パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

富裕層向けのマンションですね。
世代はどれくらいでしょうか？

東洋経済のこれ、浜松町の位置付けどう見ればいい？

2000-2005年ごろのマンション価格との比較値上がり率らしい。もともと高かった浜松町は伸びず、2005年ごろは安かった恵比寿、目黒、品川に現在価値は逆転されてる。

山手線沿線でありながら住宅環境も比較的に整った駅のエリアの値上がり率が高い傾向にある。品川駅が坪単価最高は意外。高輪エリアはタワマンは無理だから希少性が高まっているね。

都心居住の動きは強まっているが、都心だからと言ってビルに囲まれて暮らしても良いと言っている訳ではない。
価格が浜松町を上回る恵比寿、目黒、品川はいずれも駅からさほど遠くない場所に住むのに適した住宅環境がある。浜松町は単なる都心で周りは住むのに適した環境とは言えない。
ここの分譲価格はパークコートブランドのプレミアが乗っているが、果たしてそのプレミア分に値する価値があると将来的に評価されるか、が論点だ。

>>4252
もう浜松町は完全に頭打ちですからね。
しかもマンション需要がきわめて少ないので最下位なのはうなずけます。
いくら再開発しても、鉄粉・粉塵・騒音で健康には良いとは思えないので、地価を押し上げていたタワーマンションの価格まで反映しないでしょうね。値上がり目的の方は見たくない現状です。
このマンションだって竣工後の中古になったときには坪単価400万台で取引されていたりして。
以前は高田馬場は中国人だらけって敬遠されていたのに、逆転されているのには参りましたね。

現在、の価格であって
将来を保証するランキングではない。

2015年1～2016年9月に分譲されたマンションでのデータらしい。
品川は高輪側ばかりで2005年の港南メインのデータと比較すると倍増という感じか。
ここの価格が入っていれば浜松町もけっこう伸びたと思うが。

ランキングに載ってない「大崎」なんかは、
10年前と比べて上昇しなかった、とでも言うのかな？

パークシティ大崎の分譲直後で物件がなかったんだろうね。

目黒はブリリアタワー、高田馬場はスカイフォレスト、池袋はグランドミレーニアが引っ張り上げたんだろう。
御徒町はよくわからんが、湯島のディアナコートあたりがカウントされてるのかな。

＞4256
それだけこれからの伸びが期待ができるということではないでしょうか。ツインパークスは新橋になるのかもしれないけどサンプル数が少ないということで掲載されていませんね。

つまり、その当時にどんな新築があったかなかったか、に左右されてしまうランキング。

値上がりを期待するような場所じゃないってことです。
それは前から指摘されていること。

浜松町はもともと東京タワーに近い都心中の都心で、2000年代前半でも地価もマンション価格も高かった。そこから基本的に分譲マンションはずーっと同じ価格の坪400万台で販売されてる。

山手線の他のエリアは、当時は今よりかなり安かったし、特に目黒、恵比寿、品川なんて今ほどの人気は全然なかった。それが品川の再開発などで注目されだして、城南地区の人気が高まってきていて値上がり傾向が顕著になった。

一方で相対的に住環境が劣る中央区や千代田区の人気は高まっていない。都心の浜松町で東京タワーを間近に眺めながら住むのはアドレス的には羨望の的にはなるだろうが、「じゃああなたも住みたいですか？」と聞かれたらNoと答える人が多いだろう。

そこを買えるお金があるなら、同じくらい交通便利な目黒駅、恵比寿駅、品川駅などからさほど離れてないブランド立地のほうがいいなという人が多いだろうね。人気が高まらなければ価格も上がらない。ここはあまりにも都心すぎるんだよ。

>>4265
恵比寿はいま予定あるのは住友だから高すぎるよ。東口なのに坪600万以上からなんて異常すぎる。

目黒は将来的にもまだ期待できるのだが、ザ・ガーデンテラス目黒は北向きの部屋しかないのが難点なんだよ。
価格を見ると安いけど夫婦共働き以外は北向きはちょっとな～。

どんな物件を買っていても黙ってれば上がった時代に、特化して最下位だとこの物件に不安を感じてきたわ。
上がった今だと買っても売るとき損するじゃん。

浜松町は比較対象となる物件が余りに少ないと思います。
このようなランキングに一喜一憂するのもおかしな話。
少しでも統計を知っていればこのデータが当てにならないものだと分かるはず。

十分にあてになりますよ。
これだけタワマンが値上がりした時期にだんとつ最下位のたった5％の値上がりってありえないから。
再開発なんてもうずっと前から計画されていましたから、それを盛り込んでも全然値上がりしてないってことは、
これからのマンション不景気でどれだけ含み損を抱えるかの資料になります。

