リーフィアタワー海老名アクロスコート

投資家需要と「住みたいマンション」は異なるのは当然だと思うけどな。
何だか言ってリーフィアは「買いたい(投資したい)マンション」ナンバーワンだと思うけど。

>>9275 マンション検討中さん
同感。でも住みたいマンションとしては、人によってはグレーシアなり、セントドリームなりあるから、そういうところに対して、No.1No.1って連呼しても、そっちははなから住みたいマンションで語ってるだろうから、完全にすれ違いが起こる。
投資したいマンションでは、リーフィアは「海老名」No.1なのよ。
でも、「神奈川」や「首都圏」ならもっと良いところはある。
センドリやグレーシアからすれば住みたいで、選んでんのに、投資したいNo.1だと声高に叫ばれても所詮は海老名でだから、白い目にもなるもん。
三井健太さんとかのコメントもそういう要素が入ってると思う。

投資向けイコール必ずしも永住向けでは無い。
むしろ反する場合もある。
短期向けなら投資向けが最良は分かる。
でも永住なら人それぞれ。

リーフィアNo. 1すぎてすごいなぁ

>>9278 マンコミュファンさん
マンクラの中でも絶大の人気を誇るカリスママンション評論家のマンマニさんの貴重なコメントを再掲しますね。投資家も三井なにがしとかも含めて、これには誰も反論の余地はないんじゃない。

“その中でも一番人気は当然ながらリーフィアタワーです。駅前でも駅直結でもなく駅間という希少性のある立地条件で文句なしの海老名№1マンションですから売れ行きは絶好調です。“

https://www.sumu-log.com/archives/32432/

>>9279 匿名さん
大変だね、

>>9280 検討板ユーザーさん
ん？楽しいぞ笑笑。

>>駅前でも駅直結でもなく駅間という希少性のある立地条件
駅間というのは確かに珍しいが、だからといって駅直結や駅間に勝るものでは無いのは明白。

グレーシアもセンドリももう張り合うなよ？
どちらもそれなりにいいマンションなんだからさ

希少性と利便性は別の評価軸。

便利だから高いカネ出そうという人はいるけど、珍しいから高いカネ出そうという人は少ないんじゃないかな。
もちろん世の中には珍品マニアみたいな人もいるけど、住居についてはオーソドックスな判断をする人が多いと思う。

>>9284 名無しさん
納得。だからコスパや利便性云々は度外視で、坪単価・オプション持っても価値として価格が高ければ高いほど良いってなるのか。リーフィアは希少性として珍しいから高いカネを出そうとする選ばれた方々って事ですね。売主側の小田急からすれば、価格上げても売れるので、ホントに良い立地という感じ。但し、高い珍品を買う人ってそもそも少ないから、アクロスは完売したけどブリスと合わせてはまだ完売してない。

件のマンションマニアさんも三井健太さんも希少性は評価するが、高いカネ出す珍品マニアって訳では無いので、実際買うならば別の物件となる。それって利便性を求めているから。

そういう意味では3棟目はブリスより価値が高いマンションって事になるのか？

3棟目はサービス棟経由で駅直結にするんじゃない？
1棟目は駅近、2棟目は仕様とそれぞれ売りがあるから、3棟目にも何らかのセールスポイントが欲しいところ。
これだけバルコニーについて言われているから、デザイン改善というのもありそうだし、あるいは階数を減らして階高確保もいい考えかもね。

海老名初の内廊下、グレーシアを超える高階高、自走式駐車場と住居棟が屋根続きとなればアクロスを超える価値になるかも知れません。

少し古いレイアウト図ですが、3棟目はエントランスが道路から少し奥まったところにあり、周りの植栽も豊かで外観も期待できるかも。ビナガーデンズは2025年まで完成計画なので、来年には発表されるのでは？（ただしブリスが完売後）

夢が広がりますね。
内廊下にするなら、低層階はホテル、高層階は高級サービスアパートにするのもいいかも。
最上階には丹沢を望めるレストラン入れたりして。

3棟目が駅直結、階層高、仕様盛り盛りになったらブリスは全く報われなくなるね

>>9287 マンコミュファンさん
うーん。どうだろう。まだ3棟目なんて計画も無いだろうから、出来たとして、仕様や築浅度など含めても中古市場が判断する事になるんじゃ。でも、利便性って面ならアクロスと大差ないからアクロス一歩リードの予想。

