売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）
所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番 他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩2分、都営大江戸線 月島駅 徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階
【物件情報の一部を追加しました 2017.12.17 管理担当】
[スレ作成日時]2017-12-15 15:22:03
4398
佃アドレスの中古平均価格380万／坪
月島アドレスの中古平均価格450万／坪
このエリアにおける眺望とは、主に以下の内容がどうかで価格差が生じます。
1)隅田川、豊洲運河、等、どこのリバービューが視界に入るか
2)眺望を遮る建物があるかどうか（上層階であればあるほど、眺望が開ける)
佃のリバーシティはどれも築古なので、中古であったら、更に自分でリフォームしないといけないですよ。特に水回りは高くつきます。
4400
MTGのモデルルーム行ってみたら？
下層階は眺望取れないけど、中層、高層階は、眺望良いですよ。
こちら洪水や浸水、他火災などの被害想定はどうでしょうか？
>>4403
ここ最近で改善傾向の様ですが、依然中央区内でみると月島エリアは総合危険度は高い地域ですね。主に建物倒壊や、火災延焼などの危険でしょうか。洪水など水害には強そうです。
http://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kutorikumi/bousaikeikaku/kikend...
KTTのBRT直結というのは結構凄いことだと思うなぁ。建物から出て地下にもぐることなく目の前から乗れるという点と、BRTの全ルートの車両が止まるし、次の停留所が新橋（汐留）で、その次が虎ノ門だよ。まさに特急バス。
ティアロの目の前に交通広場と停留所できるみたいだけど、豊洲ルートのみだからね。ここは勝どきと決定的に違う。
たぶん築地市場跡地の再開発が進めばそこにも直結だろうし、東京都資料だと本格運行の際には銀座・東京へも「環状第２号線～東京駅間のルートは今後検討」とあるように延伸すると決まっている書きぶり。
ちなみに、東京国際クルーズターミナルへは「大型客船期工事の東京国際クルーズターミナルへの乗り入れについて今後検討」、東京ビックサイトへは「大型イベント実施時の東京ビッグサイトへの乗り入れについて今後検討」という表現が使ってある。
KTTとTTTは今後BRT絡みで特異な存在になるかもよ。まじで。
ＢＲＴが銀座で止まるとなると、三原橋跡あたりかな。あそこは便利な場所だよね。
>>4389 匿名さん
新橋汐留停留所は日テレ、電通、パナソニック、資生堂、ソフトバンク、ANA、共同通信など大手企業が至近にあるし、虎ノ門は虎ノ門ヒルズビジネスタワー直結で、横に虎ノ門ヒルズ森タワー、虎ノ門ヒルズステーションタワーが控えているから、移動時間が５分、１０分なら職住近接だよね。虎ノ門ヒルズレジデンスタワーは坪単価１０００万の高級マンションだから、ライバルにならないしな。
月島のスレなのに勝どき住民？の喜びに溢れていて面白いね。
環２は本格運用が始まっても専用レーンは無理でせいぜい優先レーンでしょ。豊洲市場に殺到する関連車両でそれなりに渋滞すると思われますし、新橋・虎ノ門周辺だって車が流れる環境が作れるんですかね。
結局いま勝鬨橋を走っている都バスとそんなに変わらないんじゃないかな。
確かに現在の勝どき駅が余りにも使えないので、輸送力が大幅にアップすることは間違いでしょう。有明、晴海の住民で溢れて、朝 勝どきから中々乗れないなんて事にならなけれ良いがと思います。今の人が溢れる勝どき駅の二の舞にならないように願います。地下鉄なんていらないってくらいBRTが機能すれば良いですね。
BRTの下りは台場の東京テレポート駅だからたとえばフジテレビ社員なども有明・晴海・勝どきあたりに住む人増えそう。
勝どきは利便性上がるけど、その分マンション供給半端ない。今後数年間にわたり東京都全体のメジャー割合を占めるってくらい供給量半端ない。
中古で売る時に、良い値段で売れないよね。
だって、既に勝どき、晴海の中古市場そうだし。
利便性上がるけど、中古マーケットには、上昇要因はないどころか、下げ要因大きい。
活力のある世帯人口が増える見込みがあるから供給が増えるわけで、短期目線で下げ要因としか評価できない経済の素人は、榊氏と同レベル。〇〇かいなって感じ。苦笑
