アトラス品川中延ってどうですか

小学校が近くてよさそうですね。

間取りはまだみたいですね。
広さが気になります。

1R〜4LDK、33.45㎡〜87.05㎡と広さの差は相当あるようですね。
ここの立地だとどの辺りがターゲットになるんでしょうか。
学校に近いということならファミリー世帯にも人気が出そうです。

総戸数195戸で非分譲住戸72戸なのが気になるといえば気になるかなあ。
非分譲分はやっぱり地権者さんということになるのでしょうか？
その場合は小さい部屋がメインとなるのかどうか。ご存知の方がいたら教えてください。

旭化成のプレスリリース
http://www.asahi-kasei.co.jp/asahi/jp/news/2016/ho161212.html
「中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業」権利変換計画認可取得

抜粋

中でも本事業の特徴は、該当地区が容積率200％の第一種住居地域に位置し、駅前再開発などと比べて容積率・高さ規制などの制約が厳しいことに加え、関係権利者数140名に及ぶ規模であることです。一般的にこのようなケースでは合意形成に長い期間かかることが予想されますが、本事業では東京都の不燃化特区制度に基づいて品川区が積極的に推進したことや、防災街区整備事業として進められたことなどから、高いハードルの中でも都市計画決定から約1年半という短い期間で権利変換計画を受けることができた事例として今後の参考になると思われます。

同地区は、関東大震災後の復興のために設立された財団法人同潤会により建設され、空襲など戦災による難を逃れた木造低層住宅が数多く残された場所です。木造建築が94％、旧耐震構造が87％という状況から震災時の倒壊や延焼の危険性が懸念されながら、敷地の約半数が60m2未満で道幅も多くは2m未満であることや住民の高齢化などにより単独での建替えが困難な状況となっていました。

地味だけど良い立地だよね
この場所に迷わずに行けるの人はきっと地元民ｗ

・池上線、大井町線、浅草線の3線利用
・武蔵小山パルムや戸越銀座商店街、中延の商店街が近い
・目の前に図書館や温水プール

この辺り、大型スーパーがないのが不便なんだよねｗ

建物そのものも地味そうだし、大きな話題にならないまま気が付いたら販売終了って感じでしょうか

坪単価はどれぐらいになるんでしょうかね？

立地からしてかなり高いのでは？

少し歩けばオーケーやオオゼキ、武蔵小山商店街があるのでスーパーは困らないと思いますよ

文化堂最強。

大井町線・都営浅草線に乗るのもアーケードを通れば近く感じるね。

坪300は余裕で越えそうですかね？

大型スーパーなら、徒歩10分ぐらいのところに、サミットがあります。一番近いのは荏原中延駅の東急ストア(あまり安くない、小型)。あとは他の方もあげている、オーケー(激安)、文化堂あたりになります。商店街には八百屋もあり、安いです。

立地に関して言えば、商店街がある街って情緒があって良い印象

武蔵小山商店街は大きな商店街になってくるのかな。色々な店があって利用しやすそう
スーパーもいくつかありますから、買い物には不便無さそうなのは女性目線としては魅力的な部分です。

ただ、ネックなのは非分譲が半分あることでしょうか。マンションとしては非分譲がこれほど多いと住みにくくなってしまう可能性は出てきそうなのはデメリットでしょうね

早く値段が知りたいです。

初めて資料請求しました。ついでに武蔵小山のも。
300くらいであってほしいですね。最近の相場見る限り超えそうですけど、、、
旭化成ってことで良心的な事を期待します。

派手な感じではないので立地的には近隣または沿線に住んでる人が多くなりそうですね

私も資料請求しました。立派的にもかなり希少価値がありそうですね。

350近くはいくんですかね？

>>16 マンション検討中さん

同感です。350なら御の字ですね。

確かにそうですね。大井町のマンションの状況からみても400越えもありえそうですね。

380くらいでしょ350なら即完しちゃう

人気エリアである、大井町より好きなエリアです。

3駅と書いてあるけど、実質池上線物件に見えるからせいぜい350が限界と勝手に思ってます。
大井町と比較して「400超えもある」って、、この立地で80㎡で億はないと思いますが。
池上線沿線に住んでますが京浜東北＆大井町線のターミナルと
池上線じゃ勝負になりません。池上線上の物件と比較では？

