GREEN PARK 日本橋横山町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都中央区日本橋横山町6番2、21、22、23、27（地番）
交通：都営新宿線『馬喰横山』駅 A1出入口 徒歩1分
JR総武線快速『馬喰町』駅 1番出入口 徒歩2分
都営浅草線『東日本橋』駅 B4出入口 徒歩5分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線『人形町』駅 A4番出入口 徒歩11分
間取：1LDK（26戸）・2LDK（19戸）・3LDK（14戸）
面積：40.00m2～80.43m2
売主：株式会社坂入産業
施工会社：新三平建設株式会社
管理会社：株式会社Human Care
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-06-07 21:43:39
物件概要に、店舗が２つ入るって書いてアリますものね。
店舗ということですが
具体的にどういう業種が入るのでしょうか。
地権者さんが入られるのか、
それとも全く別の業種を後から募集するのかどちらなんでしょうね？
ロケーションを見て思ったのは、日常生活を送りやすい環境にあるということです。
小さな子供でも安心して楽しめそうな公園もあるのも魅力的であると思います。
各施設にはちゃんと駐車場が完備されているのでしょうか。
ギャラリー言った方はいますか？
環境は悪くない立地だと思いますよね。これからこういった雰囲気で環境が整っている
物件を探してみたいと考えているので、ここも候補の一つとしてあげたいと思います。
このご時世でグロスがそこまで高くないから見てみましたけど、やっぱり後から変更が効かない部分のコストカットのお陰かなぁと感じました。
ハーフバルコニーにして居室面積稼いだり、柱の逃がしもあまり考慮してなかったり、今どきミストサウナすら付いてなかったり…。
その分キッチン等々のソフト面で補完してるみたいですが、グロス抑えるためにはしょうがないんですかね。坪単価にしたら350-360万超えるし、このスペックだと実際のところ割安印象はない気がします。
>>9 匿名さん
坪200万のマンションじゃないよここ。
自分が使わなあかから要らないじゃグロスに誘惑されて安普請掴まされるだけじゃない？他のマンションに当たり前に付いてるものが付いてないって、逆差別化でリセールにデメリットでしかないし。
あと入れ替え効くものは全部ソフトでしょ。キッチンがハードだって言うなら、トイレもバスもクローゼットすらもハード？？主観的要素強すぎますね。
日本橋にしてはそれほど価格が高くないのがいいですね。
通勤もそれほど苦痛を感じない場所にあるので検討しています。
このあたりの物件の中では一番に考えているのですが、皆様はいかがでしょうか。
ここの仕様とは関係なしにミストサウナだけはいらないわ。なんのために付いてんのあれ。なんか仕様も選択制にしてほしいですね。ミストサウナ削れば他つけられるみたいな。
>>12 マンション検討中さん
うん。うちも冬にたまにつけるだけ。毎日使う人いるのかな。横山町かー。確かにいわゆる生活まわりのモノ売っているお店はごまんとあるし、ちょっと歩いたり自転車使えば、日本橋エリアにも10分くらいだし、夜は静かだし。マンション立地としては穴場かもね。
マンションの立地とかはかなり重要ですからね。
どういう立地にするのか、実際に訪れて見ておかないと。
あとで変更したいと思っても意外と無理ですからね。
ミストサウナ、冬とか湯船に浸かるの面倒でシャワーだけで済ませたいときに、
かなり良いって聞きます…が、
使うかどうかってその人次第ですよね
選択性のオプションになっているのがいいのだろうけれど。
ただミストサウナの乾燥機能はものすごくいいとは聞いたことがありますよ。
ガッツリ乾くって。
ミスティは子供騙しです。
設備については選択性になっていると、本当はいいんでしょうけれどね^^;
ミストサウナがついているところは多く見かけるなぁとは思います。
ここは、お値段としてはどうなんでしょうか。大手のマンションの場合、ブランド料的なものも入ってきてしまうかと思います。でもここって、マンションの中では大手という感じではないので、どういう値付けになるのかしらと思いまして。
値段は大手に比べればもちろん安い。大手がこの土地で出したら坪単価30万は上がるかと。
というか、電気の浴室乾燥機なんてあるのか。
昔あったオール電化ってやつ？
乾燥は電気もガスも一緒でしょ。ガス除湿機とかないじゃん。
ただ浴室暖房は断然ガスのほうが効率いい。