話は変わるけど、コロナショックで、毎日通勤せずテレワーク主体が浸透すれば、首都圏よりも交通利便性ある少し郊外の海老名の価値が高まり、より投資性は上がる好材料もあると思う。企業とかもわざわざ高い首都圏に会社置く必要無い方向にもなっていくし、郊外移行とかも進むだろうし。

ただ、一方で毎日通勤しないので、10分内の駅近なら距離はそんなに変わらないとして、どちらかと言うと、人気商業施設の近い方が利便性以上に投資性としても、上がってく可能性もあるのかもしれないけど。

ただそこら辺含めても、実際先の事なので、中古市場がどうなったかしか判断難しい気はしてる。駅近だけで言うとビナマークスだけど、築浅や駅間希少性ならアクロス一択で、その希少性に惹かれて大金払うレアコレクターがいれば高く売れて投資性あるってなるだろうし。
ただ、自分はどう転ぶか分からない可能性あると思うので、今は自分が住みたいと選んだ選択が一番と思う。

3棟目を駅直結にするデッキを作ると、アクロスの裏を通り過ぎていくので、アクロス民と揉めそう。

>>9293 マンコミュファンさん
確かに駅近のメリットは少し減殺されるかもね。
人気商業施設近くが人気なのはセンドリの売れ行きを見ても納得できます。
この短期間にあれだけの戸数を売るんだから、やはりららぽーと至近の威力は凄いと思いました。

>>9295 検討板ユーザーさん
ららぽーと至近でもルートインの前は勘弁。ネオンが眩しすぎてモーテルみたい。

>>9275 マンション検討中さん
投資物件としてどうでしょうね？27階の73㎡が家賃20万で貸し出されているけど、表面利回りで4%、諸経費や管理費、修繕積立費、税金、ローン金利入れたら3%切るのでは？新築マジックは最初だけだし、どんどん管理費や修繕積立費は上がっていくわけで普通の投資家はこんな利回り物件買わないよ。

>>9296 匿名さん

スケスケ、ネオンを笑う

今日発売の週刊ダイヤモンドにタワマンの修繕積立金不足問題が取り上げられてるね。
販売時に甘めの数字で売っておいて足りなくなるケースは比較的新しい物件でも散見されているみたい。
2010年以降供給の物件でも3割、99年以前の物件に至っては半数が積立金不足。。。

こちらは修繕積立金の安さをセールスポイントにしていたので、心配になりました。

>>9299 マンション検討中さん
こちらが安さをアピールしているんじゃなくて、グレーシアが郊外のタワマンとしては異常に高いだけ。
75m2換算で修繕積立金38000円。
リーフィアより１万円高いのは機械式駐車場と駐車場代で説明がつくが、戸数が少ないことを考慮すると、グレーシアはこれだけでも足りないんじゃないか。

>>9297 買い替え検討中さん
ドヤってるけど、そもそもここは相続対策だろ。
利回りとか関係ないっしょ。

>>9300 マンション検討中さん
修繕費って都内と海老名で違うの？
人件費とか部材費とか都内の方が高いとか？
海老名と都内で金額差でるのって何？

>>9301 マンション検討中さん
ということは、ここはご高齢な方ばかりということ？
だからコンシェルジュ必須なのか！

もしくは親名義で買ってもらって住んでるボンボンが多いのか？

>>9302 通りがかりさん
都内か郊外かという場所でコストに差が出ることはないです。
ただ、当物件はコスト削減に定評のある三井住友建設施工ですので、その分、お安くなっているのではないでしょうか？

>>9304 マンション検討中さん
＞コスト削減に定評のある三井住友建設
ギャグにしてはホラーすぎないか

ギャグでもホラーでも何でもありませんよ。
高コストでも構わないなら、鹿島に発注してますから。

修繕積立費が安いのはグレーシアと比べて無いものが多いだけだろ。機械式立体駐車場、セントラル浄水システムなどの設備が無い分、修繕するものが少ないから、修繕積立費が安いだけ。
ただ、管理費は24時間有人管理のリーフィアの方が高い。

