パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

69B、13,000万〜くらいだとすると、年収1200万じゃ全然無理ですよね･･･？
うちはDINKSで世帯年収1500万くらいですけど、ここは手が届かないかなぁと思っています･･･。

返信ありがとうございます。
やっぱり1200万だと無理ですね。

坪650は高いなぁ…

そんなしませんよ。

浜松町で坪650とかバカの極み。

地権者がどうしても値上げして売り抜けたいようだけどね笑。

>>1702
世間的に年収1200万は凄いけど、都心物件でしかもパークコートとなると、
真っ当な勤め人（上場企業の雇われ社長クラスでも）には最早手が届かない水準にあると思う
後ろ盾（潤沢な自己資金等）があればまた話は違ってくるけどさ

当方も4、5年ほど前まではパークマンションのＤＭきてたのに、
今では都心の通常物件ですら案内が届かないｗ
金利も安いし無理して買おうと思えば買えないことはないんだろうけどね・・・

坪650はバカの極みですかね…
では、坪500だとしたら69Bは10500万。
浜離宮ビューでさすがに坪500未満はないですよね。

ここの浜離宮ビューって微妙過ぎない？

高速とビルあって閉塞感もあって全然魅力的に見えないよ。

浜離宮ビューを割高にして他を安くしてくれるなら大歓迎だから嬉しいけどさ。

台東区池之端の中層公園ビューが450ぐらいだから、さすがにそれはないとは思う。
でも550ぐらいからあるような気はする。

眺望プレミアムを考慮して
東向き520〜
南向き500〜
西向き520〜
北向き480〜
といった感じですかね…

市況は下げ局面でその価格ですと流石に高過ぎ感は否めないですね。

ツインパークス中古の成約単価がベンチマークになるでしょうか。
手元に全くデータがありませんが、ザックリ400〜450くらいですかね？
売り出し中（＝売れ残り）は参考になりませんし…

これだけ皆さんの予想がバラバラというのも珍しいですね。参考になるのがツインパークス位で相場がよくわからないということでしょうか…
ただあのICカード付きの招待状とか見ると、コスト削減して単価を抑えようという雰囲気は皆無ですので、坪500以下を期待するのはちょっと厳しいような気もします、
条件の悪い低層階で400後半とかでしょうか。

確かに。
GFTでは西向きタワービューの方が単価10〜20万安かったような⁈
東向き520〜
南向き500〜
西向き500〜
北向き480〜
といった感じですかね…

ツインパークスからの買い替え需要は大きいものの
引き渡し時期が投資家手仕舞いと重なる2019年なのでネックで
今の成約相場から2割以上下がることも有り得る。
なので買い替え失敗によるキャンセル発生を防ぐため
今の視点では多少控え目で出しても良いのではないかと。
販促コストは高いが中身の仕様はツインパークスに劣るでしょうし。

白熱してますが，坪平均は600−650の予定だそうですよ．
そのため，低層階550，中層階600，中層階　浜離宮ビュー650，高層階　700程度かと思いますよ．
麻布十番の築5年が坪600弱でここの新築がそれ以下なわけがないですしね．

>>1715 匿名さん

ツインパークスの買換えが多いとしてもわざわざその人たちの都合を考えて安く出すなんてあり得ない。

ツインパークスの富裕層は100㎡以上に住んでいる。
ここには100㎡以上の間取りは東南角１プランのみ。
だからツインパークスからここへ富裕層が流れることはない。
やはり低めの設定にするしかないと思う。

ツインパークスって在庫の山だから売り出し価格の15%offが実際の価格じゃあないの。

どなたかレインズ見れる方今のツインパークスの成約価格教えて下さい。

ツインパークスからの買い替えでここを選択するのかなぁ？学校絡みの理由がなければ別の街を選びそう、、なんとなくだけど長年住む場所とも思えない。

物件が出来上がれば敷地内は当然に綺麗に整備されるけど、浜松町駅からの線路沿いのアプローチは残念だよね。
どういう説明をするんだろう、ギャラリーで。それ以外の方法で行ってもパッとしない。
低層は450万円ならありか？一応最寄駅は山手線だからね。。。