温めることイコール乾燥と捉えるならどうぞ夏場も暖房運転で使ってください。
同一人物か嫌味な書き方ですね。
乾燥機もガス式と電気式があります。
https://rinnai.jp/products/bathroom/br_hotdryer/
分譲なら普通はガス式ですが。
周辺環境が整っていますので、快適に過ごせそうですね。
ファミリーでも一人でも良さそうですね。
通勤にも駅近で便利になりますね。
価格がもう少し安ければ考えものです。
>>25 匿名さん
ディスポーザー削って、洗面台天板品質削って、床スラブ厚削って、湿式じゃなく乾式壁採用して、天井高削って、柱のインフレームを妥協して且つPP分離削って、居室を目一杯広げることで価格抑えた上で今の価格なので、これ以上に販売価格下げたら賃貸仕様になっちゃいますよ。
この価格で出すために、デベの苦労の跡が各所に伺えますし、これ以上は無理でしょうよ。
どなたか1階にどんな店舗が入る予定なのか聞かれましたか？
立地条件としては整っていますね。駅も近いですし、周辺のお店等の状態も良く
全体的に見て、快適に生活する事が出来そうなイメージが強いと思います。
１会のお店って、どういうことに現在はなっているのでしょうね。
テナントを募集している状態なのか…
もともとここにあった店舗とかが入る可能性みたいなことってあったりするのかしら
そもそもここに何があったのかということなのですが
モデルルームに行った者です。1階は飲食店以外です、と営業さんが明言していましたよ。第１期登録が終わったところでしょうか？売れ行きはどうなんでしょうね。
飲食店以外だったら、テナントが入っていてもいいかな…と思います。飲食店でないならば、人がひっきりなしに出入りするということもないでしょう。出入りがあるとしてもクリーニング店やクリニックだったらむしろ大歓迎かも！？テナントの場所自体は、誰かオーナーさんがいらっしゃるのですよね？そうなると、管理費なども空き店舗担ってしまっているときにも滞ることはない、ということになるでしょう。
場所柄、1階の店舗は要注意です。横山町なんて問屋街のど真ん中ですからね。最近の問屋街はチャイナの経営者や従業員が増えてますから。横山町は問屋街です。
あと、最も注意しないといけないのは乾式壁です。これっていわば「太鼓壁」で、音が縦横の住戸に響きまくります。寝室に乾式壁があったら隣はもちろん他階にも夜の営みの音すら丸聞こえです。
1F店舗って地権者さんが入るのか、テナントで全くこことは今まで地縁がなかったところが入るのかわかりませんが
現状でデベはどのように説明しているのですか？
あまりうるさい感じじゃなく、営業時間が昼間メインのところだったら
住み心地に与える影響は少ないかと思いました。
飲食店が入るとゴキブリとネズミのリスクは覚悟した方がいいです。１階だけじゃすまないですよ。
住宅ローン減税が適用されない住戸もこの中にはあるようです。
50平米が分かれ目だとは言われますが、間取り図には壁芯面積でその表示になっていることがあるらしいです。
ですので、登記上の面積がどれくらいになるのか、50㎡ギリギリの場合には確認をしたほうが無難だと思われます。
基本繊維系のお店なんで大丈夫でしょう。
グリーンパークはいつもびっくりするくらい安いけど、築10年くらいたった中古を見てると、物件によって当たり外れはありそうだなぁ～と思ってしまう…。管理状況とか含めて。
２店舗入るとは記載されていますが、
まだ何店なのかは決まっていないのではないでしょうか。
繊維関係のお店であれば良いですが、
本当に飲食店が入るとなると、虫や臭いなど気になるところです。
便利な立地だけに、飲食店も考えられなくはないですね。
ミスト 食洗機 床暖 浄水器 付いてました。
この人気エリアで この駅からの距離 投資用でなく居住用マンションの豪華仕様で良心的価格 すぐに決めました。 管理費にWi-Hiインターネット スカパーもついてます。
次々と売れてて希望のフロアは買えませんでした！
床暖 食洗機 ミスト 浄水器 風呂広め で ありがたい！丸の内 大手町 日本橋に お勤めなら最適です。この区域では 眺望 日当たりは無理です！
ここはダメだよ。
モデルルームの空気が悪い。（対応が悪いのではなく、室温管理等、出来ていない）
それと、至る所にコストカットが感じられる。
柱の出る場所は分かっているんだから、なんでそんなところにクイ出るの？って感じ。
これは、デザイナーのセンスが酷い。。。
2回モデルルームに行きましたが、もう行かないですね。ご参考までに。
店舗の話が出ていますので、失礼します。
確かに飲食店は衛生的にはよろしくないと思います。ネズミやゴキブリの被害は店舗がある無い
で大分変ってくるのではないでしょうか。
