THE COURT 神宮外苑はどうですか？

>>1800 通りがかりさん
なるほど。再開発がまた始まってもないからね。
今から再開発工事期間が1番なんも無い時期かと。
逆言えば今後はより便利にしかならない？

再開発を折り込むには10年後の開発後だけど、その時は築古の中古マンションで価値が上がると思っている地権者。恋は盲目とは言いますがまさしく。なにより東京オリンピックのレジェンド化を織り込ませた価格で発売した三井やってやったぜ！

正直なところこのあたりはあまり街に高級感ないんですよね、郊外の団地感。
店も大衆的でコンビニがちょこちょこあるくらい。
誰かも指摘してましたが、仙壽院交差点から246にかけての外苑西通沿に全く高級感や雰囲気がないのと、やはり『ポツン』と感が強くて、いまいち住む場所としての魅力には欠けるんですよね。

渋谷ザ・タワーに比べて賃貸に出すときの評価が低いのと実際に借り手もついてなく、価格改定しまくりながらもまだまだ空室住戸がたくさんサイトに掲載されているのもそのせいでしょう。

売買については地権者住戸の割高感が目立ちますね。
全然12F以上と仕様が違うのに価格はごっちゃ混ぜにして出していますが、多分、地権者さんレイヤー型の建替マンションの売買の難しさを理解されていないようですね。500万後半から600万後半にしないとはけないと思いますよ、11F以下は。

なんだ、結局他所スレでやってるテンプレ煽りか。
参考にならず、つまらない。

>>1804 匿名さん

それはあなたが区分所有者だからでしょ
色々難しいマンションだと思いますよ
それを知った上で検討する必要があるでしょう、既に購入してる人以外は

>>1805 通りがかりさん
検討者ですよ。11階以下は検討してないから、興味はないけど。
で、あなたはどう言う立場？
最近どのスレでも地権者に絡んで荒らす、迷惑な人が多い。
ここは地権者があまり応じてないから、そんな荒れてないけど、またかと言う感じ。

>>1803 通りがかりさん
5階@700強成約ですよ。

まぁ、外から眺めてるだけでは何も分かりません。
高単価の物件を求める層とあなたの価値観がずれているんでしょう。
住民層も持ち家志向の落ち着いた雰囲気で大満足です。

>>1807 匿名さん
レインズには掲載ないけど、何平米のお部屋ですか?

>>1807 匿名さん
上階が750?と考えると、坪50万くらい割安だね。

分譲住戸と地権者住戸を、ここまで明確にレイヤー分けしたコンセプトのマンションも珍しいですよ。

仕様、階高、用途制限など。
特に階高、仕様の差が非常に激しいです。

12Fより上は流石三井と言わんばかりの仕様。
11Fより下は外観や共用部と内部仕様のギャップが激し過ぎてビックリします。

両方ともみると差がよく分かります。
つまり50万差なら圧倒的に12Fより上が吉です。

へー

>>1810 通りがかりさん
そう。だから、11階以下は検討してない。

ここは、12F以上はパークマンション、11F以下は郊外パークホームズ仕様。豪華共用施設も利用できるのは12F以上だけだ。（11F以下でも管理費を上乗せで払えば利用できる）

なんやかんやいうても今年のクソ物件オブザイヤーはここに決まりそうやな。

>>1814 販売関係者さん

オリンピックが中止だから？

>>1812 匿名さん

まだ沢山在庫あるから買えばいいじゃん
なにが理由で買わないの？

何というか神宮前感がない場所なんですよね。
街の雰囲気が暗いというか。
ホープ軒があって大衆店がチラホラあって外苑前というより、千駄ヶ谷の外れのような。

個人的にはザハ案のまま新国立を建設できていれば北西側はザハ新国立を目の前に眺められる公園眺望で最高だったと思うのですが、目先の金をけちって誰でも考えつきそうな今までの枠を逸脱しない新国立にしましたよね。コスト以外に建設工期の問題もあって。

新国立にはわたしコンサートですでに1回入場してますが座席の狭さ、前との間隔、ひとつとっても令和に竣工させた新設の建物とは思えないくらい従来型のつまらないスタジアムでした。建替るならもっとドラスティックに変化つけて、プリツカー賞とるくらいのものにしなきゃダメです。