今、麻布十番の低層100平米に住んでいますが、眺望と共用部の豊かさに魅力を感じてこちらのタワーを検討しています。しかし、タワーに飽きて低層に戻る人もいる話を聞くと、売却すべきかどうか迷っています。
低層とタワー、どちらも住んだことがある方はどちらが住みよいでしょうか？
それぞれのメリット、デメリットを教えてください。、

>>1716さん

麻布十番の築5年が浜松町の線路沿いよりも安く買えるのですか！

>>1720
成約価格が15％も下がる訳ないだろ。成約価格はどこも概ね-5％。
ツインパークスの売り物件は現在全戸数の約3％だから平均的数字だよ。
君はツインパークスの評価を下げようと必死に粘着してるけど、ツインパークスの中古を狙ってるの？
ツインパークスは品の良い人が多いから、君には向いてないよ。

では、成約状況を具体的に教えてください…
宜しくお願い致します。

>>1723 匿名さん

他人に聞かず、一度はタワーに住んでみれば分かります。百聞は一見に、です。私は低層に飽きました。

>>1726 匿名さん

ツインパークスの今年の成約11件は
坪350～460の分布で平均坪410みたいです。
売り出し平均は480なので本当に15%の差ですね。

>>1725はツインパークス売り逃げに焦ってるみたいだね。
売れるといいね。

浜離宮スレにまできてツインパのネガを書き込む人がいるとは。ある意味ツインパって凄いんだね。

ツインパークスは古すぎて興味ない。
エントランスまわりはゴージャスだけど、、

>>1725
買う気もない、検討もしてないのに、
暇つぶしでネガや嫌がらせばかり書いて、人の反応を見て喜ぶ奴はどの掲示板でもいますよ。
人が嫌がるほど喜ぶのでスルーするのが一番です。

>>1728さん
ご教示くださりありがとうございます。

ツインパークスは今年の２月～７月の制約が７件で平均４３０万だね。

ツインパークスに関しては、他のエリアと比べると、売出しと成約との乖離が大きいようですね。
ともかく、ここの平均坪単価は、500万円を下回ることはない気がしました。
条件の悪い部屋で400台後半からですかね…

>>1732
そうですね。孤軍奮闘のツインパークスネガ君はスルーしましょう。

ここは数年後周囲が発展しまくって新築価格がお買い得になる気がするけどなぁ…。

そんなことないかな？

>>1737 匿名さん

周囲に何かできるんですか？

>1738
徒歩圏内に色々できますよ。

マンションの隣に何かできるってわけじゃないですけどね。

>>1739 匿名さん

浜松町 再開発でネット検索してみてください。たくさん出てきますよ。

全部は把握しておりませんが周辺再開発です。記事のコピーです。

1つ目は、駅西口正面にある浜松町のランドマーク、世界貿易センタービルディング一帯の建て替えだ。200メートルと160メートルの2棟のビルが建ち、延べ床面積は計37万平方メートルの規模となる。
３棟目は地上47階、地下3階、高さ190m、敷地面積5900㎡、建築面積4700㎡、延べ約8万㎡。約400戸の住居や事務所、店舗、変電車、駐車場、そして港区立文化芸術ホールが入居予定となっています。同ホールは約3,010㎡、600席程度の大ホール、約440㎡、100席程度の小ホールなどで構成される計画となっています。
すでに一部工事は始まっており、2024年度竣工予定となっている。事業主のJR東日本らは、駅の東西を結ぶ自由通路と歩行者デッキネットワークの整備を、計画に盛り込んでいる。

2つ目は、東急不動産が一足先に国家戦略特区の指定を受けて、東口の竹芝寄りで進めている再開発計画。都から借りた土地に、延べ床面積20万平方メートルの複合施設を作るほか、浜松町駅、竹芝駅と歩行者デッキでつなぐ。今年5月にすでに着工しており、2020年に竣工を予定する。

３つ目は浜松町駅東口エリアが、総合不動産デベロッパーの野村不動産ホールディングスが、このエリアで大規模再開発を計画している。国家戦略特区制度を活用して容積率の緩和を受ける前提で、賃貸オフィス、商業施設などからなる2棟のタワービルを建設。延べ床面積は計50万平方メートル、土地を含めた総事業費は3500億円規模にのぼるとみられる。2020年までに着工し、2030年頃の完工を目指している。

