ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

>>4199 検討板ユーザーさん
過去レス見ると、現時点で残53戸のようですので、契約者は175人ではないでしょうか。

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悩みますね。
神楽坂に坪単価400台
新築がでましたから。

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>>4202 口コミ知りたいさん
ピアース神楽坂HILLS？ あそこはこことは対象者が違うんじゃないのかな？ ここを検討している人であそこと悩む人はそういないと思う。
ブランズ神楽坂は仕様に差があると思うけどサイズ的には被る部屋もあるから、せっかく市谷加賀町レジデンスが相場を引き上げてくれたっぽいのに何してくれてんだと思ってるかも知れない。

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>>4202 口コミ知りたいさん
いい物件見つかって良かったですね。31戸しかないので急がないと買えないかもですよ。もう二度と来ないでください。

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>>4202 口コミ知りたいさん
悩みますね、と言われても。
その理由をつぶやかれても、不明確ですので迷惑でしかありません。少しは発言内容を考えてください。

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若宮町みたいに
み入居で500万のせて
売りに出す人たちが目に浮かぶ。
一年は売れないかと。

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>>4206 口コミ知りたいさん
若宮町の物件は承知しないのですが、発言の意図が分かりません。ここを未入居で500万増で売り出しても、買手が付かないと言いたいのでしょうか？勝手な想像で、意義がありませんよ。

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中古や新築未入居で売りに出した場合、この物件は強いだろうな。
周辺でも希少な大規模、エントランスのグレード感、再現可能性のある小規模物件と比べると、差は出るだろうね。
竣工が楽しみだね。

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定期的に巡回に来る底地ネガは
残念すぎて目も当てられない。
そして本人が自分の恥に気づいていないのが
さらに残念。

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>>4206 口コミ知りたいさん
転売目的でこの物件を購入している人はいないような気がします。賃貸に出す人はいるでしょうけど。

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いやいや土地の権利がないから
転売組みは多いはず。

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利回りは良さそうだから
賃貸にする人も多いだろね。

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結果として転売せざるおえない人はいるかもしれないが、転売目的の人はいないでしょ。
賃貸もそんなに割り合わなそうですが。。

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>>4211 口コミ知りたいさん

定借物件が転売多いって聞いたことないですね。
まさかシティタワー品川とかの超格安出てきた物件のことが頭にこびり付いて言ってるんですかね。笑

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ほとんどが転売目的かと。
若宮町で10件でてるよ。未入居で。
2018年もの。
500万くらいのせている。

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>>4215 口コミ知りたいさん

あら、そうですか、へぇ。
ここの物件と何か影響ありますか？

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500万ていどじゃすずめのなみだていどの利益だろ
そんなくだらない儲けの為に本当に住みたい人の権利を奪うのか

本当にテンバイヤーってカスだわ

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>>4217 匿名さん

本当に住みたいなら抽選避けるか、強運つけて抽選当てるか、転売住戸を高値で買えよ。もしくは、三菱地所に文句言え。もっと高く売ってください、って。転売されるのがイヤならならスミフから買え。テンバイヤーがカスなんじゃなくてデベが意気地なしなのが悪いんだろ。リスク取れねえくせにテンバイヤーにゴネるなや。

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>>4218 マンション掲示板さん
「テンバイヤー」の本音が聞けるとは。
参考になります。

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信用情報の住まいの欄に（持ち家）（賃借）のいずれかにまるをつけるとしたら、やはり見栄を張ってしまい（持ち家）に丸をつけてしまいそうです。

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ここが売りに出ると瞬間的に市ヶ谷の相場が下がるかな？
そこが買場かも？所有権つきを買いますが。

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>>4219 マンコミュファンさん

どういたしまして。参考にしていただければ幸いです。

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住居地域と商業地域とで選ぶならどちらが良いですか？

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>>4223 マンション検討中さん
断然、商業地域。

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>>4224 匿名さん
理由は？

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>>4225 通りがかりさん
単純に地価が高いからじゃない

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>>4226 口コミ知りたいさん
でも、この辺でも住居地域のマンションのが高く売られてたりするんだよね。
地価の比較でいくと説明がつかない不思議。

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クレビィア新宿若松町
坪単価470万くらい。
でてくるね。

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>>4227 通りがかりさん
単純に住宅としての価値の差じゃない？
ビル建てたり店始めたりするには容積率の高い大通りの方が、住むには喧騒から少し奥に入った静かな住宅地の方がいい。もちろん、容積率緩和されやすいのは商業地域なんでマンションなら商業地の物件を買うという選択肢もありだとはおもうが。