こんな簡単なランキングをもとにした素人の将来予測ほど当てにならないものはありませんね。

パークコート赤坂檜町南青山浜離宮共だか今の価格から今度値上がりは有りえない。実需で住まないのであれば賃貸が良い。赤坂檜町や南青山は高値で売買可能時期にしか新築販売されないが、浜離宮は魅力薄い。2020年にはもう値下がりしそう。

http://toyokeizai.net/articles/-/157693

元ネタです。
住みたい沿線ランキングで山手線沿線が最も人気がありますね。
浜松町の周辺再開発についても、東芝本社ビル、貿易センタービルを例に出して紹介されています。
「将来への期待が高まっている」、と。
浜松町の将来性は期待大ですね！

マンションの価格では品川、恵比寿、目黒が御三家という感じですな。確かに、浜松町の＠414は調査対象期間に高級物件がなかったことも影響していると思われるが、仮にこれから浜松町の相場が上がるとしても、ここの価格は分譲時点で＠600。つまり＠600よりも上がって山手線沿線No.1までいかないと資産価値的にはプラスにならないことになる。おそらく、今後10年間で品川の再開発が徐々に全貌を現してきて、さらに注目が集まるので、品川を浜松町が超えることはないだろう。ここは、よくてトントン。将来転売で値上がり益を得るのはまず無理だろうね。ツインパークスくらいの分譲価格ならよかったのに。

ここの坪単価って570程度ですけどね。
坪600は予定価格の段階ですね。

こんな場所で坪600万円？？？
ここはオフィス街で住居で売っても下手したらオフィス使用されるかも。

しかし、いよいよ品川が目立ち始めましたな。これから新駅と品川駅の再開発が部分完成する
たびにTVニュースになり注目がどんどん集まるけど品川、新駅、田町はマンションの新規供給は
ほとんどない。自動的に中古に注目が集まる結果になりますな。高輪だろうが港南だろうが
芝浦だろうが、あの辺のマンションを安い時期に手にいれた人が本当の勝ち組かも。

>>4275
WCTの方？

違うよ。なんで品川の話題だとWCTになるの？

浜松町にも新駅，品川再開発の良い影響はあるでしょうね．この一帯は国を挙げての事業ですからね，規模が違います。

パーティーで使用するので場所が良ければそれでいいって感じで第一期で買いましたわ。
駐車場ないからタクシーで来る客が多いだろうし、みんなでガヤガヤ騒げたらいいから、広くて便利で高層階。

でもなんかみんなに話したらこれからどんどん値下がりしそうなんだよね。
図を見たらさらに確信したよｗ

パーティー用って何㎡？

第2期の販売時期、そろそろかと思うのですが、どなたかスケジュールご存知でしょうか？

え？？？
現状を知ってもまだ申し込むの？
ネタでしょ
だって本当に購入したいんだったら説明会でしっかり目的の部屋から阻害するものはないか確認して日付もわかってるはず。
こんな掲示板で第二期の日程を聞いて買うの？

現状、この周辺はオフィス街です。
最近は浜松町１丁目でもここを含め３棟のマンション建設中です。
再開発により浜松町２丁目、海岸（竹芝）でも大型のマンションも建設されます。
数年後は変わっていそうですね。
オフィス面積の供給量増えるのでまだまだわかりませんが・・・

現状（概算）世帯数　居住者
浜松町１丁目　830　　1500
浜松町２丁目　200　　300

そこにこの浜離宮563世帯、鹿島の約400世帯が増えます。（他にも建設中あり）
倍増・・・以上でしょうか

浜松町、これから活気が出そうですね。

まあ、キャピタルは出ないだろうが、大やけどはしないやろ。

腐っても「港区」と言われたよ。

今都心でここより良いタワー物件ありますか？
白金、恵比寿はないも良いけど、ここよりも値段が高いですよね〜。
ここの良い部屋は残ってないですかね？

そうなんですよね、ここより良い大規模都心タワーがない！

なんでタワーが良いのですか？

>>4287 匿名さん

あぁ、あの線路沿いのマンションね、って言われました。

>>4288 匿名さん

恵比寿現地見て来ましたが、雑多な環境で恵比寿と言っても～とパークコート浜離宮に軍配上がりました。
白金はどうでしょうか？

>>4291 匿名さん

線路沿いのマンションなんて無数にあるけどね。
大規模だし、許容範囲だと思うが。

>>4292 匿名さん

白金は電話で聞いたら、一番安い低層の56平米ぐらいで一億程度らしい。坪単価600を超えるとも。
しかも小さい部屋が少ない。
ここは平均坪単価570ぐらいだし、選択肢も多い。