４つ目はJR東日本が竹芝エリアにおいて「竹芝ウォーターフロント開発計画」を推進すると発表した。JR東日本アートセンター四季劇場「春」「秋」が培ってきた文化・芸術の発信拠点としての機能を発展させ、2020年の開業をめざして文化・芸術を核としたまちづくりを行う。
敷地面積は約2万3,000平方メートル、延床面積は約10万3,000平方メートル。自由劇場を除く敷地内の建物を取り壊し、新たに26階建ての高層棟・5階建ての劇場棟・10階建ての駐車場棟を建設する。

東京都は、これら再開発計画を連携させ、線路や高速道路、運河などで分断された浜松町エリア全体を、一体的な街に作り変えていきたい考えだ。東京、品川、羽田の中心に位置し、交通利便性が今後いっそう高まるであろう浜松町駅周辺。大変貌を遂げるポテンシャルはありそうだ。

>>1741

しかし、凄まじい再開発計画だね。

線路沿いでなければ、再開発も、結構いい感じになると思うんだよね。いっそ、全部、線路や高速を地下に埋めてくれないかな。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4381.html

なかなかの高評価です。

69Bタイプで12,690万円前後ですか…
坪650万円にはならずとも、やはり高いですね。。。

>>1744 匿名さん
この方のブログ参考になりますね。

やはり価格は予想ではありますが、坪600万円は越えちゃいそうなんですか。
私は残念ながら断念コースの予感ですが、とりあえずもう少し様子を見てみます。

坪600超えましたか。
まぁ予想通りっちゃ予想通りですね。
そんな苦戦せずに完売でしょう。

>>1745 匿名さん
ネガさん営業妨害はやめてください。
69Bは8760万からですよ。

>>1748 匿名さん

イメージ画像でその程度だと、本物はあまり期待できないと思われ…。

>>1749
そんなに安いの？情報源は？

以外と安いね。
400万半ばからなら手が出しやすい。

>>1749 匿名さん
1746です。
そうなのですね。事前案内等があったのでしょうか？

私はまだ資料請求をさせていただいたばかりです。また、1745さんのリンクを拝見してだいたい坪600ぐらいなのかなと思い、買えないなぁと書いてしまいました。
おそらく1745さんは営業妨害の意図は無いと思います。私も他の方のブログでの予想価格をそのまま思い込みで書き込んでしまい申し訳ありませんでした。

予測をするのは全く構わないと思うのですが、大切な情報ですし、今後は三井さんから直接聞いた話以外は書き込むのは個人的には避けようと思います。

今日モデルルームに行きましたが、映像の長さと綺麗な模型に圧倒されました。
私の欲しい部屋は2億台からだったので検討しやすくて良かったです。

老人の独り言でした。

>>1748 匿名さん

浜松町では無く芝浦だけどね。
この物件からは遠いから関係無いのでは。

パークコート浜離宮から野村の複合ビルは徒歩10分程度といったところ。
まぁ遠いとも言えない。

他の再開発案件に引きずられてマンション付近も綺麗になれば良いが…。

このマンションの周りはちょっと雰囲気がよくないですよね。是非ともイタリア街にちなんでもっとイタリアっぽくするのか、なんでもいいので綺麗な街並みにして欲しいです。

>>1748 匿名さん
芝浦一丁目再開発の画像を貼って浜松町再開発？大丈夫？それGFTの近所の再開発でしょ？

>69Bは8760万からですよ。

ホント？坪413万ぐらいからってことか。
これは予想外の価格だなあ。

>>1758 匿名さん

まあまあ

>>1755 匿名さん
土地勘なしおくんだな

>>1761 マンション検討中さん

ふざけないでください。
私は土地勘あるおです。

tit for tat　はみっともないよ。　　

>>1758 匿名さん

芝浦一丁目の再開発は浜松町駅から五分程度なので近いです。住所は芝浦ですが駅単位で言えば浜松町という解釈もできると思いますが。この物件から徒歩で15分程度なので、再開発の恩恵が関係あると捉えるか無いと捉えるかは個人にもよりますが。GFTの方が近いのは確かです。