免震ゴムとかノーブランドのを使っているようだし、ローコストな部材を使ってうまく修繕費下げてるのだろうね。
ローコストでも品質で問題はないでしょ。
しっかり第三者機関評価してるし、そこ問題なら日本中のマンションやばいとこいっぱいになっちゃうから。
駐車場比較でいうと自走式の方が最初の購入費にのる額は圧倒的に多いから最初に払うか後で払うかの違いのようもんだね。
仮に25年後に1万高くても、その後10年で120万、30年で360万だからまぁーその辺が坪単価の違いかもね。
なので、月1,2万のこと議論するのはタマワン買う上では、あまり意味がないかもね。
将来の修繕費、管理費など買う前に500万くらい余裕資産持って買えばなんてことないので、そうしてない人いるのかな？

まぁ、グレーシアは完売しちゃったみたいだから、今更比べてもね。
それよりリーフィアの修繕積立金が本当に十分なのかは、きちんと検証した方が良さそう。コストカットの理由が合理的なのか説明を聞かないと素人にはわからないし。
最後は自分たちに降りかかる問題なんだから。

>>9309 検討板ユーザーさん
グレーシアの修繕積立金の38000円は、機械式駐車場の維持費+1万円を織り込んでいるとするとリーフィアとほぼ同じ金額になるが、240戸弱しかないのに建物の高さはリーフィアとあまり変わらない92m、おまけに仕様がいいとすると、こんな額では済まないのではと素朴な疑問。

>>9299 マンション検討中さん

ネット版
https://diamond.jp/articles/-/271680

「……このままいくと30年後の85歳のとき、修繕積立金で月12万円以上支払うことになるじゃないか」

将来いくらになろうが、当初の計画で収まるなら問題ないんだよ。
問題は、実際に修繕する時に「足りない」となるケース。
積立金が安いと思って購入した人が多い物件だとすると、値上げ協議をまとめるのは至難なように思う。

修繕積立金の安さをやたら強調する書き込みが多いので一層気になる。

>>9314 マンション検討中さん

https://sumamon.jp/social/the-end-of-tower-mansions/

「タワーマンションの購入者は、セカンドハウス利用の富裕層、無理して住宅ローンを組んで購入した庶民、投資目的の外国人、子育て世代から単身者までさまざまです。すべての入居者が管理組合に協力的とは限りません。

もし十分な修繕費が集まらない場合は、十分な修繕をおこなうことができません。するとどうなるか。管理が行き届いていない物件は敬遠され、資産価値が低下します。売却されたものの次の回手が付かず空室率が上がる、値下げによりさらに資産価値が下がり、最終的にはスラム化するという悪循環が発生しかねません。

特にタワーマンションは入居者が多いため合意形成が大変です。行き届いた設備やメンテナンスが売りのタワーマンションで十分な管理ができないというのは致命的と言えるでしょう。」

まさにそうなんだよ。
投資目的で修繕積立金の安さをこれだけ吹聴している人達が、積立不足に協力的だろうか、という疑問なんだよね。

修繕積立不足前提の様だけど、ここって修繕積立不足なの？

>>9299に書いたとおり、最近の物件でも3割が積立不足に陥っているんだよね。
安全サイドに高めに見積もっている感じでもないし、仮に積立不足となった場合の合意形成も難しいのでは、という話です。
さすがに竣工直後に積立計画に不備があったら、かなり問題だと思いますよ。

>>9317 検討板ユーザーさん
修繕費が足りないかどうかは誰にも分からないけど、もし不足になった時に賃貸とか相続しただけとか、外国人とか多いと揉めやすいので、その点留意して買おうねって話じゃない？
これはタマワンの属性上仕方ない話。
リセール目的で買うならその点の最悪ケース考えてその値下がり分のリスクがあっても問題ない資産形成できてる人が買うべきだし、
住み続けるならそのリスク分の余裕資産持って買うべきだよね。
少なくとも1000万くらいであれば減っても軽症ですむくらいでないと厳しいのでは？
修繕費1,2万で高い、安いとかの低次元なこと考えているようでは話にならないね。
その感覚であれば購入検討すらしない方が良い。

>>9317 検討板ユーザーさん
マンション住民じゃなきゃ修繕積立金の累積額分からないし、あくまで一般的論。ネガティブすぎる気もするけど、一生の中でも大きな買い物なんだから、慎重に越したことはない。

>>9307 マンション検討中さん

セントラル浄水ってなんだろう。
グレーシアも各戸の浄水だったはず。

リーフィアはサービスに対しての費用が多いよね。
24時間有人管理とコンシェルジュに費用が大きくかかっているはず。
それらに価値を感じない場合は結構無駄な出費になるね。

アクロスって完売したよね？
まだ若干残ってる？？