マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

区分所有法５９条による競売とは，区分所有者が管理費を滞納している場合に，その滞納行為はマンションの共同の利益に著しく害する行為であるとして，管理組合がその区分所有者に対してその者が所有する区分所有建物の競売を裁判所に訴えて請求するものです。
　５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される点がポイントです。
　ただし，この５９条による競売は，いきなり競売を申し立てるものではなくて，競売をするための判決が必要です。その前提として，管理組合は総会を開いて，全区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成を得なければなりません。
　５９条により競売が実施された場合には，その競売代金は，①手続き費用として管理組合が収めた予納金の返還，②抵当権者に配当　ということになり，当該競売代金からは管理費等の支払いは受けられません。
　しかしながら，競売の結果，新所有者に代われば，その新所有者自身が，旧所有者の管理費等の支払い義務を承継しますので，請求をすればこれを支払ってくるのが通常です。

ハイ、この段取りで悪質滞納者は追い出して管理費回収しましょうね～

＞ハイ、５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続される点がポイントです。


これ、管理費滞納総額８０万位で競売掛けられた実例ね、要は滞納額じゃないのよ、少しは調べろ低脳。
　↓　
http://www.fukukan.net/paper/040801/work_matsuzaka.html

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>101
もう少し、書いてある内容をよく読みなさいよ。
全く読解力がないんだね。
話しにならないので、もう寝るよ。

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>>102
おたくがもう少し、書いてある内容をよく読みなさいよ。
全く読解力がないんだね。

特定承継人様に滞納管理費払ってもらうのが最善　

おたく何よんでんの？ だから低脳って言われるんだよ

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管理費滞納されてんだ

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管理費滞納の話題はこれで終了ですね、論破された事ですし。
御自分のマンションでの管理費滞納に役立ててくんろ。

それにしても、このスレにいる無知な管理士は反論すらできない程度なんだ、やはりな。

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＞役立ててくんろ

ですかぁ　笑
おばあちゃん世代かな？
論理的に書けるようになって出直しな^^

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>>106
おまえが論理的に書けるようになって出直しな^^ 　爺さん

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カッカしてどうした？

なにか気に障ったのかい？

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↑　出直しな^^ 　爺さん

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反論もできないんだ　ミジメ～

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>107
スレ主です。
いい加減、暴言を吐くのはやめなさい。
ここは、いろんな情報の提供や悩み等を解決していく場です。
建設的な意見をお願いします。

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外野からですが、暴言や単発のイヤミの投稿は一行での荒らし投稿の方ですね。
乱暴ですが５９条の解説も間違いではありません。
きっと反論できずはがゆいのでしょう。

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法５９条は、共同の利益に反する行為をした場合はその行為の停止等を請求する
ことができるとなっています。
そして、①行為の停止
　　　　②専有部分の使用禁止請求
　　　　③、①②では解決できない場合は、競売請求をすることができるとなっています。
これは、どちらかといえば、義務違反者に対する対応策であって、その中に滞納者が含ま
れるかは微妙な問題です。
又、①②を経ずに直接③を請求することもできますが、かなり難関です。
福岡地裁（あくまで地裁です）で認められた事例はありますが、これは稀有な例で、滞納者が
悪質（滞納そのものは悪質ではない）の場合等の条件が重なった場合に認められたもので、
通常では、金融抵当権者との兼ね合いもあり、裁判所が受理する可能性は極めて低いものと
予想されます。

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「目くそ鼻くそを笑う」状態になっているのは、スレ主の理解不足が
大きな原因であると思います。
たとえば、区分所有法第59条に基づく競売の話をしているときに、
>>81
>どちらにしても、先取特権の滞納金での競売は、非常に難しいということです。
など、頓珍漢な書き込みが散見されます。

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>113
>>金融抵当権者との兼ね合いもあり、

この点に関しては、
区分所有法第59条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難なときに、当該区分所有者から区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができる。そうして、この場合、区分所有権に設定されている担保権は競売することによって消滅する（いわゆる消除主義）と解するのが相当である。（東京高裁 平成16年5月20日決定）

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>114
１１３ですが、８１は匿名さんの書き込まれたものです。
決めつけて書き込みをするんではなく、書き込まれたものに対しての
対応をするようにしてください。
１１４は１１３に対しての書き込みなんでしょう。
８１とは関係ないですよ。

