パークコート赤坂檜町ザ タワー（旧称：（仮称）赤坂九丁目タワープロジェクト）

パンフレット届きました。やはり普通の物件とは違うかっこ良さがありますね。やはりかなりの倍率での抽選でしょうか？

かなりの倍率で抽選って値付けが下手くそって事だから、
必ずしも褒められたことじゃないけどな。

小さい部屋は投資目的で入ってくるだろうけど、
3億以上のお部屋はそんな倍率にはならないんじゃないのかな。

そういう風にも受け取れるのですか。
小さ目のところは、自分で住むにも、のちのち賃貸に回すのもちょうどこの立地的には柔軟性持って利用していけるので、いいんじゃないのかな。
だから倍率が高くなりそうな感じではある、と。
3億のところはさすがに買う人は限られていると思います。

現在プルデンシャル住みですが、
ここを検討してます。
パンフレット見る限り良いですね

地権者多すぎないか？
さすがに５割り超えはきつい、、、
入居と同時に波乱間違いなしかな～

例えばどんな事が起こる？

http://allabout.co.jp/gm/gc/185379/

参考までに

＞646

地権者の問題は、一般的に売却（＝値下り）リスクと管理レベルリスクがある。
地権者は等価交換で部屋を割り当てられるが、１戸とは限らない。つまり複数戸割当られる地権者もいる。
その地権者は自分で住まない部屋は売却するか賃貸するかであるが、売却が多い場合は入居時期早々売りからスタートするので
市場の地合いが悪い場合には、これをきっかけに一気に値下りするリスクがある。
一方、都内３Ａ地区の高層マンションは購入者はフロー収入が多い人達なので、高いレベルの管理を期待して入居するが
地権者は資産家ではあるがストック中心なので、どうしても管理費の使い途を渋る（将来の備えにしたがる）。
結果、共有部分にお金をかけず定期預金にして、数億円も貯まってしまう。。。何の為の管理費なのか？？？
これは本当にストレスが溜まる。
ここは５０％以上が地権者と聞く、これは本当におそろしいことだ。。。

なわけないでしょ

あり得ると思う。

＞649

なんも知らんな。。。
実際に住んだら、地権者多い高級タワマンは色々ストレス溜まるよ

あと、檜町公園、犬だらけになるな。。。
今でも結構散歩しているが、ここできたら少なくとも５０匹は増えるだろうから散歩ラッシュになるな、、、

それにしても、あそこに４０階マンション建てられるとは、最大手デベの力の凄さだけはよくわかったよ。

＞６５１

それだけネガの材料揃ってるのにそれでも購入検討中なんだ。

まず引渡し直後に売却物件が多数で需給の関係から値段が下がるというのは
高い倍率付くような物件では需要が支えるから当てはまらないのではないかな。
それに一時的に供給過多となって投げ売りするような売主がいても中長期的には
相場は戻るでしょ。売出時に人気のなかった赤坂ＰＣ、赤坂ＴＲが今高値で取引
されてるのはそういうことですよ。

次に地権者はストックが中心で管理費を溜める傾向が強いとのことだけど
それって思い込み？
購入者にも資産家もいればフローが多いひともいるのと同様に地権者もそれぞれ
ではないですか。それに共有部にお金かけずに資産価値が低下する
ようなことすれば、それは自分の資産価値も削っていることになるので
合理的に行動すると思いますよ。
それと地権者が複数いるならいろんな考え（共有部にお金かける）のひと
もいるでしょうに。

公園散歩する犬が増えるのは確かですね。

ちなみにわたしは地権者ではないですよ。

>>652
いろんな人がいるから皆が皆、合理的に動くとは限りませんね。購入者もしかり。

ただ地権者がこれだけ多くいるのは、マイナスにはなってもプラスには絶対ならないでしょう。

開発前のここを知っていると、地権者リスクはあながち無視できない気もします。

＞＞６５３
物件所有者であれば、自分の資産価値を毀損させるような行動は一般的に
取らないというのが普通ということですよ。

それは一部には、不合理なことを選択する者もいるでしょうけどね。
大多数が資産価値の維持を優先して考えるのであれば問題ないのでは。

そもそも地権者＝リスクって何？
地権者は低所得⇒管理費払えない
という前提ですか？
もしそうならデベはそういったところも含めて対策考えていると思うのですが。。。
説明会で聞いてみたらいいと思う。

