ザ・パークハウス 青葉台二丁目について

その時期における中古物件価格は近隣の新築物件価格に左右されます。また、逆も同じ。
10年後に同じエリアに同程度のデベによる新築物件が出て同じ占有面積で6500万だとしたら築10年だと1,000万減あたりと予測します。新築価格が下がっていれば中古も下がる。
現在、新築や中古も検討していれば築10年の中古価格差をどこまで許容するか立地等と検討するでしょ。そんな感じでしょうかね

>>163 匿名さん
東急の電車賃や公務員の給料が3割くらい上昇してれば新築時より2割くらい高く売れるでしょう

今が高値…世間一般的にはオリンピック後には景気が下がると言われていますが、はたして本当に下がるかどうか分からないですよね。日本で大きな世界イベントがあるないというよりは、その時の世界情勢による影響の方が大きい。10年後、なんだかんだ下がったとしても、大きくは変わらないような気がしします。

ただ、今6500万の物件を10年後売却というと…
立地条件の良い場所なので、需要は多い場所。と、なれば大きく下がる事はないかもしれませんが、10年落ちとなると5600万くらいにはなるのではないでしょうか…
購入時6500万+諸費用300万＝6800万
売却時5600万?諸費用200万＝5400万

そんな感じ？

>>166 匿名さん
164です
ほぼ私の予測と同じですね
中古価格の値下がりを年100万円くらいと考えました。

>>165 匿名さん
バブル末期の1990年から現在2018年までの28年でどれだけ同世代の賃金アップがありましたか？
3割？いえいえ1割程度じゃないかしら？
これから先、オリンピックが2年後、大阪万博が7年後に開催されますがどれも期間限定の国際イベント。楽観的なご想像もいいですが万が一、奇跡的な好景気で高く売れたとしても新築の価格はもっともっと高くなり住み替えが進みませんよ。
10年後、そんなバラ色の時代になりますかね

>>162 匿名さん
10年後に手放す事が決まっているのですね
こちらのマンションを購入する場合と10年間賃貸に住むのかの比較になりますね
新築購入したら諸費用、固定資産税が毎年かかり、火災・地震保険もかかります
10年後に希望の価格で売れるほしょうはありません
賃貸にすれば月々の家賃や更新料はかかりますので10年後の合計金額はわかりますが10年以内に大病を患い10年後に予定していた新築の住宅ローン審査に通らないということも考えられます。
どちらが良いのでしょうか
10年後に手放すのならいろいろ悩みますね

>>160 匿名さん
私も同感で、戸建て売って新築マンションに引っ越すのが当たり前のような書き方も多いですが多数とは思えませんね。息子達に戸建てを譲り、自分達はもういいからと賃貸に住み替えるパターンも聞きますし。

>>162 匿名さん
無難なのは4980万のぐらいですかね。税控除不利+仲介手数料で新築より400万ぐらい不利で、そこから1000万ぐらい引いて5000万のフィルターに引っ掛かる感じです。
人口増加時期に作られた青葉台周辺の戸建て群が崩壊して影響受けるでしょうね。人口減少の数字以上に購入メイン層の若いは人が非常に減ってる訳ですから期待できないですよ。

>>168 匿名さん
そうですよね、これまでの30年の通りデフレが続きマンション価格が上がるなんて考えられないですよね
住居は賃貸で十分、住宅ローンはリスク高すぎると思うな

>>171 匿名さん

20年前と比べて現在のマンション価格上がっていますよ！

賃貸(月15～20万円)だと30年で6000万円以上払って何も残らない。退職して年金暮らしになってもずっと続く家賃の支払い。そっちの方も不安だなぁ。

そう思うなら住宅ローンをたてて借りて買えばいいと思います
要は金融政策に乗ってインフレ思考で買うのか、人口動態に賭けてデフレとよんで賃貸で暮らすかの判断かと

>>173 匿名さん

インフレ思考でマイホーム購入する人なんか、今時いるの？

172に聞いてみたら！

>>175 匿名さん

172だけど、別にインフレ思考はないですよ。

10年で2000万円くらい家賃を払うことになるので、7000万円で買ったマンションが10年で5000万円以下に値下がりすると考える人は賃貸、そうでない人は買えばよいという話ですかね

