ザ・パークハウス 渋谷南平台はどうでしょうか。
南平台の環境が気に入っていて、周辺を検討しています。
プランや設備についてや価格について知りたいです。よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区南平台町12番2他（地番）
交通：ＪＲ山手線「渋谷」駅（西口）より 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
専有面積：56.44m2～215.30m2
完成日または予定日：2019年11月中旬
入居(予定)日：2020年1月中旬
構造／規模 鉄筋コンクリート造 地上10階地下1階建
総戸数 100戸（事業協力者30戸含む）
売主：三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-07-05 13:20:30
グランじゃないのは何でだろう
三菱レジ単独じゃないからでは？
ザ・パークハウス渋谷南平台が出てきましたね。
パークハウス恵比寿よりはるかに高いのでしょうか？価格が気になります。詳しい方いらっしゃいませんか？
まだ決まってないんじゃない？
何度かお隣の東急ビルに仕事でお伺いした時に南平台町の奥の方の住宅街は静かそうな場所だと思った記憶がありますが、本物件の周辺の雰囲気はどんな感じなのか気になります。246に近いけど少し中に入っているから静かなんでしょうか？
部屋によって坪700-1000くらいで平均坪800台くらいかな。
90ｰCタイプ 93.32㎡
110ｰAタイプ 111.83㎡
215ｰAタイプ 215.30㎡
贅沢な間取りですね。天井高はそんな高くないのかな。
柱が多いですね。これだけゆとりのある間取りならあんまり関係ないのでしょうけど。
90C いいですね
1LDKにしたい
下層階でも 2億オーバー ですよね。。。
柱はやばいですね
まぁ、このご時世仕方ないですかね
共用施設が少なめなのはいい部分もあるのですが。
戸数もそこそこあるのになぁって思っていたんですが、
静かに暮らしていきたいという人にとってはこの方が良いのかもしれないですね。
あとは暮らしている人たちが各々資産価値を落とさないよに
暮らしていければ、と思いました。
100㎡以下の部屋を無くしたらいいのにな
絶対、投資用の賃貸マンションになるし
ここら辺だと。坪単価どれくらいだろう？
>>21
ですが、の多用でよくわからない文章になってしまっています。私もよく逆説の「が」を使うので気をつけようと思いました。文章って上手、下手がすぐにわかってしまうので、悩んでしまうことってあります。
驚いたのは、間取りで215.30㎡があったこと。普通、この広さがあれば2部屋にします。2世帯かと思うくらいの広さ。2邸分でしょう。
リビングダイニングだけで41畳超えだそうです。ダンススタジオのような感じ。子供は喜ぶでしょうね。ダイニングテーブルもかなり大きなものを置くことができそうです。
犬の散歩でこの辺りをよく通るのですがこんな大規模のプロジェクトがあったとは知りませんでした。施工が東急建設というのは残念ですが、２１５平米だと５−６億は少なくともするのでしょうね。
コンパクトタイプの部屋は投資用の人が、上階の200㎡超えプレミアム住戸は海外の資産家が買うでしょうね。
渋谷駅までの近さを思うと、投資用に資産として持っているのは
大いにあり、と言うのはあるかと思います。安定して需要はありそうです。実需で欲しい人も居ると思いますが多くはないのではないかなと思いますが…どうなんでしょうね。
マンションって
ターミナル駅が最寄りでしかも徒歩圏だと資産価値が高くなりやすいですが
渋谷もそれに当てはまるでしょう。
ここは戸境壁は全部乾式？
基本的に乾式だね
未だに乾式嫌ってる昭和脳の年寄りいるよね
最近の防音性能の向上とか費用対効果とか全く理解してないんだろうな
渋谷駅まで近くて便利かもしれませんが、そういった環境の場合にどうしても気になってしまうのは治安ですね。
周辺の雰囲気とか交通量とか、直接見た事はないのでわかりませんがどうでしょうか？
交通量が多いのならば、音のうるささとかも気になります。
南平台のはじっこで渋谷に近いのはいいけど
ちょっとビジネス臭がしてくるエリアというか...
邸宅地ではない。
昼間はそこそこサラリーマンも居る。
なので治安は悪くない。
246・首都高はわりと近いけど、建物の中は全く影響ないし窓も開けられるくらいの距離はある。
その246の向こうは完全に別世界
（このマンションにとってはマイナスの意味で）
ボーイ付き？の超高級なのにグランにしなかった
のもその辺が要因かと
ここら辺て地盤とか大丈夫なんですかね？
もし何か起こった時に資産価値が下がらない場所でないと…とか色々考えます。
考えすぎですかね？
ハザードマップを調べてみると良いんじゃないでしょうか。
ネットでも見られるものもありますし。
大雨が降った時の冠水・浸水の危険性とかも一応調べておくと良さそうですけど。
渋谷再開発のところに色々と新しい施設のことが書いてありますね。開発が続く街に住むのは面白いと思いますが、やっぱり気になるのは治安がどう変わっていくかですかね。
今のところ悪くないという情報もありますけど、どうなるでしょうか。
近隣のリノベーション物件で3億くらいですね
http://www.tw-n.jp/index.html
イギリス貴族グロブナー家と建築家エリック・パリーが手がけたということで
だいぶ価値上がってますが。こちらもですが外国人の富裕層もターゲットですかね
グロブナー家に関しては最近渋谷のタワーの方で散々話題になってますね。
大雨が降った時の浸水の可能性とかを調べることって出来るんですね。知りませんでした。
そんなに心配することではないのかもしれませんが、万が一の事も考えておきたいので、
ハザードマップで調べてみると良いかもしれませんね。
いつも地図だけで周辺のチェックをしていましたがとても参考になります。
地盤もいいし、スポーツクラブの利用とか、ベルボーイシステムとかあって気になるマンションです。でも周りがビジネスビルが多いし、246の反対側に100m超のはビルが建つし北向きはちょっと。敷地内に高い樹木を配置するのかなあ。
南平台の魅力は聖ヶ丘教会から新日鉄の迎賓館までの道の木々の生い茂る雰囲気だと思うからそこに似通った雰囲気を是非期待します。
渋谷駅まで徒歩7分は好立地。
代表間取りを見ると、各部屋が広々としていて良い感じです。
こんなに広い土地があったのかなというくらい充実した内容です。
価格は気になりますが、住めたら最高に便利だなと思いました。
間取りってどこに載ってますか…?