築浅でここより駅近のレジデンシャル品川中延グランクラスが坪360程度だったから、その辺が上限じゃないでしょうか。

そのぐらいの値段なら嬉しいです。

1～2年前より更にマンション価格は上がってますからね～。

>>25 匿名さん

その分デベの土地の取得費用が乗っかりませんから考え方次第かと思います。もと住民さんは土地を提供してくれてのと同じです。
ただ何となく納得いかない気持ちも分からなくはありません。
維持費も新規住人負担なら考えものだと思います

>>26 匿名さん

>>25です。コメントありがとうございます。
あのボロい木造住宅が中庭付きキラッキラマンションに変身するのが、
地権者の強みですよね…もう、ただのひがみですw こんなに大規模で非分譲が半数って過去に例があるんでしょうかね？
(確か、ほぼないと見た記憶が…) あれば、その物件の管理や評判を調べて見ようと思います。
施工が長谷工なのが、もう一つの残念ポイント…。投資じゃなくて、居住用で子どもの教育も検討しての購入なので、
自分、必死すぎです。

施工が長谷工は確かに残念ポイントですね。確か武蔵小山のタワマンが三井でしたっけ‥。あそこは流石に手が出なそうなのでこちらを検討していますが、長谷工はあまりいい噂聞かないので悩みます。

施工が長谷工は確かに残念ポイントですね。確か武蔵小山のタワマンが三井でしたっけ‥。あそこは流石に手が出なそうなのでこちらを検討していますが、長谷工はあまりいい噂聞かないので悩みます。

武蔵小山のタワマン>鹿島でしたね失礼しました。

ここ最近のマンションの中でも、場所、マンション規模ともめったにないクオリティのマンションだと思います。ないとは思いますが、80平米が8000万いかなかったら、迷わず買います！

軽く8000万超えると予想します。

坪330って事ですよね。妥当と言いたいとこですが、最近の状況だと超えそうですよね。
目の前小学校なのが魅力だと思ったのですが、軽く調べたところ人気ない学校なのでしょうか？
地元でご存知の方いたら教えて欲しいです。

区のホームページを見るに、近年中延小学校の新入生は1クラスのようです。1クラスはちょっと寂しいですね‥

>>34 マンション検討中さん
33です。実は私も区のHPで人数見て投稿しました。学校選択制の絡みで近くの人気校か何かに流出してしまってるのかなと？
この制度の負の側面かもしれませんね。
どのみち、価格的に無理そうな予感がするので関係ないかも知れませんが。

学校選択制といっても、人気校は受入れ人数が決まっているので、
偏らないように応募が多い場合は抽選になります。
応募人数だけ受け入れてしまっては、かなり偏ってしまいますからね。

このあたりの子供の数自体が少ないんじゃないかと思いますよ。
１クラスというのはさびしいですが、親としては運動会や行事など、写真を撮れる機会がたくさんあるので多すぎるよりはいいかと思います。

28年度の品川区小学校募集要項のような冊子を図書館でみたら、
通学校区の対象児童数に対し、入学した人数はだいぶ乖離がありました。そもそも人数が少ないから1クラス、は、あるかもしれないですが、対象児童数の内、入学しなかった子たちは、中延小ではない同ブロック内の小学校に行ったのか、国立私立に軒並み行ったのか…

>>37 マンション検討中さん
ブロック内の他の小学校を選択したみたいですね。他学区からの流入が多い小山台とか京葉ってとこに行ってるんでしょうね。
小さな子供いるので小学校前って事が魅力でしたが、なんとなく不安ですね。少ないから悪いとは言いませんが、
48人中38人が流出するって一体何があるんでしょうね？

