パークタワー晴海　その3

予定価格が高すぎただけでしょ。
値段下げても従来の湾岸の新築相場より高いけど、まあ妥当な価格に落ち着いたというだけ。

>>16359 匿名さん

どのあたりが値下げしたのでしょうか？
今まで出ていた間取りは値下げしてないようですよ。第1期になかった西向きや北向き高層階が3月の予定価格より下がっただけですよね。第1期も予定価格より下がっているのだから、当然では？西向きは眺望や日当りなどの条件が良くないし、北向き高層階は間取りが良くないのでこんなものでは。

デベが予定した価格より下げてきてますよ。

もっと高く売れると予想したけど難しいから下げたのです。詳しくはのらえもんさんのページみて

予定価格より下がっただけって良く言えるな。
売れない判断で予定価格より大幅値下げしてんだよ。
予定通りの売れゆきなら予定通り出せる。

二期のアンケート締切が近いからか、ネガが盛り上がってますね（笑）

>>16359 匿名さん

びっくりして買いたんじゃなくて、2期の価格表を入手したから書いただけでしょ。
予定価格を出す意味わかってる？（笑）

>>16362 匿名さん

予想と実態が違ったら、下げるのは当たり前。当たり前のことをネガってどーするんだか。

むしろ擁護が必死。
ブロガー達に書かれちゃってるから反論が厳しくなってきてる。

のらえもんさんのブログ読みましたが、西が3月の予定価格より下がったと書いてあるだけですよね。

http://asset-expansion.bitter.jp/?p=21

ですって

南の3ldkを契約しました。予定価格より5万下がったようです。5万ってすごい、嬉しくて大変買いやすくなりました。ご参考まで。

>>16370 匿名さん

南はお金持ちのものです囧rz

パークタワー晴海は日本一感じがいい

>>16372 匿名さん

皆さんの話の流れ、読んでます？

一人だけ逆方向行ってますよ。

＞16369 さん

http://asset-expansion.bitter.jp/?p=21
リンクだと分からないので、抜粋しておきました。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
駅徒歩15分で坪350万円

例えば、一時期販売休止して話題になり、湾岸エリア界隈で話題になっているパークタワー晴海ですが、
「月島」歩12分、「勝どき」歩15分、「豊洲」駅徒歩１５分という「とんでもないひどい立地」にもかかわらず、坪単価は350万円を超えてきそうとのことです。
この価格が成り立つのは、マンションの眺望や共用施設、サービス等のグレードが「坪単価350万円」に見合うからではなく、デベロッパーがその価値に見合わないものをあの手この手で良いものと「勘違いさせる」ようにしていて、それに騙される（騙されている）人たちがいるからです。
今回、東京都湾岸エリアの資産性について以下のトピックで考察したいと思います。
・デベロッパーの性質
・地位（じぐらい）の低さ
・本末転倒の「都心アピール」
・ニュータウンと同じ末路

で、坪３５０じゃ、この戸数ではついてこれないから予定価格よりも現実的な価格にしてきたって事だね。

1,076戸ありますから、坪単価で見れば、東西南北、高層中層低層など、面積、間取りでも強弱がつきますね。以下の記事は、参考になりました。

パークタワー晴海【強弱入り混じった値付け、階差にも注目】
http://mansion-madori.com/blog-entry-5035.html

デペが利益を10%上乗せしているので、減価償却が年2%として合計で引渡しを受けた初年度で12%以上値上がりして無いと厳しいですね。初年度以降は更に年2%の減価償却分が上積みされますので雰囲気に舞い上がらずにその点も考慮して物件を選ぶ事も必要だと思います。
ローン無しの方や相続対策の方ならそれも良いでしょうがその辺の見極めが境が結構難しいと思います。
資産価値だけが全てでは有りませんが、将来有るかも知れ無い出口戦略を考慮すると初年度からの値下がりが痛いのは事実ですね。

>>16377 匿名さん
にわか知識で書き込んじゃったのかな？笑
お疲れ様。もうちょっと勉強しましょうね。
突っ込みどころ多過ぎ(*´ー｀*)

>>16377 匿名さん
言葉の意味や相場というものをしっかり理解したほうが良いと思います。上の方が書き込んでいる通りもう少し勉強されたほうが・・・

>16377

「減価償却」「相続対策」「出口戦略」という言葉を使って正しい文章を作成しなさい。

っていうＱに対しての、Ｆラン経済学部学生のＡだなｗ

晴海、いいとこだけどなぁ

でも、不便だよね（笑）

値下げを「調整」と言いはるのは、見ていて痛々しい

なぜ、価格を下げる「調整」必要があるのか？不良債権を化を防ぐリスクオフだからでしょ？
人気があって高く売れそうなら下げなかったはず。

>>16383 匿名さん

>>16383 匿名さん
人気があって高く売れそうなら下げなかったはず→当たり前でしょwそういう当たり前のことをネガる意味がわからない。当初出した価格が高過ぎたから下げる、これのどこがおかしいのか。