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『区分所有法５９条による競売』で検索すると判例等も多数ありますね。
現実に管理費滞納で競売に掛けられた方のブログや投稿も有るようです。

＞福岡地裁（あくまで地裁です）で認められた事例はありますが、これは稀有な例で
すでに稀ではなく、競売のみ手だてがない場合は認められるようですね。
また、その金額の大小にはさほど関係ないとか。
共同の利益、この部分が区分所有法の存在意義で、そこを守るために作られた法ですからね。

ただ、競売でも落されないようなマンションや団地は頭が痛いでしょう。
新しい所有者、特定承継人がいなければ滞納管理費も支払われないし。

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>>>８１は匿名さんの書き込まれたものです。
ならば、当初から、
>マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
>皆さんで答えていきませんか。
などと書かないことです。

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>115さん
配当を求めて行うものではなくという意味はどういうことでしょうか。
そして、福岡地裁では、滞納金の回収を共同の利益に反するということで、競売が
認められています。

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>118
等という意味がわかりますか？
要するにマンション管理に興味のある皆さんで、いろいろ意見を
出し合って問題解決をしていきましょうということです。
全てが正解ではないでしょう。だから、皆さんで書き込みをして
いき、結論を導き出していければいいのではないですか。

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>>119
>配当を求めて行うものではなくという意味はどういうことでしょうか。

区分所有法第59条は、当該区分所有者の区分所有権を売却することによって、当該区分所有者から区分所有権を剥奪することを目的としており、競売の申立人に対する配当を全く予定していないものであるから、剰余主義の適用はなく、民事執行法第59条第1項に定める消除主義が適用される。

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>>120 は、匿名さんの意見ですね。

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>119
と言うことで、競落後その特定承継人が滞納管理費を支払うことになる。
配当などは申請する事も必要もない、税の滞納での公売なら話は別ですがね。

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≪参考≫

一般社団法人 マンション管理業協会
＜マンション管理お役立ちコーナー＞
【滞納者に対する区分所有権の競売請求は有効ですか。】
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol07_2404.html#s04

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>>119
建物の区分所有等に関する法律

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき
他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して
有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）
及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は
業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
＞第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。


この説明で理解できますか？　　競売後承継人は区分所有法に従いこの責を負います。

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>125
滞納金に対する競売については、いろんな条件があり難しい面が
多々あります。
同じ東京高裁の事例でも、同様な滞納例でも、一方では競売を認め、
又一方ではみとめないという事例があります。
全て、他に方法がなければ競売にもっていけるとの書き込みは無理が
あると思われます。

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>121
いきなり削除主義では説明不足ですよ。
もっと詳しく書いてあるでしょう。

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>126
それぞれの区分所有者が泣き寝入りしないがために立法された区分所有法、
最後の手段ではありますが、条件がそろうならば５９条による競売が認められるのは事実です。

ただ、わずかでも他の算段がとれるのなら認められることは無いでしょう。
しかしながら、なんら差押え出来る物も事もなく、お手上げ状態ということが現実に多い。

管理組合としてはどのような手法でも共同の利益を害する所有者を排除し
新たな所有者にその負債（滞納管理費）を支払ってもらう事が優先事項。

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>>126
>他に方法がなければ、競売にもっていける

「長期間の管理費等の滞納は、区分所有法第6条第1項にいう、『区分所有者の共同の利益に反する行為』に該当する」は、異論のないところであり、問題は、「同法第59条の、『他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という要件」であるが、【他に方法がなければ、】は、そのものズバリの要件である。

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>>127
>いきなり削除主義では説明不足ですよ。
>もっと詳しく書いてあるでしょう。

民事執行法第59条第1項および第63条第1項を説明しろと？

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↑　外野からですが　それは無関係　あくまでも区分所有法が優先

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無関係とは言い切れない

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>>131
>>132

≪参考≫

平成15年（ラ）第1613号　不動産競売手続取消決定に対する執行抗告事件
原審・千葉地方裁判所松戸支部　平成15年（ケ）第169号
http://k-mansionlife.com/hanrei-tainou6.pdf