浜松町だけじゃなく徒歩１０分圏内に虎ノ門新橋銀座もあるからね。

GFT、GFT、と出てくるが、他のスレであそこは中古在庫が積み上がってると書かれてましたよ。

>>1766
GFTを貶めるためにWCTさんが、定期的に嘘と虚偽で執拗なネガをつづけているのはマンコミュ見てる人なら誰でも知っているでしょ。GFT中古は港区で今年一番売れているし、取引平均も420前後で推移している。三井の湾岸クラブのデータでもきちんと報告されている通り。転売屋がいるので中古在庫がある程度あるがきちんと売れているので1年くらいすれば在庫も必ず定常化する。

ここは超高級物件になるので別物だが、ここから再開発を挟んで同じ三井のご近所GFTが多少話題になる程度で、WCTさんがこういう書き込みをするという異常さ。新築物件にまで他の物件のネガするために荒らすのはやめましょう。

GFTが本当に平均坪420万で取引されてるなら、ツインパークスと同じ価格ってことか。

立地はツインパークスの圧勝だけど、築年数を考慮するとGFTと同じくらいなのね

ツインパークスは坪500じゃなかった？

>>1769 匿名さん

レインズの成約みると平均坪420くらいって上の方にレスあったような

ツインパークスのレインズの今年の成約状況は

>>1728によると11件で平均坪410万

>>1734によると7件で平均坪430万

WCT関係の人が来ると荒れるのでおかえりください。
購入層も価格も全く被らない物件のスレです。

モモレジさんの予想だとここの坪単価600平均ってあるけど、
ツインパークスの坪単価が500万ベースで書かれてるよね。

実態はツインパークス坪420程で80の乖離があるから、
600-80=坪520万がここの相場じゃあないのかしら。

正直浜松町で坪600万は高すぎると思う。

invitationが特定記録配達で来ていますね…
何でMR行くのに在確されないといけないのだろうか

というか、ICカードもそうですが一々金の使い方が無駄過ぎますね。
無駄金を使うことは別に坪単価を上げるエクスキューズにはならないと思うのだけれど…。

>>1773
80の乖離
条件の悪い部屋は安く設定しているから、
そういうのが多く成約したのかも。
売買しても価格をレインズに報告する義務ないし、
報告したとしても実際の価格か証明しないし、
成約価格から想像するの、あてにならないと思う。

方角が本当に悩むよなぁ…。

永久眺望確約じゃない浜離宮を見てもツインパークスがかかる。
東京タワーは永久眺望の保証がない。

無難に銀座や虎ノ門ヒルズを眺める方がいいのだろうか。
覗き込めば東京タワーも見れるだろうし。

>>1775
あなたが言ってることは逆も言えるよね。
良い条件の部屋が売れて坪400強かもしれない。
そしたら実態はもっと低価格。

あと偏りがあるのは当たり前だし、そんなことを言ったらレインズの情報は全く当てにならないことになる。

実例で坪400強って出てるデータより、データのない坪500のどちらが指標になるかは分かるでしょ。

どちらも憶測だから、あてにならないってことでしょ。
上の成約価格もソース出てないし。

GFTがツインパと同じとかあり得ない。
GFTの成約価格はここ数ヶ月で急激に下げていて、1000万値引き当たり前になっていますよ。
suumoとか見ればすぐ分かる嘘は止めましょう。
そもそもここと購入層は被らないです。

>1777

ツインパークスって悪条件の部屋でも４００を若干下回るくらいの取引だよ。
自殺した２階の部屋ですら３００半ばで取引されてる。

>1779
「GFTがツインパと同じとかあり得ない。」ってほうがむしろ有り得ないでしょ。築年数が全く違うんだから。
だいたいSUUMO見て成約価格って、何言ってるの？ 実際、成約価格は４２０～４３０でここ半年ほとんど動いてないし。
GFTに限らず、新築未入居物件は、初めの内は転売目的、一発狙いの高値付けが多いから出し値は参考にならんのよ。スカイズなんかも、坪２４０で買った物件を４００で出してたりしてた。それが常識的な値段に下げてきたからって、ようやくターゲット価格に納まってきただけで、値引云々の話とは違うでしょ。
GFTは、十数件まとめて購入した法人が売りに出してるらしいから、１年も経てば落ち着くよ。逆に、今の内がねらい目かもしれない。交渉してみれば。