>>655
とってもわかりやすい。

>>655
デベはそんなことまで考えないでしょう。売って儲けて終わりですね。

長文の方々の地権者系の情報正しい。たぶん地権者物件に住まれた方の生の意見。
投稿に感謝。

地権者のいろいろな情報でなにかちょっと考え直したくなってきました。
ほんとにリスクになるのであれば大規模だけに心配です。

割合の問題。

地権者が過半。

…。

＞652、655

購入検討だからこそ、残念な計画を目の当たりにして嘆いてるんだけどね。
ちなみに、赤坂ＰＣ、ＴＲとも売出時に人気がなかったのではなく、第一次では非常に人気があったが、
２次以降がリーマンショック後で当初価格ではついてこれず、また入居早々の変な売り方が多数出て
一気に値段が下がったのが実態。
地合いの良い今ではむしろ利益が出ているが、こことＰＣ、ＴＲとは価格設定が違いすぎる。
１００㎡で３億円？　これが実需で、この価格がフロー収入のメイン購入者だったら、管理組合はやばいよ。。。
決して、ここの地権者さんが低所得者という意味ではなく、一般論としてやばいのに、５０％超えは恐怖。。。
建替えマンションの５０％ならまだしもね。
655はデベが対策取ると書いてあるが、デベは売ったら管理会社（子会社）に責任移行するの知らないの？
652は、それって思い込み？って書いてあるけど、都内タワマン所有者は理事会議事録で毎回億単位の管理費報告
見てるからね。再三意見してるんだけど合理的に行動してくれないよね。本当コストにシビアだよ
まあ、地権者さんから買うからいいや

半分地権者なら完成後に売り物、賃貸沢山出そう。それを待つのがいいかもね。

>>661
赤坂PTは販売中にリーマンショックでデベが販売価格を一斉値下げしたのが事実ですよ。二次以降で入居者が売却したって？スミフみたいに完成後引き渡し後も何年も売ってるような事このデベはしないでしょ。
でもそれがその時の相場です。その時はそれが適正価格だった。この物件も販売価格で取引成立すればそれが時価です。将来上がるかも知れないし下がるかも知れない。
売却後に子会社管理になるのは当たり前です。でも、子会社が不祥事起こしたら親会社は知らん顔なんて理屈は一般社会通念上成り立たないでしょう。購入後の管理能力に不安があるような会社から購入しますか？
あと購入後に地権者がいるから管理や建て替えに不安とか合理的に行動してくれないと言っておきながら将来地権者から購入すれば正に将来あなたが不安視する問題に直面するよね。それともデベから直接買ったら地権利者の問題が発生して、地権利者から購入するとあなたの問題は解決するの？
結局欲しいんでしょ。

欲しいけど、地権者率で悩む訳ですよ。嫌となっても逃げるときに損しないように安く仕入れたい。なので地権者から買う？ということでは？

そもそも地権者の知り合いいるのかな？地権者で現金持ちだと保留床を原価で仕入れられるから良いよね。
即中古でだしても相当稼げるのが羨ましい。

そのくせ後々まで偉そうでタチ悪い。

地権者から安く購入できるとは限らないですね。むしろ高くなっているのでは？最近の相場から考えるとね。

661の購入後の管理の問題の指摘は結局所得格差に起因しているという事だと思うけどそれなら間取りが豊富なマンションであればいろんな所得層がいるわけで全てに当てはまるね。ここも高層の購入者と中低層では所得が全然違うのでもともと意見が一つに纏まるなんて難しいよ。