小学校の事情はやはり周辺住民からの口コミに頼らざるを得ないでしょうね…周辺は戸建多かったし、ここでは拾えそうもないかな…

長谷工の悪評が酷過ぎて、価格以前に検討から外そうかと悩み始めました。施工数が多い分の悪評ではなさそうですし。
昨今の価格上昇を考えると、買い時が難しいですね。

>>39 マンション検討中さん

悪評って何ですか？もともと長谷工はハイグレードマンションではでは使われないイメージですが。
買い時ではないのは確かではしょうけど、実需だとそうも言ってられないから難しいです。

この掲示板のデベ版の長谷工の箇所を読むと不安と憂鬱さしかありませんでした…管理会社が長谷工関連でないことを願ってやみません。長谷工関連会社の管理になったら、検討外しの決定打になりそうです。
高級路線じゃないから長谷工施工であり、我が家でも購入できる可能性を生んでるので本当に悩ましいです。
長谷工に対する不安を払拭するには、お金積んで財閥系にしたらいいだけ…は、無い袖は振れない悲しさ。

更に上がり続けるかもしれないしね。以前、2008年頃、大井町のアルーリュを仮契約して最終的に買うの止めましたが、今ではかなり後悔してます。あのときは高値と思いきや今まだ上がってます。

>>42 マンション掲示板さん

同感です。
下がる、暴落、バブル弾ける、と
言われてすでに3年以上経ちました。
そもそも、バブルではないですし。
都内に良い土地は残ってないし、
待ってる間に、人生終わっちゃいます。

>>39 マンション検討中さん
私は小学生の子供がいないので内情はわかりませんが、毎朝近所の大人（有志？）が通学中の児童を交代で見守るなど、地域全体で中延小に通う子を大事にしているなとは感じてます。

>>42さん
アリュール‼︎ 我が家は抽選に外れ、他の部屋は価格的に手が出ず、ご縁がありませんでしたが、あの時決断してれば、今頃は売却益が出てたかも…と。
アリュールやこちらの物件を検討されてるという親近感でレスしてしまいました、笑。

>>44さん
小学校の保護者だけではなく、地域の方々も支援してくださってるんですね。
図書館、児童館、保育園も近くにあるし、立地は魅力的…です

小山台、第二延山は中受予定の子供が多いと聞いたことがあります。元々子供が少ない&中受の子達がごっそり抜けた結果が中延小学校の毎年の生徒数なのかもしれませんね。
人数が少ないと万が一いじめにあった場合地獄の6年間になりそうで、親としては心配です。
公共施設だけでなく、少し歩けば浅草線や目黒線も使えるので確かに立地は魅力的なのですが。

>>46 マンション検討中さん

確かに少人数だといじめなど人間関係のトラブルは心配ですよね…
ただ中延小は教員一人当たりの生徒数が5.2人なので、生徒一人一人に目が届きやすいというメリットはありそうです。
http://www.gaccom.jp/smartphone/schools-5138/teachers.html

ちなみに近隣の他校ですと、延山小が19.3人、京陽少が18.1人でした。

ちなみに徒歩10分で浅草線、15分で目黒線の他、ちょっと遠いですが25分で横須賀線も利用することができます。まあほとんど使ったことないですけども ｰ ｰ;

>>44 周辺住民さん
ありがとうございます。地域で子供を大切にしてくれる環境は良いですね。
他の方が書いていた様に、中学受験に関連してるのかもしれないですね。

荏原中延以外だと中延が約10分、武蔵小山が約15分と少し距離あるけど、どっちも道のりの半分はアーケードというのは何気にポイント高いですね。あと浅草線は戸越の方が微妙に近そう。

立地は最高でしょ。またとない物件だと思います。

ローレルコート大井町と並行検討中。あちらは資料請求したものが昨日届き、徐々に事前案内会への動きが出てきましたね。さて、こちらの荏原中延は次はどうなるかな？全体デザインとかプライベートガーデンとか、そろそろもう少しアップデートがほしいところ。立地条件は文句なしだし、あとは正直価格だけ。市場と作り手の論理を優先して高く付けるか、、買い手の実態に合わせてくるか。