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>>4228 口コミ知りたいさん

場所みたけど私的にはクレビィアは
選択肢になし。

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>>4230 口コミ知りたいさん
クレヴィアは値上がりすると思う
根拠はない

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スレ違い。クレヴィアの話題は、クレヴィアのスレで語ればいいのでは。

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>>4227 通りがかりさん
この辺て、どの辺のことおっしゃってます？？

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>>4232 匿名さん
ここの単価と周辺相場の話の流れなんだし、スレ違いでは無いでしょ。

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神楽坂ザレジデンス
ようやく価格だしてきた。
竣工してた。来年３月入居。

70平米9800万から。
これは確実に抽選になる。
飯田橋徒歩7分。

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>>4235 口コミ知りたいさん
駐車場もついてない無名デベ小規模物件なんて持ってこなくていいよ。こんなところで油打ってないで早く買いにいきなよ。

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1期4次の反響も順調みたいですね。1期5次か2期までには完売しそうですね。

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>>4237 匿名さん
そうなのですか？

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それにしても値段が高いですね。
近隣も軒並み高くなってるので当たり前かもしれませんがもう1、2年早く決断しておけば良かったと思うこの頃です。
まだまだ値上がりが続きそうですね。

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>>4239 マンション検討中さん
1、2年前だと、この辺りはどんな物件が売りに出ていましたか？

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>>4240 匿名希望さん
柳町のプラウド、甲良町のパークハウスとかでしょうかね。

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住まいサーフィンの沖式価格評価(m2単価比較)によれば、1平米あたり11万円割高 だそうです。
https://www.sumai-surfin.com/search/ranking/new/wealth/area/13/13104/

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>>4242 マンション検討中さん
リンク先を見ましたが、新宿区の他の新築マンションの評価も軒並み割高のようですが・・・。

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沖式ってどういうものですか？
信頼できる算定法なのでしょうか？

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>>4242 マンション検討中さん
このサイトは不動産をあくまで金融商品と捉え、
駅力や駅近、所有権の有無といった複数の条件で単価を弾きだしているにすぎません。
しかし、不動産の価値はそのような条件のみで確定できるものではなく、
入居者が得られる治安の良さや本物件の売りであろう緑地の多さ、静穏性の高さといった住み心地が加味された後に改めて評価されていくと考えます。
あくまで数値は参考程度であり、実際との乖離は生じるため、現時点で割高なのかどうかは判定しにくいと推察します。
そこが不動産購入の難しさであり、それゆえ、住みたいと思ったときに買うのがベストであると言われる所以なのではないでしょうか。

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>>4242 マンション検討中さん

市場全体が上昇相場の場合は、だいたい少し割高にでるようです。今は一時より上昇も落ち着いてきましたが、下がる気配はないので、この程度は適正範囲だと思います。

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>>4242 マンション検討中さん
ここと似た物件としてブリリアシティ西早稲田がありますが、沖式評価によれば、かなり割安となっていますので、転売組には美味しい物件なのではないかと。
他方で、この物件は沖式評価によれば割高で転売しにくいかもしれませんが、4245さんの仰るように物件自体の魅力に惹かれて購入された実需層が多いのではないかと推察します。

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本物件の周辺は、昔は良い住宅街ではあったものの、印刷工場の粉塵が落ちてきて、トラックの通行も多く、それが難点でした。しかし、大日本印刷が再開発したことにより、良い住宅街としての価値が上がってきていると思います。目黒区や世田谷区にも似たような価格帯で良い住宅街がありますが、大手町からの距離を考えると、将来は市ヶ谷エリアに分があるように思います。

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ヴィークコートの中古でたよ。
くそ高いね。

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ウェリス市ヶ谷加賀町
価格でました。
16980万107,90平米
12980万84,05平米

最上階は26980万116,13平米

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>>4250 口コミ知りたいさん
お高いですね。自分にはとても手が届きません。三井のヒルトップレジデンスも同じくらいなのでしょうか。

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>>4250 口コミ知りたいさん

まだ価格出てなかったのか

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>>4251 匿名さん
同じかもっと高いかもしれません

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>>4253 検討板ユーザーさん
うひゃぁ・・・。何となくですが、この物件が人気を集めている理由が分かりました。

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>>4249 口コミ知りたいさん
検索かけましたが、ヒットしませんでした。どちらに出ていますか？

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>>4255 評判気になるさん

スーモにでていますよ。
14800万、100平米弱。
これ誰も買わないと思う。
10000万でもつらいかと。

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>>4250 口コミ知りたいさん

小数点とカンマの違い、習わなかった？

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>>4257 匿名さん
https://coliss.com/articles/build-websites/operation/writing/53.html