ザハ案の新国立ならオリンピックがこのまま中止になったとしても、末長く色々な魅力を保つ『建築物』としての魅力で新国立ビューの価値が保たれたかと思いますよ。

神宮外苑再開発唯一のレジデンスの稀少性はありますので、まずは頑張って仕事をして高層の分譲住戸を買えるように1,2年がんばります！

>>1817 通りがかりさん

確かに千駄ヶ谷の雰囲気ですね。ここは。
場所としては悪くないのでもっと周辺が変わればいいんですが。

>>1816 通りがかりさん

残り戸数の約10戸が「沢山」かは人によって感じ方が異なると存じますが、その他については仰る通りだと思います。

残10か。再開後に一気に売れたね。

>>1817 通りがかりさん
新国立、行ってないから判断できないから、情報感謝。
最後2段は概ね同意。

>>1818 匿名さん
千駄ヶ谷の雰囲気、わりと好き。
村上春樹の短編、向田邦子
変に高級になるより住みやすいし、美味しい店もある。
目の前は競技場関連で整備された、整備されるし、
高級は高級で旧ベルコモ側に5分も歩けば青山の雰囲気だし、色々な雰囲気味わえるのは良いかと。

>>1817 通りがかりさん
？中古で買う予定？

>>1813 匿名さん
中古を見てここまで値下がりしたのかと思ってましたが、そもそも仕様が違うのですね。天カセじゃなかったですし、クオリティの低さに驚いてましたがそんなはずなかったですね

>>1823 マンション検討中さん

俺が地権者なら、その10戸全て売れてほかに選択肢がなくなった後が勝負かな。
煽り乗せられて売り急ぐ必要はない。

>>1821 匿名さん
村上春樹も向田邦子も千駄ヶ谷に住んでたからね。

>>1824 匿名さん
分譲残10件＝わんさか
他も見てるが最近のマンションなら普通では
価格の割には良く売れてる気もする
まあ、どこにでも煽る定型荒らしの書き込み

>>1825 匿名さん
低層地権者住居に億数千マン払う人はいないでしょう…

>>1828 マンション検討中さん
では、いないか今後観察しよう。
いたら、都度報告な。

2億近く払って入居する新住民と地権者では住民の質の差が激しい。でも地権者が半分いるので地権者コミュニティーのほうが圧倒的に強いｗ

>>1830 匿名さん
まあ、仮にあなたが実際にここを本当に検討してて(買えるとして)ここのスレに質とか書いてるあなた自身の質はどうなんだ？って感じだけどね（笑）
そもそも既に完成しているのに検討しているなら実際見に行って自分で判断すれば良いだけの話。ここに書き込む必要なんてないよ。

>>1827 匿名さん

その人は、あちこちの掲示板に「売れませんね?」と書いてる人だと思います。1億数千万円が最低価格のマンションがこれだけ売れてる方が驚異的だと思います。

>>1830 匿名さん
そんなことは無さそうですよ。
皆さん基本品が良い方が多かったですし、すれ違うとき挨拶もされてます。
棟内サロン見学多いのですかね？
今日見学で３組見ました。

