかもだが。
近くに住んでいますが、麻布通りは21時過ぎるとかなり車の通りが少なくなりますよ。
時折通るランボルギーニやフェラーリがうるさいこともあるけど。
あと、土曜日の昼間の韓国会館前のヘイトスピーチがうるさい。
夜は静かなので、睡眠が妨げられることはないと思います。
遅いくせに爆音のランボルギーニ、フェラーリ死んで欲しいですよね。
だいたいシティタ麻布十番に入っていきますが。
シティタワー十番の白いランボルギーニ、めちゃめちゃうるさいよね。いつも20時ぐらいに出動するやつ。
裏の小学校とか煩くないかな？子供の歓声が好きな人もいるから一概に悪いとは言えないけれど、子供を亡くしていたり、不妊治療中の人には辛いかも。
大使館が集まる緑豊かな場所、住めるのならばこれほどの光栄はない
>>311
近所に住んでますが、東町小学校はうるさくないですよ。運動会の時ぐらいですかね。放送などが聞こえるのは。
それよりも仙台坂の韓国大使館や象印の向かいの韓国会館の周辺で、週末に右翼の街宣車がするヘイトスピーチがうるさいです。
韓国の新聞によると成り手がいないとの事です。
立地の格的には、坂上麻布に歴然と見劣りしてしまうのが事実。
しかし、なにも高級住宅街に住みたいという訳でなければ、駅近、フラットアクセスは現実的にかなり魅力的かと。良い意味で力が抜けた感じも悪くない。
坪500までの立地だな
白金あたりとかわらんは。
最近、長い間封印され、マニアの間では伝説のホラー映画
とされる「シェラ・デ・コブレの幽霊」のDVDをやっと入手して
観たんだけど、この作品の見どころは、幽霊の怖さよりも、
女優さんの美しさと探偵が住んでいる家だと思ったよ。
海辺の絶壁に建築された心霊探偵ネルソンの家は、幽霊以上に
「シェラ・デ・コブレの幽霊」の主人公であり、この作品が
傑作なのは、探偵の家の雰囲気が秀逸だからだと思う。
この映画を見て、たとえ、住宅環境としては厳しい状況に
あっても、むしろ、その環境を生かして、秀逸といえる建築も
可能だと思った。
心霊探偵ネルソンの家が、なぜか、こちらのマンションと
イメージがだぶるんだけど、こちらのマンションにおいても、
工夫次第で、坂上麻布以上に麻布らしいマンション建築が
可能だと思う。
>>316
その程度の立地だと思います。ただ大通り&GSは普通の人は忌避するので、それ以下かも…。
でもパークコートにしてデコれば坪600超でホイホイ買っちゃう人がそこそこいると思います。26㎡投資用1Kもあることですし。三井も商売上手いです。
パークコートというブランドだけでホイホイ買う人がいるみたいですね。
まさにcritical thinking ができない日本人の特質が表れてます。
デべにとっては、実におめでたいことです。
皆んな、南麻布アドレス&パークコートブランドで誘引されて、ホイホイされよう！！
むしろ、立地条件を生かして、いかに工夫して、麻布のパークコート
らしいマンションを企画するかが、メーカーの腕の見せ所だと思う。
この間、嫁と、マンション見学でこのあたりを歩いたけど
同じ南麻布で現在建築中のマンションよりも
こちらのマンションの立地の方が、
開放的で、日当たりがよさそうでいいって言ってたよ。
パークマンション南麻布のコンセプトは、
「森に包まれた美術館」だったけど、
こちらの古川沿いのパークコート南麻布の
コンセプトは「川べりの家」で決まりだね。
論より証拠、松崎ナオの「川べりの家」聞けば
こちらのマンションのコンセプトそのもの
なのが理解できます。
人間の純粋さそのもののような「川べりの家」を聞けば、
肩肘は張ってないけど、手ごろな広さの素敵な部屋がコンセプト
のこちらのマンションにぴったりなのがわかります。
っていうか、こちらのマンションの
設計・建築にたずさわっている方たちはもちろん、
マンションの販売にたずさわっている方たちにも、
ぜひ「川べりの家」を聞いていただいて、
「川べりの家」に負けない魅力的なマンションを
企画していただきたいですね。
たんに、パークマンションの下のグレードの
マンションというだけでなく
「川べりの家」にふさわしい素敵なマンションを
世に誕生させていただきたいですね。
結局、立地とパークコートブランドが釣り合ってないってことなんでしょうか？
>>322 マンションのコンセプトは「川べりの家」さん
川べりの家なんてヤダ。水没リスクあるでしょ？それなら城南地区なら地盤の良い高台の同等クラスのパークシティ武蔵小山タワーの方が良さそう
パークマンションだとかパークコートといったマンション名は
必ずしも、どちらが上でどちらが下というわけではなくで
下記のごとくのコンセプトによって住みわけがなされています。
パークマンション：
財閥不動産が提案する最高水準のマンション
パークコート：
「マンションは企画が勝負」と言われるが、建築作品としても秀逸
マークホームズ：
なるべくたくさんの人に手がとどく価格で質が保たれた住宅を提供したい
「ノブレス・オブリージュ」
あえて、古川沿いにパークコートというマンション企画も、
