シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/
所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-29 09:48:05
ナイトクルージングって運河側からマンションを見ることができる、ということなんでしょうか。夜、外からどの程度マンションの中が見えてしまうのかというチェックにもなるのかもしれないなと思いました。
運河側だと結構油断してしまいそうだけれど、ここだって遊覧船やら他のナイトクルージングで船が通ったりするわけですよね。
まあマンション１つ１つ見るわけじゃないとは思いますけれど、それでもどうなのかのチェックは必要そう。
なぜにこの物件HPの物件（販売）概要は何回も更新されているにもかかわらず、この8月からずーっと先着順6戸のままなのでしょうか？？
まさかまったく売れてないわけでもあるまいし、売れた分だけ販売住戸を補充し続けた結果、販売戸数が変化なしとか？？
ガタガタ言ってないで
買う気あるなら行ってみんさい。
ここって外装は基本吹付けですよね？
竣工してから2年くらいたってますが、実際に利用されていて劣化とか見当たりますか？
経年劣化が少し心配で…
>>6107 匿名さん
ここの住所の東品川5丁目は他に住居がほぼ無いため、品川区の人口統計からだいたいの販売状況(入居数)を推定出来ます。
下に示した通り、東品川5丁目の総世帯数は、CTE竣工時(入居前)の2016/3に13世帯だったのに対し、1年後の2017/3には193世帯となっており、その時点で少なくとも180戸が売れていたと推定されます。
その後も毎月5世帯程度コンスタントに増えており、順調に販売が進んでいるように推察します。
〈東品川5丁目の世帯数推移〉
(カッコ内はCTEの推定入居数)
2016/3…13世帯(0戸)
2017/3…193世帯(180戸)
2017/4…199世帯(186戸)
2017/5…201世帯(188戸)
2017/6…215世帯(202戸)
2017/7…221世帯(208戸)
2017/8…227世帯(214戸)
2017/9…225世帯(212戸)
2017/10…230世帯(217戸)
2017/11…234世帯(221戸)
2017/12…239世帯(226戸)
総戸数254、まだ1割以上残ってますね。多少値下げしてでも早く完売してもらいたいです。
これでは買い替えが出来ません。
他の大規模な物件を多数抱えているのでこちらは二の次なのでしょうか？
【サル目撃情報】本日午前7時25分頃、東京電力品川火力発電所（東品川5）付近ででサルの目撃情報がありました。次の点に注意してください。
1近寄らない、2驚かさない、3餌を与えない、4食べものを見せない、5戸締りを徹底する
サルを目撃したら警察署へ連絡してください。
住民総会が転売を禁止してるのですか？そんな事はないですよね？
住友不動産側としては9割売れたら元が取れたから後は旬のマンションの販売に力を入れるのでしょう。販売開始から何年も経っているのに売れないのですからこの先も厳しそうです。
総会資料を読んでない人もますよ。
総会資料も掲示板も熟読してる人もいますが。
>>6118 マンション検討中さん
売却考えているのに、行われたばかりの年次総会にも出ずに、でかい封筒で送られてきた資料も開封してないような間抜けなんだよね。
そりゃ完売してても売却もできませんがな(笑)
ミニスーパーとは言え、近くにスーパーができたので利便性が増した感じだね。
>>6121 匿名さん
天王洲にスーパーできたんですか？一昔前は考えられませんでしたね。
天王洲といえば、東品川清掃工場の跡地の開発ですかね。2018年までが清掃工場の期限ですから、跡地を区は何に活用するつもりでしょうかね。
品川の開発は凄まじいですね。
ボンドストリートの設計事務所ビルの１階に常設のマルシェマーケットができる。ちょっ面白そうだね。
東品川清掃作業所の跡地、区として公共性も大事でしょうが
リサイクルショップなどは止めてもらいたいですね。
民間に土地を貸してテナントに出すか
区の出張所や公民館などができるかか
公民館？ この辺りの人じゃないよね？
駅前の区有地は少ないけど、江戸川区は公民館にして地下を映画館にしてるけどね。
新馬場が近いから、公民館はわからないね。
天王洲の駅前だからモノレールとの兼ね合いもあるけど公園になればいいな。
民間に貸して、またショッピングビルとかはやだな。
>>6127 匿名さん
駅前の区有地は大体区が大まかにプロジェクトをたてて、民間の業者を選定しますよ。
https://www.kensetsunews.com/archives/116581
http://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/jorei/kitaguchi/kitaguti_plan.ht...
