パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

湾岸と内陸って何か違いがある？

都立最大の庭園、江戸時代からある史跡・・・現代の行政区分で？
浜離宮庭園の住所でさえ昭和41年に変わったのにね。
浜離宮は元々松平綱重の下屋敷（周りも松平家）
港区も中央区もないと思います。

浜松町は特殊な街区で、東側の海岸1丁目、東新橋1丁目とは鉄道と広幅員の道路で地域の一体性が分断され、西側の芝大門1丁目とは広幅員の国道15号で地域の一体性が分断され、南側の芝1丁目とは河川と首都高で地域の一体性が分断された地域で、良くも悪くも周りの街区の影響を受けず独自の雰囲気を持つ地域。唯一、北側の東新橋2丁目とは地域の一体性があるようにも見えるが、浜松町1丁目と東新橋2丁目とでは街路条件がかなり異なり、建物の標準的使用建物も違うため建物の連たん性は認められず地域の一体性も認められない。

>>28679 匿名さん

これ見ちゃったんじゃないですか？

> 28689
地権者住戸、売り・賃貸ともいくつか出ていますよ。

9階の50平米が賃料26万円の賃貸
13階の54平米が購入で10980万円

13階は29万円で貸せれば表面利回り3%いきますね。

低層でよければ30平米強が4880万円で出てます。（坪530万台）
売れずに既に２ヶ月ほど経過しているので、値下げ交渉もできるかもしれませんね。

浜松町駅徒歩３分、築13年のアルジャーノン浜松町が中古で2000万円台。
賃料はパークコートと同程度取れる。
投資するならどっちにする？

角部屋の間取り、出てますよ。
天井高2.5mで２面採光の明るいお部屋。
９階、50.02平米で賃料26万円です。
線路の音はほとんど気にならない（個人差有）と書かれています。

> 28704
内覧写真、既にあがっていますね。
北西角部屋で線路側ではないので、電車の音はそこまで気にならないはずです。

> 28725
築13年で新築のここと同じ賃料が取れるアルジャーノン浜松町（浜松町駅3分、大門駅2分）が、ギリギリ坪300万切るかどうかくらいの相場のようです。

> 28742
なるほど、そういうことだったんですね。
新築のパークコートタワーよりも、家具付き築13年のノンブランドマンションの方が高く貸せるとは驚きました。

ちなみに、ホワイト・タワーも同じような理由でここと同じくらいの賃料なんでしょうか？
築11年ですが、低層6階の30平米が賃料15万円なので、ここの低層（35平米、18万）とほぼ同額です。
パークコートブランドがあれば、少なくとも築10年以上のノンブランドマンションなどとは比べ物にならないくらい高い賃料が取れるものだとばかり思っていましたので…。

REINSを見ると、新築で坪400が20年かけて坪300へと減価していくイメージです。

周辺物件相場です（30平米）。
賃料が同程度しか取れないとなると、投資用で4000万円以上で売るのは厳しい。

ついにブルーネットが外れましたね！

もう一枚！

カッコいいと思います！

正直、想像していた以上の出来でした。

>>28790 匿名さん

ココとラトゥール汐留では格が違い過ぎます。

価格の高いマンションの賃料は高く、
価格の安いマンションの賃料は安いのです。
常識的に分かりますよね。
賃料は価格におおむね比例するものなのです。

港区商業地のタワマンの土地建物価格比は
土地：建物はおおむね2：1です。
坪700超物件になれば3：1です。
契約書の消費税から建物価格分かりますよね。

では、PC浜離宮とLT汐留、比べてみましょう。

まずは土地。添付画像の路線価のように
土地価格は1.61倍もラトゥールが高いです。
PC浜離宮：土地2
LT汐留：土地2×1.61＝3.22

そして建物。
ラトゥールは中古ですから建物価格は
新築時から2割程度の減価があります。
一方、建物品等はPC浜離宮より高いですから
2割アップというところでしょう。
PC浜離宮：1
LT汐留：【1×1.2】×【1-0.2】＝0.96
【再調達原価】×【現価率】＝建物価格
現在のマンション価格は土地建物あわせて
PC浜離宮：土地2+建物1＝3
LT汐留：土地3.22+建物0.96＝4.18

賃料は価格にほぼ比例しますので、
賃料はラトゥールの方が1.39倍高いのです。

そもそも、ラトゥールの募集事例は
約120㎡の大規模プレミアム居宅です。
前にも書きましたが最上階、大規模居宅、
プレミアムフロアなどは特別品扱いで
数が少なく個性が強いので相場が形成されにくく、
PC浜離宮の一般的な80㎡程度の住戸と
単純比較できる事例ではないのです。
要はココとは借り手の属性が違い過ぎるのです。
プレミアムフロアの分譲単価と
中層階の一般フロアの分譲単価を比較しても
まともな比較検討ができないのと同じです。

PC浜離宮を過剰に良く評価するのは公平でなく
検討者に誤った判断をさせてしまうので
過剰なヨイショは購入者スレでお願いします。

浜松町1丁目のPC浜離宮、海岸1丁目のLT汐留の
マンション敷地を評価する際には
下図のような条件で比較することになります。
その結果、
PC浜離宮の土地：208千円/㎡
LT汐留の土地：335千円/㎡
となるのです。

路線価自体は実勢価格ではありませんが、
土地価格がどの程度違うかを知るには有用です。

これは客観的な公的評価の結果であって、
わたしの恣意的な視点は入る余地がないのです。

ここの賃料は駅近のアルジャーノン浜松町よりやや安く、ホワイト・タワー浜松町と同程度です。
さすがにラトゥール汐留と比べることはできません。