パークホームズ本郷 ザ レジデンスについての情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1321/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：青木あすなろ建設、みらい建設工業特定建設工事共同企業体
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
所在地：東京都文京区本郷６丁目１１７番１外３筆（地番）
交通：都営地下鉄三田線 春日駅 徒歩5分
総戸数：30戸（販売総戸数26戸、非分譲住戸数4戸含む）
入居時期：平成30年11月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上7階
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-10-05 15:57:27
そりゃこの値段だとリセールや管理費と修繕積立金のこと考えたら頭痛くなりますからね、、、
それ、非常に気になります。いくら誠之小、誠之小と連呼をされても、誠之小に入れば将来が保証されるわけではなく、更に塾代やら何やら教育費がかかるわけですよ。
住居費以外にも出費はあるわけで、それを子育て世代の親（30～40代）で潤沢に資金のある人なんてそうそういるとは思えないんですけどね？まず東大の教授クラスでも無理ですから。
グーグルとか仮想通貨関連会社などに勤めている人たちなら別なのかも。ただ、逆に富裕層って文京区辺りに家を持ちたい、って思わない気がします。
なんで東大の教授が出てくるのでしょう。一般書がバカ売れとかテレビ出演でもしなければ普通の上場サラリーマンの収入と同じですよ？
誠之小で将来が保証されるわけではないですが、少なくともプラスには働くと思います。
今風ですと、誠之小卒業後は小石川中高、東大と進むのでしょうか。
今どきずっと公立で東大に入る人は少数派だろうから、むしろ塾に通いやすい立地とかのほうがよいかも。
あと、誠之小は西片の戸建てから通ってこそ意味があるような気もしますし…
このマンションに住むなら本郷小のほうが断然おすすめなんだけどな。
最近は公立もそこそこ盛り返していますよね。日比谷高校はかなりのもの。小石川高校も中高一貫となってから良くなってきているんじゃないでしょうか。
皆さんの話を集約すると、リセールに苦労しそうかなぁ。
でも周囲にライバルとなるマンションがないから、希少性でなんとかカバーできるかもしれないよ？
坂道も不便&危険かもしれないけど、意外に慣れればなんとかなると思うし。
確かにあの坂道はすごい急です。現地に行ってみて改めて
思いました。
特に雪が降ったら下まで転がり落ちそうで、危ないです。
この坂道をどう評価するかで、このマンションの価値が決まる
気がします。
不動産的な評価はどうでしょうか。
坂道以前にマンション単体でも平凡
囲まれ感、少ない戸数によるランニングコスト高、低い天井と下り天井、高い坪単価
ザ・パークハウス本郷の方が完全に上
だけど、弓町のほうはライバルマンションが多い。
この仕様だと弓町では売れない。
ここはライバルがいないから有利。
ここのライバル物件は、本郷よりもむしろザ・パークハウス文京白山ですよ。
あっちの方が誠之小には近いし、即完した実績あり。
グローリオは（ここと違って）近いから学区狙いというのもわかる
あとは「三井ブランド」にどれだけプレミアムを払えるかの勝負
でもグローリオはまだ売れ残っていますよ。
ここを待っていたという人は、白山のパークハウスが買えなかったから待っていたのではないでしょうか？
三井に対抗出来るのは三菱でしょう、やはり。
三菱の白山は崖下だし、小学校も違うから、比較にはならないかな。
あちらは結構販売に苦戦してましたよ。
グローリオは販売コストをかけないようにゆっくりと売っていたけど、
割高なわりには順調に少しずつ売れていて、あと数戸だと思います。
学区内での最近の物件をウォッチしてきましたけどライバルは無いですね。ちなみにモデルルームはほとんど参考にならなかったです。
でもやはり高い、としか言いようがない。
進学校に子供3人入れている人は教育費だけで年間450万円が消えていくそうです。買えないわけじゃないけど、誠之小学校に入ったとしてもそこからが出費の始まりですからね、住居だけにお金をかけても良いのか、という話になります。