事業協力者が30ってのがさすがに気になりますね。
ハザードマップは重要ですね。
個人的には地震や水災のリスクがない高台の堅牢な地盤にある低層マンションが好きです。
ブランドはパークハウスが好きですね。パークコートもここ5年ぐらいの低層物件なら同じぐらい良いものもありますね。
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
パークハウス恵比寿南は、恵比寿という前に工業地帯だったところになりますので、あまり気が進まない感じがします。
やはり土地の標高の高低に加えて、その土地が昔から住宅街だったかどうかということは、その土地が良い土地だったかどうかを反映していると思います。昔から大手企業の社宅だったとか、昔は大邸宅がたっていたとか、お寺や神社がちかくにある、などという場合はプラス
パークハウス恵比寿南隣接のパークコート恵比寿は大手社宅の跡地ですよ
セルリアンタワー東急の会員制フィットネスクラブが利用できるということは、管理組合とフィットネスクラブが契約を交わし管理組合が組合として会費？を支払うということですかね。だとすると、区分所有者と東急ホテル、両者にとってメリットがある上手な方法だと感じます。
ホテル側は収入の増加、区分所有者にとっては将来的な施設修繕更新等のリスクを切り離して施設利用の便益だけを享受できる訳です。もちろん、利用しない人にとっては管理費上乗せ分が損ですし、管理組合がいくら支払う契約になっているかは要注意でしょう。
215Aタイプの広さがすごいですね。
110Aタイプの間取りもシンプルで悪くないように思いますが、
やはり形できにはCタイプとかのワイドな家に住んでみたいという願望があります。
全体的にデザイン性の良いマンションだと思いました。
何でこんなに高いんですか？
いくらいい場所とは言っても、さすがに売れないと思うんですけど？
南平台というより、渋谷でよいような感じ
まあ南平台だから、この価格はしょうがないよ。まず土地がまとまってでないよ。ここは。
高いですね。想像以上です。これが今の市況感ですね。
平均で800万/坪くらい？
この流れだと渋谷タワーや神宮外苑やプラウド恵比寿の価格も凄いことになりそう。それでも粛々と売れるのでしょうが。
桜丘町の再開発、恐ろしい価格になりそう。
Googleの社宅？需要もあり
サクッと完売するでしょう
再開発効果なのか代々木上原といいここといい渋谷はレジもまだ上がってるね
商業上がれば遅れてレジも追随するもんだな
[ご本人様からの依頼の為、削除しました。管理担当]
各階ゴミ置場2箇所って多すぎない
三木首相のお宅の辺りの雰囲気が好きです。
桜丘口再開発のタワーは余裕で坪1000万円変えて来そうだね
貸しても坪3万超えそうだしまさに渋谷バブルですな
思いの外高いところでしょうか。
ただそれでも場所が良いですし、再開発も進んでいる？事からか売れていくんですかね。
このあたりの地域はどんどん価格が上がっていくのでしょうか。
ここはかなり気になりますが、この価格では買う気には全くならないんで、見に行くのも躊躇しますね。
興味本位で間取りを見ちゃいました。
215.30㎡の部屋、圧巻・・・。
111.83㎡がかすんで見えてしまいます。
リビングダイニングで41.4畳で相当な広さ。
玄関横のシューズインクローゼット、納戸の広さに驚きます。普通、シューズインクローゼットって、ベビーカーが収納できるかとか、自転車や三輪車が収納できるかを気にするんですが、ここだと隠れて遊ばないかとか別の心配が出てきそうです。
洋室1が16畳なので、普通の戸建よりも広いんじゃないでしょうか。
Googleの社宅なんですか？いいところに住んでいますね。羨ましい。
グーグル、アップル、アマゾン、ヤフーでほぼ生活に必要なサービスは完結するようになってきたからな
需要はあるのでしょうが価格的に踏み出せない人がどうしても多くなりそうです。
渋谷駅徒歩圏内で部屋の広さも十分なところではありますが、
実際に215.30㎡の部屋とかみたらますます凄そうですね。
たかが70戸程度、値付けのバランスさえ間違わなければ完売は容易でしょう
山手線エリアで、徒歩県内に渋谷駅という事では、とても好立地ですね。
再開発も進んでいるという事であればますます注目が集まるでしょうし、
思いのほか価格が高くても売れてしまう事もありそうですね。
坪単価300万円台なら買いだと思う。
事業協力者住戸30てどうなんでしょ？管理組合の議決権もほとんど握られちゃう感じでしょうか？
最近渋谷も高くなりすぎでしょ
渋谷2分のテラス渋谷美竹は平均坪450くらいじゃなかったっけ
後で売る時困らなければいいけど
坪850は高すぎない？この時期たからしょうがないか。
>>80 マンション検討中さん
パークコート乃木坂も坪単価800万以上で何だかんだ言われてたけど完売したし、間取りの良い部屋はあっという間に売れると思うよ
なんてったって南平台だし
セルリアンタワー東急ホテルフィットネスクラブが利用可能とありますが、
料金的にはどうなのでしょうか？
会員1,000円で、会員同伴ゲスト5,000円とありますが、通常料金に比べていくらか安くなっているんですかね？
首都高と246 の騒音て大きいですか？
以前、明治通り沿いに住んでて、夜の消防車や救急車のサイレン音に悩まされた事があるので、ここを検討する際にも騒音がどの程度なのか気になってます。
246沿いのビルが防音壁になるので、ほぼ大丈夫。
ここより神宮外苑の方がロケーション、仕様、価格ともにうえかな？
100戸ってそれなりに戸数はあるのに、サービスはかなり充実しているように思います。
バレーサービスってホテルみたい。
あとはコンシェルジュについては、
マンションでよく行われているものが多くあるのだなと見てて思いました。
ふつうにクリーニングの取次は便利らしいです。
サッカー日本代表の試合後やハロウィンのばか騒ぎを見てると、渋谷駅周辺は住みたくない。
35戸の売出しとは、ちょっと少なめですかね
なんてったって南平台、口に出したくなる響き
クリエイターは渋谷に住みたいと思わないだろうし誰が住むのやら？
医者と企業家らしいですよ
価格が価格ですからね
パークコート渋谷ザ・タワーに比べると良くも悪くも世間の注目度が低いのか、掲示板の盛り上がりは今一つですね。
セカンドハウス需要が多く、検討者層も40-50代が５割超ということですから、掲示板にアレコレ書き込むタイプの人が少ないということでしょうね。
第1期売出しで35戸売出しで、現在は5戸販売中先着順申込受付中ということは、30戸は売れて残り5戸を抽選漏れの検討者と新規検討者で捌き、第2期で残りの35戸を売出す、という計画なんでしょうね。
https://www.mecsumai.com/tph-shibuyananpeidai/outline/index.html
最近、高級マンションの売行き鈍っていますので、これは順調に売れると良いですね。
このロケーションでこの価格で30戸売れたのはすごいね
渋谷駅徒歩圏内はやはり価値があるんですね
桜丘口再開発タワーマンションが坪1500万というのも納得いきます
周辺のハイグレードマンションとの価格の比較感と渋谷再開発のポテンシャル、唯一無二の南平台町アドレス三方道路立地を考えたら、若干割安感ある。神宮外苑が坪単価900オーバーで、渋谷区役所のタワーが借地なのに坪単価800。ここは坪所有権で単価850。
これは富裕層と投資家中心で順調に捌けると思う。こんな土地をなんで引け腰の三菱が仕入れられたんだろ。
桜丘は言うまでもなく、これから出てくるこのエリアかつこのレベルの新築は間違いなくもっと高いよ。
昨日モデルルーム行ってきましたが、思ったより売れ行きが早いようで驚きました。なんでこの値付けでこんなに売れてるんでしょうか。てっきりパークコート青山ザ・タワーみたいに苦戦していると踏んだのですが・・・
分譲戸数も70しかないし、基本的に整形間取りだし、落ち着いて暮らしたい人達で早々と捌ける気がする。
区役所タワーとは購入者の属性違うんだろうけど、ここには若いサラリーマン家庭とかいないだろうから子供も少なく、静かだろうね。
青山ザタワー苦戦かなあ？
4億以上の部屋が40戸、15億以上が6戸。
で、残り1戸。
ここもいいけど、ちょっと次元が違うでしょ。
神宮外苑タワーも区役所タワーも中層階以上しか価格発表していないから、坪単価の比較は不可能だよね。
低層階も含めると今の平均価格より100万以上は下がるだろうね。