日本全体で人口減が進む中で、東京一極集中となりつつあり、その増加分のうち世帯収入が高い層を大きなボリュームで受け入れられるんですよ？
多額の税金を投入した再開発で。
人口増に伴う必要性は、さらなる開発を誘引するのよ。
こういう成長性が見込める場所が他にあるなら指摘してみなはれ。
BRTのことはKTTやティアロを販売してた2014年の時点で規定路線だったのでこうなることはわかってたのに、計画が具体的になって騒ぎ出すというのは、今後の晴海や勝どきの再開発を思うと示唆的ですね。
勝どきが便利になることで月島の価値が下がることはないでしょうからBRTも月島にはプラス材料でしょう。
隣町だしねｗ
実需の人はじぶんの勤務先やライフスタイルで勝どきでもここでも好みで選んでいいんじゃね。
投資の人はこことKTTの坪単価がおなじだったらどっち選ぶのかようわからんです。
今度は北海道…列島が揺さぶられてる。首都圏も他人事と思わずに常に注意意識しておかないと。とりあえずエリアの弱点を頭に入れておく事から。
ここ構造は制振でしたっけ？今回の北海道と同規模以上の地震が発生したら、倒壊する恐れはないにしても体感の揺れは相当になりそうですね。今更ながら何で免震以上の構造にしなかったんだろう。。これだけ異常災害が続いてるのに。
周辺は飲食店が密集してるし、倒壊が心配な古い建物も多いから、被災したらガス漏れや火災が怖いですね。
＞４４１４
4413が指摘しているのは、BTR開通によって、勝どきエリアの利便性はより高まるけど、マンションの中古市場を考えると、需給バランスから価格上昇には向かわないってことだよね。
人口増加、再開発による街の成長が今後も期待できるエリアは西新宿、池袋、あと品川駅から新駅にかけてのエリア。
不動産の価格は、希少性と需給バランス、あと金利水準が大きく影響します。
（4414こそ、不動産の素人 笑）
4414に聞きたいが、現況の勝どきマンションと虎ノ門マンションの表面利回りはそれぞれ何パーセントかしってますか？
利回りの考え方（住宅の賃料単価、国債利回り、リスクレート）がわかってりゃ、なぜ勝どきが虎ノ門よりも低くなるか、説明できるよね？
お前こそ、榊氏のような人物の発信情報に踊らされる情報弱者だな。
とりあえず、利回りについてこたえてみて。
＞４４１７
投資で考えると、間違いなくMTGです。
投資で成功=物件売った時にキャピタルが取れた、という前提です。
金利0.7P前後で、住宅ローンを35年組むと、10年後にローンの残債が約25パーセント減ります。
例えば、1憶の部屋を上記水準でフルローンを組んで買ったら、10年後の残債は7500万になります。
仮に10年後に、購入時価格で売ることができたら、1憶－7500万＝2500万のキャピタルがとれます。
（2500万のもうけ）ちなみに、ここでは諸費用や売却時の仲介手数料等は考慮していませんが、個人の住宅ローンであれば３０００万控除が使えれば、キャピタル3000万にたいして、非課税です。
ということは、投資で成功する物件は、購入時から値段が下がらない、又は上がる可能性のある物件です。
続きです。
価格が下がりにくい、又は上昇する可能性の高いマンションは、１）希少性が高く２）需給バランスが崩れていない場所です。（もっとありますが、ここでは説明を省きます）
１）２）ともに、人気エリアだけど、マンション供給が少ない場所、ということになります。
まさに港区六本木や麻布といったエリアがそうですね。（建物がどんなに古くても、価格はずっと右肩上がりです。だから一般人には手が届きません）
それと、値段が高いほうが、値上がりする確率は高まります（不動産価値の手法、過去事例等みてもこのような結果になっています）。
勝どきエリアのマンションとMTG、どちらが今後の供給少ないか、どちらが坪単価高いのか、それだけ見ても、投資で考えた際、どっちがいいのか判断できます。
みなさん、4414みたいに、あいまいな説明に踊らされず、きちんと専門家に相談するか、自分で不動産投資勉強しましょう。
利回り〜、利回り〜
も良いですが、これだけ日本各地で災害が多いのですから、投資する上ではリスクをヘッジする事も重要ですよ。ここはガスを多く使う飲食店を内包、加えて周辺には同様の店舗や、倒壊・火災の危険性のある古い建物が密集している等。ひとたび被災して火事などが発生すると、命は助かってもその後のマイナスイメージな拭えないかと。
＞＞４４２２
榊氏みたいね。
昨年2025年東京不動産大暴落って本だしているけど、2014年からずっと暴落論者だから。日本の人口が減って需給バランスが崩れるとして、2017年暴落、2018年暴落でわめいていたけどね。
