パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その3

>>625、626
私も同感です。

ここのネガは624さんが一生懸命一人で書き込んでたんでしょうけれども、さすがに正義感だけでここまで執念深く書き込みはしないですよね。中古購入希望者？

>>627 匿名さん

ここのマンションは一部エリア内に快く思ってない方がいて、

１建つことを思うと寝れないひどい物件だ。
2見た目が安っぽい。道路の色もおかしい
3コーンがおいてあって人が住んでいない工事現場かと思った

などなど、時間をおきながら度々ネガさんが出没しています。

私は今回もまたその類いと思ってます。騙されるという表現には敵意を感じますからね。でももう建っちゃってるから嫌がらせしても無駄なんですよ。

もう昔の社宅時代の日差しは戻ってこないですから。

>>628、627、626
確かに1人のネガさんの連続的な書き込みなのでしょう。

価格に関する異常なまでのこだわりが、中古購入希望者かと疑ってしまいます。

それはさておき、代々木上原の駅前にゴールドジムがあったり、近くに大山公園や代々木公園があって、充実したライフが送れそうですね。

代々木上原近辺で、新し目の中古2LDKをとにかく安く買いたいという人にはこのあたり。
suumoに掲載中。

パークコート渋谷大山町ザ・プラネ 翠邸
代々木上原駅徒歩9分
専有面積：61.46平米 (2LDK)
販売価格：7,790万円
坪単価　：419万円
築年月　：2015年7月
※築後未入居物件


オーベル代々木上原
代々木上原駅徒歩6分
専有面積：54.7平米 (2LDK)
販売価格：7,980万円
坪単価　：482万円
築年月　：2013年10月

>>562

【価格更新】

翠邸の最上階、当初の価格設定（坪単価495万円）ではやはり売れなかったようで、早速坪477万円（71.99㎡で1億400万円）まで値下げしている。

翠邸だと最上階でも坪500で売るのは厳しいか。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90108588/

ちなみにこちらが、清邸の取り引き価格です。

坪480ですので、悪くはないです。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397

またネガさんの狂ったような坪単価引き下げキャンペーンが始まったW

個人的には606さんのコメントに納得です。

＞ここは永住目的の購入者が多く、条件いい部屋はまだほとんど売りが出ていません。売り出しているのは投資目的と思われる低層階で前建てひどく日照ゼロの2LDK、分譲時に坪300万円台だった部屋ばかり。坪400万円台の後半で成約しており、これがネット上の自動査定の根拠となっています。南〜東向きの中層以上が出れば坪500〜にはなるでしょうね。500後半は厳しいと思いますが。

坪単価という意味では、ハイグレードな希少物件について精度ある評価するのは難しい。それでも信頼性がある評価方法の一つは、近隣類似物件の坪単価がどうなっているのかということ。

そういう意味では元代々木のパークハウスの価格との比較で、ここのパークコートが坪600万円～ぐらいが相場でしょうと言う理屈は、納得感ある。

>>632
確かにリンクのサイト見ると、坪単価は概ね500-650万円で推移をしますね。

清邸は一部お見合い物件があるので、もしそうでなければ480で買えれば割安かと。

それ以外はやはりリンクのデータどおり坪単価500-650万円ぐらいになるのかと。まあ希少物件にデータなんてあてにならないですけどね。

>>631
> 翠邸の最上階、当初の価格設定（坪単価495万円）ではやはり売れなかったようで、早速坪477万円まで値下げしている。

これが現状をよく表していますね。
ポジさんが必死に妄想を書けば書くほど、現実がよくわかる仕様です。

インターネットが発達して、かつてはブラックボックスだった不動産の情報が手に入りやすくなったのはよいことですね。

>>630
オーベル代々木上原の方がここよりかなり高い価格で売り出していますが、そんなに良い物件でしたっけ。

>>637
同意です。確かに630がペタペタ張り付ける情報は信頼性ないね。

ネガさんが貼り付けるリンクや画像はいつも同じだからもう結構です。

当掲示板（マンションコミュニティ）と提携している住まいサーフィンの提供する情報です。

オーベル代々木上原
・2013年12月竣工
・代々木上原駅徒歩6分
・騰落率28.1%
https://www.sumai-surfin.com/re/30912/