>>16384 マンション検討中さん

人気無くて売れなさそうだと言うことだよね？

>>16383 匿名さん

MR行かないで妄想で語ってるのがバレバレですね。
人気がないと言うなら、ちゃんとMRの混雑状況とか確認してから言わないと恥ずかしいこと言ってるのに気づかない人だよ。

笑 それでも値下げをする必要があったの

駅から近くてもごちゃごちゃしているだけだし、普段から車をメインに使う人には駅からの距離なんてどうでもいいことかと思います。使いもしない電車の駅からの距離なんかに比べたら、銀座エリアからの絶対距離の近さでこの眺望の良さや施設の充実度は他には無いし十分すぎるぐらいに魅力を感じますよ。
遠くは車で行けばいい、近場なら銀座まで自転車で１５分もかからないと思うし、
寿司詰め状態の快適とは思えない電車なんて使いません。

>>16387 匿名さん
だから予定価格が高過ぎたってこと。三井のプライシングミスだと個人的には思う。

まぁ、購入者にとってはチャンスなんじゃないかな。
値上がりは確定してるようなもんだし。

主なターゲットって、公共交通機関を通勤に使う、アッパーサラリーマンや大手企業共働き夫婦でしょ。通勤に車を使う設定は無理がある。
この一週間で気付いた人もいるかも知れないが、月島から晴海までの徒歩15分は、冬場は特に辛い！
都営バスも晴海一丁目からは東京駅方面は通勤時は座れず25分立つことになるから、電車通勤との優位性は無い。

>>16390 匿名さん
そうかな？今が天井だと思うけど。

>>16391 匿名さん
普通に考えたら輸送力は鉄道のほうが高く、優位性はないけど、家とバス停、バス停と職場が近ければむしろバスのほうが便利。実際に使っている身からしたら。ここは現状都バスのほか晴海ライナーあるし、BRTも通れば選択肢が広がる。

他マンションは全く検討せず、ここを一本釣りする気で検討してきたのですが、考えれば考えるほど、ちょっと待とうかな、、という気持ちになりました。住みたいマンションですけどね。。

しかし、選手村のタワーはずいぶん先ですし。。
横浜北仲は乗り気になりません。
三井不動産の建物希望です。
三井物件で、よさそうな都心の物件の予定はありますか？
坪単価で350までで。(←これが難しいか。。)

スレ違いですみません。やさしい人、教えてください。

>>16393
都営バスは晴海一丁目から東京駅の八重洲口まで25分、丸の内方面まで歩くとしてさらに10分かかる。
晴海ライナーはトリトンまで徒歩10分、有楽町まで15分、丸の内方面まで歩くとしてさらに10分かかる。
都合、丸の内に職場があるとすればドアtoドアで35分は見ておく必要がある。
現実は、丸の内への通勤前提では、津田沼や浦和の駅近物件と同じような時間を必要とすることを意味する。
もっとも、職場が有楽町や八重洲寄り、もしくは晴海や豊洲近辺なら、この限りではない。

>16388
仰る通りでそういう価値観の人がここを買う
ただそういった価値観で住宅を購入する人は少数派、だから苦戦するっていう簡単な図式
これは中古市場でも同様だね、もちろん下げれば売れる

>16394
ないよｗ
悪いこと言わないから貴方みたいな人（文脈から透けて見えるｗ）はココ買ったほうがいい

丸の内にドアtoドアで35分なら十分魅力的でしょ

>>16395 匿名さん
そんなこと言い始めたらキリがない笑
世の中の人がみんな丸の内に勤めてるような言い方でミスリードするのはやめたほうがいいのでは。
あとご存知ないようですが、晴海ライナーは新しくクロノ前からも出ています。

>16395

丸の内なら、晴海３丁目まで、部屋から１０分弱、都０５乗って丸の内南口まで、約20分弱、ドア・ツー・ドアで３０分ちょっとじゃない？
晴海埠頭初の都05-1ならだいたい座れるし、同じような時間が掛かったとしても、満員電車より楽だと思うけど。
遅くなったら、タクシーでも良いし。

ちなみに、晴海ライナーは現在はクロノからでてるので、部屋からとしても徒歩5分くらいじゃない？

あと、ここが出来る頃には、BRTのバスステーションもできて、都バスも停まるだろうし、
東京駅行きのバスも再編されるんじゃないかな？

その時は、晴海ライナーもバスステーション発着になると予想。

＞クロノ前からも出ています

これ、どうやって交渉したんだろうね？
上手いことやったよな～

当初は区や地域との政治絡みですったもんだやってたみたいでちょっと気になってたけど、
この件については拍手喝采だろうな～

ティアロ住まいですが、クロノの晴海ライナーは羨ましい。
シャトルバス使って感じたけど、マンションエントランスから直ぐバスに乗れるのは、
メチャクチャ楽で快適ですよ。

