パークコート青山 ザ タワー［旧：(仮称)港区南青山二丁目計画］

ここは影響ないでしょう．
①番町は供給過多
②いくら一番町とはいえ，隣のグランドヒルズとの間が取れておらず，パークコートとしては貧相．
③間取りは5種類しかなく，一番大きい部屋で110m2程度．連結住戸はあまり人気が得られない．
④1期を終えているのに下げる理由がない

６４７さん、先着順住戸の情報は確かでしょうか？
出遅れたため、一次は申し込みできませんでした。
もし、９０Ａ、８５Ａ、８３Ａが出たら購入したいのですが、
ＭＲに連絡すれば教えてもらえるのでしょうか？

83A、85A、90Aに関しては人気だったし、
全部売り切ってるはずなので先着順住戸としては出てこないと思う。
仮にキャンセル出てたとしてもMRに実際行かないと教えてくれないんじゃないかな。
二次はもう手頃なのは70A,80B,85Bくらいしか残ってないはず。
この辺の価格帯は次で掃けちゃうと思いますよ。

６５４さん、ありがとうございます。
ＨＰを見たら今日、明日はＭＲが休みなので
早速、明後日でもＭＲに行ってみます。

トランプが勝利しました。
当分マンションは様子見。

>>656 マンション検討中さん
ここにも影響ありますかねぇ？

トランプが理由で見送るような人はそもそもここを買わないほうがいいし、本当に欲しいのなら後悔すると思う。

マーケットが本当に悪化するならば、これだけの立地でこれだけの仕様のものはもう当面出てこなくなるということ。

２次で安い部屋は全て放出のようですね。
事業協力者住居１０戸（３～５階）も出すようです。
ここ買えた方は強運ですね。

>>660
低層の角部屋の事業協力者住戸が売りに出されるなら是非買いたいですね。
倍率高そうだなぁ。。

>660
坪単価おいくらくらいですか？

>661
しつこい。ここと関係ない

低層階といっても南向きなので坪８３０万台ですね。
全体で最低坪単価が８００万、最低価格が１７８００万。
一次の倍率も１０倍前後の部屋が多数あったようです。

まあ、安い部屋といっても手が出ません。

ここは地権者ではなく、事業協力者が約１／３の部屋を事前に買っていますね。
ということは、三井の関係企業のオーナー等が予約購入したわけですよね。
それもほとんどが高層階の５億～３０億の部屋を。
ということは、このマンションは凄いお値打ちマンションだということですよね。
皆さんが「お金さえあれば買いたい」という意味がやっとわかりました。

六本木や表参道に比べたら華やかさがない立地だけど
神宮外苑のイチョウ並木にこれだけ近くて、周りも緑豊かで
それでいて仕様がしっかりしたタワマンは後にも先にもこれが最後かも。

マンションは事業協力者住居が多いほど人気が高いということです。
有名なのがグラン千鳥ヶ淵。

でも今回の二次で事業協力者住戸売りに出てる？様なんですが、、、

どさくさに紛れてグラン千鳥ヶ淵なんてもちだしてるが首都高直下型物件は比較対象にならない。
グラン南青山もそうだが三菱はアンダーで売り切れなかった物件を少数だけ売り出して即完を演じることが多い。

今回事業協力者住居を売り出したのは１１戸で全て低層階。
１１戸を除いても全体の１／３が事業協力者住居。

アンダーで大半が売れること、即ち人気では？
アンダーで売れ残った部屋が即完売したら、即ち人気では？

669です。なるほど。勉強になります。確かにそうですね。高い住戸の協力者住戸出てませんものね。

21F以上のプレミアム住戸に至っては15億円の部屋を含め一般販売は22Fだけ。
20F以下のフロアも20Fは全部、18F,19Fも半分以上が事業協力者住戸。
26Fは30億円以上らしいけど、上層階の事業協力者住戸は全て完売だって。
相場が乱高下しようと全く関係ないんだろうね、この辺買える人たちは。
15億円出しても最上階26Fはおろか25F24F23Fも買えないなんて泣ける。
18F以上で200億円くらいはもう売り切ってるんじゃないのかな、もしかしたら。

なんだかんだ言ってもここ売り切るのは時間がかかると思うよ。

人気のバロメーターには、
事業協力者住戸や会員優先住戸が多いか否か。
完売速度、抽選住戸の多少、抽選倍率、キャンセル住戸（先着順）が３％以内かどうか等々が上げられます。

