なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。
＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ
[スレ作成日時]2010-01-15 19:58:21
三菱は三井みたいに露骨にランク分けはしてないよ。
どこもパークハウス。
パークハウスは、S>A>B>C・・・
というランク付があると、あるMRで伺いました。
一等地はSで、それ以外はその地域性に合わせているようです。
ちなみに、世田谷は一等地以外のところでも通常Aランクで供給しているらしいです。
城南であれば最低でもAで出てくるんじゃないですかね、
42
仕様をエリアによって変えるのは語る必要もないどこのデベでも当たり前の話で、物件名称についての話をしてるんじゃ？
43
そうですか？
40の質問内容(知識レベル)からして、期待している回答は41⇒42の流れで妥当、むしろ丁寧に見えますよ。
三井と三菱を比べるのは難しいですが、東京建物と三菱であれば比較は楽だと思います。
似たような地域で似たような物件を出したら、パークハウス＞ブリリアとなるでしょう。
まあ、時期が違いますが、戸数も少ないですし、立地もいいので、今回の方が高いと考えるのが自然でしょう。
土地も、民事再生前の現金がほしい時ならば激安で仕入れている可能性もありますが、民事再生後であれば、土地の仕入れは安くならないでしょう。管財人が、たたき売りすることを認めないはずです。
プロジェクト進行中で、プロジェクトごと買い取ったケースや、民事再生した会社がプロジェクトを継続したケースであれば、民事再生に伴う債権放棄が効いてきますので、割安で販売されることも考えられますが、この物件はそういうケースではなさそうです。
坪300万超えるような値段設定がされなければ個人的には検討対象にするつもりです。
条件の良い部屋で坪３００強位だと思う。
坪300はこの辺りの相場からありえない。
250～280が妥当でしょう。
まぁ、規模が小さいので投資向けではないですね。
我々は手を出しません。
地元の住民にこのマンションを買える人たちがどれくらいいますかね。。。
中原街道北側の旗の台6丁目や洗足エリアならまだしも。。。
少し前のルネも相当苦戦してたみたいですし。
旗の台6丁目築浅中古のパークハウスが坪250万位で出してたから、荏原町じゃそれ以下が妥当でしょ。
今日現地を見てきました！大きな機械が置いてあったし、もう工事始まってるみたいでした。
色んな駅や商店街に囲まれた便利そうな場所ですね！
立派なお寺や神社もすぐ側にあって、良い住環境だと思います。
皆さんが仰る坪いくらというのが分かりませんが、3LDKだと6000万円くらいでしょうか？
この辺の土地柄か、内装のセンスが悪そう。。
その辺りが売れ行きを左右するのではなかろうか・・
この辺りも10年～15年したら住民層も変わってくるだろうから、デベもその辺りを意識して若者向けのデザインにするか今の需要を見て子供が巣立った年配向けにするか。
どちらにせよ、坪200代後半と思われる。
坪いくらですかね？洗足池辺りだったら坪300〜の気がしますが。。。
250から？？三菱は、高いからなー（笑）でも住むには、便利だからな。。。
初歩的質問で申し訳ないんですが、
パークハウスのブランド力の根拠はやはり会社力ですか？
この辺りは居住者年齢がとてつもなく高い。
お金を溜め込んでいる高齢者の住み替えをターゲットにするなら坪270～280くらいだと思います。
品川区が推し進めている若返り政策にのるなら250～270でくるでしょう。
長期的な視点も考えて後者が妥当かと。
荏原あたりはあと10～20年したら高齢者がいなくなり、確実に空き地がポンポン出てきて地価はそんなに上がらない。買い控えが続くと思われるので、前者で売る可能性も大いにある。
その辺りの狙いは内装、特に風呂周りの作りでわかる。
空き地はボンボン出るだろうけど、一つひとつが狭いですよね。
だから駐輪場、駐車場だらけ。
おじいちゃん、おばあちゃんの街だけど、
駅近の戸建てからの買替需要はそんなにあるとは思えない。
ターゲットは近隣の賃貸子育て層かな。
仰る通り一つ一つが狭いですね。いわゆる街づくりがやりにくい地域です。
大崎や五反田のように再開発地区に指定して行政が土地を一旦プールしてあげないとなかなか街としてのマクロな生まれ変わりができない。
今のところ、行政として荏原地区を再開発する声明はでていないので荏原地区の将来性は未知数。
今は大崎、今後は北品川あたりが再開発地区。
ここがひと段落ついて次の再開発ターゲットに荏原が入ってくるかですね。
私が区長なら荏原地区を行政として再開発しますね、高齢者が多いのが幸いしてまとまった土地が手に入る見込みが高い。
まぁ、どのみち荏原地区が生まれ変わるのは20年～30年先ですね。当面この物件の価値はあまり上がったり下がったりせず安定しているでしょう。あまり投資向きではないです。
私が個人的に住むと想定するなら坪250～270が妥当でしょう。
