ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
[スレ作成日時]2015-07-17 15:46:05
地元需要のみで完売かな?450超え確実...
小日向の新築低層マンションと言うだけで、格別の希少価値がありますね。ここは分かる人だけが買うマンションですね。部外者には手が出ないでしょう。
買える人がうらやましい
ちょっと狭くないか？
なんで大きい部屋ないんだろう。
ルーフバルコニーなんかも作ってほしかったのに…。
せっかくなので2億ぐらいのプレミアム住戸を期待してけど、なさそうですね。
物価概要だとルーバル住戸はなく、バルコニー狭すぎ。
インペリアルガーデンのほうが間取りに余裕があるね。
まだ検討できるみたいだからいってみようかな。
これは希少立地ですね。
将来的な資産を考えると分譲マンションは駅8分が検討限界ですかね。
地下住戸を減らしたぶん専有面積を減らして戸数をふやしたのかな？
駅からの道のりだけが本当に残念。他は文句の付けようがない。
間取りをみると壁式工法採用みたいね。
梁がでなくてスッキリしているだろうね。
文句を言っても価格は下がりません。
2億ぐらいの住戸をなぜ作らなかったのかと…。
それが残念
ここは即完間違いない。
そんなわきゃないでしょ。絶妙の坪単価を提案してきますよ。
収納が少ない気がしますが、Kタイプの間取りいいですね！
ダイニングとリビングで分かれてるのもステキです。
おいくらなんでしょうか？
下は7000
上は13000
それ以上になるとふっかけ過ぎ感が出てくる。
三菱は価格面はあんまりぼったことはしないんじゃない
坪500で8600から13000。現実的な金額ですかね。
それ位ですか、ね。
完成が11月下旬なのに、なぜ販売開始が12月なんですかね？
完成売りだからでしょ
関口二丁目って…
新手のプラウド叩き？
目白坂のヒルズのことでしょ
1丁目と勘違いしてました。失礼。
やっと出たんですね。一番広くて86㎡ですか。ずいぶんと小ぶりで。
それでも8000－14000万くらいになってしまうと思う。
緩和でお金が余ってるから…。
完成売りだと実際に物件を見て購入できるところがいいところですよね。
眺望や街の雰囲気、通勤の時間など、周辺環境が分かるのがいいと思います。
あとは予算や自分の欲しい地域なのか、という条件との比較になってくると感じています。
反対運動はあるの？
近所のパークハウスとどちらが良いですかね
現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。
空き地もあれば、人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
反対運動と聞いていつも思うけれど、見た目が立派な高級マンションが建てば、その地域の価値は上がると思うんですよね。
良い住宅街なのかもしれんが高級住宅街ではないからね。坪400-450以上だとかなり割高感あります。
経済の実態が理解できていませんね。
良いマンションが建てば、近隣の資産価値が上がる。
とはデベが良く使う台詞です。
小日向のような狭小道路奥のマンション建設で問題になるのは、工事車両の通行の問題が大きいです。
４ｍそこそこの2項道路にダンプやミキサー車が一日50台も往復すれば、危険だ迷惑だということのようです。
あとはおきまりの日照権問題ですね。
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.808130489272139/80...
>>36
地域に良質な住宅があると、誰でも好印象ですよ。デベに限らず。
工事車両も365日通るわけじゃないでしょう？工事側と運転手側による細心の注意は当然ですが、歩行者側も工事期間中、双方が注意すれば済む話では？
リンク先を拝見したら、デベの方に同情したくなってくる。この手の話で出てくる反対の人たちって、お互い様の感情が無いのかな。
一応念のため、私は関係者ではありませんので。
反対運動っていくらやっても、合法であれば建つ。
良質か否かは関係ないですね。
文京区の条例でも「互譲の精神」を謳ってますが、合法であれば工事は強行されるということですな。
リンク先を拝見すると
「事故が起きた場合、三菱地所が法令違反の責めを負うのは当然ですが、
しかし、事故にあった人は場合によっては命を失う話です。」
などと言って大反対していた人が、なぜか後に大賛成派となったそうです。
住民運動では良くある話ですが・・？
「工事の縮小、車両数の削減、車両サイズの縮小、様々な規制等の交渉をして、
ぎりぎりまで譲歩させ、あるいは迷惑料の交渉。」
という思惑だったようです。
合法ではなかったのでデベは強行できず、近隣住民の思惑通りとなった？
ここはキリシタン屋敷跡に建っている訳ですが、実は昨年世紀の大発見があったのです。
それは奇しくも丁度没後300年になった、最後の殉教者ジョバンニ・バッティスタ・シドッティ
の墓が発見された！ということですが・・その後何の発表もありません。
地元でもキリシタンゆかりの地という誇りはあっても、巡礼者が激増するのは迷惑だし
菱地所もローマ法王が訪れたりと？大騒ぎになってザ・パークハウスが売れにくくなるのも困るし・・。
などという事情があるので、シドッティの骨との鑑定結果の公表を遅らせているのではないか？
などと邪推したりしております。
http://www.cathoshin.com/2014/10/24/sidotti300/
>>40さん
シドッティーの墓（？）が出土したのは、ちょうど1年前の埋蔵文化財調査での出来事でした。
シドッティーはシチリアの貴族の出で、一族もご存命とか聞いてますので、ＤＮＡ鑑定など
直ぐできそうなものですが、国際的な大事件に発展するやも知れずということで、鑑定は
慎重にならざるを得ないということかもしれません。
いずれにせよ、気になる方はこの辺は良く確かめた方が良いでしょう。
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.665250686893454/66...
type=1&theater
ご近所さん独り言長くて怖い・・・
googleのストリートビューを見ると反対の横断幕とかあるけど
現地はもう上棟してて内装の段階って感じかな
高台の平らなところでいい所だと思うけど
貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...
あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。
地元の人からしたら当然なんでしょうが
茗荷谷駅に行くにも坂とおらないと無理でしたっけ？
三徳側に買出しに行くと避けられないと思いますが。
あの坂、距離は短いけれど角度がエグイですよね。だって手すりまで付いてるんだもの(笑)
>>33さん
＜反対運動と聞いていつも思うけれど、見た目が立派な高級マンションが建てば、その地域の価値は上がると思うんですよね。＞
とはおっしゃる通りで、THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）などはその典型かと思います。
ここにしても当初は近隣住民の反対も凄まじく10年がかりでようやく完工となりました。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00086024/?sc_out=mikl...
それに比べ、ここは敷地規模にして1/6位で、道路幅も狭い、せせこましい環境に無理やり建設されたマンションですからね。
反対運動も熾烈なようでしたし、そう簡単に地域の価値が上がるとは思えません。
その点近く（５０ｍ圏内？）のシティハウス文京小日向は大きな反対運動もなく、即日完売していたりします。
この複雑怪奇なところが、第一種低層のマンション計画の難しさではないでしょうか？
だからこその希少性か否か？ですね。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/
坂を毎日と考えると少し悩むところですが
運動不足な自分にとっては良いのかなとも思えます。
ただ、体調の悪い時には考えものかもしれません。
小日向2丁目に来年着工予定の未公開計画があります。
近隣住民のみぞ知るですが、反対運動のきざしは今の所無いようです。
ここから茗荷谷駅までは、1丁目と比べるとかなり緩い登り坂です。
ただ江戸川橋駅は帰りの登りがとてもキツイですよ。
建築主：三井不動産レジデンシャル
敷地面積：約４２００㎡（約１２８３坪）
建蔽率：約５９，４％
容積率：約１３５、９％
総戸数：６６戸（平均専有面積８５㎡）
駐車台数：４０台
駐輪場：６６台・バイク９台
三井の方がいいかな
ntt社宅のとこか
販売開始が１２月なので、まだ物件価格がわかりませんが
相当な価格になるのかなと想像してしまいます。
高級住宅街ではないというものの、
三菱地所なので、相場よりも高めな価格帯になりそうかと思います。
有益な情報ありがとうございます。
来年着工だとすると三井さんの物件も相当高くなりそうですね。
三井不動産レジデンシャル仮称小日向二丁目計画
出所はココですね。
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.863246503760537/86...
シティハウス文京小日向やザ・パークハウス小日向と違って、東西に長いから南向き住戸が主です。
70年定期借地権付き分譲ということで、高級物件の割には価格も抑えられそうですが
この定期借地権マンションは評価としてはどうなんでしょうか？
三井さんの物件、図面見た感じだとたぶんパークコートでしょうね。
内廊下＋吹抜け、南向き中心で平均85平米。
定借70年だし坪400以上は固そうです。
定期借地物件は相場高の時に買うのは怖いなぁ
定借かぁ、残念
もし今後不動産価格が下がれば定借高い買い物になるからね・・・。
納戸が無いね‥
壁式工法はいいけど。
何故定借地は高い買い物になるのですか?