そんなにざっくりと割り切るのはどうかと
賃貸なら会社勤務であれば家賃補助に手厚い会社もありまして家賃の半分以上補助してくれるところもありますよ。その場合はその差半分になりますよ
また、購入すれば登記などの諸費用や固定資産税もかかります。

先着順で3LDK 5,450万円?の5戸販売ですよ

年明けまで悩んでたら遅いだろうか…
情けないが親の援助なくては厳しい現実。親も息子の僕というよりは、孫のため。多少の援助ならするから、教育環境の良い場所にしなさいと…
年末に帰省した際に、あらためて援助について頭を下げて来ようと思ってます。
希望の部屋が売れないことを願う…

たぶん大丈夫だと思いますよ
本日、マンション絶望未来 とタイトルの本を読みました。販売不振エリアとして世田谷にスポットをあてた記事でした。ここのデベさんの方もコメントされていました。ブランドがあるので売り急がないようです。
まずは、軍資金確保しなくては事ははじまりませんからね。頑張ってください。

私もマンション絶望未来読みました。
たしかに、売主が大手デベの物件は、売り急ぐような営業はしていないような気がします。
ただ、こちらのマンションのモデルルームは2月頃には撤去してしまうようですね。それまでに、ある程度は契約をとりたいのが本音ではないかな。
年明けは、積極的な営業体制になると予想します。

竣工半年前にモデルルームクローズですか　早いですね
値付けがちょっと安めだったってことなんでしょうか
あざみのの東急はここよりだいぶ高くなりそうですね

金銭的に余裕があれば迷わずあざみ野。
しかし、同じ条件だとすると1000?1500万ほどあざみ野の方が高買ったですよ…

あざみ野のカリタス跡地のブランズは85㎡だったら１億超えてきっちゃいますよね？

超えないと思うな
億超えならば戸建に流れると思う
あちらは大規模マンションなのでこことはいろんな意味で違うよ

カリタス跡地は高そうですねぇ…
たしかに億超えなら戸建にするという意見もありますが、そもそも戸建はイヤ、絶対にマンション！！という人も多いですからね。
世の中には、金銭的に余裕のある方々が多いのも現実ですから、なんだかんだと良い条件のお部屋はすぐに売れてしまうのでしょう…
ただ、売れ残りが多くなるのも現実。
富裕層は条件の悪い部屋は選ばない、かと言って一般市民が手を出すには、条件が悪い部屋なのに金額が高い…

あざみ野に比べたら、こちらのマンションは良心的なお値段設定なのかなと思います。まぁ、金額を下げるために、細かいところをギリギリラインで仕上げているような気もしますが…

あざみ野のところはこちらのデベさんが開発したマンションとカリタス跡地マンション開発の2つが2000年始めにできたイディオス以来、約20年ぶりの目玉の大開発。土地的にはまたと出ない好物件。
あちらのパークの次あたりの価格帯になりそう。
絶対にマンション。という人は青葉区にそれほど多くいなさそう。
少なくなった購買層獲得にむけてここも他エリアとの差別化がより重要です。

カリタス跡地を見てきたけど、確かにロケーションは抜群だね
仕入れも相当高いだろうから、仕様も良くして予想よりも高く値付けしてくるかもね
いい部屋なら１億出しても良いと考える層は結構いると思いますよ

生活の事を考えるとあざみ野より青葉台の方が便利かな。
たしかに、青葉台よりあざみ野の方が上品なイメージだけど…
一般庶民の私には、青葉台でも十分すぎるくらいです(>_<)

青葉台はスーパーも多く駅前に商業施設が多い
あざみ野は駅前が未開発
交通においては横浜市営鉄道がある分、あざみ野が一歩リード
住宅の価格は、あざみ野＞青葉台
エリアの広さ、青葉台＞あざみ野

