リーフィアタワー海老名アクロスコート

「三井健太の住みたいマンション」に、グレーシアタワーズが掲載されたので共有します
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html

文章をコピペして纏めると、こんな感じ

▼建物評価
・大型物件としても標準以上
・申し分ない建物
・建物の品質もこれだけ高ければ
・価格をできるだけ上げずに販売するという厳しい課題に取り組んだものと推察できます。この価格は限界値

▼立地評価
・本物件の弱点は「海老名」という街の魅力度
・ミクロ的には何も問題はありません
・東京都心（副都心・新宿）にも、横浜都心にも距離がかなりあるというポジションは、マクロに見ると資産価値としての高評価はつけにくい

▼リセールバリュー
・本物件の将来価格はあまり期待できません
・東京都心に集中する大企業の高給取りのサラリーマンを誘引することは難しく、高額マンションは売れるようにはなりません

>>551 マンション検討中さん

他の物件記事見れば分かるけど、この人なかなか建物レベルを高いとは評価しない人だから、グレーシアのグレードはかなり高いと思われ

やはり海老名では投資は無理か、リーフィアの投資部屋考えてたけど、さてどうするか

リーフィアがリセール価値なしとなると、良さがわからん

海老名市は都心からの距離を見ると、武蔵小杉のようには残念ながら価値は上がり続けないと思っています。都心からの距離があるからです。距離だけは、物件の位置もそうですがどうすることもできません。もちろん、県央地区のなかでは価値が上がっていくとは思いますが、、、

海老名で投資なんて考える人いるんですか。どう考えても無理でしょ。リーフィアは住むためのマンションですよ。

タワマンは修繕など未知の問題あるからね。
リセールは期待出来ないね。
特に2020年タワマン修繕問題が社会的に取り上げられると尚更かもしれません。

3000万位からの投資部屋が沢山ある件

60㎡位までの狭小は実需の可能性が低いから、幅広く賃貸に回されると思いますよ。
仕様が賃貸向きですし、小田急もそうゆう考えかなと。
実需の方もグレードアップすれば住めるから、一定数いるでしょう

リーフィアは出口戦略さえしっかりしとけば利ザヤは取るのは容易で、少なくとも損はないです。2棟目以降あるなら、その販売動向にもよりますが、10年程度で売りぬけばOK。ここなら中華も目を向けないから、物件の痛みも比較的少ないでしょうし、海老名駅周辺に限ればまだまだ人口増えますから

>>556 マンション検討中さん
それがタワマンのネックですよね。
いつか一挙にそれまでのイメージが反転する可能性をはらんでいそうに思えて仕方ない…
そもそも修繕費も高いので2棟目・3棟目のタワー見込み厳しいなら、非タワー作ってくれれば良いのに。駅近開発区立地の非タワーなら需要ありそうな気もするが。

修繕費用なんて気にする人は別のマンションに住んでほしい。

>>560 名無しさん

その言い方は止めてください。
ローン通るかヒヤヒヤしている人もいっぱいいるんですから。

資金に余裕がない層は、ここを検討から外すべき。グレードアップにある程度出せない層では、まともな暮らしは出来ないし、とてもじゃないが修繕計画の資金不安を持ってるような層が買える物件ではない。ペアローンでしか審査通らない層も沢山いると営業に聞いたが、論外。将来の破綻は目に見えてる、身の丈にあった良い選択をすべき

>>561 匿名さん

そういう方が無理して買うから後で問題になるんです。不動産は余裕をもって買った方がいいですよ。

俺はリーフィアなら投資いけると思うから、ガンガン回すよ。海老名は安いし、駅近最強

>>564 マンション検討中さん

単純比較では戦えないと悟ったのか、投資需要で差別化して客を集めようと必死すぎ

海老名で投資は無理ですよ、三井健太さんもリセールは期待出来ないと言ってます

>>565 マンション検討中さん
市役所側やビアメカ跡地など今後も発展、供給が続いて人気が維持した場合は投資もイケると思いますよ。
駅距離だけでなく、駅間という唯一無二の希少性は強いでしょ。