資産を残したい人は三菱がいいな。
ここは大きな欠点ないし、定借のリスクを考えるとこちらを選ばない理由はない。
劣勢だった三菱の反撃がはじまりましたね。
定借とは言っても50年ではなく、70年もあればよろしいんではないでしょうか？
三菱は南側住戸が少ないのが大きな欠点かな？
これから地価は下がると予想されております。
現在の評価額で定借地を購入するのはいささか危険かと。
これから高騰するのならば良いですがその場合は土地を買っておいた方が良かったとなるかもしれません。
なるほど。
ちなみにそれは新法だからですか?
旧法でも危険なのですか?
そういうものなんですか。
地価が下がるのなら、地代も下がったりしないのかしら、なんて思うのですがそれはまた別のお話？
これから土地の価格自体がどうなっていくかわからないので、
だったら定借の方が見通しがつきやすくていいのかなと考えていました。
三菱も借地権付きマンションを販売していますね。
超高級な麻布台パークハウスは定期借地権ですが、後の（安い）ザ・パークハウス田端とザ・パークハウス武蔵境は
普通借地権なようです。
普通借地権の方が更新可能なので良さそうにも見えますが、どうなんですかね？
やっぱり所有権のほうがいいな
地価が上がるなら所有権が得、下がるなら借地権が有利ではないんですか？
地代も3年ごと（？）に変動するそうだし。
まあＨ4年にできたばかりの制度だそうで、まだ未知の領域なのでしょうけれど。
下がるときは値下がり幅がが借地権のほうが大きいんですよ。
そもそも定借マンションって築15年過ぎても売れるんですかね？
いくらなんでも15年位後になって売れないマンションなんて誰も買いませんよね。
2０年落ちの定借マンションもあるはずなので、実際の販売事例もあるはずですが・・。
定期借地権付マンションは、契約期間が満了したら、建物を取り壊して返還しますので時間経過とともに財産価値は減少し契約満了とともに“０”となります。
通常の所有権マンションの場合、土地建物ともに所有するので財産価値が“０”になることはありません。しかし建物の老朽化とともに立て替えをする必要があり、その際は所有者みんなで話し合い賛成（区分所有者および議決権の４／５以上）を得なければ立て替えられません。
「７０年の契約期間のみ居住する」という割り切りがあれば、所有権マンションの７～８割程度で購入可能な「定期借地権付マンション」は魅力的な住宅といえます。
こんなのもありました。
一般のマンションが所有することに価値を置いているとすると、定期借地権付マンションは利用することにポイントを置いています。
所有を優先するか、利用を優先するかになりますが、どちらも、建物そのものは永久的な資産にはなりません。
あなたにとっての“利用価値”を慎重に見極める必要があります。
確かに所有権でも建物の寿命はある。頭ではわかっていても、日本人は土地の所有に価値を置くDNAがあるんだな。狭いところに密集しているから仕方ないんだろうけど。定借が流行らず、資産価値を保てないのはそういう感情論なのかと思う。
地代が高いんですよね。
70年で計算するとかなりの金額になる。それに壊すための費用もそれとは別に積み立てないといけなくて、維持費が所有権のマンションに比べても高く、古くなると誰も買わなくなる。
所有権のマンションは大きな問題もあります。
それは、建替や大規模修繕になった時です。
４０年も５０年もしたら建物も痛んできます。
そこで建替や大規模修繕をしようという話になります。
しかし、３０歳でマンションを購入したならば、もう７０歳や８０歳になっています。
もうちょっとしか住まないのに、そこへまた大きなお金を出して建替や大規模修繕をしたいと思うでしょうか。
現実に建替や大規模修繕の時はかなりもめるようです。
これらが必要なマンション数万戸のうち、建替などが完了しているのはわずか1,000戸くらいと聞きます。
建替に反対するものに対しては、売渡請求ができ、建替推進派は反対している人の部屋を売ってくれと請求することができます。
しかし、部屋を買うということはそこにまた費用がかかるわけです。
こんな理由で、マンションの建替や大規模修繕はかなりもめるようです。
定期借地権のマンションにするとこの建替の問題は解消されます。
予め70年なら70年と住める期間が決まっているので、その期間がすぎれば取り壊して終わりです。
文京区ではインペリアルガーデンの直ぐそばの「林町住宅」建て替え成功事例があります。
これは他の事例と同様に「（閑静な住宅地の環境に配慮した）許容容積率の未消化」があったから増床部分を販売できたということですので、低層で容積率を食い切っている場合は困難でしょうね。
最悪は既存不適格ですか。
http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_27.htm
マンション建て替え成功事例は半世紀でわずか183棟のみ
必要となる5分の4以上の賛成を得るのは容易ではないのです。
居住者の複雑な利害が絡むなか、合意形成の実現には様々な障壁を越えなければなりません。
8割以上の賛成を得るには、各人の利害調整が欠かせないのです。
■建て替えを検討した際、建て替えに反対した人の理由
・費用負担の問題……………………………………………55.9％
「費用負担の問題」が最上位に挙がっています。
余剰容積率を活用して再建マンションでは増床により分譲できる部屋数を増やし、これによって従前居住者の追加負担を最小化することで合意形成を得る方法が建て替えの基本スキームとして、これまでは成り立っていました。
しかし、都心部の狭小敷地に建設された築後マンションでは容積率の確保は困難を極め、年金暮らしの高齢者や子育て真っ最中のファミリーなど、費用負担増に耐えられない区分所有者は安易に賛成との決断を下せません。
■建て替えを具体的に進めるにあたっての事業上の問題
・容積率オーバーで事業スキームが組み立てられなかった………………23.5%
戸数の少なさも建て替えのネックになりますかね？
どこかで50-100くらいが一番建て替えやすいと読んだような…。
100超えるとまとまらないんだと
定期借地はなんかあったときに売れないんだよなあ。売れても相当足元見られる。分譲と賃貸の悪いところが合体してる。
定借・定借と一概にはいえないでしょう。
１、物件・立地
２、デベ
３、地主
とかですが。
１、小日向一種低層・平地１２８３坪・南向き主体平均８５㎡・etc
２、三井不動産レジ
３、ＮＴＴ東日本
だったらいいな。
定借がどうしても嫌なのではなくていまの相場での定借が怖いということ。
ここはザ・パークハウス小日向のスレでしょ。定借の話はもういいよ。
値崩れしにくい借地権物件の条件は、２つある。
１つは、都心の好立地であることで都区部でも外側はＮＧ。
なぜ借地なのか考えて頂きたい。地主からすると絶対手放したくない都心の特別な一等地であることも多い。
そんなケースなら、定期借地権でも値下がりしにくい。
もう１つは、大手売主の物件である。
財閥系のデベロッパーは優良な大企業を顧客に持ち、その顧客の一等地の有効活用として、定期借地権マンションを提案することが多い。由緒ある土地であることが多いのもそのためだ。そうした稀少性は所有権では見られないことも多い。
これら２つの要件を満たしている物件は過去にも高値での取引が続いている。
パークハウスのブランディングが微妙だからこんな論争に
丸の内線だけでも利便性があれば、それで良いんじゃないかと思いますが、
乗り換えが多いと、目的地まで意外と時間も掛かってしまうもんなんですよね。
なもんだから東京都心部も移動だけで結構、疲れちゃう。
でもこのマンションて背が低いんですね。
なんかオシャレっぽい。
定期借地は月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと、分譲と賃貸の悪いとこ取りになるよ。
ここのパークハウスは100平米こえてるのがないんだね。不思議な感じ。
ザ・パークハウス小日向は定借ではないですよ。
2丁目の三井不動産レジが定借ですが、こことて１００㎡超えはなかったような？
いずれにせよ＜月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと＞ダメというのはいくらなんでもという気がします。
＜定期借地権のメリットは安いって事だけど 裏を返せば、金は無いけど家が欲しいという わがままな貧乏人が集まるって事ですね。＞
なんていう２ちゃんのスレまでありますから。
マンション建て替え成功事例が、半世紀でわずか183棟のみというのには驚きました。
マンションなんて、数えきれないほどどんどん建っていると思うのですが、たったの183棟のみとは。
この数って、建て替えしなければならない建物の何パーセントにあたるのでしょうか？
もっとだろう(笑)
柳町のパークハウスですら80平米15000万らしいですからね。良い立地は高値追及、それ以下の立地は10ﾊﾟｰｾﾝﾄ/年アップぐらいのイメージか。
定借の話が出ていますが、ここって定借なんですか？
物件概要を見ていてもわからなかったのですが…。
ここだと価格、お高い方面に追究っていう感じになってしまうのでしょうか。
場所も場所だからなぁとは思いますが…。
どこも本当に高くって。
牛込神楽坂のパークハウスも坪472万で一気に完売しそうですし、ココも一気に売れそうですな。
「ダントツの立地」とはデベとしてはそう宣伝したい所でしょうが、
＞現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。
人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
＞良い住宅街なのかもしれんが高級住宅街ではないからね。
＞高台の平らなところでいい所だと思うけど 貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...
あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。
とのご指摘が既にありまして、散策してみても茗荷谷駅との往復は貧相な街並みに狭い坂道で、やはりダントツとは言い難いようです。
その点では近くの三井不動産レジの方が「ダントツ」と言えるでしょう。
ただし定借つきのようですが。
>>107さん
ザ・パークハウスにも＜ドチェスターとかブリリア小日向＞を見習って高級感を持って建てて欲しかったですね。
まあ１丁目では２丁目の旧豪邸街の久世山とは比ぶべくもないですが。
その点では同じ２丁目の三井には少しは期待しているわけですが、７０年定期借地権付きという所が悩ましいところではあります。
ここはバルコニーが１戸１戸きちんと独立してる点はいいなと思います。仕切りの部分もものすごく幅がありますから、
隣を覗き込もうとか、たとえば侵入者が隣の部屋から伝ってやってくるとかそういうことはしにくいかと思います。
その辺りはやはりここ周辺の地域性を考えて作られたのかしら？なんて思ったりしまして。
いい面も多くあると思いますよ。
バルコニーが独立していることくらいしかセールスポイントはないのでしょうか？
周辺の地域特性を考えて作られた？というのも意味不明ですが、
バルコニーが独立し過ぎると避難経路としては認められないのでは？
下に逃げるハッチなどがあれば良いのでしたっけ？
バルコニーが独立も何も、狭いじゃないですかー
都心あたりでなんとか部屋の畳数を増やしたくてああいうバルコニーにしているのは
よく見ますけど、この場所であれはどうなんでしょう・・・
此処はほっといても、あっという間に売れるよ。いくらネガを書き込んでも、相続税対策の方が買いますよ。
>>113さん
長年反対運動に悩まされてきたデベサイドとしては、ようやく訪れたかに思われたこの時期に即完売を目指すのは当然と言えるのですが、積年の恨みを持つ近隣近隣住民の抵抗はそう簡単に収まりそうにありませんヨ。
残念ながら大手デベロッパーには届かない意見だと思いますよ。ルサンクしかり。購入者にも響かないと思います。残念ですが。。関口2丁目もいずれ積水以外だったとしても開発されると思いますよ。
意見というよりは、ケチがついた物件の購入は慎重にすべきということですナ。
大手デベと言っても、あくまで第一種低層の小規模物件ですから、ルサンクや関口などとは同一には論じられません。
たかが３１戸ですから近隣の目が気になりますね。
反対住民勝訴事例はほぼ皆無。12月には結論が出ます。
ル・サンク小石川後楽園
9月7日の口頭審査の情報求む！
>>117さん
あっ、そうなんですか？マンションに容積率や建築基準法上の問題がない限りは
周辺の日照を遮っても住民側が敗訴してしまうのですか…
このマンションの話ではありませんが単なる補償金目当ての住民運動ならいざしらず、
引っ越しも余儀なくされるなら気の毒ですねぇ…
マンション紛争の日照権≒日影規制ですから、建築確認が下りている限り、民事訴訟で住民サイドに勝ち目はないわけです。
ただ建築審査会マターでは、住民が実質的に勝つ事例は多いと言えるでしょう。
ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口２丁目では着工のメドも立っていないようです。
> ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口２丁目では着工のメドも立っていないようです。
リスクがあるのですか
ルサンクの工事が止まったようです。
購入検討者に建築計画の疑義が十分に説明されていたのか．．.
ルサンクの話題うざい。他所でやって。
他人事とは思えません
確かにルサンクは小日向ではないし一種低層でもないですが、
歩いて行ける距離の事例ですから、他人事とは思えませんね。
えどがわばしが買いだったね。。。
江戸川橋？地下鉄はたまに利用しますけど、いくら安くても川沿いに住む気はしませんね。
昔は大雨の毎に江戸川が氾濫したものです。
>118他さん
ルサンクは目出度く完売したと思ったら、都の建築審査会で建築確認の効力が（決済されるまで）停止されると言う一大事件に発展したようです。
10/1から工事も止まっているようで、最低数か月は工事再開できないでしょう
いやそれどころか本件審査請求の決済で、建築確認が取り消される可能性も50/50？で
再申請するとなると２２ｍの絶対高さ制限にひっかかるので、上部２階の撤去が必要になる？いや取り壊しでしょうね。
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...
少なくともこちらとは関係のないお話だと思いますので、
こちらはこちらで情報交換をしていきましょう。
まだこちらは資料請求のみの段階？
事前案内会などのお知らせなどもないのでしょうか。
あとプロジェクト発表会とか。
価格すらまだ検討がつかないような状態ですので…気になる人も多いのでは？
資料請求してたらエライ強気の案内来て仰天。
31戸の販売住戸に対し1200件を超える資料請求があったからプロジェクト発表会は資料請求した人のみだって。
しかもその発表会は価格と今後のスケジュールの説明だけでモデルルームは無し。どうやら現地モデルルームも「枠」があるからプロジェクト発表会に行かなかった人は案内しないとのことで、もう今の段階で資料請求してない人はもう相手にしない気かな？
ちなみにプロジェクト発表会は完全予約制とのこと。＠茗荷谷ギャラリー。
どんなに大人数に案内しても、利益は31戸を売った分だけだし仕方ないのでは
大人数に案内すればそれだけ人件費もかかるしね
まぁさすがに400倍弱の資料請求が来たら、それも仕方ないかもね。
資料請求した人は軽い気持ちでポチっただけかもしれないけど、
その辺で線引きでもしないと営業も疲れちゃうからね。
それだけでもMRまわりが趣味ですみたいな人を弾ける確率は上げられるし。
茗荷谷限定の我が家は、ここにほぼ決めてます。
ディアナは通勤を考えると駅から遠いし、
三井小日向は定借だって言うし。
抽選になりますかね？
ここは茗荷谷からのアプローチがなんとも貧相ですね。
先ず駅は裏口から出ます。クルマが通れるの？といった狭い道を下りますが、崖下になる周囲も協会や小さなパン屋はいいとしてもスナックや居酒屋などです。そもそも茗荷谷は昔からダサイのです。
谷を下り切って拓大の東門前を左折、谷底も洒落た家は皆無です。
丸ノ内線高架下のトンネル手前を右折、狭い曲がりくねった道に入ります。目印は貧相なお稲荷さん。
そして今度は狭くキツイ登りが始まります。右側にはガードパイプかと思いきや、外側には人が入れるスペースはなく、急坂を登るための手すりでした。
手すりに頼って登っている時に、クルマがきたらすれ違いがとってもコワイです。
登り切って真っ直ぐな道を物件に向かいますが、周りはアパートや普通の家で豪邸風は皆無です。
もっと間取り見たいね。
当たり前だけど、資料請求しなきゃダメなのか…
地形図
ネットに価格が出る頃にはほぼ完売してるよ。
最近医者や富裕層限定のDMで事前販売も多いらしいね。
私も車で建物を見に行きましたが道幅はやはり狭いですね。でも非常に良い環境ですね。資料請求が沢山来る場所衣ですよ。400倍ですか？まぁ普通のサラリーマンでは買えないでしょうね。最低年収も1500万円以上でないと多分購入は無理だと思いますよ。70平米３ＬＤＫで9,000万円～9,500万円はするんでしょうね？固定資産税も40万円位ですか。
まぁ確かに茗荷谷からのアプローチはいかんともしがたいですね。
しかしだからこそこのマンションの前の道は車が日中もほとんど入ってこないわけで、2丁目の車の多さとどっちを取るかと言うことでしょうね。
どうしても急坂が嫌なら拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば良いんじゃないの?距離的にはほとんど変わらないでしょ。
まぁこんなところでどんなに下げても超人気物件であることには代わりなさそうですがね･･･
プロジェクト発表会予約しましたー。
人気物件みたいなので、横柄な対応かと思ったら
とても感じの良い対応でちょっと安心。
>148
＜拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば＞
道は広いし、坂も急とは言えないのですが、南側の私道回りだとマンションを一回りする以上の回り道ですね。