ここは低層だし、他の高層と比べても仕方ないよね。買う人も投資よりはセカンドハウスの実需だろうし。利回りで考える人はここは買わない。
ここ今第１期ですか？今からでも良い間取りの部屋残ってるかな。
買ってる人はどのへんが良いと感じたんでしょうか。参考までに教えて頂きたいです。ネガティブな点もあれば是非！
いい点は南平台であることと渋谷駅から近い
悪い点は周りの建物があんまし綺麗でない
セルリアン東急ホテルのエスカレーター2機を利用してホテルの裏から出れば、駅から楽に現地に行ける。途中にコンビニもある。
>>107-108
ありがとうございます。南平台が再開発の恩恵がどれくらいあるかですね。
セルリアン通っていきます。このあたり地下鉄の入り口とか出来てくれたら良いんですけどね。
このマンションはキャピタルゲイン出ますか？
>>110
>このマンションはキャピタルゲイン出ますか？
個別の事情を度外視してここ数年の新築物件で言えば「難しい」ということになるでしょうが、不動産は個別の事情なだけに分かりませんねえ。
素人さんがキャピタルゲイン狙いならまずは一番安い部屋を一番安い仕様のまま何も手を加えずに購入することですよ。
仮に一番安い部屋じゃ不安だとして自分なりに南向きや高層階が良いという場合でも
やっぱりノーマル仕様のまま何も手を加えないことですな。
渋谷駅1分のタワマンの価格はなかなか予想しづらいですよね
ましてや再開発の一部なので六本木ヒルズやミッドタウンを見ても他のオフィスや商業施設が人気になってから劇的に価格上昇してますから、再開発の完成前には分譲しないかもしれませんね
ちなみに六本木ヒルズのマンション棟は完成直後に坪350万円程度だったのがその後1000万超になってますからね
タワーと悩んでいます。
タワーは輩系の人が多そうで、専有部のグレードが低いと思う一方で、代々木公園のビューと話題性は捨て難い。
一方、こちらは今選べる中では最も再開発エリアに近く、希少性は高い。まあ、ライオンズマンションとかが建て替えになったら分かりませんが。
悩ましいです。
>>112
買ってる人は期待してないと思うけど、今出てる中で一番期待できるのはここでしょ。実勢ついてこないかもしれないけど、道玄坂一丁目の南平台プロジェクトで公示地価は跳ね上がるはず。
というのは地場の不動産屋の意見ですが、まあここでこんな土地は出てきませんよ。よく三菱さんが買えましたね。野村さんは何してたんでしょうか。
まあ富裕層には手頃なセカンドハウスなんだろうね。中華とかのアジア勢が検討層の10%らしいから、渋谷がバブっていけばキャピタルゲインもあるかもしれないね。ただ、売出しにかなり期間が必要そう。
周りのビルは建て替わらないのかな？
たしかに見栄えのよくない周囲のビルはいずれ再開発か建替えできれいになる可能性が高いけど、高さは高くなるからいたしかゆしだね
2次っていつからなんだろう？
他の物件を一通り見たら、ここがよく見えてきた。初動を失敗した。
バレーサービスとかコンシェルジェサービスがすごいと思って見ていましたが、
やはり管理費に影響しているのでしょうか。
管理費が45,970円～172,030円(月額)とありましたが、やはりそれくらいになってしまいますよね。
>>121
バレーサービスは戸当たり平均2-3,000円に過ぎません。高いのは24時間友人管理で、ここはネットスーパーの生鮮の保管などもやってくれますし、夜間のクリーニング取次も可能です。
でも今競合してる物件て、どこも管積高いよね。
区役所タワーは借地だけど解体準備金取られるから結局同じで、どこも平米単価で1,000円弱くらい。
周りがなんか汚い物件多いけど、三方接道のこの物件が建ったら雰囲気変わりそうですね。
宗教法人のある東側ビューが眺望抜けてて特に良さそうです。
ここって売れてるんですか？第１期は捌き終わりつつあるみたいですけど。
まあこの立地の所有権物件なら坪1000万円もありえるところを850万円に抑えての販売だから売れ行き好調って感じじゃないですか
低金利環境の継続と建設コストの高止まりを前提に考えると更なる値上がりはあっても値下がりリスクはほぼないと踏んでる人が多いんだろうね
二期はいつからかな？
まあヒルズが出来たときも元麻布とか西麻布の周りのマンションは軒並み値上がりしてたし、再開発次第でしょうね。
南平台で200万/㎡以上の価格設定はないな・・高すぎる。同じ南平台で築後3年のマンションが138万/㎡以下で成約されているし、築5年では110万/㎡だよ。
あと10年経てば周辺が全て再開発でタワーマンション群になりますから心配ご無用です
坪単価1000万円エリアになりますよ
>>137
まあそう思う人が多いから、第１期は蒸発だったんですよ。私は１戸ですが、複数戸買った人もいたそうです。
第２期は年明けだそうです。皆様ゆっくり他をご覧になってから、来られると良いと思います。
3つも買うなんて凄すぎます！そんなお金ありません。。
ニューヨークや香港シンガポールと比べると東京はかなり安くホノルルと同水準です
日本以外の先進国の都心部不動産はこの30年間、10年で倍になるペースで順調に値上がりしています
つまり国が政策で適度な不動産インフレになるよう金融政策をコントロールしてるわけです
日本もこれからは移民開放で需給の弱さを補完しながら引き続き金融政策では低金利政策を続けて緩やかな不動産インフレとなる公算大です
こうやって不動産屋さんにあおられて買うんでしょうね・・
リスクを取るのは消費者ばかり
業者は売ったらそれでいいんですから無責任でいいですよね～
仲介会社にきいたら教えてくれるよレインズくらいなら
全体の6割強が売れてる感じですよね
なんちゃって南平台の割には顧客の評価は高いようね
大通り近すぎ
排ガスヤバいでしょ
そうした周辺環境も織り込んだ上での坪850万ってことでしょ
一方で再開発により今後10年で劇的に渋谷駅アクセスがよくなり、きれいな街並みに変化する可能性があるのでお買い得なんではとの論調があるわけですよ
こっちの方まで良い影響があればいいですけどね。
高速道路や246は変わらないので、空気環境だけで見た場合は厳しい面もありますよね。
渋谷の再開発は個人的には恩恵を受けているので前向きですが。
＞＞157
はい、別に隠すつもりもなく、普通に書きました。
そういう人も検討者の中にはいるかもしれませんよ。
小さな家・ビルでも再開発地域にあり、東急に譲渡したならば数億ですから。
もしずっと渋谷に住んでいて、渋谷の中でマンションを探しているのならターゲットになっているかもしれないですよね。
私は住んでいないので思い入れは特になく、フラットにしかこのマンションを見ていませんが。
＞＞159
南側の住居ならそこまで感じないかもしれませんが、246を渋谷から歩いてくると騒音と排ガスはすごいですよ。
246も池尻大橋側からのトンネルの出口なわけで、数百m分の排気ガスが一気に出てくる場所です。（これはラトゥールも一緒）
排ガスがあまり感じられず、お子様がいらっしゃらなくてマンション前の車通りが気にならないなら良いのではないでしょうか。
もう少し奥ということですと、静かなエリアだと思いますので、そちらの方が魅力的に感じてしまいます。
>>158 匿名さん
その売ったら数億ってはなしだけど、土地単価で坪1000万円なのか、坪3000万円なのか、坪5000万円なのかが重要だよ
今、再開発エリアででてるのは坪3000〜坪5000超
1種評価でいうと坪300〜500万円超といったとこね
ちなみに1種とは容積率100%あたりの単価のことね
>>163 名無しさん
ホントに再開発で容積率1000%超えの更地なら1種300万円目線で交渉できんじゃない
30坪で９億だから結構オイシイんじゃないでしょうか
ちょうど東急は第三者割当増資で市場から800億円調達した直後だからホントに売る気があるんならリバブルに相談してみたら！
>>164
TPAで800億円もやったら総会決議必要でしょ笑
引受証券を割当先としたオーバーアロットメントか電鉄宛のTPAのプレスリリースを読み間違えたのだと思いますが、公募でちゃんと集めています。なお、調達資金は「20年9月末までにオフィスビルや商業施設などの開発に投じ、残りは有利子負債の返済資金」に充当しますが、このうちいくらが用地取得に充当されるかどうかは不明。
どうでも良いことですが、証券会社や東急の人が読んでビックリしないように指摘しておきます。
区役所タワーの値段が下がっていってるみたいですが、ここは下がりますかね？
区役所タワーは定借だからでしょ。あれは下げて当たり前。