しかも東品川清掃工場は5,500平米の土地。何年も前から期限を待たずして清掃事業以外に活用できるように品川区が都に申請を出してきたところですよ。公民館が欲しいだの何は嫌だの区民の意見なんて聞いてくれません。
清掃作業所の敷地を使って、モノレールとりんかい線の接続を地下化してほしい。あとスーツケース引いてる人多いのに、エレベーターも下りエスカレーターも無いなんてあり得ないでしょ。
>>6129 匿名さん
天王洲アイルの乗り換え改良は、五輪までに決められていることなので、苦し紛れに、あの跡地を利用して何かしらはやってくるとは思います。
http://www.jterc.or.jp/topics/josei_shinpo3.14/7_kuuko_access.pdf
同じく既定路線のモノレールの浜松町駅の移設は工事がすでに着工しましたが、天王洲はあの跡地使用制限の期限が満了にならないとどうにも動けないでしょうね。
オリンピックまでに改良して欲しいけど、残念ながら今そんな雰囲気はしないよね。
環2開通が間に合うかどうかの瀬戸際にあるくらい、都政が停滞しているのがそもそもの原因。
都政が停滞するのは、都民の責任。
アホで使えない都議は次の選挙で
落選させなきゃダメだよね。
あと3戸になったね。タワーも二期が終わったし。
3月までには完売かな。
家具付きモデルルーム販売の広告が入ってましたので残り僅かだとは思っていましたが、後3戸ですか！？本当に売り切りそうですね。完売後のリセールバリューはどうなりますかね？賃貸需要は高そうです。
テラスが完売すれば、中古としては中住戸なら6200-6400、角部屋なら、6800位では価格提示できると思います。
ただ、ここは値下がりしずらい築五年くらい、つまりあお２年から3年待ったほうが、得と思います。
台場小学校に通う方は少ないのかしら？
>>6135 マンション検討中さん
新築でようやく売り切れた後に、中古価格が上がるのはちょっと厳しいのでは？
中古住宅の売買時には仲介手数料が3%かかるし、5年以内の短期売買だと税率も高く、利益を出すのは至難の業だと思います。
ここの標準的70㎡の賃料は25万円程度なので、投資対象物件としては表面利回りを5%とすると適正価格は6000万円程度ですね。
今の不動産価格は高止まりなので、いつ下落してもおかしくない状況です。
賃金が上昇して、物価や賃料が上がれば売却益は出るかもしれませんね。
70平米で5年定借でさえ25万9千円で賃貸契約されてるから、普通の賃貸ならもっと高そうだね
>>6138 匿名さん
確認のため調べてみましたが、普通賃貸借でも25万円以上は苦戦しているようです。
間取りと方角がほぼ同じなので、差別化は階数位なので難しいようです。
現在、3戸募集していました。
https://www.property-bank.co.jp/m/rent/6435/
築1-2年の築浅70平米弱で23万でも決まらない賃貸の現実。予想通りとはいえ厳しい資産価値ですね。
>>6142 匿名さん
6141です。
少し補足すると、23万円の賃貸物件は定期借家権2年だから割安なのでしょう。
本物件は、駅近、割安、永久眺望に価値を見出した実需ユーザーにとっては最適解なのでしょう。
イオンのまいばすけっともオープンして便利になりましたし、都心のアーバンリゾートを楽しむには良い物件だと思います。
67平米で24万だと契約されるみたいだね
このあたりにしてはいい方だね
24万でも成約なかなかしないから空室なんだろ。成約時は1万は確実に値引き必要。
なるほど
調べると
67平米24,5万から23,5万の契約実績だね
25万は無理っぽいね
このあたりにしては高いのかな
あそこは港区ですもんね。
プールありで、ランニングコストがかなり高いから、オーナーはそれくらいで貸さないと嫌だとは思いますよ。
あそこも、何年も売れ残っていたけど、人気になってよかった。
港南の素敵なマンションだと思います。
自作自演
わざと炎上するようなこと書かなくていいよ
ただの荒らしさん
いつもボコボコにされているみたいだからここで憂さ晴らし？
別に24階や30階は低層ではないとは思うけど
そういう変な発言がつっこまれるんだからやめてほしい
6149ですけど、この辺は比較対象物件が少ないのでベンチマークになると思い、
高層30階以上の賃料をネットで調べて書いたんですけどね。
4物件の平均で㎡4340円ですが、交渉ありとして4200円くらいかな？と思って
書いたんだけど、まずかったっすかね？
ちなみに低層だと3700円くらいっすね。ここもそれくらいが相場なのではない
ですか？
別にネガもポジもしてるつもりないです。
階 ㎡ 賃料 ㎡単価
30階 60.7 240000 3,954