それと＜2丁目の車の多さ＞ですが、２丁目でも三井の全面道路は狭いクランクがあったりして、通りぬけのクルマは入ってこないですよ。
それで思い出しましたが、西側にはこれでもか！と２階建てアパート２棟が迫って建っています。
そしてその北側には現在、草ボーボーの廃屋が建っていますが、ここには３階建て住宅が建つと言う話です。
ですので西側住戸を選ぶ場合は良くチェックした方が良いですね。
拓殖大の方にいくのは若干、距離が増えてしまうかな。
ただどうしても坂が嫌だという場合には、ありなんじゃないかと。
行き帰りで駅までのルートを変えるとか、そういう工夫をしていく余地がある。ということでよろしいのでは？
西側だと階数を考えたほうがいいということなのかな。
ただここは低層だから、あまり階数も関係ない？
えーと「拓殖大学東門の前」というのは谷底ですから、ここを真っ直ぐ行っても登る高さは同じです。
急ではないが結構な勾配の坂が長く続くわけです。
駅までの往復は誰しも最短距離の道を行きたいですから、あまり遠回りはしたくないですね。
西側住戸のＡ，Ｂ，Ｃ（２・３階ではＤ）は、隣の２階建てアパートとこれから建設されるであろう３階建て住宅の日影の影響が大きいということです。
最初の計画案では南側に２戸の地下住戸があったのですが、階数によってはこの地下室の方がよほど明るかったということになりかねません？
もっともその分割安ではあるでしょうが、購入前に十分に確認が必要と思います。
いやー パークハウスさんこの物件は大丈夫ですか？ 建物を守るべき基礎杭はちゃんと打ち込まれてますか？
大手でもやっちゃうんですね。将来の資産性はほとんど無くなりますよね。わたしらの年代なら買い換えたらもう永住ですが、若い人なら途中で売れないと困りますよねー
駅から降りて登っての坂が急すぎだなぁ。清華寮か大塚車庫の跡地が売り出されるまで粘り強く待つべきかも知れない。
500万弱？
パークハウスなら江戸川橋がかなりお得感があってよかった。
あとの祭りだけど。
値段で判断するならね。
大袈裟だけど水道と小日向は天と地ほど違いがある
ルサンク小石川
引渡し不能で
11月1日に契約者を集めるようです。
パークハウス小日向に
流れるかもしれないですね。
その可能性は大いにあるんじゃないでしょうか。
こちらの認識がある人も多くいるでしょうし…。
条件等異なってくるところもありますけれども、それでも来る可能性はあると。
これから販売ということになってくるので、どうなるのかなぁ・・・
この流れだと小日向は最高価格を更新しそうですね。
ルサンクとここではレベルが違いすぎて流れては来ないでしょう。
ルサンクが上ということですか。
デベロッパーのレベルが違い過ぎです。
一流のデベロッパーは、建築審査会が執行停止を決定し工事中断になるリスクがある物件を、販売しません。
ル・サンク小石川のスレを読むと契約者が本当に困った事態になっていることがわかります。
ここ買う人はルサンクも江戸川橋のパークハウスも仮に買える時期だとしてもとしても眼中にないでしょ
物件と立地のレベルが違う。
小日向は低層の住宅地、小石川や本郷すら比較検討にはしません。
小日向と比較するなら大和郷、西片の坂上、関口2丁目ぐらいだろう。
関口2と関口1が雲泥の差であるように、小日向2と小日向1も同じだと思うけどね。
関口は天と地の差、小日向は豪邸街と普通の住宅地でしょう。
小日向はそもそもマンション立地では無いし、マンション買う層はセカンド、投資、子供用でしょうね。初めてマンション買うような客層はいないと思いますよ。
価値が分る人が買っちゃう物件ね。
170の意見に賛同します。70平米で9,000万円台？であれば、普通の上場会社の社員では維持するのが厳しいだろうね。
住宅ローンは確かに35年は組めるけど、我々チャラリーマンは所詮65歳定年だよ。それまでにこのローンを本当に完済できるのかね。買えるとしたら自営業や医者など特殊な方々でしょうね。1,000万円ぽっきりの会社員は引っ込んでいた方が得だね。
ミーハー受けしそうな神楽坂物件よりいいですよね。低層物件はやはり趣があって素敵に思います。内廊下など高級物件の条件もクリアしてそうですし、おいくらくらいになるのでしょうね。気になります。
外観、内装ともに高級感があって、本当に素敵ですよね。
ただ、高台にあるので坂がきついかなって思いますね。
通勤通学とか買い物には不便ですよね。
解放感がある点はいいんですけど。
買い物はみなさん宅配を使ったりするんでしょうか。
言い方悪いけど神楽坂なんかと比べるような立地ではありません。
低層エリアはやはりいいですね
それぞれの思い込みや期待ではなく、実際に事前発表会に行かれた方の意見（価格に見合うのか等）を聞きたいです。
ル・サンクとここではデベロッパーのレベルが違うが、それを思い知った人が契約破棄してこちらに来ることはあるかもしれない。
まああそこも販売は三菱がやってたんだけどね
>>178
三菱、NIPPO、ハザマといえば…
↓の地下室マンションの施主、設計者、施工者ですね
http://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/605186022899921
最終的には価格に見合うかどうか、ということが本当に重要なポイントになると感じます。
このあたりは条件をしっかりと確認しないと、後で不利益を受けることになるため、注意が必要になると思います。
実際にやはり説明を受けて詳細をみるのが一番なのではないでしょうか。
>>174
外観は適当にタイルを貼ればそれらしく見えます。
内装が高級かどうかは今度ＭＲで見て確認してきますが、この建物の外観はとっても違和感があります。
東道路側のバルコニーが２面張り出していて、目隠しの？黒い格子がはまっていますが、まるで動物の檻のようで
道路側から見上げると、圧迫感があって、しかも丸見えですから、これではバルコニーに出るのがはばかれますね。
（Ｇ／Ｆタイプ？）
あと北側はヘンな出っ張りがあるのですが、日照を考えて引っ込ませたりカットするなら分かるのですが、わざわざ出っ張らせる意味が分かりません？？
（Ｄ／Ｆタイプ？）
こんなヘンテコな外観のマンション見たことありませんが、どなたか説明できますか？今度ＭＲで聞いてみますけど？
>>175
北町のブランズにするかここかで迷っています。神楽坂より小日向の方が立地が良いとはどういう理由からでしょうか？
地歴が良い？環境が良い？検討中なので是非教えてください。
北町あたりの物件ならまだ良い。矢来町の物件は明らかにアレだけど...
ここはガード下をくぐった直近のシティハウス文京小日向のご近所ですね。
斜面地 and 線路脇のシティハウスよりはましですが50歩100歩。
>>184
文京区のマンション紛争は、他区のブログにも書かれている。
http://en-us.facebook.com/rokugouyousuimamoru/posts/721130048017714
>>188
御自分で実際に周囲を見て回って感じた印象で決めれば良いと思います。
何を重視するかは人それぞれですし。
神楽坂は所詮かつての花街からの流れを汲む歓楽街、というのは確かにその通りです。
一方で、茗荷谷からせせこましい道と坂を10分近く歩くのはちょっと、
と感じる人も確かにいるでしょうね。
自分で環境に満足していれば、あとは区の名前や街の格のようなものは
いわば知ってる人にしか効果のない共同幻想ですので。
幻惑ではない。区の違いははっきりしている。
治安、教育環境、文化的側面 vs 商業施設のような感じでしょうな。求める物が乖離しすぎる。全てではないですが
邸宅街とか花街という区分ではなく、実利と求めるもので考えるべき。
自治体のあらゆる政策、教育環境とかね。
価格と反響の多さで一定の価値は図れるでしょうね。ここはどうせ１期で完売だと思いますが・・
何を重視するか？
小日向は良く言えば、住民の環境に対する意識が高い。悪く言えば、何かと五月蝿いです。
北側にヘンな出っ張りがありますが、やはり日照に問題ありとして紛争になっているようです。
確かに北は出っ張り、東は出っ張ったり引っ込んだりしている外観は、散歩の毎に違和感を感じます。
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.859090284176159/85...
