パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-13 23:42:28
>>625、626
私も同感です。
ここのネガは624さんが一生懸命一人で書き込んでたんでしょうけれども、さすがに正義感だけでここまで執念深く書き込みはしないですよね。中古購入希望者？
>>627 匿名さん
ここのマンションは一部エリア内に快く思ってない方がいて、
１建つことを思うと寝れないひどい物件だ。
2見た目が安っぽい。道路の色もおかしい
3コーンがおいてあって人が住んでいない工事現場かと思った
などなど、時間をおきながら度々ネガさんが出没しています。
私は今回もまたその類いと思ってます。騙されるという表現には敵意を感じますからね。でももう建っちゃってるから嫌がらせしても無駄なんですよ。
もう昔の社宅時代の日差しは戻ってこないですから。
>>628、627、626
確かに1人のネガさんの連続的な書き込みなのでしょう。
価格に関する異常なまでのこだわりが、中古購入希望者かと疑ってしまいます。
それはさておき、代々木上原の駅前にゴールドジムがあったり、近くに大山公園や代々木公園があって、充実したライフが送れそうですね。
代々木上原近辺で、新し目の中古2LDKをとにかく安く買いたいという人にはこのあたり。
suumoに掲載中。
パークコート渋谷大山町ザ・プラネ 翠邸
代々木上原駅徒歩9分
専有面積：61.46平米 (2LDK)
販売価格：7,790万円
坪単価 ：419万円
築年月 ：2015年7月
※築後未入居物件
オーベル代々木上原
代々木上原駅徒歩6分
専有面積：54.7平米 (2LDK)
販売価格：7,980万円
坪単価 ：482万円
築年月 ：2013年10月
>>562
【価格更新】
翠邸の最上階、当初の価格設定（坪単価495万円）ではやはり売れなかったようで、早速坪477万円（71.99㎡で1億400万円）まで値下げしている。
翠邸だと最上階でも坪500で売るのは厳しいか。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90108588/
ちなみにこちらが、清邸の取り引き価格です。
坪480ですので、悪くはないです。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397
またネガさんの狂ったような坪単価引き下げキャンペーンが始まったW
個人的には606さんのコメントに納得です。
＞ここは永住目的の購入者が多く、条件いい部屋はまだほとんど売りが出ていません。売り出しているのは投資目的と思われる低層階で前建てひどく日照ゼロの2LDK、分譲時に坪300万円台だった部屋ばかり。坪400万円台の後半で成約しており、これがネット上の自動査定の根拠となっています。南〜東向きの中層以上が出れば坪500〜にはなるでしょうね。500後半は厳しいと思いますが。
坪単価という意味では、ハイグレードな希少物件について精度ある評価するのは難しい。それでも信頼性がある評価方法の一つは、近隣類似物件の坪単価がどうなっているのかということ。
そういう意味では元代々木のパークハウスの価格との比較で、ここのパークコートが坪600万円～ぐらいが相場でしょうと言う理屈は、納得感ある。
>>632
確かにリンクのサイト見ると、坪単価は概ね500-650万円で推移をしますね。
清邸は一部お見合い物件があるので、もしそうでなければ480で買えれば割安かと。
それ以外はやはりリンクのデータどおり坪単価500-650万円ぐらいになるのかと。まあ希少物件にデータなんてあてにならないですけどね。
>>631
> 翠邸の最上階、当初の価格設定（坪単価495万円）ではやはり売れなかったようで、早速坪477万円まで値下げしている。
これが現状をよく表していますね。
ポジさんが必死に妄想を書けば書くほど、現実がよくわかる仕様です。
インターネットが発達して、かつてはブラックボックスだった不動産の情報が手に入りやすくなったのはよいことですね。
ネガさんが貼り付けるリンクや画像はいつも同じだからもう結構です。
当掲示板（マンションコミュニティ）と提携している住まいサーフィンの提供する情報です。
オーベル代々木上原
・2013年12月竣工
・代々木上原駅徒歩6分
・騰落率28.1%
https://www.sumai-surfin.com/re/30912/
パークコート渋谷大山町ザ・プラネ
・2015年9月竣工
・代々木上原駅徒歩9分
・騰落率6.5%
https://www.sumai-surfin.com/re/32051/