「川べりの家」のような、肩肘をはらない美しさ、
素朴で、純粋で、美しい建築作品をめざすのならアリということ
「マンションは企画が勝負」と同じように
「ホラー映画も企画が勝負」だと思います。
「シェラ・デ・コブレの幽霊」の心霊探偵ネルソンの家は、
登場する幽霊以上に、この作品の主人公であり
「異界への入り口」といった雰囲気を醸し出した建築物です。
なおかつ、ネルソンの家は、厳しい状況下だからこそ
成立する秀逸な建築作品の見本だと思います。
長い間、封印されていたこのDVDをやっと入手して見てみると
「シェラ・デ・コブレの幽霊」はホラーというより、推理もので、
この作品が、マニアの間で伝説の傑作とされてきた理由は、
幽霊の怖さよりも、引き込まれてしまいそうな、
作品全体の映像にあることがわかります。
さて、マンション建築にたずさわっている人に聞きたいのですが
「シェラ・デ・コブレの幽霊」の冒頭に登場する
ネルソンの家のような建築は、現実的に、可能なのでしょうかね？
「シェラ・デ・コブレの幽霊」は、長い間封印されていた伝説の
映画ですが、引き込まれるような独特の雰囲気で、企画が秀逸です。
やっと、だれでも見れるようになったんで、こちらのマンションの
建築関係の人にも、ぜひ、見ていただきたいですね。
デベが奏でるマンションポエムに脳内を侵されるこんなに厄介です。
注意しましょう。
ついでに言っとくと「シェラ・デ・コブレの幽霊」に
登場するネルソン・オライオンは、物語のなかでは心霊探偵
として活躍しますが、本来の職業は建築家なのです。
つまり、心霊探偵ネルソン・オライオンは、マンションの
企画・設計・建築にたずさわる側の人間だということです。
建築家が、あっぱれな建築作品を創造するためには、やはり、
ものすごく豊かな創造力が必要になってくると思うのですが、
「シェラ・デ・コブレの幽霊」を見ていると、建築家という
職業と心霊探偵っていう仕事がかぶって見えてきます。
つまり、ものすごくよくできている推理ものの映画は、
すぐれた建築作品に通じるものがあるということ。
つまり「シェラ・デ・コブレの幽霊」のような、ものすごく
秀逸な発想で、マンション建築にあたってほしいということ。
上記は、必ずしも有利とはいえない立地に、
ブランドを背負ったマンションを企画しなければならない
という場合、とくにあてはまることですよね。
大丈夫ですか？
そろそろ社会復帰したいです
ま、本気でマンション購入を考えている人が、いろいろ考えているのだろう。
なんちゃらヒルトップとかいう築古電線カーテンマンションの人が嫉妬している構図はかわりませんね。
パークコートのようなマンションは、
単なる集合住宅でなくて、建築作品なのである。
建築家/心霊探偵 ネルソン・オライオンの家は
極限状況下における時空の変更点、異界への入り口
のように見えてくる。
それは、必ずしも悪い意味でなく、非常に弾力的で、
可能性を秘めている建築作品と思われる。
そういうマンションを期待いたします。
大丈夫ですか？
ようするに、
古川沿いのような場所にパークコートという企画には、
ネルソン・オライオンのような独創的な建築家の発想と
「川べりの家」のような、肩肘をはらない美しさが
必要ってことだろ。
なんなんだよ、その意味不な分析は。
この立地、2013年ごろは新築でも坪単価350万円ぐらいだよ。
自分の世界に入ってしまった文豪さんと、坂上コンプレックス丸出しの電線ちゃんの投稿だらけ。
もっと前向きで意義ある議論の場にならないのかしら。
このマンションを検討する上で最も考慮すべきは、至近の定借パークホームズとの関係だよ。
立地はほぼ同じ、GSを考えるとこちらのほうが悪いくらい。大規模マンションという点でも共通。間取りも大差ない見込み。
あちらと比べてどれだけ立派にできるか？ そこに尽きる。単なるパークコートブランドを冠した所有権マンションなら、相当坪単価抑えていない限りパスすべき。
こちらのマンションを検討する上で最も考慮すべき点は、
なぜ、古川沿いにパークコートなのかですよ。
ただ単にマンションを高く売るためにパークコートを冠したのか？
あるいは、
古川沿いの将来性に注目し、建築家の手腕を遺憾なく発揮させて、古川沿いに
パークコーコートにふさわしいマンションを建築する自信があるからなのか？
前者なら、はじめから検討の対象外
後者なら、もちろん購入させていただきますよ。
こちらのマンションを検討する上で比較すべきマンションは、
やはり パークマンション南麻布 と 丘の頂上のパークコート南麻布
だと思うのです。
こちらのマンションの購入を少しでも考えている皆様には
こちらのマンション → 丘の頂上の同じ名前のマンション →
森に包まれた美術館のマンション → こちらのマンション
といったルートでの散歩をおすすめします。
高台＞低地のヒエラルキーは動かしようがないわけですが、
低地のマンションも、幹線道路沿いということもあって
大変開放的な生活しやすい立地であることがわかります。
こちらのマンションの立地は、
大昔からの交通の要所だったわけで
