プラウドタワー東池袋

天カセねぇ～
すっきりしてるけど、メンテ費用高いし、頑張っても自分でクリーニングできないし、やめればよかったかなぁとおもってますよ。

久しぶりにここの近くを通りましたが、若いお子さま連れのファミリーを多く見かけました。公園ができたら、活気溢れる住みごごちの良いエリアになりそうですね。

2206にリンク貼られてた地権者住戸で売りに出てた3LDKと1LDKの部屋、掲載終了してる。売れちゃったかな。早いっすねー。

>>2301 マンション検討中さん

人気だね。まあ、良い場所だよね、ここ。

売り抜け前提のマンマニさんが買ったのが事実だとすると、そこそこ割引とった可能性も？

>>2304 マンコミュファンさん
そんなことどうでもいい。買ったという事実が重要。

マンマニさんほどいくらで買ったかを重視する人も珍しいと思うけど。
一般的には資産価値がないと言われている郊外マンションを指値で買って成功してる人だし。
このマンションも永住向けって評価でしたよね。

ここあきらめて、近くの中古物件調べてるけど
東池袋駅直結中古タワーマンション、
めちゃくちゃ値上りしている
エアライズとアウルタワーはまだましなほう
ブリリアタワー池袋とか分譲価格の2倍近いだろ
隈研吾効果？
買えない買えない、また買えない??
安くなるのは、いつですか～

>ここあきらめて、近くの中古物件

であればターゲットはパークタワー池袋イーストプレイスとかだね。
ブリリアタワーやアウルはカテゴリーが違う。

>>2309 匿名さん
素人の格付けカテゴライズはご自身のツイッターでどうぞ。大きなお世話。

素人の格付けがお気に召さないのであれば、マンションマニアさんの評価はどうかな？

ブリリアタワー池袋　坪460万
アウルタワー　坪440万
パークタワー池袋イーストプレイス　坪335万

>上記相場からプラウドタワー東池袋の将来価値を予想すると
>Eタイプ　76.61㎡　7階　9299万円(新築時)　→　8100万円(築10年時)

つまりマンションマニアさんはここの10年後の坪単価を349万円程度と予想している。

それは築年数が10年経過した物件に対する計算であって、
ここの10年後の新築坪単価ではない

>>2312 匿名さん
自分に都合のいいところだけ抜き出して気持ちよくなって良かったね。それ以上の維持率もあり得るってすぐ近くに書いてんじゃん。ましてやそのマンマニさんが自ら買ってるんだけど。

もう恥の上塗りはいいから、無関係のど素人はすっこんでなさい。

>>2313 匿名さん
だから築10年ほどのイーストプレイスと同格っていってるんじゃないの？？

マンマニさんは、明らかにパークタワー池袋イーストプレイスの坪単価を「ここに最も近い条件の物件」として採用している、ということ。
ブリリアタワーやアウルタワーではなくね。素人でも池袋の相場がわかってる人間なら自明なこと。
ちなみに、私が以前住んでいた築20年の某タワーは現在坪390万近くで取引されているようだ。やはり立地は大事だね。

ああ、ただただうざい。ここを買った人は皆分かっている。ブリリアとかエアライズとここはそもそも趣旨が異なることを。度胸も余裕もなく買えもしなかった外野がワチャワチャ騒ぐでない。見苦しいぞ。そんな輩はよそに行って語るがいい。

自称玄人の自己紹介はブログでどうぞ。

>>2316 匿名さん
いるよね、こういう誰も聞いてないのに語り出す人。おまけにネットの情報しか見てないから単視眼的な思考で本質的な事が何もわかってない。

ただ、こういう人になってはいけませんねという反面教師的な点では非常に有意義だねぇ。
少なくとも購入者はこの人みたいな数字しか見ない貧相な思考はしてない。複数人で住むことを前提として、居住性と資産価値を総合的に判断してるから。

資産価値しか見なくていい身分って楽だね。
保育園とか小学校とか考えなくていいもんね。

81号線今のペースだと全然終わりそうにないですよねえ。
前もそろそろ工期の終わりが近いなあと思ってたらいきなり3年延長されてたから今回もどうなるやら。

はい。重々分かって買ってる人の一人です(^^)

ここが駅直結勢のタワーと異なることも、マンマニさんの将来価値予測で10年後に87%ということも。ここは駅直結勢とは違うコンセプトなので良かったし、10年で20%以上下落しなければまあいいかなと考えてるから、自分としてはむしろ優良。

駅からの徒歩分数、規模、建物階数などでみると、資産価値としては標準的な物件より20%くらい有利な条件だから、ここが13%マイナスだったら他はもっと下落してるはず。マイナスが許容できる範囲内とすれば、あとは周辺の再開発などプラスの楽しみしかない。