大井町の上空を航空機が低空飛行することになりますが、それでも良ければ是非大井町にどうぞ。

>>52 検討板ユーザーさん

まあ大井町と言っても下神明ですから1km位はルートから離れてますし、戸建ならともかく防音性能に優れたマンションならそこまで気にすることもないと思いますけどね。

落ち着いて生活したいならこっち、利便性重視ならあちら、って感じじゃないですか？
そもそも並べて比較するような物件同士じゃない気もしますけど…

やっぱり高いんですかね～。
高いようなら、長原、馬込辺りの物件も見る予定です。長原あたりも住みやすそうな気がしてます。

買い手の実態にあわせた場合だといくらぐらいだあと思いますか？

330〜350くらいじゃないですか？
ちなみに荏原中延徒歩2分のレジデンシャル品川中延グランクラスは発売当時335〜365くらい。
1/3が非分譲とはいえ、それでも100戸以上の大規模物件ですしそこまで高値にはならないのでは。
…と希望的観測を述べてみる(苦笑)

330-350なら、買いですね。
長原あたりのマンションは評判はどうなんですかね？

>>57 マンション掲示板さん

旗の台も徒歩圏内の物件は人気なんじゃないでしょうか。
条件に合うので今販売中なのはリストレジデンスくらいかな？
ただ、駅近だけど中原街道沿い（バルコニーは逆ですが）、サイズは大きくても61平米と、ターゲット層が狭いからか残り数戸の販売に苦戦してるみたいですけどね。かといって街道と反対方向に少し離れると今度は坂が多いんですよね、あの辺りは…

供給戸数そのものが少な目の様ですが、値段的には手を出しやすい物件の割合が多い印象なので、仕様が気に入ればなかなか狙い目なエリアな気がします。

確かに長原あたりは供給少なめですね。数年前に販売されたパークハウス品川中延は今思えば、いい物件でした。
今販売中のグローリオ長原夫婦坂はどう思われますか？少し駅から遠いですが、値段は安い気がします。

>>59 マンション掲示板さん

うーん、個人的にはマンションで最寄りから徒歩10分以上は検討対象外ですね…あとバルコニーが狭いのもちょっと気になります。これもマンションを選ぶなら広めが希望なので。
さすがセコムの物件だけあって、セキュリティや消火システム、耐震性能など間取以外の仕様は優れているので、駅からの距離が許容できる人にはなかなかお買い得な物件なのではないでしょうか。

しかし先ほどから色々書いてて思いましたが、やはりこの中延二丁目プロジェクトは希少性の高い物件ですね。

当初、ルーフバルコニー付の部屋が何個かあったみたいですが、早々に売れてしまったようですね。

確かに希少価値かなり高いと思います。

そうだったんですね、知りませんでした。
確かに別スレには占有面積80平米超の部屋があったとの記述がありますね。お幾らだったかはわかりませんが、もし7,000万台だったなら中々にお得感があります。

さて、こちらの物件はどのような値付できますでしょうか…
せっかく小学校が目の前なんだし、若いファミリーでも何とか手が出せる価格を期待したいものです。

本当ですね。大井町線や池上線等の物件を数年見てきましたが、かなりいい物件だと思います。将来的な価値も落ちにくいでしょうし。値段いくらなんでしょうね？80平米で7000万台なら即決なのですが・・

となると坪320万以下ですね。昨今の情勢を見てるとちょっと厳しい気がします…と言いつつ私も期待しちゃってますが 笑
つい5年位前までは「中延で坪単価が平均300万超えるなんてありえない！」って感じだったんですけどねえ (^^;