パークコート渋谷大山町ザ・プラネ
・2015年9月竣工
・代々木上原駅徒歩9分
・騰落率6.5%
https://www.sumai-surfin.com/re/32051/


「代々木上原駅チカ物件が竣工５年で25%価格上昇」というのは、オーベル代々木上原のような物件のデータを参照しているんですね。

書き込みの内容からすると、ネガ１人対ポジ５、６人の構図でしょうか。書き込み内容の信頼性はさておき、ネガ頑張れW

>>641

書き込み内容は100%信頼していただいて大丈夫ですよ（笑）

実際に現在販売中の物件情報ばかりですので、疑いようがありません。

ただ、そういった情報を書き込むと、「肌感覚では坪〜650」といったよくわからない書き込みが大量に投稿されて流されてしまうんですよね。

そんな書き込みを信じて坪650なんかでつかまされてしまったら悲惨ですから、たまにはリアルな情報をと思っています。

>>641
確かにネガさんが一人で奮闘してるので、側からみてるともっと頑張って欲しいと思って来ますね。ただ真剣に購入検討してる人もいるのでネガさんの情報の信頼性があるとなお良いですね。

カキコ読んでると、坪単価はやはりネガポジの真ん中の500-600万円ぐらいだ妥当のように思えて来ました。

そんなとこでしょ
笹塚や中野の新築が坪４００するんだから、ここが同じような値段で買えるはずもなく

それと参考になるのはパークハウス代々木上原の新築分譲価格の坪単価600-700万円

>>644
> 笹塚や中野の新築が坪４００するんだから、ここが同じような値段で買えるはずもなく

それが全然買えるんですよ！

翠邸１階：坪419万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_89443696/

翠邸最上階：坪477万円（本日価格改定で値下げされました）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90108588/

悠邸３階：坪484万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90556374/

この掲示板へのネガの書き込みは、一人の同一人物による連続的な書き込みとお見受けします。

中古購入希望者なんでしょうかね。１円でも安く買いたいという気持ちは分かりますが、同じような書き込みをしつこく投稿して価格操作をするようなことは辞めた方が良いと思います。

また購入希望者や購入者でないのであれば、そもそもこのスレッドに連続的に書き込みをするのは辞めた方が良いと思います。

まあここの購入を検討する人はまともな人が多いと思いますので、モラルのない同一人物と見られる書き込みを真に受ける人もいないでしょうから。

同じリンクや画像を貼り付けているだけで、購入検討者からしたら、情報量ゼロですから。

今日みたいに気温が下がってくると中庭から虫の音が聞こえてきたりするんですかね。秋の夜長にゆったりと過ごすことが出来そうなレジデンスとお見受けします。

この掲示板へのポジの書き込みは、一人の同一人物による連続的な書き込みとお見受けします。

中古高値転売者なんでしょうかね。１円でも高く売りたいという気持ちは分かりますが、同じような書き込みをしつこく投稿して価格操作をするようなことは辞めた方が良いと思います。

また購入希望者や購入者をミスリードしようとする迷惑な方は、そもそもこのスレッドに連続的に書き込みをするのは辞めた方が良いと思います。

都心にいながら豊かな住環境が保たれてると言う意味では代々木上原のマンション価格が5年で25%上昇するのは納得出来ますね。

>>647
ネガさんへ。思い通りに行かないからといって、モラルを逸したトーンで書き込みするのは辞めましょう。

価格に関する他の購入検討者等の書き込みに異様なまでにセンシティブに反応するようですが、他の購入検討者等が根拠に基づいた意見を述べるのは自由です。あなたの相場観はあくまであなたの相場観なので、他の購入検討者等が論理的に導き出した相場観を否定するのは辞めましょう。

特に、ハイグレードな希少物件については事例も少なく、過去の取引事例や現在の売り出し価格が相場と言うわけでもなければ、今後どうなるかなんて誰もわからないのです。あなたの意見が絶対なのではありません。