ライバル不在(笑)だそうなので、サクッと即完ですよね！
いやいや、自分自身がライバルですよ！
つまり価格をどこまで上げられるか。
ライバルがいない分、仕様を抑えることができた。
小学校から遠くて不便そうだけど、まだまだ誠之小の信者は一定数いるから大丈夫。
あとは価格の面で、自分との勝負をするのみ。
☝︎まるでデベの代弁者ですな。
嬉しそうですね。三井の関係者さん？
天井たったの2.45メートルで天カセあると思う？
希望の部屋は抽選確実なので当たればラッキーくらいに考えています。
> 進学校に子供3人入れている人は教育費だけで年間450万円が消えていくそうです。
一人だったら、たったの150万円ですよね。
ホームページに「設備仕様」のページを作っていないのがミソです。
天カセ、ディスポーザ、廊下の仕様、気になるでしょ？
え、気にならない？それはありがたい。
たしかにモデルルームの人はコストカットして安くしてますみたいなこと言ってたけど、全然安くないし何か設備仕様の手抜きを隠してる気配しか感じなかったな
それ、学費だけでしょ。＋塾代を考えんと。
しかも慶応とか桜蔭とかは学費も高い。
天井低いところは2.15 m。三井が聴いて呆れる唖然。
こんな参考にもならないモデルルームは初めてです。
モデルルームを見てイメージしてください、と言われてもねえ、、
エアコンがビルトインかどうか聞き忘れました。ご存知の方、
教えてください。
所帯数が少ないからか、管理費が高いですね。
推定の年間固定資産税が
75平米程度で約40万と書いてありました
高いですね。敷地面積の割に総戸数が少ないからでしょうか？
同じ本郷6丁目のパークホームズ本郷東大前(築4年)の分譲時坪単価は312万円
ざっくり4割くらい上がった？
>>276 匿名さん
本郷東大前は、本郷通りに面して容積率でもここより随分恵まれているから効率も良いはずで、単純に比較はできないよね。値上りはしてるけど。
住宅街の中で、大通りからも入っており、落ち着いた住環境だとは思うんだけど、ちょっと割高かなぁ。敷地面積に対して効率が悪いかね。
このマンション、沖式坪単価だと379.5万だから、相場的には2割くらい上がっているように思います。
工事車両が春日側に降りて行く図。
エアコンはビルトインではなく、個々に後付けだそうです。
このレベルのマンなら壁掛けは当然でしょうね。
数字のトリックもありますね。
価格は安く見せかける部屋があっても、狭い、北西向きで坪単価は対して安くない、とか。
南向きは軒並み坪単価430万は超える。
最大倍率はどのくらいですか？
3倍以上にはなりそうだと、担当者。
どの部屋も2倍は確実です。やめて次の物件選びに行こうかな。
本当に欲しいのなら、抽選に参加すれば良い。でも全部の部屋に2倍以上なんてありえるのかな、担当の煽りだと思うけど
どうしても3S1Kには入れたいっていう人が多いんでしょ
エアコンがビルトインでないとしたら、グレード感が落ちますね。
3S1Kに入るために1億円払うよりも、SAPIXと家庭教師代を払った方が安くつくよ。
288は本質を全く理解出来ていない。
じゃあ、具体的にどういうところに利点があるのか根拠を述べてくれ。
3S1KとSAPIXを2者択一にしているところがセンスないってことなんじゃないかな。
どっちが安いとかいう問題でもないし。
3S1Kでも普通にSAPIX行くでしょ。
金銭感覚のない医者やヒステリック教育パパママが資産価値や設備仕様を気にしてマンション買うわけがない
来客ももちろん少ないから天井も低くて構わない
なんかパークハウス本郷の購入者に粘着されてるな。やたらマウンティングしてくるから怖いわ。
たしかに。
意外にこの界隈は、金があってもインテリアやファッションを気にしない人が好みそうですからね。
売れるのではないでしょうか。
駿河台と迷いますね。
どちらも買えるし完全に時期が被りましたし。
残念ながらまったく面白くない。
仕様はともかく、天井高は部屋の広さと同様に暮らしやすさに影響するのでは？
ですね。
求めすぎてはいけない。
仕様の高さではなく支払額の高さで勝負せよ。
天カセとかオプションで変更できますか？
お前らのコメント読んでると、カモネギが買って行くよ、的なニュアンスしか感じられんな。
買い手の気持ちは無視。
