「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

法に違反すれば犯罪。分かってる？

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標準管理規約の条文の中には区分所有法の条文を素人にも分かりやすいように書き直した部分も多い。団地型マンションの場合、多くのマンションでは団地総会と棟総会の２つの総会があり、団地総会の決議事項は区分所有法６６条に規定されている。ただし、この条文は並みの法学部出身者でも読み下せない代物なので、国家公務員試験合格の賢い国交省職員がバカな管理組合員でも読めるように、標準管理規約に書き直している。

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>>21502 匿名さん
その通りにです。
区分所有法を元に国土交通省が実際マンションの事例に作成したものが標準管理規約です。
その標準管理規約をコピペして部分修正や加筆したものが各マンションの管理規約になります。

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管理規約が全て法律ではない。区分所有法や建築基準法、消防法等も
含まれるが、それは一部にすぎない。
単なるマンションの決まり事も含まれている。
また、区分所有法には、強行規定と任意規定がある。法律が許す範囲で
管理組合で規約を変更することができ、それは法律に優先すとなってる。
標準管理規約は管理規約を作成するときの単なるひな型であり、全て
その通りにしなければならないことはない。但し、法律の許す範囲であればだがね。

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建て替えが難しいことがわかったのかな。
何の反応もしめさないが。

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建て替えは簡単にできると思っている輩がいるからね。
全国的にみても建て替えをしたマンションは殆どないというのが
分かっていない。
高島平で一部の建て替えはあったけどね。

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建て替えは資金だけでは解決できない諸々の難題がある。

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誇大妄想狂理事長には失礼なので.今後は誇大は外して妄想狂理事長と表現を変えて投稿します。規約の問題が紛糾しているようですが小生は仕事中なので後ほど参戦します( ´艸｀)　一言、発明は妄想から生まれる。ホント？

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標準管理規約と全管連の規約で違う点について
　標準では修繕積立金の取り崩しは、総会の決議事項となっている。
　全管連では、積立金の取り崩しは、総会と理事会の決議事項となっている。
これでは、理事会だけで積立金の取り崩しができることになる。問題である。

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>>21501 匿名さん
犯罪？
区分所有法を理解してからコメントしましょう。

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>>21506 匿名さん
立替が多くされた地域はありますよ。
もう少し勉強をしましょう。

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どこで建て替えがおこなわれましたか。
教えてください。

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法律を犯したら罰せられるというのを
ご存じないの？

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>>21513 匿名さん
区分所有法の罰則内容をお願いしますw

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>>21512 匿名さん
阪神大震災
東日本大震災等で多くのマンションが立替られていますw

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分譲マンションの組合活動を経験すると未知との遭遇を目にする。

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>>21516 匿名さん
それって、いままで食べていたカレーが
＊＊だったて気付く瞬間？

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建て替えがあったマンションというのは大震災で倒壊した
マンションですよね。
それは当たり前のことですよ。

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>>21518 匿名さん
全壊、半壊、一部損傷等いろいろありましたよ。
　

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倒壊や半壊したマンションであれば建て替えをやらなければ
ならないのでスムースに建て替え決議は成立しますよ。
そうではなくて、築古マンションの建て替えのことをいっているのですよ。

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地震の倒壊で早く再建築できたのは
敷地が広く容積率と建蔽率が低く抑えられた物件。
デベロッパーが所有者より一旦土地を買取前提で、再建築案を説明。
中には以前の倍近くの部屋数になるマンションもありました。
部屋数が増えれば増えるほど、デベロッパーの利益も増え、専有者の負担も減ることになります。
その様な物件はデベロッパーも協力的で所有者も前向きです。

問題は、ギリギリで建築されたマンションなどは…所有者の負担ばかりで、全然前に進みませんでした。

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大規模滅失があった場合と、築古で建て替えをする場合は
法的にその対応の仕方がちがってきます。
大規模滅失の場合の方がやりやすさはあります。

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>>21520 匿名さん
容積率及び建蔽率ギリギリで作られたマンションは
特に築浅は、多くの世帯が立替と前の二重ローンで
立替が全く進んでませんでした。

