プラウド夙川コートテラスってどうですか？

＞＞100
「売れない理由はない」と言いながら「定借でなければ」と理由を言ってるやん（笑）

>>101 匿名さん

売れるけど、個人的にはいらないということでしょうね。買えないあなたはどちらでも同じことでしょう。笑い

ここは坪あたりいくらになりました？
積水より少し落として265ぐらいかな？

いま半分の戸数だけ出ている予定価格の平均坪単価は

西側16戸 242万円
南側36戸 270万円
東側10戸 268万円

異常に高いね

５〜６年後には中古が200切って出てるよ

ここがツボ270万円なら
周辺の近い築年数の所有権が2割高の
ツボ337万円で売られる必要がある

築浅がないから言い切れないが
そんな価格で売れるとは考えない

夙川南で比較できるのは松園町だろう
野村の定期借地権が築5年でツボ200万円少々

70年を考慮してもツボ230万円までが
ここの５年後の未来だろうか さてさて

東京建物がステイツヒルズ夙川の隣に建てるやん。
駅南西の山手幹線沿い。
東京建物は西北で酷すぎる安物を作ってたからどうなるかな。
場所が駅数分やし、規模も25戸やから300前半は軽くいくやろね。
ここの定借資産価値に貢献してくれるやろ。

ちゃうわ、南西じゃなく南東やな。

南はお屋敷の林、西は私道で車通らないから、悪くないんちゃう。ジオグラに続くまともなマンションの二番手になるわな。お値段と中身次第。

西側の関電と積水はなんぼにするんやろね。

まあ、夙川南のマンションなんて、風格がある場所にもたたへんし、無茶苦茶便利わけでもないから、そんなに金を出してくれるもんとちゃうけどね。

そこが芦屋との違い。

ここって、プラウド苦楽園のスレッドにある、修繕積立金の一時徴収って説明ありました？
↓プラウド苦楽園の投稿より


プラウド苦楽園　修繕積立金　（段階増額型）I タイプ（105.96m2)の場合
1年〜10年　¥8,500〜¥12,800／月
11年〜55年 ¥17,000／月
56年〜65年 ¥14,900／月
66年〜70年 ¥4,300／月

更に、一時徴収があり、
＋　15年目　¥3,708,600
＋　30年目　¥3,708,600
＋　45年目　¥3,708,600
＋　60年目　¥1,907,300　

タイプ別負担額資産表ですが、中途半端じゃないね。
更に、管理費　¥19,700／月、地代　¥15,647／月、その他、駐車場代 ¥24,000、専用庭使用料、ネット利用料、、、



一時徴収の金額や何年目に徴収か決まっているんでしょうか？

上の一時金、年間24万、月2万になるやん。
月々の積立金より多いがな。
なんのために積み立てとるか訳わからんなあ。
おまけに最初に一時金も100万以上払うわけで。

この時点で説明ないのはまずくない？

　『撒き餌』
修繕積立金　¥9,800（月額）食べて。

新築時の一時金
15年目の一時金
毎月の一時金

全部合わせたら毎月4万円も修繕代を払うことになるんだね。

15年で700万以上の修繕って戸建てならありえないよな。

せいぜい壁と屋根をやりなおして150万円ぐらい。

他に土地の賃料や管理費や駐車場代もかかるんだよね。

集合分譲は高値で売却できない限り金銭的には贅沢品ということかな。

ここを買える方なら近くで戸建てを買った方が賢明なのかもね。

第1期の売り出しは70戸らしい

要望書出した人の数がそれくらいなんでしょうが、さすがに値段ボッタくり過ぎ

やめる人も多いのでは

修繕費用も後出しが酷過ぎる

>>113 マンション検討中さん

でも販売は順調ですね。

冷静になった後にここを見てキャンセルが出る流れでしょうか。

>>114 マンション検討中さん

野村不動産の人が思うほど、検討中の人は馬鹿ではないですよ。

少なくともここを見ている人は、定借＋相場＋説明されてない修繕費用（一時金）を知って、本当に買うかどうか迷うはずです。
定借＋修繕費用を鑑みれば、今の金額＋2000万円程が実際の金額と気付く人も多いのでは。
今の金額−2000万円が定価の物件です。
70戸も売れるはずはないですよ。
そんな馬鹿な人は多くないです。

本命はココだったから情報出るまで待ってたんだけど…なんかもう買う気失せてきた。
3沿線利用できて駅近なこの場所は最高なんだけど、コストパフォーマンスが崩壊し過ぎてる。