南麻布の住宅地（安住の地）の入り口であると同時に
別の場所（新しい世界）への連絡口でもある。
そういう意味で象徴的な立地のマンションなのです。
（川べりの家、建築家/心霊探偵 ネルソン・オライオンの家）
それをどう評価するかですよ。
と、言いますと？
文学にたとえて自論を展開している人いる人が何を言いたいのかさっぱり意味がわからん。
それはどうでも良いけど、ここは場所が悪いんだから、そこそこな仕様で安くするか、そこそこな価格で豪華にしないとダメだね。
マンションには、建築作品という側面と不動産という側面があります。
建築作品と考えた場合は、不利な立地条件においても、
あっぱれな建築作品は十分成立しうると思われます。
建築作品と考えると、建築家が建築作品を通して伝えようとする
思想やメッセージがきわめて重要になってきます。
こちらの物件の建築作品のメッセージ性としては、
肩肘をはらない美しさ、安住の地と新しい世界への窓口の2つの顔
をもったマンションといったところでしょうか。
いっぽう、不動産と考えた場合は、立地条件がほとんどすべてです。
したがって、不動産としては評価が難しくても、建築作品としては
あっぱれな物件も十分存在しうるわけですよね。
そして、エンドの人間としては、建築作品としてはあっぱれだけど
不動産価格としては控えめな物件が一番ありがたいわけです。
なんにも言ってこないけど、
財閥不動産様で、物件価格を決定する重鎮の方々もここ見てますよね。
なにとぞよろしくお願いいたしますね。
読んでないけどなんて書い天皇？w
早くホイホイ買わされたいです
こんな開口部の小さいコストカットマンションに、文学もへったくれもない
コンクリートジャングルの窮屈感を感じながらお過ごしください
坪500なら竣工前完売、坪600なら入居後も売れ残りしばらく現地販売で最後は値引きになるだろうな
ベランダ側は逆梁コンクリ手摺だから、順梁ハイサッシ＆ガラス手摺に比べて開放感に欠けるのは致し方ない。階高を確保できない状況で順梁にすると貧相なローサッシになりがち。逆梁だと階高不足でもハイサッシにはできる。
空地率は低くないので、パークコートなら尚更、高さで無理せず14階建てに抑えといて順梁ハイサッシ＆ガラス手摺を目指して欲しかった。
アウトフレーム逆梁工法なので、ハイサッシを採用するのですね？
近くのブランズ南麻布は新築時60.7平米で5890万円だった。この立地だと坪単価400万円台でないと買う気がしない。
>>351
大通り沿い騒音粉塵＋GS臭ですから普通のパークホームズなら、まあ、そんなとこ。
ところがここはパークコート！
しかも条件の悪い部屋は面積を絞るなどして（26㎡！)、坪単価を極限まで上げる戦略をとっているから坪550スタートくらいになるのでは？？
この立地、5年前は坪単価330万円だよ。そこから30%値上がりしたとしても坪単価430万円。坪単価500万円というと5年で50%の値上がりということになる。流石にやりすぎでは。
ピアース麻布十番とともに、比較検討しています。
かなり価格差がありそうですが、
やはりパークコートのほうがブランド力で
売るとき貸すときも便利なのでしょうか、、
5年前だと坪300万前半だった立地だというのは完全に同意。
しかし武蔵小山や三鷹のタワーが坪400万後半で好調に売れてるご時世だし
ピアース麻布十番が1LDK中心ながら坪500万台なので三井のパークコートがそれ以下の値付けをするのは考えづらいかと。
坪単価で1割程度の差ならパークコート買った方が良いと思いますよ。
至近のパークホームズ南麻布（定借）は14階建、
すぐ隣のグランスイート南麻布も14階建なのに、
なぜこちらのマンションは15階建なのですか？
至近のパークホームズ南麻布（定借）は、順梁で上層階はガラス手摺、
扁平梁によるハイサッシ（とっても素敵です）の14階建
すぐ隣のグランスイート南麻布も、順梁でガラス手摺（右側だけ？）の14階建
なぜこちらのマンションは、逆梁コンクリート手摺の15階建なのですか？
「14階建てなら一流物件」「15階建てなら三流物件」のワケ
https://president.jp/articles/-/13068
階高をケチって高さいっぱい詰め込んだが、パークコートとして高く売るのに、さすがにローサッシはまずいので逆張りにしてサッシ高を確保した感じ？
記事読めば指摘は的外れと分かる話で、高さ50メートル以上あるんだけどね、ここ
パークコートのスレッドは必ず粘着質なアンチが現れて印象操作するので検討者は要注意ね
浜離宮や大山町とかもひどかったからね
3年程前に港区に高さ制限ができて、三井定期借地マンションは既存不適格になってますね。建物が45m超になると建築基準法が変わるのでデべとすると何とか45m以内で容積消化したいわけです。45mで15階を詰め込むと階高が非常に厳しくなり例えば2重床2重天ができないとか商品企画上制約を受けてしまいます。麻布通り沿いは制限後でも50mまで建てられるので今回のPCOは50mで企画しておりいわゆる詰め込み15階建マンションとは違います。価格についてはPCOとはいうもののミクロ立地、大小混在型の住戸企画、駐車場計画などを総合勘案すると@500~いっても@550ではないでしょうか。