この物件でご時勢で坪300超えたら誰も買いませんよ。。
総戸数50近くとの事ですが、このぐらいの数だと管理組合って機能するのでしょうか？
1LDKも多そうなんで、管理組合をやってくれる人は25戸ぐらい？？？
仮に25戸で管理組合の役員を回していくと、5年に1回はローテが周ってきそうで不安を覚えてます。
50戸前後のマンションって数多いと思うのですが、実際のところどんな感じなんでしょうか？
（当方は300戸近いマンションにいるので、管理組合やった事無いのです）
一般論ですが、入居者次第じゃないでしょうか。
ただ、管理組合の大切さは骨身にしみています。
（40戸ほどと400戸規模と、大小経験しました）
50戸となると、頻繁に役員をやりつつ、
一緒に守っていこうという意識と覚悟が必要でしょう。
大規模か、小規模かはまさに一長一短。
ちなみにうちのマンションは管理組合役員は2年やります。
1年では段取りをなぞるだけなので。
この辺りはガラが悪いですからね。。
組合は大変だと思いますよ。
あとご近所付き合いも。
頑固オヤジ、ヤンキー夫婦、人格障害チックな人とか・・
下町ですから。。
59番さん、60番さん、ご返信ありがとうございました。
ご進言踏まえ、検討したいと思います。。。
このあたりのお金持の方々が、孫のために子供に買い与える
需要が見込まれますので、戸数が少ないこともありサラリー
マンの感覚よりかなり高くても完売するでしょう。
入居者は良い方が多くなると思います。ガラが悪いと言うよりも
変に気取った人がいない所ですよ。
>>62
この辺りのお金を持った方々はマンションなんて買わないよ
普通に土地つきの戸建てを買います
つうか、そういう地区です
元々20坪程度の土地に建っている家が多い地区なので
6000万円もあれば十分土地付き戸建てが買えます
２０坪の土地に家建ててどーすんの？
ペンシルハウスですか？(笑)
以前のルネも高齢者仕様がところどころありましたね。
大井町線の世田谷方面で手が出ない人たちにはいいかもね。
住所が中延ってのはダサイけど。
確かに価格帯次第では戸建が買えるかも。
三井のファインコート（旗の台６丁目）の方がいいけど。。。もうちょっと高いかな。
いや、ありえますよ。
今の風潮として政府が住宅購入目的であれば贈与1500万まで非課税にする政策が本国会で通過しそうです。
そうなると、お年寄りが子供のために住宅を買うという動きがさかんになります。
どうせ死んだら相続税を30％～40％取られるなら生前に無税で住宅として贈与するのが当然の考えでしょう。
また、この物件は上記でもコメントしているように資産価値としては安定しています。
ライフスタイルや家族構成が変われば売ればよいのです。
三菱さんがどの価格帯で出すか予想は難しいですが、強気でくるかと思います。
売るなら今しかないですから・・
ここからは余談ですが・・
もう政府がこのような政策を施さないと住宅は売れないのです。未曾有の不動産不況、不動産業界の再編成が始まりますよ。
州道制、人口減少、少子高齢化、グローバル化、IT普及（企業が都心から離れる）、不況（職不足による都心の人口減少）
これからが不動産業界の悪夢の始まりです。
これからどんどんデベが減っていき、格安物件が出てきますよ。
買い控えもどんどん出てきて負のスパイラルが始まります。
この業界の参入障壁の低さ、都心の不動産バブルなどで日本には世界では考えられないほどの不動産デベがいます。
それらが5年以内に一斉に弾けます。
旗の台にファインコートできるの？
初耳だ。
物件周辺を見ましたが、閑静な住宅街でした。
昔からの住宅街のため道は細目で、古い家もありましたが、結構新しい家も多く感じはいいです。
スーパーも商店街もあるので住むにはよさそうです。
まあ、高級住宅街という感じではないです。マンションの角に残っている住宅はかなり立派な家でしたが。
お墓は近くにありましたが、きれいですし特に気にならないかと思います。
南隣がアパートですので、1，２階は少し気になるかもしれません。
南側の３階以上は、かなりよさそうです。日当たりを気にしない人であれば北側もいいかもしれません。
Urタイプがいくらくらいか気になります。あそこが一番高くて坪300万円で7000万円程度でしょうか。
3階南向きの平均で275万くらいですかね。
発表されていない間取りが気になります。
中原街道から少し洗足よりの日本たばこの社宅跡地にファインコートつくってます。
施工は三井ホームだったかな。。
もう造成も終わって基礎工事段階です。
ファインコートは竣工販売だから販売はもう少し先でしょうね。
ここら辺はマンションと戸建は競合するのでしょうか？
ライズのＭＲ行くと、品のよさそうな老夫婦が若手と孫を引き連れた
購入検討者が目につくよ。
あそこは坪３３０万位だから、土地柄考えると中延ならその１割
安で十分うれると思う。
新築時から老人ホーム化したマンションはいやです。
そういうあなたもいずれ老人
>>64
土地が20坪あれば十分マンションよりも広い住居空間の確保が可能なんですよ。
駐車場も作れるし。土地は資産なので。