今後新たに売りたい人と買いたい人が出てきて、彼らが合意すればそれが将来の相場なのです。

分からない、難しいながらも、購入検討者等が様々な観点でロジカルに導き出した相場や価格に関する書き込みを、モラルを逸するトーンで否定するのは辞めましょう。購入検討者のためになりません。生産的なディスカッションをしてください。

論理的にと言う意味では、ここの相場は、同じ財閥系ハイグレードマンションのパークハウス代々木上原の売り出し価格の坪単価600〜700万円が一つの目線となり得る、と言うのはロジカルで納得出来る。

統計学の立場から意見を述べると、希少性の高いハイグレード物件はそもそもデータ数・サンプル数が少ないから、統計やデータというのはあまり当てはまらないと思うよ。

同じ物件は二つとないのだから、データもそうだけど肌感覚というのも重要になってくると思うよ。

データが限られている場合は専門家の意見について、えいやで平均を取る、というのもあながちミスリードとは言えない。そういう意味では、ポジとネガの真ん中を取って、坪単価500万円～600万円ぐらいで今後の価格は形成されるであろう、というのもややラフではあるが色んな人の肌感覚を上手く捉えている可能性があるので、あながち見当はずれとは言えない。個人的には坪単価500万円～600万円ぐらいって結構当たってるのでは？と思う。

＞あなたの相場観はあくまであなたの相場観なので、他の購入検討者等が論理的に導き出した相場観を否定するのは辞めましょう。

私はあなた方のように一度も感覚論で相場を語っておりません。マンションは個別評価ですから、地域の物件相場の推移は、そのまま各マンションには当てはまりません。
故に過去の取引事例が、唯一かつ絶対的な個別物件の相場となります。

ところで、『取り引き相場を無視』してまで導き出した『論理的な相場』とは、一体何でしょうか。

ここで一度、検討者の皆様の為にご提示して頂くことに致しましょう。

>>660
ところどころ出て来て良いこと言いますよね。納得。

ところでこのスレ、なんで閉鎖しないの？

>>661

「感覚論」とは言いますが、このスレは購入検討者がいろいろ意見を言っている前提なので、ポジ・ネガ含めその人たちの相場観は重要。それが例え感覚論であったとしても。なぜなら購入検討者である前提のその人たちが、実際の購入者になる可能性が高いから。例え肌感覚であっても実際の購入者が肌感覚で良しと思った値段で取引は決まってしまう。

そういう意味で、「データが限られている場合は専門家の意見について、えいやで平均を取る、というのもあながちミスリードとは言えない。そういう意味では、ポジとネガの真ん中を取って、坪単価500万円～600万円ぐらいで今後の価格は形成されるであろう」というのは合理的な評価方法だと思います。

このような評価方法を専門用語ではExpert judgementと呼びます。

>>664さんは相当な専門知識を持たれてる方なんですね。統計学の説明の時もそうでしたが、説明が論理的かつキチンとした学術的バックグラウンドに基づいているのから信頼性があります。

>>663
閉鎖どころか、ポジさんとネガさんが書き込むたびに、スレッドの人気度が上がっている。人気物件っていう分類になりますね。

おやおや。またミスリードですか。
ポジ側の主張に合理性が全くないので、統計でもなんでもないですよ、それ。

では肌感覚でここの相場は坪300くらいですからネガポジの間をとって適正相場は坪450です。

このような評価方法を専門用語ではExpert judgementと呼びます。

まあこう言う希少物件にあまりデータとか取引事例は馴染まないわな。

近い将来の相場を予想する場合は、過去は過去、現在は現在、将来は将来。

逆に言い負かされてしまいましたね。ポジさん。

>>667
そうです。統計でもなんでもないです。みんなは、希少物件ではデータ数が少ないから、統計を当てはめるにはなじまない、と言っているんじゃないでしょうか。

>>670 匿名さん
総戸数44戸の物件ですから、取り引きのＮ数としては十分なんですよ。
十分信頼に足る統計データが蓄積されていると言えますね。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397

この掲示板、読めば読むほど、坪単価500-600と言うのが妥当な線だと思えてきた。

>>669

勝ち負けの問題ではないです。

価格に関する他の購入検討者等の書き込みに異様なまでにセンシティブに反応するようですが、他の購入検討者等が根拠に基づいた意見を述べるのは自由です。あなたの相場観はあくまであなたの相場観なので、他の購入検討者等が論理的に導き出した相場観を否定するのは辞めましょう。

