三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>1000 匿名さん
そう？いろんな店があってめちゃめちゃ楽しいですよ。
都心にあっても気取ってなくて、とても住みやすい町です。
坂上の永坂町や元麻布、三田綱町よりもお手頃なので、アドレスにこだわりがなければ、麻布十番は東麻布、三田一丁目も含めておすすめだと思います。

大江戸線、南北線の取り合わせが悪いんだよ

>>1001 匿名さん
アドレス的にはそうなんでしょうけど、ここら辺のタワマンは手頃では無いぞ。

十番好きです
落ち着く

人歩いてないよね

>>1005 匿名さん
この区域の中は歩いてないでしょうけど、商店街の方はかなり歩いているイメージ。

>>1005 匿名さん
麻布十番にネガティブなイメージ持っている人って珍しいね。

>>1006 匿名さん
ツイン一の橋裏の小山橋からパークコート麻布十番ザ・タワーに抜ける路地には古い民家を改装したお店などがあって、そこそこ人通りがあるような。もう間も無くなくなりますけど。

ペットの病院が麻布十番駅前にあって行くけど、良いイメージはない
調べて評価が高かったから行ってるけど、他に行く用事ない

別に来なきゃ良いじゃん
誰も呼んでない

俺も用事があるから麻布十番よく行くけど、のんびりしたり、ご飯を食べに行く場所だから、遊びに行く場所って感じでもないかな。

お上りさんには勘違いさせやすいですが、
この場所は　麻布十番　ではないです。

首都高大高架と麻布通り、騒音、古川ハザードマップ低地によって、雰囲気もイメージも住環境も麻布とは完全に分断された、虚ろ暗い場所。

お上りさんでも、現地に行けばわかります。
東京DE◯P という有名サイトにも詳細が掲載されていますので、マンション検討中の方は一度検索して調べてみることを、強くお勧めいたします。

>>1012 麻布十番住民さん
いないでしょ。麻布十番に至近なだけです。

ここぐらい大規模な再開発する場所で、再開発前にDEEPじゃない場所なんかにゃあだろうけどな。

>>1012 麻布十番住民さん

間違いやすいですよね。
麻布十番だと思ってたら現地は… みたいな。笑
首都高大高架に挟まれてマイナスオーラに満ち溢れています。

>>1015 匿名さん

実祭に体験された方の話は参考になります。

小山町の履歴は大体皆わかってるでしょ
言及ありましたが、ロクなマンションない十番よりはよいと思います。

大規模再開発になるほどビフォー、アフターにみんな驚くんだよね。

平均坪単価いくらかな？＠７００は固い？

>>1019 匿名さん

棟によって全然違うんじゃないか

三田一丁目のパークコート麻布十番ザ・タワーやシティタワー麻布十番は中古であんな高額だし、さらに駅近でこれから新築で出るここだったらもっと高額なんじゃないの？

A棟で800
B棟で700
C棟で600
こんなもんか

坪700超えると、格上エリアとバッティングしますから厳しいでしょうね。
再開発があろうと、あくまでここは港区の底辺エリアとして考えるべきです。

ひいきめに見ても、平均坪620が関の山では。

>>1023 匿名さん
ネガさんが坪620万の値付けをするなら、さらに半値は上乗せ出来そうですね。羨ましい。

>>1023 匿名さん
売り出しが今ならそんな安い価格で出てくるわけないわな。下がって欲しいーって願望書いても無理だよ。

半値？
坪300はさすがに安すぎでは。。。
地権者さんは坪400で手に入れたとリーク記事に書いてましたよ。
利益出さないといけませんし、坪450くらいは売り値として必要でしょう。

2年後の相場次第だね。いまなら平均700だとしても売り出し時点ではその1割ぐらいは上下する可能性があると思う。

>>1026 匿名さん
半値になるとは書かれてないけど、願望で日本語読めてない？

比較するのも烏滸がましいですが、
半永久的に高台の簡保跡地大規模再開発マンションや、麻布台再開発マンションにマウントされ続けるのでしょうね、ここは。

港区育ちの私の感覚では、坪600も出してその人生は我慢できないかな。

>>1027 匿名さん
ここの完成は6、7年先ですよ。この辺もかなり変わってるかもしれませんね。

>>1026 匿名さん
それは夢のような話ですね。
５０部屋くらい全力買いさせていただきます。

移動に便利じゃないし、どういう人が住むのかな
戸数多いし、普通の仕様で価格抑えた方が売れるだろう

>>1032 匿名さん
移動に便利じゃないとはどういうこと？

いくら再開発で課金ブーストさせようとも、
ここは場所柄、富裕層にはまず響かない立地でしょうね。

>>1029 匿名さん

このタイミングでネガさんが坪６００万と予想するなら、分譲は坪９００万くらいの値付けになるかもですね。

そもそもまだ＊＊の解体も始まってないじゃん。
よくこんなんで盛り上がれるな。テンション続かないぞ。

権利変換はこれからだからね。

三井からニュースリリースが出たみたいですよ

麻布十番駅至近、約2.5haの大規模再開発。2027年竣工を目指す
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1278061.html

この棟の形は、勝どきと同じですね

７年も先か、、、まだローン組めるかな。

>>1040 匿名さん

夢があって良いな

この立地は非常に興味があるのですが、ここはいつぐらいから販売開始なんですかね？3-4年後？そうであれば頭金の用意も間に合うかな。。。

ここって、駅直結ですか？

駅直結ではないと思います。
来年権利変換、2023年着工なので販売開始は2023年ごろではないでしょうか。

>>1042 マンション検討中さん
現地を知らなさそうな発言ですね。
ここは現地調査が必須の物件ですよ。

お上りさんには勘違いさせやすいですが、
そもそもこの場所は　麻布十番　ではありません。

首都高大高架と麻布通り、騒音、古川ハザードマップ低地によって、雰囲気もイメージも住環境も麻布とは完全に分断された虚ろ暗い場所、という評判の意味がよくわかると思います。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/5652-2-5ha

所在は「麻布十番」ではないのと、高速道路が走っているのをどう評価するかだが、現時点で販売されれば坪単価800万円以下はあり得ない。あと7年、日本経済が活気を取り戻していたら坪1,000万円は超えるのではないか。

とのこと。

>>1044 通りがかりさん

もういいよ、あんたはさ。

>>1042 マンション検討中さん
駅と直結されれば徒歩2分だろうとありますね。
駅直結の可能性もありそうです。

いよいよ、麻布十番駅からシティタワー麻布十番まで連なる再開発地域となりますね！
2027年でしたら、一の橋公園も綺麗に整備されて再オープンしてるでしょうし。

古川がきれいに、せめて目黒川くらいになってくれれば…今はどぶ川と言われても仕方ないよね…

>>1047 匿名さん
古川の一の橋の地下にはシールド工法で掘られた地下調節池があるから麻布十番駅2番出口に地下で直結させるのは技術的に難しそうな気がします。

そんなにここばかり優遇するわけいかないですよ。また喚く人いるから。

確かに現地は、首都高が頭上から覆い被さるように集まる、実需として住むには疑問を感じる場所。

また、麻布十番とは４車線の大通りや首都高高架が心理的な障壁にもなっており、当然ながら同じエリアというイメージはない。
同様に三田の高台エリアとも、雰囲気は一線を画す。

これで坪600なら、首都高の大高架の影響が少ない格上のパークコートかシティタワーを選ぶ人が多いと思う。こちらの方が都心のオアシス・芝公園にも近い。

ここでケチつけてる人は、どうせパークコートタワーとシティタワーのときも、100%ケチつけてたんだろうな。
結局、現存する過去と今しか見えてない、未来への想像力がないということ。それでは、株にしろ不動産にしろ、いつまでも評論するだけで儲けることは無理！

パークコート麻布十番ザタワーは売れ行きが悪くて、販売に数年要したとのこと。麻布十番じゃないのに高いだ、立地があーだこーだ言ってる奴らばっかりだったんだろう。同じ奴がしたり顔で今はパークコートを評価してるとか滑稽だよな。
https://biz-journal.jp/2019/03/post_26945.html

>>1054 匿名さん

今でも楽しく住めるとは思わないよ
八百屋とコインランドリーが近くて良いね

今のところ一番の掌返は、千代田富士見で間違いない

まーパークコート麻布十番やシティタワー麻布十番が売り出していた当時は、リーマンショックやら何やらで、景況はすこぶる悪かったからね。
皆んな、「えっ、今マンション買うの？」って言う雰囲気だったと記憶してる笑

陸の孤島で大人の隠れ家だったんでしょ
上手い言い方だと思う
悪く言えば、取り残されてる

>>1058 匿名さん

フロンティアと言って欲しい。

>>1059 匿名さん
フロンティアの意味分かってる？

「ここは十番じゃない」って、住所を見ればその通りだけど、でも、その十番だって元々そんなに大したものでもないって思うのだけど。

十番だって古川沿いの低地で庶民的な町だった分、個人経営の色々なお店が出て来る余地があり、それを面白がる人が出てきて、それに便乗して通を気取る人が乗っかって来たところに、地下鉄だとか六本木の開発とかで人が集まるようになっただけで。