自分も騒音面や衛生面からなるべく店舗が無い物件の方がいいのかなと最近思い始めました。
利便性としては良いんですが、できれば近所にスーパーや飲食店があった方が良いのかな～と思います。
そうなんですか！区によって、緩和の条件がいろいろとあるよー、ということですけれど、ここの場合は店舗というのがその条件に当たるのですね。
デザイン、どうなんだろう。
そこまで変だとは思いませんが、家の中のことでしょうか。今出ている画像は、オプション多めのものばかりっぽいしなぁ。
ここはとにかく天井低くてボコボコだよね
タクシーでも10分くらいかかるから。
10分じゃ三越に着くか着かないか。着かないかな。
中央区の新築分譲マンションは地区計画で容積緩和を受けているけど7月の改正で住居専用は中止となりますから今までの建てきた居住用マンションは既存不適格建築物となり来年あたりから資産価値は崩壊しませんか？
確かに資産価値の崩壊はないと思うが今まで2割ぐらい割増の容積率で建ていたのだから住居専用の地区計画の容積率の割増が廃止になった場合の建て替え時の専有部分の床面積がどれぐらい減るのかは確認しておいたほうが良いと思う。
容積率の割増が廃止になるかどうかも不透明ですし、
建て替えるまでの間に持ち主も相当変わってしまうでしょうから
そのあたりまで考えるのは難しいかも。
結局のところは、
自分たちがここで暮らしたいか、暮らしやすいのかというのが大切になってくる、という人も一定数いらっしゃると思います。
>>50 匿名さん
建て替え時っていつの話ですか？
50年も60年も先の話ですよ、きっと。
その頃には、建て替えるもなにも、人口減ってるでしょうから、あまり意味がないかと。
最近どなたかMR行かれました？80平米って残ってますかね？
ここ相当穴場なのにどうして売れてないんだろう？
他に選択肢が山ほどあるから。この界隈、大手も沢山分譲してるし。
1LDKはかなりお得ですよね。
一人暮らしの方で、この辺り検討中でしたら、階層によりますが1番の物件ではないでしょうか。
階層関係なく周辺比較で条件はとてもいいです。
チラシがよく入ってます
モデルルーム行ってきました。
他の物件に比べて価格は抑えめですが、
やはり低いなりの物件です。
・左右、建物に囲まれていて、日当たり・展望は絶望
・内装設備は至って普通 お洒落に見える様には工夫してます
どうしてもすぐに家が欲しい！
という人以外はあまりお薦めしません。
もうちょい頑張って大手のを購入した方が満足感は得られるでしょう。
個人的な感想なのであしからず。
展望ってなんだ？
この市況下でこの価格なんだから、まぁスペックはお察しでしょう。元々居住に適したエリアでもないから地価も安いし。
このエリアで買うなら、デベが絶対推してくる駅徒歩分数に惑わされないのが肝要かもね。3分どころか1分ですらザラにあるから、リセールの時に大した差別化にもならないし。駅徒歩1分でこの価格？ってとこに何か感じないと、安物買いの銭失いになっちゃうよ。
このすぐ近くに住んでますが馬喰横山、馬喰町、東日本橋、ちょっと頑張れば浅草橋、小伝馬町までいけるので交通は最高に便利ですね
そもそも日照は最悪物件だけどシングル、ディンクスには十分需要があると思う
それがゆえにここまで1LDKを供給しているんだろうな
大手ブランドマンションも多いエリアなのでどうしてもここっていう方は少ないのでは？
日本橋横山町は三井が比較的大きめな土地をまとめてマンション計画中ですね。
この界隈はマンションラッシュですから絶対ここはないでしょうね
でも大手ブランドとか気にせずに単純に単価が安いものを狙ってる層も十分いると思いますね
お手頃価格だったので検討していましたが、パンフレットに誤植があり怖くなって見送りました。外壁やら床など構造関連の概念図のところが、疑念図になっていて、売主に疑念がわきました。ギャグではなく、真面目な話です。
安かろう悪かろうの典型ですかね
期待してたんですが
でも大手でも結構似たようなことあるし難しいですね
徒歩一分は乱立してるし大手不動産でもないからリセール時に厳しいのかな
今時点で完売もしてないし
つい最近もグリーンパーク日本橋馬喰町出てたからね。馬喰町徒歩1分で同じようなペンシル。
デベは時期ずらせば売れるだろうからいいけど、一次取得者は同ブランドの同価格帯で中古がガチンコ勝負なるから、リセールは覚悟しないとね。
日本橋馬喰町はこのご時世なのに沖式で既にマイナスなっちゃってる。安けりゃ良いってもんでもないってことかな。
大手は大手で、新築時にリセール時のプレミアムを上乗せして販売しているからね。
どうせ建てるのは下請けの業者なのに、きれいなパンフのために坪50万円余分に払えます？