駅直結物件は全部線路沿いになるんだが。便利さか静けさかどちらかですね。

駅直結は地下鉄駅が多いね。
地上駅・線路直結だとうるさいだろうなあ。

>>4292

白金は６０平米台が２部屋のみだと。坪６００以上で７０平米以上だと高額になってしまう。
DINKSだが50平米台だと狭く､６０平米台を考えていたため白金は諦めました。

かなりかなり迷いましたが、最後は子育てできそうにない環境（線路脇・周辺の建造物等の環境・子供同士だけで遊べる広い公園なし）にあるという決定的なマイナス要素の為、撤退を決めました。

航路問題や既存不適格の問題がありますが、三菱の白金タワーの方に対象を移したいと思います。

浜松町駅直結が良いですね

>>4297
>>4298
６０平米台では狭すぎて、あとから後悔しますよ。と言いますか、後悔した経験があります。将来売ることも考えるなら、少なくとも８０平米台をお勧めします。。。

うちは子供がいないセカンドなので、50米で充分。

うちは千代田駿河台のＰＣまで様子見することにしました。
竣工売りですが来年ＧＷということですので。

小規模だからきっとお高いですよ。

竣工売りの方が安心です。

浜松町２丁目鹿島物件（駅直結？）
賃貸とのうわさも
港区のホールなどが入る物件

ここが駅直結かと思ってました

BRT
どうなっていますかね？
汐留辺り出来る？停留所？

>>4272
そうなんですよ。
入居まで２年７か月もあるのに今の時点で既に値上がりが全く期待できないってとこがね。
ファミリーだと必要な、ママ友や子供が集まる小さな公園が点在している場所ではなく、早歩きで闊歩するサラリーマンだらけの町なので「浜松町に住みたい？」と聞かれるとうなずく人は少ないのでしょうね。
ニューヨーカーの寿命は短いと言われる通り、やはり黒い煙の漂うオフィス街です。

でも会社の就業時間が遅くて毎日タクシー使っていられないので、妥協して申し込んだ形です。
ちなみに抽選なしでしたよ。

学区はいいらしいけど狭い部屋が多くてファミリー向けではないですよね。公園はイタリア公園とか浜離宮は子育ての公園とはいいがたいしね。

>>4310

芝公園もあるのでは？

芝公園にブランコとかありますか？子育ては世田谷とかのほうがよさそうです。ここがなぜこんな売れるのか不思議です。

世田谷って、車のナンバープレートに世田谷って入れさせろ〜って主張するような人たちが住む場所でしょ。いろいろしんどい。

>>4321

まあ、ブランコがなくても子育ては出来るし、ここでも十分出来ますよ｡隣が保育園だし、この物件の2階にも子育て施設が入る予定です｡
実際、ここは夫婦でバリバリ働くDINKSや小さな子供のいる家庭も多いでしょう｡そして、それなりの収入がある方がこの物件を買っている｡

人それぞれの生活スタイルがあり、土地それぞれの特色があるのだから好きなところに住めば良い｡

>>4312 匿名さん
芝公園にブランコありますよ。笑
人それぞれの価値観が違いますし、それを理解できないあなたには世田谷をお薦めします。

小さな子供がいる家庭が多いという根拠は？

>>4309 匿名さん
あなたドMですか笑

>>4309 匿名さん

パーティー用にご購入ですか？

表現がむずかしいですが
芝公園が近くに点在しています。一番近い御成門辺りに色々な遊具があります。
芝生をメインにした所やテニスコート、野球をメインにした所、プールや散策などなど
東京タワー下辺りまで広がってます。
郊外にあるような近代的な施設ではありませんが、お昼は休んでいる方で賑わっていますよ
近くの保育園なんでしょうか沢山の園児も遊んでいますよ

でも公園行くまでに大通りを超えないといけないのがちょっと。。。
歩道橋も多いし、子連れや年寄りには身近な公園とはいえない

確かに近い公園はイタリア公園しかありません
その様な公園はやはり郊外や整備された埋め立て地になると思います
豊洲などには素敵な公園が整備されてますね
この辺りでは難しいかもしれませんね

>>4318
そうです。
とても住まいに適した環境ではないので。
騒音の苦情が来そうですが、マンション規約は無視して事務所やSOHO、または好まれない種類のハウススタジオの映像撮影に使われる方も多いと思いますよ。