>>1061 マンション検討中さん

ほんとその通りだと思うけど、独特な街だし、他には似たような街はないんだから、そんなやっかむような言い方すんなよ。

地下鉄開通前の麻布十番にアーケードがあった頃は寂れ感が半端なかった。麻布十番温泉があったり、ゲームセンターがあったりして、歩いているのは外人と六本木から道に迷って流れてきたと思しき人ぐらいだった。いま六本木ヒルズがあるところも普通の住宅と金魚屋と公団住宅が建つ長閑な場所だった。

いよいよ、あと１年ちょっとで管理変換というとこまできましたね。

不動産は立地が全て
覆い被さる首都高大高架が存在する限り、
ここは、三下エリアであり続けるのです

白金ザスカイと虎麻プロジェクトも首都高速高架隣接ですけどね。

こちらはいつ頃から販売になるのでしょうか？ご存知の方がいればお教えください！

>>1067 マンション検討中さん
ギャグですか？まだ決まってるわけ無いですよ。

この街（十番）は癖＝個性があるので合う人合わない人が、はっきり別れると思う。何度も歩いてみることをお勧めします。

>>1065 匿名さん

不動産において首都高隣接はマイナスでしょうけど、立地とはまた違う話ですね。もう一度、勉強しなおした方が、恥かかなくて済みますよ。、

>>1070 匿名さん

ですね。

>>1065 匿名さん
「覆い被さる」というキーワード、何度も過去のコメントに出てきましたね。同じ人なんでしょうけど、ネガで張りつくのって、惨めになりません？　前向きに行きましょうよ。

だな

白金スカイの人もここを待てず購入、もしくは、こちらに買い替えを考える人もいるみたいですね。麻布十番エリアの元麻布ヒルズに次ぐ注目のタワマンになることは確実ですね。

>>1074 匿名さん
元麻布ヒルズとこちらとではかなり違うと思いますけどね。
元麻布ヒルズは駅から遠いけどそのかわり高台の高級住宅街エリアの立地。似たような立地で元麻布ヒルズと比べるなら三田小山町西地区ではなく綱町三井倶楽部向かいの三田一丁目計画の方ですね。
こちらは駅近ですけど低地。でも、再開発で街が一新されますし、虎麻プロジェクト方面へのアクセスなど、三田一丁目計画や元麻布ヒルズとは違ったよさがあると思います。

>>1075 匿名さん

エリアが近いのは三井倶楽部の向かいですが、あちらはタワマンではないですよね。高台、低地で分けることはできますが、エリアで分けるとなると、同じ麻布十番エリアと思います。

最新

>>1077 匿名さん
地権者棟、ダサい

右手前のが地権者棟なのですか？JKKの住宅のようですね。

>>1079 麻布通りさん
地権者棟と言われるやつです。

全部ださい
割とまじで団地みたい

都心のマンションというより湾岸のマンションの感じに見えます。デザインが悪いのでしょうか。湾岸の仕様で建てるわけないと思いますがどうでしょう。

こりゃ三田1狙いで確定したいと言いたいところだけど、どちらも駅遠物件に違いなく、赤羽小と三田中校区推し以外はそんなに魅力あります？

南麻布、元麻布、六本木、赤坂、虎ノ門などと比較してだけども。

>>1083 匿名さん
三田1って綱町三井倶楽部向かいのですか？価格次第では大街区の方が良いかもしれません。三田小山町はトライスターデザインが確かに湾岸的ですが、赤坂見附のニューオータニもトライスターなので、完成すれば馴染むような気もします。割安感があれば検討する価値あると思います。

別に地権者棟のある南側から見なきゃそれなりだと思いますけどね。

住戸です

>>1086 匿名さん

保留床はおいくらぐらいですか？

見た目は芝浦アイランドとそっくりですね

>>1088 匿名さん
ケープタワーとそっくりというのならば、ただのトライスター型なだけ。
それ以外は全然違うでしょ

４５階のタワーの７階部分の保留床価格（デベの買取価格）は坪単価　約４６２万円です。それに仮にデベの利益と経費　が20%として分譲価格は　坪単価　約５５４万円
３３階タワーの７階部分の保留床価格は、坪単価　約４２５万円です。
仮にデベの利益と経費が20%として分譲価格は、５１０万円です。
安いですか？高いですか？

>>1090 匿名さん
保留床価格はちょっとは参考になるけど、その550で出してくるわけないしね。
ちなみにその保留床価格ってもちスケルトンでしょ

>>1090 匿名さん
いまの相場からしてありえないほど安い。その単価なら瞬間蒸発だと思う。

芝浦はそんなもんだよ。
ここも似てるし。

>>1093 匿名さん
では、@550を信じて待ってればいいよ。
自分はこっから乗せてきて、現在相場なら@650～750着地だと思うけどね。
山手線外の芝浦は参考にならん

>>1090 匿名さん
地権者も多くの人が全力買いでしょうね。

港区でここより住環境悪い場所ないだろ

東京DE○Pいう有名サイトにちょうどここがピンポイントで紹介されてますね。
ここがどういう場所なのか、地歴含めて知りたい賢明な検討者さんは、一度検索してみてください。

再開発されたら全く変わりますよ

>>1077 匿名さん

右手前はビジネス棟ですよね。でも，全体的にガラリと変わってません？

>>1094 匿名さん
今の相場で坪800割ることはないよ

>>1099 匿名さん
右にパークコート麻布十番ザ・タワーが見切れているので東南からのパースだと思います。だとすると右手前の棟は旧さぬき会館の敷地に面した住宅棟(地権者住宅？)になります。オフィス棟はトライスターのタワマンの向こう側の一の橋通りに面した側になるのでこのパースでは描かれていないかと思われます。

しかしここ、格好の悪いタワマンですねえ。
コストカットの一環でしょうけれど。
ちなみにここは、スーゼネ施工でしたっけ。

>>1102 匿名さん
気になるみたいですね。

今回は白金ザスカイを購入しましたが次はここを購入したいと思っています。

赤坂ー白金高輪ー麻布十番の順に購入したいと思っています。

三井の赤坂7丁目2番地区再開発は多分めちゃめちゃ高い。

7階の推定の分譲価格　坪単価　５１０万とか５５４万は、１つの目安です。内装等の仕上げ込でスケルトンでは、ありません。
権利床は、内装等格安の質素な仕上がりですので、デベが坪単価0円から３０万程度で内装、設備面でグレードアップする可能性があります。
ですので価格は上昇します。

また７階の目安の価格ですが上階にいけば○万円キザミで上昇します。
真中の部屋より角部屋が床価格高くなります。
現状では各階の保留床価格は公開されていません。
わかりましたら公開させて頂きます

>>1107 匿名さん
その単価なら低層階でいいから買いたい。

>>1107 匿名さん
この市況で、麻布十番でその単価なら、殺到するだろうね。あり得んわ。
北参道とか虎ノ門の価格見た方が良いよ。

>>1107 匿名さん
もしかして地権者棟の価格？仕様とか共用部の扱いとかも違うだろうから、それなら分からん。

>>1107 匿名さん
保留床単価（デベの仕入れ値）が坪545万円で追加で坪30万円のグレードアップをして、オール天カセ、床暖房対応、タイル貼り浴室、食洗機コンベック付き高級キッチン、突板フローリングにした分譲用の部屋として一般販売する場合、坪800万円くらいの値付けになるんじゃない

芝浦アイランドと似たようなマンションだし、芝浦アイランドより住環境悪いし、芝浦アイランドより築年数くらいしか勝てそうにない物件だから、せいぜい坪500くらいじゃないか

>>1112 匿名さん
ネガしてるつもりだろうけど、そんな誰にも刺さらん投稿して楽しい？

芝浦アイランドと似たようなマンションだし、芝浦アイランドより住環境悪いし、芝浦アイランドより築年数くらいしか勝てそうにない物件だから、せいぜい坪500くらいじゃないか