地震以外での再建築は、再建築できる上限が余程良くないとできないです。

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容積率に余裕があるマンションであれば住民の負担は少なくてすみます。
しかし、前に書き込みましたように、建て替えに参加しない者もでてきます。
高齢者がゆえに３年もよそで生活するのがたいへんであり、追加資金の負担も
難しい者もでてきます。
建物を取り壊せば集会室も管理会社も管理人もいなくなります。
バラバラになった住民に連絡をとるのも大変です。
管理組合も解散になり、建て替え組合を設立しなければなりません。
建て替え役員の集会所の確保やコピー機や電話等の設置も必要になります。
住民との連絡や広報等も誰かが作成し、コピーし郵送しなければなりません。
総会をする場合の資料や案内の通知、会場等の準備も必要になります。
管理費もなくなりますが、代わりに賦課金を徴収することができます。この賦課金は
参加組合員以外からの徴収も可能です。この賦課金で専門家を雇ったり、
集会所や事務所、コピー代や郵送費等の支払いにあてます。

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保留床の見込みが多い等、デベロッパーにとって事業性がある建替えならデベロッパーが参加するが、そうでなければデベロッパーが参加しない自主建替えなのでしょう。
自主建替えでも、コンサルタントのような専門家が必要と思いますが。

＜参考資料＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001630139.pdf#page=...
自主建替えの円滑化に係る検討

◆ 一般的な建替え（デベロッパー等が参加）

資金確保
・ デベロッパー等が事業資金を確保。
　※ デベロッパーは、抵当権等の担保設定をせずに、比較的容易に低利で資金調達できるケースが多い。

事業ノウハウ
・ 建替えコンサルタントやデベロッパーが、合意形成支援、事業手続き、工事手続等を実施。

保留床の処分
・ デベロッパーによる分譲販売。

==========

◆ 自主建替え（デベロッパー等が不参加）

資金確保
・ 建替組合が事業資金を確保。
　※ 債務保証機関がないと融資が受けることが難しい場合あり。

事業ノウハウ
・ 組合が主体的に合意形成、事業手続きを実施する必要。

保留床の処分
・ 組合自ら又は販売代理店等を通じて分譲販売。
　※ 組合自ら分譲する場合、宅建物取引業の免許が必要か否か個別に行政協議等が必要な場合あり。

・ 建替え組合は、事業完了後に消滅してしまうため、分譲敷地に瑕疵があった場合（地中埋設物や土壌汚染など）への対応に課題あり。

==========

自主建替えによるマンションの建替えの事例
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001630139.pdf#page=...

一方、約10社のデベロッパーに対して建替え事業への参加を打診したところ、保留床の見込みが少ない等の理由により、いずれも参加せず。組合は建物の老朽化状況を踏まえ自主建替えを選択。

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不動産か負動産か
車と同じで価値のないマンションは
売却した方が賢明

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8月20日夜組合投資の件について打ち合わせ会を組合有志で行った。テーマは８月２２日夜１１時に年１回のジャクソンホール会議のパウエル長官の発言内容について万が一タカ派発言となれば世界の相場は暴落する危険性をはらんでいるのでその対応についてであった。賛成多数で保留となりハト派発言で株価は暴騰した。しかし、ドル安ドル高で為替差損を生じてはいるが含み益は増えているので胸をなでおろして投稿している。組合剰余資金の投資には一憂一喜している。隣接マンションの有志も自由参加として見守っている。２４億円投資で１年で十数億円の含み益は大きいので興味を持っているのでしょう。

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建て替えを計画する場合、デベロッパーがなぜ必要かといいますと、
建て替えに参加しない者の住居を買い取らなければならないからです。
相当数のマンションを購入するには多額の資金が必要になりますから。
自主建て替えができないのはそのためです。
建て替えをするには専門家は必要です。特に建築部門の専門家は必須です。

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自主建て替えは現実的には無理ですね。
建て替え前と同じ棟数であった場合、デベロッパーが参加し、不参加の
組合員の権利を購入するための資金を提供するのですが、建て替えに参加しない者が
すくなければ、デベロッパーの利益がすくなくなるので建て替えに参加
しないと思います。
建て替えに参加する住民がすくないのでデベロッパーが協力というか参加して
くるのです。商売のためです。