あざみ野は昔から高級住宅街だったと聞いたことがありますが、やはり、青葉台よりあざみ野の方が地価が高いのは、2路線利用出来るからですか？
それ以外に何か理由があるのでしょうか？
あざみ野の駅前は今後再開発することなどあるのでしょうか？
そうなるともっとあざみ野は高くなりますね。

あざみ野は各停でしたが急行停車駅となり2路線利用できること。郊外バス便ではあるが5.5千万程度から新築戸建の購入ができる。バス便もいろんなルートでエリア内をカバーしている。
あざみ野南など開発が新しい地域が多く街並みが揃っている。
駅構内店舗、MIZUHO下の地下店舗のリニューアル、来年2月オープン予定で大正堂1階にOKストア進出
これ以外は特に動きはありません。
あざみ野話題はあちらの物件の方がいい情報あるかもよ

確かに青葉台の方が駅前の賑わいは上ですよね
戸建てならあざみ野かもしれないけどマンションなら青葉台かな１億以下でファミリー向けマンション買えるのは青葉台だし

1億に拘らなくてもいいのでは
サラリーマン世帯では7、8千万以上は家庭だけの予算、ローンでは無理で他に借りるか援助が必要と思います。皆さん5、6千万台がMAXではないでしょうか
希望からすると4千万台がBESTなのですが中央林間までいかなくてはなりません。

田園都市線を使っている方がいらしたら教えて下さい。
朝7時くらいの、東京方面の混み具合はどんな感じですか？
また、時刻表なんてあてにならない…と聞きますが、毎日遅延というのは本当？

青葉台で7000万円で85平米買えるのは今が最後になるような気もするけどね

>>196 マンション検討中さん
青葉台駅ということでいえば
平日7時ちょうどの便が急行の最後、それ以降は3から5分毎に準急、準急の間に各停。7時の急行ではあざみ野でそこそこ込み、たまプラーザで肩が触れ合う程度で空きスペースがない状態、鷺沼で押される感じ。号車にもよりますがこんな感じ。溝の口で乗換えでどっと空きそこそこ乗ってきます。
各駅は私立小学生や私立中学生が多い印象。
去年は遅延が多かったですが、今年は遅延の届け出を会社に出した記憶がないので改善されたかな？
ホームドアを各駅設置が進んでいるのも関係していると思います。数分の遅延はたまにあります。

>>197 匿名さん
価格が低くなるってことですか？

>>198 匿名さん

196です。
ありがとうございます。
7時以降は準急になってしまうのですね…
とても参考になります。
遅延についても、だいぶ改善されているようで安心しました。

みなさん、眺望ってやっぱり気にしますか？
ここは、せっかく南向きが多いのに、目の前は残念ながら大規模マンション…
日当たりに問題なければありですか？
外の景色なんて関係ないのかなぁ。

眺望はオプションのようなもの。
贅沢品のひとつと考えれば良いのでは？ ルーフバルコニーなら良い眺望をのぞむけど、ただのバルコニーであれば日当たりが良ければ特に気にしないかな。
流石に目の前が人が通りそこから丸見えなのはNGだけどね。
このマンションであれば3階以上なら問題ないと思います。

自分も気にしないかなぁ。
眺望がいいに越したことはないが、
毎日眺めるものでもないし。
それよりは住環境の方が重要かなと。

都内のタワーマンションに住んでる人曰く
眺望を楽しむのは最初だけ、来客が来たら外を見せるぐらい。
眺望も日常の景色になったらワクワク感がないのかな
朝その日の天気具合を見る程度かも

近い将来、桜台団地の建替えがされると耳にしました。グランディスタと桜台団地の隙間のような立地…三菱のブランド力があったとしても厳しい？？？
資産価値が大きく下がる可能性あるのかな？とちょっと心配です…