>>363 近隣住民さん
武蔵小山のパークシティで坪平均470万なのに、低地とは言え南麻布アドレスで、麻布十番駅近パークコートで坪平均500万とか有るわけないでしょ。しょぼい人形町とかでも坪500万位なのに。坂上の麻布が坪700-800万の世界なので、坪600万程でしょう。市況次第で調整入って平均坪600万少し切るかどうかと言う所。
評価高いですね。近くに住んでいる者からすると悪い気はしませんが。住友なら600以上はつけるかも。三井さんは2年前の白金高輪のような売り方をすると私は考えているだけです。
>>365 近隣住民さん
三井も最近は無茶な売り方するよ
上の人も書いてるけど、武蔵小山なんてモノが悪いのに値段ばかり高い
あの場所、あの仕様で坪500近いんだもの、ここが600切る訳ないじゃない
隣のマンションの住民ですが、もう1ブロック内側だったら買いたいと思う。
＞ 355
投資用という観点だけだと競合するかもしれないですね、
ただコンシェの有無とか規模感でグレードの差はつきそうですね。
>>365 近隣住民さん
近くに住んでいるだけで相場感が無い感じですね。
近隣だと時期的にも安い時に買った賃貸仕様グランスイートか定借パークホームズ住人さん⁇
その時とは全く状況が違いますし、周辺の新築中古相場を確認した方が良いかと。
パークコートは総じて管理費等高いてすから投資としては回らないし、キャピタル狙いなら、そもそも、この立地では論外だと思う
結構食いついて来る方いますね。三井さんのステマではないでしょうが。私の場合は投資なので@600ではお手上げです。それにしても景気のよい方が多くて何よりです。しばらくおとなしくしておきます。
パークコートでなければ坪単価500万円でも高いと思うわ。
最近の地価や建築コストの上昇、周辺相場を考慮すれば坪500を切るのはありえないでしょう。
パンダ部屋でも57㎡で8000万台後半とかそんなもんじゃないかと。
しかし坪600となるといくらパークコートでも苦戦するのは明らか。
この場所で92㎡で1億7000万とか高すぎ。まあ実際十分あり得るラインだと思いますが。
でもそれなら多少面積妥協してでもパークコート青山一丁目買った方が良いでしょ。
建築基準法では、マンションは、31m＋4階 までは、非常用
エレベーター設置を免除されることになっているのですね。
で、多くのマンション業者は、コストがかさむ非常用エレベーター
を免れる 31m＋4階 までのマンションを建てようとします。
で、マンションが 14階建 なのか 15階建 なのかは、結局のところ
31ｍまでに 10階建てるのか 11階詰め込むのかの問題なのですね。
こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？
あるいは、
容積率の有効利用も考えて31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？
平常時の価格：坪330～360
オリンピックによる価格上昇：坪400～430
パークコート価格：坪500～580
景気後退による価格調整：坪450～530
指値が通るギリギリの価格：坪400～480
「心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる別荘」
ちょっとした息抜きのためのささやかなセカンドハウスとして
購入するとしても、さすがに 26㎡ では狭すぎる。
マンションやアパートの広さは、35㎡と57㎡くらいのところに壁がある。
35㎡くらいの部屋を実売4200万円くらい
57㎡なら実売7000万円くらいでお願いしますよ。
>>376 31m＋4階さん
>こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
>設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？
>あるいは、
>容積率の有効利用も考えて 31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？
通常の15階建のマンションは、圧倒的に後者が多いと思いますが
こちらのマンションのホームページを拝見すると、
こちらは前者なのがわかります。
幹線道路沿いではありますが、パークコートの名に恥じない
質が高いマンションを安価でお願いいたします。
これまでのこのスレの流れを簡潔にまとめます。
1）幹線道路沿いにパークコートということは、
本来のパークコートにふさわしい高台のマンション用地が
出なくなったということを反映しているのかもしれない。
幹線道路沿いの立地ということで、不動産としては、
評価が難しい面もあるが、マンションの設計は
パークコートの名に恥じない余裕ある設計（50m 15階）