「代々木上原駅チカ物件が竣工５年で25%価格上昇」というのは、オーベル代々木上原のような物件のデータを参照しているんですね。
書き込みの内容からすると、ネガ１人対ポジ５、６人の構図でしょうか。書き込み内容の信頼性はさておき、ネガ頑張れW
>>641
書き込み内容は100%信頼していただいて大丈夫ですよ（笑）
実際に現在販売中の物件情報ばかりですので、疑いようがありません。
ただ、そういった情報を書き込むと、「肌感覚では坪〜650」といったよくわからない書き込みが大量に投稿されて流されてしまうんですよね。
そんな書き込みを信じて坪650なんかでつかまされてしまったら悲惨ですから、たまにはリアルな情報をと思っています。
>>641
確かにネガさんが一人で奮闘してるので、側からみてるともっと頑張って欲しいと思って来ますね。ただ真剣に購入検討してる人もいるのでネガさんの情報の信頼性があるとなお良いですね。
カキコ読んでると、坪単価はやはりネガポジの真ん中の500-600万円ぐらいだ妥当のように思えて来ました。
そんなとこでしょ
笹塚や中野の新築が坪４００するんだから、ここが同じような値段で買えるはずもなく
それと参考になるのはパークハウス代々木上原の新築分譲価格の坪単価600-700万円
>>644
> 笹塚や中野の新築が坪４００するんだから、ここが同じような値段で買えるはずもなく
それが全然買えるんですよ！
翠邸１階：坪419万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_89443696/
翠邸最上階：坪477万円（本日価格改定で値下げされました）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90108588/
悠邸３階：坪484万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90556374/
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］
[No.649から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
この掲示板へのネガの書き込みは、一人の同一人物による連続的な書き込みとお見受けします。
中古購入希望者なんでしょうかね。１円でも安く買いたいという気持ちは分かりますが、同じような書き込みをしつこく投稿して価格操作をするようなことは辞めた方が良いと思います。
また購入希望者や購入者でないのであれば、そもそもこのスレッドに連続的に書き込みをするのは辞めた方が良いと思います。
まあここの購入を検討する人はまともな人が多いと思いますので、モラルのない同一人物と見られる書き込みを真に受ける人もいないでしょうから。
同じリンクや画像を貼り付けているだけで、購入検討者からしたら、情報量ゼロですから。
今日みたいに気温が下がってくると中庭から虫の音が聞こえてきたりするんですかね。秋の夜長にゆったりと過ごすことが出来そうなレジデンスとお見受けします。
この掲示板へのポジの書き込みは、一人の同一人物による連続的な書き込みとお見受けします。
中古高値転売者なんでしょうかね。１円でも高く売りたいという気持ちは分かりますが、同じような書き込みをしつこく投稿して価格操作をするようなことは辞めた方が良いと思います。
また購入希望者や購入者をミスリードしようとする迷惑な方は、そもそもこのスレッドに連続的に書き込みをするのは辞めた方が良いと思います。
都心にいながら豊かな住環境が保たれてると言う意味では代々木上原のマンション価格が5年で25%上昇するのは納得出来ますね。
>>647
ネガさんへ。思い通りに行かないからといって、モラルを逸したトーンで書き込みするのは辞めましょう。
価格に関する他の購入検討者等の書き込みに異様なまでにセンシティブに反応するようですが、他の購入検討者等が根拠に基づいた意見を述べるのは自由です。あなたの相場観はあくまであなたの相場観なので、他の購入検討者等が論理的に導き出した相場観を否定するのは辞めましょう。
特に、ハイグレードな希少物件については事例も少なく、過去の取引事例や現在の売り出し価格が相場と言うわけでもなければ、今後どうなるかなんて誰もわからないのです。あなたの意見が絶対なのではありません。
今後新たに売りたい人と買いたい人が出てきて、彼らが合意すればそれが将来の相場なのです。
分からない、難しいながらも、購入検討者等が様々な観点でロジカルに導き出した相場や価格に関する書き込みを、モラルを逸するトーンで否定するのは辞めましょう。購入検討者のためになりません。生産的なディスカッションをしてください。