確かにブリリアタワーの方が資産価値は高いかもだけど、今ブリリアタワーが販売中だったら、文京小石川 ザ タワーと同じかそれ以上の値付けになる可能性もあるでしょ。

諸々考えて、ここがいいなと思ってます。

やれやれ。
もともとは　>>2307 に対するコメントだったのだが。
こことブリリアタワーやアウルを同列に考えているようだったので。
そうでなく、ちゃんとわかってる人にコメントしたつもりはないよ。

数字だけ？池袋には10年住んでたんでちゃんと実感があるのだがな（笑）
あと、買えないとか笑わせないでね。

はいはいよかったね。

ところで補助81号線の話が出てましたけど、工期の遅れはよくある話にせよ、歩道の開放だけは先とかになるといいんですけどね。

現状通り道にセブンがあるのでこれはこれでいいですけど、1分でも短縮されるのに早いに越したことはないですし。

補助81号線もですが、4番出口が閉鎖されていることも注意したほうが良いです。
閉鎖中は、信号渡った3, 5番出口を利用するか、エアライズの出口まで行く必要があるので、さらに時間がかかります。
ベビーカー、車椅子の方でエレベーターを利用する場合は、地上から改札階までがエアライズ出口、改札階からホーム階までは護国寺側の改札を利用することになるので、有楽町線のホームの端から端まで往復するような感じで移動距離が結構あります。
4番出口が早く整備されれば良いですね。

計画は遅れるでしょう。いろいろ反対もあるし。ここに来たばかりの人たちは、今ある計画がすべて順調にいくと思ってるかもしれないが、街づくりの組合みたいなのはどこも10年以上やってるよね。

>>2327 周辺住民さん

81号線は、理由は定かではないですが、開通まで5年以上かかると東京都の見解です…

五年、まじすか。
それ南池袋側も入ってないですかね。
東池袋四丁目以北は用地取得終わってるからもう少し早くできそうな気がするけど。。

工事の全体像がよく分かっていないですが、
都電の軌道移設も1/3しか終わっていないようだから、確かにまだまだ時間かかりそうですね。
http://higasiike81.starfree.jp/endou/pdf/toku_h30.pdf

再開発はなんだかんだで時間かかりますからね…でもまだ2019年度末までには1年あるので、何とかして欲しいです。希望的観測に過ぎませんが、何とかなる..！？

軌道移設1期の工事に1-2年かかっているので、今後2, 3期が控えていることを鑑みると軌道移設だけでもあと2-4年はかかるでしょう。
軌道移設が終わってから街路を本格的に整備すると、完成まで5年以上かかるかも。
おそらく防災公園のほうが早く完成するのでは。

81号線は小学校付近の踏み切り近辺から始まりましたが、確か2008年か9年ごろだったような記憶です。それから考えるとすでに10年が経過しております。
住民からしてみれば、相当進みましたが、いつまでも空き地と言うのは同かなぁとおもいます。
防災公園ができる頃には角から都電沿いに下りる道ができると思うので、その頃にはある程度整備が完了してそうですけど・・。
そこまで5年もかからないと思いますが。

連続ですみません。2336です。
2331さんのリンクを見たところ5年かかるかもです。
東池袋4丁目駅からマンション側の線路を敷きなおす工事があるんですね。

軌道の移設は第1期が2016-2017で完成してるから、第2期(この物件の前から日の出通りまでの区間)は、2019-2021くらいでしょうか。
B2街区(プラウドタワー次男)が2022/3に竣工予定だから、そこを目指して第2期完了のイメージなのかな。
2020春に防災公園が完成して、2021末頃に第2期軌道の移設が完了。81号線が整備されて176号線と接続されるのは、現実的には2022-2023くらい？
81号線沿道の植栽と軌道の緑化はいいですね。整備後が楽しみだ。

遅延は残念ですが、長い目で見守っていきたいと思います。

ここを見る限り、補助81号線はスケジュール通り2020年3月までのようにも見えますね…でも計画全体では遅延なのでしょうかね。

http://www.city.toshima.lg.jp/305/machizukuri/toshikekaku/jishin/03201...

http://www.city.toshima.lg.jp/305/machizukuri/toshikekaku/jishin/03201...

>>2340 匿名さん
たしかに、そう見えますね。

残念ながら過去に何度か事業認可期間を延伸しているので、現在の進捗状況からすると今回も延ばすのだと思います。
過去の資料見てみると、当初のスケジュールでは2005年開始から2011年完了だったようですね。。。
http://higasiike81.starfree.jp/endou/pdf/Tokyo_Toshima_news_H24_1.pdf

>>2342 周辺住民さん

確かに、「事業認可期間」としか書かれておらず、他のところと違って完了予定が書かれていませんね…これは気長に待つしかないですねぇ

5年ほど前から近所に住んでて、ここの工事は待ち望んでるんですがなかなか進まないですねぇ。
重機が動いてない期間のほうが長いんじゃないかな。

81号は案の定五年延期だそうです

http://www.city.toshima.lg.jp/295/machizukuri/toshikekaku/toshikekaku/...

このマンションは、キャピタルゲイン出ますか？

キャピタル出るよ！