であり、建築作品といては、パークコートらしい
魅力的な物件が提供されることであろう。
2）幹線道路沿いに専有面積をしぼった部屋を提供する
ということは、これまでパークコートに手が出なかった
人たちの需要を開拓することになる。エンドの人に
とっては、お手軽な予算で快適な空間を楽しめる
パークコートということになる。
3）幹線道路沿いは、南麻布の住宅地の入口（安息地の門）
であり、同時に、あたらしい場所への入口（未来への門）
でもある。そしてこのマンションは、将来的に、
古川沿いの再開発の中心地となるであろう。
パークコートだし、南麻布だし、ということで坪200万円越えは必至だろうけど、国道沿いでその価格だと見送る人も多いと思う。
こちらのマンションの場所に、つい最近まで存在していた
アレンツ南麻布は、1996年築で、新築分譲時 坪300くらい
こちらのマンションの すぐ隣の グランスイート南麻布は、
2008年築で、新築分譲時 坪280〜
丘の頂上のパークコート南麻布は、2001年築で、新築分譲時 坪330〜
パークマンション南麻布は、2005年築で、新築分譲時 坪580〜
ちなみに、マンション価格が大底だった 2001〜2002 あたりは、
このあたりの中古らしい中古は、坪150〜200 が普通だった。
今は、時代が違うので、参考にならないが
この物件とパークホームズ千代田淡路町を比べた場合、立地や今後を考えるとどっちがいいですかね？
>>383 マンション検討中さん
私的には、パークホームズ千代田淡路町が パークホームズなのに
なんでこちらがパークコートなのかが とても不思議です。
すぐ近くのマンションに、パークホームズ南麻布という名前を
つかわれてしまったから、こちらはパークコートにしたという
ことでしたら、こちらの物件はパスでしょうか？
>>389 マンション検討中さん
あの高仕様の武蔵小山ですらパークコートになっていないじったいからすると、パークコートもパークホームズもパークシティも同列なんでしょう。気にしなくて良いと思います。
全熱交換器を惜しみなく使ってくれているか、もポイントだよ
線路沿いのPC浜離宮でさえ1LDK以下は全熱交換器が備わっていないので、ここも狭い部屋はついてないかもですね。2L以上の部屋はむちろんついてますよ、絶対。
武蔵小山さんのマンションが、
パークコート武蔵小山ザタワーではなくて、
パークシティ武蔵小山ザタワーなのは、なぜですか？
っていうか、
パークマンション、パークコート、パークホームズ、パークシティ
の住みわけには、天井高、階高、スラブ厚、二重床か直床か、
二重天井か直天井か、といった設計の違いが関係してくるのでしょうか？
パークコートって本当にすごいですよ。
モデルルーム入ればわかります。
パークシティ、パークホームズも素敵なんですけど、格がちがうって感じです
渋谷の定借パークコートスレでなされていた質問なのですが
なかなかクリティカルな質問だったので
こちらのスレでも同じ質問をさせていただきます。
>こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
>固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収にだいたい何年かかりますか？
たとえ幹線道路沿いであっても、数十年にわたって、駅前の
ランドマークとして存在し続けるヴィンテージマンション。
こちらのマンションも、古川沿いの最も開放的な場所に
パークコートらしい堅実なマンションを建築いただいて
新しい南麻布の象徴となるのですね。
新しい南麻布のランドマークの誕生ですね。
インフラや治水対策が整備された現在、ヒルトップに固執する理由があります？単なるマウンティング発想では？
古川沿いのフラットなライフスタイルも麻布暮らしの一側面ではないでしょうか？
幹線道路沿いの微妙なパークコートに対して何を一体訳のわからん妄想ポエムを書いてんだこの人は。
401〜403は武蔵小山さんの自作自演ですね。
わかりやすくて笑ってしまいました。
パークシティ、パークコート、パークホームズの仕様差は、思っているほどないと思います。開発規模でいうと、シティが大規模、コートは中規模、ホームズが小規模、この規模に応じた共用部になってますね。パークコートもプレミアムを除くと変わらない印象です。これがコンセンサスですね。
というより、パークシティとパークホームズの中で差が激しい印象
限りなくパークコートに近い物件もあれば、比べるのもおこがましいレベルも
よく名前上がる武蔵小山は価格帯的にもパークコートに近いんだと思いますが、エアコンが壁掛け、浴室が天然石仕様でないあたりがパークコートに及ばないポイントだったかと
それならパークマンションもパークコートも差がないです。
面白い珍理論となりました。かしこ。
パークコートでも広尾ヒルトップは浴室天然石仕様でなかった。少し前だけと神楽坂レゼリアもそう。しかも外廊下。あの辺りがパークコートの下限という印象だね。