坪　６００万弱で売っても、デベは通常の利益が出る物件ですが、価格相場が上昇してますので、さらに儲けをいくら加算して売却するかは不明です。

もし坪８００万での売却は、デベの利益ばかり載せられた内容の伴わない物件？にならないでしょうか？

始めから坪６００万で売却する仕様だったが１０年前の計画と周辺の事情により坪800万円でも売却が可能になりました。

エンドは２５坪を坪６００万で買って通常の買い物ですが、坪８００万なら約５０００万もデベの利益に寄与する不○物件のような気がしますが、いかがでしょうか？

>>1115 匿名さん
5年前は今より3割安く、仕様も良かった。そういう傾向は今後もすすむでしょう。嫌なら築浅中古を今から買えばいいだけの話

>>1115 匿名さん
それで売れるなら、市場が受け入れてるんだから良いのでは？
安値期待してるなら、まず無理だよ。

今なら坪８００でも売れちゃうだろうけど、５年後に今の相場を保っているかどうか、だれにも分からないけどな。

お金は唸るほどあるのですが、
芝浦アイランドとここで迷っています。
環境は芝浦、飲食は三田小山西。
考え中です。

>>1112 匿名さん
何を必死に。芝浦？いらん。

>>1119 匿名さん
生き物でない金の唸る声が聞こえるのは、多分若葉さんの幻聴だと思いますが、あり余ってるなら両方買え

>>1121 匿名さん
確かに。芝浦なんか安いんだから迷う必要ないね。

タワー２棟が免震になったのはポイント高いね。地盤もイマイチだろうし良かった。

結局、芝浦とここはどっちがマシなんだ？

>>1124 匿名さん
芝浦で迷うくらいなら、どちらも辞めたら？

>>1125 匿名さん
スカイとかこの近隣のスレ荒らしてる人でしょ。
しょうもない

スカイとプレミストで完売争いをしています。

完成は令和１０年ですよね。何でそんなにかかるんだろう。

どのくらいの価格で売り出すのか気になります。あまり高いと資金調達が大変です。

>>1129 匿名さん
売出時の市況が読めないので、今売り出すならという前提であれば、スカイより低いことはあり得ず、北参道よりも高いだろうから、坪800台以上は固い。
かんぽ跡地が更にもう一段上だね。

>>1127 匿名さん
それ、君のマッチポンプでしょ。バレてんだよ

写真にあります通り
専有面積は75557m2（２２８９６坪）で
参加組合員（三井等）負担金は、９４３億８９００万　です。

三井等は、内装込の仕上げ状態で平均坪単価　４１２万円の仕入価格です。

もちろん低層坪単価　３００万の部屋もありますが、高層階坪単価６００万以上の部屋の仕入れもあります。

全戸数の仕上込の平均坪単価が　４１２万円です。


分譲は数年後に、仮に坪単価　８００万で分譲できれば、半分が儲けになります。

多少人件費　広告宣伝費は必要ですが、なんと儲かる仕組みでしょう。

分譲価格が１億円の部屋なら　約　５０００万の儲け、２億円の部屋なら約　　１億円の儲けです。ほぼ純利益です。

>>1132 匿名さん
大成や戸田は、どんだけ利益あったんだろうか。

>>1132 匿名さん

こういうことして、いいと思ってるの？あなたのモラルは？

>>1134
残念ながらモラルとかを持ち合わせておりません。

１億の仕入物件を倍の2億で売る事は、モラルがあると言えるのでしょうかね。

>>1135 匿名さん
いかにもコスト前提の日本人的考えですね。
別に不当に利益を出すとかの話ではなく、市場原理に合わせての価格設定ですよね。資本主義なら当たり前です。
仮にマーケットが大きく落ち込んで、コスト割れしても利益を乗せて売り出すべきと？
じぎょ事業者はリスクとってるんですよ？

現地みましたが、住環境、エグいですね
首都高の大高架が、マンションをぐるりと取り巻く、薄暗い、騒音の耐えない、古川沿い低地

>>1132 匿名さん
すげー利益率だね
こんだけ利益取れるならやらない手はないすね
てかこの条件で権利者はみなOKしてるんですか

>>1135 匿名さん
別に慈善事業でもなんでもないんだから、いいんじゃね。利益追及して。
それが嫌なら買わなければいいわけだし、そういう人が多ければ必然的に安くせざるを得ないでしょ

東京DEEプ で有名な場所ですね、ここ

>>1135 匿名さん

他の人が指摘してるように、言ってることが的外れ。さすがモラルがないと胸張る奴は違うな。

>>1135 匿名さん
正直、モラルとかここで気にしませんが、どんな立場の人がこんなこと言ってるのか気になりますね。そもそもまだ、デベが取得する床面積や単価の平均は決まってないでしょ。

>>1142 匿名さん
デマ情報でしたね。

>>1143 匿名さん
おそらく正式な文書ではないね。かなり前に反対派か何かが反対材料に作った資料でしょう。前に地権者の方の言ってた坪単価よりもかなり安過ぎですから。

今のマンション事業なんてこんなもんだろ低金利だの今後も下がる見込み無いだのあの手この手で煽ってガッツリフルローン組ませて市場価格だーと言いながら暴利で販売。デベは笑いが止まらない市況だろうね。

まぁ俺も買うんだけどね。

>>1145 匿名さん

こんなもんかは別として、デマ情報は良くないね。

ここより環境の悪い場所はないでしょうね。

どんなに環境が悪い場所でも再開発で一気に環境が変わり価値が高くなりますので、ここは人気ナンバー1の麻布十番エリア買う価値は大いにありですね。

再開発をしても、首都高大高架や古川沿い低地はなくなりません。
住環境が変わることは、ないのです。

1132ですが、金額等事実を述べているのであって、もし違う部分がありましたら　ご指摘頂ければ訂正致します。
まあデマで片付けたい方々もおられるのは事実です。

>>1133
大成と戸田は事業協力者で建設会社ですので坪単価　１５０万以上の工事受注ですがデベの三井程儲かりません。

この再開発のみについて言っているだけで他のマンション事業は　わかりません。

>>1136
事業者はリスク取っているんですよ？

デベはリスクを負う事を前提に参組に応募して参加しています。
リスクを負って当然です。
しかしデベはリスクを負わないのが一般的です。

権変の見直しとか事業の中断　中止、場合により権利者から負担金の徴収等で損失が出ないようにします。
始めから都心で損失が見込まれるような再開発に参加しないですがね。

もし都心の再開発で上手くいかずデベが損失を出して何十億、何百億穴埋めした再開発があれば教えて下さい。

>>1138
この条件で権利者は皆OKしているのですか？
再開発にはブラックボックス的な部分があり、床の価格の裏付け等細かな知りたい情報は公開されないので精査できないのが実状です。

なんとなく雰囲気に流されている方々が多いように見受けます。

>>1132 匿名さん
総事業費1081億だから保留床処分金が945億なら権利者の増床負担金は136億円か
増床面積と権利床面積はそれぞれいくら？

1132ですが
>>1137
>>1140
ご存じの通り貧　街のようですが、建物が一掃されますと、まとまった土地になりますので全く違う風景になると思います。

>>1142
組合設立されてますので、デベが取得する面積　２２８９６坪　負担金額　９４３億８９００万円は確定しております。

三井等の買付平均坪単価４１２万２５００円です。

但し今年の6月にB棟　C棟の建物外観の設計変更があり、床面積　従前土地価格を見直ししましたので、変更後のデベの取得面積と負担金額は今年の12月でないと公開されません。

現状では最新の数字です。

>>1144
組合設立時には定款を作成します。
その定款に記入されており（写真は定款と違いますが同じ数字です）、この再開発の核であり基本部分です。

定款の変更は、総会で承認を得て都知事の許可を得る必要があります。

>>1145
他のマンション事業は、わかりませんが、この再開発については約１０年前の計画が続いており、土地価格は（今年の6月）一度見直されていますがデベの事業費を抑えるため安く評価されているのが原因です。

えっ
目の前の首都高大高架がなくなるんですか？

>>1152 匿名さん
組合の中の話といくらで売り出すかは全く別の話ではないのですか？
あなたはデベが安く売り出したら納得するのですか？

>>1152 匿名さん

またデマですね。地権者がみんな増し床すれば、それだけデベが取得する面積は減りますよ。つまり、確定してません。

>>1151
増床面積は、これから１１月末までの個別面談で希望を受付ますので現在不明です。それ以上は、わかりません。


権利床面積ですが　延べ床面積　181130m2で保留床面積総合計　125000m2　権利床面積総合計56130m2　と試算しました。

>>1153
言葉たりませんでした。
首都高速なくなりません。
古川もあります。
小山橋新しく付け替えします。

>>1132 匿名さん

４５階タワーの７階部分の保留床価格は約４６２万円。３３階タワーの７階部分の保留床価格は、約４２５万円。これが地権者さんからの情報。
どうやったらデベの全体の仕入れ価格が坪４１２万になるのかな。デマではない理由が聞きたいね。

>>1156 匿名さん
いまの段階は増床面積ゼロ想定で試算してるようですから、保留床面積+権利床面積=総専有面積かと思います。
大体、こんな話なんじゃないすか

保留床面積75557㎡（22856坪）
保留床納付金944億円
保留床単価413万円/坪
補助金137億円
総事業費1081億円
権利床単価330万円/坪
権利床面積◯◯
総専有面積◯◯

延床面積179600㎡（54329坪）
工事費単価（税込）159万円/坪
工事費864億円（総事業費の80%）

古川と高速道路のロケーション。白金高輪のスカイと似てますね。坪単価いくらですか売り出すのかな?