なので高いと思って保留にしてた西北のプレミスト見てきたけど、なかなか良かったよ。
駅まで9分は許容範囲かな。
まだ決めかねているけど、夙川も西北もマンション飽和状態だし、そろそろ決めないと場所もないし。
駅徒歩なら許容範囲もそれぞれだし、校区や利便性…それぞれ条件はあるだろうが、みなさんは比較はどこのマンションでされてますか？

>>コストパフォーマンスが崩壊し過ぎてる。

値段が高いですか？
3駅3路線使えるための値段なのかと思ったりしましたが・・・

前、夙川公園に桜を見に行ったことがあって、自然が多くていいところだと感じました。周辺施設、ラケットプラザとかあるみたいです。最初のうちはただ散歩するだけでも楽しいかな。

西北プレミストいいと116さんが言っているので、ホームページもチェックしてみたいと思います。子育て環境がいい環境がいいんですけど、地元の人の意見を聞いてみたいです。

夙川で探しているので、これからの
グランドメゾン
シエリア
ブリリア
は値段気になりますね

周りの誰に聞いても「定借は絶対にやめとけ」と言われるので、上の３つのマンションにシフトしようかな

>>118 マンション検討中さん

郊外新築は今はどれもカス

グラメなら松園のマークス中古
シエリアなら高塚のプラウド中古
ブリリアなら駅前のジオグラ中古
プレミストなら西北7分の全中古
定借ならあらゆる所有権

>107
>108
ブリリアは坪400万円程度です。

ここは今後を考えると借地がやはり気になりますね。
夙川という場所なのと、毎日3沿線使う訳では無いですが、それでも3沿線使えるのは便利。
北口駅近に出来るジオ2つに関しては、駅近くても住所がどうしても飲み込めない。

場所だけで言うとこんな条件いいマンション無いのに勿体無い。売れ行きはどうなんでしょうね？
借地を気にしながら生活したくないので他で検討します、、、
私も名前の出た4つのマンション調べてみます。

グランドメゾンとシエリアは駅からの遠さが無ければなぁ、という感じですね

ブリリアは高いけど、資産として考えれば、人気は出そうかな

ここは、５〜10年後に月々の修繕費の上昇と、総額1000万円近い修繕一時金を嫌って、中古の売り出しがそこそこ出て、値段の暴落見えてますもんね。。

プラウド苦楽園
定借、第４期販売、いかがですか。

驚きました。ブリリアさんが本当に坪400なら5年前のジオグランデの60%も高くなりますね。

建築費と資材費の高騰したとはいえ、東京都心ですらこの５年で20%値上がりなので、全く市場と連動していないようです。

築浅のマ中古を見ても坪200少々で売られているようで、10年前からさほど変わりませんね。

入札で土地を高値掴みしただけでそんな価格帯のニーズはないと思います。売れないでしょう。資産価値は数千万はすぐに減損するかと。

夙川は昔から人気地域ですし西宮人気もあがっているのは確かですが、再開発があったわけでもなく、この15年の変化は阪急に特急が止まるようになり、さくら夙川ができただけで、何も変わってませんよ。駅前の風景はずっと同じですので。

雲井にマンションができれば別でしょうが、山手幹線南は住み良さはあっても実需でお金に糸目をつけずに買われるような場所でもないと思います。近くの戸建てを見てください。堅実でしょう。

せいぜい相続対策で売れるぐらいじゃないですか。一億数千万も出すなら戸建てを買えばよいとおもいます。芦屋川のウエリスやパークハウスも動いていませんよ。

定借はもし後発の所有権がその値段で数多くでてくるなら、築浅のうちはお買い得になりますね。その後は、、

夙川も西北もなぜそんなに人気なのでしょう。
梅田と比べると、ガーデンズもしょぼいです。
人は少ないし活気に欠ける。

夙川も西北も駅も綺麗ではないし。
西北は、住みたい町ナンバーワンらしいですが、それ本当？
普通に寂れた町にしか見えません。

夙川は駅前だけみて判断する人が多いので過剰人気にならなくていい。高級住宅街には地元の車はまず通らないようになってる。

駅前にショッピングモールやファミリーレストランやユニクロが欲しい庶民はニュータウンや伊丹や阪神沿線に住む方がいいだろう。

夙川と西北と梅田を同じ枠で捉えるのがすでにお察しさんだが、西北が寂れてるように見えるのは目の病院にいかれた方がいいだろう。

梅田が駅も街も綺麗と見えるのは心の病院にいった方がいいだろう。

やまほどええまんしょんでてますやん
それもおもとめやすいねだんで

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>>127 マンション検討中さん

ほんとですね…
新築からの下落率、はんぱないんですね…

>>128 匿名さん

うん？上の物件は全然下落してないどころか新築時と同じかそれ以上が大半やん。適切な値段で買って立地もええから皆さんきちんとこうてくれるいうことやな。マークスの部屋買おう思うたら今なら新築一億こえるやろ。つうことは10年後に半額いうことやな。