だから、マンションのブランド名など所詮三井のご都合主義にすぎないということだ。 ここがパークホームズでもパークマンションでもどうでもええわ。
パークシティだけは、何となくわかる。
場末的な場所を再開発したところが、そうなる。
そいや中央湊も変なマンションだったな。笑笑
で、このマンション。パークコート内では下の中くらいかな。
立地的には完全にパークホームズの物件。なぜなら目と鼻の先にパークホームズがあるんだから。
しかもこの物件そばのパークホームズの方が立地はまだましという。
まああっちはボイド型外廊下で専有部の仕様もイマイチだけど。
定借だからパークホームズ、所有権だからパークコートなのかな？
いや、あくまでも、マンションのグレードは、立地も含めた
マンションそのものの質の高さに依存すると思うのです。
こちらのマンションは、仕様の小さなところまで
近くのパークホームズと比較されてしまいますね。
タワマンカーストみたいにならないといいですね。
比べられるのは、同じパークコートのヒルトップの方でしょうね。
どちらのグレードがパークコートに相応しいか。
注目です。
すぐ近所のパークホームズ南麻布の賃貸物件の家賃って
坪あたり1.7万円くらいですよね。
賃貸料金は、定借でも所有権物件でも基本的に同じと考えて、
こちらのマンションの家賃も近所のパークホームズと
おおむね同等と考えます。
で、物件価格を
家賃の200倍と考えると、坪340万
家賃の250倍と考えると、坪425万
家賃の300倍と考えると、坪510万
次に、物件を現金一括で購入して賃貸に出した場合、何年で元本を
回収できるのか考えます。マンションの税金・管理費・修繕費など
のランニングコストを、大雑把に家賃の4割として計算、
マンション価格を、家賃の250倍と考えた場合
（250＋250×0.4）÷12＝29.2年
ただし、港区の物件は、売却時にほとんど購入時と変わらない
価格で売却可能な場合もあるので、港区の物件は強いですよね。
やっぱり、パークコート青山一丁目と比べてしまう。
南麻布低地のここと青山を比べるのはいくらなんでもおこがましいかと。
パークコート青山一丁目
他にはありますか？
私の知る限りはもうなさそうですが。
パークコート六本木ヒルトップはタワーになります？
あそこ好きです
「Ambassador’s villa―大使別邸」ってコンセプトはなに？
妄想しすぎなのか狙いがまったく分からないし、そもそも坂下・GS横に大使が住む訳がない。
パークホームズ立地にパークコートだったり、すべてが無理矢理、無茶苦茶なんだよね。
あくまでも参考ですが、マンションの敷地面積と延床面積から
マンションの専有面積に比例すると思われる土地持分を計算してみますね。
パークコート南麻布：敷地面積1374㎡÷延床面積9776㎡≒0.14
つまり、専有面積10坪の部屋の土地持分は1.4坪ですよね。
パークコート青山一丁目：敷地面積1625㎡÷延床面積5697㎡≒0.29
パークマンション南麻布：敷地面積3508㎡÷延床面積10879㎡≒0.32
マンションは建物部分と土地部分のセットものなので
敷地面積×（専有面積÷延床面積）で土地持分を計算しても無意味です。
しかし計算上は、同じ専有面積の部屋を購入するという場合は、
パークコート南麻布よりもパークコート青山一丁目やパークマンション
南麻布のほうが土地持分は多くなるわけですよね。
考えやすくするために、あえて、3Aの地価はすべて等しいという仮定で
考えたとしても、パークコート南麻布のほうがパークコート青山一丁目や
パークマンション南麻布よりも買いやすくなっていいわけですよね。
べつに土地持分の割合が少ないマンションが
レベルの低いマンションということではなくて
それだけ土地を有効利用しているマンションとも
いいうると思うのです。
考え方によっては、それだけ気楽に楽しめる
マンションということですよね。
パークコートタワーよりハイグレードなパークコート物件は
青山一丁目と六本木の２つでよろしいでしょうか
>>425 マンション検討中さん
言葉の響きなんじゃ無いですか？
実際は現場監督の質やバジェットの余裕度とかによるでしょうけど。外からわかるのは物件概要に載る文字だけですから。
Ambassador’s villa―大使別邸
日本の将来を左右するような重要な案件を持って先進国の外交官が日本にいらしたときに、
心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる宿泊施設として
こちらの26㎡のお部屋をおすすめできるのかということですよね。
パークボームズで坪単価350万円が本来の実力の場所だと思う。
新聞広告でよく見る(最近減った？)投資用ワンルームマンションが似合う場所ですよね
立地：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布
２LDKの間取り：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布
それで