34階 67.0 330000 4,925
36階 79.7 330000 4,142
39階 61.1 265000 4,338
平均 4,340
階 ㎡ 賃料 ㎡単価
2階 84.37 300000 3,556
5階 64.79 235000 3,627
7階 42.63 188000 4,410
12階 75.27 245000 3,255
13階 71.02 249000 3,506
平均 3,671
売買実績も賃貸実績も少ないから周辺をベンチマークするしかないね。とはいえ、天王洲アイルもそんなに事例が豊富じゃないし。
必死w
3700円、70平米で259000円、まずまずそんなものでしょうね。
確かに、70平米で定期借家権で25万9千円で契約されてるね
めでたしめでたし
チャンチャン
荒らしさん、お疲れ様。
天王洲アイル駅周辺マンションが高く評価されていることが腹が立ってしょうがない外野が紛れてるね。ここは駅近マンションだから高く評価されて当たり前なのに、偏見とは怖い。
残り住戸は販売価格が高めですね。
最上階を残すのみかな？
間取りや生活環境が合わない人もたくさんいるとは思いますが、駅近でモノレール／りんかい線のアクセスの良さは今後も一定の賃貸需要はあると思います。おまけで解放的な運河ビューもついてきますから。
駅近は1度経験すると止められなくなります。
モデルルームの販売が始まりましたね
完成後2年もたっているのに、少し値上げ販売。
これが住不の販売戦略なのでしょうか？
このままずっと売れ残るとのかと思っていましたが、結果としては成功ですね。後になる程価格を上げても売り切るのは大手の底力でしょうか？
もう大きい部屋がないので67平米の部屋で最上階にしても最後6880万になるんだ。
モデルルームは67平米で6980万。
財閥系のブランドマンションだからですか？
A棟坪単価290くらいで買えてたんだがな。
A棟は交差点に近く交通量も多いし騒音もあるからとはじめ割安設定だった。
B棟とは大体500は違うし。
でもはじめに買った人たちはお得だったね。
品川駅徒歩圏内のそれなりの新築マンションは7000万超えだしね。
いや、だから歩くには少しあるから(バス3分だけど)7000超えてないってことでしょ…
徒歩圏内にスーパーもできたし天王洲自体いい街になってると思うけどね
南北線が品川、天王洲、と伸びたら空港利用者も便利だし、なおさらいいんだけどな
>>6186 匿名さん
買える資力のない人は残念ですね。
武蔵小山は三井の親切心でギリギリ庶民が買える価格にしてくれています。
手が届く人は鹿島免震×三井の基本スペックの良さと間取りに惹かれて購入するみたいです。
>>6188 匿名さん
こちらの検討者には価格面で武蔵小山はハードルが高すぎましたか。
こちらとは基本スペックの面で比較にならないほど良いものなので、年末ジャンボ当選の際には検討されると良いかもです。
最上階6880万円ですか？
こちらは低層高層ともに眺望が確保されているにもかかわらず、高層が割高設定になっていますね。
階数による差というより、販売のタイミングが後になるほど強気にを設定してくるのには驚きです。
>>6187 匿名さん
買える資金力があるって勘違いしてる奴が間違えるんだろうね。武蔵小山はサラリーマンが買っては行けないマンション筆頭だよ。何？基本スペック高さって(笑)鹿島免震、三井ってブランドしか取り柄のない、低仕様で眺望なしの割高マンションってことでしょ。
1馬力で年収1500万プラス預金2000万超あるけど、72平米1億は無理だわ。子供2人を満足に習い事させつつ、小学校から私立に通わせようと思ったら、家なんかに金かけられん。
Howmaというサイトで最上階6880万円、67.02㎡の部屋を中古物件として査定したら
査定額5974万円と出ました。いきなり資産価値マイナス900万円からスタートは厳しいですね。
本気モードで交渉したら400-500万円ほどの値引きがありそうな気もします。
>>6192 匿名さん
天王洲から私学に通われるご家庭ってあるのでしょうか。
東急沿線は有名私学に通うご家庭多いので、恐らくパークシティ武蔵小山もそういうご家庭が多くなると思われます。
無理に私学に入れてもお子様が引け目をお感じになられないか心配ですね。
>>6192 匿名さん
武蔵小山はパークコートブランドではないので、仕様は今はこんなものです。眺望も普通です。
鹿島、三井タッグの免震タワーという基本スペックが高い物件は希少。
販売に時間がかかる物件は不人気の証で資産価値が低くくなる思っていました。
しかし完売したとしたら、2年落ちの新古であっても販売初期の価値を上回っっているといえます。（裏で値引き等がなかった場合ですが）