ただ、全体戸数、経済状況、国際情勢、イベント、為替、金利等々により大幅に変動があり、一概には断定できないと思われます。

そして、６７４さんがおっしゃるとおり
ここの完売は竣工後でしょうね。
あまりに高額帯が多すぎます。
それでも値引きはしないでしょう。

富裕層向け都心部マンションの販売状況の詳しい方、現況教えて下さい。

プラウド六本木は苦戦中？

ここ以外は極めて不調。３Ａも番町も。
これはデベの共通認識。

中古も同様。高値では全く売れてない。
レインズで比較すると１年半前と比べ約１０％安くなっている模様。

パークマンション檜町公園はアンダーで46戸この夏に全部売り切ってたよ。
3億円～60億円と言われてたけど、立地と仕様さえしっかりしてれば高くても売れてる。
パークコート赤坂檜町タワー同様、ミッドタウンガーデン＆檜町公園正面という立地をうまく生かしてた。
プラウド六本木は立地が残念なのに強気に行って撃沈。
南側に高層ホテルが建つ予定もある上に眺望のない低層なので相当割安じゃないと誰も買わない。
賃貸利回りが取れなくなってきているので余程の立地で実需が見込めるところでないと苦しい。
結果として一般的には賃貸利回りが十分取れるところまで資産価格が下落することは十分に考えられる。

この物件に関していえば小規模ながらも、近隣が神宮外苑、赤坂御用地、青葉公園、青山公園、青山霊園と
駅近の立地の割には緑に恵まれた唯一無二のタワーマンションなので、形はヘンテコで損してる気もするが
全面角住戸みたいな開放感のある間取りは悪くなく実需が期待できることから、時間がかかっても
そのうち売り切れると思う。ただパークマンション檜町公園同様、逆に単価を3億前後以上にあげて
戸数減らした方がより実需期待の路線が明確で売りやすかったんじゃないのかなとも思う。

パークマンション檜町公園は地権者住戸はなかったの？
地権者住戸があったのか、なかったのか、あったとしたら何戸かによって、アンダー完売の評価は分かれるよね。

パークコート赤坂檜町タワーが今販売しているとしたら、あの価格で完売していただろうか？
たとえ、ここが売り出していなくても難しかったというのが、デベの認識のようだけど。

それくらい、今の高級マンション販売状況は冷え込んでいるということ。

今後はトランプノミクス？？？でどうなるか・・・。

ミッドタウンの二件は別格でしょ。完成すればわかる。
パークマンションはもちろん地権者なんかいない。三井の顧客だけでほとんど売り切ったらしい。

ここも別格感はあるけど、大通りにへばりつくように建っているのがマイナスだね。

６８０です。
ミッドタウン２件を貶めるつもりは全くありません。
ただ、デベを含む不動産業界の大半の人がそう感じているのは事実のようです。

勿論、完成時のことはわかりません。
あくまで現状での評価として。

不動産融資、最高の7兆円＝マイナス金利で、日銀は過熱警戒―16年度上期
今後の予見、意見聞かせて下さい。

↑ここでやる質問ではない。他行って。

二次の状況はどんなでしょうか？
ＭＲの混み具合とか教えてください。

本当に気になるならMRに電話すればいい。
このスレは、購入に関係ない人や
非三井のデベとかそんな人しかいないね。

ＭＲに電話して人気はどうですかって聞く？
知ってる人がいれば教えてあげたらいいじゃん。

まあ、ここに投稿している人は全員野次馬だね。
普通、どこのスレでも数人は申し込みした人とか当選した人がいるよね。

強烈なポジの書き込みが散見されるけど
契約した人だとおもふ

ここ買えた人がここに来るかね？

結構強引な売り方したみたいだけど契約は順調なようで完売は間違いないね。

強烈なポジと言われると心外だなあ。

私は中古マンションのキャピタル狙いの投資をしている者です。
かれこれ１５年です。

ご存じのとおり「投資イコール情報」です。
デベはもちろん、それなりの不動産屋まで幅広く人脈を持たなければなりません。

そんななか、新築も当然話題になります。
なかでも、ここは必ず話題に上ります。
その一端を紹介しただけですがね。

またポジと言われますが、
ここは買って損はないと思いますよ。
しかし、私は中古を狙います。
１年半も大金を寝かせることは愚の骨頂ですから。

691様に質問させて頂きたいのですが、ここは買っても損はしないとは、価格は落ちないと言った意味ですか？キャピタル狙いということは、中古で価格が落ちてその時買うということなんです？資金を寝かせておくと損だとは思いますが、実際のところ中古のときは価格どうなると予想されているか教えてください。

