武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

廃墟化するマンションの条件
①最寄り駅が不便･不人気
②駅から遠い
③容積率に余裕がない
④取り壊しが難しい超高層

まず何はなくとも①、まずは最寄り駅の駅力が全て。
次に②、マンションは駅近にこそ価値があるので、徒歩10分を超えると存在価値が薄くなる。
その次に③、容積率に余裕があれば区分所有者の費用負担が少なくなるが、長期的には大幅なインフレになることを考えればこれは絶対ではない。
最後に④、これはシンプルに経済性のみの問題であり、技術は既にあるし低コスト化の研究も進んでいる。③と関連して将来的にコストがペイできるなら問題なし。

結論。
真っ先に廃墟化するマンションは、乗降者数の少ない小さな駅の不便なエリアのマンションだが、そうなるようなエリアは戸建てにも住む人はおらず、駅に遠い戸建てから先に廃墟化が始まっている。
武蔵小杉のタワマンが廃墟化するのは、人口が減って武蔵小杉よりも大きい駅のタワマンで需要が満たされてしまった時。
武蔵小杉はJR東に限定しても849駅中27位の乗降者数で、これは東京都内143駅の中に入れても上位15%（21位）に相当する。東急線内でも全21駅中4位。（ちなみに田園調布は17位 笑）
この大きな駅の近くに建つタワマンが建て替え出来ずに廃墟になるようでは、日本は内戦下にあるか災害で最貧国になっているかのどちらかで鉄道も機能していないだろうから、論じても意味ないのは明白。

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まず田園調布の廃墟化を心配する方が先だな。
あ、もう始まってるんだっけか。ごめんごめん。

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武蔵小杉の令和の西洋長屋で粋がっているバカ
こらしめてやりたい

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欧米人はタワマン的な住宅での子育てを好まない。「ふさわしくない」と考えているのだ。中学受験を専門にしているベテランの家庭教師は「タワマンの子は成績が伸びない」と断言している。外出が少ないタワマンの子どもは屋外の自然現象を肌感覚で理解できにくく、それが理科などの成績が伸びないことにつながっているのだという。また、高層建物の住人が急病などで救急搬送された場合、階数が高くなるほど生存率が低いという、カナダの研究機関の調査もある。あたり前だが、低層階よりも上下の移動時間がかかるからだろう。

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>>76857 評判気になるさん
この記事を書いた榊淳司氏は、もう20年近く「タワマンはもうすぐ暴落する」と騒ぎ立てて外し続けている、ルサンチマンジャーナリストの代表格です。
この人が「タワマンはダメ」と言い続ける限り、武蔵小杉は安泰。

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>>76862 匿名さん

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>>76865 販売関係者さん
なんの販売関係者？タワシとか草履とか？
20年前から言われていることが、ずんだもん動画でやっと理解できたか。
ではさらに、親切な俺様が丁寧に補足してやるぞ。

①そもそもタワマン市場は今バブルではない
バブルの定義にも色々あるが、重要な要素の一つに「運用利回りが長期金利を下回っている」というものがある。
1990年代のバブル終盤はまさにこれで、8%の長期金利に対して2%程度の運用利回り。明らかに利回りを無視してキャピタルゲインだけを目当てに価値のないものに資金を注ぎ込んでいたわけで、そりゃいつか崩壊するわ。まさにババ抜き。
それが現在では、1%台の長期金利に対して東京の新築タワマンでも4%の利回り。キャピタルゲインが取れなくなったらインカムゲインでいいや、という選択肢が取れる状況な上に、世界的な資材の高騰（インフレ）と外資の流入（円安）で、頭打ちや小幅な値下がりは今後あったとしても、日本の不動産が暴落する要素は一つもないと言っていい。