中国（バブル消滅？）を発端に株価が急落してますね。

日本、都心マンションの価格にも影響大ですかね。
ここも購入しやすくなるかな。

外国人比率20%以下に云々というのはここのマンションもあてはまるのでしょうか？

地権者用住戸って賃貸向けに仕様を落として作られてることが多いから
普通に分譲を買ったほうがいいと思うけど
（エアコンが壁掛けだったり、天然石カウンターが人工の物だったり、タイルの質が落とされたりする）

>>668
パークホームズレベルですね。キッチンは人工大理石ですね。オプションで分譲グレードにもできます。

地権者用住戸って、地権者が住むのかとばかり思っていました。
賃貸にだされるケースが多いのは知りませんでした。
中国のバブル崩壊は、多少なりと影響があるのかもしれません。
素人的な考えですけど。

別にバブル崩壊なんてしてないでしょ

いや価格を驀進させていた2つのドライバー－中国人と相続税対策層－のうちの１つだから
デべも価格決定にchina crashを考慮に入れるんじゃない
懐にやさしい価格にしてくれないかな～三井様お願い！

株価が暴落したら価格設定は低くなるかもね。

だから、中国でつくった資金を日本に回避させてんだから変わらないんだって

資金流入経路は非常に複雑だよ　どこで影響がでてくるかわからない

全然スレが伸びていませんね？

ペントハウス以外の部屋でも、例えば60.70平米台の部屋と、90平米台の部屋とでは、広さだけでなく、天井の高さや床、壁などの仕様なども変わって来ますかね？

うーん、天井の高さは階数によって変わる可能性はあるかもしれません。詳しく見てみないと何とも言えないですが…。
変わったとしても若干？
壁はタワーじゃないのなら、わざわざ変えないんじゃないかとは思いますが。
クオリティブック見てみないと何とも言えないです。

目黒が坪６００で売れたらしいので、ここ、坪８００〜とかになる可能性が濃厚ですね。

南青山グラン、坪８００では、お買い得でしたね。

もう、なんか、３〜４年くらい前のマンション相場の記憶も薄れ、坪４００とか聞くと、安いな、と思えるようになってきました…。

目黒は間取りによっては５００割れの部屋もあるよ。
６００以上の部屋も売れているというだけ。
グラン南青山ははじめから一般分譲数を少なく絞り込んじゃっているから
参考にならないな。

>>680

またまたトンチンカンな解説を。

冷静に考えれば東京で坪８００万円以上で購入したマンションを賃貸に出しても
利回りで黒字を出すことは実質不可能。勘違いしちゃいけないのは
商人根性丸出しの中国人は投資利回りで赤字の物件なんて手を出さない。
日本の業者や営業マンが市場を煽りたい気持ちはわからないでもないけど
日本人の可処分所得が増えない中でのマンション価格の値上がりは一時的なバブルでしかない。
三井も結局住友と同じ穴のムジナかどうかが価格設定が発表になればわかりそう。

来日時のホテル/セカンド目的でプレミアム物件を買う富裕層の外国人の方は、利回りを殆ど気にしていないように見えます。

アベノミクス相場に乗って笑っちゃうほど儲けた人も、利回りを殆ど気にしていないように見えます。

とりあえず
坪900ってのがコンセンサスですかね？

高いけど売れるんだろうな。安いところがどれくらいからあるのか知りたいね。

東京の真ん中のタワーマンションとはすごいですね。
価格はかなり高そうですが、人気が出そうですね
やはり立地がいいですから、投資用と考えている方も結構いそうです

立地からして、人気は目黒駅前タワーどころじゃないでしょ。
好条件の部屋は富裕層の申し込みが殺到して、恐ろしい倍率になりそう。

ミッドタウンにつながるブリッジに、屋根はないですよね？

屋根はないよ。
ミッドタウンに真っ直ぐ行けるわけでも
ないので直結とは言えない。

関係者が煽っているようだけど
ここは谷底で地盤が弱く
港区で発表されてるけど
赤く塗られた液状化対象地域です。
地盤気にされる方々にははおすすめできません。

個人的には目の前がミッドタウン以外は、騒がれているほどの立地ではないと思う。駅遠いし。

乃木坂も一番ホームから遠い出口から公称3分だし実際には5分以上かかるよね。
六本木の駅も迂回しないといけないから実際には大江戸線の乗り場でも10分前後かかるはず。
このマンションの1Fフロアあたりからトンネルでミッドタウンのガレリア地下一階に
真っ直ぐにつないでいたら、雨に濡れずに六本木駅にいける駅直結マンションて言えたのに。