マクロで日本全体の人口減が起こっているのと、東京の湾岸の人口が想定以上に増加している現象を無視すんなっての。
>>4424
>勝どきエリアのマンションとMTG、どちらが今後の供給少ないか、どちらが坪単価高いのか、それだけ見ても、投資で考えた際、どっちがいいのか判断できます。
⇑
「どちらが今後の供給少ないか」・・・中古市場は今後の供給物件のみが競合するわけではないのでは？？？
「どっちがいいのか判断できます。」・・・できるわけない！苦笑
以上
4429
必死過ぎ、とかコメントどうでも良いと思う。
きちんとした知識 に基づかない書き込みしたいんなら、どうぞ 笑
あなたにとっては、そう思っても、不動産は大きな買い物だから、きちんとした知識を前提に儲かる物件を買えるかどうか飲んで判断能力は、人生において重要ですよー
必死過ぎって思うのか、疑問に思って追求するか、この受け取り方の違いに、そいつの不動産人生の将来がどうか、容易に予想つく 笑
4426
物件の表面利回り3パー取れれば、賃料でローン基本返せますよ。よほど条件の悪い住宅ローンで買わない限りね。
普通に都心五区でマンション買えば、家賃がローンよりも下回ることはまずないよ。
ワンルーム投資を除けばね 笑
4430
全物件を今買ったらという前提に立った説明ってことぐらい、いちいち言わなくても理解しろよ。
TTT買った人たちは、BRT開通わかってって買ってる人なんて一人もいないからね。逆に都市計画決定前に、都市計画決定ありきで買うやつは、投資じゃなくて、ギャンブルでしかないし。
オタクの感想や経験値をベースに述べるんじゃなくてさ、再現性のある、きちんとした根拠のある説明してくれる？
批判じゃなくて、お前の再現性ある投資手法教えてくれるかい？
4431
榊氏みたいねって言われても、そもそもその人誰って感じ。そいつは年間10兆円国内の不動産取引がある中で、その市場の有力投資家が参考にできるような知見があるやつなの？
情報弱者向けに情報出しているアホの将来予測なんてどうでも良いよ。
そんなことよりも、国内の金利や容積建ぺい含む都市計画や売主のまちづくりについて、自分で調べた方がよっぽど、自分のためになるし。
いいから、お前の再現性ある投資手法説明しろよ !
4433
お前には到底判断出来ないね。
不動産の前取引は既にデータベース化されててさ、NTTとかがそれらのビックデータ使ってマーケティングデータとしてデベに販売してるんだよ。
それらデータベースを投資判断の軸に、海外の投資ファンドやJREITが不動産投融資してるんだよね。
色々と勉強になってよかったね。
アホ相手だと疲れる。
いいからお前の再現性ある投資手法教えろよ。いい加減にさ。
不動産ファンドのアセットマネージャーをやってます。
個人的には今からこの辺りは買えません。
うーん。たしかにNTTからビックデーターもらわんな。そんなんで投資判断できないよ。笑
マクロならCBRE、三幸エステート、不動産研究所
レジ系の個別データーならKEN、三井不動産、三菱などから入手するね。
不動産投資を本気でやりたいなら、アーガス（ARGUS)っていう
ソフトを勉強するのが一番だ。
4441
買わない理由が知りたい！
4444
スタイルアクト社のアトラクターズラボレポートは？
米系ブラックストー◯や、上場住宅リート、ラサールとかが採用してるよ。
ちなみにここが、住まいサーフィンの運営会社ね。
笑ってしまうぐらいの怒涛の連投。。
なになに？売れ行き鈍化したの？？
投資物件の色合いを付けるより、ふつうに実需向けに寄せた方が良さそうだけど。
MRの二次行ってきました！
階数や向き間取りによって違うと思いますが、人気のありそうな部屋は一次から2〜3パーセントくらい値上がりしてますね........
9末までに申し込みして抽選会が10／8だそうです。
一次と同様に手付け１割が申し込み時にマスト.......
（MR結構行ってるんですが、手付け1割マストはここ以外になかったです)
そもそもの販売戸数少ないからか、そこまで混んでなかったけど、販売部屋が少ない分、二次
も抽選は避けられなさそうです。
それと営業マンに聞きましたが、月島は賃貸マンションの賃貸が上がってるそうです。理由は法人契約や、東京駅付近に勤める夫婦共働きの人たちが。職場へのアクセス重視でファミリータイプの需要が高いとのこと。
お隣のCGPは低層中層買いでも、中古成約価格が450ー４７０万くらいまで上がっていて、MTGは高層階でもせいぜい415万なので、お買い得って勧められました。
手付け金、どうやって準備しようかな......