続々売れてる模様
低層階@800万円台

今このサイト見ると新築・中古併せて100戸近く売りに出てますね。

https://ryo.to/pUHW8l

失礼、今売りに出てるのは23戸でした。訂正します。

>>1834 匿名さん

いつもありがとう御座います
よろしければソースをお願いします

>>1837 匿名さん
中古合わせて？新築大分はけたんだね。

地権者住戸の低層だけじゃなくて高層の中古もう出てる。新築も捌けないのに中古は更にきびしい

>>1834
実際の売れゆき

>>1838 通りがかりさん
新築てレインズのるんだっけ？
乗らないなら、サロンで残個数確認すればよいと思うよ。気になるなら、どうそ。

なんだ、低層階坪800は結局ガセか
ま、今ここが売れて、かつ、価格上昇する理由がないよな

残数確認すれば分かる話だからね。
問合せて確認できないのは検討者でもない煽りかと。

やっぱり表参道辺りに負けるよね　
千駄ヶ谷っぽい立地

そうかな？
代々木駅との間に戸建て住宅街があるだけじゃないの？
四谷感もあるよね

大雑把に、
千駄ヶ谷1・2丁目は神宮前感
3丁目は原宿感
4丁目は代々木感
5丁目は新宿感。

千駄ヶ谷感、裏原宿感、代々木感、色々たのしめておもろいね。
いずれもチェーン店や駅ビルテナントと比べてお店が個性的。OnlyOne感ある。

>>1847
衣食に個性求めない人にはあまり関係ないかも。

まぁそこらへんの話題は個人の感性によるからなぁ。
でも実際、住んでみるとかなり良い感じですよ。食事も美味しい店たくさんあるし、ちょっといけば青山、表参道、六本木、渋谷、赤坂、新宿とかどこ行くのも近いです。自然も多いから気持ちいいですよ。あと、とても静かです。
スーパーがもう少し近くにあると便利かな。

>>1851 マンション検討中さん

OKあるから、かなり便利ですよ

現地モデルルーム開けてから、販売ペースが加速してる模様。現地見れば分かるけど、自然の中でのラグジュアリー感がすごい。
北西向きの昼間の景色は新宿と競技場、新宿御苑、代々木公園と圧巻。
この北西向きは、久々に景気や築年数の影響なく、今後も高値が維持もしくは更新されていくにちがいない

向田邦子は表参道の第一マンションじゃなかった？
あちらの建て替えはどうなってるか誰か知ってる人いませんか？
立地最高っていうのはああいうのだね。

>>1854 ご近所さん

霞町マンションよ。
千駄ヶ谷はちょうどよい記事発見。

https://www.pen-online.jp/feature/culture/hayamiz_gaien_04/2
向田邦子や村上春樹が過ごした、千駄ヶ谷の風景を訪ね歩く。【速水健朗の文化的東京案内。外苑篇④】

良し悪し色々記載して盛り上がってるけど、言ってる間に新築分譲はなくなるから、仕様の落ちる分譲か、値段が上乗せされた上層しかなくなる。
新築の残りも価格を上げる方向で検討してるとか。
そうなるとこのエリアに住みたい人は別のグレードの高いマンションも検討範囲に入りそう

そだね。エリア的には意外と面白そうだし。

このエリア、この物件以外はどこも安くないですか？
どうしてもザコートでないと嫌、という人以外はリーズナブルに住めるエリアかと。

規模と設備がなくて中古でもよければ、もっと安く住めるかと。
ただ、買う人や検討してる人はそうでは無いのだろうね。

新築は今、キャンセル住戸は金額上乗せしてくらい品薄みたいだし、ここも上乗せの可能性はある。なら、本気の人は急げば良いし、そうでなければ無理する必要はないかな。

>>1858 匿名さん
自分は、この物件気に入った、が先。エリアも住んでみると意外に良かった。そんな感じ。中古や設備悪い他物件は悪いけど考慮外。あくまで個人の意見。

それ、購入者と地権者の願望でできたパラレルワールドの話ですよね？
ちゃんと現実を見ましょう。

>>1861
購入者だと思い、見事に釣られましたね。←性格悪い。
現実は好みや願望でなく、残数です。
お間違いなく。

ネガティブなことをいくら言っても、もう残が少ないから、なくなれば意味もない。買いたい人が買えばいいし、現実このマンションは現地で見れるようになってから需要過多になっている。
地権者用は一気に売りが出たので、しばらく残るが、申し込み複数入ってきてるのをみると、そちらもそのうちかたがつくのでは。
仕様が悪いならと、近場の仕様・立地のよいマンションにまで需要が波及するかどうか。

たった一人の大健闘ですね。
需要過多の意味をご存知ない？残ある時点で（略
また、キャンセル住戸の上乗せは消費税増税分ですよ。あしからず。

>>1864 匿名さん
消費税増税分の根拠は？値上げの話は販売担当から聞きました。
まああなたが何を言っても売れるもんは売れるので。新規分譲分完売した情報入ったらシェアします

>>1864 匿名さん
ここは知らないが、秋葉原あたりの物件で、元4100万のキャンセル物件を4300万で出して既に完売のマンションもあるよ。
残が人気ならコロナ販売コスト超過を上乗せはあり得る。