ここの掲示板って、やけに富裕層アピールする人が多いですね。
どのような物件をどうゆう風に買うなんて、正直個人の自由。制限すべきでない。

こういうやりとりを見ているとマンション内の格差やタワマンカーストが少し心配になる。終の住処にしたい人と投資目的の人は全然考えも違うだろうし。あまりにも経済的に余裕の無い人がローンギリギリや無理して買うべきでないのは同感ですが。何処かで見ましたが、最低でも単独年収1000万以上が目安なんですかね。デベ側は極端な話、売れれば良いので止められないでしょうが。

>>565 マンション検討中さん

ビナマークスで大分儲けました、ビナマークス程ではないですが、立地はそこそこです。
投資サイズの部屋があります、負ける気がしません

立地が良いと言ってもマンション高騰時に購入ってなんか損した気分になる。。
バブル弾けたし。お買い得感があれば良いんだけど。

>>570 マンション検討中さん

で？

リーフィアとグレーシアのMRを見ました。仕様の差はそれほど感じませんでした。
働いてる主婦にとっては、東口にはイオンやダイエー、丸井、ビナワンフーズがあり、西口にはロピアがあるので、リーフィアの位置は便利です。
東口は遅くまで開いているので助かります。

>>568 マンション検討中さん

その通りだと思います。課税所得で1000万以下ではなかなか維持が大変です。そのような方はあまり背伸びしないようにするべきです。

>>572 名無しさん
私は逆に仕様差が気になって仕方ないです、主婦には立地が便利だから悩んでしまいます。
リーフィアの前を、アジア系？の集団がよく歩いてると思うんですが、あの先に外人が集まる何かあるのでしょうか？図書館があるのは分かるんですけど

>>574 マンション検討中さん

インドやチャイナ系が、駅から図書館方向にリーフィアを通り越していきますよね、逆に戻ってくるのもある、あれ何なんだろう

>>575 マンション検討中さん
湾岸や都心じゃないので気にしてませんでしたが中国人の方も買われるのですかね

>>573 名無しさん

リーフィアは色々な部屋プランがあるので、年収だけで区切るのはどうかと。。
年齢や家族構成もあるでしょう。
同じ年収1000万でも子供なしか子供2人か、30歳か、40歳かでは大違いだと思います。

だいたいそんなので区切っていたら、購入検討していてもあなたのような方を恐れて買わなくなってしまうかもしれませんよ。部屋が売れなくて困るのはあなた自身だと思います。

そもそも「年収1000万以上じゃないと購入すべきでない」と言ってる人が、色々な層が集まりそうなリーフィアを選択すること自体がナンセンス。
そんなに層を揃えたいのなら、違うマンションを選ぶべき。

>>569 マンション検討中さん
売り抜けるなら大規模修繕前が鉄板ですかね。10〜15年立つと修繕費も当初予定よりも上がる物件もあるみたいなので、売りにくくなる予想で。ビナマークスは西口開発で高騰してるここ数年が1番の売り時ですね。
http://president.jp/articles/-/19100?page=4&display=b

>>569 マンション検討中さん
海老名って賃料安いと思うんですが、駅前のビナフロントが25平米9万で回ってますね。
リーフィアは立地は悪くなっちゃうので微妙かもしれませんが、45平米で15万で貸せますかね？

>>578 通りがかりさん

別に買うときにお金がなくても勝手ですが、買ってからは管理費や修繕費を払わなくてはなりません。管理費や修繕費は予定以上に上げなくてはならないこともしばしばあります。そのときにお金がないからといって管理費、修繕費を上げることに反対するような人がいると困るんです。マンション維持のために上げなくてはならないのに反対する。意味がわからない。そういうことにならないためには、金銭的に余裕のない人は他の安いマンションにすべきです。背伸びして買った物件も管理できなければ価値はがた落ちですから。

>>580 マンション検討中さん

貸すのは勝手ですが、借りる人はかなり少ないかと。

>>581 名無しさん
同じ住人としては、似た様な価値観とまで言わずとも、どちらかと言えば経済的に余裕ある人の方が良いのは分かります。現実は難しいと思いますが…
事故など起きると建物全体にレッテル貼られるとかもありますしね

やっぱり自走式駐車場は捨てがたいかな。
ロータリーに近いのも良いと思う。

。

>>581 名無しさん
あなたの言ってることは正しい。
よってマンション価値維持の為に修繕費増額に反対する住人が少なそうなマンションを選択すべきと言ってるだけです。
少なくとも賃貸用にまわす部屋があるリーフィアは、反対住人を抱える可能性がある。