お金に困ってる人は買わないので、中古の物件は当面かなり強気な価格しか出ません。売れたら売ってやるという価格。

だいぶ出来上がってきたね。
これにガラス張られたら相当迫力ありそう。

http://view.tokyo/?p=29837

道路気になる人は反対側にすればいいんじゃない？
どのくらい残ってるのか知らないけど。

６９３さん
不動産（マンション）を売りたい方の事情は様々です。
若い方はそうでもないかもしれませんが、
極秘で売りたい方は結構多いのです。
そういう物件は適正価格より安めで買える確率が高いのです。
超人気物件の購入者は、社会的地位も高く、保守的ですのでより可能性は高いです。

６９２さん
近隣人気物件が１０年後仕入れ値に対し１００％と仮定します。
あくまで予想ですが、ここは１１０％？
しかし、虎ノ門ヒルズには適いません。

ただ、無理して購入する物件ではありません。
管理費だけでもバカにできませんから。

虎ノ門ヒルズ、どうなんだろうね。
官庁街の延長で、そもそも緑も商業施設も少ない。
乗換もできない新駅作ったところで富裕層が買うのかな？

森ビルの虎ノ門に懸ける思いは並々ならないからね。
レジデンシャルタワーも日本のタワーマンション最高峰にするって断言してるくらいだし。

いくら最高峰にするって言ったって、こういう価格設定で売れるのかな？

http://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/FSATTA02/

レジデンシャルタワーの分譲はもうちょっと安い価格設定で行かないと売れないでしょ。
まあ売れなかったら賃貸やサービスアパートメントにするんだろうけどね。

695さん、お答えありがとうございました。

ここは、子育て世帯多そうですか？

個人的に、タワマンは音が響き易いので、子育て世帯は住むべきでないと思うのですが。階下の人に多大なる迷惑をかけるので、違法ではないのかもだけど、自粛すべきでしょう。

>>690 マンション検討中さん

強引な売込みされて買えるレベルなら買いたいよねっていう。

>>700 匿名さん
音の問題が気になる人は戸建てか最上階を選べば良い話。マンションに住む以上、文句言うべきではない。

>>700
子育て世代が住むのは違法でないけど自粛しろ？
あなたがタワマンを自粛したほうがいい。

MRでは子供見かけたし、周辺に緑が多いし、繁華街から離れてるのでこの価格帯としては意外に子育て世代の注目が高いと聞いた。実際にどうかは知るよしもないが年寄りが多いタワマンになりそうもないので子供はそこそこいると思っておいた方がいいかもね。

表参道駅直結？の南青山第一マンションズの建て替え物件はどう思いますか。

>>702 匿名

乳幼児が走り回るのもアリですか？

ここは生活感がないコンセプトですよね。

まあ結局セカンドハウスにする人が多いんだろうから音なんか気にならなそうだけどね。
そもそも神経質な人はタワマンなんてやめた方がいい。
乳幼児より気になる歩き方する大人もたくさんいるからね。

表参道交差点の周辺地価はとんでもなく高い
http://www.tochidai.info/area/aoyama/
南青山第一マンションズは相当高くなると思うよ。
青山一丁目周辺が割安に見えてくる。

>>709 匿名さん

とんでもなく高いかもしれないけど、流石に、住むには微妙だと思うよ。完全に商業地なので。

今週から申し込みらしい。
倍率はどのくらいになるのかな。

南青山第一マンションズは建て替えても、みゆき通りは混んでて、南側は歩行者だらけで（特に休日）車はすごく使いづらいよ。でも便利な場所だから高値でも法人名義で買い占められそうだよね。

二次の販売戸数わかる人いたら教えて下さい。

南青山第一マンションズ立地メチャメチャいいけどタワーになるの？

タワーと呼んでいいのかどうかわからないが22階建。地権者も多いしアンダーで売り切っちゃうんじゃないかな。ここはどれだけ高くても買う人たくさんいるでしょ。

>>714
どうも情報ありがとうございます。
２２階ならここと同じくらいですね。
上層階なら眺望もよさそう。
地権者が半分くらい抑えちゃってそうだとかなり高くなりそうですね。
また株価も上がって来て円安だし。