どちらにせよ、パークハウス本郷はスルーして正解でした(^ ^)
パークホームズね。
この時期だと、申込を決めた人は、倍率が上がらないように内緒にしているのでしょう。
あとは静かに待つのみですね。
各部屋の倍率を聞くと最後にどの部屋にするか悩みます。。
全戸即日完売かな。さすがの学区。
三井さんさすがですね。
最初は外廊下、低天井、天カセなし…と聞いてびっくりしたけれど、
三井の読みはさすがですね。
仕様にお金をかけなくても高く売れることをはじめから予想していたということですから。
やはりこの地域を求められる方々の嗜好は特殊だなあと改めて思いました。
大した広告もしていなくて、モデルルームすらない中で凄いなと改めて感心。
その「環境がいいから進学にいい」という言わば他力本願な方々が集まる公立小学校が、今後どうなるのかは興味あります。
何となく危機感感じて、結局サピとか行くからいいのかな？
サピサピ五月蝿いな。千葉か埼玉にでも住んでろよ。
倍率はどのくらいになりそうですか？
比較的値段が安い部屋は集中しそうですね。
ここは所詮そうだと思う。本当の金持ちが住みたい場所ではない。
仰る通り住宅への侵入窃盗は少ないのですが、
住宅以外の侵入窃盗や粗暴犯、非侵入窃盗は周辺地域よりも際立っています。
高いのは住宅以外の侵入犯と乗り物窃盗ですね。
住宅侵入犯はむしろ低めです。
本郷地区は、東大と東大病院があるため窃盗は多くなります。
大学・病院は、侵入しやすいので窃盗が多いのは
全国共通の問題です。
なるほど、大学や病院の周辺はどうしても治安が悪くなるということですね。
大学も病院もあるからダブルパンチですね。
でも、東洋大がある白山とか、慶応大がある三田とかは、それほど治安が悪くなさそうですよ。
あと数時間後には結果が出ますね。
犯罪が多いのは大学や病院じゃなくて、雑居ビルが多いからじゃないですか。
抽選はどうなったのでしょうか。検討できる部屋はまだ残っているのでしょうか。
>>327さん
販売戸数が26戸で
> 2月22日（木）・23日（金）第１期登録受付（26戸）
とあるので、すべての部屋に申し込みが入ったということでしょう。そのうち「即日完売」と出るんじゃないでしょうか。キャンセルは出るでしょうけど。
さすが三井×セイシ小
別の近くの物件買った人らの悔しそうな顔が眼に浮かぶよ
オレ、買ってないけど悔しくも何ともないよ。だって割高なんだもん。
>>330 匿名さん
じゃあ、相場感覚がズレてるんじゃ無いですか？
全戸要望入って一期で出したという事は、適正価格だったという事。
間違ってる自分をひけらかすのは寧ろ恥ずかしい気がします。
抽選になるくらいだから購入出来た方は良かったと思いますよ。
別に330の人の相場感覚がズレているとは思いません。
発想の転換で、相場感覚がズレている人たちが勝ったと思えばOKです。
たった26戸ですから。
むしろリセールのときが大変なんじゃないかな。
>>333 匿名さん
多分貴方や330は永遠に相場観がズレていて、ずっと買えないタイプですね(笑)
2012年位の買い場でも、
まだまだ下がる、今買うと割高！
とか言ってたでしょ⁈
333に一票。
別にここで無理して買う必要なし。どう考えても春日の再開発後の上昇分を織り込み済み。次に誰が買ってくれると思う？
ただ、買って良かったと言う人はそれはそれで良いんじゃない。骨董品と同じで自己満足していればいいわけだから。
上昇分織り込み済みって、豊洲なんかそうでしたけど価格への折り込みって意外に物が目で見えるようになるまで実現しないものですよ。今も品川なんて安いですよね。
2012年くらいにも人口減少やら資源価格の下落やら引き合いに出して買わないよう説いて回ってるお節介がいましたね。ああいう人は今も同じこと言ってるんでしょうかね。
ここらへんで探していた人には数年ぶりに出た希少物件だったと思う。きちんと手入れすれば、一点物の骨董品みたいに、売れ時さえ間違わなければ、それなりの値段でリセール出来るんじゃないかな。
>>334 匿名さん
私、333です。
予想が外れていますね。
一度自宅マンションで売却益を出しています。
今は賃貸住まいですが、次の物件は契約済み（竣工前）です。
予想を外しているところをみると、やはりズレているのかな。
ちなみに、今は割高ですが、だからといって買うべきではないとは思っていませんよ。物件次第です。