やっぱ定借だと750なんかね
エキサイトからも遠いし
年寄りには坂はきついね
治安も悪い。パチンコ店、風俗店もある。空気も悪い。
それって道玄坂でこのマンションの場所ではないっしょ
そーなんだけど246は大河みたいなもんだからラブホ街とは関係ないよ
それよりドンキがラブホ街を再開発してホテルにするってのもすごいよな
色々な連中が入り乱れて渋谷の再開発が進んでいくね
ラブホ見えるかな？小さい頃からこの辺いますけど、渡って道玄坂の向こうを登らないとラブホには辿り着かないはず。
それとも私の知らない間に道玄坂の左側にラブホできたのかな？
言ってみれば松濤もラブホと隣り合わせなわけで。いいんじゃない
>>175 通りがかりさん
道玄坂の左側にラブホありますよー。
昔からあります。ここから100mぐらいじゃないでしょうか。
松濤もラブホが見えるとこや、山手通り沿いは松濤とは言い難いところですよね。
だからここも南平台ですが、南平台とは言い難いところということです。
たしかに本当の南平台町は三木元首相の家とかグランツオーベルがある辺りの緑がある低層住宅エリアだからね
宮益坂のヒカリエすぐ横で旭化成の建築看板が出ているのを見かけましたが、あれは分譲マンションでしょうか？位置的に駅とデッキで直結するのでしょうか？ご存知の方がいらっしゃいましたら是非教えてください。
最上階はコネ販売ですか？
既に2/3ちかく売れてんだから、値下げなんてあるわけないんじゃない
渋谷駅歩の大型物件は10年に一度出てくるかどうかだから需給はタイトだと思うよ
>>182 匿名さん
クヤクションでも、ここでも、買いたかったら早く動いた方が良いですよ。今はかなり高値まで来てるから、値上がり狙うなら高くても我慢して買わないともう買えなくなるよ。
ここの土地仕入れが2016年。今仕入れてるのはもっと高くなる。デベロッパーが粗利益率を大幅に切り込んで売りでもしない限りは、高値が続くよ。そういうバーゲンセールやるのは、期末近くに在庫抱えたりしたときか、完工売り在庫だけ。良い立地のは下げると色々影響あるから、ゆっくりでも価格を下げずに売ってく。
で、グロスを抑えるために戸数を細かくしていく。高級路線じゃなくて投資路線になる。それがみんな分かってるから、青山パークタワーとかテラス渋谷美竹のある程度の広さの物件は全然売りに出ない。みんなもっと上がると期待してるから。
確かに渋谷10分県内で100㎡以上の３ＬＤＫの売り物って最近みたことないもんね
そもそも持ってるマンションをあえて売る理由がないんだよな
使わないならとりあえず貸せば３％以上の利回りで賃料がとれるわけだし、売って金利ゼロの銀行預金に入れておく必然性がないんよな
>>186 匿名さん
そういうこと。
もっとincome / capital gainが見込める新しい買い物がある人は売って現金化するかもしれない。でも2027まで開発が続く渋谷なら、あと数年持っても良い。
勿論、景気が急減速したり、緩和が泊まって住宅ローン金利が高騰したりしたら、タイミング関係無く売りだと思うよ。でも政府も日銀も政策的要請からそんなこと出来ない。
だから、高過ぎるし、買える人は限られるんだけど、このまま推移か、上がるかだと思ってる。
でもさ、2009-2011年の安い頃に買った時は、金利も今より高かったし、何より上がる期待が持てなかったし、今とは違うリスクがあった。そんなとき買えた人がリターンを手にした。
今は庶民感覚からすると、どうにも高い。高過ぎる。でもお金持ちが買うからなんとか消化されていく。今から値上がるだなんて考えづらい。でも一二年前からずっとそんな話してる。
結局わらしべ長者チキンレース。市況が上がっていくうちに、鉄板エリアの物件に根を下ろせるかどうか。そんな気がしてる。
ここって第２期はいつからなの？
100m2、3LDK、角部屋の3原則を獲得すれば、大損はしないよ。
販売スケジュール教えてください！m(_ _)m
周りの雑居ビルもいずれは再開発されるから、そんときに日陰にならない部屋を選ぶことが重要だよな
南面を確保できない時点で鉄板マンションの資格はないでしょうね。
東京都心の人気エリアは南面でなくとも資産価値を確保できますが、長期的には物件がだぶつけば崩れる可能性が残ります。
東京を象徴するランドマークを眺望できるなら、方角は無関係ですが、、、
クヤクショ定借タワーの方がビューの変化の危険性ゼロだから将来不安はないかもね
高さ制限は再開発&地区計画変更で変わりえるから絶対ではないのでは？
>>186 匿名さん
すみません、貸すと賃料収入がそのまま所得に加算されて物凄い税金がかかりませんか？
もちろん、経費でいくらかは節税できると思いますが、それにしても所得税と住民税で半分以上持っていかれると焼け石に水ですよね？
不勉強でしたら申し訳ありません。
個人の課税所得が900万円を超えるなら、資産会社を設立して物件を所有するのがトレンドです。
>>195 匿名さん
なるほどー。あっちは駅からのアプローチが嫌だったのと、室内が安普請だったのと、なんか見学に来てた方々のガラが悪くて見送ってしまいました笑
もう10歳若ければクヤクションも良かったのかもですが、私には派手過ぎました。良い物件だと思います。
住宅ローンは利用できないです。
会社設立後3年間ほど経過したら、属性に応じたプロパーローンを利用することになります。プロパーローンは個人でも利用可能ですので、東京在住で京都のマンションを購入したりも可能です。逆も可能。
なお、属性によっては住宅ローンよりも低い金利で調達できます。
そうね、年収3000万円以上くらいあれば、0.5％の調達が可能で、1000万円くらいなら2％くらいだろうね
売り手の立場からすると銀行がうまく属性のいい買い手をみつけてきてくれて0.5％でフルローンをつけてくれれば、都心物件なら４％目線でイグジットできそうね
表面利回り3.3%が都心人気エリアの新築水準です。中古水準が4%です。
このような物件は、現金一括払いの相続税対策、現金一括払いのキャピタルゲイン狙い、超低利でのプロパーでの資金調達が可能な個人・法人などが検討するべきです。
由緒ある紳士、淑女、御子息が住まうのであって、間違っても株などの博打で利益を得た程度の成り上がりが購入すべきではありません。
>>202 匿名さん
え、、年収4,000万以上で勤め人ですが、法人に0.5%ローンで外したり出来ませんよ。法人には収益不動産置いており、勿論純資産ポジティブですが、都銀はこの取引自体消極的で、地銀は対応してくれますが1.0%は取ってきます。
周りの同僚達も似たような状況で、年収1億超えないと無理そうな印象ですが、やり方が下手くそなんでしょうか。
ここつぎはいつからなんですか？
ここ２次はいつなんでしょうか？タワーからこちらに鞍替えしようか迷っています
タワー落選された方？
群銀に頼むかな
ここなんで一向に２次始めないの？
桜丘の再開発セルリアンの所まで拡張ですか。
ここにとっては追風だね。
デッキで繋がれば駅徒歩５分。
ここ内容は本当に良いね。三方接道だし、渋谷まですぐだし。
予算2億だから諦めたけど良いと思います。
内容はグランだもんなー。
もっとお金に余裕をもって中古を探しに来ます！
水面下で販売しているという噂を聞きましたが本当ですか？
しかしここはホントに静かだね。
なぜグランにならないのか的確に答えられる方いらっ知ったらご教示下さい。
>>222 匿名さん
１戸に１台の駐車場、というグランの形式基準を満たしてないからです。
ただ、麻布仙台坂のグランよりもこちらの方が立地、内容全て格上。形式基準にこだわってグランをつけなかったのはマーケティング上どうだったんでしょうか。
グランが付いていれば、坪単価だけでなく過去最高の物件になれたのに。
たった7戸。厳しいなあ。
このご時世、7戸でも2戸程度は登録無しで先着順かも？
値段を安くするか、グランを付ければ良かったのに。
あと１年で残り３０戸だったら、まあまあの売れ行きなんでない
>>223 通りがかりさん
このご時世にそんなアホな基準設けてるんだ…。だったら57平米の部屋なんて作らないでほしいのだが。本当に旧地所と藤和の悪いとこだけ引き継いだんだな。
当物件が、日経産業新聞のコラムに載っていましたので情報提供です。
①コラム名
「駅直」が欲しい、首都圏新築マンション 最新格付け
②該当箇所
「首都圏 新築マンショントップ30 将来価値格付け」
星★★
③参照先※
https://www.nikkei.com/article/DGX...