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>130
民事執行法５９条なり、法５９条による競売とかは読めば分かりますよ。
滞納金を回収するための最終手段として、競売にもっていくには、何を
すればいいかを論じる時期がきたようですね。

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＞民事執行法第59条第1項および第63条第1項を説明しろと？
この件には関係ないよ　↓
http://www.hikari-law.com/J/column/0022.php

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>135
そんなに意地にならず、皆さんの為に建設的な書き込みをしましょう。
いろんな貼り付けは読ましていただきました。
ここに参加されている方は、ここの書き込みを読むことによって勉強
されればいいのですよ。
そのための、情報掲示板なんですから。

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法５９条により、競売請求ができることも理解しました。
しかし、滞納者に対して、簡単には競売請求はできないということも
分りました。
では、どうしたら、滞納金を競売で回収できるかを検討しなければなりませんね。

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>>135
>この件には関係ないよ　↓

区分所有法第59条に基づく競売請求は、剰余主義（民事執行法第63条第1項）の適用はなく、消除主義（民事執行法第59条第1項）が適用されるので、
⇒　http://www.hikari-law.com/J/column/0022.php
となる。

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滞納金での競売請求は難しいと思いますよ。
本当に困ったら、競売も考えなければなりませんが、
そうならないように、こまめな催促、督促、訪問等を行い、
それでもだめなら、支払い督促や取り立て訴訟の手続きを取り
回収することを考えなければなりませんね。
そこまでやれば、なんとかなるんではないだろうか。
でもお金のことだからね、払いたくても払えない者も出てくるだろうし。
しかし、全国でみても、競売までいった件数はそれこそ氷山の一角だよね。
殆どは、競売は関係ない問題でしょう。

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滞納金で競売をすることは難しい。
それが結論ですかね。

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前レスに書かれているように、回収の努力を長期に重ね、法的手段の支払い命令等も無視され
差し押さえるものも皆無という状態、これが管理費滞納者に多いスタイル、他にも負債多数確定。

悪質区分所有者を排除しなければ滞納管理費の回収が不可能なら競売しかありませんね。

条件がそろえば競売可能、どうぞ最寄りの弁護士事務所へご相談下さい。
手数料は着手金が１０～２０万、成功報酬として5%~からですよ。

でき得る限りの滞納金の回収に努力するのも管理組合役員、理事長の勤めです、ガンバッテね！

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会社員や公務員なら給与の一部差押えできるから良いのにね。
管理費滞納するのは自営業で経営難とか、会社を解雇されて払えないとか？

こんなの優しく取り立てても埒が明かないよ、順番に法手続きで最後は競売。
差押えするもの皆無なら如何にもならないからね、逆立ちしても小銭も出ないよ

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>141さん
競売になった場合の弁護士費用等は、滞納者からもらえるんですか？
競売代金は殆ど債権者にいってしまうんでしょう。
もし、もらえないんなら、例えば１００万円の滞納金の場合だったら、
着手金と成功報酬で、２５万程度は管理組合負担ということですか。
管理組合としては、大きな負担となりますね。
不要な出費ということになります。
滞納者には支払い能力がないでしょうからね。

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少額訴訟とかだったら、裁判費用は滞納者負担だけどね。
滞納者も競売でマンションがもっていかれるんなら、裁判費用は
払わないでしょうね。特定承継人も裁判費用は支払わないでしょう。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

区分所有法７条８条読んでみてね、特定承継人の責任の所在書いて有るよ。
滞納者に対する裁判費用及び代理人費用を滞納者負担という管理規約有るならそれも債権だね。
区分所有法って、本当に善良な区分所有者を保護するようにできてるのよね。

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>145さん
ありがとうございました。
勉強になりました。

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>>145
>区分所有法７条８条読んでみてね、特定承継人の責任の所在書いて有るよ。
>滞納者に対する裁判費用及び代理人費用を滞納者負担という管理規約有るならそれも債権だね。

特定承継人に対して、競売請求に係る弁護士費用を請求することが本当にできますか？

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規約に書いてあればできますよ。
物件明細書には当然書いてあるし、
買う人は規約の同意書を管理組合に出しますから。
嫌なら買わなければいいだけ。

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区分所有法第59条による競売請求に係る弁護士費用は、
滞納者である区分所有者が負担すべき債務ではありません。

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そう思うなら請求しなければいいだけ。

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