こんな悪立地までタワマンにして無知なお上りさんに売りつけようとするとは。
世も末だは。

>>1160 匿名さん
ワンパターンなネガが何言っても、麻布十番駅至近の再開発だから、人気出るし、高いだろうね

>>1158

1156ですが計算ありがとうございます。全くその通りです。

最後まで書いて欲しかったのですがね。
権利床面積　26043m2
保留床面積　75557m2

なんと従前資産（土地評価）を安くした為にマンション床の75%をデベが持っていく仕組みです。

この中には、かなり詳細な数字も出てきますが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の中には、これ程詳しい方は一人もおりませんがね。

デベの関係の方ですか？
コンサルのお立場の方ですか？

いつも　デマ　デマとありがとうございます。　とても感謝です。

>>1161 匿名さん

そうですね。無知なおのぼりさんも何も、高速あって古川沿いでなんて見たまんまですからね。適性な価格で売れちゃうんでしょうね。

>>1162 匿名さん
決まってもいないことを、あたかもそのよう書くことはデマと言います。坪単価４１２万もデマでしたね。デベの取得する床面積も決まってませんね。

>>1157
1132ですが

デマでない理由が聞きたいね

そんなに平均坪単価　４１２万円　が公になると困りますか？

価格表を見てないので推測ですが、権利者棟の7階で保留床価格　坪３７５万円ですが、低層階なら　坪３００万円台もあるのではないですか？

当地区の保留床価格は、権利床価格の1.２５倍です。
権利者価格は、保留床価格を1.25で割ると出ます。

約5年後に仕入れ価格　坪単価４１２万円を坪単価８００万とかで売れたら最高じゃないですか？

昨今の大雨気象事情を鑑み、
港区の水没ハザードマップが改訂されましたね
ここは、がっつり水没エリアになっちゃってますが

一言　オナシャス

>>1162 匿名さん

保留床単価412万を1.25で割った330万が権利床単価であれば330万に権利床面積7878坪を掛けて従前評価は260億円になるね

敷地面積が6200坪だから建物評価ゼロとしたら、土地評価は坪419万か、、、

開発利益を見てない安い評価な気がするね

>>1164

1162ですが、

決まってないことを、あたかも　そのように書くことはデマといいます。デベの取得する床面積も決まっていませんね。

失礼ですが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の方ですか？
デベとかコンサルの方ですか？

もちろん　確定するのは終盤の権利変換計画ですが現在討議できるのはこの床面積と金額です。

あなた様もご存知の定款を載せます。
反対者のチラシでもありません。

デベの取得床面積も負担金も明記されています。

ご存知の通り　定款は都知事の認可したものです。

>>1165 匿名さん
じゃあ答えてみてくださいよ。
４５階タワーの７階部分の保留床価格は約４６２万円。３３階タワーの７階部分の保留床価格は、約４２５万円。これ聞いて、４５階タワーの平均いくらだと思う？３３階タワーの平均いくらだと思う？

私が思うに、全体の戸数の６割を占める４５階タワーは坪単価５００万超えるでしょう。３３階タワーは４５０万超えるでしょう。戸数の少ない地権者棟は３５０万とかかな。
ざっと見ても、坪単価４１２万の訳がなく、４５０万を軽く超えますよ。５００万にも収まらないでしょうね。

>>1167

1162ですが
計算ありがとうございます。

従前評価は３３０億と聞いております。
開発利益は1円も加算されておりません。
従前評価は非常に安い価格になっております。

>>1169 匿名さん
3棟それぞれの保留床ベースの価格表（分譲のときにお客にみせるようなやつ）を見れば、スッキリ解決じゃねえ
価格表は秘密で見せられないとのことであれば、保留床単価は
944億円÷22856坪=413万円/坪になると思うが、、、

>>1171 職人さん
定款って、、組設の時から変わってるんでしょ。すでに地権者の情報から違うのは明らか。古い情報を今でも引っ張り出してデマ流さないようにね。

実際には権利変換認可で最終的なデベの保留床面積や保留床納付金が決まるので、現段階では、あくまで目安でしょう
でも分譲単価の見込みが坪800万ということは保留床単価は坪600万くらいが常識的な水準だと思うが、どうなんでしょうか
知らんけど

>>1172
1170ですが
古い情報を今でも引っ張り出して、デマ流さないようにね

古い情報なのですか？

定款は令和２年9月の再開発組合設立時のものでして１０年前とか古いものでは、ありません。

あなた様よくご存知でしょう　（笑）

この当時（わずか1年前）の床面積　金額がデタラメとすると、当時の準備組合は法令違反をして組合設立認可申請をした事になりますよ。

私は、事実に基づいてお話していますが、デマデマとあなた様の組織は　これらの事実が余程気になるのでしょうね。

お察し致します　（笑）

>>1174 匿名さん
もうすでに事実と違うことが分からないとは、いやはや。

>>1175 匿名さん
これから権利者は権利変換ルールに沿って権利変換を選ぶか転出を選び、権利変換を選ぶ権利者は希望住戸を決める段取り
つまり権利者の希望によって権利床面積はこれから増減するので保留床面積も増減する
ただし権利変換ルールで実質的に権利者の増床を阻むような面積制限を設定したり、権利床単価を高く設定すれば、権利床面積を減らすことができ保留床面積を増やすことができる
であれば、面積制限を設定せず、権利床を低くする（例えば保留床単価を2で割った額を権利床単価）ことができれば、従前評価が360億円と安い評価をされても条件は改善するので権利変換計画に多数の同意が得られる
この理解でよい？

>>1169

1165ですが
坪単価が４１２万と言うが、今般保留床価格がすでに４５０万とか５００万越えているのはなぜか？

令和２年9月に組合設立認可され定款が決められました。

その何年か前に（詳しい時期は未定）案として準組内でまとまりました。

その当時は保留床平均坪単価　４１２万は妥当で各棟で齟齬は発生しませんでした。

しかし、ここ○年市場価格が上昇しましたので、各棟の基準階の７階の価格を見直す度に定款の坪単価　４１２万と一致しなくなりました。

そこで本来なら組合設立前にデベの取得面積と負担金額を見直すべきだったのですが、何かの理由によりそのまま
定款を提出しました。

見直さなかったので各棟の保留床床価格とミスマッチが発生している。

しかし定款見直さなかったのは組合（準組）の判断で、権利者は当然定款内で表記されている坪　４１２万で検討して、どこが間違っていますか？

あまりマニアックスな話ばかりしないで、単純に購買意欲を?き立てる話をしてください。

>>1177 匿名さん
坪４１２万なんていう単価を基準にして検討している権利者はいないですよ。デベも坪４１２万で買えませんから。まだ理解できてないの？

大崎でも、市場価格上昇で後から地権者が、安すぎで不当だ、と裁判に訴えていたけど、当然負けた。大崎のマンション買うときも、三井から、訴訟抱えているけど全然問題ありませんよ、と説明がありその通りだった。どこにも再開発には付き物。

三井さんは、仕入れ価格　坪単価　　４１２万を約５年後に坪単価　９００万円とか１０００万円　で分譲できれば最高ですよね。

（利益と経費）が20%としても　平均坪単価　５５０万円でも　たっぷり　ドバ?と利益が出ます。

権利者から土地を安くタタイて買ったのだから　暴利をむさぼらないで安く販売してくださいね。

1億で仕入したのだから２億で売って、どこが悪いんだ！

2億で買ったが、中味は１億程度のバラック仕様

買った奴が○鹿なんだ！

このような　素晴らしい企業姿勢でないと思いますがね。

皆様、権利者棟も素晴らしい仕様みたいですよ。
タワー棟の仕様は、不明です。

権利者棟は、余ったら分譲するみたいですよ。
涙が出る程素晴らしい　（笑）

ここ、見た目が芝浦の湾岸マンションに似てますね

>>1181 匿名さん

そういえば、前、地権者のことを権利者とか間違えてる奴いたな。そいつか。前もそのスレ荒らしてたね。まだやってたのか。笑

>>1183 匿名さん
権利者では広義過ぎるって意味で間違いって言ってます。

住宅の保留床単価が結構安いなら、店舗を希望すれば地権者として結構おいしそうな気がしますが、店舗の価格表って公表されてんですか

>>1185 匿名さん
いまだかつて、価格表なんていうものが公表された再開発があったのでしょうか？地権者が多いと、事務局は対応しきれないと思いますが。

>>1186 匿名さん
えっ、価格表見せてくれないんだ
どうやって希望住戸えらぶんですかねー
価格表作って地権者に自由に選ばせた方が事務局も楽でしょう
地権者専用棟を選ぶか選ばないかくらいの自由は与えてもらえるんでしょ

ここ、梅雨時はメンタルにくる場所ですね
今日の古川の水没具合は、如何でしょう

この再開発に関係しないデベさん、コンサルさん、または詳しい方にお聞きします。

普通、再開発は、開発利益が従前更地価格に加算されてきました。

ところがこの再開発は、事務局の戸田建設と権利変換コンサル　ＲＩＡは一切認めておりません。

たとえば従前土地評価が坪400万円なら1.5倍の６００万と評価のようにです。
この２００万円分が開発利益です。

開発利益は権利者に配分されて当然と思いますが、すべてデベの三井が搾取します。

ご回答ございましたら、よろしくお願いします

>>1188 匿名さん
古川が水没？「氾濫」って言いたいのかな??
港区が治水対策を講じてから10年以上1度たりとも、氾濫はおろか危険水域にも達していないんだが。その間東京は何度も集中豪雨に見舞われているね。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000006301.pdf