え、桜台団地が建替え？？？
あの敷地全てが一新されると、あの辺りの街並みもまた一段とステキになるでしょうね。
こちらのマンションの正面玄関側も高級感が出て、むしろ資産価値もあがるのでは？

どこのデベが建替えるのか、気になりますねぇ…

目の前の団地の建替えについてはかなり前に話題にはなりました。2年前には基本設計のプロセスに入り大手設計事務所が受託しましたがそれ以降動きがありません。団地の建替えは築年数、住民の年齢、住戸数からしてかなりハードルが高いです。住民合意が難しい。
ましてや全棟建替えなんて無理無理。
取り仕切っているのは横浜市住宅供給公社。
大手デベの参画がない限りうまく行きそうにありません。

補足として
東急の支配力のあるたまプラーザですら
駅近くのたまプラーザ団地の建替の話は聞くがいっこうに進展がありません。
築年数50年くらいの団地だと占有面積も50平米の2LDKが多くファミリー層は多くない。
棟数も18棟と半端なく多い。

桜台団地の建替えは現実的にいつになるか分からないというのが現状のようですね…

ご存知の方教えて下さい。
こちらのマンション、基本は駅まで徒歩だと思うのですが、悪天候の時などはバスで駅まで向かうこともできるのでしょうか？
桜台団地側のバス停は、何処と何処を結ぶ路線なのでしょう。
また便数もどのくらいの頻度なのか知りたいです。

バス路線図ならこちらをご覧になり確認してください
https://www.tokyubus.co.jp/route/html_map/lower_left.html

10年くらい前から東急不動産がコンサルで建替えの準備をしてるんじゃないの

そうだとしてどうしてネットで記事ひとつヒットしないのでしょうか
少なくとも2年半前には
http://www.yokohama-kousya.or.jp/files/uploads/news/etc/koboannai.pdf
のような公募をしていますがコンサルの記述はありません
事務局は公社とあります。
ちなみに受託したのは設計事務所でした。

年末に向け、勢いがなくなってきましたね…
今出ている先着順販売住居はドゥなったかな。
年明けて二期販売開始？

もうそろそろ第2期の販売になりますね。
欲しい人は第1期で動いたでしょうから、このあとは販売は今までと比べるとゆっくりになってくるのかなと思いました。
目玉になるような部屋ってあると思うんですが、それはまだ残っている状態なんでしょうか。
デベによっては先に出したり、最後の最後まで取っておいたりといろいろあるようです。

近所に住む者です。
桜台団地の建替は1.2年前からは4/5をとるために比較的色々動いている状況のようです。
実際の建替がどれほど先になるかは分かりませんが、桜台公園とあわせて広域避難場所に指定されているのでそれ含めて街の価値が上がる開発になることを期待します。
併設施設にドレッセワイズのような流行りの交流スペースなんかできるのでしょうかね。

たま団の方は駅に近いということもあり高齢化が進む状況には至らず若い人も住んでおり、また耐震性能も経年劣化はあるものの問題ないようだと聞いています。

たま団は内部での揉め事が続いてきた経緯があるので建て替えに向けた合意形成が結構、たいへんかもよ
大規模修繕工事の発注で相当やってたからね

大規模団地や大規模マンションでは住民の合意形成がかなり難しいようです。
みなさんが同じ価値観、生活水準や家族構成、年齢ではないことが要因です。築年数が経過するほど代がわりが進みさまざまな家庭がお住まいになります。

パークハウスあざみ野一丁目、ここのマンションどちらの方が資産価値ある？

>>218 評判気になるさん

あざみ野。

そう思う。ただし購入できる予算は私には無い。

>>218 評判気になるさん
渋谷に近いあざみ野かな。

都心に、より近く鉄道も2線利用可だからじゃないかな
しかし、都心に近い溝の口がずっと資産価値が高いかというとそうではない。駅力なるものがあるようです。

>>222 匿名さん
溝の口は川崎
で資産カチなし
あざみ野と溝の口はあざみ野は当然

渋谷に近いから高いのではないですよという意味ですので当然地価や不動産価格のウォッチはしております。
このスレは青葉台のパークハウス
あざみ野でも溝の口でもありません
地域スレはあちらへどうぞ