なぜここでGFT？浜離宮見えますか？
ツインパと格違いすぎ
比較するのもおこがましい

レインズの成約価格見ればGFTとツインパークスは現状坪420万円で同じってことでしょ。

で、GFTとツインパークスの比較は重要ではない。

パークコート浜離宮より立地の良いツインパークスで坪420万なんだから、
浜離宮が平均600万では高いってことが事実なのでは。

>>1782 匿名さん
浜離宮ビューってそんなプレミアなの？ツインパから見る浜離宮よりGFTのレインボービューのほうが憧れるけどな…
GFTが330だったことを考えると、ここは坪480から500前半が妥当だと思うけどねぇ。どうなることやら。

匿名掲示板でレインズのソースも出さず
成約価格をあーだこーだ言っても本当かどうか保証も無い
意味ないよ

GFTは全く興味ないから自分とこのスレに帰って。

>>1785 匿名さん

否定したいなら自分がレインズの成約状況出せば良いじゃん笑。

>>1784 匿名さん

GFTがどう頑張っても格が違うんです。残念だけど、、比較の対象にしないでください。

>>1788 名無しさん
成約単価で並ばれてるのに格が違うね…
すくなくとも住まいサーフィンだと中古価格は同じくらいと判断されてますけど。
もちろん築年数が違うのでツインパのほうがいいマンションだとは思いますが、世間の評価だと格が違うとまでの差は出てないようです。

港南さんの自作自演投稿が見られますね。ツインパークスの成約値が少し下がってきていてここ半年は成約平均で420位になっているのは事実ですよ。築15年を超えると大規模修繕もあり、ガクッと一段階下がってくるのは不動産の常識なのでそれほど驚くことはないと思います。安い部屋
が早く成約しやすく高い部屋は時間がかかるのも事実なので、今40件以上とかつてない在庫がでているから高い部屋が自ずと売却に時間がかかっている可能性もあります。

タイミング的にはやっぱりある程度ここに移住を考えている人が売却に出ていると考えてもいいのではないでしょうか。

>>1790
浜離宮って名前がついてる割には、ツインパークスの離宮ビュー知ってるだけにタワーに挟まれた間に覗くビューってのがちょっとね。特にツインパークス住民にはそうみえるでしょう。タワービューはツインパークスやGFTと同等のものが見えるが永久かはわからない。悩ましいですね。離宮側は線路沿いなので音を考えるならタワー側でしょう。

もう安マンション住まいの人出て行って〜誰も興味ないって。

>>1792
by 港南4丁目より

>>1791 匿名さん
そうそう、タワービューはツインパとGFTに比べて悪くないんだけど、浜離宮ビューはツインパより2段階くらい落ちる。はっきりいって眺望ならツインパとGFTより格下。
ただ、ブランドと建物自体の造りは一級品だから、坪600は下らないでしょうね。

ごめん、GFTって何？

正直ツインパークスみたいなオンボロマンションにも住みたくないけどね。

指標として坪単価出して頂けるのは良いと思いますが、
GFTとどっちが良いかとかスレ違いなことはやめて頂きたい。

ツインパークスの坪単価は少なくともパークコート浜離宮の坪単価に影響を及ぼすと思うので、
そういったところでの比較は有益だと思います。

ツインパークスのレインズの成約価格が坪420でしたら、
やはりパークコート浜離宮の坪単価は高くとも坪550が平均が妥当ではないでしょうか。
もちろんペントハウスは含まず。

mrのオープンって今週末でしたっけ？価格発表楽しみですね。
ただ予想より低かった〜って話はここ数年あんま聞かないからやっぱり平均600はいっちゃうんですかね？

GFTは売り出し価格が400とかに下がってきてるんですね。
成約価格は推して知るべしです。
まぁ分譲坪単価330の安マンションなので、こことは格が違い過ぎます。