>>1864 匿名さん
今は、たしかに新築は重要過多で供給不足。
さて、この場合売れ行きはどうなるでしょう。

ほんま、どっかのスレにもあったが教育は重要や。
煽りも満足にできんくなる。
意図と逆転の煽りしては、(略　も逆効果やし。

ちなみに、>>1862 は、新築残数少ないて意味よ。
だから、頑張ってるのはある意味1人。

>>1867 匿名さん
重要過多で供給不足。→ 需要過多で供給不足。

あかん、わしの教育も足りてないわ。
消えるわ。

>>1867 匿名さん

1863は、「現実 このマンションは 現地で見れるようになってから需要過多になっている」と言っている。
新築マンションが重要過多とは言っていないですよ。
煽る前に読解力を。
議論の前提です。主語を大きくするのは卑怯。

>>1866 匿名さん

さすがに場違いです。巣に帰ってください。

高層の新中古物件も動かない。そもそも新築がごろごろ余ってるのにわざわざ中古物件を買わないｗ

>>1870 匿名さん
すまん、読解力置いて日本語マジでわかりにくい。
モデルルーム再開後売れてるって言いたいのだよね？
それに違を唱えるのは現地来たことない1名だけかと。
結局なにが言いたいのん？

>>1873 匿名さん

シンプルに、まだ在庫が残ってるなら、少なくとも需要過多ではあり得ないのでは？
残がある=供給が需要を上回ってる のだから。

もしかして、過多の意味が分かってないのですか？

これ、ポジは過多の意味が分かってない一名の方のみの可能性出てきたw

このマンションに限って言えば、これだけ新築も新古も相当な数がマーケットに残っているのに、需要過多はあり得ないだろ。
需要過多と思ってるの、たぶん世界で一人だけですよ。

あと10戸程度しか新築分譲残ってないのに、ネガってなんの意味があるのかよくわからんが…
お疲れ様です。売れ残って、値段下がるといいですねwww

>>1877 名無しさん

需要過多という明らかに事実と異なる無理スジのポジにツッコミを入れただけです。
別にネガってないですよ。

ただ十中八九、値段は下がると思ってます。程度はまだ分からないけど。

あまり有意義な投稿になるかは甚だ自信がないですが…。

まず「このマンションは」的に総論で語るのは中々難しい物件なのではないかなと思います。
ペントハウスから地権者仕様の三井不動産取得分まで、仕様も価格もかなり幅広く
取得した人の属性も、求めるものもだいぶ異なるように感じているためです。

他の方は分かりませんので、私がなぜここを選んで、住んでみてどう感じるかですが、
そもそも私は賃貸に住んでいることが多く、しかもわりと頻繁に引っ越していました。
賃貸を選んでいたのは、都心にあって眺望が良く、緑や公園の中にある（が、お恥ずかしいのですが虫は苦手）
さらにプール、あとできればちょっとした飲食店やコンビニが付いていて、それらに外に出ずに移動できる、
という個人的な好みを元にした条件だと、どうしても賃貸になりがちだった、ということが大きいです。
（シンガポールとかハワイとかのコンドミニアムだとよくあるパターンなんですが、
日本だとそんなに物件自体がないんですよね。森ビル・森トラストはそのあたり上手な気がします。
年がバレますが、愛宕グリーンヒルズとか、御殿山トラストコートなんかは住んでみても楽しく満足がいくものでした）

一方で、賃貸疲れみたいなのも当然あって、分譲もいいなあ、とここしばらく考えていました。
パークコート青山タワーは商談もして迷っていたのですが、やっぱり緑や公園の中にあることには拘りたいな、と思い、
直近で住んでいた賃貸に住み続けることにした、という経緯もあります。
不動産投資に長けている方だと、一旦保有して、みたいに上手にできるのでしょうが、
私は全く疎いもので、自分で住む以外の物件は購入したことがなく腰が引けてしまいます。
ただ相続のことなんかも考えると、そろそろ分譲に戻るか、という気持ちも強く
そんななかでこの物件の御案内をいただき、これはなかなかいいぞ、と思ってここに決めました。
（長くなったので投稿を分割します）