神楽坂が「歓楽街」。たしかにそうですが、北町中町南町払方町砂土原町は邸宅街ですよ。
今はマンションが増えていますが。邸宅といっても、大邸宅ではないけど、それは小日向も同じ事。
大企業の役員も住んでいるし、創業者とかも邸宅を構えた。
やたら文京区民を鼻にかけている御仁がいるようだが、よくわかってないみたいだね。
恵比寿も歓楽街だけど、すぐ背中には高級住宅街が広がっているので、似た感じはあります。
「邸宅街」の小日向だったら、マンションじゃなくて戸建に住まないとね。
神楽坂の北町と小日向一丁目ならまちがいなく、北町の方が資産価値もネームバリューがあるよ。北町、若宮、砂土原とか神楽坂近くの住宅街は小日向だと二丁目のグランミュゼあたりの一部なら対等に勝負できるかも。
どこに住むのがいいとか、そんなの自分がどの路線や駅を使いたいかで決めればいいんだよ
そんなに格がどうのとかランク付けしたければ番町にでも住めばいい
175,183がわけわからんこといってるから仕方ない。その是正。
まったく199の言われる通り。
175によれば、神楽坂は低層じゃないそうな。
先にあがった町名はほぼほぼ一種低層ですが・・・。
地価の違いを見ればどちらが人気かは一目瞭然。
どちらに住みたいかは自由。お茶ノ水附属とか通わせたい人も
いるだろうし。
北町物件はいいんじゃない低層ですし。矢来町物件は色んな意味でイマイチだったけどね。
ブランズからしたら北町周辺はは一括り神楽坂にして欲しくないと思うのは私だけでしょうか
そりゃたしかにそうです。
交差点まわりじゃだめですよね、ブランズがある通り沿いに
限られるかなと。低層地域はそこら辺だし。
小日向はそもそも今出ている神楽坂物件に関係なく本来とっくに完売していたんでしょうな。しかし近隣の反対の関係上完成販売になり、結果的には小石川や神楽坂等の物件相場が時間経過と共に上がってしまった。当初450万ぐらいとの予想も500万越、550万も視野に入っている。と言う意味では顧客を選びたい放題の売主が価値組でしょうな。
ここが500万って(笑)。
400前半がいいところ。
> しかし近隣の反対の関係上完成販売になり
完成販売、賢明な判断。
青田売りにはリスクがあるから。
↓
マンション選び！
http://en-us.facebook.com/1manken/posts/1008352079186118
ここが@500くらいなら安いとは思わないけど妥当かな位は思う
小日向二丁目の一角なら＠500もあってもいいけど、
一丁目でなんてありえません。
神楽坂（北町物件）でも一番いい部屋くらいじゃないとそこまではしないはず。
（平均ではもっと安い）
ここが＠５００なら普通だろ。
小日向の低層マンションは数年に1棟出るか出ないかの希少性。週末のマンションギャラリーの予約は凄い見たいだね。
物見遊山がおおいんだろう。
小日向なら二丁目じゃないと。
1期で全戸完売でしょうね。
ありえんありえん。
小日向なんて車がないと不便な場所なのに、
駐車場たった6台って。
間取りも56㎡ってターゲット考えてる？って感じ。最大でも86㎡でファミリーに住めってか。
だから実需のレベルの客では無いと言う事でしょうな。
投資対象としてはまったく魅力ないエリア。実需狙いで建設しないとだめなエリア。
小日向、関口2丁目辺りは資産家が沢山いるからね。地元民じゃないとわからんよ。
即日完売に１票
地元民だけわかっていてもだめなんです。買うのは地元じゃないかたが多数。こんな中途半端なマンションは地元も買わなそうだけどね。
投資対象なら、断然神楽坂に軍配。
関口2丁目とか小日向2丁目の資産家は半端じゃない人がたくさんいるからねぇ。それも今の企業家とかではなく2世代前とか3世代前の資産家だから。鳩ポッポ御殿なんかは典型的なパターン。だから椿山荘見たいなホテルが成り立つわけで、大手デベも必死に近隣の反対を潜り抜けて10年越しとかで建つのがこの周辺のマンションの特徴
で、ここが10年越しという話ではないのでしょ！？
資産家が多い、そうであるにしても、それがこのマンションと何の関係があるのやら意味不明。
この戸数なら地元需要だけで完売でしょうね
>>投資対象なら、断然神楽坂に軍配。
また神楽坂推しの人が湧いてますね。失笑モノですけど...
多分ヒエラルキーと言う言葉を学んだ事が無い方なんでしょうな。
きちんと理屈で反論てきない時点で
負けですな。
別にあなた以外は勝ち負けを競っていませんからね。それでいいのですよ。
勝ち負けを競ってない？意味不明な反論している時点でそうだという事だよ。競ってないなら黙ってな。ヒエラルキーとこんな中途半端なマンションの売れ行きと何の関係があるのか唸る説明をしたまえ。
だから勝ち負けじゃないし、意味不明というか事実を述べてるだけなんだよ。
それすらも分からない？
事実というのは、他人がわかるよう根拠を示して客観的に説明するもの。それをしてからにしましょうね～。自分の脳内で完結ではだめなんですよ～、
中途半端と言うけど今増えてる戸建からの老齢夫婦住み替えとか、親の近くに住むための地元需要などを考えると
別に普通の広さでしょう。派手な立地じゃないんだから無駄に広い部屋の方が不要でしょう。
そもそも投資な目当てでなんて誰もこの辺買いませんし、投資云々言ってる方がよっぽども素人臭いです。
>>事実というのは、他人がわかるよう根拠を示して客観的に説明するもの。
見事なブーメランですね。ほんと頭悪い
１種低層が建つような場所って大体投資には不向きでしょうね。それとは別の需要があるから希少なのでしょうけどね。
投資なんて言ってないよ、むしろこのエリアは投資対象ではなく、実需が大事と言っている。ちゃんと読めや。56㎡が普通ですか！？
根拠エリアなら100㎡以上あってもいい。
親の近くに住む需要ですって。笑わせわすな、そんなのどんな場所にだって一定あるニーズ。
それを持ち出すなんて破綻してますよ。
>>そもそも投資な目当てでなんて誰もこの辺買いませんし、投資云々言ってる方がよっぽども素人臭いです。
素人臭いんじゃなく素人なんですよ。
>>そんなのどんな場所にだって一定あるニーズ。
だから供給少ないこの辺には需要があるのですよ～
じゃ、お前らはプロ(販売担当)か！？(笑)
資産家なら、一戸建てを二世帯にするわな(笑)
100㎡ですか 笑
今は広さ抑えてグロス抑えるのは当然の手法ですけどね
戸建てね～
管理やセキュリティに不安の残る戸建てとマンションを同列で語る時点でもうね...
月数万払えば管理してくれるマンションにはそういう需要もあると理解して下さいね
邸宅街のマンション買うなら戸建て買えというレベルの低い人と同等ですね
56㎡って二人で住める部屋ですからあっても全然おかしくないですよ。
2L,3Lでまとめてる点は好印象ですね。
そもそも資産家ってどのレベルで言ってるのでしょうかね
まぁここがどのくらいのお金持ってる人が買うのかはともかく、人気もあり１期で完売は間違いないですよ。
>>246
ふたり家族があえてこのエリアに住む意味って。
まあ対象は限られますね。
せっかく文教地区なのだから、それよりファミリー向けに定住できる広さを確保し、それなりの価格で売る方がいい。
やることがせこい。
せこいとかの問題じゃなく、需要があるものを作ることが大切だと分かりませんか？
今の市況をご理解できていませんね
>>話をそらされておりますが指摘に目を背けず、直視しましょう。
現実はここが大人気ってことだね、確かに現実見ないとダメですね
番町なんて夜は暗いし、生活不便だし興味ないね。
買えるけど。
売れるかどうかは価格次第ですよ。小日向でも二丁目ではありませんし、立地は一等地ではない。私はそこも踏まえてデベは面積も最大86平米程度としていると考えてます。ゆえに単価は500とかではなくおさえ目にしてくるのではないかなと。
大人気だけどね、他社さん大人気無い。
また神楽坂物件からの嫌がらせですか..懲りないですね
あたま悪いね。客観的に説明しろって言ってんだろ。
>>270
資料請求数、MR来場者数と売れる戸数には一定の因果関係がありますし
ここは結構前の時点で1200でしたっけ。
多少盛った数字であったとしても31戸程度なら瞬殺ですよ。
価格も高くても注目度が高いので売れる。
>>267
小日向がいいのはわかりますよ。
でも、ブリリアやドチェスターとは
比較にもならないと言っているだけです。
東京土地のグランプリ2013では、小日向も神楽坂(砂土原、若宮町など)に劣りますよ。
それが客観的評価です。
ニョキニョキとマンションが建つ神楽坂と違って小日向の低層マンションは希少だということだね
ルサンクに動きがあったようだ
>>282
何もかもわかってないんだからやめときな。
数といっても広い。神楽坂効果にあやかるべく、みんな『神楽坂物件』になっちゃうんだから。神楽坂でも。低層地域は別格。
小日向も道は狭いし、ぼろ屋もあるし、いいのはごく一部でしょうが？
神楽坂も広いから一括りには出来ないけど小日向よりはおそらく供給多いからね。
そういう点ではここは希少だとは思う。
神楽坂物件って言っても本当に価値があるのなんて極僅かだしな。
中層物件なんてほんと微妙な物件ばっかだし。
ただ小日向一丁目だからね。二丁目なら平均86平米のスペックで出して、若宮、砂土原まではいかないまでも、そこそこタメはれるくらいにはなるが。
有象無象のマンションがあるのが神楽坂周辺、ここら辺は供給自体少ないからね
まとめると希少だし売れそうということは何となく分かった。
そもそも神楽坂駅を神楽坂って認識している時点で単なるミーハーさんって思うしね。メインの大久保通り迄は遥か先な訳で。北町の目の前の大久保通りの汚さは小日向と比較するレベルでは無いな。
うかうかしてたら即完売だねここは・・
価格次第。そんなに高くならんと思う。高くするなら二丁目の三井みたいにここの最大平米が平均平米みたいな作りにすると思う。
＠400後半から500前半ってとこかな。
地元需要があるとか言うけど、地元はここの価値を熟知しているので手を出しにくい。中華の爆買いエリアでもないので、完全にピークアウトしている。
小日向2丁目や関口2丁目より、ある意味1丁目の方が利便性高いのにマンション価格がセオリーと違うのは実に興味深い。
当然かもしれませんが私も含めて地縁がある人が多そうですよね
地縁がないとよく分からない場所ですからね。その上で請求数1200件は驚きましたが...