>>223 マンション検討中さん
川崎だから資産カチなしというのは言い過ぎかな。
新百合ヶ丘や武蔵小杉、鷺沼、宮前平、宮崎台など
青葉台と比べてどうだかな？

>>225 匿名さん
このすれは青葉台のパークハウス
地域スレは他でどうぞ

ここの青葉台との比較ですから
へんしん

駐輪場が戸数分しかないようですが、子育て家庭的にはどうなんでしょう？一家で複数台所有ありますよね？どうするのかな？

有料ですのでおそらく空きは多いと思います。

駅までは徒歩10分超えになりますが、小中学校がとても近くにあるので、
子供がいる人にとっては
良い立地になるのかなと感じました。
駐輪場は難しいですよね。子供が一人一台必要になるので…
サイクルポートが10区画あるので、そこを利用できれば一番いいと思います。
子供用自転車は、サイズ的にラックに入れられないので、
そういうところだととてもいいですよね。

サイクルポートは機械式駐輪場に比べて月額使用料が高いです。
月1500円ですので年18000円。
子供用自転車が新たに買えますね。

マンションは不動産投資もありますがこのあたりを生活圏にしている人もいるので住み心地の価値観は人それぞれでしょう。アクセスもよく　自然もあり、ジムもあったりお金があればゆったりすめる上品な街という住み心地です。ファミリー層にも人気があり、治安もよく安心できそうな環境とおもいます。街並みもきれいで、森林浴のできる公園でゆったり暮らせそう。

そうですね。
マンション買って余力があるといろいろ活動できます。まわりの人からはこのあたりの青葉区は目一杯で買っている人が多い。教育費にはかかるけどそれ以外の財布の紐は固いと言ってました。理想と現実は違うことが多いようです。

3月3日をもってレジデンスギャラリー閉鎖だって。
モデルルーム、模型が見れなくなっちゃう。

まだ残っているのに閉めちゃうのか
あとは現地で実物を見ろってことなの？

駅遠いから厳しいのでしょうか？

>>236 マンション検討中さん
マンションは駅から10分越えると不動産価値がざがると聞きますが。

雑誌などではそうなっていますね
ですが10分と11分ではほとんど変わりませんよ
10分と15分だと違います。

マンション大分出来てきてますね。外観がシックな感じでかっこよかったです。楽しみですね。

駅から歩いて11分は遠い。

>>240 匿名さん
歩いて10分ではどうでしょう
5分以内の駅近物件ならまだしも
10、11、12分なら同じ印象。

二子玉川よりは全然安いな

>>241 匿名さん

でも中古を探す際には『徒歩10分以内』で検索するケースが多く、11分の物件は検索結果からもれる。この差はデカい。

中古を探す場合、そういう検索方法もあるでしょうが私ならマップ（地図）で物件候補検索をしますね。青葉台であれば駅の北側、南側で印象は変わります。徒歩の時間だけでは決めきれません。

でも青葉台って渋谷まで各駅で朝は６０分も掛かるよな！　１１分徒歩は実際にドアから駅のホームまでは２０分近くかかるぞ。信号待ちやら駅構内の移動合わせたら。　銀座とか品川とか丸の内やら日比谷通勤は各駅で２時間急行でも朝は止まるから１００分は確実。
無理だろ青葉台とか・・・やはり最悪駒沢までだな

>>245 職人さん
参考までに
6時台の急行で青葉台駅から溝の口駅、大井町乗換で品川駅まで最速47分。こちらの物件から青葉台駅まで急いで13分くらい。したがいまして60分で品川駅まで行くことができます。毎朝急行を利用していますが遅れることはほとんどありません。
100分は不確実。