分譲価格：パークコート南麻布＞ピアース麻布十番
だと、さすがに天下のパークコートでも厳しいですね。
やはりこちらは、フランス大使館やフィンランド大使館に負けない
質の高いマンションを、容積率の優位性を最大限に有効利用して、
安価にて提供するのが、本当のコンセプトだと思いますよ。
>>439
それしか理由が思い浮かばない。高額単価で販売しないと採算が合わないから、止むを得ずパークコートにしたとしか思えない。
ガソリンスタンドと幹線道路に挟まれた低地の川沿いのパークコートって、体を張った笑えないギャグかと。
ガソリンスタンドの隣なんて富裕層は買わないでしょ
価格勝負だね
成金や、アドレスやパークコートへの憧れだけで買っちゃう短絡思考者に狙いを定めたコンセプトで統一された素晴らしい企画、さすが三井です。これは売れる。
昔から非タワーのパークコート自体はパークホームズとさほど変わらないし、こんなもんじゃないかな。
>>172
「コート」は、フランスで「丘」という意味の単語です。
したがって、パークコートといえば、 丘の上のマンションを意味すると思います。
したがって、低地のパークコートというと、 ちょっと、ちぐはぐな感じがするのです。
>>326
マンションのコンセプトは「川べりの家」
あえて、古川沿いにパークコートというマンション企画も、「川べりの家」のような、
肩肘をはらない美しさ、 素朴で、純粋で、美しい建築作品をめざすのならアリということ
したがって、こちらのマンションは名称を
「パークコート南麻布 リバーサイドレジデンス」
ないし
「パークコート南麻布 リバーサイドテラス」
に変更すれば、マンション名だけが立派な成金趣味、あるいは、
立地がマンション名に名前負けする悲壮感がかなり薄れると
思われます。
あるいは
十番マンションがロケ地になった「植物男子ベランダー 」を見習って
ちょっと素敵なベランダのマンションを設計し
「パークコート南麻布 リバーサイドベランダー」
に名称変更で決まりだね。
この三か月は、私にとって、信じられないような出来事が次から次に起きた、忘れられない期間であった。それ以後に起きた様々なことは、状況が変わっただけで、相場の本質的な動きという点では、この三か月間の応用で済むように思う。相場は、下落する事が考えられないほどに力強く上昇する時に大天井を造ること、糸が切れて下がり出したら激しく乱高下する事、そして、一度そうなると、ひょっとしたら、すべての会社がつぶれて株式市場が消滅してしまうのではないかと思うほどの下げ方をするまでは、止まらないこと。
末永徹「メイク・マネー！」より
こちらは、時期的に、オリンピック前後の相場の変化の影響をもろに受ける物件
ということで、分譲価格の値付けがなかなか難しいですよね。
なおかつ、こちらは、幹線道路沿いで26㎡からのパークコートということで
新価格のパークコートにて新しい購入層の開拓といえば聞こえはいいのですが、
結局のところ、良質なマンション用地が確保できなかったので、パークコート
ブランドの大安売りでもするしかなかったのか、と思われるときついですよね。
つまり、こちらは、大きく変化する市場からそっぽを向かれないような価格設定を
考える必要があるけど、なおかつ、パークコートブランドの大安売りのような
価格設定もできない。こちらは、いろんな意味で試金石のようなマンションですね。
さて、どのような一流企業でも、少しずつ変化していかなくては、
存在し続けることができないわけですよね。
そして、必ずしも条件のよくない場所にも、質が高いマンションを設計して
買いやすい価格で提供するという企画は、決して間違っていないと思いますよ。
天気がいい日に、屋上から、富士山は見えるのでしょうか？
>450
差はあれどタワーは全てハイグレード（乃木坂だけは……）
非タワーのパークコートは六本木ヒルトップがよい。比較としてよく話が出るパークコート南麻布ヒルトップは、パークコートとしては下の方。
タワーのパークコートは立地がダメですよね。三田アドレスなのに麻布十番だったり笑
港区の浸水ハザードマップ見たら、該当エリアでした。最大深さ1mとのことで、これは心配になります。
浸水も困るけど、隣のガソリンスタンドから油が流れてきて引火なんてしたら大惨事ですから。
>>453
三田も別に悪いアドレスじゃないでしょ。とは言え、三田よりも麻布を名乗ったほうがより威張りが効くんだと思うけど。まあ、低地なのは良い立地とは言えないけど、それはここも同じ。
坪550：長期在庫決定
坪500：条件がいい部屋なら なんとか動く
坪450：条件が悪い部屋は 坪450でもかなり厳しいと思われる
不動産をとりまく市場環境が変化して、坪450でも売れ残ったら、
私が坪400で指しときますよ
スーモの人に、こちらは坪単価600万を超えると聞きました。到底手が出ません。。
シティタワー麻布十番15階の中古物件は、部屋から富士山が見えることが
セールスポイントとして売りに出されているようですが、
本当にこちらの屋上から富士山は見えないのでしょうか?