高いと思ったら買いですよ！市場心理
茗荷谷近辺は人気あるし、引っ越したくない人も多いが、この立地で坪400万後半といわれて、はいそうですかとは地元民ではならないと思います。先に出た神楽坂南の低層地区みたい家賃月50万以上のマンションが結構ある地域ならともかく、小日向1丁目だとあまり高いと、地縁があるほどしらけてくるといいますか。
ま需要と供給のバランスでしょうね。ほんと出物が少ないですからね
ネームバリューはあるがその地域では一等地ではない、しかし出物は少ない。そこをデベが客の反応を見てどう考えるかですな。デベは面積小さくしてリスクを回避した。後は単価。興味深い。
やっぱり地縁がある人でないとよく分からない場所なんだよね。
例えば神楽坂に比べたら知名度は比べ物にならないが、
でも知ってる人にはそれなりの価値を感じる場所であると。とはいえ、
よく知らない人間にとっては文京区・茗荷谷からちょっと歩く場所、
程度の認識しか持てない。茗荷谷駅も単線だし駅前は安いチェーン飲食店が
目立つし、魅力的とは言い難い。
土地って電化製品や車とかと違って、性能のようにして表せる明確な基準が無いからね。
本当に価値観のものさしは様々だね。
その割には資料請求数がエグいな。分かる人には分かる立地なんだろうけどほんと供給少ないんだな
ミーハー受けしそうな立地ではないですからね。落ち着いた環境で低層探してる人にはいいのでしょうね。
300の地縁がないとよくわからない場所の意味が違う。地縁があればこのばしょを高く買う気はしない。二丁目のドチェスターあたりならともかく。
残念ながらその考え方は人それぞれでしょうね
山の手内側で探していてこの物件を知りましたが、正直言って小日向を知りませんでしたし、価値が実感できません。
何丁目がどうとかと言う話になると更にサッパリです。◯丁目は舗装が良いとか道が広くて区画が整っているとかあるのでしょうか？
でも静かで低層で都心も近いという環境は純粋に魅力的に感じますね。
地味だけど駐車場が全部平置きなのは良いですね。もう少し台数欲しい気もしますけど
機械式で空きが出るよりはマシですかね。
小日向いい場所ですよ。散歩してみればわかります。猫が住みたくなるような街です。
ただ買い物ちょっと不便かも。
日当たりはいいところが多いと思う。
道もそれなりの広さあるけれど車通りは少な目。
個人的にはもう少し茗荷谷駅よりのほうが好みかな。
駐車場が平置の点は本当にいいですよね。
出し入れが楽、というのはもちろんありますが、
将来的なコストという観点から考えても喜ばしいなぁと。
近隣への配慮もあって機械式で層があるタイプの駐車場を
作らなかったのかもしれませんが…
小日向ならこんなしょぼいマンションじゃなく、戸建に住みたいな。
それなら戸建てに住めばいいじゃない。誰も止めないよ、ここマンション掲示板ですけどね
やっぱ小日向に住んで誇れるのは、戸建orドチェスターレベルという事ですよ。
車じゃなきゃ不便な場所なのに、駐車場が少なすぎ。
小日向って地味だよね～。資産価値はこれから少子化の影響を受けて下落しそう。
人気あるエリアだから大丈夫でしょう、人気無かったり物件供給が過剰なエリアだと厳しいけどね
その点ここはあんしん
生活利便性が悪いんですよね。
大体買い物施設が坂を経由しないといけないもので自分で動けなくなると高齢者がだんだんほかの地域に出て行っちゃう。夜もくらいし、人通りが少ないからちょっと怖いかもしれない。
この辺は一種低層のジレンマですね。
車生活にしても自宅はいいんだけど簡単な買い物なんかに関しては出かけた先で停めるところを探すのが容易ではないのがどうしようもないですね。
駐車場平置き、内廊下、一種低層となかなか見所のある物件ですね。
たった6台でしょ。31戸あるのに、たった2割じゃ話にならない。
この辺りなら20台は欲しい所。
それに平置きといっても、雨ざらしじゃね～～。
319
見苦しいです、なんかあったの？
ネガも気になって仕方がないこの物件ということで注目度高いことがよく分かる。
地下駐車場 笑 もう少し勉強してきて下さいね。
駐車場の設置率なんて年々下がってるのだから6台はともかく10台くらいまでが適正でしょう
20台は無知の妄言です。都内の設置率は2.3割ですよ
まともな検討者なら、そんな業者みたいなコメントする必然性がないよな。
あほらし。
事実として請求数もMRも好調なようですから、一定以上の需要はあるのでしょう。
安っぽい外廊下で販売長期化して神楽坂のマンションがありましたが、ここはそうはならないと思います。
低仕様、立地間取イマイチでも今はバブルだから
助けられたな。
リセールは厳しそうだ。
神楽坂は、今いい部屋は500近くしてるぞ。
アンチの人は嫌なら検討止めればいいだけだけど、ここが気になって仕方がないんだな
コメントする度に検討者とは到底思えない輩が
絡んでくるからな～
高台低層マンションは価値が下がりにくいって統計出てるからこの辺は割と安心だよ
供給少ないのも価格安定の条件だけどね
神楽坂周辺で言えば、矢来町の物件は色んな意味で論外だけどブランズは割と良かったよ。
あそこは売れ行きも好調そうですし。。
こう言う時代だからこそ高価格物件は出てくるんでしょね。個人的には関口2丁目の積水の低層方向が気になるが物件販売はまだまだ先送りでしょうからね。
平置き駐車場って、地べたの屋内駐車場と思ったら青空なんですか？
俺のプレミアムなクラシックカーが泣くから却下だな。
ここは間違いなく売れるだろうな
そんなムキにならなくても…やれやれ。
完成売りで現物が見れるのが良いですね。青田買いですと失敗もありますからね。
当然MR費用も乗っからないでしょうし。
駐車場は、私は平置きタイプが良いです。
機械式の駐車場も良いんだろうけど、機械式は待たなければならない。
普通の駐車場ならそんなことは無いのでね。
それで今はまだ完売ではなさそうですが、
あと何件の物件が残って１るのだ等
平置き駐車場でも5台じゃな
ここの購入層なら半分以上車持ちだろう
機械式じゃ出し入れ面倒だし、見栄えも悪いから平置きの方がいいですね
もう申し込み始まってるのか。完全に出遅れたわ。
今、財閥三菱さんが買える人、買えない人選別中です。固定資産税、管理費も加えるとサラリーマンじゃ難しいでしょうね。
間取りが2タイプしかないのは酷いね…
イロイロなバリエーションから選べた法が良かったような。
MRいけば間取りは全パターン見せて貰えますよ。何種類だったかたは忘れましたが
１２－１３くらいはあった気がします。
平置きでも野ざらしじゃね。
ネットでランドプランを封印する物件は、ランドプランを売りにできない物件ですね。
ここでも話題になっている神楽のグラン.ピアースも公開しなかった。
ネットで間取り全部載せる物件なんてむしろないんじゃない。
2,3種類しか間取りがないような物件なら別ですけど
モデルルーム行かれた方もし宜しければ価格のレンジ教えて頂ければ幸いです。
私は予約が3週刊後なもので...