②武蔵小杉は実需層中心
タワマンの購入者層が見栄っ張り・老人・投資家・パワカの4パターンというのはまさにその通り。
このうち見栄っ張りと投資家は都内ではない武蔵小杉のタワマンには見向きもせず、おかげで湾岸とは坪単価にずいぶん差が付いてしまった。悪く言えば資産性が低いとも言えるが、投資家はその多くを外資が占めているため、為替リスクが高い。暴落しようがないことは①で説明したが、今後の為替次第で相場がフラフラする可能性はある。
これに対して武蔵小杉は圧倒的にパワカの実需が強く、SUUMOでちょっと調べればすぐに分かるが売り物件や賃貸物件の割合が豊洲や勝どきあたりと比べて圧倒的に低い。これは前述の「インカムゲインでもいいや」の選択肢が取りやすいということでもあり、都内の物件と比べると突き抜けたキャピタルゲインは得にくいかもしれないが、安定志向には魅力的なエリア。
ますます、暴落とは縁がないというわけ。


その動画は「小癪なタワマン購入者が困るといいなー」という低所得者層の願望を、親しみやすいキャラクターで誰にでも分かりやすく具体化したもの。
その動画を引用している時点で「ぼくはうんようするおかねがないびんぼうにんです」って書いているのと一緒だよ。

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あと、動画の登場人物はローンでカツカツだったけど、武蔵小杉のタワマンの実際の購入者でそういう人は少数派だということも知っておくといいよ。
見栄っ張りが多い都内タワマンだとそういうのが多いのかもしれないけど、武蔵小杉のタワマンじゃ見栄なんて張れないし(笑)

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うちの会社の50歳の行かず後家さんは中層階に一人で住んでいるし、南武線沿線の土地を売って小杉のタワマン最上階買った知人の爺さんもよく知っている
カツカツかどうかは分からないが、共通するのは大体同じ服着ているし、時計は通販によく数千円のカシオだし、吉野家とかサイゼでよく晩飯を食うと本人達からは聞いている

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都内メインに定点観測している人からは武蔵小杉は物足りない感じに見えてしまうのだろうが、裏を返せば都内と比べてそれだけ健全だって話にもなる。なんせ実需な街なわけだし。すでに都内超高額物件は借主なき超低利回り物件と化して外国人内でぐるぐる回るだけ、日本人には関係ない話となりつつ、湾岸物件も同じ兆候で一息つきだして売るにも売れない状況になりつつある。実需の強みは投資というよりも現金化しやすい点で、武蔵小杉はそうした点において一定の人気を保っていく感じになるだろうね。

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>>76869 匿名さん

小杉駅自体は否定はしていないよ　買物や外食が取り立てて便利な訳では無いが、神奈川県民にとっては乗換や空港に行くには楽なんだろう
まあ町田とか相模大野を一寸便利にしたような感じかと推察する
それより問題はタワマンだよ
湾岸も酷い有様だが、東京から見て川向こうに墓標のように屹立するタワマンは、醜悪そのもの
水害はさもありなんだし傷口に塩を塗るつもりも無いが、街のキャパに比べ人口詰め過ぎだと思う
50年後の廃虚化も必至だろうし、行政は何も考えていないように思える
少しは世田谷区や神戸市を見習うべき
駅の混雑も近隣住民にとっては嫌悪施設・迷惑以外の何物でも無い

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内容からいつもの方ですね
世田谷、神戸市見習う？
やはり、かなりレフトなイデオロギーな見方ですね。
５０年後語るなら、移民、少子化問題の方が大きいけどな。

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>>76874 ご近所さん
50年後に廃墟になるのは世田谷・神戸が先。
こいつら人口減少傾向への逆張りの典型的な失敗例なのに、大本営発表を真に受けて「見習うべき」とか、なんでそんなに知能の低さを誇っちゃうかなあ。

まあじいさん50年後生きてないもんね。
自分の生き方を肯定したまま死にたいんだろうけど、無責任にもほどがあるぞ。

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>>76877 匿名さん
じいさんどころか私も50年後生きてる自信ないっす。