あなたの中の常識が、世界の常識とは限りません。
ドイツ暮らしが長い方かもしれませんよ。

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>>4258 匿名希望さん
マジでこういう暇な人尊敬する笑

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>>4256 口コミ知りたいさん
ありがとうございました。ルーバル6階2LDKですか。高いですね。

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>>4258 匿名希望さん
目から鱗でした。科学系学術雑誌ですと、カンマ、コンマですので、それが当然と思っていました。

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>>4258 匿名希望さん

日本語としては間違いです！

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というか、小数点の代わりにカンマ使ってる反論になってないよね 笑
二重に恥かいてるよね 笑

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>>4263 匿名さん
桁も合わないですね。

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いま売りに出されている都心部の定期借地権の中古を見ると築11年の広尾ガーデンフォレストが80.58平米1億4800万円の売り出し、築7年のプラウド南麻布が83.1平米1億7500万円の売り出しになっています。ここは新築で71平米7900万円というのは破格の安さのように見えます。広尾や南麻布が異常な価格なのでしょうか。

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>>4265 匿名さん
広尾や南麻布と（麹町や番町ではない）市ヶ谷を比べたら、中古でも前者の方が高くなりますよ。広尾や南麻布の他の新築物件と比べてみるとよく分かりますよ。そもそも比較の前提（定借云々ではなく、地域ブランド）が異なるのではないでしょうか。

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>>4260 評判気になるさん
10500なら買う人いると思うなー

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>>4265 匿名さん

どちらも新宿区市谷とは格が違いますからね。広尾は借地権残期間が40年、南麻布はたしか残り50年と少しでその値段です。プラウド南麻布の方はたしか2倍くらいに値上がってるんじゃなかったでしたっけ？

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>>4269 検討板ユーザーさん
あ、失礼。パークホームズ南麻布と混同してました。プラウドは立地の格が全然違いますね。それはそれで、ここや西早稲田の参考にはならないでしょうね。

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倍率が凄かったでしょうが、プラウド南麻布を買えた人はうはうはですね。

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>>4271 マンション検討中さん
とは言え賃借終了と同時に価値ゼロとなるわけで上手く売り抜けられるかどうかタイミングが難しい案件ですね。

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>>4272 検討板ユーザーさん
そうですね。ここのマンションも希少性はあるので、
売り時がいつか考えれば良いパフォーマンスを出せそうです。きっと残期間50年頃に売却する人が多いでしょうね。

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>>4273 マンション検討中さん
築20年で引っ越しと売却するのは面倒です。
代わりの良い物件が見つかるかどうかも分かりませんし、やはり70年間持ち続ける人が多いのではないでしょうか。その間に資産インフレが起きたら所有権付きマンションを買っておけば良かったと思うかもしれませんね。

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>>4274 名無しさん
70年後はこの世に居ないですよ。子や孫に相続させて代々居住するのであれば、70年では足りないでしょうけど、そのような方は、そもそも所有権物件を選ぶでしょう。ここを購入された方々は、70年フルで住むことを考えているのはあまりいないと思いますよ。

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定期借地が各地で流行っているけど
インフレくるのかな？

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>>4274 名無しさん
きっと20年も経たずに売る人は一定数いますよ。多分20年あれば半分くらい住民入れ替わるんじゃないでしょうか。ちなみに私は買い替えですが5年で現居を売ってこちらに越してくる予定です。こちらの物件も住宅ローン控除が切れたらおそらく売却して次のマンションに移ります。

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>>4276 口コミ知りたいさん
定期借地でもインフレが来れば賃貸よりはだいぶマシですね。住居費の大部分を固定できるので。地代ガーという人が出てきますが固定資産税に毛が生えた金額なので所有権と大差ありません。

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>>4278 口コミ知りたいさん
所有権付きを買った人が含み益にほくそ笑むけど仕方ないですね。

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>>4279 マンコミュファンさん
この物件を購入する人に含み益どうこう言っても無駄ですよ。所有権にこだわっているようにお見受けしますが、上でも言われているように、買いたいと思ったときに買うのが1番ですよ。

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今週末は登録会ですね。どのお部屋が人気なんでしょうか。

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1期の価格見ましたが、低層階でも500万くらい上がってるんですね。。

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>>4279 マンコミュファンさん

それは仕方ないですね。一期一次に買った私はすでにほくそ笑んでいますが。

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>>4282 マンション検討中さん

テラス付き以外もですか？

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>>4282 マンション検討中さん
先着から選ぶと、1期1次のままの価格ですよ