ラーメン式じゃなく壁式構造っぽいね、柱が一切なくてすっきりした間取り。やっぱこの辺の間取りも低層ならではですね。
セカンドで買う予定ですから駐車場は不必要ですね。妻の趣味用で利用予定なので。
壁式は低層マンションじゃないと採用できない構造ですし
ラーメン構造よりメリットも多いので希少ではありますね
問題は窓が狭いのとリフォームしにくいのがありますのでそこのところ注意された方がよいかと。
例外はありますが。
仕切りが乾式壁じゃないから壁式っぽいね
防音性や耐震性はあがるしいいんじゃないのかな。
間取りを見ましたが、キッチンと洗面所が直結している間取りとか
使いやすそうでいいですね。
ホームページにはKタイプとGタイプしか載ってないですが、
両方とも動きやすそうで使いやすそうな間取りだなと思いました。
「一級建築士マンション視察記④」
文京茗荷谷に住まう住民です。
専門家の意見として、御参考ください。
視察ポイント①
当文京エリアは周辺に文教施設が多く
その為周りの住民の自意識は非常に高い。
その分、治安も良いので安心できる。
視察ポイント②
文京区は23区内でも教育学習指導にも力を
入れている。子育て世代家族でしたら、
この地に引っ越されたら、必然的に感じられる。
視察ポイント③
当HP頁でも謳っているように
当エリアは、「一種低層」地域。
我々専門家にとって、それだけでも不動産鑑定を高く査定し
資産価値は高い。
(※一種低層が故に、容積率の規制から建築物も低層階に留める）
視察ポイント④
売主は大手不動産でも強大な三菱地所レジデンス
我々業界内では、地所レジと呼んでいるが、
他社デベと比較して、自社監理体制は整えられ
自社の「チェックアイ・システム」を有する。
その分、安心と思われるが、
ここ数年、マスコミでも報道されているように
建築偽装事件に巻き込まれている物件が多い。要チェック。
以上です。
祇園設計インテリアデザイン事務所
Gion Interior Design & Associates
(建築設計事業部)http://www.facebook.com/giondesign
(不動産 事業部)http://www.giondesign-forrent.com
Mail:giondesign@mbr.nifty.com
平均500までなら売れると思うけどなぁ。
場所と市況もあるし@500程度なら、妥当な線でしょうね
まあ売れるだろ。
一期完売はありえん。
書かれてる価格が事実なら速攻で売れるでしょうね。
それだけこの辺の物件は希少
小日向のこれから完成販売の低層パークハウスです。小日向らしい物件ですね。
小日向2丁目の新渡戸稲造邸跡地です。現在は財務省管理地になっています。素晴らしいロケーションの一等地ですね。
宣伝がうざいな。
待望の小日向物件ですからね～多少高くても売れるでしょう。高くて＠５００前半なら早期に売れるでしょうね
モデルルームで聞いたところ、竣工売りなので出し惜しみはないそうです。要望があれば全戸販売なようで、すでに結構な倍率もついてる部屋もあるそうです。１億前後の価格帯なのでこの辺で狙ってる層には買いやすい価格ではありますね。
70㎡の狭小住宅で１億とは。
タワーより高いわね。
3階で@500くらいでしたよ。2,3はそこまで価格差無かったです。グレードと立地合わせた感想としては
安くはないけどこのご時世だしこんなもんかという感じです。
完成物件なのにこの価格は便乗値上げだわね。
三菱感じわる～。
むしろ安いんじゃないか。ここは元々期待値高かったし１期で全戸完売でも不思議ではないよ。
内廊下なので管理費はお高めでしたけど、そのへんは快適性とトレードオフですかね。
グレードは総じて高く設備レベルは良かったです。
間取りに関しては凝ったものではなさそうですがオーソドックスで使いやすそうな印象でしたよ。
小日向の１種低層だしやっぱ人気ありそうだなぁ
ここの内廊下はエアコン完備でしょうか？
最近よくありますよね、換気機能だけの内廊下…W
今日MR行ってきました。大方の予想通り@500程度でした。さすがみなさん土地勘ある方々ですね
お若い方が多かったですがみなさんお金持ちなのですね..
その坪単価であれば、洋室のエアコンは標準装備ですか？
カセットで？
ハイグレード物件らしく天カセエアコンですね
さすがです
＠５００程度なら余裕で１期完売でしょうね。この辺は出回る物件が極端に少ないですからね
デザインなんて水掛け論じゃないですかね。私は素敵だと思いますけど、そう思わない方の意見も否定はしませんけどね。
>>396
合理性ならあるんじゃないですか？おそらくエントランス側の写真かと思いますが
整形にするより出っ張らせた方が開口面は増えますからね
手前の部屋は変わりませんが奥の部屋は３面開口になると思います。
整形にしたら２面しか開口しませんけどね。デベじゃないのでそういう意図で作ったのかな知りませんが...
プロのデザイナーが設計してるのですからデザインにもそれなりの整合性はあるのでしょう。プロの感性でデザインしつつ、素人に受け入れられる物件を作らないといけないのでデザイナーも大変ですね。私はここの雰囲気好きですけどね。あとは個人の主観の問題ではないでしょうか。
まぁ良ければ売れるし、良くなければ売れない
私は売れるに１票入れときます。検討者じゃないですけどね。
エアコンは全室カセット標準装備なの！？
リビングだけ、またはリビング＆主寝室だけとかではないのだよね？
天カセって書いてあるじゃない。他や詳細知りたければMRに電話したほうが早いよ
完成物件なので直に見れるでしょうけどね。
LD以外も埋め込みにしたらコスパ悪くないですか？
甲良町の物件もLDだけですし、ブランズに至ってはLDも壁掛けだけです。
パークコートレベルでもLD以外は壁掛けです。
ここは知りませんけど、大体どこも埋め込みはLDだけだと思います。
違うからと言ってグレードが落ちるわけではないでしょう。
むしろ全部埋め込みの物件あったら知りたいです。
仕様が高級とか言っている人がいるし、坪500万もするんだから、
「当然」全室カセットなのかと思いましたよ。
おっしゃるとおり、普通はLDだけだろうと思います。
ブランズ神楽坂は500万もしないし。400前半の部屋も結構あったかな。
ブランズ一番町は全室カセットです。
本当に興味あったらモデルルーム行ってますよ。エアコンで騒いでる人は（他のネガも多分同じ人でしょうけど）
粗探しがしたいだけ。あんまり相手にしない方が良いですよ。
500万もするんで、どれだけの高級仕様なのか
興味があるだけですよ。本物件は購入検討対象外ですが。
粗探しとかネガとか人聞きが悪いですよっ。
>>404
高級の定義が曖昧ですが、一般的な価値観からしたら十分ハイグレードでしょうね
ここも@400前半からなので近隣の物件と価格帯は被ります。それらと比べても遜色はないかそれ以上だと思います。
一番町と比べるのは流石にただの嫌がらせとしか思えませんけど。
だって嫌がらせでやってるんだろうからね 笑
どこかあるのか知りたいというから答えただけなんだけどな～～。
番町は土地代が高いから物件価格が高いのであり、仕様については販売価格差（例700万とここの500万）
ほど違わないはずなのだと思いましたが。
一番町と比較されるとはさすが小日向ですなぁ
このレベルで全室天カセなワケないでしょ。
LDだけだよ。
比較するのなら物件価格で比較しないとあんまり意味ないですよ。
出せる金額でグレードって変わりますからね。坪単価で比較してもあんまり意味ないです。
番町は3億～くらいの物件でしたっけ？それと同等の物件と比較したほうがいいですね。
仕様が高級と書いた者ですが
私が感じたのは＠５００相応の設備グレードは感じられたということだけです。
あとは個々人の判断で高級かそうでないかはご判断ください。以上です。
なら番町買えばいい。誰もとめないし。
物件ごとのグレードがあるんだから最安の部屋を持ち出してあっちは....って言ってもあんまり意味ないね。
流石に一番町のブランズとの比較は悪意がありすぎですよ。
高級マンションのわりに収納が少ないという印象です。
ダウンジャケット2.3着で終わりそうです。
＞＞４１７
誰にとって合理的かで解釈変わりますね。デベや購入者にとっては開口部多い方がいいし
北の地権者からしたら出っ張りが邪魔、でも結局合法なのだから何言っても仕方がないと私は思います。
完成販売なのに、これから建築する青田売り
物件と同じかそれ以上のぼったくり価格だね。
番町物件と比べて劣ってるそうですよ。小日向も大変ですなぁ 笑
ブリリア大和郷も500くらいだったっけ。
小日向をコケにしたい人が必死です笑
ブリリア大和郷って長期売れ残りだった物件だっけ？
市況が悪かったから仕方がないかもしれんけどね。
大和郷周辺はポチポチ新築も出回るけどそこと比べても小日向は少ないですよね
周辺をどうみるかじゃね？小日向の周辺ってことならけっこうあるだろ。
まあ散々ほかの人も言ってるけどこの辺は物件自体が少ないから、そういう意味での価値はある
大和郷でぽちぽちでるってのは、不忍通り沿いとかで、
六義園を高層階なら借景できるというレベルでしょ。
ブリリアのようにまさに大和郷の中とは大違いで、
そういう物件は出ていない。
豪邸が基本であり、小日向以上に希少です。
希少でも売れない不人気物件に興味ないですね。ここはパークハウスの掲示板ですし
そちら以外がよければ、中古でも探せばいい。