住んでみて感じることは、（これは完全に個人的な好みなので人によると思いますが）
神宮外苑の一部になっていて、毎日そこを通ったり散策したりできるのはとても気持ちがいいです。
ですので購入時には公園が見える東側を考えていたのですが、希望する広さの部屋がなく、
ペントハウスは手が出ず、で、西側の部屋を（当時はやむなく）選んだのですが、
住んでみたら意外や眺望に大満足でした。
千駄ヶ谷は「谷」なだけあって窪んでいるわけですが、それが故に遠景の新宿の摩天楼や代々木公園・新宿御苑と、
近景の北参道あたりの町並みや国立競技場がバランス良くパノラミックに配置されていて見飽きません。
これは、いわゆる高層ビューを見慣れていた私にはとても新鮮で、嬉しい誤算でした。

他の嬉しい誤算としては、原宿・表参道に歩いて行けるのは楽しいです。そこまで近くないので散歩を兼ねてにはなりますが。

予想通りで可もなく不可もなく、は交通の便で、記したとおり緑と公園が好きなので
大抵は散策方々信濃町か青山一丁目を使っています。が、近い遠いで言うと遠いですので
散歩好きでない方にはなかなかお勧めできません。私も暑かったり雨の日はタクシーです。
1台くらいは常時下で待っていてくれてもいいかな、という建物の規模ではないかと思いますが
日本青年館には大抵客待ちが居ますし、外苑西通りにはバンバン流しが走っているので問題ないです。

予想よりも若干下振れしたのはプールです。できれば高層階に置いて欲しかったですが、
プール自体は雰囲気もとても良いですし、縦も23mあるので泳ぎ甲斐もあります。
（泳ぐ方にはお分かりだと思いますが、あまりに短いとターンと蹴伸びのロスが大きいんですよね）

総じて、worth payingではありますが、wise spendingではないという感じですかね。
感覚的には2割くらい「乗ってる」かな、という印象はあります。
一方、管理組合も管理会社も相互自治がしっかりしていて、いまのところ安心して住める雰囲気なのと、
これも意外でしたが、これまで住んでいた物件に比べても室内の仕様が満足いくことと
暮らすことをよく考えられて作られている（賃貸物件は華美さに振りがちなところもあるので）
ことなんかを加味すると、充分納得いくところです。

そんなわけで、相続時の減価分以上に価値を失わなければいいか、くらいの気持ちなのと
先に記したとおり不動産投資には疎いのでよく分からないですが、
1億台の仕様の良い部屋だとキャピタルゲインは出そうな直感もあります。

逆に、三井・野村が一番売りたいであろう3～4億台の部屋は、住んでの楽しさ・価値を求めるものなんだろうなと理解しています。

元からいる地権者さんはどのくらい戻ってきてるんでしょうか？
外苑ハウスは以前のオリンピックのプレス用宿舎で、中庭が美しく採光も通風も東南と西面、全室抜けてたために戸建て感覚で暮らせたらしい。
そういう感覚からすれば、設備が新しくなったとはいえ閉塞感とかないのかな？
実際、オフィスビルのようなロビーは　ここまでやる必要があったのか疑問。管理費かかりそう。
生活空間としては躊躇するかな。あくまで個人的意見ですけど。

>>1893 購入検討中さん

そんな話近隣に住んでて聞いたことない

以前の中庭は地元の不動産業者から「渋谷の奇跡」といわれてましたよ。
建て替えするために　今では誰でも通り抜けできるようにしてしまったけど。

いまも紫陽花やツツジなど各種寄せ植えが白と銀に映えて割と綺麗。
それを凌ぐ中庭ならさぞかし立派でしたでしょうね。
地権者さんの意識も高そうで良い土地柄に見える。

一階ロビーに地権者と思われる中国人家族がいたけど、子供達は大きな声だして騒いでいるし、いくら高級感出した造りでも住んでいる人間があれじゃアカンね。共有部分は11階以下もエレベーター以外は一緒だからね。

>>1897 通りがかりさん

なぜ地権者だと思ったんですか？地権者じゃなくて購入者では？日本で成功した中国の方もいまは多いので

>>1897 通りがかりさん
まぁ1、2階のロビーは一緒ですが、地権者さんは基本、プール、フィットネス、クラブラウンジ、ヒーリングフォレストの使用は無いと思いますよ。地権者の方の使用は年間利用料を支払わないといけないので。

>>1897 通りがかりさん
何時頃ですか？越して3ヶ月になろうとしてますが、中国の方はこれまで見かけたことないんですが。あと、そもそもコンシェルジュが常時居るのにそんな1Fで騒いでる人います？