>>1189 匿名さん
従前評価に開発利益を加味するなんてどこで聞きました？他の再開発で聞いたことないですね。評価されないような建物に値段が付いたり、賃料が補償されたり、入居者退去させたり、かかる費用に充てられていると思います。なので十分に開発利益は受けてるでしょう。それに、規模は小さいですが増し床できるわけですから、デベと同様に利益が出せます。

>>1179

1177ですが

定款は再開発の柱ですよね。
ご存知の通り　すべての規約　約束等が記載されています。

当初　保留床価格　平均坪単価　４１２万で検討されてた訳ですよね。

組合設立時に保留床の専有部分の床面積と負担金額を更新できなかった理由は何ですか？

またこの再開発に相当お詳しい方みたいですので、この回答は簡単でしょう。

>>1192 匿名さん
事業計画変更認可をこのあと受けるんだから、更新も何もない。キミ大丈夫か？

>>1189 匿名さん
厳密に言うと事務局やコンサルに踊らされてる組合理事長や役員が従前評価に開発利益を反映しない安い従前資産評価とする方針で案を作ってるのが実態だよ
質問する対象は事業協力者やコンサルでなく、踊らされてる理事会ですyo

>>1191

1189ですが再開発コ?ディネ?タ協会の書籍に開発利益の配分とありますがね。
ご不信でしたらご自身でお調べ下さい。

また東京の再開発で開発利益の分配された権利変換資料も何種類か所有しておりますがね。

増床と開発利益は全く性格の違うものです。

増床は、それなりの金銭的余裕がないと出来ません。

開発利益は、地権者すべてに与えられるものです。

どこにデベと同じような利益を出せる根拠があるのかお笑いです。

>>1191

1195ですが
開発利益の配分は、書籍の中の1項目としてあるという事です。書籍名では、ありません。

>>1191 匿名さん
こうなんじゃないすか！

再開発事業においては、参加組合員の意向が事務局を通じて組合運営に影響するため、従前資産評価において開発利益を加味しないケースが多いと言えます。
開発利益を加味するかどうかは土地収用法の補償と同様に解釈すると「完全補償説」をベースに可能な限り加味していくべきと考えるべきでしょう。

>>1194
>>1197
1191ですが、ありがとうございます。

もう少し開発利益を具体的に語って頂けませんか？

デベさんは払いたくないし、コンサルさんは状況によると思いますが？

ここ１０年以内の再開発で払ったとか払わなかったとか　ご意見お聞かせください。

払う場合は　どのような状況の時ですか？地権者の圧力ですか？
更地価格の何%ぐらいの評価されるのですか？

払わない場合は、どのような状況の時にですか？
どのように払わなくて良い方向に持っていかれるのですか？

森ビルの再開発で事務局が森ビルさんの場合は開発利益をみてくれますので、港区では区民に評価が高いです。

その他　開発利益について何でもお聞かせ下さい。

ボロ家が同じぐらいの広さの新築マンションになって、再開発利益をもっとよこせ！なんて下品な地権者は少ないんじゃないかな。

白金高輪再開発事業の東急はまだ取り壊し工事が始まっていません。どこも地権者との交渉が大変なんでしょね。

>>1201 匿名さん
参加組合員の意向を受けて、従前資産評価に開発利益を加味せず、保留床を安く設定し、地権者の増床を抑える増床制限をあたかも当然で有るかのように地権者を丸め込む役割を担うコンサルが大変なのはよくわかります。
でも、成功した時のメリットは大きいので頑張ってもらいたいと思います。はい。

>>1200

1199ですが　その通り。

たまには　良い事言うじゃないですか？

ボロ家でボロ儲けは　三井ですよ。

綺麗な上品な奥様も沢山おられますよ。
一度見に来てくださいな。

小声で言いますが　地権者棟なかなか素晴らしいですよ。

なんとなく3割　５０部屋ぐらい入居希望がなくて分譲にまわるような気がしますよ。

アタシの勘ですが？

もし　よければ買って下さいな。

夏にはベランダから墓も見られてスリル感最高ですよ。

アタシですか？下品に決まってるじゃないですか？　（笑）

この再開発に関係しない詳しい方にお聞きします。

開発利益ですが、私の手元にあるものは港区と品川区のものです。

3件は更地価格に50%が加算されていまして、1件は45%が加算されています。

当地区の開発利益はゼロです。

それとデベの占める床面積が最近非常に大きくなっています。
開発利益が大きく関係していますがデベは75%程度確保しています。

当地区もデベ75% 権利者25%の構図です。25%の床を約２３０地権者で分けます。

手元の資料によりますと、組合施工の再開発５２５件の中での平均値は、権利者39%　保留床61%とあります。
（事業完了地区権利変換後床所有形態）
従前資産が増えれば保留床面積が少なくなる。

一方このような再開発をいろんな講習会で広めてきたのがコンサルのＲＩＡだと思いますが、いかがですか？

>>1200 匿名さん
その通り。
再開発にもリスクがあるから、リスクをとった再開発業者が果実をとるのは当・た・り・前

>>1204 匿名さん
保留床単価固定だと、保留床面積が固定され権利床面積が決まってしまうので、従前評価を上げても権利床単価が上がるだけで権利返還予定の権利者にはメリットもデメリットもありません。（転出者には転出価格が上がるメリットあり）
なので、権利変換予定の権利者のメリットにつながる交渉は保留床単価を上げてもらう交渉になります。
保留床単価ベースの価格表をつくり平均単価をチェックすることが本当に単価が坪412万円になってればもう少し上げてもらうよう理事会から参加組合員にお願いして貰えば解決するのではないかと思います。
参加組合員の意向のみで動き、権利者を軽視するコンサルは価格表を隠して見せないケースがありますから、その場合は別途、対策が必要となります。

>>1206

1204ですが、ありがとうございます。
知識がないので、よくわからないのでお願いします。

仮に保留床単価が４１２万から５００万になったとします。

全体的な保留床価格の底上げになると思いますが、増床は保留床価格で買う事になっています。

また1区画だけ特別分譲で買受けができまして、これも保留床価格です。

増床して特別分譲を受ける場合、保留床単価　５００万との関連性と　坪単価４１２万の時と、どちらが得なのかわかりません。

どのような判断すれば良いのでしょうか？

教えて頂けますと助かります。

>>1207 匿名さん
保留床単価が500/412上がれば保留床面積は412/500に減ります
ということはそれだけで権利床面積は旧保留床面積x(500-412)/500増えることになります
保留床面積22856坪、権利床面積7878坪であるなら、保留床面積は18833坪、権利床面積は11901坪になります
組合は事業費を保留床納付金と増床負担金で賄う仕組みですから、保留床単価と増床単価は同一であることが普通です
権利床面積を上回るような大幅な増床でなければ、増床単価が上がるマイナスより、権利床面積が増えるプラスの方が大きいでしょう
こういった話はコンサルが権利者の立場にたって説明会等で権利者の皆さんに説明するのが普通だと思うのですが、あまり普通ではないようですね。

>>1208

1207ですが、ありがとうございます。
そのような方法があるのですね。
目からウロコです。
感謝です。
検討させて頂きます。　

開発利益を加算して従前資産を見直すよりは、保留床価格を上げた方が権利床面積が増える事ですね。

（内装込の完成品）坪単価　４１２万で仕入したマンション床を3年先　平均坪単価　９００万で分譲できれば　三井の暴利！

２５坪だと　仕入価格　１億３００万　分譲価格　２億２５００万なら　１区画で　　　１億２０００万　の丸儲け

コンサルＲＩＡと事務局　戸田建設の三井に床を安く処分する　権利変換操作！　

地権者は怒っているぞ。
老人パワーの一揆が起るぞ　（笑）

>>1210 匿名さん
私も坪４１２万で買い増しできるならしたいが、実際は坪５００万とかになってるんだよな。それでも全力で買わせていただきますけど。最近の傾向として、参加組合員が困るのは、地権者がみんな買増しなり増床
してデベの取分が何割も減ったみたいなことが多いらしい。

土地柄、柄が悪い人が多いのかな？

でしょうね。

東京DEEプ 御用達の場所ですし。

雰囲気も言い表せないような陰鬱さがあります。

>>1210 匿名さん

この人のスタンスがよく分からないんだが、デベを妬んでんのか、地権者を妬んでんのか、それとも、デベに丸め込まれた地権者をばかにしたいのか、さて、どうなんでしょう。

>>1215 匿名さん
参加組合員の意向を受け地権者の利益を疎かにする事務局やコンサルを批判してんじゃない
事務局やコンサルの費用を払ってる権利者を軽視して分譲単価の半額で保留床を売却する段取りが本当ならばその気持ちは理解できますが、、

>>1215

1210ですが

デベに対して
自分達だけで莫大に儲けるのでなく、対等に利益を分配して欲しい

ＲＩＡと事務局に対して
三井の代弁者として　知識のない高齢の地権者に最悪の条件を強いるクスであります。

土地の評価が安い為、再開発マンション全体床面積の内　デベが75%を持っていく

1210ですが

誠に　すみません。
この地区のコンサルさんに関してです。
不快に思われたら申し訳ありません。

心からお詫び致します。

>>1217 匿名さん

地権者さんですか？

この地区の再開発に　ご興味のある方

athomeで戸建の売物　地区内で現在ありますよ。　　御覧下さい。

増床　３割制限か現況床面積の大きい方　保留床価格で購入

特別分譲　保留床価格で1区画のみ高層タワーも買う事もできます。

権利変換計画同意が１２月末頃までなので11月末までに増床、特別分譲（位置、面積の確定）決めないといけないみたいです。

>>1220 匿名さん

興味があるようですけど、買わないんですか？

古川の白金高輪辺りは護岸工事、調整池工事は終了していますが、麻布十番エリアはどうなんでしょうか?