特に、ハイグレードな希少物件については事例も少なく、過去の取引事例や現在の売り出し価格が相場と言うわけでもなければ、今後どうなるかなんて誰もわからないのです。あなたの意見が絶対なのではありません。

今後新たに売りたい人と買いたい人が出てきて、彼らが合意すればそれが将来の相場なのです。

分からない、難しいながらも、購入検討者等が様々な観点でロジカルに導き出した相場や価格に関する書き込みを、モラルを逸するトーンで否定するのは辞めましょう。購入検討者のためになりません。生産的なディスカッションをしてください。

まぁまぁ。
売り出し価格をそのまま坪単価の計算に使ってもらえてるだけでも、いいじゃない。
成約価格だと１割くらい下がりますよ。

ここの相場ですが、パークハウス代々木上原と同じ坪単価600-700に1票

>>667
足し算とか割り算が出来ない人がいるW

もうこれ程毎日深夜まで、執拗に連投 アピールなさらずとも…。
そんなに必死にならなければいけない程、ここがダメな物件だとは、私は思いませんよ。

あとは賢明な検討者の皆様が各自にご判断されることでしょう。

検討時に仲介業者に依頼することで、取引事例は誰でも見ることができますので、『実勢価格』
についての評価は、差し控えさせて頂きます。

この取り引き価格を開示して頂くというやり方はマンションを買う際に非常に重要です。

皆様ぜひ覚えておいて下さい。

>>667
もうわかったから、そろそろ寝てくださいW

東洋経済の記事のくだりは信頼出来る情報の一つ。代々木上原のマンション価格全体が25%上がったとの事だから、この物件のようなハイグレード物件は30-40%ぐらい上がっても良さそう。

これはパークハウス代々木上原の坪単価600-700万円と整合的ですね。

>>667

「検討者の皆様」って、あれだけ偉そうに言ってて、アンタ結局買わないの？購入検討者や購入者じゃなかったら掲示板にあまりたくさん書きこんじゃいけないよ。

とかなんとかいって、いろいろネガ書き込んで相場安に誘導する購入検討者なんじゃなかろうか？

マンション価格というものは、エリア相場はただの平均値なので、参考程度にしかなりません。
あくまでマンション個別の評価が重要です。

ここは統計学的信頼性を得るのに十分なＮ数が
集められたデータによれば、坪480でした。
これに優る指標はありませんが、どなたか最初に論破して下さる方はいらっしゃらないですかね。

上がっても良さそう、とか、肌感覚、とか売り主サイドの都合の良い言葉遊びはやめましょう。

私は有意義かつ信頼に足るデータを検討者の皆様に提供しているだけですので、責められるにはおよびませんよ？

ここのネガが武蔵小山ポジと恐ろしく文章や論理展開が似てる。気のせいでは無いと思う

悠邸も清邸も翠邸も現に坪400台でたくさん売りが出ている。

そしてタイムリーなことに9月2日、翠邸の最上階が坪495から坪477に値下げされたという情報がsuumoに掲載されたところ。

以上は一切の主観を排した、単なる現状共有です。

>>667
さすがに根拠ない数字をあげて単価引き下げに誘導する行為はやめなさい。荒らし行為に該当しますので。

中古購入希望者と思いますが、直接交渉したらどうですか？

>>681

本当に統計学が分かってるんでしょうか？十分なＮ数はどうやって導き出しましたか？

あなたの導き出した坪単価は統計的に点推定しているんですか？だとしたら信頼水準と使用した統計分布、そして誤差を教えてください。

それとも統計的に検定したんですか？だとしたら有意水準と使用した統計分布を教えてください。


＞ここは統計学的信頼性を得るのに十分なＮ数が
＞集められたデータによれば、坪480でした。
＞これに優る指標はありませんが、どなたか最初に論破して下さる方はいらっしゃらないですかね。

この掲示板の議論を参考にすると、坪単価480は下限になるんじゃないのかな？掲示板の議論からは坪単価500-600ぐらいが信頼性のある相場のような印象を受けました。