ミッドタウンって微妙に雨に濡れんだよね
もうちょっと配慮してほしいね

現地みて、ビミョ〜でした。

でも、休日乳母車で気軽にMTに行けるのはうらやましいよ。　　

そりゃそうですが、毎週行きたいと思う人が買うってわけでもないよね。

689です。
屋根の件教えていただきありがとうございます。
まあブリッジの幅だけ屋根があっても、雨にぬれそうですよね。。。

なんだかおそろしく高額になりそうなので、どうせなら
ほんと、トンネル掘ってミッドタウン直結にしてほしかったな。

駅からの距離は物件を選ぶ上で本当に重要になってくると思います。
やはり、毎日の通勤のことを考えると、面倒なことは少ないに越したことはないという感じがします。
あとは、周辺の駅近くの雰囲気や店舗なども私の場合には気になってしまうところです。

http://mj-tower-roppongi.com/?wapr=55c5a384

こんなのが始まるみたいですね！

低層で坪６００,高層は９００以上と見ていますが、甘いですかね！

低層で坪６００だったら即決で買います！

そうですか。坪単価いくらぐらいと見ていますか?

低層で坪700、平均で坪900程度では。そこから、あとどのくらい下げてくれる余地があるか…という感じかな。

ここはオール電化ですか？

>697
六本木ヒルズレジデンスは雨にぬれずに駅に行けるのでその点は劣りますね。
向こうは元麻布の閑静な住宅地隣接なので、土地の格でもこちらの負けなのかも。

六本木ヒルズレジデンスって最近の成約だとどのくらいなんでしょう？

>>704
はい、オール電化です。

六本木ヒルズの最近の売買価格は1000万円前後だと思うよ
ヒルズやミッドタウンはセントラルパーク隣接のNYのコンドミニアムが同格なんじゃない

檜公園があるから自然環境は六本木ヒルズレジデンスよりは良いと思います。しかし、生活の楽しさ、ヒルズクラブやスパ、映画館をコンパクトにまとめ、アクティブ派はヒルズの方が楽しいでしょう。。しかもここペンシルタワーってイマイチの印象です。

ミッドタウンクラブってなんでないんだろ？

檜タワーの入居者というだけで入れるのでしょうか？

MTを前面に押し出していますが、場所自体は暗めの雰囲気の坂の中腹で、現地に行くと印象は変わると思います。このマンションができることで雰囲気が変わるとも考えられますが。
個人的には、メインスーパーになるであろうMTのプレッセが紀伊國屋や明治屋のような価格帯の割に肉や魚の質が低く、品揃えも悪いという印象です。　
子供を育てるのに適した環境でもないので、DINKS、引退した方、単身の富裕層向けでしょうか。
まあそれだけでも需要は十二分にありそうですね。

坂の下は確かに少し暗い雰囲気を感じますが、ヒノキ公園とMTを考えれば今年注目度NO1の物件でしょう。いくらぐらいの価格で出て来るのか楽しみです。

最近の三井の港区物件って、緑の借景が売りのもの多いですよね。
次のパークマンションもそうだし。

檜公園のパーマンは最上階50億で売るらしいよ。ここも強気な値付けでしょう。

この物件ですが、場所を勘違いしてる方が見受けられますね。場所は赤坂と乃木坂の間の低地で、橋のようなものでミッドタウンと繋がるとしても、六本木とか外苑西からは基本的に崖で断絶されています。なので、悪い地域ではありませんが、一方で全然高級感のある地域でもなく、立地が最高と考えている方は、現地周辺を一度歩いてみることをおすすめします。

