ドレッセ中央林間

>>2549 匿名さん
大和市にはいいイメージがないかなあ。

>>2551さん
大和という地名自体が紛らわしい。奈良県かと思うのが普通の人。
一層のこと市の名前を林間市に変えたらいかが？

田園都市‼︎

市の名前を変えるとは大胆な発想ですな。
大和という名前はそれなりに歴史あるようですよ。
なんでも東京都多摩地域にある東大和市の地名は、神奈川にすでに大和があったから東をつけたようですよ。

市名を変えるのは住民運動で10年スパンかかりそうですね。
住所変更など行政手続きが大変なデメリットもありますから。
現実的にはどうなんですかね。


ちなみにドレッセ中央林間の住所は、
今は下鶴間ですが、住民運動をきっかけに中央林間7丁目に変わるようですね。
今年の9月に施行されるそうです。（これから住む人は、既住民の運動に感謝ですかね）

>>
中古のセールスポイントは大規模故のスケールメリットからくる、エントランスの派手さじゃないですかね？

ま、ファミリー世代中心なら、安易な子供学区変更はためらうでしょうから、中古が出る確率は世間のそれと同じ比率なんでしょうかね。

大和市と検索するとあまりいいことが書いていません。神奈川県内のイメージは悪いのかと思っていました。

>>2554 匿名さん
下鶴間から中央林間に変わるといいことがあるのでしょうか。

>>2556さん
中央林間に住む人はそれで資産価値が上がったと思うので、良いのでしょう。

>>2556
既出ですがこちらです。
http://www.city.yamato.lg.jp/web/content/000127813.pdf

斜め読みすると、
・これまで下鶴間は住所が煩雑で不便だった
・中央林間に住所が変わる事で解消および資産価値維持に貢献

とあります

この際、鶴間という地名を無くした方が良いのかもしれません。
南町田でも鶴間から南町田に代わった場所があります。

訂正します。鶴間は鶴間駅周辺のみとする。
駅名の影響は大きいですね。駅名に地名を合わせたらいかがかと？

>>2555
大和市のイメージはネットの通りかと。
主として、ヤ◯ザや重大犯罪が神奈川県内屈指の黒歴史があったからかと。

ちなみに>>1746で、最新の情報が分析されています。
大和市の犯罪率は、過去の産物のようです。
大和市は南北に長い地形であり、

南部地域→犯罪率高い→過去の産物
北部地域→中央林間含みもともと治安は良い


暴排条例が強化された昨今、
ようやく世間全体に浸透。
暴排条項を契約書に盛り込んだり、マネーロンダリング防止を目的とした金融庁による企業への牽制、改善命令など、社会の仕組みの構築は完了してますし、
世の中はもっと平和に向かってるんじゃないでしょうかね？

大和市に悪いイメージ先行したとした場合、
逆に将来性のある穴場、とも評することができると思いますかね？

個人的に状況を分析してみただけの結果なので、
間に受けないで各自のご判断で。

>>
アドレスに拘りあるなら方ならここは選ばないんでしょうかね。
車のナンバーも相模ナンバーじゃないですかね？
すこしズレれば横浜や湘南ナンバーのブランドナンバーもありますよね？
逆に大和市なのに中央林間にドレッセを参入させた東急の思惑はいかに？

田園都市線の路線ブランド化が第一でしょうが、
東急お得意の、駅前リニューアルもセットで推し進めてるところがあるので、大和市の将来生含めの判断がポイントになってきそうな感じですかね？

>>2561
建物数分の大和高校は神奈川県内１０指に入る
横のつきみ野中もレベル高い。
中央林間小学校周辺は住まいサーフィンの最新情報で親世代世帯年収平均830万前後。学力および住民世帯年収は大和市北部偏重が顕著。
田園都市線が開通してからなのか因果関係はよくしりませんが。。
だからと言って都心通勤者にとって電車激混みのデメを許容出来るかじゃないですか。

>>2563さん
大和高校は神奈川県内で４１位です。

>>2564
不足してました。
公立高校に限定して10指です。

超最新版（2018年版）では20指ですよ。（県内公立で上から19番目）
http://高校偏差値.net/kanagawa.php?k_type=1

19って...足の指もか（笑）

神奈川県には高校が私立公立合わせて380校ありますから、40位でも上位1/9に入っています。
公立としては旧学区ではトップ（今は学区はない）、全体としてはトップに準じたところです。

>>2562 匿名さん
長谷工施工のみならず、管理まで長谷工にした思惑も気になります。

>>2569
まずは要注意状態ではない事を確認。
売主4社には長谷工の名前はない。
売主と施工会社って通常利害関係にあるから、売主・施工に同じ名前ある物件は要注意。
ここみたいに。あと海老名のマンションもかな？
http://www.meitetsufudosan.co.jp/sumai/mansion/syuto/sinki/cnt468/sp/?...