公園が多いエリアに住んだほうがいいね。

え？
浜離宮という、立派な公園があるではありませんか！

https://comolib.com/places/10557

東京都を代表する浜離宮庭園が小学生以下は無料。
都内在住の中学生も無料です。

こんな贅沢な公園が他にありますか？

浜離宮は気軽に近所の奥さんが子供を連れていく公園じゃないからｗ

小さな公園が点在している場所のことを言ってるのだよ。
皆無だし。

>>4323 匿名さん

歴史を学び、感性を磨ける浜離宮はブランコのある公園よりも勝ると思いませんか？

子供をブランコで遊ばせたければ、たまに芝公園に連れて行けば十分だと思いますが。

【子供料金】
小学生以下及び都内在住・在学の中学生は無料

※身体障害者手帳、愛の手帳、
精神障害者保健福祉手帳または療育手帳持参の方と付添の方は無料

無料公開日みどりの日(5月4日)、都民の日(10月1日)

【大人料金】
・入園料
一般及び中学生300円65歳以上 150円

20名以上の団体一般及び中学生240円65歳以上120円

＜年間パスポート＞大人1,200円65歳以上600円

気軽に浜離宮を堪能出来るのがこの物件の魅力でもあります。
年間パスポートを利用すればさらに浜離宮が身近に感じるでしょう！

別にこのマンションに住みたいとは言わないけど公園付きのマンションは良いよな。

>>4329 匿名さん

高速脇でなければね。

個人的にマンションに公園ついてるのは管理がめんどうなのでイヤです。管理費も上がります。

案内が送られてきました。

公園重視の人がどれだけいるのか知りたい。
公園はあれば良いけど、別に無くても困らない。
子育てに必要というけど、いつまでも子供じゃないよ。

>>4333 匿名さん

重視というより、普通はあるんですよ。

犬の散歩がやりにくそう

都心のマンションに公園を求めるのは？？？
郊外や埋め立て地などに転換された方が良いのでは？

ここは山手線などが近い商業地ですので大きな公園を
期待されても無理だと思います。

晴海や豊洲、港南などは大きな公園があります。
工場や倉庫などの跡地だと整備し易いとおもいます。

その通り。
犬の散歩したいなら、海っぺりのタワマンが良いかも。

緑化が叫ばれて久しいけど、
その成果なのか都心ってイメージより緑というか公園は全然多い印象
寧ろ中途半端な郊外のほうが住宅が密集してる気がするんだけど・・・
玄関開けたらすぐ緑を期待するならもう田舎しかないｗ

Q・どこで子供遊ばせてんの？大丈夫？危なくない？
A・近場に手頃な公園がないから「仕方なく」芝公園や浜離宮まで・・・
実はこれって都心ならではというか凄く贅沢なことだと思うけどｗ

そもそも　毎日子供や犬を近場の公園で遊ばせたい、という人は　こちらは選ばないのでは？

公園が普通にあるのが当たり前、というのも　どうかと。　

都心でも犬や子供を遊ばせることができる公園や緑道はありますよ。
例えば檜町公園など。
無いことを当然と開き直るより、ネガティヴポイントとして比較時に参考にされたらいかがですか？
犬や子供と過ごしにくいけど駅近だからオーケーなのか、駅近だけど犬や子供が安心して遊ばせられないからNGなのか、その人次第。

同じパークコートの赤坂檜町や青山あたり
のタワーも敷地内緑化もしているし
近隣の緑地や公園も隣接してます。通常は再開発の場合、
高層化と引換に敷地内にある程度の規模の緑地は確保する
はずなんですがここは地権者の意向なんでしょうかね?

こちら近隣にも公園はあります。芝公園ですが・・
遊具も近年新規入れ替えなど行っています。
ただし、浜松町１丁目内と限定されると・・・
こちらは元々商業地ですので・・・無いですね

マンション開発と同時に公園整備となると
湾岸など工場や倉庫などの大型用地開発地になると思います。

ちなみにイタリア公園でも普通に犬の散歩やバギーのお子さんもいらしゃいますよ
マルエツ帰りの方の談笑なども見かけます・・・

>>4330 匿名さん

ここも線路脇じゃん！笑笑

>>4331 名無しさん
写真の公園はマンションの所有じゃないっしょ。
公園がマンション公開空地とつながっているだけ。ツインパもそうだよね。

どのマンションも敷地内緑化はされていると思います。
ただ赤坂檜町、青山などと違い元々公園などに隣接しておりません
その差は大きいですね

自分で買って住むの？？？
考えにくい物件ですな。

そんなに緑の中で犬や子どもを遊ばせたいなら、庭付き戸建てがいいかもよ。

それぞれに購入の意味や趣向、目的などがあると思います。
駅に近い方がいい・公園がそばに・高層が・・・
地名やマンション名まで・・・色々
だから色んなマンションが生まれると思います。
私は
ここは線路脇ですが、それでいいと思います。
その電車を利用しますしできますから・・・（通過だけだと辛いかも）

でも何本も見えるJR線路で、浜松町駅から使うのは山手線と京浜東北だけでしょう。新幹線や東海道本線は品川駅からになるので。

毎日新幹線使う人はあまりいないのでは？