※日本経済新聞の有料会員向け記事
売れ行き悪いです。
困りました笑
内容は良いけど高過ぎますよね。。
売れ行きどんな感じなんですか？
渋谷駅まで徒歩７分だと、強気になるのはわかるなぁと思います。
ただ、運用しようとすると初期投資がかかりすぎているのは気になる部分です。
本当に渋谷が好きで、
自分で住むためにマンションを買うぞ、という人ならば
需要はあるのかもしれないと思います。
値段次第ではそもそも相当じゅようはありそうだけど。
この値段で普通に竣工前分譲できる売れ行きのようなので、渋谷駅近南平台アドレスのパワーを感じています。
再開発が公表されて地上げ進んでますし、もうこの手の一団土地建ては作りにくいので、不動産屋的には垂涎の案件です。
これだけ駅に近い三方接面の広い土地、なかなかありませんよね。
営業の方からは予定通りの販売ペースと聞きました。再開発の話が出てきたり、区役所タワーと神宮外苑を見送った人が戻ってきたりで、最終需要では竣工前完売を狙えるという読みなのでしょう。
残ってもここならスミフスタイル販売か地所で継続保有も出来ますし、販売に焦ってない気がします。
ここはタワーみたいに値下げは無いのかな？
プラウドの恵比寿が高過ぎ、タワーは輩系ぽいし、神宮の板マンは値段の割には環境微妙なんで、ここが良いなと思い始めた。
ここホント静かですね。
ここ高いですけど、桜丘の再開発は全部折り込み済みですかね。
半分折り込み。あと半分は再開発完了したら上昇。桜丘は、坪1000万超えと言われています。
渋谷駅まで徒歩7分なのに静かな環境なんですか？
この辺りの立地についてよく知らないのですが、
どちらかというと活気がありそうな印象を持っていました。
私は買いました。不動産業界で長らく働いてきましたが、ここは長い目で見れば間違いない物件。グランツオーベルと迷いましたが、ここにしました。
なぜかというと、
・（ほぼ）一団の三方接道土地
・JVではあるが、おそらく現時点での地所最高峰物件
・渋谷に近い。しかも桜丘直上（坪単価1,000万以上と想定される物件よりも高台で、地盤も良い）
・珍しい南平台アドレス
・今後デッキ整備で更に渋谷に近くなる
・間取りがどれも良い（物件の平均単価は維持される）
・内装含めてハイグレード
・この手の物件を好む富裕層は常に一定程度いる
ということで住むに良し、売るに良しとの判断です。ご参考まで。
>>250 匿名さん
見に行きました。立地や豪華な共用部という観点からは良いマンションだと思いますし、賃貸・リセールも期待できると思いますが、なんというか、買う人の属性がアレな気がして、私は年齢も年齢なんで、落ち着いた住処が良いのでこちらにしました。
あちらは内装がショボ過ぎて、自分も業者なんで、あの立地なら内装削るのは分かるんですけど、オプションで付けてもフォレストヒルズとかならまだしもあの程度の物件ではリセールのバリューアップに繋がらないですし、住居として微妙かなと思ってやめました。見栄っ張りみたいに思われるのが嫌だったというのもあります。
長期的にはこっちかな、みたいな判断です。
ちなみに、外苑前の再開発も、恵比寿のプラウドも見ましたが、私の読みではこちらの方がカタイです。人が集まるところに近いほどリセールは期待できますし、ジグライと仕様が良いほど富裕層には訴求できます。
なお、三井のタワーを買うなら、南向きがオススメです。
上にあがっている物件は、いずれも間違いないので、好みの問題だけでしょう。
マンション評論家の牧野さんが新作の中で渋谷区でくすむ街として南平台と幡ヶ谷を挙げてらっしゃいました。幡ヶ谷はまだしも南平台もそういう見方をされているのかとショックでしたね。
マンション評論家としては、牧野さん、榊さんは私は情緒的な分析で信用してません。
分析力では沖さんが一番かな。三井さんもなかなかいいですね。
なお、沖さんの買ってもいいマンション、セミナーでリストの紹介がありましたが、ここはありませんでした。渋谷タワー、ザコート、プラウド恵比寿は入ってましたね。
https://diamond.jp/articles/-/191063?display=b
その２つなら、私は南平台に住みたいです笑
まあくすんでもいいでしょ、これだけ駅に近ければ。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
メールによると先着順7戸のまま、第二期は5戸だけとは思ったよりも売れてないですね。竣工までに完売は難しいのかもしれないですね。
コート神宮外苑もそこまでですし、区役所タワーがミーハーな人々に安い部屋は売れてるけど、グロス高くなるとこの市況ではどこも厳しいですね。
私はに2億前半で港区中心部低層にしましたが、こことは最後まで迷いました。
3A＋Rのどこかです。
ホテルのようなサービスが受けられること、バレーパーキングやコンシェルジュは
クリーニングやハウスクリーニングなどを頼めるようです
その他、セルリアンタワー東急ホテルのフィットネスジムやスイミングプールが利用できるとあって、サービスとしては価値が高いと思います
物件価格自体も高額ですが、毎月の管理費だけでも6-8万とものすごい高額になることから、かなりの高所得者が住まれるんでしょうね。それにしても管理費がものすごい！
ここ、すっかり過疎っちゃいましたね。。一時期は話題の物件だったのに。
私は濃い茶色や黒が嫌いなのでモデルルームのデザインは嫌いです
とくにキッチンはもっと明るくすべきだと思う
キッチンの棚のデザインは安っぽい
重厚感より明るく軽やかな室内にしたほうがいいと思う
>>268 販売関係者さん
と、販売関係者を名乗る若葉さんが申しております。
プロなら、好き嫌いの曖昧な感想や主観じゃなくて、販売上の影響について客観的なコメントをするとかして欲しい。
このコメントでは、そのへんの暇な主婦と大差無く、何の参考にもならない。
一向に販売戸数が進捗しないけど、どうなってんだろ？
ネクストが開業するとセルリアンまで再開発エリアが広がりますね。ただ、何年先のことか分かりません。
ここには若葉もムサコも小石川も現れないね。
売れ行きはどうですか？
買えるなら買いたいけどなあ
ここ買うのはいいけど、リセールを考えると買える人が限られるだけに迷うところじゃないだろうか。少し郊外に迎賓館的な豪邸が建てられる価格帯の物件もあるからなあ、さすがのお金持ちもちょっと考えるだろうね。
ここの周辺地価は上がってくんだろうけど、それにレジがどこまでついてくるのかが読めない。
デベの仕入れ値を見てると、パルコ前のアーバンスとかもかなり高値になりそう。そしてホテル用地取得との競合はしばらく変わらない。商業に近い一等地はレジよりホテルにした方が儲かる。
一方、購入層のボリュームゾーンである会社員家庭の所得は物件価格の上昇に追い付いていない。土地値高騰に合わせた物件価格上昇は継続する見通しなのに対して、購買側の購買力はそれほど伸びる見込みが無いから、需給が好転する兆しが見えない。高級マンションの購入層から、本当に会社員がいなくなりつつある。
業界ベンチマークの粗利20%はいつまで維持されるんだろうか。
あともう一つ思うのは、今は５年前くらいからしたらやたら高い訳だけど、良い立地の物件も本当に多く出てきた。どっちを取るか、ということだろうか。
ここにはオッコトヌシ来ないの？
共用サービスのバレーパーキングとは何か知らず思わずググってしまいましたが、海外のホテルやレストランで一般的な出入庫代行サービスなのですね。
マンションではさすがに24時間体制ではないでしょうから、スタッフがいる時間帯のみ、帰宅時等に利用可能になるのでしょう。
>>283
24時間365日有人管理となっていますね。
ここに入居する人って都心の一流ホテルのレジデンスの費用とローンの費用を比較する人が多いだろうからホテルみたいなバレーサービスを入れましょうってことですね。
ここが買える人ってリセール考えてないと思うねえ。
コンシェルジュがいたり、ケータリングのサービスの紹介などをするところは他にもたくさんありますが
バレーサービスまであるところは、そうそう多くないと思います
この規模のマンションでバレーサービスつけて、満足行くようにサービスが回るのだったら本当にすごいと思います。
車庫入れ、好きな人はなんとも思わないでしょうけれど、
やってもらえたら本当に便利。