高さは75.29mでの22階建らしいので、平均階高はここに比べるとかなり低く、天井高は期待できなそう。http://view.tokyo/?p=22380

ここは本当に売れてるの⁇

一次のキャンセルはないの？？

当選して契約保留は結構いるみたい

契約保留って、どういうこと？

なんだかんだ言って2次で25戸は大したものですね。とはいえ残り30戸は角部屋の高額住戸ばっかりなのでここからが大変そうですが。

３Ａや番町が絶不調のなか、ここだけは好調だと思っていたが、２５戸は残念。
これで、同地区内の新築や中古は一気に弱気価格に転じるのは確実。
というより、１１５円～１２０円の円安を期待するしかない。

この環境とこの価格設定で1次と2次で80戸なら販売戸数の7割超えてるし、特に悪くもないでしょ。
檜町ほどの勢いはないのは確かだけど、立地もそれほどでもないし。

＞722
この意見は、「一気に弱気価格に転じるといいなあ・・・」ということと理解。

意見じゃなくて願望だね。

こんな掲示板の情報なんてあてにならないよ。
ましてやここの購買層なんて見てないだろうし。
別格で売り切るだろうね。値段が下がるのを待ってて出てくるクラスの物件ではないでしょう。

ここは３Ａ、番町の指標。
ここが咳したら、ほかは肺炎になるってこと。
そして、今のところカンフル剤は円安しかないってこと。

いやこれ以上の円安は問題。不動産は完全に冷え込むよ。１ドル99〜101円位のレンジがベストかな。

>>729 通りがかりさん

>>729 通りがかりさん
円安で不動産は冷え込ま無いよ。むしろ上がる。円安で海外勢不動産買いの復活、
円安株高にともなう日本株上昇の資産効果で富裕層買い復活となる。

なんで、こんなへんてこな構造にしたの？

災害にも弱そうだし使いにくそうじゃない？

ペンシルタワーに比べたらよっぽど安全でしょ。
窓側全部屋がパノラマビューになるこの構造は悪くないと思うよ。
へんてこだと思う人は買わなければいい。

やはり販売苦戦してるようですね。急激な円安のせいかな。

円安よりトランプリスクによる買い控えじゃないかな。それでも円安株高になれば最終的には不動産にもお金が回ってくると思うけどね。

第1期で80戸かあ。2億前後の2LDKはほとんど売り切れぽいです。
第2期は来年以降。買えた人がうらやますぃ〜。
天井高3mパノラマ窓高2.6mのプレミアム住戸はまだあるみたいけど
最低5億前後かららしーです。年末ジャンボを当てれば楽勝ですね、
よくわかりました、頑張ります。

>>737
そもそも2億前後でも厳しーので撤退しますた。あとは1LDKも少し残ってるはずですよね。
ここのモデルルームは仕様が豪華すぎて検討住戸の参考に全くなりませんでした。

先着順住戸はこれから出てくるのかな？

>>738さん
たしかにモデルルームはあまり意味あるのかって感じでしたよね。あんなでかい1LDKなんてつくるなんてどんな富裕層を想定してるのか、、。まぁでも再開発とかない限りはさすがに高いですよね、、、

>>739 匿名さん
キャンセルが出るから出てくるでしょうね。

住宅ローンが金利上がるらしいすね

>>743 匿名さん
はいはい。巣へお帰りください。

曲線を多用した外観デザインは建築家の自己満足アート？
それとも何らかの事情を考慮した結果？
奇をてらわずに普通のストレートにすれば良いのに。曲線が間取りにも影響を与えてて使い辛そう

>>745 マンション検討中さん
いやこれは芸術でしょ。

分からない人には永久に分からないよ

ここを選択するひとは家具もオーダーかお部屋に合わせて家具買い直すでしょ

高級家具なら曲線の家具は結構あるしね。

ここって外壁タイルが殆どないですし、大規模修繕はどうするんですか？

>>747 マンション検討中さん
貴方は買う可能性がある方ですか？
なければお引取りを。

買えないから酸っぱいブドウだと思いたいのでしょうかね。

てか買った人こそこんなとこみないんじゃないのってのは間違いでしょうか。そういうわけでもないんですかね。検討中の方なんですかね

本物の金持ちは真贋を見分ける目を持ってるからね。奇抜なデザインとそのデメリットをどう判断するのか？興味深いね