見かけ上の売り出し価格と、実売価格は違うよね。
それでは港区で、窓から富士山が見えるのは
具体的にどのマンションですか？
この際ですから挙げられるだけ挙げてみましょう。
部屋の方角の問題で見えないという場合は、
屋上から富士山が見えるマンションで結構です。
富士山など興味ないので、どうぞご自分でお調べください。
いくらパークコートでも坪600はきついような。
それだと皆さんの予想通り、恐らく完売できないので、竣工後の値引きに期待ですかね。
でもパークコート住めるなら住みたいよね。リセールの成約事例見てても隣接するマンションより必ず1割は高いのがパークコート。リセールだとブランドマンションの強さ際立つ気がするけどどうかね。
低地川沿いであれば既にすぐ近くの三田綱町でパークマンション販売してたし、あんまりネガと考えてないのでしょう。
アドレスが南麻布で駅から5分、小学校区も含めてストロングポイントありますので売れると思いますよ。
パークマンション三田綱町フォレストは台地の頂上ではないが坂の中腹だし川沿いでもないから、ちょっと事情は違うのではないかと。
そもそもあっちは隣がオーストラリア大使館で住宅街の道を挟んだ向かい側が三井迎賓館。
こっちは隣がガソリンスタンドで幹線道路を挟んだ向かい側が在日韓人会館。韓国の人たちに対しては何も思うところはないが、週末時々愛国団体のヘイトスピーチがうるさい。
安物のパークコートヒルトップのくせにパークマンションにいちゃもんつけるとか、滑稽っスは。
ニューヨークのマンハッタンにあるトランプタワーだって
幹線道路沿いの低地、中州みたいな場所に存在するよね。
べつに低地の幹線道路沿いだからだめってことはないと思うよ。
>>468 匿名さん
あのお、あそこのパークマンションどう考えても坂下でしょう。川沿いでない、確かに沿ってはいないが充分に渋谷川のオイニイと気配を感じられる至近距離では。坂上は確かに雰囲気いいけどマンションがある坂下は周り歩いたことある？高級住宅街とは程遠い雰囲気だわ。ありえへん！
昔から坂上と坂下は雰囲気違うし、住む人も違う。それは万国共通。三田は違うなんて通用しないよ。あなた認めたくなくてもね！
それとあなたのご指摘の施設はパークマンションとも至近距離でしょうに。拡声器がうるさいなら大して変わらんよ。
何をムキになってんのかの人。まあ、あなたがどう言おうと、ここの販売価格帯とあっちの販売価格帯は全く違うと思うよ。
偉そうにネガ並べてる人に事実を教えてあげただけだけど何か？
価格帯の話など触れてもいないしパーマンとセカンドブランドじゃあ異なるのは当然だなぁ。ヤッパリ国語力って重要だ。
472と474は同じ人？あまり賢くなさそうです。
本当のライバルは、グランスイート南麻布ではなくて
グランスイート広尾の中古物件なのでは？
よっぽど、価格設定に気を付けないと
広尾側の中古物件んのほうが買われてしまうような気がするよ。
来年2019年になってしまうと、ほとんどの人は
「オリンピックまであと1年なのだから、オリンピックが終わるまで待ってみるか」
という考え方をすると思う。
したがって、売り手にとっては厳しい1年になるだろうし、
買う側にとっては大きなチャンスが転がっている1年でもあると思う。
こちらは、ご近所の中古物件と比較して、
明らかにお買い得な価格設定なら動くと思う。
そりゃそうでしょ
こちらを本気で購入希望の方には、下記コースでの散歩をおすすめします。
広尾駅→グランスイート広尾→プラウド南麻布→パークマンション南麻布→
フィンランド大使館→ドムス南麻布→ナチュラルローソン→こちら→十番駅
さて、プラウド南麻布、クオン南麻布、パークマンション南麻布、
ホーマトシャロンが素晴らしいのは、私にも感覚的に理解できます。
しかし同時に、それらのマンションは、私にはそぐわないといいますか、
まったくおよびじゃないことも感覚的に理解できるわけです。
グランスイート広尾も、上記4物件と同等水準の最高水準のマンション、
三井様が分譲していればパークマンションレベルのマンションと考えます。
グランスイート広尾には、50㎡、60㎡、70㎡くらいの手ごろな広さの部屋も
あるので、手ごろな広さの中古が出れば、こちらのいいライバルだと思います。
11階以上にある90m2～のお部屋は2億円超えでしたね．
耐震だし，駐車場は外だし，いろいろないです．
エアコンも一部ビルトインではないし．．．
うちも、エアコンは各住居内の一部の部屋は後付けエアコンと説明を受けましたよ。
リビングはビルトインです。子供部屋などの一部の部屋が後付けですとのことでした。
最近の三井は高値で予定価格を出して、その後ガクッと下げるのが常態化している。
ここも大幅に下げるでしょうね。