管理費＋修繕積立金で920円/㎡超のランニングコストを、サービスや共有施設利用の対価として平気で払える人々にとっては、リセール価値の良し悪しは誤差の範囲。
少々お高くはなりますがバレーは魅力です。
まあ正直コスパとかどうでもいいです。タワーはアレなんで、大学に通う子供のためにここ買います^ ^
まあでも確かに、ここは奇跡の立地。デッキで渋谷駅までのアプローチが整備されたら駅徒歩5分くらいになる。
岸さんや三木さんの家の近くと思うと、懐かしい。
仔細に見ると結構梁が出ていたりパイプスペースで部屋の角が飛び出ていたりと内装の工夫でうまく和らげてはいるけれど、このレベルの物件でも３次元パーフェクトとはいかないんだね。ペラペラの湾岸物件と比べるのがおかしいのかもしれないけれど。
免震とか制振とか一生懸命みんなアピールするんだけど、ここの物件はあまりはっきり書いていないんだね。梁の飛び出具合からすると耐震構造だろうと思うけど、お金持ちは躯体の強度が高い方がいいと考えているのかな。
MR行ったけど、もう７割くらい埋まってた。うーん、この値段でよくこんなに売れるな。。
事業協力者住戸の開放は、相当力ないとやって貰えなさそう。
>>291 匿名さん
でも最近のマンションそういうの多い印象あります。地階テラス住戸も、殆ど半地下みたいな部屋ばっかりだし。
まあ今買いたいなら今の実勢を受け入れるしかないですね。。
この辺の掲示板に出入りしている人って高級物件のスレッドに若葉マークつけた下品煽りや誹謗中傷を書き込むのが大好きなのに、ここは本当に静かだよね。色々とツッコミどころ満載のようにも見えるのだが。
これはとても不思議
>>296 匿名さん
注目度が低いだけだと思います。大型の高層物件と違って、買えない属性の人が憧れるような派手さも無いですし、広告も控え目だし。
私はここ気に入ったので、第１期で買いました。書き込み少ないのは少し寂しいですが、交換すべき情報も無いと言えば無い笑
>>220 マンション検討中さん
センチュリーフォレスト見てきましたが天井が低く圧迫感否めないですね
やはりタワーでないと室内の格は限界感がありますね
ただ、バレーパーキングは魅力だし坪850万でこれだけ売れてるのにはそれだけニーズがあるってことですね
>>298 匿名さん
センチュリーフォレストは鹿島低層ですが鶯谷ですからね。値上がってしまった今から買うにはどうかなと思います。
ここのバレーサービスは意外と訴求力ありますね。私は車を処分してはや10年経ちますが、まだまだみなさん車をお持ちなんですね。
このまま行くと、竣工前に完売しそうですね。良かった良かった。
正直に言って、将来の南平台のポテンシャルとしては、この価格は適正かもしれませんが、桜丘の再開発が終わるまでは割高だと思います。入居後数年は我慢。ネクストの工事も始まればまた我慢です。
ネクストの再開発のマンションもタワーマンションでしょうね
ここより渋谷よりの好立地になりそうですね
>>303 匿名さん
仕方ないですよ。売主だって将来の価値を織り込みたいですし。
待てるなら、ネクストのマンションや宮益坂ビルディングの建替えマンションを買っても良いと思います。ただ、私が売主なら、経済環境に大きな変化が無ければ、これらは南平台よりもさらに高値を追求しますね。
マンションってリーマンショックでも下げ幅が小さかったし、良い物件ほど相場の戻りが早いから、株価や世界情勢の先行きが割と読みづらい時には資本を逃避させるにはいいかもしれませんね。株価が思わしくなく一旦不動産にポジションチェンジ、あると思います。
これから伸び代があるような気もするけど、ピークな気もするし、難しいですね。
まあここ買う人は多少の上げ下げはあんまり考えないのかもしれませんが。
で、今どれくらい売れてるの？値引きはあるの？
値引きあるなら買いたいな
高級マンションはディフェンシブな投資対象でしょうね。
経年で徐々に値下がりするリスクはありますが、管理が良くて経年劣化を上回る魅力があれば価値が失われにくいので、債券市場とかが中長期的に不安視される場合には選択肢になるでしょうね。従来は株価と連動していると言われていましたが、価値が維持されやすい高級物件についてはそうとは言い切れないかもしれませんね。
住まいサーフィンの評価上がってますね
今選べる地所物件の中では間違いなく最高峰。惜しむらくはJVかつ仙台坂程の持分が無いということでグランがつかなかったこと。
これでグラン付きで竹中だったら、と思うのは私だけでしょうか。
なんでこここんな伸びてんの？
全部住宅有りでは？
まあそういう意味でも、この周辺ではここがグレード最高峰。
ただ、戸田建設も高級マンションでは良い物件作るんですよね。この案件は相当気合入れて作るはずですから、どうなるか。
なお、ネーミングは必ずしもアトラス付かないと思います。
開発の余波がどこまで来るかですね。
ここも早く見学記出ないかな
ここ撃沈案件扱いされてましたけど、結構売れてますね
MR行った人の感想がやたら少ないね。この板。
ここあと残り何戸あるの？
契約者も全然来ないし、ホント静かだね
また静かになっちゃった笑
まあここを買える人って色々手下とかコンサルティングをしてくれる外部の人がいっぱいいるから掲示板に頼らなくてもいいんだろうね。MRに本人が現れない人ってのもいるし。
それよりネクストが気になります。
売り出す時期が悪かったのもあるんでしょうけど、一番高い住戸が売れ残ってるのはどうなんでしょうかね？
2018年12月26日 日経産業新聞
首都圏の新築マンショントップ30将来価値格付け」
に選ばれてましたね！
遅くなりましたが、おめでとうございます
Brがルーフバルコニーがあってすごいなぁと思いますが
単身者と言うよりは、DINKSとかでお客様が多い人向けのお宅なんだろうなぁって思いました。
もしかしたら、ルーバルの方が
室内よりも広い…？広いと言うよりは同じくらいかもしれないですが
自由に使える部分が多くあるのはいいかもしれないですね。
Aタイプは１LDKで56㎡あります。
この広さだったら、普通に二人で暮らしていくことができる。
収納大きいんで、
全部洋服やら下着類はWICに収まってしまうかもしれないですね。
ワードローブ多めの人は多少工夫必要かもだけど・・。
56㎡ということは
減税の対象となるひろさということですよね？
鳥小屋タイプが1億2000万円！
駐車場、足りなくないですか？
駐車場、100戸に対して53台分。
競争率は高めになってくるかもしれないですね。地権者さんが優先的に停めることができる、みたいなルールはあるのかないのか。
駅まで近い場所なので、
普段の生活で車はもしかしたらあまり使わないよという人も多くなってくるのか。
どうなっていくでしょう？
どうせこの手の物件の常で持っているだけで住まない人もたくさんいるだろうからそんなにいらないんじゃないの？
売り出し当時は坪850万が相場だったんだろうけど、今は１割くらい相場が下がってんじゃないかな
それとも単に間取りの悪さが売れ残りの原因すか
値引き販売されるなら買いたいな。
渋谷で値引きはしないでしょ
桜丘口再開発タワーは駅歩１分で改札から濡れずに部屋までたどり着けるわけだから、南平台より相当高い値付けになるんちゃう
桜丘口タワーは低層階はホテルが入るから、イメージとしてはミッドタウンのリッツカールトンレジデンスみたいになるんじゃない
ホテルレストランからのケータリングやバレーパーキングもあれば最高だよね
最上階全然売れませんけど、どうするつもりなんでしょうね。
まあ渋谷の再開発が進んだらだんだん見直されて売れるでしょ。麻布十番の三井も住友も竣工在庫物件だったけど、そのあと売れたし。
マンション独自のサービスで車の入出庫を代行するバレーサービスがあるようですが、車の出し入れだけで専属スタッフを待機させるはずもないので、恐らくコンシェルジュが兼任するんですよね。
ホテルのような満足度の高いサービスを提供するためにも駐車場の台数は約半数に抑えて正解なのかもしれません。
>>359 匿名さん
朝みんなが出かけたあとはバレーの担当者は暇になるけど、逆にコンシェルジュと兼務だとカウンターがお留守になると困るから兼務は無理じゃない
50平米台で管理費修繕積立金で５万超えるんだから別々にいるでしょ
別々じゃなかったら、あとで管理組合から変更されそうですけどね笑