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>>76877 匿名さん

何で自分と違う考えを全て否定し、爺扱いするかなあ
まだ子供は未成年で多分あんたより若いと思うし
その了見の狭い凝り固まった発想自体、田舎爺の発想だと思えよ

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神戸市の開発した土地は、新長田、ポートアイランド、六甲アイランド、ハーバーランド、西区北区のニュータウン全部廃墟化してる。
そんな都市政策を見習う危篤な自治体なんかあるなけ無い。
三宮も廃墟化まで10年かからんと思うぞ。

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ついこの間神戸と有馬温泉に遊びに行ったけど、横浜より人で溢れかえっていたよ
新神戸駅のある高台から下の平野部はほぼ埋立地で、低層ビルばかりのうちは住宅街から海も一望できたのに、タワマンが建ちはじめてから街の風景が台無し
神戸や六麓荘、芦屋などの富裕層が眉をひそめるのはごもっともだ
世田谷も神戸も高額納税者や実力者の意見には逆らえなかったということだろう

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>>76881 ご近所さん

世田谷も神戸も老人の街だ。
神戸市の年齢区分別人口を川崎市と比較するとぞっとする。

川崎市　年少人口17万4684人　生産年齢人口105万5187人　老年人口32万117人
神戸市　年少人口16万3904人　生産年齢人口89万447人　老年人口43万4943人

老人の価値観で街作りをするから、ますます若い世代の人口減少が加速する。
巨大な限界村落だと考えた方がいい。

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>>76881 ご近所さん
写真載せる必要ある？

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川崎市の平均年齢は、2024年10月1日時点で44.7歳
世田谷区の平均年齢は44.4歳
ジジババが多いというなら、世帯年収が川崎市より遙かに高いのは何故だろう
共稼ぎも少ないのにねｗｗ
（学歴と民度は比べようが無いねｗ）
ウソだと思うなら調べてご覧ｗ

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>>76881 ご近所さん
ねぇねぇ答えてよ！

写真載せる必要ある？？

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>>76883 名無しさん

神戸の市街地に無秩序にタワマンが建っている現状を知って貰うには、実物が一番
一番右の写真みればいかにタワマンが圧迫感を与える嫌悪施設かがよく分かる

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>>76887 ご近所さん
タワマンコンプ大爆発で草w

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そんなにご自分の街が良いなら、人の街のスレッドに張り付いてないで戸建て掲示板から死ぬまで出てこないでください。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/549831/
リアルと一緒で過疎ってるからこっち盛り上げてよ。

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>>76884 ご近所さん
調べてみたよ。

平均年齢
https://sumaity.com/town/ranking/age/
中原区　41.20歳　全国11位
大田区　45.27歳　全国100位圏外
世田谷区　44.39歳　全国100位圏外

世帯年収
https://lifullhomes-index.jp/info/money-data/
中原区　636万円
大田区　564万円
世田谷区　655万円

民度なんてものは数字に出来ないので、治安＝刑法犯遭遇率
https://www.alsok.co.jp/person/recommend/category04/
中原区　294.09人に1件
大田区　202.60人に1件
世田谷区　255.06人に1件

まとめ。
・住民の若さはまさに「比較にならない」
・年収は大田区よりは上で、世田谷区よりは少し下だが僅差。「比較にならない」って何？(笑)
・治安は大田区、世田谷区いずれも中原区よりも悪い。民度って何？治安が悪くてもそれが高いとあなたにとってはいい街なのね？良かったね(笑)

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学歴も数字に出来ないけど、タワマン内に限定すると東京一工だらけで早慶でも胸を張れないという実態はある。
世田谷の方が「比べようが無い」ほど悪いという理解でOK？

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東京一工の呼び方も古いけどな

そこまで出て、住まいがタワマンじゃ、同窓会にも恥ずかしくて顔を出せない
落ちこぼれという認識でOK?

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>>76894 口コミ知りたいさん
>証拠出しなよ
ALSOKが出してる刑法犯遭遇率よりも信頼できるデータなくない？
それとも刑法犯遭遇率の意味が分からないの！？ｗｗｗ

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