>>715
いや～、噂のフォレセーヌ赤坂檜坂最上階１５億の３倍以上ですか。
面積は恐らく400㎡前後でしょうね。
ついにバブル期最高峰のドムス南麻布２７億５０００万を軽く超えましたね。
名実ともにミッドタウン周辺が日本最高峰のマンション立地となりましたね。

今回建設中の元公園と防衛庁との谷底は「戦後不法⚫️拠で住み着き、建⚫️不可を現在まで住み続けた」と古くからの地元住人には有名です。今回の権利者にも含まれているのではないかと気になります。このスレには出てきませんがどうなのでしょうか？

曰く物件か？
こわー

>716
丁度この辺りって高低差入り混じっている地域ですものね…
地図でパッと見ただけですといろいろと近くていいなと思いますが、坂などが多いものですから、実際に足で確認することはお勧めです。
様々な時間帯に行くことがポイントとなってくると思いますよ。

結構な知識人からも、警鐘が出ているんですね。


http://toyokeizai.net/articles/-/57450
中村：生命誌は、「納得する」ということをとても大事にしていて、私はそれを「生き物感覚」と言っています。納得するためには、自然にいつも接していないと、その感覚が失われてしまう。閉じた環境で試験管とだけ向き合っていると、頭だけの理解になります。それは本当の理解ではない。「納得」と先生がおっしゃったのがまさにそれで、体でわからなければいけない。そのためには、どうしても大きな自然と接していないといけません。

私がいちばん心配しているのは、高層ビルの中でお子さんを育てるような状況になると、その感覚が失われるのではないかということです。今の大人は子供の頃に自然を体感していますから、今、閉じた中にいても、子供の頃の感覚が体にしみついています。でも生まれたときから窓も開かず、風も感じないところで育ったら、この感覚は得られない。それが怖い。

高層マンション育ちの子供が「伸びない」理由
http://business.nikkeibp.co.jp/article/interview/20140121/258583/

こちらは、実務サイドからの指摘。

公園側の低中層階が理想です。
2億円程度であれば欲しいんですが。

この物件は中低層こそ抽選倍率が高いのでは？

>>721
中村桂子ってやつは、殺人企業JT（日本たばこ産業）から金もらってる御用学者。
どんなに知識があろうと、こいつがほざいてる事は全く説得力がない。
毒物製造企業から長年金もらっといて何言ってんだって感じ。

>>721
知識人とか経済誌とか信用する人の知識レベルが低すぎる
憶測ではなく低層階と高層階を比較する科学的なデータがないとね

港区・渋谷あたりで、ノースクリーンポリシーを導入している小学校はありますでしょうか（公立、私立問いません）。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240537/res/521

すみません、港区・渋谷『区』です。

http://www.athome.co.jp/mansion/8794211701/realtor/
5年前10800万
ボロいぜｗ

やはり今は買い時ではないのですかね…。

発売まだ？
アンケート等登録したのに一回資料送ってきてその後なしのつぶて〜。

9月にはMR案内会がありますね。
株価下落してるから、少し控えめ価格になるかしら～

株価暴落してるけど、価格は下げないと思う。
バブリアタワーズ目黒を超絶高値掴みした奴らが笑える。

目黒が坪600万円で完売。
どのくらいが妥当だったのだろう？
パークタワー目黒が400万だったとすると、500万くらい？
ここは値下げしないとなると、どのくらいの予想価格なんでしょう？

竣工直前の渋谷大山町のパークコートが坪450でもまだ売れ残って苦戦してるようですから、ここもそんな無茶苦茶な値付けはできないのかなと期待してます。
一方で、安くて倍率が上がっても困りますし。。。

世界景気の雲行きも怪しくなってきたような。
こちらの価格には反映しないのかな。。。
数年後の市況は、ますます判断難しくなりそう。

>>733

高いけどそれに見合った資産価値がある！と取材に答えていた若め夫婦がいた
相当笑える

弾けたあとに買うとします。