皆さん客観的で建設的・前向きな情報交換をしましょう。

ポジでもネガでもないですが、時折このスレッドを見させていただいています。ポジの肩をもつわけではないんですが、ネガさんの主張は少し偏っていて、さらに同じことの繰り返しですね。（おそらく一人の方の）強引とも見える連続的な書き込みで、坪単価を低い値に誘導したいんでしょうか？客観的に見ていて信憑性に問題があるような書き込みもありました。

ネガさんの書き込みのいくつかは管理人さんが削除したみたいですね。他にも信頼性のないネガさんの書き込みが散見されます。

***
647: 匿名さん　 [2018-09-02 21:32:51]
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

652: 匿名さん　 [2018-09-02 23:11:34]
[No.649から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

東洋経済によると、代々木上原全体のマンション価格が25%上がっています。

ですので、この物件の2014年の価格の坪単価450-650を1.25倍すれば、坪単価560-810ぐらいがこの物件の今の理論的な坪単価になることは、算数が出来る人なら誰でもわかります。

清邸はたった44戸のマンションですがぁ
必要なＮの数はいくつですかぁ？
とうけーのプロのひとー

>>681

＞マンション価格というものは、エリア相場はただの平均値なので、参考程度にしかなりません。
＞あくまでマンション個別の評価が重要です。

個別評価が重要なのはわかりますが、統計的にデータの信頼性があるのは、数百件とかある程度物件数がある場合じゃないのかな？だから、エリア相場はエリア全体の多数の（例えば数百件とかの）物件の平均値を取っているので、その平均値の動き（5年で25％増加）には信頼性がある。つまり統計的に誤差が少ないってこと。

つまり個別評価は重要だが、それは統計から導き出すことは適切ではないってこと。個別の3件とか4件とかのデータの平均取ったりして何が分かる？？誤差が大きくなるので何ともいえないのでは？たまたま２件の物件が坪単価1000万円と800万で売れたらそこの相場は平均とって900万円になるんですか？？

＞ここは統計学的信頼性を得るのに十分なＮ数が
＞集められたデータによれば、坪480でした。

？？繰り返しだけど、個別物件をデータ分析してなにがわかる？？特にここの様なハイグレード物件では類似物件の件数が少ないから、統計学的信頼性は得られないですよ。統計学的には上の議論のように、

・坪単価 ＝ 平均900万円±800万円 ＝ 坪単価100万円～1700万円

なんて感じの推定値になりそうですよ。

ではこのようにデータが少ない場合はどうするか？答えは、類似物件を集めてきて分析するのがポイントですよ。同じようなエリアの同じようなグレードの物件を参考にするのです。例えば今売り出し中のパークハウス代々木上原は、物件数も50件程度ありますが、坪単価は600万円～700万円。この坪単価がこれからのパークコート大山町の目線になる、ということも一つの考え方としてはあると思います。

>>702 匿名さん

代々木上原徒歩9分の中古に坪470万出すなら
今なら同じような落ち着いた住環境と利便性が得られる駅前1分のパークシティ武蔵小山にするな
共に三井ブランドで希少性や資産価値では武蔵小山が盤石だし、新築にしといた方がいいよ

唐突ですね。
武蔵小山は困った時の話題そらしのネタとして、よく使われていますので、最近はあまり効果がないです。


統計アニキさん。
皆さん待ってますよ。

パークシティはお呼びではありません。
パークコートが坪400台でたくさん選べることに意味があるのですよ。

>>708 匿名さん

何か気に触ることでも？
武蔵小山は今話題ですから三井物件を検討してる人には比較対象の候補として当然挙がってきますよね。
なんでも武蔵小山はパークシティなのにパークコート級でいいんですって。
こことの大きな違いは駅距離ですね。
今時駅徒歩5分以上は無価値と言われていますから。

>>709 匿名さん

駅距離9分のパークコートと
駅距離1分のパークシティでは
後者の方が資産価値が高い
不動産は立地が全て
それに同じ高級住宅街で再開発が行われる
武蔵小山は今後同じようなものが出てこない
この希少性はこことは比較にならない