>>1217 匿名さん

正しいじゃん。
元々水浸しの無価値な土地に莫大な付加価値を付けてくたさるありがたいデベ様なんだぞ。

>>1217 匿名さん

土地評価が低いのはしょうがない。だって、元々そういう土地だもん。
レアアース業者がレアアース使って高性能モータ作って儲けてるメーカに分け前よこせと言ってるようなもの。おかしいでしょ？

再開発での開発利益というのは、表地と裏地の関係から発生する増分価値だと思います。　

個別の土地では表地が高くて裏地が安いけれども、一体化することよって裏地も表地になります。（中省略）

実際は権利者と参加組合員、または保留床取得予定者と協議した上で、開発利益を先取りして、その配分とかリスク負担を分けあって決めていくわけですね。

中省略

不動産鑑定士としては、全員同意型を除けば原則として用途規制が変わった事を前提として評価せざるを得ないですね。


ＲＩＡの前社長　宮原義昭さんも加わった１０人程度の座談会で抜粋です。

>>1220 匿名さん

買い手がなかなか出ないってことは、変な人が言ってるほど、保留床価格は安くないのかな。残念。

1225ですが出典　　
再開発実務あれこれ　覆面座談会
機関誌　再開発コ?ディネ?タより

ここでRIA批判を展開されている方は、Webサイトで批判を展開されている方と同じ方だとおもわれます。内容を読む限り、再開発における権利変換について正しく理解されていらっしゃらないようにお見受けします。

変な人とは関わったら負け。

>>1225 匿名さん
この話は地権者間の開発利益の配分をどうやるかが論点。
このスレで論点になってるのは参加組合員と地権者間で開発利益をどちらが取るかが論点。
ポイントは地権者間は還元率が同水準になるような配分。
参加組合員と地権者間は単に近隣新築相場に応じた分譲単価をもとにした保留床単価に基づく開発利益を地権者に還元することなんじゃないの。

>>1230 マンション検討中さん

お金のある地権者は買い増しによって開発利益を得ることができる。お金のない地権者は十分に得ることができない。それだけね。

>>1231 匿名さん

まあ、そういうこと。the courtにも変な関係者がいたけどね。渋谷ザタワーのような権利関係がさっぱりしていて、変な地権者がいない再開発がいいね。

>>1231 匿名さん
でも面積制限で増床出来ない仕組みをかましてる再開発もあるから面積制限は要注意でしょ
地権者のケンコーポは西麻布の再開発で参加組合員側について面積制限かける側にまわったりしてるし

>>1230
1225ですが　詳しい　ご回答ありがとうございます。

私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。

従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。

いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。

現在は従前資産（土地の評価）を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。
ご存知の通り権利床面積は約25%です。

>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。
保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。
でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。

>>1235

1234ですが　ご回答ありがとうございます。

私は事務局　コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。

組合の理事会は毎月１回あり、２０人程度です。
組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。

地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか？

役員ですが区分所有者とか土地１５坪程度所有　大きくても30坪所有です。

大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。

先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。（わかりませんが？）

組合と私の接点は少ないですが、

>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。

>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね
地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。
それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。
従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。

すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね？？

>>1239 マンション検討中さん

古川の下通して通路できたらすごいですね。

>>1240 匿名さん
高速二段だし、確かに下を通すか上を通すしかない立地ですよね。

ツイン一の橋と一緒に再開発してたら、上通せたりしなかったのかなー。いや、無理かな。。。

ここプールとかルーフトップラウンジとかオシャレな共用施設かテナントとか入ったりする設計になってる区画ってありませんか？

三井の仕入価格は完成部屋　平均坪単価　わずか４１２万円

数年先　平均坪単価９００万で分譲できれば　三井のエゲつない儲け方

分譲価格　２億円の部屋も　実質は
　　　　１億円弱のボンビ?仕様か？

>>1235 マンション検討中さん

まず、床面積は限られますので、参加組合員は無限には取得できませんよね。地権者に増し床制限をかけるのはおかしいと言いますが、ある程度の制限は絶対に必要だと思います。変なブローカーが動きだしたら収集つかないです。まぁ、ここのように一部屋が適正なのかどうかは分かりませんが、現状でも地権者全員が買い増しする可能性もあるわけですからね。デベも全員が買い増ししたら嫌でしょうね。それに、もう一部屋デベと同額で買い増しできるのに、文句言う人いるんですかね。

>>1243 匿名さん
それはどちらの情報でしょうか。


>>1090 の地権者さんの話だと、
４５階のタワーの７階部分の保留床価格（デベの買取価格）は坪単価　約４６２万円です。
とのことです。

45階の最上階が坪500万切るように値付けするなら、地権者棟まで考慮すれば、412万いけるかな。いや、無理な気がしますね。

>>1245匿名さん
令和2年９月の都知事の認可がおりた再開発組合認可公告の定款の内容です

定款は組合活動における憲法みたいなモノです

権利者全員に知らされている最新の内容です

>>1244 匿名さん
保留床単価が安くて地権者に増床で取られちゃうのは保留床単価を安くした値付けミスだから自業自得でしょ
そうは言っても一定の住戸取得ルールはあったほうがよいだろうから、複数希望は2戸まで、面積上限は今の3倍までくらいのルールにすれば皆さん丸くおさまるんじゃないの

>>1247 マンション掲示板さん
そんなに大判振る舞いはないと思われ

>>1245　匿名さん

今年の6月の総会で地権者の宅地評価額が見直され１３％程度上がりました。

同時に超高層タワー２棟、地権者棟も権利床単価が10数%と保留床単価も上がりました。

45階タワーの７階の保留床坪単価は最新（今年6月現在）で４６２万です。

定款記載の坪単価４１２万は、今年11月頃総会の特別決議で定款変更するみたいですが、現在組合からは保留床単価　定款時の　４１２万しか知らされていません。
なので　４１２万をベースにお話させて頂いております。

>>1249 匿名さん
４１２万で話す意味がすでにないですね。

>>1250 匿名さん
保留床単価は412万から10%以上上がって450万くらいということですかね。
だとすると分譲想定は600万レベルですね

>>1251 マンション掲示板さん
坪600なら大バーゲンセールですね。

>>1252 匿名さん
首都高隣接、川沿い、歴史的背景等を考慮すると600くらいかなとも思うし、麻布十番2分、東京タワービューとかかんがえると900と言われてもそう違和感ないかもね

組合には保留床単価教えて下さいと依頼してます。組合は、相談（理事会？またはコンサル）して回答します　で現在は回答がない。

なお単純にデベの保留床買受総額が10%増額するとも思えない。
33階のタワー棟は外観が菱形ダブルの形状から長方形に、地権者棟も亅型から長方形の単純型に大巾に設計変更してますので、建築費も減額可能です。

>>1253 マンション掲示板さん
600なら複数部屋買うな。古川沿いとか首都高とか関係ないよ。白金ザ・スカイより高いの確実だし、パークコート、シティタワーの中古成約価格考えたら、800はかたい。
本気で600と思ってるなら、おめでたい。

>>1256 匿名さん
そっか、隣に同じようなタワーマンションがあるから中古価格を追っかけてれば、大体の相場はわかるわけね
であれば、保留床単価は450でなく坪500万円くらいには上がってんじゃないの
45階タワーの7階がもともと坪380万で462万に約2割上がってれば、だいたいあってんじゃない
保留床単価500万なら分譲想定単価は667万くらいかな？
それを安いとするか、高いと見るかで、安いと思えば増床や2戸目希望を判断すりゃいいのでは

>>1257 マンション掲示板さん

保留床単価で分譲価格が予想できると思ってますの？やばくないか君。

別のとこの地権者ですが、一部屋増し床できるって、かなり羨ましいですね。他知りませんが、私ことこに比べると、条件いいなと思いますよ。

ここでなんぼ坪単価つぶやいても、微塵も関係ない絵空事。
開けてみて、坪1000もあれ400も相場次第。

>>1259 匿名さん
2戸までOKは相続で子供2人に分けたいとのニーズや賃貸効率を考えて小さい部屋2つを取りたいとのニーズに基づいた合理的なルールだと思います。
事務局やコンサルでも、稀に参加組合員の利益優先オンリーでないまともな人もいますので、これくらいの条件には対応してくれますよ
本来は組合の理事長や役員がしっかりしてれば、ヒラメの事務局でもちゃんと地権者の利益を守ってくれるもんですけどね。