噂だと売出期更改せずに水面下で売ってるらしいですけど、どうなんでしょうか？
ここ売れてるんですかね？
100戸でバレーサービスは構造的に無理があるとおもうがね
管理組合で早々に廃止されて管理費値下げもありうるのでは
バレーサービスを取り入れているマンションってあるんですね。
こういうのって一般的にはホテルのサービスかと思いますが、
実用性とか戸数とかもろもろ考えたら、確かに将来的に廃止されることもあるかもしれませんね。
パークコート渋谷ザ・タワーもバレーですね
500戸クラスの最上クラスのタワーマンションはバレー必須ですよ
買い物から帰ってきて、荷物下ろして、わざわざパーキングに自分で止めにいくなんてUSではありえないですよ
>>371 通りがかりさん
車を持たない住民がバレーパーキングの費用を払いたくない気持ちはわかりますが、そんなわがままを言い出したら1階や2階の住人もエレベーター点検代を払いたくないから廃止しろとか言いだしかねませんよ
販売時のサービスはみんな納得してマンション買ってるわけですから協調性は大切ですよ
ついているサービス込みで購入を検討されている方が多いでしょうから、
廃止にするというのも難しいでしょうし、
実際にそうなるのはかなり運用してからということになるのでは？
バレー、いいなと思う人は一定数いらっしゃるんじゃないかな。
ここを購入できる方だと、そういうことを含めて良いと思われているでしょう。
マンションそのものは、基本的には良いですからね。
まあここに住むならそんな小さいこと言うなってことでしょ。頑張って精進しよ！
結構建ってきましたね。
良いマンションはネガが沸きませんね。
こういうの見てないんでしょうね。
私は見てるので、ちょっと寂しいですが。
いろいろと他の物件と比較もしながら、検討していますが、購入を決めようと思っています。
最近ではあまり無いタイプの良いマンションだと思います。
一階のテラス付き住戸が良かったな
今どれくらいの売れ行きなの？ここ
ここどんな人が買うんでしょうか。経営者や医師が多いと記事にありましたが。
円高になるとドルベースや元ベースだと実質的に値上がりしたんだよなぁ
リセールバリューを考えると、販売価格はかなり高めではないかと思います。
しかしマンション自体の高級感、存在感は高い水準だと思いますし、そしてネクスト含め桜丘の再開発が完了する頃（7年後くらい？）には、このエリアの価値は、劇的に変わっているような予感です。
まあ、ここは固いでしょ。唯一の難点は値下げしなかったこと。
３ＬＤＫで７０平米くらいの間取りが多いので
このパークハウスは。どのプランも専有面積が１００平米近くあってかなり広いですね。
立地からか、かなり高級感もあるデザインでコンシェルジュサービスあり。
普通のサラリーマンでは、なかなか購入は難しいけれど
立地と広さから考えてもこの価格帯なのは納得です。
事業協力者30戸とありますが、マンションの建て替えではなく、元JTなので、いわゆる地権者とは違うのでしょうか？詳しい方、よろしくお願いします。
かなり出来てきました。
パッと見、低層階マンションに見えるので、重厚感がありますねー。
>>401 匿名さん
大井町あたりだと上空500メートルくらいだから気になるかもしれないけど渋谷は800メートルくらいでしょ
40階なら微妙だけどここなら関係ないよ
むしろ246の車の音の方が大きいよ
渋谷の近くは600メートルちょっとだね。ちなみに大井町は300メートルほど。ちなみに、六本木はルートからかなり離れているのでセーフだろう。
一度現地周辺を歩いて確認してみるといいかもね
高級邸宅街にふさわしいパークハウスだということがよくわかると思います
セルリアンのラウンジやレストランが普段使いできるのも特権だね
周りも再開発でキレイになってくるでしょうし、良いですよね。元麻布も、ヒルズができて大分キレイになりましたが、あんな感じになるのでしょうか。
過去、都心の物件で飛行機の騒音で市場価格が下落したって聞いたことないんですが、事例はあるんでしょうか？
渋谷は大型ホテルの建設があまりありませんが、セルリアンが再開発したらこのあたりは凄いことになりそうですね。
>>412 匿名さん
そうですね。理想は六本木ヒルズのように一帯で全てが完結しつつ周辺の商業地と渾然一体となってバリューアップしてくれることですが、棲み分けもあると思うので、ここはビジネス寄りになるでしょうね。
セルリアンが大規模再開発になるには東急グループが更に大きな業績拡大を見込める必要がある。地上げや区との協働含めて。
そんな先の夢のような話よりこのマンションの残り部屋を買うかどうかが現実的な問題でしょ
ここ、高く感じますけど、ここも何年後かにあのとき買っておけば案件になるんでしょうか。
これだけの価格と規模で竣工前完売したらホント凄いな
まあここはプラウド代官山猿楽町のデカイ版でしょ。タワマンみたいに夫婦で全力買いするような人は少数派だろうし。そもそもそんな高年収の一般市民夫婦あんまりいないだろうけど。
まだ2期で残6戸となっていますが、販売済み戸数は、事業協力者住居30戸、1期で7戸、2期で1戸の計38戸ということですかね。。
まだ、62戸が売れてないってことでしょうかね？
7割の売れ行きをどう評価すれば良いのか、難しいですね。
7割売れてたら凄いよ。猿楽町とかとは戸数が違うし。
>>437 匿名さん
再開発エリアの規模、森ビルと東急なので、印象はかなり違うように思います。
虎ノ門は六本木ヒルズのイメージで、渋谷は駅ビル（新宿風）のイメージではないでしょうか。。
先日契約しました。
もし何かご質問があれば、お答えしたいと思います。
しかし、他のマンションに比べて書き込みが少ないですね。。
>>439 マンション掲示板さん
書き込みが少ないのは、シニアの方が多いからではないでしょうか。
ありがとうございます。それでは質問させてください。可能な限りでご回答頂ければと思います。
①今どのマンションも売れ行きが悪いので急がずとも色々な物件を選べると思うのですが、比較検討した物件名と、こちらにした決め手を教えて頂けますか？
②販売状況はどんな感じなんでしょうか？上では７割成約済みとありましたが、本当ですか？
宜しくお願いします。
>>440 通りがかりさん
一応2年ほど前から、みなさんご存知のマンションは、ひと通りは見ています。
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン
ブランズ六本木ザレジデンス
ザコート神宮外苑
サンウッド広尾
オープンレジデンシア広尾ザハウス
シティータワー恵比寿
ザ・パークハウス恵比寿南
パークコート青山ザ・タワー
ロイヤルシーズン赤坂
パークコート赤坂檜町ザ・タワー
サンウッド青山
パークコート渋谷ザタワー
決めた理由は、建物の佇まい、渋谷駅まで実質5分、渋谷の再開発です。
あと、共有施設がなく逆に、共有部分が贅沢な作りになっていることも、気に入りました。
営業の方は7割と言っていましたが、2億、3億のマンションなので、実際はどうなのかはわかりません。
個人的には静かに暮らしたいので、ゆっくり売れてくれたら良いかなーと思っています。
>>441 マンション掲示板さん
ありがとうございます。比較物件を拝見して、パークマンションやパークハウスグランはご覧になっていないようですが、中古物件は対象外だったのでしょうか？
また、共用部分が贅沢な作りだと感じた点について、どのような点か教えて頂けますでしょうか。
私は中古のハイグレード物件と比較して悩んでいるところで、参考情報を頂ければと思う次第です。宜しくお願いします。
現地は、全然、高級感ありませんね。
>>442 通りがかりさん
今回は新築限定での検討でした。
このタイミングでパークマンションやグランがあれば当然検討しましたが、ザ・パークハウス渋谷南平台は、実質グランレベルだと思います。
もし三菱単独の販売で、もう少し立地が代官山よりなら、グランが付いたのではないかと思っています。
ただ私の好みは、渋谷駅からの距離を考えると、今の立地が限界なので、今より代官山寄りだと高級感はありますが、購入していなかったと思います。
（渋谷駅、桜丘の再開発が魅力）
共有部分は、
①広いスペースの車寄せ
②バレーサービス
③総戸数に対してのエレベーターの数
④和風半地下のエントランスラウンジ
⑤正方形型の存在感のある建物の佇まい