>>70 匿名さん
大手ブランドはリセールの時もそのブランド価値が乗って売れるから問題なし。デベ系列の仲介に頼めば、新しく保証付きでの売り出しもいけて買い手も安心。
中小デベのマンションを買うのは、予算制約以外に正直メリットないよ。
>>71 匿名さん
それなら元本保証なしの定期預金みたいなものですね。予算制約と言えばそれまでですが、他に使い道や運用手段があるなら、無い方が資金拘束されなくて良いように思います。
ちなみに系列の仲介さんだと何を「新しく」保証してくれるのでしょうか。
ここもモデルルーム終わってそろそろ値下げですね
>>72 匿名さん
三菱は明示してますけどパークハウスブランド仲介案件には5年保証付けています。詳細は住まいリレーのHP参照ください。他社もやったりしてるので、大手買って自社系列仲介に査定でも出してみてください。
実際に売却仲介出した時も自社ブランド案件は手数料や紹介機会等々優遇してくれます。中古でも回ればブランド宣伝になるから自明ではありますがね。
>>74 匿名さん
ありがとうございます。躯体について売主の瑕疵担保責任が切れる10年以上先にデベの倒産、合併等があれば系列なんてどうなるか分かったものではないから私は当てにできないですね。法で守られていない定期預金もどき、保険もどきであると理解しました。
財閥系大手が信用出来なくて、ニッチなエリア限定の低価格低仕様マンションしか出せないデベを信用するとか変わった方ですね。さらにそれで余剰資金をここに回す発想を持つとは、ここの営業さんを除けば、普通の思考では中々考え付かない意思決定ですね。
>>76 匿名さん
タワマンでなければ、そもそも大手デベも弱小デベも施工するのは下請けの建設会社で、大手にしか使えない特殊な工法や建材があるわけではありませんよね。それでも大手の方が良いものを作れる理由が私には思い浮かびません。
そして竣工後10年は、住宅保証支援機構の信用補完があるので弱小デベでも最後は何とか制度に守ってもらえるという期待があります（姉歯事件のおかげですね）。これは中古でも同じです。
どうせ施工するのは下請けというのは大手も弱小も同じような下請けの建設会社なので、1
10年先のことになると大手デベでもどうなっているか分からないので、と言いました。大手プレミアムの分だけでもう一部屋買えるわけではないので、マンション売却までの期待リターンがプラスになることが堅そうな金融資産でも買っておけば良いのではないでしょうか（かなり志が低いですが定期預金=大手プレミアムを上回るのが運用目標）。
そして個人的には大手プレミアムはいつか剥がれ落ちると予想してます（元本保証なしの定期預金もどきというのはそういう意味）。
いかにこの営業が適当な感想を言ってるかがよくわかるランキング。大手でなんとかプレミアムを乗せてるのは周知の通りS友だけ。日本におけるブランドというものを何もわかっちゃいない。
https://www.sumai-surfin.com/price/UrinushiTouraku2018/
>>77 匿名さん
エンドユーザーもそんなにバカではないので、大手ブランドマンションと中小マンションは全然違いますよ。
建材おなじだと言ってますが、ホントなんでしょうか？
現在、賃貸で回す用として築浅の中規模デベのマンションと、大手新築ブランドマンションを所有してますが、全然違いますよ。
設計、建築方法。検査体制、アフターケアが全く違います。
そもそも立地選定（マクロ、ミクロ立地両方）からして大手は違う。
大手のブランド名ついた物件買っとけば大外しすることはないこと多いけど、中小は立地から規模から施工からアフターまで逐一自分でちゃんと確認して良し悪しを見極める必要ある。逆にちゃんとした目があれば中小でも良いけど、安心感求めるなら大手がやっぱ無難だよ。
>>81 名無しさん
大手なら安心して安心料を払えるという感覚が理解できません。全然無難に思えない。
安心料払わずに自分で見極めて、浮いた分は他の投資や消費に回した方がハッピーでは？
本当に悪質な業者がいた場合の救済措置はあるんだし。
少なくとも三井や三菱ならここみたいな両脇接道してなくて規模も取れない立地には分譲マンション建てないよ。ミクロ立地にも厳格な選定基準がある。
近隣の財閥系マンションの立地見てみ？殆どが3方接道してたり、眺望が良かったり、何か強い特徴があるから。
良くマンション見る人は、やっぱり三井、三菱さんはいい所に建てますねって分かるはず。逆に、こういうニッチな場所を求めるなら財閥系とかの大手は中々手を出せない分、お安く買えるかも？リセールは知らん。
あれ、ここ両脇接道してるよ。
同じ横山に三井が建てるけど全く同じ条件。