ムサコより、こっちの方が安いじゃん。

データ出そうか？

>>712 匿名さん

そりゃそうでしょ。武蔵小山はほぼ駅直結の三井×鹿島の免震タワマンだよ？
こんな駅遠のなんちゃってパーコよりは高いでしょ(笑)

武蔵小山の方が良い人は武蔵小山を購入されたら良いのではないでしょうか。資産価値というのは元々買った値段に対して下がるのか上がるのか維持されるのか、という話なので、現時点で価格の異なる大山町パークコートと武蔵小山パークシティを比べる意味があまりないかと。また、そもそも建築時の市況が異なるので、今年の新築と中古を比べて価格の高い方が価値が高い、というのも少し違うような。大山町パークコートより条件悪くても、建設&資材&土地のコスト高により、今年の新築という理由で値段だけは高い物件は幾らでもあると思います。とりあえず購入時の価格からどんどん下がる物件でなければ良いのでは？また、購入価格より値上がりやすいのは一般的に駅近物件なので、キャピタルゲイン狙うのであればむしろ、駅近で元々割安な非ブランド物件＝オープンハウスのような物件となります

新興地域のタワマン買う層とここの検討者では物件に対する視点が根本的に違うのでは。
そもそもムサコの位置付けは最近羽振りが良くなった庶民の街です。再開発で変わる街ではなくて地歴と利便性を兼ねた価値の高い土地から選ばれるのではないでしょうか。

>>715 匿名さん

武蔵小山は地歴と利便性を兼ねた価値の高い土地だから注目を集めているのではないでしょうか。ここ最近の上原は局地的バブルだと思います。

>>715 匿名さん
同感です。自分の生活、アイデンティティとしての街選びと、キャッシュにつながる物件選びって多くの場合一致しません。たとえ資産価値の観点からも、少なくても大山町は駅近でなくても大きく値崩れはしにくいですし、街の品が圧倒的に良いので、新興住宅地より好む層も一定数いるのでは

>>714 マンション検討中さん

駅近のブランドマンションが最強ということですね。なるほど。
高齢化で駅距離がある物件の下落が激しいようですね。三井ブランドだけではなくて、駅距離も踏まえた選択をした方が良さそうです。

>>718 匿名さん
それはそうだと思いますが、その分元々が高く、特に今年の新築は購入価格も高く、市況によるものなので、その意味でそれを維持出来るかはわかりませんね。。上原だけに絞ると駅近ブランドマンションはとても少ないですしね。。

>>719 マンション検討中さん

駅近ブランドマンションは上原に固執しなければいくらでもありますからね。
上原と同じ雰囲気やそれ以上の街も多くありますね。上で例として出ていた武蔵小山もそうですが。

どうにかして武蔵小山を高級住宅地に仲間入りさせたいと思わせる書込みがありますが、掲示板で訴えても鼻で笑われるだけですからお止めになった方が宜しいですよ。逆効果です。掲示板を見ている方々からしたら街の評判を下げる行為と受け止められるでしょう。

>>721 匿名さん

武蔵小山のある品川区小山は高級住宅街の代名詞のような存在ですよ。まさか田園都市構想をご存知ないなんてことありませんよね？
最近では住宅地としての評価に加えて併設する商業地としても高く評価されて、店舗坪単価が5.5万円と銀座相場3.4万円の1.5倍となっています。
住宅街と商業地の良いとこ取りできる大変希少な立地のようですね。

上原も悪くはないと思いますが、このような状況なので、武蔵小山に勝とうとは思わないことです。

この清邸44戸の数の坪単価を信頼のある統計解析で 導き出すのに必要なＮの数っておいくつですか？


この質問は、日経マーケットが取り引き事例を基に算出したここの相場が坪470だという統計学的データを崩せるかもしれない、唯一の糸口になるでしょう。

ほらほら、統計アニキ。
あなたが切望したチャンスがついにやってきました。
皆さん注目してますよ。

698以降のネガさんの自作自演がかなりバレバレで見ていて面白いです。自分の書き込みに自分でツッコミ入れたり、武蔵小山を持ち上げたりW

統計アニキにピシャリと叱られたのがよっぽど悔しいんでしょうね。

管理人さんにまた削除されないように注意してください。