あと前にも書いてるように、ここら辺は元々その程度の小さい家が多い地区です。
ですので、それを馬鹿にしたいような人はこの地区には住まない方が良いですよ。
大きな家が多い地区は、もっと旗の台・洗足の方面になりますね。その地区ですと、
今ある規模の家を買おうと思うと億を超えるものが多くなります。
ただ、それだと売れないので、それらの地区でも敷地が細かく分筆されて、
15坪程度で新築戸建てが売られるような状況です。
まあ、それでもマンションよりは人気があるんですけどね。
昔からの戸建て地区というのはそういうものです。
>>66
>そうなると、お年寄りが子供のために住宅を買うという動きがさかんになります。
子供のために住宅を買うというよりは、子供が住宅を買う時に援助するという形ですよね？
ただ、この地域の人ですと、割高なマンションを買うというのには賛同しかねる人が多いです。
上でも述べたように戸建ての方が安く買えてしまいます。土地が狭くて嫌だという人は、
大田区・川崎方面に戸建てを買ったりします。すなわち、地元の高齢者のお金がここに流れる
ということはそれほど多くは考えられません。
>また、この物件は上記でもコメントしているように資産価値としては安定しています。
>ライフスタイルや家族構成が変われば売ればよいのです。
これも現実は結構厳しいと思いますよ。まず、この地区は昔からの"住宅地"であって、
マンションとしては賃貸用が非常に多いです。そして、その相場は結構低めです。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=586/tk=3/bg=2/
すなわち、月15万円も出せば十分に良い物件が借りられたりします。私が前から坪200万後半
とか、300万とかに対して高すぎだと言っているのはそういうことです。ここが6000万円もす
る物件だったとすると、その元を撮るのに３０年以上（管理費・修繕積立抜きで）かかって
しまいます。
いろいろと書きましたが、マンションを完全に否定しているわけではないですよ。念のため。
ここにマンションが出来て人が増えることは、地元の人としては大歓迎です。
ただ、ここをいろいろと読んでると、どう考えても業者なんじゃないかしか思えないような、
実際の価値よりも価格のつり上げを狙っている投稿が多かったので、否定的な見解を述べて
みました。
地元の人の見解からすると、この地区は昔からの住宅地であって、商店街も活発で、教育の
レベルも低くなくて、非常に便利で住みやすくのですが、それでも都心へのアクセスもそれ
ほど良いわけではないし、ターミナル駅もいまいちなので、坪３００万とかはあり得ない
価格帯です。２５０万でも高いぐらいです。
業者の価格のつり上げには引っかからないように気をつけて下さい。
お、落ち着いてくださ～いw
連続投稿、
長文、、
鼻息が、、、、
それでも地所設計が設計・監理を担当であって、最上階角部屋なら坪３００万もありでは。
場所と間取りが気にいれば金額には鷹揚な人もいます。そして、この周辺には高度成長時代に
頑張って一定の資産がある方が少なからずいます。
よい建物なら、大井町でさえ坪３３０万円平均で昨年完売した物件がありましたよ。
300万だったら苦戦すると思う。
他にいいとこあるし、何もここでなくても、と思うでしょう。
ここで３００！！
これから価格が下がっていくという
このご時世に…
よくて２６０…
周辺環境をしっているだけに。。
大井町でさえ、って。
利便性や街の規模からして、あちらのほうがかなり高いのは一般的な不動産価格として当然では。
荏原町住人も大井町で買い物や乗り換えをする人が多いですよ。静かな住宅地を好む人には街の中よりこちらがいいでしょうけど。
いずれにせよ、近隣の築浅物件とは、販売時期がズレてるので単純な価格比較は難しいですね。
ところで資料請求したけど届きません。できたら送る、ということなのかな。
たしかに土地が安くなっているので、小さな家なら建てられるんですね。
戸建てかマンションかは、価格ではなくて趣味の問題になりそう。
ここは坪300超でもすぐ完売する物件でしょうね。
小規模だし場所がかなりいいと思います。将来は坪350ぐらいで転売も可能では。
えばらまち‥
二子玉川の物件にしても大井町の物件にしても
それぞれ再開発だったり、低層マンションだったり
それなりの売りがあるから坪単価もそれなりで販売している。
この物件で坪300で販売するとして、その売りって何ですか？
ここの土地柄が好きだって人は大勢いると思うけれど。
それと、３００万で売れるためには、それなりの建物であることが前提。
好きな人もいるけど、その数が増えることもあまりない。
いい町なんですが、なじみのある人がメインの客ではないかと。
二子のような派手さはないし、けっして雑誌で取り上げる町ではない。
ゆえに値上がりといったことは期待できないと思いますが。
そうですが、ここは小規模なので競合が出なければ売れちゃうように思います。
確かに数が少ない物件は売れだすと早いです。
だからぁー、ここは、えばらまちですって
資料届いたけどホームページと内容がほとんど一緒だった…