7999万なら、低層階で僅かながら可能性あり。

低層階でもokなのですが、7000万台ありますかね～。

この物件に関しては低層階の視覚的なデメリットってあんまりないですよね。むしろ窓から緑がよく見えて気持ち良さそう。

レジデンシャル品川中延グランクラスを引き合いに出してる方がいましたけど、アレは特殊例ではないですか？駅から100m内、内廊下設計、等々いいトコもイロイロあったけど、どう考えても相場感から+10%は上振れしてましたよ。

アトラスは高級ブランドとは言い難いし、旭化成の様な堅実な大手が変な値付けをするとも考えにくいので、この物件は坪単価300〜330万位が妥当でしょう（今の状況が続けば）。階層や向きなど条件によっては300を切る部屋も十分にあり得るはず。逆に好条件なら350くらいもあるとは思いますが。
いずれにしても195戸（分譲数123戸）、13階建て、32タイプもあれば色んな価格帯から選べるのでは。

>>68 通りがかりさん
なるほど、確かに駅前のは高級路線な雰囲気ですし、デベも中小ですからあんまり参考にならないかもしれませんね。
300切る部屋出たら人気でしょうね…少なくとも私はノータイムで申し込みます 笑

レジデンシャルグランより、アトラスの方が、
ブランド力ずっと上位ですよ。

>>70 マンコミュファンさん

68です。言葉足らずでしたね。

前半で言いたかったのは、単にあの物件は特殊（高値付けすぎ）でこの物件の価格を推測する際に参考にならないだろうというコトで、もちろんレジにブランド力があるとは考えてませんよ。
当時は「やっちゃったな…」とまで思ったぐらいです。実際完売まで結構苦戦してましたし。

で、後半の文章は、アトラスが他の大手のブランド（パークシリーズ、プラウドとかブリリア）と比べて高値にはなりにくいだろう、という意味です。

以上、長々と失礼しました。

350ぐらいが最近の相場な気がします。

調べてみたら、品川区全体のこの6年半の坪単価平均が337.2万みたいですね。ただ、2015年をピークに下がってきて今年前半は315万位？ですから、68さんの言うようにこの物件も300－330くらいで落ち着いてもおかしくはないかもしれません。中延って平均ど真ん中な気がしますし。。笑
私は感覚で330－350と推測しましたが、ぜひ予想を下回って欲しいところです (^^;

http://www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/

この6年半って、マンション価格が底だった
2012年を含めて、何の意味があるんだろう。

>>74 検討板ユーザーさん

移動平均って言葉ご存知ですか？逆にあなたの言う底値だった2012年のデータを無視する意味は？ついでに言うと、10年単位で見れば底値は2009年です。

安く予想する人は、共通して希望的観測が必ず入ってる。
安かったらいいなーって気持ちが、現実を素直に見る目を曇らしている。
そんな安いわけがない。

>>76 マンション比較中さん

根拠があれば安く予想しても良いのでは？ちなみにこれまで出た予想のどの値を「安い」とおっしゃられてますか？
私は坪300〜330万と予想します。日経平均見てても、国際情勢見ても、いつここ数年の反動が来てもおかしくないかと。そもそもマンションがここ10年で底値だった2009年の翌年の2010年とは言えパークハウスが坪平均275で売られた地域ですから。まあ、それでも高い高い言われてましたけど。
地元志向の強い土地なので多少高くても売れるとは思いますが、350超えたら80平米で当時より2,000万近く高くなる訳で、さすがにそれじゃあ苦戦すると思います。

言い争いはやめましょう。その値段でパークハウス買えた人がかなり羨ましい。

そうですね、失礼しました。
思えばパークハウスはお買い得物件が多かったですね、上鷺宮とか。

早く値段しりたいですね。ここ最近のマンション価格だと共働きかベンチャーの社長等とかじゃないと都内でマンション買うのはほぼ不可能に近いですね。昔は7000万台というと高い印象がありましたが、最近は麻痺してお買い得価格に感じている自分が怖いです。

>>80 マンション掲示板さん
同感です。安かったころ購入した事あるので今が異常なのは頭では分かってるはずなのに、
金利が低いのもあり7000万までならと思ってしまったりする。当時6000万円の買った友人には無茶するなと思った。
金利と市況のリスクはかなりあると思います。