パークハウス物件ということで期待していましたが
設備内容は、割と普通な感じでぴっくり。
バスルームにミストサウナがついていたり、
エコ仕様かなと思っていましたがそうではなとそうです。
駅から少し距離もあり、この価格帯はちょっと高い物件のように感じてしまいました。
来月には入居スタートですが、まだ１１邸販売中。少し苦戦するのかもしれないですね。

次期分譲が18邸とあったので計29邸が未分譲ってことを考えるとまだ半分も契約していない部屋があることになります。資産価値として大丈夫かなと思ってしまいます。今後住み替え前提としたら手を出しづらい物件です。

>>247 匿名さん
苦戦しようが確実に少しずつ埋まってきますから心配ありませんよ

>>248 マンション検討中さん
住み替え前提なら都内、もしくは区内の駅近の物件の中間あたりを狙うのがよろしいようです。
高値売却を考えるのなら駅から歩いて5分以内でしょう

>>248 マンション検討中さん
まだまだ不動産価格が高値安定している現在、人気のエリアで皆が欲しがる住戸は憧れ。
この価格で買える層がどれだけいますか？
日本の平均的な年収の何倍でしょう。
年収で1000万超える層がどれだけ
ご自分の年収と相談ですね
ほいほい売れる価格ではありません

青葉台の新築マンションって他の青葉区より安いのなんで？藤が丘よりも安いよね。あざみ野よりも駅前は青葉台の方が上だと思うんですが。

>>252 マンション検討中さん
ご自分の判断ではなく国が公表している地価、路線価を確認することが必要です。
雰囲気や見栄えだけで価格は決められません。
土地と建物の価格です。
地価、路線価を比べてみればわかりますよ

>>251 匿名さん

えっ？青葉区ではかなり安いと思ったのですが。インプレストにしても青葉台なのにこんなに安いのって感じました。だから逆に売れないことに疑問を持ち手を出せません。

>>254 マンション検討中さん
テレビや雑誌でたまプラーザのお洒落な奥様達をたまプランヌ。あざみ野の奥様達をあざみネーゼ。と呼ばれていた時期がありました。
青葉台は代名詞ありましたか？
世間の評価はこんなもんです。
これが答えです

なるほど、所詮青葉区と言っても青葉台は上大岡や戸塚なんなと坪単価は同程度で日吉よりも下ってことですね。勝手に青葉台は高いというイメージを持っておりますした。

>>256 マンション検討中さん
青葉台はバスで10分も行けば里山広がる田園風景があります。のどかな一面も持ち合わせている街、青葉台です。

青葉台下げが若干１名（２名？）急に湧いてきましたが、何かありましたか？
マジレスすれば、バブル気味な他の地域に比べて青葉台の物件は比較的堅実な価格のものが多く、コスパは高いと思います。

>>258 匿名さん
何か私がサゲてるようなコメント
青葉台は青葉台の良さがあるわけで
同じ区内の認知度を説明しただけです
東京の人はたまプラーザは知っていてもそれより西はあまり知らない人多し
以外にも長津田は知られている

>>259 匿名さん
青葉台はたまプラーザあざみ野よりは下かもしれないけど長津田よりは上だし、知名度も高いよ

>>260 匿名さん
知名度は少なくとも私の東京在住の人達の意見ですのでそこのところはご勘弁を。
たまプラーザだって東京の人は、多摩センターと勘違いしている人が多いしね
用事がないと行かない場所のようです

駅までは最短ルートでいけば11分ですが、最短ルートはくねくねしていて最初は迷ってしまいそう。ちなみに
分かり易い推奨ルートでいけば、どのくらいの時間がかかってくるのかしら。
それはさておき、小学校や中学校が近いので教育環境としては良いと思いますね
あと、病院が沢山ありますから子供が生まれても安心。
駅前は東急などがあり便利そうなお店が沢山ありそう

>>262 匿名さん
現地案内図によれば徒歩推奨ルートで12分とありました。徒歩の時間を気にされているようですね。
歩くスピードや信号待ちなどがありますので自身の足で実際に歩いてみることが必要と思います。
住戸玄関からホームまで20分とみとけば大丈夫ではないでしょうか。