>>129 匿名さん

事情があり、今新築マンション買った大場かものです…

売り出し価格と成約価格とは別と云う事は常識や。
仲介業者は売却依頼を受ける為に甘い査定をする事も多い。
馬鹿価格で売り出して、反応が全くない状態を見てから価格を下げさせる
のがよくあるケースやね。
高値取引は流布され、安値取引は水面下で処理される事が多い。
プロ向けだったレインズも、素人でも成約価格をネットで見れる様になってる、
ビックリする位の安値取引事例があるで。

ブリリアって定借ですか？

>>131 匿名さん

売り出し価格じゃなく成約価格見ていうとるねん。もうレインズいらんねんよ。中卒でもできる不動産屋仲介の価値の源が崩壊しとるんや。夙川でビックリするような安値取引なんかあるかいな。どこの事例やねん、言うてみんかいな。マークスがもっと安かったらなおさら新築は大暴落確定やん。これから定期借地権と新築は情弱の老人と旧資産家相手にはめ込むしかないんよ。特に定借は見た目だけ安いから見栄張り相手にはチャンスなんやで。建物派手にできるしな。

>>132 匿名さん

所有権ちゃう？坪400がほんまなら定借やとすると所有権で坪500やがな。バブル以降の関西過去最高価格や。坪400でも誰が買う言う話や。

＞＞133
出鱈目ぬかすな。ノムコムの１１月上旬更新の売り物件情報やないかい！
おのれは「やまほどええまんしょんでてますやん」と言ってるやんけ。
「出てますやん」は在庫が有る事を指し、成約済みなら「終わってますやん」
と言うのが常識なんや。素人が中途半端な知識を振り回すなよボケ。

>>135 転売仲介屋さん

127はワシとちゃうやろ。勘違いしてプロ様が中途半端にヒステリーおこすな仲介。上の物件で成約済みの部屋は全然下落してないどころか新築時と同じが多いとかいとるんやろFラン。

ほいで、夙川ビックリするような安値取引はどこなんや？お得意のレインズで教えてくれや？どの物件のどの部屋や？市場が歪みまくってるなら業者様は自己売買で儲け放題やな？脱手数料人生や。ほら、どこやねん？

なぜそんなに喧嘩腰…？？
素人にはわかりません。

>>137 匿名さん

不動産屋はアホしかいないよ

１３１などで日本語わからず

尋ねられてもいないことを

突っ込んでくるくだり最高さ

営業の口車で

定借や両手にのらないようにね

不動産屋なんてバカにされてることを分かっていないプロ。

ウエメセで主ぶってるけどガラ悪いのは
このスレの3.4個の書き込みだけやんね〜
可愛いものです

大阪市内のタワマンと
京都の投資マンションにいってごらん
デベ屋と仲介屋と転売屋と
ヤカラ住人とクズ投資家の＊＊よん

駅近で3沿線
しかし借地権

売るにも売れないだろうし、子供にマンション譲るにしてもずっと住み続けれる訳じゃないし。
住めば住むほど先に不安を感じないといけない我が家なんてw

18日〜26日が第1期の申込期間。
70戸売り出して、何戸売れるのか。
これだけ、定借やめとけ！値段高過ぎ！って言っても買う人間おるんやろなぁ。。。
要望書出したけど、買わへん人も結構いるんやろうけど。

場所がいいだけに悩みまくったけど、やっぱり借地権はみんなに反対されたわ。
そらそうやんな。
友達や親戚が借地権でマンション購入悩んでたら止めとけ言うしな。

忠告

マンションの定期借地権はあかんねん

価値のないものをやたら安く見せるたけ

浮いた金で見た目を派手にしてさらに惹きつける

実際は値下がりしなくてもランニングコストたすと土地もないのに総コストは所有権以上

むしろ土地の担保も実績もないので暴落し真っ赤っか

さらに派手な設備と外観と植栽での後先考えない莫大な修繕金

これを三代先の70年後、2089年まで続ける宿命

子孫にはただの負動産

せやろ

ほんと負動産。
賃貸みたいなもんですね。
賃貸より高いし。
どなたか言ってたように、3沿線使えても毎日3沿線使うわけじゃないし。考え直します。

ネガティヴな意見が多いですが、第1期どれくらい売れるんでしょうね

マンションの所有権ってそんなに大事ですか？
所有権のマンションが50年くらい経った後、建て替えとかになった場合、
解体費用とかその時の建築費用とかってどうなるんでしょうか？
そもそも実例ってあるんでしょうか？