に魅力を感じました。
共有施設としてフィットネス、ライブラリー、ゲストルーム、プール、バーラウンドなど、実際に住むと、ほぼ利用しないことが多いので魅力を感じません。
フィットネスやプールは、少し高額ですがリッツやハイアットのスパに入会する方が、満足度が高いです。
駐車場数53でも毎日車使う人はせいぜい15台
朝夕に出し入れして、昼間はずっと暇
バレーパーキングの担当者ってこんな感じの仕事なのかな？
8時出勤、11時帰宅でクタクタみたいなリーマンばかりでもないだろうし
皆運転手付きで家の車は乗らないって層とも違う様な気がするけどね。
渋谷の南平台だともうちょい車もアクティブだと思うけどどうだろうね
コンシェルジュですら不要論がでるくらいだからバレーパーキングは本当に永続するのかちょっと心配になるよね
>>445 マンション掲示板さん
ご回答頂き、ありがとうございます。
私はゲストルームとプールが欲しいのですが、そうなるとThe Court神宮外苑が候補になるものの、あちらはマンション自体は良くても場所がほぼ千駄ヶ谷かつ駅力も微妙なので、こちらと迷っています。
グランが付いていたらこちらにしたのですが、過去最高価格の物件なのに無印というのがどうも引っかかっています。形式的な話ですが、格落ち感がするというか。
頂いたコメントを踏まえ、また考えたいと思います。
>>449 通りがかりさん
ザコート外苑神宮は、プレミアム物件なので、共有施設、室内のグレード、リセールバリュー共に最高峰だと思います。
パークマンションとグランでは、パークマンションの方が、かなり格が上だと思いますし、ザコートはパークマンションに匹敵すると聞きました。
グランは、高樹町、麻布仙台坂と見ましたが、グレード的にイマイチのイメージで、南青山だけが唯一納得出来るレベルだと感じました。
建物のグレードとしては、南平台は南青山を超えていと思います。
私は再開発による新渋谷駅に、徒歩圏内ということに、魅力を感じました。
どこに決めるかは難しいですが、それが楽しみのひとつですよね。
>>451 マンション検討中さん
貴重な情報ありがとうございます！契約者ですが、その情報は知りませんでした。差し支えなければ、どこでその情報をお知りになったか教えてもらえますでしょうか？
現地の周りを歩いたのですが、こちらのマンションから歩いて渋谷の繁華街へ行く際に首都高速を渡るのが不便だった。セルリアンまで行き横断歩道を渡るのが普通でしょうが。地下道で渡ったら少し怖かった。渋谷ソラスタ直結の横断歩道出来ないかな。
「セルリアンタワー東急ホテル」内のフィットネスクラブが利用可能。っていうのが魅力
利用料は１回１０００円とさほど高くは無い。ただ、期間が決まっているようで最初の５年間のみになっているようですね。
それ以降は利用できないとすると、魅力が落ちてしまいますね
バレーパーキングがあったり、コンシェルジュサービスが充実していたりホテル楽の生活ができるのって憧れる。
ベッドメイキングサービスも受けられるのは特徴的
契約するまでは、ネガなことを考えてばかりでしたが、契約するとネガなことは全く浮かばなくなり、全てが前向きになりました。
不思議ですね。
私も契約予定です。理事会でお目見えすることになるかもしれませんが、皆さまどうぞよろしくお願いします。
>>455 匿名さん
欧米の一流ホテルだとバレーパーキング30ドル、セルフパーキング20ドルといった具合に利用者の希望に応じてどちらか選べるようになってるんだけど、このマンションではバレーを使うか使わないかで駐車場料金で差をつけてるんでしょうか？
>>459 通りがかりさん
つけてません。
受益者負担の観点で、バレー利用の人が高めに管理費を払うように理事会で決めることもできます。ただ、臨総必要になりそうですし、販売員によればバレー導入による追加コストって専門人員を追加で置くわけでもないから戸当たり千円未満らしいので、大した節約になりません。
この話を聞いた時、「バレー担当の管理人は他業務と兼務になるということだろうから大変だな」と思いましたけど、私は自分が車を運転しないので聞き流してしまいました。
購入されるなら、入居後の理事会で論点に挙げられてはいかがでしょうか。
三菱初のバレーサービス物件で、そのサービスが売りの物件なんだから、それに対してとやかく言うなら、購入を検討する必要もないと思います。
ここは高樹町みたいに工事に欠陥起きたりしないのでしょうか。パークハウス上位物件でこれだけのJV珍しいですよね。
ところで、なぜコスモイニシアが初期に入っていて、今はいないのでしょう？
室内設備のグレードをグランと比較してみましたが、ほぼ同水準ですね。
外観、共用部分は、どのグランと比較しても、最高水準です。
担当の方にグランにしなかった理由を聞きましたが、そうだとしても、グランを付けておけば、もう少し販売が楽だったかもしれませんね。
[No.465～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
かなり出来上がってきました。楽しみですね。
>>468 通りがかりさん
ありがとうございます。イメージ図通りで高級感ありますね。電線が邪魔ですが、きっといずれ地下化されますよね。
デッキが出来て渋谷駅までの距離も縮まりますし、渋谷至近エリアかつ閑静な環境ということで良いマンションになりそうです。
>>468 通りがかりさん
ありがとうございます！これから完成に向けて益々高級感が出てくるのでしょうか。以下によるとセルリアンのすぐ近くまでは地下でも繋がりそうで駅までも便利になりそうですね。
https://shibuyaplusfun.com/infobox/pdf/map_201904_06.pdf
>>472 口コミ知りたいさん
でも先行グランよりこっちの方が値段も高いですが内容も良いです。南青山とかは、場所は最高ですけど間取りや仕様がイマイチ。。
ただ、最高値で出すなら、駐車場台数やJVということでグランが付けられなかったとしても、何か付けるか、別の名前にした方が分かりやすかったですね。販売もしやすかったと思います。
>>472 口コミ知りたいさん
グランは南青山、麻布台、高樹町と見ましたが、南平台はグランではないですが、既存のグランと比較して、「内装はほぼ同等、外観は優っている」という意味です。
[No.478～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
意味のない低レベルの書き込みは、直ぐに消去されますね。素晴らしい！
ここ購入した皆さんの決め手って、やっぱり渋谷に近い立地とグレードなんですか？
今からでもグラン付ければ良いのにね。
そういうマンション情報だけ集めてて買えやしないアホブロガーの拘りみたいなのはどうでもいい。
来年早々入居ですが、それまでの完売は無理そう
現在の実勢相場が850でなく800万円/坪だってことなんすかね
販売員の話では、これから坪単価1,000万円時代が来るそうですが、果たして。
ここが高級住宅地だとは思えない。
ハブ駅の近くだから得体の知れない人がうろつく可能性がある。
それに渋谷や原宿なんて何も面白いもの無い場所だしね。
目の前には安いマンション。
７億円マンションの家の隣に家賃１０万以下？のマンションがあるのが海外では考えられない。
でもやっぱり完売して評価額が上がっていくためには周辺も変わっていかないとね。ここより低い場所にある鹿島のセンチュリーフォレストは敷地内の緑が綺麗で、ラトゥールも建蔽率にゆとりがある。
ここは容積率いっぱいに作ってるから、単体としては豪華だけど、エリアを作ってる感じじゃない。単品マンションとして間違いなく最高峰だけど。まあでも、この辺の高額物件は殆どそんな感じだから、その中じゃ一番なのは間違いない。
久しぶりの南平台町の供給になる訳で、再開発が進んできたら、バリューアップしていくはず。それを織り込んだ価格だけど、バブル期のクレイジーな値付けに比べたらまだかわいいもん
バブルの頃は坪単価1,000万円超えはたくさんあったからな。一度地盤沈下を経験した我が国でそこまで伸びるかどうか。
立地、外観、内装、共有施設、価格共に、納得して契約したので、完売とか、バリューアップとか、全く気にしていません。
渋谷駅徒歩5分ほどの高級マンションが「暴落する理由はない」と思っています。