ほかのエリアでも気性な場所はあるんだろうけど、小日向の１種低層が気性なのは確かなのだから別にいいのでは？
争ってるわけでもないでしょうし、よそはよそです。
自分の価値観に合う物件探せばいいだけど、優劣付けたい人、小日向を貶したい人が必死なだけです。
スルーしとけばいいよ
そうそう、小日向もいいところですよ。
二丁目は。
はいはい。そうですね 笑
>>争ってるわけでもないでしょうし、よそはよそです。
争うというかこの物件を気に食わない方があの手この手で貶してるだけでしょう。
少し前は番町、今は大和郷どちらも当て馬にされてるだけだと思いますよ。
気にするだけ無駄ですね。
この辺りなら播磨坂がいいのでは！？
ほとぼりが冷めたころに別の物件やエリア持ち出してまた貶めてくるだどうけどあんまり気にしない方がいいよ。
神楽坂に番町に大和郷ね暇人には笑っちゃうね。それだけ注目物件と言う事でしょう。播磨坂は環状3号の一部で北面傾斜。小日向は南面傾斜の低層住宅地、比較する区民はいないよ。
小日向の一種低層ですから注目度は高いでしょうね。ネガも考えようによっては牽制とも考えられます。
抽選の倍率も高そうですからね。
播磨坂のが高いと聞いたのですが・・・・
注目されているなんて、自意識過剰ですよ皆さん。
播磨坂は人気があるのは間違いないし、一番町や大和郷と比較するのは
可哀想だからしませんが、神楽坂の低層エリアにはここは及びませんよ。
それは土地の値段を見れば明らかです。
小日向も二丁目より一丁目のがいいと思っている人いるのかな？
あくまでもマンションアナるリストの意見です。
東京土地のグランプリ 2012─2013版
最高級住宅地TOP３０
１位・南麻布４丁目（港区） 広尾駅 http://binged.it/QAyuoJ
２位・田園調布３丁目（大田区） 田園調布駅 http://binged.it/Mz9i00
３位・成城６丁目（世田谷区） 成城学園前駅
４位・広尾２丁目（渋谷区） 恵比寿駅
５位・山手町（横浜市中区） 元町・中華街駅
６位・本駒込６丁目（文京区） 駒込駅
７位・南麻布５丁目（港区） 広尾駅 http://binged.it/Onjtq0
８位・松涛１丁目（渋谷区） 渋谷駅 http://binged.it/OPKBhI
９位・元麻布２丁目（港区） 麻布十番駅 http://binged.it/PCoCG8
10位・小坪３丁目（逗子市） 逗子駅
11位・一番町（千代田区） 半蔵門駅 http://binged.it/MzVgZm
12位・自由が丘３丁目（目黒区） 自由が丘駅 http://binged.it/Mz9i00
13位・東五反田５丁目（品川区） 五反田駅
14位・三番町（千代田区） 半蔵門駅 http://binged.it/MzVgZm
15位・下落合２丁目（新宿区） 目白駅
16位・大山町（渋谷区） 代々木上原駅
17位・八雲４丁目（目黒区） 都立大学駅
18位・田園調布２丁目（大田区） 田園調布駅 http://binged.it/Mz9i00
19位・元麻布３丁目（港区） 麻布十番駅 http://binged.it/PCoCG8
20位・関口２丁目（文京区） 江戸川橋駅
21位・西麻布４丁目（港区） 広尾駅 http://binged.it/Onjtq0
22位・永福３丁目（杉並区） 西永福駅
23位・吉祥寺南町３丁目（武蔵野市） 吉祥寺駅
24位・市谷砂土原町３丁目（新宿区） 市ヶ谷駅 http://binged.it/OCsgoi
25位・青葉台２丁目（目黒区） 中目黒駅
26位・瀬田１丁目（世田谷区） 二子玉川駅 http://binged.it/Mz8JDp
27位・上大崎２丁目（品川区） 目黒駅
28位・石神井町６丁目（練馬区） 石神井公園駅
29位・東五反田３丁目（品川区） 五反田駅
30位・駒込４丁目（豊島区） 巣鴨駅
市谷砂土原町って関口2丁目より格下なんだね。
今は田園調布や成城は落ち目ですよ。
あれえええ、小日向の文字が見つからないじょ。
老眼進んだかな。。
何言われようが放っておいてもここは売れるから大丈夫だよ。皆様ほどほどにね。
別にご近所さんが売れるかどうか心配する必要ないですな。
売れるかどうか心配する必要があるのは、販売者だけでしょ。
単に自分が住む小日向の価値を気にしているということかしら。
ランキングを投稿したのは別の人ですが、土地のグランプリは毎年出ているわけじゃないからでしょう。
あれが最新版のはずです。
都合がいいから。
売れるから「大丈夫だよ」という言葉を使っていますからね。
第三者がなんで大丈夫かまで心配しないといけないのか
意味不明です。
盛況ですなぁ、注目度の高さがうかがい知れる
>>472
まあ匿名掲示板で何言っても無駄なのでこれで最後にしますけど、荒れてるようだったので
客観的な評価をしただけです。気に障ったのでしたらごめんなさいね。販売関係者だと思うならどうぞご自由に・・
そういうあなたは何者なの？という疑問も湧きますが、これで退散しますね
全てネガで片付けるのも理不尽ですが要所要所で悪意を持ってこき下ろしてる方はいますよね
ネガろうが、立地、仕様、価格が見あえば
必ず売れる物。
ネガがいくら騒いでもここは売れるから大丈夫だよ。
丸の内線の車庫の音は反対のタワーでは窓開けるとうるさいくらいだけど、こちら側も無音では無さそう。
ここもまた然りですがあんまり数が出ないエリアだと、１件１件の注目度が高くなるというのはあるでしょうね。
新築にこだわらない方だったら、似たタイプのブリリア小日向が
中古で出てくるのを待った方が、割安感あるように思います。
数年前までは、ちょくちょく売りに出ていました。
土地の格としては、本物件周辺よりもブリリア小日向周辺の方が
上ですね。
やはり紛争になっているようですよ？
文京区の「斡旋」をやったそうですから、相当な”ラベル”ですね。
あっせんでの争点の一つ
「計画変更において最も優先的に改善されるべき日影問題が、現行計画では悪化していたものである。
だそうですので、やはりこの北側の凸部が問題になっているようです。
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.859090284176159/85...
type=3&theater
壁式には憧れがあります。
北側の人はご愁傷様だけど、デベからしたら妥当な選択でしょうね、面積増やせるのですし効率的だと思います、どっちの肩を持つわけではありませんけどね。
ここの２ＬＤＫと３ＬＤＫっていくらくらいでしょうか。
７０平米の３ＬＤＫが気になります！
新築、中古の判断基準は本当に難しいと感じます。
このあたりは、人によって価値観が大きく左右するポイントなので、どう選ぶか、ということでしょうか。
最終的に自分が納得する物件にする、ということでは、慎重に選びたいところです。
ルサンクからの漂流者が来そうですね。
ここって各部屋の収納が少なくないですか？
主寝室のクロゼットも夫婦二人分は無理っぽいです。
洋室2.3はダウンジャケット一着分。
普通じゃないですか？洋室の方でもダウンジャケットなら５着くらいは入る大きさでしたよ。
梁、柱なしの壁式構造、高さ忘れましたがハイサッシなどの効果もあり数字以上に広さは感じられました。
戸数少ないながらもディスポーザーもついてましたし、内廊下の雰囲気も素敵でした。
設備、構造に関して良い物件だと感じました。
>>486
２ＬＤＫ（≒５６㎡）≒７０００万＋＠（３Ｆ）－＠（１Ｆ）
３ＬＤＫ（≒７０㎡）≒９０００万＋＠（３Ｆ）－＠（１Ｆ）
が目安ですがさらに東側が＋＠となっています。
それと北側の出っ張りつきの住戸≒＋３００とかとなります。高！！！
最も高いＫタイプ（≒８６㎡）≒１３８００±＠！！！ですので高すぎて話になりません。
小日向の土地は＠３５０位なので、７０㎡７０００万で土地を買って１００㎡の１戸建をたてる方が良いと思いました。
２丁目・３丁目には建売や土地のデモのが沢山出ていますよ！
豪邸街の２丁目久世山にも複数ありますしね。
戸建とマンションは同列で語るのは無理がありますね。
求めるのものが違いますから。
同列で語る？意味が分かりません。
低層住宅地に住むのには、選択肢がイロイロあるということでしょうな。
無理に戸建てなんか建てるより少しの管理費払えばマンションの方がよっぽども快適生活、別に戸建てが悪いとは思わないけど、主観ではそう思います。
うちみたいにセカンドって層も多いでしょうしそれなら戸建ではなくこのくらいで十分と思う方も多いのではないでしょうか
用途、目的人それぞれなので戸建欲しい人がここにいても不思議ではないですけど、マックスで80㎡そこそこの物件なので、
戸建とはベクトルがだいぶ違う気がしますね、ちなみに我が家は戸建ては全く考えてません（広さだけでなく維持管理の面も含めて）
この辺は戸建よりマンションの方が出回る物件少ないですし、だからこそ物件の反響大きいのかな？って感じてます
５０平米から７０平米だとシングルからDINKSくらいかな
８０平米なら子供と住んでもおかしくはないが..あとはセカンドはという層ですかね
70平米なら子供が一人とかだとふつうにだいじょうぶじゃないですかね？
とは言え、あまりこの辺りはファミリー層の受けってどうなのかなぁというのはあるけれど。
セカンドでこの辺りですか。
通勤の便を考えて、ということですか？？
交通の便は悪くはないですが、特段良いというほどでもないような。
ふつう？