76です。
ここより安かった馬込や久が原でも今7000万超えています。
それらと変わらない値段ってあり得ないと思っただけです。

なかなか盛り上がってますね (^^;
価格はあと3ヶ月もすればわかってくるでしょうから、今の内に色々と予想して楽しめばいいんじゃないですかね。今は建売なら品川区内でも80平米以上の3LDK駅近戸建が5000万前半から買えちゃう時代ですから、どうしてもマンションが割高に感じますが、リセールバリューを考えるとやはり立地の良いマンションは資産として魅力的です。また永住目的だとしてもここは住みやすさ的に間違いないですし、これからもっと注目度が高まりそうですね。

>>82 マンション比較中さん
それ、坪単価いくらの部屋ですか？また坪単価平均はどうなってますか？駅からの距離は？ちょっとデータが粗すぎて何とも判断がつきません。
例えば馬込から駅徒歩5分以内で高層階で70平米超の部屋が7000万を超えていてもなんら不思議ではないかと思いますが。
喧嘩腰の様に聞こえてしまってたら申し訳ありませんが、純粋に知りたいのでよろしければ物件名を教えてください。

なぜか名前が変わってしまいましたが、
84=77です。

馬込とここなら明らかに荏原中延の方がいいでしょ。馬込とここを比べたらいけません。馬込でもそんなに高いんですね・・。

ここには、お花畑が広がってますね。
現実は忘れて、たくさん夢を見ましょう。

仮に80平米で1億近くしたら、私のキャパごえなので、早々にこの掲示板から消えます。

>>88 マンション掲示板さん
お花畑とおっしゃる方的にはそれが現実の様ですね。残念な話です。まあ何れにせよ坪400超えるような部屋が出てくるなら投資価値はありませんので私も撤退するだけです。

>>86 マンション掲示板さん

確かに馬込は環七？のせいか商店街とかないからかあまりイメージ良くありません。
でも駅力だけで考えると同じくらいじゃないんですか？荏原中延ってかなりマイナーかと。
中延が最寄りだと全然違ったと思いますが。

周辺地域に住んでますが、駅力は荏原中延が上だと思います。

人の予想を批判するだけのおバカさんのおかげでスレがすっかり止まったね。せっかくの情報交換サイトなのに。

言われてみると駅力ってどうやって評価したらいいんでしょうね？
乗降者数は馬込の方が多いですが駅周辺の商業施設の利便性は荏原中延の上ですし、通勤重視なら都心に直通でアクセスできる浅草線の方が魅力的ですが普段の生活を考えれば東急沿線の荏原中延の方が素敵にも思えますし…
人それぞれと言えばそれまでですが、何か指標ってあったりするんでしょうか？

92さん

意見のぶつけあいはいいと思いますが、人の批判はやめましょう・・・。

駅力の評価基準は人それぞれだと思いますが、私にとっては周辺地域における商業施設や通勤の利便性だと思います。結局のところ、駅力は駅近マンションの価格にあらわれるのではないでしょうか。なお、東洋経済オンライン等で路線別マンションの1平方メートルあたり平均単価の動向が確認できます。

荏原中延と馬込の差って、一番大きいのは品川区と大田区の差じゃないかな。

確かに。

>>95 マンション掲示板さん

情報ありがとうございます。なるほど、確かにマンション価格が一番客観的な指標なのかもしれませんね。

坪単価ですが、こんなサイトも見つけましたのでご参考まで。

・池上線
https://s.sumai-surfin.com/market_price_railroad/st_list_69/東急池上線

・浅草線
https://s.sumai-surfin.com/market_price_railroad/st_list_34/浅草線

荏原中延が282万、馬込が254万でした。
あと、ほんの少しですが中延より荏原中延の方が高くてびっくりです。

ここは坪400はするでしょ？

http://toyokeizai.net/articles/-/164633

こっちの方が参考になるかと思います。