ここまでのまとめ:バス便

>>16402 匿名さん

バス便って最寄り駅までバスで行くしかないということですよね。

そうですね。この物件はバス便物件ですね。
でも、バス一本で行けるのが、丸の内、八重洲、新橋、銀座などなので、便利ですよ。

裕福層は山手線の内側に買うけどね。

>>16401 匿名さん
シャトルバスの費用、管理組合は年間いくら支払っているのでしょうか。

>>16406 匿名さん
地歴を気にしない人が買うマンションです。

>>16408 マンション検討中さん

海底だったんだから歴史はないですよね

バスが好きな人は住みやすいかも！
東京駅からバスで一本って、江戸川区、江東区、台東区、墨田区、荒川区とかたくさんあるけど…

>>16408 マンション検討中さん
都心近接で庶民が買うとなると埋立地しかありません。

>>16410 匿名さん
だったら中央区で。

なんかグロス５００万ぐらい違っただけでかなり割安感出るのな。周りの中古とあまり変わらないし、これなら割安感から販売ペース上がりそうなので焦る。

>16405　8000万以上の物件だからって・・・・　　この程度で富裕層っていうのがちゃんちゃらおかしいww

安いので、庶民が購入できるなかではましな方だと思うけどね。たしかに富裕層向きの物件じゃあないでしょう。

値下げが続いてくれれば、次期でもう少し広い部屋もいけるかも！
今まで湾岸は上昇してたイメージあったけど、下降トレンドだと判断が難しいですね。

>>16416 匿名さん
下降トレンドではなく、最初の値付けが高過ぎただけですw

>>16414 周辺住民さん

富裕層の定義はそんなに厳しいなのか？超富裕層の勘違いはしないでくれる？
買えるかどうかよりも、余裕に買えるかどうか、余裕に生活できるかどうかのほうが大きいと思います。例えば8000万の2ldkに4人以上の大家族で住む方は論外ではないでしょうか。価値観が違すぎるから。また余裕に買えない方に、ここの値上がりは期待しないほうがよいと思います。以上あくまで個人の感想です。

>>16418 匿名さん

値上がり期待で住む物件でないことは確かですね。満足度重視です。

本日モデルルームに行きました。雨の中だというのに、ブースは9割ぐらい埋まってましたね。

>>16420 マンション検討中さん

予約制だし、モデルルーム案内中も含めると満席って感じでしょうか。９月頃は、ブースはそんなに混み合ってなかったけど、今は大盛況ですね。

バス便はバス便でも、会社の最寄りまで行けるバス便ね。

予定価格より少し安くなってた。購入希望者殺到するのでは?

そうですね。都心への絶対的な距離が近いのは、都心勤務の人達にとって、アドバンテージ高いです。それでいて、別荘感覚の自然も身近にあり、個人で整備できない規模の植栽が計画されている。インフラ整備も確実に見込まれる。となれば、ピンと来た方は少なく無いと思います。

このスレって、
1)買いたい人、買った人：女性ばかり
2)駅遠を馬鹿にする人：男性、女性半々
3)あきらめた人、価格に怒っている人：女性ばかり

でしょうか。私は1)の男なので、居場所が無いような．．．

何と言っても都心3区。郊外のバス便物件と一律で考えるものではない。職住近接をある程度現実的な価格で実現出来るという意味では貴重な物件と思います。
仮に市況が悪くなって不動産価格が下がったとしても、いずれまた戻してくる。短期間で転売を繰り返すような方にここは向かないが、それ故に住民の層は安定的なものになるのかなと考えます。

各部屋の方角、面積、間取り、階数などによって価格は一部屋ずつ違いますが、二期の値付けの方針や水準は一期と同様ですね。二期の値上げを覚悟していた検討者は、購入を決断し易いかも。

>>16425 マンション検討中さん

自分もその1人です笑

今日、価格表示ありの間取りDMが送られて来ましたが、安いですね。
73㎡ 6,170万円〜
71㎡ 6,050万円〜
69㎡ 5,980万円〜
何れも3LDKです。
この安さだったら、駅遠でも妥協出来ますね。