論理的にと言う意味では、ここの相場は、同じ財閥系ハイグレードマンションのパークハウス代々木上原の売り出し価格の坪単価600〜700万円が一つの目線となり得る、と言うのはロジカルで納得出来る。
統計学の立場から意見を述べると、希少性の高いハイグレード物件はそもそもデータ数・サンプル数が少ないから、統計やデータというのはあまり当てはまらないと思うよ。
同じ物件は二つとないのだから、データもそうだけど肌感覚というのも重要になってくると思うよ。
データが限られている場合は専門家の意見について、えいやで平均を取る、というのもあながちミスリードとは言えない。そういう意味では、ポジとネガの真ん中を取って、坪単価500万円～600万円ぐらいで今後の価格は形成されるであろう、というのもややラフではあるが色んな人の肌感覚を上手く捉えている可能性があるので、あながち見当はずれとは言えない。個人的には坪単価500万円～600万円ぐらいって結構当たってるのでは？と思う。
＞あなたの相場観はあくまであなたの相場観なので、他の購入検討者等が論理的に導き出した相場観を否定するのは辞めましょう。
私はあなた方のように一度も感覚論で相場を語っておりません。マンションは個別評価ですから、地域の物件相場の推移は、そのまま各マンションには当てはまりません。
故に過去の取引事例が、唯一かつ絶対的な個別物件の相場となります。
ところで、『取り引き相場を無視』してまで導き出した『論理的な相場』とは、一体何でしょうか。
ここで一度、検討者の皆様の為にご提示して頂くことに致しましょう。
ところでこのスレ、なんで閉鎖しないの？
>>661
「感覚論」とは言いますが、このスレは購入検討者がいろいろ意見を言っている前提なので、ポジ・ネガ含めその人たちの相場観は重要。それが例え感覚論であったとしても。なぜなら購入検討者である前提のその人たちが、実際の購入者になる可能性が高いから。例え肌感覚であっても実際の購入者が肌感覚で良しと思った値段で取引は決まってしまう。
そういう意味で、「データが限られている場合は専門家の意見について、えいやで平均を取る、というのもあながちミスリードとは言えない。そういう意味では、ポジとネガの真ん中を取って、坪単価500万円～600万円ぐらいで今後の価格は形成されるであろう」というのは合理的な評価方法だと思います。
このような評価方法を専門用語ではExpert judgementと呼びます。
おやおや。またミスリードですか。
ポジ側の主張に合理性が全くないので、統計でもなんでもないですよ、それ。
では肌感覚でここの相場は坪300くらいですからネガポジの間をとって適正相場は坪450です。
このような評価方法を専門用語ではExpert judgementと呼びます。
まあこう言う希少物件にあまりデータとか取引事例は馴染まないわな。
近い将来の相場を予想する場合は、過去は過去、現在は現在、将来は将来。
逆に言い負かされてしまいましたね。ポジさん。
>>670 匿名さん
総戸数44戸の物件ですから、取り引きのＮ数としては十分なんですよ。
十分信頼に足る統計データが蓄積されていると言えますね。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397
この掲示板、読めば読むほど、坪単価500-600と言うのが妥当な線だと思えてきた。
>>669
勝ち負けの問題ではないです。
価格に関する他の購入検討者等の書き込みに異様なまでにセンシティブに反応するようですが、他の購入検討者等が根拠に基づいた意見を述べるのは自由です。あなたの相場観はあくまであなたの相場観なので、他の購入検討者等が論理的に導き出した相場観を否定するのは辞めましょう。
特に、ハイグレードな希少物件については事例も少なく、過去の取引事例や現在の売り出し価格が相場と言うわけでもなければ、今後どうなるかなんて誰もわからないのです。あなたの意見が絶対なのではありません。
今後新たに売りたい人と買いたい人が出てきて、彼らが合意すればそれが将来の相場なのです。
分からない、難しいながらも、購入検討者等が様々な観点でロジカルに導き出した相場や価格に関する書き込みを、モラルを逸するトーンで否定するのは辞めましょう。購入検討者のためになりません。生産的なディスカッションをしてください。
まぁまぁ。
売り出し価格をそのまま坪単価の計算に使ってもらえてるだけでも、いいじゃない。
成約価格だと１割くらい下がりますよ。
ここの相場ですが、パークハウス代々木上原と同じ坪単価600-700に1票