>>1261 名無しさん

それなら、今の資産で二戸権利変換して、一戸居住用に買い増しすれば対応できますね。もし自分が事務局員なら、５、６年後にちゃんと払えるのかどうか、信用できない地権者に２戸も３戸も取られたくないです。

>>1262 匿名さん
「事務局員なら」でなく「参加組合員なら」との表現が正確ですよ
再開発組合からすれば、地権者に2戸取られようが3戸取られようが事業収支には影響ありません。
追加負担金が払えない地権者からは従前評価額で組合が買い取ればいいだけなので、むしろ組合の収支にはプラスですよー

>>1263 名無しさん

どうでしょうかね。２戸、３戸、何十人も買えなくなるなんてこともありえます。組合も買いたくないようなことも。相場次第でしょうけど。

権利床面積の買い増しは、権利床価格だと思いますが保留床価格になっています。
どうなんでしょうか？

建築費の金利も本来参加組合が負担すべきと思いますが、どうなんでしょうか？

参加組合負担金の支払い時期も10%.10%.竣工時80%と優遇されています。

先払いさせれば金利負担も発生しません。

詳しい方はおられましたらお願いします。

>>1265 匿名さん

全部あたなの間違いと、勝手な考えですね。

>>1265匿名さん
地権者に寄り添ったコンサルタントなら権利床は権利床価格で購入できるような段取するみたいです。

>>1267 匿名さん
どちらの再開発ですか？最近のでお願いします。

>>1265 匿名さん
保留床納付金を必要に応じて払い銀行から借入しなくてよいようにするには組合設立時の組合参加契約で定めるので組合理事長がうっかりして見落としたんだと思います。
保留床単価と権利床単価は同額にできるのですがなんで同額になってないんでしたっけ？

>>1269マンション検討中さん

決定事項しか組合員に文面で報告がないので、その同額の理由わかりません。

差を付けた方が組合員の受けが良いと思って付けたのでしょうか？

もし保留床単価と権利床単価が同額にした理由をご存知の方がおられましたら教えて下さい。

権利床単価の1.２５倍が保留床単価になっています。

少しでも権利床単価を安くするために保留床単価を上げましたかね。

権利床と保留床で差をつけるのも、銀行から借入するのも何も、おかしくないね。地権者の増し床も、初めに全額だすって理屈にかるからね。

>>1267 匿名さん
それはまずないですよ。
権利者が無償で取得する権利床以外の床は事業費を賄うためにデベロッパーに保留床として売ったり、権利者に増し床で買ってもらうことで収支のバランスをとります。
なので権利者が有償で増し床する際の価格は保留床単価になるのが普通です。
保留床より安くしてしまうと増床する権利者に特別の利益供与する形になるのでよほどの理由がない限りはまずいと思います。（弱小地権者対策でどうしてもまともな部屋がとれないような地権者がいる場合は特別救済措置でやる場合はあるとは思いますがかなり例外的な対応です）

増床基準
権利床価格以上、保留床価格以下の価格で理事会が別途定める価格　とありますが

>>1274 匿名さん
へー、理事会が別途、勝手に決めるんですね。
理事会はかなり偉いんですね。
保留床価格もはっきり回答しないし、増床価格も別途、理事会が決める、、、
まさかとは思いますが地権者によって増床価格が違ったりするんですかね

>>1275マンション検討中さん

間違っていましたか？
再開発に詳しい弁護士事務所のhpからの索引でした。
間違ってましたら　失礼しました。

https://www.shinginza.com/db/01916.html

>>1275 マンション検討中さん

つまらないこと言うのはやめましょうね。部屋によって高い、安いの値付けはあるでしょうが、取得する人によって変えないよ。取得する人の優先順位があるらしいから、先の人の方がいい部屋、安い部屋選べますね。

>>1276 匿名さん
施行令27条で具体的な規定があるんですね。
100％未満還元の場合、現行面積までは権利床価格で救済、それ以外の場合は権利床価格以上、保留床価格以下となってて理事会が決めていいいとは知りませんでした。

>>1275マンション検討中さん

では、増床の約束事は一般的にだれが決めるのですか？
デベ、コンサルタント、事務局

>>1279 匿名さん
総会でですよ。
当たり前じゃないですか。
原案を作るのが事務局なりコンサルでしょう。

>>1280 匿名さん
参加組合員の意向を受けた事務局やコンサルタントが、お飾りで形だけの組合役員の理事会に起案させ、総会の委任状を集めて参加組合員に都合のいいように決めるといった流れですな。
保留床の単価を多少上げれば解決する低還元率の問題を過少床対応として特別に増床単価を調整して救済してる形やね。

>>1281マンション検討中さん
おっしゃる通りで保留床価格を上げたら権利床価格も下がり権利床面積も増え　地権者は上手く収まると思いますが、それらをせずに増床、1区画保留床価格での特別分譲をさせる意味合いは何なのでしょうか？
権利変換率の悪いのを増床、特別分譲で満足させているのですか？
増床は全ての地権者ができるわけでなく、床のデベの取分が権利床価格のダウンより取れることが原因ですか？

>>1282 匿名さん
増し床は、全ての地権者がする権利があるよ。するかしないかは個人の自由。

>>1281 マンション検討中さん

別に大多数の地権者が、現状で不満が無いんだからいいのでは？

全てのルールや仕組みは、いかに保留床を安くするかとその保留床面積を多くするかを目的に決められているとの目線で考えるとスッキリすると思います。
鑑定士や事務局やコンサルが地権者の組合から報酬をもらってるのに、地権者利益に反する安い保留床単価設定や増床を出来ないようにするルールを作りたがるのは、そうすればまた次の美味しい案件に呼んでもらえるからなんですよ。これが実態だな。

>>1285 匿名さん

何でそんなに地権者に利益どうこう言ってるの？
建替したら建替中に仮住まいしたり、賃料が入ってこなかったりの中でローン返したりで本来大変なはずなのに、建築費用も負担してくれて、建替中の仮住まいや賃料補償の費用もだしてくれて、賃借人も追い出してくれて、それで新築の部屋もらえるなら、別にデベに儲けてもらってもいいやってのが、実態だな。

>>1285匿名さん
>>1286匿名さん
と比較しても>>1285匿名さんの
説得力がありますね。

金利負担の件で教えて下さい。

デベの負担金は９４３億円で利息１０億を超えています。本来ならデベが支払って当然ですが、デベは支払わない。

また支払方法も10%　10%　完了公告から1ケ月後に80%となっています。

デベの最終負担金80%も分譲マンション購入者の最終残高の支払をこちらの支払いに回せられます。

わずか20%の２００億弱　用意すれば他人のふんどしで相撲を取れて大幅な利益を確保できます。

利息が掛からない支払方法もありますが当地区はかなりデベ優遇ですが、こんなものでしょうか？

>>1288 匿名さん
参加組合員を競争コンペで決めてるところは組合が言わなくてもデベから保留床納付金の前払いは提案してきますよ（コンサルは皆知ってます）
俯瞰して捉えると、保留床面積が2万坪超ですから、保留床単価を10万上げるだけで20億収支改善するので保留床納付金先払いと同じ効果とみなせます。
エアコン、床暖房、食洗機もケチられて付いていなければ、1戸あたり150万なので1300戸で約20億くらいは権利変換前にコンサルに調整してもらってよい気がします。

>>1288 匿名さん
そうすると。買い増ししたい地権者さんも一括で支払うべきということになりますが、そこについてどう考えますか？

>>1290 匿名さん
地権者の増床なんて保留床の何分の一かでしょ
保留床納付金だって全額前納ではなく、工事費の発生に応じて1/3ずつ納付するだけでしょ
つまり、保留床納付金は組合の必要に応じて支払いて、地権者の増床は竣工時払いが妥当な線なんじゃないの

>>1291 匿名さん
これまでちゃんと読んでますか？
従前資産にプラス３０%の増し床と、まるっと一部屋増し床できますよ。１００人の地権者が１億の部屋を買い増ししたら、デベとしては大変だろうね。逆に買い増しさせたくなければ、頭金なり中間金を取った方が、増し床する地権者減るんだろうけどね。

>>1292匿名さん

１００人の地権者が１億の買い増ししたら　とありますが、失礼ながら現地と街並み見て下さいよ。

準組の理事さんも現況をスラム街と言われたとか？

>>1291匿名さん
が言われるように保留床の何分の一に決まっているじゃないですか！

地権者も６０歳以上の方が半数近くで年金生活者に見えます。

今さら高齢で１億のロ?ンも組めないし、失礼ながら預金１億以上または借り入れ１億できる人は少ないと思いますよ。

もちろん3千万円前後の買い増しは可能でしょう。

組合も過去の一般的な買い増しの統計数ぐらい再開発○○協会から取っていると思いますがね。

それから　発言者には当地区のコンサルのＲＩＡもかなり含まれていると思いますが、気にせずご意見頂けると助かります。
当地区のコンサルさんも大変ですね。

6月の組合の総会内でマンションコミュニティの掲載の件が話題になりましたので、当地区のコンサル　事務局は地権者に有利な情報は、ことごとく潰してきますが、無視でいきましょう。