施工と管理が同じなのはコストダウン効果を狙ってるのかもしれない。
売主は普通アフターサービスも価格に載せるけど、
ここは売主系列の管理じゃなく、長谷工プレミアアフター。

施工と管理セットをトータルコストで受注する事で、売主による物件販売価格のコストダウンを実現してるのかもしれない。的外れな予想かもしれませんが。

そう考えると長津田のすみふマンションが、高いということに。施工は長谷工だが、管理もすみふ。
仕様は二重床とかでここより少し仕様高めなのもあるが5000万スタート。朝始発とぎりぎり横浜という売りだけしかないのに。アフターもすみふだから高いのではと。

>>2570
売主と管理が違う場合は、管理の品質やサービスに客観性を持たせることができ、競争の原理を導入することにより、コストダウンが図れるのでは。
売主と管理がイコールの場合はやはりイニシャルコストが高くつくはず。

>>2570さん
売主が東急１社だけではなく４社あるので、別の会社にしたのでは？

>>2569 匿名さん
近年の大手分譲を見渡すと、こんな感じでしょうか。

・お金持ちがターゲットの一等地は大手施工・大手管理
・二等地(本来は大手に施工させたいが、建設費高でコスト削減しなければならない)は
長谷工または自社施工・大手管理
・二等地以下が長谷工施工・長谷工管理

田園都市とはいえ、中央林間なのでドレッセ内の位置付けは低いのが実情でしょう。
横浜ブランドを求めない人が主要ターゲットのため、長谷工施工・管理でも支障がないと判断されたのではないでしょうか。

>>2574 匿名さん
確かに。たまプラのドレッセは東急施工、東急管理ですね。

>>2574
ありがとうございます。参考になります。
・物件地域がお金持ち向けでない
・建設費高でコスト削減は必須
したがって長谷工施工・管理になった、ということですね。
コストでの優劣という視点で、だいたい理解出来ました。

次の視点は、
施工と管理の優劣ですね。

まず管理の優劣ですが、
東急コミュニティと長谷工コミュニティでほぼ優劣は無いようですね。
>>2286の、管理会社格付けの通りです。


しかし、長谷工のほうは徹底的にコストダウンしてるのでしょうから微妙にコストが、低いのでしょう。

>>2574さん
間もなく販売予定の町田のスミフの物件などは、施工が多田建設ですが、
これはどんな部類に入るのでしょうか？

>>2577 匿名さん
1,5等地ではないでしょうか？
1等地でしたら、大成や清水を起用するでしょうが、町田の免震でスーパーゼネコンを起用すると、町田相場を越えすぎてしまうという算盤をはじいての結果だと思います。

長谷工管理ですが、野村だとプラウドではなくオハナ、その他大手でも大手管理物件よりも低価格物件に起用しているイメージです。
一等地ではなくともブランドエリアやタワーのような付加価値のある物件で何らかのブランドは演出したいけど、価格を抑える必要のある時は、自社、長谷工その他スーゼネ以外施工で大手自社管理。
そこまでブランドを演出する必要はないときは長谷工施工・管理となるのではないでしょうか。

>>2574 匿名さん
直床か二重床かでも位置付けは変わって来ますね。

>>2579さん
将来、20年後,30年後に配管（専有部と共有部それぞれ）の交換が
簡単に出来るように建てられているかという点も大きいですよね。

>>2574 匿名さん
ドレッセにしては二等地かつお手頃価格なので、簡単に買えちゃう人が結構といるのでしょうね。田園都市線や駅5分表記にしては価格がだいぶ安いのですね。