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>>4284 低層さん
C-60F1は、テラス付きで+500、テラスなしでも+400?450です。

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>>4285 eマンションさん
セントラルコートがいいのですが、先着のお部屋の間取り(C-70Et)が使いにくそうで迷います。。

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>>4287 マンション検討中さん
この部屋は、多くの方が良いと思うのですが(私もそうでした)、未だ契約に至らないのですね。角部屋でテラスもありますが、テラス前が壁でリビングの形が使い方に迷いますね。でも内廊下突き当たりで、サイドエントランスにも出やすく気になることは確かです。

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C-70Etは洋室を一つ潰してLDを広くして使うことを考え検討しました。他にもそういう人はいたんじゃないかと思いますがセントラル下層はコロナの影響で間取り変更出来なくなったのが痛かったですね。
しかし、これからの購入を考えるなら新たに販売される部屋が実質的に値上げされていることを考えるとこの部屋を自前で間取り変更してしまうのも有りかも知れません。
壁は西の道路・その向こうの一般住宅から隠してくれてむしろプライベート感が増していいかもと思ってました。壁がないとしてもどうせ開けた景色があるわけではありませんから。

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>>4289 評判気になるさん
西日ですしね。

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質問です。
1階と2階は実質地下に潜っていると思いますが、植栽等もあるため日照はほぼないでしょうか。
日照シミュレーションで見た方いらっしゃいますか。

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>>4291 マンション検討中さん
シミュレーションは見ていないので詳細はそちらで確認していただいたほうがいいですが、テラス付きでしたら日が高くなった頃に多少は入ってくると思いますよ。上層階ほどは望めないでしょうが。テラスに日があたってそれが反射してうっすら明るいくらいですかね。テラスを再現したモデルルームがあるのでそれで雰囲気を確認するのがいいです。

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1期4次は24戸が販売のようです。
先着は7戸から5戸に減りました。

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>>4291 マンション検討中さん
2階は地面より100cm低いですが、基本的に下のテラス分はセットバックしているので、ある程度日照は確保されると私は考えています。

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>>4293 マンション掲示板さん

>>4140 の投稿を前提とすると、

残り53戸から

先着 -2戸
1期4次 -24

で残り27戸ですか。

入居1年前で88％販売済みというのは景気が良いですね。
4次で全部はけなくても85％は行きそうですね。

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凄い。。。

https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/outline/index.html

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3月中にはほぼほぼ完売だなぁ

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▽「第1期4次登録受付2020/11/13-11/15」（抽選11/15）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：24戸(第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸・放出率90.35％）
販売価格：6,990万円～11,880万円(第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円)
専有面積：60.37m2～84.19m2(第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2、第1期3次＝60.37m2～77.55m2)
間　 取：1LDKS～3LDK(第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK、第1期3次=2LDK～3LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）
その他：メインエントランス北＋サブエントランス東西の計3カ所＋駐車場&駐輪場出入口
コンシェルジュフロントサービス、シェアサイクル3台、来客用駐輪コマ
生鮮宅配BOX、デジタルサイネージ、共用部FreeWI-FI、24時間ゴミ出し対応他

専用テラス･ルーフバルコタイプ販売有り｡
なお今回4次の販売で、放出累計販売戸数は206戸になり、放出率は90.35％になった。
直近経過考慮後の今回進捗想定値は88.15％程（経過比率約10.52％増）

1期販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
同2次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
同3次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3794/

*本宅重量鉄骨構造では2面2カ所エントランスや最直近所有物件では全出入口4＋1
だが1棟構成で戸数もこちらより多いが、本物件は200戸強で全方位出入口5カ所
設置は出入りセキュリティ防犯&利便性面で優秀。
複数出入り設計は好みなのだが、この戸数での類似事例はほとんどないほど良い。
4方位接道、戸数比敷地面積からも特別恩恵となり、効率よく動ける。
知人女性等には、防犯・通常生活動線で「利用し易い」エントランス複数設置を
重視する者もいる。

7月販売開始以来、4カ月目で約90％程の進捗になっており、この間、先着販売分も
30戸近くがほぼ順調に捌けた。
中央・総武線の両国方面から秋葉原・御茶ノ水・神田・東京界隈は、江戸期からの
表市中で開かれた地区。本地区や四谷界隈も、幕府要職屋敷や城下商業ご用達等、
なにかと行き来も多かった地区。外濠の広大空間が見渡せるのは現在も変わらない。

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残ってるお部屋だとどこがリセールバリュー期待できそうでしょうか。

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>>4299 マンション検討中さん
そんなあなたに、クリオはいかがですか

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