>>584 マンション検討中さん
そうなんだよね、だからこそこのクソ仕様に腹立つ。小田急なにやってんだよと
これじゃ買えないだろ

>>580 マンション検討中さん
ビナフロントやビナマークスと比べると立地は落ちるけど、海老名にタワマンはリーフィアとグレーシアしかないわけ。
見栄っ張りの奴や、タワマン買う前に賃貸で試しにタワマンに住もうとする奴が多くいるから、部屋小さめで15万程度の低賃料に抑えられるなら余裕で埋まるよ。そのぐらい安く出せば、安い故に長期で賃貸し続けられる可能性もある。
俺は45㎡の部屋なら17位で回すかな

>>585 通りがかりさん

なるほど。賃貸に出す人が多いとそういう問題も生じるのですね。
このマンションは仕様を諦めて買ったとしても、その後の管理でさらに価値を落としてしまう可能性があるということですね。
なんだか前途多難な物件ですね。少し考え直します。

585です。
さらに言うならば、海老名周辺にタワマン数棟分埋まるほど富裕層がいるとは思えない。
だから小田急も仕様を下げて、コストを下げてるんでしょう。

>>587 マンション検討中さん

わたしは45を13.2で計画中

>>587 マンション検討中さん
賃貸は成る程と思いますが、
リセール的に大丈夫でしょうか。

管理がダメになるかもと話も出てるし、
只でさえ初期費用が高い気がするので、
リセール性見込めるものでしょうか。

それか狭めの部屋ならそんな事ないのでしょうか。

>>590 周辺住民さん

あほやろ、安すぎる

この感じだと2棟目の目処がつかなくなったってのは本当かもしれませんね。

一棟しか建たないなら尚更、坪30位あげてでもせめて並位までの仕様を上げて販売して欲しかった。
あと敷地限界まで使った駐車場も、他空き地ならもっと余裕をもって練り直して欲しい。
ベストなのはセキュリティ付き地下駐車場

>>579 マンコミュファンさん

ご心配ありがとうございます。
ビナマークスは既に売り抜けていますので大丈夫です。

大規模修繕前が売却目安と言うのもそうなんですが、私がそれより気にしていたのはリーフィア、グレーシアが建ってしまうことです。
いくら立地がno1と言えど、これらが建つともうビナマに住むことでドヤることは難しくなります。
一般の人にどれに住みたいか聞いたら、間違いなくこの2棟にシェアを奪わますので、早めに手を打った次第です

修繕費負担出来ないとかじゃないんだけど、
どうせ建てないなら色んな人が集まるタワマンよりは、駅間地域であえてタワーでは無い贅沢な敷地使った高級マンション出れば、それはそれで需要ありそうな気がするんだけどな
タワーは都心のならまだ分かるが、郊外だとなおさら

594です。続きです。

で、私が次に回そうとしてるのは、投資用の部屋が多く用意されているリーフィアです。

高さ99.7mと微妙に抜かれるリスクをもちつつも地域最高層は、確実にミーハーを引き寄せ、相場より高く貸せます。
仮に高さが抜かれることがあったとして数年は先ですし、その時はまた買い換えれば問題ないです。もちろん高さで負けても明らかに立地差がある場合は、保有を続け築10年程度を出口戦略とする予定です

>>>576
私もモデルルームや商談で行きましたが、2〜3組は中国系の人が商談やモデルルーム見学してました。中国系のお金持ちの人がかなり来ていると聞きました。

>>596 マンション検討中さん
そうですね、本当に本物件はミーハーが集まりそうな物件です。
確か以前も高さ1番にこだわる方がコメントされてましたし。世の中ミーハーが多いんですね。

>>597 マンション検討中さん
最初は海老名の郊外で無いと思いましたが、中国の方のタワマン爆買いが少ないでしょうが、多少はあるかもしれませんね
リーフィアの方が明らかに良い立地で、人種含め色々な方が集うかもしれませんね

>>597 マンション検討中さん
交通の要所なので、湘南・鎌倉方面や箱根・伊豆方面にも行きやすく、都心も高速すぐで行けなくは無いので、そういう目的もあるかも