地権者全員が増床したらとか地権者全員が2戸とったらとか、極端な仮説を持ち出して地権者の増床を押さえ込もうとするのも常套手段ですからお気をつけください。
あと、繰り返しになりますが、想定分譲単価をよく確かめて保留床単価の妥当性について組合内でしっかり議論して皆さんが納得することが最も重要なポイントです。

>>1293 匿名さん
高齢者ですか。笑
ちゃんと読んでから言ってね。
ここのすごいところは、二親等までが、買い増しの権利があるということ。１００戸くらいの買い増しがあると思いますけどね。個人的な意見ですが。

>>1296匿名さん

貴重な御忠告ありがとうございます。

>>1297匿名さん
細かい処まで　良くご存知ですね。
地権者でも気が付きませんよ。

ちゃんと読んでから言ってね。笑笑

ここのすごいところは2親等までの買い増しの権利とありますが
増床については権利変換基準細則には記載がない。

ここのすごいところ？どこの再開発に較べてスゴイのでしょうか？

特定分譲については
３親等以内の組合員の親族自ら居住することを目的に
とあるが賃貸に出せない未熟な使えない特定分譲制度である。

>>1297匿名さん　は2親等と言われる理由は、これらの地権者が知らない情報を持った方なのでしょうか？

増床と特定分譲は違うんですよ。

２親等でもなく３親等なんですよ。

>>1299 匿名さん
失礼しました。三親等でしたか。
増し床とは言ってません。買い増しです。

>>1300 匿名さん
話が気を見て森を見ずみたいな内容になってきてますが、こちらの西新宿三丁目再開発のスレの366から368にあるような資料で最新の権利床単価や保留床単価は確認できませんか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/res/336-435/

トライスターはスカイズみたいになったらいいね。

>>1302 匿名さん
2028年ってまだまだだね。そのころに地価はいったいどうなっているのでしょうか？

もしかして三田一丁目の方が売り出し早いかな？

三田小山町西地区の地権者の方で　

土地の評価が安過ぎるとか
本来建設費の利息は三井が払うべきで権利者負担はおかしいとか
組合は情報公開が十分でないとか
組合員　コンサルの説明がわからないとか
増床は保留床価格でなく権利床価格で等　なんでも

疑問をお持ちの方は8月下旬に港区役所1階　指定日時にロビーの待ち合わせで再開発課に質問をぶつけませんか？

詳しい日程きまりましたら、このスレでご案内します。

平日になりますが、すでに組合で議決された件でも結構です。

箇条書きした物　持参しましょう。

なんでも課長　係長から回答もらいましょう。

上から６段目
組合員→組合事務局に訂正します

>>1304 匿名さん
なぜ地権者でもない人がそんなこと気にしているんですか？

https://sengakujihumanrights.com/91%e4%bd%8f%e5%8f%8b%e4%b8%8d%e5%8b%9...

これ　とても参考になります。
港区泉岳寺の再開発です

>>1307 匿名さん

どの辺が、何の参考になりましたか？

>>1308 匿名さん
コンサルや事務局が局所的な説明しかせず全体像がわかるような説明をしないことや組合理事長や役員が専用住宅取得をバーターに不透明な組合運営に手を染めているのではないかと疑われている点でしょうか

>>1309 職人さん
ここはコンサルは別として、事務局、理事役員、みんなポンコツなんで、複雑に何か企んだりみたいのは無いでしょうね。

>>1310 匿名さん
ポンコツだと見せかけて、実は分譲予定価格の半額で全体の8割以上を保留床で参加組合員へ譲渡できちぁえば、なかなかの役者です。
今の相場でこの立地なら坪1000万での分譲の可能性もあるかもよ

>>1311 匿名さん
そうなると嬉しいです。すると、相場の４割の権利床価格で権利変換して、相場の半額で(３億ほどの)部屋を買い増しできるということでしょうか。地権者も大勝利じゃないですか。

>>1312 匿名さん
ただ、権利床単価が安い分、従前評価も安いので参加組合員は大勝ですが、地権者はちょい負けじゃないの
知らんけど

>>1312　匿名さん

現時点では再開発マンション床のわずか２5%が地権者の割合で　それを数百名の地権者で分ける。

一方デベは保留床75%を所有する丸取り、総とりがコンサル等に仕組まれている為にデベの大勝利はあっても地権者の勝利はあり得ない。

デベは丸儲けで地権者の多くはだ○されコンサル等上手く利用されているのにも気づかない。

後で気づいたら　土地はない　毎月の管理費等の負担　壁の薄い公団並か公団以下の仕様　縦型安アパート　高い固定資産税　わずかな国民年金で生活できない事　に後悔する

再開発がなかった方が良かったって思う人は、負けだけど、それ以外は基本的に勝利じゃないの？どんなにデベが儲けようと、デベの資本とリソースがなければ、そもそも再開発なんてできないわけで。

もちろん再開発準備組合を自分たちで結成して、都市計画決定させて、設計、施工を自己調達して再開発できちゃう団体なら、取り分減るから負けだろうけど。それ以外はそもそと事業の実行能力なければ、実現不可能なのだから。

>>1315 マンション検討中さん

そうそう。再開発のおかげで、倍ぐらいに資産が増えたと思ってます。あとはどう買い増ししてどれだけ儲かるか皮算用。

>>1316 匿名さん
地権者は人生の最終盤で約5年の不便な仮住まいを強いられるのである程度のメリットがあるのは当たり前。
一方、鑑定士やコンサルの頑張りで保留床を安く抑え、着工直後に仕入れの倍値で分譲はちょっと利益過剰じゃないのとの話。
ましてや理事長や役員の目が節穴で事業費負担を全て銀行借入でやらされてたら、いいように操られてんのと言われちゃうよね。

>>1317 匿名さん
保留床上げて権利床下げても、買い増ししたい私には損まであるので、むしろ反対です。

　　　　地権者様限定です！

当再開発にご心配をお持ちの方で地権者様限定で

　8月２６日午後3時より１時間（質問３０分、回答３０分）
区役所再開発課内で係長様が応対してくれます。
（なんと　やさしい事でしょう）

皆んなでご心配な点質問しませんか？
狭い部屋ですので3名です。
一人8分程度の質問時間です。
先着順3名様限りです。

お申込み多いと次回もお願いする予定です。

8月20日までにお名前　三田１丁目でのご住所　お電話番号をメール下さい。
メールアドレスは、
mabutailang82@gmail.com
です。

詳しくは後日メールでご案内させて頂きます。

なお出席者のお名前が知りたいとの事で　事前に再開発課へ連絡致します。

地権者の皆様に　ご連絡でした。

　　　　　　　地権者からでした。

買い増ししたいって再開発なかったら、買い増しなんてそもそもできないじゃないですか。。。


それは驚きでした。

土地の評価が東京メトロ　麻布十番駅2分でも多くが坪単価392万円から４２９万程度。

athomeの不動産情報で港区内の最安値の土地でも　坪単価５２１万円。

一般的に販売例より（不動産会社も査定している）５から６割の価格である。

土地評価が安くなれば権利床面積も少なくなって当然です。

従前資産評価を低く設定して権利変換を操作するのが　得意なコンサルの　ＲＩＡの再開発です。

また電波受信してる人が来た。

>>1321 匿名さん
まぁいいじゃん。地権者だって十分儲かるんだから。
正直、頑張って時間かけて交渉してうまくいったところで、大して取り分変わらんやろ。

地権者の方は坪いくらで買う権利あるんですか？

>>1321 匿名さん
RIAの問題ではなく、土地を路線価レベルで評価する鑑定士評価を採用した組合役員の責任ですよ。
RIAは日本全国で多くの再開発事業を経験してますから権利者の皆さんがどういった評価で権利変換計画を作ればうまくいくのかを常に考えてますからよく話をしてみるとよいですよ

>>1325 評判気になるさん

何がしたいのかよく分からないけど、ここの地権者としては、安い保留床価格で、より多くの広い面積が買い増しできることを願ってますが。

再開発で従前資産評価の2倍以上の増床OKのとこってある？

>>1327 職人さん
ここは２倍以上いけますよ。従前資産の多い少ない関係なく、１戸買い増しできますから、４，０００万の従前資産の人が、２億の部屋を買えば５倍ですな。買ったのが１億の人なら２倍です。

>>1325 評判気になるさん
再開発の従前評価って、大抵路線価程度と思っていたんですが、違うのですか？
勉強のため教えてもらえると嬉しいです。

>>1328　匿名さん
従前資産４０００万の人がタワー最上階　９億４０００万円の部屋も申込みできますぞ　笑