クレヴィア豊洲 その２

のらえもんさんのブログで江東区湾岸地区の中古の不信が記事になってますね。
http://wangantower.com/?p=10797

値下げ物件が増えているにも関わらず成約事例が増えておらず、売り出しも増える最悪の循環のようです。豊洲バブルの崩壊は思ったより早まりそうです。

>>41
パークタワー東雲はキャナルコートに属さないというのが鍵です。プラウド東雲を始めキャナルコート内のタワマンは皆自走式駐車場の設置が義務付けられています。
だから元々の駐車場利用料がパークタワーは突出して割高な設定になっています。さぁ、もう分かりますよね。ここは周りのタワマンと比較された時に維持管理費はなるべく安く見せる必要があります。当然初期の費用は駐車場の利用料が管理費に当てられる計算で算出されています。
現在はまだ大規模修繕は行われていないので、予算が足りないということではないですが、今の状況では先々厳しいことも明らかな状況ということを火の車と表現しました。
もともとギリギリの状態で購入された方が多いので、なかなか維持管理費の値上げは承認されないし、仮に承認されたとしても更に車を手放す家庭が増えるとい負のスパイラルに陥いります。

１年以内には値下がりが止まると予想もされてますね。
ということは、この１年くらいがチャンスかしら。

エレベーター方式の駐車場のメンテナンスや更新は莫大な費用がかかる。
駐車場からの使用料が50%を切るようであれば、駐車場のメンテナンス費用が
将来の建物修繕のための積立金を食いつぶす事になるだろうね。
全部が自走式の野村は修繕積立金のプラスに貢献するけど、パークタワー東雲は、かなり
ヤバイと思う。

ちなみにパークタワー東雲を叩くのが目的でなくて、価格が割安な物件は背伸び層が集まるし、割高なところは所得に余裕がある層が集まるので、マンションは管理を買えと言われる通り、割高マンションだからって悪いことだけではないってことを言いたいだけなので悪しからず。

割高という言葉は、実質より高いという事でしよ。
何で住民層を良くするために売り側に余計な利益を
提供しなきゃいけないの？
言ってるのかわからん。

割高というのは同じ量で、他のものより高いという意味です。
何かの基準が必要なのよ。

不動産の場合は、坪単価という指標を、使います。

坪単価が高ければ割高。

割高というのは、本来の価値よりも高いことをいいます。
絶対値が高いことではありません。

違いますよ〜。同じ量で価格が高い事を言うのですよ。
辞書でご確認ください。

だって「本来の価値」って何ですかね。一般的なものなら分かるのですが、不動産は１つ１つ違うものですよね。

上の方も言ってますが別にデベが乗せてる物件を割高といってるわけじゃあないですよ。分かりやすく言うと、この掲示板で割高、割安とユーザーが感じる評価だったり、周りの過去の新築売り出し価格と比べて高いか低いかという話です。

分かりやすい例で言うと、富久クロスは割安、シティタワー武蔵小杉は割高、パークタワー東雲は割安ってことです。
で、ここは300で出てきたら割高って評価されるし、250で出てきたら割安って評価される。そうなると購入者層が変わるのは想像つきますよね？

意味わからない。

それは、単に自分の予算より高いという意味でしかないのでは？

>>51

あほかと。坪単価が高い方が割高って・・・

八王子と港区のマンションは、無条件に港区が割高なのか？

買い手が割高と感じれば売れ残るし、割安と感じれば即完売。

だから、デベは値付けに頭を悩ます。

まぁ上の例が全てじゃないし、別に分からないならそれでいいんでない。
分かりやすく坪単価挙げたけど、それだけで住民層の所得は決まらないしね。

間違いなく言えるのは、ここが仮に250万で出てきたら世帯年収700万クラスの背伸び購入層が集まるよ。
ただ、ここが救いなのは維持費の掛かる共有設備がないのと駐車場も平置きって点だね。そこがパークタワー東雲との大きな違い。

割高か割安かは坪単価でわかりますよ。

最近は、７０００万の壁と呼ばれてます。
７０００万超えると、一般的なサラリーマンはほとんど買えなくなるからです。

>>53
３億円がコンセンサスのマンションが２憶５千万円なら割安。
（別に坪単価換算してもいいけど。）

自分の予算とは関係ない。