大手ブランドの価値観が理解出来ないなら、客観的数値で現実を見たほうがいい。
https://www.sumai-surfin.com/re/39300/
https://www.sumai-surfin.com/re/39410/
https://www.sumai-surfin.com/re/39629/
中古も価格上昇傾向が続いている年の分譲にも関わらず、既に価格下落。ブランドという付加価値がないから、新築プレミアムが剥がれてそのまま下落。
https://www.sumai-surfin.com/re/39968/
https://www.sumai-surfin.com/re/40283/
https://www.sumai-surfin.com/re/38351/
一方大手は良質な土地だから多少高値で販売しても更に価格上昇。
大手は価格交渉力がそもそも小規模デベと段違いだし、規模の経済で同じ建材、人材を使うにしても仕入コストが抑制される。だから相対的に安価になるから、その分同じ販売価格に対してコストがかかられるから、その分品質も良くなって満足度も高くなる。時計や財布、バッグのブランドと一緒で簡単な論理だけど、これでも理解出来ないなら経営学の不勉強ではないでしょうかね。
ただ、勿論小規模デベの存在意義もあって、大手物件に手が届かない層の受け皿。要は予算以外に選択の余地はない。
うちのマンション竣工時は沖式計算法で割高だから良くないって書かれていたけど価格上がっているから優良物件なってるやん。テキトーやね。
その発言がテキトー。新築も中古も相場が上がってるんだから、余程のぼったくり価格じゃない限り上がってるのが通常。割高だった分周辺の上げ幅よりは小さいってだけで何も悪くない。
安普請のマンション買わなくて良かったねということと、安かろう悪かろうは相場にすら逆らうというお話。
大手プレミアムとかいう謎妄想の次は論点ずらしか。誰も口コミの点数の話なんかしてないのに、次元の低いもんだね。
酷い書かれよう言えば、ここのデベの他マンションスレでは管理会社問題や騒音問題出てたね。郊外レベルの安普請ならそりゃどこかで歪みが出るよ。
[No.89～本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
中堅デベでも良質なマンションを供給しているしっかりしたところは多くあります。
ボイントはこのデベロッパーはどうなのか です。
過去問題があったか、その対応は如何だったか？
実体験を投稿して下さい。
購入検討者に参考となり社会に役立ちます。
問題が起こったら何とか対応して修復なり改善しようとする姿勢があるかどうかです。
ここを先日のMD見学含め検討しました。
メリット
複数路線が使える
このご時世としてはグロス抑えめ
久松小学校区
問屋街なので休日は静か
デメリット
問屋街ゆえに雑多感と囲まれ感は否めない
複数路線とは言え、マイナーな都営線がうち2本
デザイン、共用部が物足りない
干拓地エリアで地盤は厳しい
今後の市況を考えるとリセールバリューが厳しい
特にリセールバリューは気になって、同デベ分譲で2017年築で馬喰町徒歩1分とほぼ同条件のグリーンパーク日本橋馬喰町の売買事例を見ると、殆ど坪300万を割っていました。勿論価格上昇期だけど、それを踏まえてもここは…？と悩みどころです。
どちらかと言うと、賃貸からの購入で資産価値云々よりもそもそも予算キャップがある層向きなのかな、と思います。賃貸からだと仕様低くても気付きにくいですし…。正直買い替え組には厳しかったです。
安かろう悪かろうではないですが、安いは安いなりにデメリットがあると感じました。
なんでここの管理費こんなタワマンクラスに高いんだろうと不思議に思ってたけど、丁度スムログに三井さんの記事が寄稿されていました。
https://www.sumu-log.com/archives/16098/
小規模は小規模なりのデメリットがあるんですね…これを見るとタワマンの修繕積立金不足のニュースをよく目にしますけど、むしろ小規模の方がリスク高い気がしてきました。困った。
しっかりアフターケアを行うかが重要です。
ここのアフターサービスで不満がある購入者事例を列挙して下さい
ディスポーザーも共用施設もないのに、管理費が370円程にもなるので、それに見合った充実した管理体制とアフターフォロー内容を教えてください。
安いなーと思って見てたけど、もう竣工まで半年切ってて1/4残ってるままで、何でかなと気になってる。やっぱり競合多い中で仕様下げてる分だけ見劣りしちゃうのかな。同ブランド中古とも距離近すぎて思い切りバッティングしてる気もするけど。