東急電鉄にとっては渋谷の発展が第一で、
中央林間ごとき辺境の地にはほとんど興味が無いのが本音でしょう。

辺境だから当然
急行や準急停車駅の中でも一番安い

>>2581 匿名さん
二等地以下かもしれません。

田園都市線って全国屈指の激混みらしいけど開発目処はまったく立ってないの？マンションをポンポン建てるだけ？
小田急線はしっかり利用者の事を考えて複々線化工事による混雑率緩和をしてるみたいだけど。

そろそろ２期販売ですね。今回は安い部屋もあり、販売戸数も30戸と少ないので、直ぐに完売と予想。

>>2585 マンション検討中さん
既出。議論し尽くしてるみたいです。
ちょっと数字からトレンドを整理してみましょう。

田都の激混みとマンションポンポンは事実なのか？
因果関係はいかに？が、誰もが知っておきたい本質ですかね。

マンション↑だから
激混み↑
というトレンドは成り立ちますが、
下記はどう考えますか？？？

◯ステップ1
2つ要素を追加しますと、
トレンドはこうなります。

人口減により
マンション↓
複々線化
激混み↓

◯ステップ2
田園都市は1つの要素のみですね。

人口減により
マンション↓
激混み↓


◯ステップ3
1と2を数字から証明します。


◾️戸建・マンション 建築着工床面積
https://archi-book.com/news/detail/90
1988年 283百万平米
↓
2007年 157百万平米
↓
2015年 130百万平米

◾️田園都市線 - 乗車率推移
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/東急田園都市線
1988年 232%
↓
2007年 196%
↓
2016年 184%

全然マンションポンポン建ってないじゃないじゃないかい！。まさにその通り。
これからは住み替え、建て替えの時代よ。
一部の高齢者が、利便性高い駅近にしわ寄せする程度。
少子高齢化の今、今の所は、人口減という本流を誰も止める術を確立できておらん。

>>2586 マンション比較中さん
それはないでしょう。販売戸数の表記は参考にならないですよ。

田園都市線の混雑率が下がったのは、朝ラッシュ時間帯の急行をなくしたり、ダイヤを目一杯過密にしてるのもありそう。その分、目的地まで所要時間がかかったり、遅れが頻発するようになったのならデメリットの付け替えでしかないと思うんだけど。

青葉台で降りないとえっとして
長津田で降りないとやっぱりねと
そして中央林間

田都はこういうヒエラルキーがありますね

>>2591さん
現在混雑時、急行に鷺沼で入れない人がいますが、
間もなくたまプラで入れない人が出て来るでしょう。
ざまあ見ろと逆ヒエラルキー

>>2592 匿名さん
必死ですね。

>>2587匿名さん
そんな1988年(およそ20年前)なんかと比較してどーするんですか？(こんなに乗車率が減って凄いアピール？)
現状は184%も混んでいるのでしょう？
私は田園都市線を利用して5年近く経ちますが、快適とは思いません。複々線化している、かつロマンスカーが存在する小田急線が正直羨ましいです。
東急電鉄も、収益だけではなくて、利用客の事を考えた鉄道開発に力を入れて頂きたいものです。

小田急、確かに良くなりました。けど230%から180%なら、東急も努力しているのでしょう。

小田急線は複々線化工事によって192%→150%見込みと記載がありました。
よってキツキツダイヤの184%の田園都市線の負けです。

心にグッサリンカーン

>>2592
ヒステリンカーン

>>2591
年収850万以上・・・8%
年収850万未満・・・92%
http://lite.blogos.com/article/275326/
そろそろ92%の話に戻して、自分の身の振り方のほうをもっと考えましょう。
口に出してヒエラルキーで劣等感感じるとか何とかめんどくさいので付き合いたくないやそんな人と。

92％が2人以上の世帯年収なら8%になれるし、92%でも子供作らず一等地に住む人もいるし、92%のファミリー世代は青葉台とかでも駅遠に住んだりするし。だから駅近でそこそこ便利な所は需要は絶えずある。
表面だけみて中身見ずにヒエラルキーとかよくわからない話を押し付けないでほしい。

そもそも、家をローン組んで買える人は、日本において、社会的にしっかりと社会貢献してきてるし今後もする人。
その社会貢献した対価で、好みに会う家をどこ買ったって、他人にとやかく言われる筋合いはほとんど無いと思いますけどね。

ヒエラルキー信者は、視野が狭そうですね。