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デベロッパーには不動産会社や管理会社が多いようです。

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マンションの建て替え等についてはそのマンションの様々な状況が異なるので一概に結論を出すことはできない。１００戸のマンションは１００種類の事情を抱えている。各々の管理組合で考えないといけない。私の考えはマンションの建て替えは管理者の能力では自立建て替えは可能だと考える。隣接マンションの理事長はしれを率先して実行している。

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自主建て替えは無理だよ。
デベロッパーがいなければ建て替えに参加しないマンションを
購入しなければならない。
建て替えに参加するのは通常のマンションでは３０％以下だからね。
７０％のマンションを購入する資金をマンションはもっていないからね。

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いくら容積率に余裕があり資金もある程度確保していたとしても
実際建て替え決議を行えば不参加者が想像以上に多いのだ。
３０％の戸数が不参加であればその戸数を組合が購入しなければならなくなる。
かなり大きな金額になるので、組合では対応できなくなるだろう。
その購入分と解体、建て替え費用を考えれば無理だと思うよ。

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>>21533 匿名さん
>いくら容積率に余裕があり資金もある程度確保していたとしても
>実際建て替え決議を行えば不参加者が想像以上に多いのだ。
>３０％の戸数が不参加であればその戸数を組合が購入しなければならなくなる。
>かなり大きな金額になるので、組合では対応できなくなるだろう。
>その購入分と解体、建て替え費用を考えれば無理だと思うよ。
　↑
意味不明
（そもそもの話、建替え決議は８０％以上の賛成がなければ成立しない。）

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隣接マンションは私が理事長時代に用途地域の変更で現在の戸数の４倍以上建築で来るようになった。私は子供に譲渡して現在のマンションを購入した。法人化等は私の父の時代に済んでいる。現在の役員たちは総会の５分の４以上の賛成を得やすくするために準備中であるほぼ整いつつある。近日中に宅建業の登録を済ませて設計図等を基に金融機関等の繋ぎ資金の調達の交渉をする。現在の棟数を４棟のマンションに集約すると４分の一以上の戸数の空き室にまず最初に取り掛かる一棟目のマンションが建設出来次第順次４分の１ずつの住民を住まわせて全棟完成したときに残り４分の３の建物の専有部分を分譲売却してその利益を各組合員の専有部分の床面積の割合で分配して終了となります。組合員が管理棟に殺到してその計画にはほとんど賛成しています。宅建業登録の件は後日説明します。

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法律無視のやり方だね。
建て替えの法律勉強した方が良いね。

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思考力がネガティブの度合いが大きいと可能なことも不可能になってしまう。不可能を可能にするポジティブ思考になりましょう。法律に反することはございません。自分が不利ななると短文で攻撃したり。長文で煙に巻いたりする輩との議論は控えます。労力の無駄です。

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妄想協理事長から気になる相談を受けた。理事長を拝命した後に組合員からお前も偽理事長の烙印を押されるから気をつけられた方がいいと言われたらしい。その組合員と膝を詰めての話し合いを持ったらしい。相当量の議案書と議事録を示してある期からマンション管理運営が可笑しくなったと資料を示して説明を受けたらしい。証拠は総会の出席表を確認すればわかるが資料の閲覧をさせてほしいと言われたので規約通リ許可して共同で確認をした。この組合員はマンション管理士、宅建士、日商簿記、フアイナンシャルプランナー、司法書士等の資格を所持しているらしい。問題の期の理事会と総会には大きな瑕疵があるのを確認したらしいのだ。つまり偽理事長が誕生して改善要求を無視して今期まで続いているのでお前も偽理事長の烙印を押されるので改善してほしいとのことであった。どうすればいいかの相談だった。アドバイスとして違反行為以前の組合運営に戻すべきだとアドバイスした。その方法を共に考えてほしいと約束して今日は別れた。法令や規約に違反して誕生した後の管理委託契約等は無効になるのではないかとの考えらしい。彼はいったん受けた理事長であるから事態を収拾した後に規約に従い理事に立候補して組合活動をしたいらしい。隣地の買収案もそれまでは据え置くとのことであった。

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