もっと下がるなら待ちたい！

もっと下がります！だから皆さん、二期で申し込まないで下さい！

この状況で選手村が発表されたら価格破壊が起きそうな…

>>16432 匿名さん
選手村の板状団地をどうぞ検討されて下さい〜

>>16433 匿名さん

そんな、あせって釣られないの カッコ悪い

最低価格が、㎡単価で８４〜８６万ですか！　　壺で２８０万ぐらいからスタートですね。
もちろん条件のいい部屋は、坪４００万を越えてきますが、平均としては３２０〜３３０万/坪？
欠点が分かった上での売り切り戦略ですね。
住まいサーフィンの沖式時価は、１２５万/㎡ですが、実売価格が１００ー１０３万/㎡なので、近隣物件ではKTT以来の沖式時価を下回った物件になります。あのシビアーな沖式時価を下回るということは、確実に買った途端に含み益が出るということです。DTと同等か安い価格付けなので、スミフが嫌いな人は、こちらの方がしっくりくるでしょう。
　三井の「勝どき東」「選手村」「豊洲再開発」と続く販売戦略がありますから、この物件で躓くわけにはいかないんでしょうけどね。

買い！だと思いますよ。

>>16435 マンション検討中さん
沖式は近隣の中古取引相場をもとに算出されます。つまり、今の上げ相場で算出されたもの。相場の下降は考慮されていない。

選手村はオリンピック後じゃないの？
ここは竣工済みでしょ。

良いマンションだなぁと思って検討してますが1000世帯のマンションに住んだことがなく、、、人の多さは気になりますか？皆さん経験豊富そうなのでお教えいただければと。

＞16411
王子は駄目ですか？
完売まで早かったですよ。

>>16438 マンション検討中さん
今700世帯のタワーですが、人の多さが気になったことはないです。ご心配なら、世帯数は少し違いますがティアロやPCTを休日に見学されてみるのも良いのでは。
私の住まいでは感じたことないですが、友人から地権者の割合多いと住みにくいときいたりするので、ここはそれがないので環境は良いでしょうね。

都心湾岸丸書き込んでるだろ笑

>>16441 匿名さん

アイツも、たかだか100万円、200万円の資産価値の違いで全部わかったような口聞いてウザいわな。我輩。笑笑

有明は上げ基調だし、都心の値付けは高止まり。
そうするとここ晴海はもう一段の上あると思う。

>>16443 匿名さん
有明はすみふさんですから。
この物件はこれ以上上げたら売れないよ、、、

今回の二期は抽選になるのでしょうか？
西、北で検討してますが、どちらが人気なんでしょうか？？

>>16445 検討板ユーザーさん

西の高層階から人気になるんじゃないですかねー！

>>16440 匿名さん
ご回答ありがとうございます。なるほど。見にいってきます。

次期に、さらに値下するなら今は契約しない方が良いですよね 悩みます

>>16448 匿名

人気があると仕入れ値高くなっちゃうから、必死ですね（笑）

ただでさえ、オリンピックまで目ぼしい物件ないのに。

そろそろ違う商売考えた方がいいのでは？

この価格なら業者も入ってくる可能性あるな。

>>16447 マンション検討中さん

資産価値的には、低層階。中古売却時の価格が、低層になるほど値下がりにくい、あるいは値上がりやすいというデータがあります。

>>16452 匿名さん

湾岸他社含め強気のタワーが多いなか、まさかの値下げ。三井は武蔵小山や北仲は強気を崩さないから市況と言うより、単純にPT晴海が苦戦してるんでしょうね。

金額安くても業者が買うには、まだリスクの高い価格かな？仮にもう一段下げても業者が入らないなら本当に致命傷ですよね。

あくまで資産性の話なんで永住するなら良いマンションだけど一期の契約者は、ちょっと気の毒ですね。

北高層階、かなりお値打ちな気が

>>16453 通りがかりさん

価格表見てもよくわからないのですが、どの辺が1期と比べて下がっているのですか？

>>16453 通りがかりさん

永住したいと思えるマンションが1番では？

資産性重視する人はあと30年くらい待たないとかもね。

あの世にお金は持って行けないので、子孫の方が裕福な生活送れるといいですね。

一期は高い部屋から売れてるじゃん。
良い部屋に住みたいという人が価格関係なく買ってるのだから、低層とか向きに多少ネガがある部屋が予定価格より値下げされても気にならないと思いますよ。

7000とかの壁以下と以上では反応は別です。

一期からは下がってはいないよ、
一期の前のこのぐらいの予定という大まかな価格表からは下がってるだけ。
初めからMR来てた人には、その予定表から、営業の人がこれ以上にはならないけど、下がる可能性はあると説明してたのだから、特に目新しい事実は何もないよ。一部の人が騒いでるだけ。

もし、もう一段下がると思ってるのならば待てばいいし、希望の部屋が出てるなら申し込めばいい。
竣工まで残っていれば三井は一段下げるかもしれないけど、相場の現状からみると下がっても70m2グロスであと2-300万がいいとこだと思う。

そもそもこのマンションって気に入ってなるべくいい部屋買うマンションだと思うから、あまり価格で判断するのはどうかと思うけどね。価格で判断するのなら、野村の越中島とか、有明の中古に行ったほうがいいんじゃないかな。

>>16453 通りがかりさん

同じことを何回も書き込んで、お疲れ様です、、、